知名地產(chǎn)滬蘇區(qū)域住宅項(xiàng)目工程策劃（98頁(yè)）

1、內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域常熟項(xiàng)目工程策劃常熟項(xiàng)目部 2015 年 7 月 日 目 錄策劃背景一策劃目標(biāo)二前置策劃三工程策劃四質(zhì)量策劃五營(yíng)銷策劃六財(cái)務(wù)策劃七市中心商圈市政府東南開(kāi)發(fā)區(qū)虞山、尚湖風(fēng)景區(qū)琴湖商圈城市發(fā)展方向世貿(mào)商圈昆承湖景區(qū)汽配建材市場(chǎng)北城三環(huán)高架本案交通節(jié)點(diǎn)距離km時(shí)間分鐘路況市政府48路況良好市中心商圈511局部擁堵琴湖商圈3.57路況良好世貿(mào)商圈36路況良好北高速收費(fèi)站1316路況良好一、策劃背景-項(xiàng)目簡(jiǎn)介文化片區(qū)常熟全市常住人口,約151萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口100萬(wàn)人。2014年GDP總量2009億元，增幅7.5%，全國(guó)縣級(jí)市排名第18，全省縣級(jí)市排名第4，人均GDP超過(guò)2萬(wàn)

2、美元，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。地塊位于城區(qū)文化片區(qū)。文化片區(qū)是常熟市城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，片區(qū)定位文化教育和娛樂(lè)為主，整體定位和環(huán)境品質(zhì)較高，居住定位高端。本案萬(wàn)科新城一、策劃背景-項(xiàng)目區(qū)位體育中心科普館昆承中學(xué)中江商務(wù)中心（酒店、餐飲）省常熟中學(xué)常熟市文化片區(qū)東部地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃文化片區(qū)位于中心城區(qū)東北，城市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)集文體、教育、娛樂(lè)、商務(wù)、居住為一體具有文化特色的城市綜合文化片區(qū)總用地面積3.71平方公里“一軸、一心、兩組團(tuán)”結(jié)構(gòu)形式。 一軸：東西向公共服務(wù)設(shè)施軸 一心：集文化、體育、娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)等公共設(shè)施服務(wù)核心區(qū) 兩組團(tuán)：兩個(gè)居住組團(tuán)國(guó)際展覽中心小學(xué)（規(guī)劃）行政服務(wù)中心（在建）目前已經(jīng)

3、建成體育中心，總投資9億金山中路，總投資1.76億香山中路，總投資0.76億目前在建文化片區(qū)綠化慢行系統(tǒng)工程，總投資3.6億2015年12月竣工三環(huán)路快速化改造東北環(huán)段，總投資52億2015年12月竣工一、策劃背景-項(xiàng)目學(xué)區(qū)介紹根據(jù)常熟市教育局文件（常教201536號(hào)）關(guān)于公布2015年常熟市城區(qū)小學(xué)、幼兒園、初中施教區(qū)的通知內(nèi)容，則我部所劃定學(xué)區(qū)范圍，如下：小學(xué)學(xué)區(qū)：新區(qū)小學(xué)（含新區(qū)幼兒園）范圍東至原興隆小學(xué)施教區(qū)、南至青墩塘轉(zhuǎn)南至青墩塘轉(zhuǎn)常滸河接新世紀(jì)大道 、西至新世紀(jì)大道、北至長(zhǎng)江路接?xùn)|三環(huán)延至北三環(huán)接原興隆小學(xué)施教區(qū)；中學(xué)學(xué)區(qū)：昆承中學(xué)（當(dāng)?shù)刈钣忻袑W(xué)）范圍東至東三環(huán)河、南至青墩塘、西

4、至常滸河與青墩塘交界處、北至常滸河。學(xué)區(qū)內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目：中南錦苑、常客隆信一隆庭（在售項(xiàng)目）金桂家園（安置房項(xiàng)目）萬(wàn)科、新城（同批摘牌，在建）。本案一、策劃背景-項(xiàng)目區(qū)位文化片區(qū)7號(hào)地A地塊地塊內(nèi)部照片地塊北側(cè)緊鄰體育中心地塊北側(cè)中南錦苑地塊東側(cè)金山路地塊東北向安置房項(xiàng)目香山路金山路地塊北側(cè)道路照片地塊北側(cè)中南錦苑市中心商圈市政府虞山、尚湖風(fēng)景區(qū)琴湖商圈文化片區(qū)世貿(mào)商圈三環(huán)高架汽配建材市場(chǎng)城區(qū)均價(jià)11000-17000元/BGAHCFDJEI一、策劃背景-項(xiàng)目區(qū)位J 匯金廣場(chǎng)占地30畝，總建10萬(wàn),高層83-139。2013年12月首次開(kāi)盤，2014年4月加推326套，去化50%，均價(jià)1350

5、0。D 凱旋灣花園2013年11月15日至今開(kāi)盤共推出洋房524套，去化70%，均價(jià)13500H 世貿(mào)御瓏灣（北三環(huán)）2014年4月開(kāi)盤至今共推高層644套，去化50%，均價(jià)10000。G 萬(wàn)達(dá)華府（城北高新園）2014年11月開(kāi)盤至今共推1668套，去化 67%，均價(jià)7800A 中南錦苑（銷售最好、距離最近）占地211畝，容積率2.4，總建約40萬(wàn)，33層高層96-140，高層12000元/，車位9萬(wàn)/個(gè)。2014年4月至今共推1128套房源，去化90%。2014年為常熟成交金額冠軍。2015年6月推2棟264套，去化32套。剩于11棟高層計(jì)劃精裝銷售，預(yù)計(jì)2015年底銷售。F 綠地新里鉑克

6、花園 （北城） 2013年9月開(kāi)盤至今共推1500套，去化74%，均價(jià)10500E 綠地-常熟老街 （北三環(huán)超級(jí)大盤）2004年開(kāi)盤至今共推8500 套， 去化95% ，均價(jià) 10000I 中南錦城（北城）2014年1月開(kāi)盤，公推1950套高層，去化82%，均價(jià)9500B 中南世紀(jì)城（大盤）2008年7月開(kāi)盤至今共推4937，去化98%，主要貨量均價(jià)15000，尾貨均價(jià)13000。C 中南御錦城（南三環(huán)）2013年6月開(kāi)盤，共推1539套高層，去化70%，均價(jià)9300。昆承湖景區(qū)本案北城均價(jià)9000-11000元/東南開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)6800-12000元/市中心商圈市政府虞山、尚湖風(fēng)景區(qū)琴湖商圈文

7、化片區(qū)世貿(mào)商圈三環(huán)高架汽配建材市場(chǎng)城區(qū)均價(jià)11000-17000元/一、策劃背景-項(xiàng)目區(qū)位1、中南錦苑地塊211畝，容積率2.4，852萬(wàn)/畝、樓面價(jià)5322元/2、中南世紀(jì)城地塊2007年10月，885畝，容1.6、1.8，322萬(wàn)/畝，樓面價(jià)2682元/3、中南御錦城2013年10月，154畝，容2.3，588萬(wàn)/畝，樓面價(jià)3833元/4、琴湖壹號(hào)地塊2010年1月，205畝，容2.5，513萬(wàn)/畝，樓面價(jià)3076元/5、萬(wàn)達(dá)地塊207畝，容積率3.5，291萬(wàn)/畝，樓面價(jià)1247元/6、世貿(mào)地塊2013年8月，72畝，容2.5，1008萬(wàn)/畝，樓面價(jià)6045元/412653位置對(duì)比圖市中

