論線城市中等房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略

1、PAGE PAGE 50復(fù)旦大學(xué)EMBA畢業(yè)論文論三四線城市中等房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略以天元盛大公司為例年 級: 學(xué) 號: 姓 名: 專 業(yè): 指導(dǎo)老師: 二零壹貳年肆月摘 要沒有遠(yuǎn)慮必有近憂。在國家持續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的情況下，廣大房地產(chǎn)企業(yè)都或多或少的面臨著資金壓力、銷售壓力，以及與政府和百姓的博弈。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康地發(fā)展，確定正確的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略尤為重要，尤其是戰(zhàn)略定位問題需要盡快解決，以便為企業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。本文首先對中國國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場整體的現(xiàn)狀及三四線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了概括總結(jié)，提出房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略研究的背景和意義；然后以三線城市

2、平頂山市的一家中等房地產(chǎn)公司天元盛大公司為例，對三四線城市中等房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位進(jìn)行研究和討論；最后，針對影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要和關(guān)鍵因素進(jìn)行了分析，結(jié)合天元盛大房公司地產(chǎn)開發(fā)的實際水平和實力，運用波士頓矩陣對公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位和發(fā)展方向進(jìn)行研究，并歸納出天元盛大公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的結(jié)論。企業(yè)發(fā)展要受到內(nèi)外因素的影響，其中，內(nèi)因是企業(yè)發(fā)展的先決條件，而外因也是企業(yè)發(fā)展的重要條件。在分析天元盛大公司的外部環(huán)境中，通過數(shù)據(jù)的分析和比較，對影響公司發(fā)展的宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展特征和區(qū)域經(jīng)濟(jì)、自然條件等戰(zhàn)略因素進(jìn)行評價，充分認(rèn)識外部環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響。在此基礎(chǔ)上，從天元盛大公

3、司的組織結(jié)構(gòu)、人力資源管理、企業(yè)文化、財務(wù)狀況等內(nèi)部因素方面，介紹和分析了天元盛大公司發(fā)展現(xiàn)狀和潛力，認(rèn)識到天元盛大公司在房地產(chǎn)市場中的競爭優(yōu)勢和面臨的挑戰(zhàn)。在對房地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)、外部環(huán)境的深入研究的基礎(chǔ)上，通過定性分析和定量分析相結(jié)合的方法對企業(yè)的外部和內(nèi)部戰(zhàn)略要素進(jìn)行了評價，并運用SWOT方法明確了在企業(yè)發(fā)展過程中外部環(huán)境中的機(jī)會和挑戰(zhàn)以及企業(yè)內(nèi)部資源中的優(yōu)勢和劣勢，并據(jù)此提出天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略定位的備選方案。最后，結(jié)合天元盛大公司的實際條件，對影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要和關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，并運用波士頓矩陣明確了天元盛大公司房地產(chǎn)的地位和發(fā)展方向，并進(jìn)行了概括和總結(jié)，得出天元盛大公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位

4、。關(guān)鍵詞：三、四線城市；中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略定位目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc321727542第一章緒論 PAGEREF _Toc321727542 h 1HYPERLINK l _Toc3217275431.1研究背景 PAGEREF _Toc321727543 h 1HYPERLINK l _Toc3217275441.2研究意義 PAGEREF _Toc321727544 h 1HYPERLINK l _Toc3217275451.3相關(guān)研究綜述 PAGEREF _Toc321727545 h 2HYPERLINK l _Toc3217

5、275461.4本論文研究方案 PAGEREF _Toc321727546 h 2HYPERLINK l _Toc321727547第二章企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境分析 PAGEREF _Toc321727547 h 5HYPERLINK l _Toc3217275482.1一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc321727548 h 5HYPERLINK l _Toc3217275492.2全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景 PAGEREF _Toc321727549 h 8HYPERLINK l _Toc3217275502.3三、四線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景 PAGEREF _Toc3217275

6、50 h 13HYPERLINK l _Toc3217275512.4房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc321727551 h 18HYPERLINK l _Toc3217275522.5中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀與問題 PAGEREF _Toc321727552 h 23HYPERLINK l _Toc3217275532.4小結(jié) PAGEREF _Toc321727553 h 24HYPERLINK l _Toc321727554第三章企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略要素分析 PAGEREF _Toc321727554 h 25HYPERLINK l _Toc3217275553.1天元盛大公司概況 PAG

7、EREF _Toc321727555 h 25HYPERLINK l _Toc3217275563.2組織結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc321727556 h 25HYPERLINK l _Toc3217275573.3人力資源分析 PAGEREF _Toc321727557 h 28HYPERLINK l _Toc3217275583.4企業(yè)文化分析 PAGEREF _Toc321727558 h 29HYPERLINK l _Toc3217275593.5核心能力分析 PAGEREF _Toc321727559 h 30HYPERLINK l _Toc3217275603.6財務(wù)狀況分

8、析 PAGEREF _Toc321727560 h 32HYPERLINK l _Toc3217275613.7小結(jié) PAGEREF _Toc321727561 h 34HYPERLINK l _Toc321727562第四章天元盛大房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略要素分析 PAGEREF _Toc321727562 h 35HYPERLINK l _Toc3217275634.1企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略要素分析 PAGEREF _Toc321727563 h 35HYPERLINK l _Toc3217275644.2外部戰(zhàn)略要素分析 PAGEREF _Toc321727564 h 36HYPERLINK l _Toc3

9、217275654.3天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略要素綜合分析 PAGEREF _Toc321727565 h 38HYPERLINK l _Toc3217275664.4小結(jié) PAGEREF _Toc321727566 h 39HYPERLINK l _Toc321727567第五章天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略定位分析 PAGEREF _Toc321727567 h 40HYPERLINK l _Toc3217275685.1天元盛大公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展SWOT分析 PAGEREF _Toc321727568 h 40HYPERLINK l _Toc3217275695.2運用波士頓矩陣法對天元盛大公司房地產(chǎn)

10、主要開發(fā)項目進(jìn)行分析 PAGEREF _Toc321727569 h 40HYPERLINK l _Toc3217275705.3天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略定位 PAGEREF _Toc321727570 h 42HYPERLINK l _Toc321727571第六章中國三、四線城市房地產(chǎn)市場開發(fā)建議 PAGEREF _Toc321727571 h 49HYPERLINK l _Toc3217275726.1利用其在當(dāng)?shù)氐牧己寐曌u(yù)和土地等資源，保持在本地區(qū)的競爭優(yōu)勢 PAGEREF _Toc321727572 h 49HYPERLINK l _Toc3217275736.2抓住利時機(jī)，實現(xiàn)跨地區(qū)性

11、發(fā)展 PAGEREF _Toc321727573 h 50HYPERLINK l _Toc3217275746.3發(fā)揮優(yōu)勢，繼續(xù)推進(jìn)一體化戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc321727574 h 50HYPERLINK l _Toc321727575第七章結(jié)論與展望 PAGEREF _Toc321727575 h 51HYPERLINK l _Toc3217275767.1結(jié)論 PAGEREF _Toc321727576 h 51HYPERLINK l _Toc3217275777.2展望 PAGEREF _Toc321727577 h 52HYPERLINK l _Toc321727578鳴謝

12、PAGEREF _Toc321727578 h 53HYPERLINK l _Toc321727579參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc321727579 h 54第一章 緒 論1.1研究背景總體而言，中國房地產(chǎn)業(yè)自改革開放以來取得了令人矚目的成就。但是，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。改革開放，特別是80年代后期以來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，尤其是19921993年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下了歷史高峰，但問題也逐步暴露出老。為此，國家及時進(jìn)行了調(diào)整，1994年以后，房地產(chǎn)即進(jìn)入緩慢發(fā)展期，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫破滅現(xiàn)象。經(jīng)過幾年的休整，1998年以后，房地產(chǎn)市場逐步出現(xiàn)復(fù)蘇現(xiàn)象。