8、心商圈常熟市政府位置對(duì)比圖本案中南世紀(jì)城一、策劃背景-周邊競(jìng)品分析中南世紀(jì)城規(guī)模占地885畝，容積率1.69發(fā)展商常熟中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程距市區(qū)：2.5公里，6分鐘車程距我司：緊鄰位置虞山鎮(zhèn)新世紀(jì)大道與青墩塘路交匯處樓盤主力產(chǎn)品多層、小高層、高層、別墅近期產(chǎn)品價(jià)格高層15000-16000元/，別墅20000-40000元/，商業(yè)30000萬(wàn)/（2層捆綁），車位13-15萬(wàn)/個(gè)樓盤特點(diǎn)/配套位于常熟新的CBD、CDL雙核中心，地處常熟行政文化片區(qū)一、策劃背景-周邊競(jìng)品分析10地塊所在片區(qū)均價(jià)水平當(dāng)?shù)匮蠓恳愿邔訛橹?，區(qū)域內(nèi)暫無(wú)精裝產(chǎn)品，洋房在售面積集中在90140；其中

9、熱銷面積：兩房，80=90；小三房，90-100；三房，120140。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)，高層洋房均價(jià)約為10000-13000元/（毛坯）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手洋房2014年常熟市銷售金額冠軍是中南錦苑項(xiàng)目，成交金額10.96億元，成交面積8.58萬(wàn)，成交均價(jià)12774元/m2，該項(xiàng)目屬于文化片區(qū)，是距離我司地塊最近的商品房項(xiàng)目。中南錦苑項(xiàng)目體量：總建面 40 萬(wàn)；占地 210 畝；城市區(qū)位：屬于文化板塊，距我司緊鄰開(kāi)盤時(shí)間：2014年4月產(chǎn)品信息洋房12000-13000（毛坯）熱銷產(chǎn)品：洋房90100小三房，120-130三房去化情況：至今共推1128套房源，去化90%客戶群分析：城區(qū)30%，鄉(xiāng)

10、鎮(zhèn)50%，外地客20%樓盤特點(diǎn)：文化片區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，中南在常熟有一定影響力一、策劃背景-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)競(jìng)品品質(zhì)常熟市已有綠地、世茂、萬(wàn)達(dá)、招商等知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，江蘇知名房企中南集團(tuán)在常熟已開(kāi)發(fā)逾8年。2015年5月的萬(wàn)科、新城進(jìn)入常熟。這是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，且業(yè)主維權(quán)意識(shí)普遍較高。特點(diǎn)：展示面、綠化環(huán)境較好，有實(shí)體板房。產(chǎn)品均以毛坯交付，外立面品質(zhì)一般，物業(yè)管理較差。品牌+展示區(qū)+物業(yè)+戶型+精裝修+學(xué)區(qū)一、策劃背景-客戶分析 項(xiàng)目地塊位于常熟城區(qū)，是常熟重點(diǎn)發(fā)展方向，環(huán)境及發(fā)展?jié)摿^大，區(qū)域名校較多，文化氛圍濃厚，可以吸引常熟全市及外地在常熟做生意的高端客戶。競(jìng)品樓盤市場(chǎng)客戶調(diào)研當(dāng)?shù)?/p>

11、洋房客戶以改善型為主，以常熟本地客戶為主；客戶來(lái)源比例城區(qū)客戶45%進(jìn)城及返鄉(xiāng)置業(yè)35%外地客戶20%產(chǎn)品建議：占地57.4畝，容積率2.4，以91-130的高層洋房為主。主力設(shè)置戶型YJ130，少量YJ140產(chǎn)品。售價(jià)建議：30層高層洋房精裝均價(jià)12500元/ （建議提升精裝標(biāo)準(zhǔn)至800-1000元/m2，廚衛(wèi)部分配置知名品牌）。35%一、策劃背景-周邊競(jìng)品戶型分析中南錦苑主力戶型分析：B、C戶型(極具暢銷) 均采用了方正戶型布局，南北通透，雙居室皆為南向朝陽(yáng)，并配置陽(yáng)臺(tái)使其視野開(kāi)闊，充分享受陽(yáng)光，其經(jīng)典設(shè)計(jì)理念深受當(dāng)?shù)匕傩諝g迎。C戶型 更引進(jìn)了2+1結(jié)構(gòu)布局，提升該戶型性價(jià)比及多元化設(shè)計(jì)風(fēng)

12、格。一、策劃背景-周邊競(jìng)品戶型分析萬(wàn)科主力戶型分析 萬(wàn)科經(jīng)典暢銷戶型分析：1、入戶處玄關(guān)設(shè)計(jì)充分保證隱私性；2、儲(chǔ)藏室與設(shè)備平臺(tái)融為一體，超值面積大贈(zèng)送，極大程度利于改造；3、主臥配備衛(wèi)生間，起居生活便利，私密性良好；4、兩居室及客廳均朝南，極致采光；5、陽(yáng)臺(tái)面積大，充分吸收陽(yáng)光 。面積段戶數(shù)建筑面積面積占比96m27226948137%115m26567556540%125m22202756815%142m2110156248%匯總1708188238設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)一、策劃背景-產(chǎn)品定位精工YJ140戶型精工YJ130戶型設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)設(shè)備平臺(tái)我司戶型配比

13、以YJ130為主力戶型，配以少量YJ140戶型類型比例YJ130戶型90%YJ140戶型10%面積約為：3.6m2面積約為：3m2面積約為：3m2面積約為：3.6m2面積約為：4.5m2 目 錄策劃背景一策劃目標(biāo)二前置策劃三工程策劃四質(zhì)量策劃五營(yíng)銷策劃六財(cái)務(wù)策劃七展示區(qū)二、策劃目標(biāo)-整體概念規(guī)劃首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)貨量（萬(wàn)m2）貨值（億）首期5.136.42二期3.774.71合計(jì)8.9011.13摘牌時(shí)間：5月20日總地價(jià)：3.845億總占地面積： 57.4畝 容積率：2.4總建筑面積:91611（ 不含地下室面積：25650）總貨值：11.13億地價(jià)：668萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)：4187元/

14、YJ140板房YJ130板房公建配套高層洋房二、策劃目標(biāo)-貨量情況樓號(hào)戶型單元數(shù)層數(shù)戶數(shù)整棟面積()預(yù)計(jì)售價(jià)（元）貨值（億元）1#YJ140T-1(18X)2187210292125001.292#YJ130T(18X)21810811783125001.473#YJ130T(32X)1308810446125001.31 4#綜合樓-3-1878- 5#YJ130T(32X)22715818811125002.35 6#YJ130T(32X)22715818811125002.357#YJ130T(32X)1308810446125001.318#YJ130T(32X)12472845212

15、5001.05合計(jì)-1117774490919-11.13第一次推售第二次推售展示區(qū)二、策劃目標(biāo)-貨量組織樓號(hào)戶型單元數(shù)層數(shù)戶數(shù)整棟面積()預(yù)計(jì)售價(jià)（元）貨值（億元）1#YJ140T-1(18X)2187210292125001.292#YJ130T(18X)21810811783125001.473#YJ130T(32X)1308810446125001.31 5#YJ130T(32X)22715818811125002.35 合計(jì)-79342651332-6.42第一次推售樓號(hào)戶型單元數(shù)層數(shù)戶數(shù)整棟面積()預(yù)計(jì)售價(jià)（元）貨值（億元）6#YJ130T(32X)2271581881112500