13、進(jìn)入新世紀(jì)，隨著中國加入WTO，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是全線飄紅。1998年以來，隨著住房分配制度改革的不斷深化，企業(yè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著舉足輕重的作用。而伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭越來越激烈，而國家也提高了房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻，以達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的，尤其是隨著房價的“非理性”上漲，國家明顯加大了房地產(chǎn)的調(diào)控力度，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)在房地產(chǎn)市場中占有一席之地，就必須揚(yáng)長避短，探索一條適合自己的發(fā)展之路1。1.2研究意義1.2.1理論意義本文通過對天元盛大公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究，探索在國家持續(xù)加

14、大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，并逐步進(jìn)入買方市場的環(huán)境下，中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略問題，為中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍三四線城市提供參考。1.2.2現(xiàn)實意義對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成功都是通過一個個開發(fā)項目的成功積累起來的，而這一個個成功都是在正確的發(fā)展戰(zhàn)略的指引下實現(xiàn)的。本論文通過對天元盛大公司內(nèi)外部環(huán)境的分析，并通過波士頓矩陣法，對這些環(huán)境要素進(jìn)行分析，得出天元盛大公司發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇與挑戰(zhàn)，從而為公司發(fā)展戰(zhàn)略的定位提供依據(jù)，也為其他類似企業(yè)的發(fā)展提供借鑒。1.3相關(guān)研究綜述由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量的特殊要求，中小企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)一直存在較大的困難，因此，國外對

15、中小房地產(chǎn)企業(yè)的研究起步較晚，至今沒有較成型的理論2。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展、政策形勢的不斷變化及，國內(nèi)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)等對三四線城市的房地產(chǎn)市場及企業(yè)研究的較多。如徐大軍的以襄樊為例，分析了我國三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的形勢與風(fēng)險，并提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些政策建議3；中國人民銀行廬山支行的劉宏升出于國家制定宏觀政策的需要，針對三、四線城市房地產(chǎn)市場反映出的一些新的特征，以九江市為例，對房地產(chǎn)市場的投資、需求、銷售及信貸等情況進(jìn)行調(diào)查，提出了促進(jìn)其平穩(wěn)運行的相關(guān)對策建議4。浙江大學(xué)的趙莉，為給我國有效針對三線城市房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供一定依據(jù)，以西寧市為例，全面概述了中國房地產(chǎn)市場總體發(fā)

16、展格局和中國三線城市的發(fā)展現(xiàn)狀，對我國的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進(jìn)行了探討，并對三線城市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的宏觀政策提出了相應(yīng)的建議5；苗春陽對二、三線城市副中心區(qū)營造寫字樓集群的條件進(jìn)行了研究6；佟文峰從市場競爭條件、融資模式、開發(fā)模式等角度分析了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入一個城市商業(yè)房地產(chǎn)市場的可行性7；如北京鴻景偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的姜仁針對二、三線城市房地產(chǎn)市場的特點對企業(yè)進(jìn)軍二、三線城市房地產(chǎn)市場的前景和需要注意的事項作了一定的分析，但研究深度不夠，也沒有提出具體的研究理論和方法等8。雖然國內(nèi)對三四線房地產(chǎn)企業(yè)及企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的研究較多，但專門研究中等規(guī)模企業(yè)進(jìn)軍三四線城市的可行性及戰(zhàn)略定位卻很少。由于前期房地

17、產(chǎn)市場的高盈利性，很多企業(yè)都趁勢進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，這其中也不乏一些中小企業(yè)，如今，面對國家對房地產(chǎn)市場及企業(yè)調(diào)控的加緊，這類企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略定位研究也愈發(fā)顯得重要。1.4本論文研究方案1.4.1研究目標(biāo)本論文研究目標(biāo)為：（1）對國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究進(jìn)行歸納總結(jié)（2）分析天元盛大公司發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境（3）對天元盛大公司地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略要素進(jìn)行分析（4）通過分析得到適合天元盛大公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位。1.4.2研究內(nèi)容根據(jù)論文的研究目標(biāo)，確定主要研究內(nèi)容和方法：（1）總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究的理論與方法的研究進(jìn)展；（2）分析天元盛大公司發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境；（3）根據(jù)對天元盛大公司的內(nèi)外部環(huán)境分