16、2.357#YJ130T(32X)1308810446125001.318#YJ130T(32X)124728452125001.05 合計(jì)-48131837709-4.71第二次推售二、策劃目標(biāo)-項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)放時(shí)間： 2015-9-20 項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間： 2015-10-1開(kāi)放時(shí)間目標(biāo)： 4個(gè)月 現(xiàn)金回正目標(biāo)： 7個(gè)月 項(xiàng)目總貨值： 11.13億 土地獲利倍數(shù)： 0.39首期供貨： 6.42億 凈利潤(rùn)率： 12.9% 全年銷售目標(biāo)： 5.67億自有資金回報(bào)率： 83%項(xiàng)目去化率： 88%成就共享目標(biāo)： 1930萬(wàn) 目 錄策劃背景一策劃目標(biāo)二前置策劃三工程策劃四質(zhì)量策劃五營(yíng)銷策劃六財(cái)務(wù)策劃七三

17、、前置策劃-現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作1、展示區(qū)初勘完成2、臨時(shí)圍墻完成3、道路硬化及配電箱完成4、樁基進(jìn)場(chǎng)試樁完成5、綜合樓樁基夜間加班完成6、鋼筋、模板等材料進(jìn)場(chǎng)7、綜合樓塔吊基礎(chǔ)完成現(xiàn)場(chǎng)前置8、污水管網(wǎng)前置埋設(shè)三、前置策劃-后勤保障工作2、總承包現(xiàn)場(chǎng)辦公室3、生活區(qū)板房搭設(shè)完成5、生活區(qū)廚房-地磚鋪貼4、生活區(qū)廚房管道砌筑1、項(xiàng)目部臨時(shí)辦公室6、積水排放抽水7、生活區(qū)道路碎磚鋪填后勤保障三、前置策劃-報(bào)建已開(kāi)展工作發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、人防、供電水等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況2015/05/29 已完成確定環(huán)評(píng)、能評(píng)和可研單位獲取周邊市政管網(wǎng)圖紙確定招投標(biāo)代理單位詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告臨水開(kāi)口、臨

18、電接入對(duì)接設(shè)計(jì)院，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建方案圖紙、文本等項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)2015/06/02 已完成2015/06/05 已完成2015/06/08 已完成2015/06/17 已完成2015/06/22 已完成2015/06/24 已完成2015/07/03 已完成三、前置策劃-報(bào)建政策開(kāi)、竣工要求 辦理施工許可證開(kāi)工報(bào)建手續(xù)辦理 按照常熟市相關(guān)要求預(yù)售條件信用等級(jí)為A級(jí)企業(yè)，達(dá)到建設(shè)總投資的25%，整個(gè)地下室出正負(fù)零;信用等級(jí)為B級(jí)企業(yè)，達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)1/5；信用等級(jí)為C級(jí)企業(yè)，達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)1/4；信用等級(jí)為D級(jí)企業(yè)，達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)

19、1/3。貨幣資本金監(jiān)管政策高層建筑（12層以上），360元/平方米；所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)六度融資條件 無(wú)冬歇期 無(wú)雨季 6月至 9月開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用： 138 元/； 土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 土地使用稅：6元 /平方米/年; 契稅：3%；優(yōu)惠政策 無(wú)項(xiàng)目公司初始信用等級(jí)：B級(jí)三、前置策劃-報(bào)建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證已完成已完成已完成已完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間2015年7月17日2015年7月17日2015年7月22日2015年7月22

20、日2015年7月30日2015年7月30日2015年8月20日2015年9月30日2015年9月19日2015年11月19日責(zé)任人：周慷首期貨量節(jié)點(diǎn)二期貨量節(jié)點(diǎn)三、前置策劃-報(bào)建策劃商品房預(yù)售證高層洋房第一批2016年09月19日 高層洋房第二批2016年11月19日 第1天2015.5.20土地摘牌 第31天2015.6.19修規(guī)第一次送件 第59天2015.7.17用地規(guī)劃許可證送件 第66天2015.7.24 第72天2015.7.30用地規(guī)劃許可證 完成修規(guī)完成 第69天2015.7.27 第59天2015.7.17施工圖審查 第48天2015.7.6工程規(guī)劃許可證完成 第86天201

21、5.8.13 第93天2015.8.20施工許可證送件施工許可證 完成工程規(guī)劃許可證送件 第11天2015.5.30簽訂出讓合同三、前置策劃-組織架構(gòu)項(xiàng)目總經(jīng)理 鄭永彥項(xiàng)目副總經(jīng)理周慷 程春工程部經(jīng)理顧程程綜合部造價(jià)部營(yíng)銷部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建土建工程師方闖 劉凱 張敏千工程（監(jiān)理）部開(kāi)發(fā)部 人力/行政/后勤等水電工程師徐國(guó)平 江群成本控制營(yíng)銷財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目采用國(guó)晟監(jiān)理開(kāi)發(fā)報(bào)建經(jīng)理李明高營(yíng)銷經(jīng)理方致富造價(jià)主管范浩婧行政主管李靜A 項(xiàng)目部組織策劃項(xiàng)目部配置11人(未來(lái)領(lǐng)袖3人)，已到位。財(cái)務(wù)經(jīng)理陳肖曦三、前置策劃-人員職責(zé)部門姓 名崗位責(zé)任分工綜合部鄭永彥項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。周

22、慷項(xiàng)目副總經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)報(bào)建、工程管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、外部關(guān)系維護(hù)等工作。程春項(xiàng)目副總經(jīng)理協(xié)助全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。李靜行政主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開(kāi)發(fā)部李明高開(kāi)發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部顧程程工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。方闖土建主管工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目綜合樓、臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。劉凱土建工程師負(fù)責(zé)1標(biāo)段施工管理。徐國(guó)平水電主管工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。江群水電工程師協(xié)助完成項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等管理工作。張敏千土建工

23、程師負(fù)責(zé)2標(biāo)段施工管理A 項(xiàng)目部組織策劃前置策劃1、組織策劃三、前置策劃組織保障總指揮 謝金雄區(qū)域支援組區(qū)域職能部門負(fù)責(zé)人工程管理區(qū)域幫扶組已經(jīng)到位副總指揮 楊紅建，高斌梁佑明設(shè)計(jì)管理曹陽(yáng)成本管理張化宇財(cái)務(wù)資金徐靜娜人力資源周璠投資管理孔慶朗付成霞杜衛(wèi)尉計(jì)劃運(yùn)營(yíng)茅進(jìn)宇現(xiàn)場(chǎng)B 區(qū)域組織策劃后勤綜合采購(gòu)管理鄧敏裝修陳強(qiáng)職能中心部門職能中心對(duì)接人區(qū)域?qū)尤隧?xiàng)目對(duì)接人運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)管理部設(shè)計(jì)中心博意規(guī)劃設(shè)計(jì)部博意產(chǎn)品研發(fā)部博意設(shè)計(jì)管理部順茵環(huán)境院博意南京院建筑博意南京院結(jié)構(gòu)博意-裝修院工程管理中心工程管理部成本管理中心招標(biāo)部造價(jià)部市政配套前期部采購(gòu)中心采購(gòu)部三、前置策劃集團(tuán)職能中心組織策劃三、前置策劃組

24、織保障C 集團(tuán)職能中心組織策劃子公司總部對(duì)接人子公司現(xiàn)場(chǎng)對(duì)接人項(xiàng)目對(duì)接人騰安機(jī)電萬(wàn)方石材順茵綠化現(xiàn)代家居三、前置策劃集團(tuán)職能中心組織策劃三、前置策劃組織保障D 子公司組織策劃設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院綜合樓單體方案已完成博意南京分院綜合樓基礎(chǔ)圖已完成綜合樓施工圖已完成綜合樓裝修水電暖圖7月20日裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表7月15日綜合樓裝修水電條件圖7月15日綜合樓裝修施工圖7月16日綜合樓軟裝8月15日設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期博意南京分院板房施工圖6月30日板房裝修水電暖圖7月15日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表7月10日板房裝修水電條件圖7月10日板房裝修施工圖7月10日板房軟裝7月31