18、析，選擇合適的方法對公司的發(fā)展條件進(jìn)行研究；（4）通過分析，對天元盛大公司的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行定位；（5）根據(jù)研究結(jié)果，提出天元盛大公司發(fā)展過程中的風(fēng)險預(yù)防建議和措施。1.4.3本文創(chuàng)新貢獻(xiàn)（1）本文的創(chuàng)新和貢獻(xiàn)在于：運用比較成熟的理論對比較新的現(xiàn)實問題進(jìn)行研究分析。運用波士頓矩陣模型對企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析及發(fā)展戰(zhàn)略定位選擇的研究較多，方法上也比較成熟，但將其運用到中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)上案例卻沒有，本文即在此方面進(jìn)行了嘗試，以期為類似企業(yè)提供借鑒哈幫助。（2）本文的主要不足在于：由于所選的天元盛大公司經(jīng)營年限不長，獲取的公司基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能代表性不足，其評價結(jié)果和在此基礎(chǔ)上獲得的公司發(fā)展戰(zhàn)略定位的準(zhǔn)確度需要時

19、間來檢驗。1.4.4技術(shù)路線首先，通過統(tǒng)計年鑒及企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的歸納分析，獲取分析企業(yè)發(fā)展的資料；其次，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點及天元盛大公司的實際條件，選取影響企業(yè)發(fā)展及戰(zhàn)略制定的內(nèi)外部要素，并對這些要素進(jìn)行分析，其中，外部要素主要選取了國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)所在地河南省平頂山市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展條件及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境等要素，內(nèi)部要素主要選取了企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、人力資源管理、企業(yè)文化、以及財務(wù)管理等要素；然后，運用波士頓矩陣對影響企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略要素進(jìn)行綜合分析，并得出各要素的評價結(jié)果，作為后面企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的重要依據(jù)；最后，運用SWOT分析方法，提出可供企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略

20、的定位。技術(shù)路線圖圖1-1論文技術(shù)路線圖統(tǒng)計年鑒等相應(yīng)資料處理開發(fā)戰(zhàn)略要素分析確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)外部環(huán)境分析獲取前期資料企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析公司內(nèi)部運行數(shù)據(jù)等的處理組織機(jī)構(gòu)人力資源企業(yè)文化財務(wù)評價宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境地方發(fā)展水平三四線城市房產(chǎn)行業(yè)環(huán)境波士頓矩陣模型第二章 企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境分析企業(yè)可以看作是社會經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動必然受到外部環(huán)境的影響和制約。企業(yè)的外部環(huán)境分為一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)運營環(huán)境9：一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境指的是處于同一地域的企業(yè)都會受到影響的因素，包括政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素以及技術(shù)因素等；行業(yè)運營環(huán)境指的是直接影響企業(yè)實現(xiàn)其目標(biāo)和經(jīng)營效果的因素，包括企業(yè)所處的市場的變

21、化、企業(yè)在競爭中的地位以及企業(yè)所面對的用戶的需求等因素。實際上，在企業(yè)的經(jīng)營實踐過程中，企業(yè)的外部環(huán)境條件始終處于不斷地變化之中，主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，環(huán)境變化給企業(yè)發(fā)展帶來了巨大的風(fēng)險，另一方面又為企業(yè)帶來了更多的機(jī)會，從而為企業(yè)選擇新的經(jīng)營戰(zhàn)略提供了動力和可能。因此，要想保證企業(yè)在面對外部環(huán)境的變化能及時有效地作出準(zhǔn)確而迅速的反應(yīng)，就必須對企業(yè)的外部經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行分析，這樣才能保證企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)10。2.1一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改革開放以來我國的經(jīng)濟(jì)獲得持續(xù)的發(fā)展，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體比較穩(wěn)定，但近年來也受到國際環(huán)境的影響，如美國次貸危機(jī)及歐洲債務(wù)問題引起的經(jīng)濟(jì)增速放緩