25、日綜合樓臨建板房設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖已完成景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案已完成園建施工圖7月15日水電結(jié)構(gòu)圖7月15日綠化施工圖7月15日管網(wǎng)及景觀設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平報(bào)建版7月20日總平施工圖7月30日博意南京分院貨量樁基圖7月20日貨量單體施工圖7月25日貨量地庫(kù)圖7月30日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖待定人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖7月30日景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定貨量區(qū)圖紙三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓設(shè)計(jì)主線設(shè)計(jì)進(jìn)度：專人負(fù)責(zé)；每日跟進(jìn)；圖紙要求：材料可下單；現(xiàn)場(chǎng)可施工；常熟碧桂園設(shè)計(jì)圖追蹤一覽表（展示區(qū)）類別樁基圖基礎(chǔ)圖結(jié)構(gòu)施工圖建筑圖水電圖暖通裝修施工圖軟裝圖

26、綜合樓已完成已完成已完成已完成7月20日7月20日7月16日8月15日YJ130-6月30日6月30日7月8日7月8日7月15日7月31日YJ140-6月30日6月30日7月15日7月15日7月10日7月31日?qǐng)@建綠化景觀方案園建施工圖水電結(jié)構(gòu)圖綠化施工圖已完成7月15日7月15日7月15日示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖已完成區(qū)域跟進(jìn)：曹陽(yáng)現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)：杜衛(wèi)尉三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓設(shè)計(jì)主線問(wèn)題主責(zé)單位完成時(shí)間規(guī)劃報(bào)建圖規(guī)劃設(shè)計(jì)院2015.7.20綜合樓施工圖博意南京分院2015.6.26臨建板房施工圖博意南京分院2015.6.30單體樁基圖及地庫(kù)抗拔樁博意南京分院2015.7.20綜合樓裝修圖裝修設(shè)計(jì)院20

27、15.7.16臨建板房裝修圖裝修設(shè)計(jì)院2015.7.10景觀施工圖景觀設(shè)計(jì)中心2015.7.15三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓招標(biāo)合約主線購(gòu)序號(hào)招標(biāo)工程名稱（展示區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1一標(biāo)段樁基工程6月20日一標(biāo)段6月5日已提交無(wú)錫巖土、上海北盛；已進(jìn)場(chǎng)2一標(biāo)段總承包工程6月20日一標(biāo)段6月5日已提交合肥義興；已進(jìn)場(chǎng)3樁基檢測(cè)工程6月30日一標(biāo)段6月23日已提交常熟市工程質(zhì)量檢測(cè)中心4展示區(qū)園建工程+永久圍墻7月15日展示區(qū)范圍議標(biāo)，已提交江蘇格瑞園林5鋁合金門窗7月15日板房、綜合樓6月25日提交未定標(biāo)6室內(nèi)裝修工程7月15日展示區(qū)范圍議標(biāo)，已提交俊藝7機(jī)電安裝 8月1日展示

28、區(qū)范圍6月15日已提交騰安機(jī)電8營(yíng)銷圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程 8月25日一標(biāo)段7月15日計(jì)劃提交未定標(biāo)9亮化工程泛光照明7月30日一標(biāo)段7月5日計(jì)劃提交未定標(biāo)序號(hào)招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1臨時(shí)圍墻6月10日整個(gè)地塊6月5日已提交闊景2道路開(kāi)口招標(biāo)6月25日整個(gè)地塊6月15日已提交未定標(biāo)3基坑支護(hù)及降水工程設(shè)計(jì)6月26日整個(gè)地塊議標(biāo)，已提交無(wú)錫巖土4基坑支護(hù)及降水工程6月27日整個(gè)地塊6月15日已提交無(wú)錫巖土5土方工程6月27日整個(gè)地塊6月12日已提交江蘇江鴻建設(shè)工程有限公司6室內(nèi)消防單位招標(biāo) 7月15日整個(gè)地塊6月20日已提交未定標(biāo)7鋅鋼欄桿7月15日整個(gè)地塊6月

29、20日已提交項(xiàng)目定單位8防火門7月30日整個(gè)地塊7月5日計(jì)劃提交項(xiàng)目定單位9二標(biāo)段總承包工程7月25日二標(biāo)段7月5日計(jì)劃提交未定標(biāo)10人防工程7月30日人防部分7月1日計(jì)劃提交未定標(biāo)11室外供配電招標(biāo)7月15日整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?2燃?xì)鈫挝?月15日整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?3自來(lái)水單位8月15日整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛?4弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)8月15日整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛嘭?zé)任人：工程-顧程程合約-范浩婧序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）307月1日8月5日2配電箱307月1日8月5日3燈具類407月10日8月15日4開(kāi)關(guān)面板307月15日8月15日5墻紙3

30、07月10日8月10日6電器類（中央空調(diào)）307月3日7月25日7電器類（抽油煙機(jī)、其他）307月10日8月25日8路燈、草坪燈、高桿燈307月10日8月10日9室內(nèi)健身器材457月10日9月1日10石雕、銅雕、仿砂巖雕607月5日9月5日11戶外用品類（游樂(lè)設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）457月10日8月25日12精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）457月10日8月25日13軟裝類（家具）457月20日9月5日14軟裝類（飾品）457月20日9月5日甲供燈具等三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門407月1

31、0日8月20日2淋浴屏風(fēng)307月10日9月5日3鋅鋼組合欄桿307月1日8月5日4入墻整體衣柜307月10日8月30日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門窗及配件157月1日7月20日三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線甲指乙供鋁合金門窗等序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚307月10日8月5日2外墻涂料307月10日8月10日3內(nèi)墻涂料307月10日8月10日4反應(yīng)型防水卷材306月30日7月10日5火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)307月1日8月1日6電線207月1日7月25日7電纜207月1日8

32、月15日甲指（簽三方合同）三、前置策劃-管理保障管理保障開(kāi)工、封頂、開(kāi)放、開(kāi)盤目標(biāo)明確區(qū)域互動(dòng)每周五與區(qū)域平臺(tái)互動(dòng)，匯報(bào)進(jìn)度、協(xié)調(diào)問(wèn)題每周計(jì)劃會(huì)每周日召開(kāi)下周計(jì)劃會(huì)組織策劃下周工作安排周報(bào)、月報(bào)區(qū)域部門、政府領(lǐng)導(dǎo)每日例會(huì)（現(xiàn)場(chǎng)會(huì)）裝修進(jìn)場(chǎng)前：每日1會(huì)裝修進(jìn)場(chǎng)后：每日2會(huì)總承包：統(tǒng)一思想 宣貫制度項(xiàng)目部：展示區(qū)搶工經(jīng)驗(yàn)分享區(qū)域：區(qū)域副總裁蒞臨指導(dǎo) 目 錄策劃背景一策劃目標(biāo)二前置策劃三工程策劃四質(zhì)量策劃五營(yíng)銷策劃六財(cái)務(wù)策劃七展示區(qū)首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)四、工程策劃-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏貨量（萬(wàn)m2）貨值（億）首期5.136.42二期3.774.71合計(jì)8.9011.13YJ140板房YJ130板房四、工程策

33、劃-總承包單位標(biāo)段劃分二標(biāo)段承建面積（m2）高層6#YJ130（27F）18810.88高層7#YJ130（30F）10446.17高層8#YJ130（24F）8452.28匯總37709.33二標(biāo)段一標(biāo)段一標(biāo)段承建面積（m2）高層1#YJ140（18F）10291.74高層2#YJ130（18F）11783.20高層3#YJ130（30F）10446.17綜合樓4#（3F）YJ140板房1878.10高層5#YJ130（27F）18810.88匯總53210.09四、工程策劃-樁基單位標(biāo)段劃分一標(biāo)段二標(biāo)段四、工程策劃-展示區(qū)范圍及板房設(shè)置展示區(qū)范圍YJ140板房綜合樓二層露臺(tái)紅線外綠化YJ1

34、30臨建板房臨建板房A戶型B戶型綜合樓YJ130板房園林泳池YJ140板房綜合樓展示區(qū)范圍參觀動(dòng)線圍擋范圍四、工程策劃-參觀動(dòng)線YJ140板房綜合樓二樓YJ130板房臨建板房A戶型B戶型四、工程策劃-臨水給水接駁點(diǎn)DN50（施工用水）DN50（生活用水）生活區(qū)6月20日已通水四、工程策劃-臨電變壓器500kvA辦公生活區(qū)二級(jí)配電箱一級(jí)配電箱6月30日已通電500kvA道路設(shè)置原則： 1、道路在整個(gè)施工場(chǎng)地內(nèi)能形成環(huán)路。 2、正式道路結(jié)合臨時(shí)道路布置，并需完成路面硬化，方便雨季施工和材料運(yùn)輸。 3、臨時(shí)道路寬度不少于5.5m，主干道寬度不少于8m. 四、工程策劃-臨路永久路臨時(shí)路8月25日消防道

35、路分段施工，局部通行，成品保護(hù)道路開(kāi)口前期臨時(shí)路四、工程策劃-臨設(shè) 臨設(shè)板房生活區(qū)1、辦公生活區(qū)設(shè)置在項(xiàng)目紅線外的東邊，無(wú)需多次搬移。2、充分考慮搶工階段施工最高人數(shù)，做好規(guī)劃，并預(yù)留部分房間做辦公室及倉(cāng)庫(kù)。3、示范區(qū)搶工結(jié)束后板房做項(xiàng)目員工宿舍和物業(yè)員工宿舍。我項(xiàng)目部板房總共46間， 10間用于項(xiàng)目辦公和住宿， 36間前期作為工人宿舍，能容納200人。 搶工高峰期不夠住，考慮租集裝箱30個(gè)，以滿足360人居住需求。100m步行1分鐘單位名稱人數(shù)總包400裝修單位100石材單位40園建單位80綠化單位100物業(yè)公司40總計(jì)760四、工程策劃-場(chǎng)地布置塔吊設(shè)置8臺(tái)1、塔吊設(shè)置盡可能全覆蓋，以便加

36、快施工速度；2、塔吊位置避開(kāi)管網(wǎng)；材料堆場(chǎng)設(shè)置貨量區(qū)和靠近道路，避開(kāi)園建綠化主景區(qū)及地下管線；安裝開(kāi)始6月30日全部完成7月30日材料堆放及加工鋼筋加工區(qū)攪拌機(jī)入口門衛(wèi)塔吊入口門衛(wèi)四、工程策劃-土層地質(zhì)情況常熟地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。地勘關(guān)于地基基礎(chǔ)的建議 1、擬建3F綜合樓，建議采用預(yù)制樁，以1粉質(zhì)粘土為樁端持力層，推薦承載力特征值fak為220kPa。 2、擬建18F住宅樓建議采用預(yù)制樁，以2粉砂夾粉土為樁端持力層。推薦承載力特征值fak為220kPa。樁基設(shè)計(jì)參數(shù)表注：1qsik、qpk分別為樁周土極限摩阻力標(biāo)準(zhǔn)值和樁端土極限端阻力

37、標(biāo)準(zhǔn)值；2l為樁入土深度（m）綜合樓位置1231243JK54JK55飽和，中密，中偏低壓縮性可硬塑，中偏低壓縮性【土方方案】1、展示區(qū)無(wú)地下室，土方回填時(shí)從一期貨量地庫(kù)位置取土平衡。2、由于場(chǎng)地周邊均在開(kāi)發(fā)無(wú)臨時(shí)用地租用，經(jīng)與前期土方部溝通決定貨量開(kāi)挖時(shí)土方外運(yùn)?！菊麄€(gè)地塊】地下室開(kāi)挖面積:3.21萬(wàn)m2開(kāi)挖深度約:3.3m，挖方量10.59萬(wàn)m3 ，占地面積:3.42萬(wàn)m2 回土厚度:1.2m填方量4.1萬(wàn)m3,展示區(qū)地庫(kù)出土口四、工程策劃-土方平衡地庫(kù)頂板標(biāo)高+2.9米場(chǎng)地自然土標(biāo)高+1.8m地庫(kù)樓層高h(yuǎn)=3.7米地庫(kù)基礎(chǔ)厚度0.6米地庫(kù)位置S=3.21萬(wàn)四、工程策劃-樁基工程B-2A-

38、2A-1B-1二標(biāo)段一標(biāo)段5#樓：開(kāi)工7月10日結(jié)束7月30日綜合樓：開(kāi)工6月25日結(jié)束6月27日3#樓：開(kāi)工7月10日結(jié)束7月18日 高層樁長(zhǎng)40米，每單元110根樁，綜合樓樁長(zhǎng)30米，50根。每臺(tái)樁基每天打樁600米。1、一標(biāo)段，同樣布置兩臺(tái)樁機(jī)，一臺(tái)打綜合樓，一臺(tái)打3#樓完成后合力往南往西移動(dòng)。2、二標(biāo)段，布置兩臺(tái)樁機(jī)，同時(shí)從5#樓開(kāi)始打，結(jié)束后往南往西施工。四、工程策劃-市政工程現(xiàn)有市政管網(wǎng)污水管雨水管模塊開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間工作日（天）過(guò)路管道2015年6月10日2015年6月12日3雨污水2015年8月11日2015年8月20日10強(qiáng)弱電2015年8月20日2015年8月27日7消防2

39、015年8月20日2015年8月27日7供水2015年8月20日2015年8月22日7燃?xì)?015年8月20日2015年8月23日3展示區(qū)污水管前置埋設(shè)展示區(qū)市政道路及管網(wǎng)工作1、展示區(qū)永久道路和臨時(shí)道路結(jié)合，并同步把雨污水管預(yù)埋，避免后續(xù)再破壞路面。2、展示區(qū)東側(cè)和北側(cè)的雨污水管及強(qiáng)弱電、煤氣等過(guò)路套管先行埋設(shè)。3、嚴(yán)格控制管底、檢查井底標(biāo)高，管道坡度4、檢查井位置優(yōu)化，避免正對(duì)著綜合樓大門四、工程策劃-主體工程策劃重點(diǎn)第一重點(diǎn)第二重點(diǎn)第一重點(diǎn)：綜合樓+臨建YJ140板房 1.綜合樓帶裝修，施工專業(yè)工種繁多，工期最為緊張； 2.YJ140板房為1412升級(jí)版，工期緊張。第二重點(diǎn)：臨建板房YJ

40、1301、共兩戶精工板房，工期較緊張。需保證裝修材料及時(shí)供應(yīng)。四、工程策劃-單體工程策劃123-綜合樓第一重點(diǎn)第二重點(diǎn)第三重點(diǎn)第一重點(diǎn)：大堂裝修工作量大，提前做工作區(qū)的土建砌體工程，提前移交場(chǎng)地給消防、機(jī)電、裝修。同時(shí)，中空大廳裝修難度較大。計(jì)劃由搭設(shè)腳手架到拆架控制在共20天。第三重點(diǎn)：其他功能室裝修較為簡(jiǎn)單故在此平面內(nèi)為第三重點(diǎn)。綜合樓實(shí)施要點(diǎn)：1、扣式腳手架搭設(shè)滿足裝修要求；2、空調(diào)消防等機(jī)電材料、電箱等提前下單第二重點(diǎn)第二重點(diǎn)：更衣室、洗手間、康樂(lè)室等。鋪貼、軟包、吊頂復(fù)雜，提早搶工，為擺放器械、飾品提供工作面。YJ140臨建板房，在綜合樓二層完成后才可施工，工期緊張開(kāi)工正負(fù)零主體封頂