22、、通脹壓力存在、人民幣升值等問題，主要表現(xiàn)為在以下幾個方面：（1）國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，通脹壓力上升自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)得到了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，尤其是2001年加入WTO之后，至20010年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)十年都保持了2位數(shù)的增長速度。雖然2008年在世界金融危機(jī)的影響下，我國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)一定下滑，但在應(yīng)對金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下，2009年我國經(jīng)濟(jì)即實現(xiàn)了增長回升，2010年，我國全年GDP增長達(dá)到了10.3%，在經(jīng)濟(jì)總量上也超過了日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。2010年，不論是城市居民還是農(nóng)村居民，其收入都實現(xiàn)了穩(wěn)定、快速的增長，農(nóng)村居民的收入增速還要高于城鎮(zhèn)。2010年全國城鎮(zhèn)居民家庭

23、人均總收入超過21000元，比上年增長11.5%，其中，人均可支配收入為19109元，較上年增長了11.3%，按可比價格看實際增長了7.8%。農(nóng)村居民人均純收入5919元，較上年增長了14.9%，按可比價格看實際增長了10.9%。在經(jīng)濟(jì)快速增長的同時，我國的居民消費指數(shù)CPI也逐步提高，尤其2010年以來，CPI增長一直呈加速狀態(tài)，2011年以來更是增速明顯，這在一定程度上限制了居民的消費行為。（2）國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，形勢依然嚴(yán)峻2009年之后，我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，但國內(nèi)外的發(fā)展環(huán)境顯得日漸復(fù)雜，不確定性依然存在，并有增強(qiáng)的趨勢，給我國經(jīng)濟(jì)長久穩(wěn)定發(fā)展帶來了很多的困難和挑戰(zhàn)，政府

24、投資對社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激政策效應(yīng)明顯弱化。2010年全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長23.8個百分點，增速回落6.2個百分點，扣除價格因素，實際增長19.5%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資241415億元，增長24.5%，回落5.9個百分點。消費保持了平穩(wěn)較快增長，但實際增速相對于2009年有所回落。另外，歐洲債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)恐慌和世界經(jīng)濟(jì)二次探底的危機(jī)依然存在，是我國的外部環(huán)境面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，雖然我國貿(mào)易出口獲得一定恢復(fù)，但貿(mào)易順差比上年同期縮小，外貿(mào)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動作用也越來越弱。（3）宏觀政策力求保增長控通脹。面對嚴(yán)峻的國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，2010年我國宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)

25、較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系，在這一思想指導(dǎo)下，國家實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。至2012年年末，我國廣義貨幣（M2）余額達(dá)到72.6萬億元，同比增長19.7%；狹義貨幣供應(yīng)（M1）余額為26.7萬億元，同比增長21.2%；流通中貨幣（M0）4.5萬億元，同比增長16.7%，加快4.9個百分點；金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額47.9萬億元，比年初增加了7.9萬億元，信貸資金總體充裕。同時，央行也加強(qiáng)流動性管理，年內(nèi)六次上調(diào)準(zhǔn)備金率、兩次加息，對抑制物價過快上漲和控制通貨膨脹起到了重要作用。表2-1 2010年我國主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱計量單位2010年完成情況增長幅度

26、（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值億元39798310.3%第一產(chǎn)業(yè)億元404974.3%第二產(chǎn)業(yè)億元18648112.2%第三產(chǎn)業(yè)億元1710059.5%固定資產(chǎn)總投資億元27814023.8%社會消費品零售額億元15699818.3%房地產(chǎn)開發(fā)投資億元4826733.2財政收入億元8308021.3%城市居民人均可支配收入元191097.8%農(nóng)民人均純收入元591910.9%數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國政府信息網(wǎng)平頂山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r平頂山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，東接黃淮平原，地理坐標(biāo)界于北緯33083420，東經(jīng)1121411345之間，市區(qū)距省會鄭州鐵路里程218公里，公路里程135公里，總面積

27、7882平方公里，總?cè)丝?490萬（2010年），其中市區(qū)人口100萬。現(xiàn)轄新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個區(qū)，汝州、舞鋼兩個市，葉縣、魯山、寶豐、郟縣四個縣。平頂山市是一座以能源、原材料工業(yè)為主體，煤炭、電力、化工等工業(yè)綜合發(fā)展的新興工業(yè)城市。2010年全年，平頂山完成地區(qū)生產(chǎn)總值1312.1億元，按可比價格計算(下同)，比2009年增長11.2%，經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺階。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值114.7億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值869.4億元，增長12%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值328億元，增長11.6%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到26000元，比上年增長11%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的9.3：6