41、(綜合樓)外架拆除完美開(kāi)放2天2015-7-252015-8-102015-9-202015-7-112015-7-1014天16天40天2.4個(gè)月完美開(kāi)放四、工程策劃-工期目標(biāo)招拍掛摘牌2015-5-204個(gè)月完美開(kāi)放7-30泳池主體完成2015-9-20開(kāi)放 2015-7-20 園建綠化進(jìn)場(chǎng)一、綜合樓三、園林綠化 工程策劃展示區(qū)作戰(zhàn)計(jì)劃四、工程策劃-主體工程策劃重點(diǎn)2015-9-20開(kāi)放8-2抹灰完成裝修進(jìn)場(chǎng)二、YJ130臨建板房2015-7-20開(kāi)工8-1裝修進(jìn)場(chǎng)鋁合金進(jìn)場(chǎng)石材進(jìn)場(chǎng)8-20石材退場(chǎng)9-10裝修退場(chǎng)2015-9-20開(kāi)放9-15聯(lián)合驗(yàn)收9-11家私飾品進(jìn)場(chǎng)8-25四大件進(jìn)場(chǎng)

42、8-7泳池鋪貼完成9-5綜合樓鋪貼完成7-30主體封頂 7-15正負(fù)零8-24外腳手架拆除8-10砌筑完成8-25鋁合金退場(chǎng)9-5飾品進(jìn)場(chǎng)8-2鋁合金退場(chǎng)9-15聯(lián)合驗(yàn)收7-27主體完成鋁合金進(jìn)場(chǎng)8-1鋁合金完成8-20外墻涂料完成2015-7-10開(kāi)工9-4裝修現(xiàn)代家居退場(chǎng)9-10泳池設(shè)備調(diào)試完成四、工程策劃-單體工程策劃123-綜合樓節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開(kāi)工2015-7-102015-7-10完成至02015-7-102015-7-15木工：50鐵工：25架子工：20砼工：10主體結(jié)構(gòu)封頂2015-7-152015-7-30砌體2015-7-202015-8-10砌筑：25

43、抹灰：20石材掛石2015-7-252015-8-20掛石：40鋁合金窗框2015-8-12015-8-25安裝：10機(jī)電安裝2015-7-112015-9-15安裝：40裝修工程2015-8-112015-9-10裝修：80外架拆除2015-8-212015-8-24排柵工：15市政園建綠化2015-7-202015-9-15園建：80清潔拓荒2015-9-102015-9-15家政清潔：25四、工程策劃-YJ130臨建板房節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開(kāi)工2015-7-202015-7-20磚混砌筑完成2015-7-202015-7-25木工：20鐵工：20砼工：5主體結(jié)構(gòu)完成2015-

44、7-252015-8-1抹灰完成2015-8-12015-8-5裝修進(jìn)場(chǎng)2015-8-52015-8-30裝修：60鋁合金窗框2015-7-252015-8-10安裝：5機(jī)電安裝2015-7-202015-9-5安裝：5外墻涂料2015-8-52015-8-20涂料：10櫥柜家居2015-8-252015-9-5安裝：5軟裝飾品2015-9-52015-9-7擺設(shè)：2市政園建綠化2015-7-152015-9-5園建：40清潔拓荒2015-9-72015-9-10家政清潔：25施工要點(diǎn)：1、土建施工工程中嚴(yán)格控制各工序質(zhì)量：開(kāi)間尺寸、門框洞口、抹灰質(zhì)量、地面平整度、陰陽(yáng)角順直等，保證裝修成型質(zhì)

45、量；2、水電預(yù)埋需結(jié)合裝修圖紙施工，避免裝修返工，廚房裝修需參照櫥柜廠家優(yōu)化后的圖紙施工；3、重點(diǎn)梳理裝修材料清單，避免裝修材料漏單；4、板房裝修前，圖紙會(huì)審，防止土建與裝修尺寸不統(tǒng)一。四、工程策劃-園建綠化（室外泳池）園建第一重點(diǎn)：泳池主體結(jié)構(gòu)，優(yōu)先施工；園建第二重點(diǎn)：展示區(qū)水景、景墻 與泳池主體同步施工，施工周期長(zhǎng)，為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間；8月5日至8月25日。園建第三重點(diǎn)：展示區(qū)園路、大面積鋪裝 與泳池周邊水景等同步施工，分段澆筑園路、分段鋪貼，保障園建工作面及路面質(zhì)量。展示區(qū)展示區(qū)貨量區(qū)園建第一重點(diǎn)：1、園建圖紙7月5日前取得即下單；7月15日進(jìn)場(chǎng)備料；2、室外泳池與綜合樓主體同步施工

46、，為調(diào)試留時(shí)間；3、室外泵房?jī)?yōu)先施工，結(jié)構(gòu)完成后回填，再進(jìn)行室外管線埋設(shè)；4、泳池采用結(jié)構(gòu)找坡、池壁外側(cè)采用磚胎模；四、工程策劃-園建綠化（室外泳池）序號(hào)工程內(nèi)容完成時(shí)間施工天數(shù)備注1園建進(jìn)場(chǎng)7月20日原則施工盡早完成，為調(diào)試提供充足時(shí)間，保證展示效果。2泳池結(jié)構(gòu)完成7月30日103防水完成8月1日34馬賽克鋪貼完成8月7日75設(shè)備安裝完成9月5日56設(shè)備調(diào)試完成9月10日107清洗完成，注水展示9月18日5四、工程策劃-夜間照明搶工碘鎢燈（流動(dòng)布置）（預(yù)備20盞）高壓鈉燈架（6盞）布置要點(diǎn)：1、專人負(fù)責(zé)夜間照明，移動(dòng)式照明配合固定式照明，保證晚上展示區(qū)照明效果；2、備移動(dòng)照明支架用于機(jī)動(dòng)作業(yè)

47、，補(bǔ)充光源；3、現(xiàn)場(chǎng)以綜合樓、洋房、室外泳池為主塊區(qū)，每個(gè)片區(qū)布置兩盞2000W高壓鈉燈；4、局部區(qū)塊再以碘鎢燈重點(diǎn)布置。5、保證施工區(qū)域沒(méi)有陰影、沒(méi)有死角，為夜間施工做好準(zhǔn)備工作；長(zhǎng)期雨季搶工措施 要求各參建單位做好防雨，集水排水抽水工作。 在雨季期間準(zhǔn)備好彩條布、雨棚架子和鋼管扣件及2個(gè)抽水泵，另2個(gè)租賃備用，以備在大雨時(shí)搭棚施工；施工人員人均一套雨衣、雨靴，做好長(zhǎng)期雨季施工準(zhǔn)備。1）展示區(qū)西南側(cè)布置臨時(shí)集水坑，便于抽水、排水；2）展示區(qū)東側(cè)直接排向東側(cè)水溝；3）室外泳池臨時(shí)作為蓄水池使用。四、工程策劃-雨季期間搶工優(yōu)化方式工程部位優(yōu)化方案設(shè)計(jì)優(yōu)化綜合樓單體采用小面積綜合樓，后期作為物業(yè)用