28、5.2：25.5變化為8.7：66.3：25.0。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值706億元，占生產(chǎn)總值的比重為53.8%。全年居民消費價格總體水平比上年漲了3.1個百分點，其中食品類價格上漲8.4%，居住類價格上漲3.1%，娛樂、教育文化用品及服務(wù)價格上漲0.3%，煙酒及用品類價格上漲1.5%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格下降0.3%，醫(yī)療保健和個人用品類價格上漲3.6%，衣著類價格上漲2.4%，交通和通信類價格下降6.3%。商品零售價格總水平上漲3.0%。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和居民收入的穩(wěn)步提高，為平頂山市房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了有利地外部環(huán)境。2010年平頂山市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如表2-2。表2-

29、2 2010年平頂山市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱計量單位2010年完成情況增長幅度（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值億元1312.111.2第一產(chǎn)業(yè)億元114.74.2第二產(chǎn)業(yè)億元849.412第三產(chǎn)業(yè)億元32811.6固定資產(chǎn)總投資億元712.923.4社會消費品零售額億元349.9819.4房地產(chǎn)開發(fā)投資億元90.418.1市財政收入億元107.819.7城市居民人均可支配收入億元1620810.1農(nóng)村居民人均純收入億元550415.2數(shù)據(jù)來源：平頂山市人民政府信息網(wǎng)2.2全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了近三十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為我國經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)

30、展提供了有力的支撐?！笆晃濉逼陂g我國房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（1）開發(fā)投資方面1）房地產(chǎn)投資增長較快，增速回落，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升一方面，“十一五”期間，我國房地產(chǎn)增速加快，累計投資已達(dá)16萬億元，年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元，年均投資額32085億元，是“十五”年均投資的三倍。另一方面，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重逐步上升。“十一五”期間住宅投資累計達(dá)11.4萬億元，比“十五”增加了7.8萬億元?！笆晃濉弊≌顿Y占房地產(chǎn)投資比重累計比“十五”提高3.6個百分點。此外，“十一五”后期90平米以下普通住宅投資比重上升，由2007年的23.3%上升到201

31、0年的31.3%，上升了8個百分點，其上升主要得益于“十一五”期間我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程加快的大環(huán)境。表2-3 2001年2010年我國房地產(chǎn)投資情況單位：億元、%年份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資住宅投資房地產(chǎn)投資增長率住宅投資增長率房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例住宅投資占房地產(chǎn)投資比例2001300016344421727.327.321.166.52002354897791522822.824.022.067.120034581210154677730.329.622.266.720045902813158883729.630.422.367.2200575095159091086120

32、.922.921.268.3“十五”累計245425533563592021.767.3“十五”平均4908510671718426.126.8200693369194231363822.125.620.870.22007117465252891800530.232.021.571.22008148738310232244123.424.621.071.92009193920362422561416.214.118.770.72010241415482673403833.232.920.070.5“十一五”累計79490716042411373620.270.9“十一五”平均158981320

33、852274724.925.7數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.82）房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度放緩?！笆晃濉逼陂g，雖然我國房地產(chǎn)總體投資加快，但土地購置、土地開發(fā)速度卻在放慢，增速有所回落。“十一五”期間土地購置和土地開發(fā)面積累計分別增長18.9億平方米和12.8億平方米，只比“十五”累計增加2億平方米和2.9億平方米，同比增長都呈下降態(tài)勢。房屋建筑面積竣工率從2006年的28.7%下降到2010年的18.7%，下降了10個百分點。（2）房價概況“十一五”期間，我國房價的總體趨勢是房價波動起伏，整體呈快速上漲趨勢。近十年多來，我國房價以2004年為分水嶺，2004年之前基本穩(wěn)定，之后上漲速度不斷加快。

34、1998年2003年，房價上漲速度相對較慢，商品房銷售價格均價由2063/上漲到2359/，漲幅不大。2004年和2005年商品房銷售價格均價分別為2778/和3167/，同比分別上漲17.8%和14.0%。盡管受金融危機(jī)影響，2008年房價一度出現(xiàn)負(fù)增長（-1.7%），但20052010年，房價整體上保持了快速上漲趨勢，從2006年的3367/一直上漲到2010年的5029/，年均增長達(dá)9.7%。其中，商品住宅銷售價格20062010年年均增長為10.0%。（3）市場銷售概況“十一五”期間，我國商品房市場的總體狀態(tài)是供應(yīng)偏緊而需求偏旺。19982004年，我國商品房總體竣工面積要大于銷售面積

35、，但是19982010年（2008年除外），竣工銷售比一直呈下降趨勢，由1998年的1.44下降到2007年的0.8，2010年達(dá)到歷史最低，為0.73。這一狀況與這一時期我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快的影響疊加在一起，導(dǎo)致了商品房市場供偏緊而需求旺盛這一矛盾的出現(xiàn)。2.2.22010年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（1）房地產(chǎn)投資高速增長2010年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)了快速增長，全年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，同比增長33.2%，為1998年以來最高水平。其中，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的70.5%。按月數(shù)據(jù)來看，2010年除12月外，311月房地產(chǎn)投資、住宅投資同比增長分別在33%

36、和31%以上，基本高于上一年對應(yīng)的各月份。房地產(chǎn)投資較快的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)期看好，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不斷攀高。為了避免房地產(chǎn)投資過快對國民經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)發(fā)展帶來的風(fēng)險，國務(wù)院多次出臺了較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但由于多種原因，每次出臺后34個月銷售即出現(xiàn)了反彈，客觀上給房地產(chǎn)企業(yè)增加了投資信心。（2）土地購置速度加快，開發(fā)速度下降2010年，面對房地產(chǎn)市場的火熱，企業(yè)購置土地面積實現(xiàn)了較快增長，全年購置土地總面積為4.1億平方米，比2009年增長了28.4%，增幅高于2009年47.3%。但同期土地開發(fā)速度放慢，同比增長較慢，按月份來看，只在4、5、6月份增長較快，

37、全年有3個月甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。（3）房屋價格持續(xù)上漲但漲幅回落。2010年全年，全國70個大中城市房價同比上漲10%，全年各種主要類型物業(yè)價格均經(jīng)歷年初較快上漲、年中穩(wěn)中有降、年末穩(wěn)定上漲的三個階段，但增幅相比2009年有所下降。（4）商品房、住宅銷售面積增幅下降2010年全年實現(xiàn)商品房銷售面積10.4億平方米，同比增長了10.1%，其中住宅銷售面積為9.3億平方米，同比增長8%。從月度數(shù)據(jù)來看，由于受到國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，312月商品房、住宅銷售面積同比增長和2009年有較大差距。商品房、住宅銷售面積在58月還出現(xiàn)了負(fù)增長，這證明了房地產(chǎn)調(diào)控政策對于抑制不合理需求的效果明顯。盡管9月份

38、以后商品房銷售面積增速、住宅面積增速仍達(dá)到12%18%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年同期增速。2.2.3未來十年房地產(chǎn)市場展望為抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不良因素，避免房因地產(chǎn)業(yè)的無序發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展造成負(fù)面影響，國務(wù)院相繼出臺了一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高房貸利率，控制房地產(chǎn)開發(fā)的信貸發(fā)放，征收房地產(chǎn)稅等。尤其在2010年4月17日，國家針對房地產(chǎn)市場出項的一系列問題出臺了國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，從根源上改變了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，使房地產(chǎn)業(yè)開始朝著正常改道發(fā)展?？梢灶A(yù)見，未來十年里我國房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的經(jīng)濟(jì)、社會、政策等條件都可能面臨大的變化，從而也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