48、房和社區(qū)服務(wù)用房，最大程度減少投入。取消室內(nèi)泳池、有效減少結(jié)構(gòu)及裝修成本。雨季回填土，土質(zhì)為橡皮土，首層配置架空板以免后期出現(xiàn)沉降。樣板房精工板房YJ140，設(shè)置于綜合樓二層，減少室外臨建板房成本。人防展示區(qū)不設(shè)人防地下室，有利于搶工泳池泳池原規(guī)劃部分在地庫(kù)頂板上，因搶工需要，調(diào)整方案，留出地庫(kù)施工作業(yè)面施工優(yōu)化綜合樓大堂腳手架搭設(shè)考慮上下同時(shí)施工綜合管線綜合管線圖與景觀設(shè)計(jì)平面圖復(fù)核，對(duì)部分影響環(huán)境的管網(wǎng)和檢查井位置進(jìn)行調(diào)整四、工程策劃項(xiàng)目?jī)?yōu)化四、工程策劃貨量組織保障首期地下室施工二期地下室施工展示區(qū)最后地庫(kù)施工部位四、工程策劃貨量組織保障信用等級(jí)D級(jí)-只搶工主樓1/3信用等級(jí)C級(jí)-只搶工主

49、樓1/4項(xiàng)目初始信用等級(jí)B級(jí)-只搶工主樓1/5四、工程策劃工地開(kāi)放日YJ130實(shí)體板房（A戶型+B戶型）材料+工法樣板間（均位于三層）2016年5月1日高端物業(yè)展示業(yè)主邀約規(guī)范精品工程展現(xiàn)優(yōu)美環(huán)境展示媒體追蹤報(bào)道1、展示集團(tuán)品牌形象2、精裝修1412版板房3、展示材料樣板間4、展示工藝樣板間5、展示現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體質(zhì)量6、展示安全文明施工7、展示公共部位溫馨通道1精心策劃展示重點(diǎn)2預(yù)演培訓(xùn) 3開(kāi)辟拓客渠道及力度4媒體宣傳政府溝通 5項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷合力7工地預(yù)演應(yīng)急小組 碧桂園“過(guò)程精品 人居典范”工地開(kāi)放日6常態(tài)滾動(dòng)開(kāi)放 目 錄策劃背景一策劃目標(biāo)二前置策劃三工程策劃四質(zhì)量策劃五營(yíng)銷策劃六財(cái)務(wù)策劃七二、專

50、人負(fù)責(zé)質(zhì)量控制，及時(shí)與區(qū)域互動(dòng)，確保質(zhì)量良好項(xiàng)目部每周開(kāi)展周檢查，對(duì)安全及質(zhì)量進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，把好質(zhì)量關(guān)符合迎接區(qū)域工程技術(shù)部“1212”質(zhì)量巡檢要求。一、明確質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)，做好技術(shù)交底、做到樣板先行，及時(shí)糾偏每項(xiàng)工序做好工人交底，做好樣板指導(dǎo)，特別是影響光感的工序；每個(gè)班組現(xiàn)場(chǎng)做好樣板，控制好驗(yàn)收，合格后方可施工；發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)制止，必要時(shí)候，停工整改，絕不以犧牲質(zhì)量保進(jìn)度。五、質(zhì)量策劃三、強(qiáng)化圖紙會(huì)審、做好場(chǎng)地交接總包和裝修開(kāi)工前做好圖紙會(huì)審，提前發(fā)現(xiàn)圖紙問(wèn)題，避免二次施工，保證成型質(zhì)量場(chǎng)地交接前，后續(xù)單位提前進(jìn)場(chǎng)、嚴(yán)格按集團(tuán)技術(shù)指導(dǎo)文件質(zhì)量檢查，并簽署場(chǎng)地交接單。序號(hào)

51、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 易產(chǎn)生部位及產(chǎn)生原因施工應(yīng)對(duì)措施1室內(nèi)地面下沉開(kāi)裂綜合樓下土質(zhì)軟，類似橡皮土，首層地面沉降不均（特別是沙盤處）首層地面板設(shè)計(jì)改為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)板，與首層地梁和連系梁一起澆筑，既保證首層地面不下沉，同時(shí)加快施工進(jìn)度 。2綜合樓雨季排水問(wèn)題因施工原因，綜合樓雨季可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)水、泛水等現(xiàn)象收到圖紙后優(yōu)化綜合樓排水系統(tǒng)，現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)控外墻砌筑質(zhì)量，過(guò)程把控，特別是排水找坡。3園建和綠化下沉泳池周邊及管網(wǎng)密集處回填土?xí)r不能采用重型機(jī)械碾壓，造成后期園建和綠化下沉泳池周邊及管網(wǎng)密集處回填土?xí)r采用人工和機(jī)械配合分層回填，并澆水沉降，園建部位增設(shè)鋼筋網(wǎng)片；綠化對(duì)坡較高處，確保管道安全的情況下進(jìn)行夯實(shí)回填

52、。4墻體頂磚裂縫綜合樓及樣板房因工期緊，頂磚施工時(shí)間不能滿足沉降要求，頂磚處經(jīng)常出現(xiàn)通長(zhǎng)裂縫綜合樓及樣板房墻體頂磚與梁交接部位在基層加強(qiáng)網(wǎng)由玻纖網(wǎng)改成鋼絲網(wǎng)，面層再用玻纖網(wǎng)。五、質(zhì)量策劃-風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)序號(hào) 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 易產(chǎn)生部位及產(chǎn)生原因施工應(yīng)對(duì)措施5臨建板房受潮 綜合樓二樓露臺(tái)設(shè)臨建YJ140板房，據(jù)其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)：臨建板房外墻施工采用彩鋼板加硅酸板，內(nèi)墻采用硅酸板隔墻，易受潮變形，影響展示效果臨建板房外墻及內(nèi)墻全部采用加氣混凝土砌塊砌筑，外墻采用防水砂漿抹灰；室內(nèi)地坪采用細(xì)石混凝土加高，臨建板房周邊設(shè)置排水溝。6臨建板房裝修質(zhì)量 臨建板房采用不同結(jié)構(gòu)形式出現(xiàn)各裝修質(zhì)量問(wèn)題，室內(nèi)裝修效果不佳：特別是

53、廚衛(wèi)、櫥柜、貼磚、踢腳線墻紙等細(xì)節(jié)部位。嚴(yán)格場(chǎng)地交接制度，板房中土建工序驗(yàn)收完成后，裝修進(jìn)場(chǎng)，確保平整度及垂直度。裝修進(jìn)場(chǎng)交底，工藝、工法宣貫，裝修各干濕作業(yè)驗(yàn)收。7地庫(kù)回填夯實(shí)由于地塊場(chǎng)地標(biāo)高較低，回填土厚度達(dá)1.2m，后期容易產(chǎn)生沉降。分層夯實(shí)五、質(zhì)量策劃-風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)五、質(zhì)量策劃-風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)地庫(kù)與泳池交接部位僅2.0m綜合樓二樓露臺(tái)臨建板房 目 錄策劃背景一策劃目標(biāo)二前置策劃三工程策劃四質(zhì)量策劃五營(yíng)銷策劃六財(cái)務(wù)策劃七三、前置策劃集團(tuán)職能中心組織策劃六、營(yíng)銷策劃目標(biāo)、供貨計(jì)劃時(shí)間事項(xiàng)2015年5月20日土地摘牌2015年6月27日印象城展示中心開(kāi)放2015年9月20日示范區(qū)完美開(kāi)放2015年10月1

54、日項(xiàng)目盛大開(kāi)盤 營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)年度目標(biāo)5.67億銷售目標(biāo)展示區(qū)首期貨量區(qū)二期貨量區(qū)開(kāi)盤貨量開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)占地產(chǎn)品套數(shù)面積（萬(wàn)）金額（億）開(kāi)工開(kāi)放開(kāi)售57.4畝高層洋房4265.136.422015/7/102015/9/202015/10/1六、營(yíng)銷策劃目標(biāo)、供貨計(jì)劃三、前置策劃集團(tuán)職能中心組織策劃六、營(yíng)銷策劃目標(biāo)、供貨計(jì)劃 貨量及戶型配比情況備注： 1）洋房共：YJ130和J140兩種戶型 2）面積段：8999小三房占30.45%；127- 132舒適型三房60.89%；140 奢華四房9.45%產(chǎn)品2015年總可售貨量2015年后貨量首期開(kāi)盤貨量開(kāi)盤后計(jì)劃2015年內(nèi)供貨板房區(qū)貨量區(qū)套數(shù)金

55、額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額高層洋房-4266.423184.71合計(jì)-4266.42三、前置策劃集團(tuán)職能中心組織策劃六、營(yíng)銷策劃目標(biāo)、供貨計(jì)劃 供貨進(jìn)度原計(jì)劃供貨時(shí)間預(yù)估實(shí)際可供時(shí)間需求供貨時(shí)間產(chǎn)品套數(shù)金額按需供貨可實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度及存在困難2015-9-252015-9-252015-9-25高層4266420056,700暫無(wú)總計(jì)42664200 56,700 五心服務(wù) 1如既往國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)六、營(yíng)銷策劃推廣工作分解（1）項(xiàng)目定位文化片區(qū)常熟人最理想高端住宅區(qū)最優(yōu)配套體育中心/大劇院青少年活動(dòng)中心星光天地商業(yè)中心精英教育資源常熟市中學(xué)江蘇省常熟中學(xué)昆承中學(xué)交通價(jià)值 1觸即發(fā)三維立體交通網(wǎng)

56、精裝洋房 1步到位省錢省時(shí)省力省心一線品牌千億巨擘 1線房企專業(yè)造城二十三載私家園林 1生所求生態(tài)園林中都市家常熟碧桂園7.常銷期4.廣泛拓客期5.硬廣強(qiáng)拓期3.前期渠道期6.開(kāi)盤期2.品牌導(dǎo)入期5月20日摘牌9月20日示范區(qū)開(kāi)放10月1日盛大開(kāi)盤6月27日展示中心開(kāi)放線下渠道階段性組合 線上媒體集中型投放階段性策略組合展示中心開(kāi)放示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤線下媒體（以戶外高炮輸出品牌及展廳開(kāi)放信息，目前已在投四塊戶外高炮，計(jì)劃新增兩塊戶外）活動(dòng)推廣（利用展示中心開(kāi)放活動(dòng)引起關(guān)注進(jìn)行品牌落地并大量蓄客、并根據(jù)節(jié)點(diǎn)組織活動(dòng)集中收客）渠道拓展（策劃參與拓展、組織拓客活動(dòng)、銷售建立個(gè)人客戶渠道、 展點(diǎn)布局以及開(kāi)

57、展鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演）現(xiàn)場(chǎng)包裝（展點(diǎn)已確定，籌備項(xiàng)目工地圍擋、展示中心以及各展點(diǎn)、銷售中心、樣板展示區(qū)包裝方案）線上媒體（開(kāi)盤前4周投放報(bào)廣、電臺(tái)；開(kāi)盤前2周行集中型投放，含影視、網(wǎng)絡(luò)等，全媒體渠道保證集中持續(xù)的曝光度）全年推廣策略及思路： 本案以線下資源整合為主，線上同步跟進(jìn)。 緊跟重大節(jié)點(diǎn)，運(yùn)用線下媒體（戶外大牌、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、公交車身、社區(qū)橫幅等）、渠道拓展（策劃融入銷售拓客團(tuán)隊(duì)、銷售個(gè)人客戶渠道的建立）、活動(dòng)推廣（事件營(yíng)銷引起關(guān)注、主題活動(dòng)大量蓄客、節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)集中收客）、現(xiàn)場(chǎng)包裝等組合型策略，撬動(dòng)常熟市場(chǎng)。六、營(yíng)銷策劃推廣工作分解（2）推廣策略1.摘牌準(zhǔn)備期品牌導(dǎo)入期：碧桂園來(lái)到常熟，五星級(jí)的家值得

58、等待前期渠道期：常熟碧桂園（以案名為準(zhǔn)），展示中心盛大開(kāi)放暨魅力彩跑全城集結(jié)廣泛拓客期：傾城而出，去看常熟罕見(jiàn)的好房子硬廣強(qiáng)拓期：常熟碧桂園即將盛大開(kāi)盤 全城火爆認(rèn)籌中開(kāi)盤期：開(kāi)盤即售罄！常熟碧桂園盛大開(kāi)盤 創(chuàng)蘇州奇“績(jī)”！廣告創(chuàng)作表現(xiàn)：六、營(yíng)銷策劃推廣工作分解（3）廣告宣傳7.常銷期4.廣泛拓客期5.硬廣強(qiáng)拓期3.前期渠道期6.開(kāi)盤期2.品牌導(dǎo)入期5月20日摘牌9月20日示范區(qū)開(kāi)放10月1日盛大開(kāi)盤6月27日展示中心開(kāi)放1.摘牌準(zhǔn)備期品牌導(dǎo)入期：碧桂園來(lái)到常熟，五星級(jí)的家值得等待前期渠道期：常熟碧桂園（以案名為準(zhǔn)），展示中心盛大開(kāi)放暨魅力彩跑全城集結(jié)廣泛拓客期：傾城而出，去看常熟罕見(jiàn)的好房子

59、硬廣強(qiáng)拓期：常熟碧桂園即將盛大開(kāi)盤 全城火爆認(rèn)籌中開(kāi)盤期：開(kāi)盤即售罄！常熟碧桂園盛大開(kāi)盤 創(chuàng)常熟奇“績(jī)”！物料創(chuàng)作表現(xiàn)：品牌手冊(cè)手提袋紙杯六、營(yíng)銷策劃推廣工作分解（3）廣告宣傳7.常銷期4.廣泛拓客期5.硬廣強(qiáng)拓期3.前期渠道期6.開(kāi)盤期2.品牌導(dǎo)入期5月20日摘牌9月20日示范區(qū)開(kāi)放10月1日盛大開(kāi)盤6月27日展示中心開(kāi)放1.摘牌準(zhǔn)備期報(bào)紙展示中心開(kāi)放前期預(yù)計(jì)投放一期報(bào)廣，用以品牌落地及開(kāi)放活動(dòng)宣傳炒作、初步建立媒體關(guān)系網(wǎng)絡(luò)展示中心開(kāi)放前期計(jì)劃投放兩周網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取更多免費(fèi)軟文等回饋資源，加大炒作力度微推廣媒體投放分析：因項(xiàng)目體量較小，推廣費(fèi)用有限，且為保證投放精準(zhǔn)有效，計(jì)劃前期線上略少投放并組

60、織媒體采風(fēng)等，以維護(hù)媒體為主，開(kāi)盤前加大鋪排集中轟炸，保證效果。6個(gè)版項(xiàng)目信息硬廣稿（品牌/形象/產(chǎn)品信息）6月15日-6月29日共15天首頁(yè)通欄、官方微信、樓盤推薦等形式廣告持續(xù)性微信推廣（每日推送1-3篇，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)爆款互動(dòng)游戲的開(kāi)發(fā)，聯(lián)動(dòng)大V聯(lián)動(dòng)推廣，針對(duì)性組織自媒體大號(hào)活動(dòng)）線上媒體投放六、營(yíng)銷策劃推廣工作分解（3）廣告宣傳7.常銷期4.廣泛拓客期5.硬廣強(qiáng)拓期3.前期渠道期6.開(kāi)盤期2.品牌導(dǎo)入期5月20日摘牌9月20日示范區(qū)開(kāi)放10月1日盛大開(kāi)盤6月27日展示中心開(kāi)放1.摘牌準(zhǔn)備期戶外短信其他媒體在投：常熟南（沙家浜）高速出口高炮；古里高速出口三面高炮計(jì)劃：227省道梅李高速出口高炮