39、。（1）房地產(chǎn)市場需求方面從對房地產(chǎn)的需求來看，分為消費性需求和投機(jī)性需求，短期內(nèi)市場格局可能會被投機(jī)性需求所影響，但從長期來看，市場趨勢還是會由消費性需求決定。而住房消費性需求主要來自兩個方面，即城市化進(jìn)程帶來的新增城市家庭形成的新增居住需求以及既有城市家庭形成的改善性新增需求。1）城市新增家庭形成的新增需求將呈下降趨勢。經(jīng)過改革開放以來的高速發(fā)展，“十一五”期間我國城市化速度開始出現(xiàn)下降趨勢，年均城市化率由“十一五”的1.35%下降到0.9%，因此預(yù)計我國城市以婚配年齡人口計算的新增家庭數(shù)量在經(jīng)歷快速增長后將呈下降趨勢，新增城市家庭所形成的住房消費性需求也呈萎縮趨勢11。2）既有城市家庭的

40、改善性新增住房需求將取決于經(jīng)濟(jì)增長前景和收入分配格局變化。既有城市家庭的改善性新增住房需求取決于家庭收入儲蓄水平。一方面，我國城市家庭在經(jīng)歷了20042010年的購房高峰期后，相當(dāng)部分家庭成為多套房持有者，部分一套房子的家庭改善型需求也基本一步到位，短期內(nèi)難以有新增住房的需求。另一方面，部分居住條件較差的家庭，其新增改善性住房需求有待收入儲蓄水平的進(jìn)一步積累。3）另外，在住房需求的構(gòu)成上，中大戶型的改善性住房需求比重增加。一方面，隨著收入的提高，當(dāng)前居住條件較差的家庭對中大戶型有較大需求；另一方面，隨著以農(nóng)村勞動人口為主的城市移民所形成的新城市人口的數(shù)量及比重呈下降趨勢，以滿足城市化勞動人口或

41、家庭低端居住功能需要為主的小戶型住房需求將呈下降趨勢。（2）房產(chǎn)市場供給展望新建住房供給在近幾年持續(xù)快速增長后將進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的階段。一方面，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性需求過大，導(dǎo)致開發(fā)量巨大，這部分開發(fā)量主要在2011、2012年形成實際供給。與此同時，為平抑房價，國家加大了保障性住房的建設(shè)力度，這些保障房項目將在2011、2012大量開工建設(shè)，這將使新增房產(chǎn)供給保持較快增長。同時，國家調(diào)控也在不斷深入，必將引起住房供需矛盾趨向緩和，因此，未來十年，新增房產(chǎn)不可能一直快速增長。另一方面，市場存量的二手房供給量將逐漸增大。一是在我國住房制度改革及后來自建公房分配中，中老年的住房持有比例較大，未來

42、十年，這些老年人將逐漸失去獨立生活的能力而被迫融入子女家庭，導(dǎo)致大家庭持有多套房產(chǎn)，形成二手房供給；二是自2008年以來的房產(chǎn)投機(jī)中多套住房持有的投機(jī)客在未來房產(chǎn)稅征收以及房價可能走低的預(yù)期下，存在套現(xiàn)動力，這也將導(dǎo)致二手房供給數(shù)量增加。2.3三、四線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景2.3.1三、四線城市的界定關(guān)于“三線”的提法，最初是指將我國大陸地區(qū)由沿海、邊疆地區(qū)向內(nèi)地收縮劃分三道線，其中一線地區(qū)指東南沿海及西南、西北的邊疆地區(qū)，三線地區(qū)指腹心地帶，二線地區(qū)指介于一、三線之間的中部地區(qū)。三線又分“大三線”和“小三線”，大三線是指上文所提到的三線地區(qū)，小三線是指一、二線的腹地12。目前我們常提到的

43、一線、二線、三四線城市的說法實際上源于房地產(chǎn)行業(yè)，后來演變?yōu)閷Τ鞘芯C合實力和競爭力的劃分。但是對于一、二、三四線城市的定義尚無權(quán)威劃分方法，目前可見的有兩種標(biāo)準(zhǔn)。一種標(biāo)準(zhǔn)劃分如下：（1）一線城市：目前，北京、上海、廣州、深圳四個城市由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在中國房地產(chǎn)行業(yè)中明顯領(lǐng)先于其它城市，它們代表了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最高水平，因此被作為一線城市；（2）二線城市：二線城市的劃分主要是基于以下數(shù)據(jù)指標(biāo)的評價。這些指標(biāo)包括：地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值道道2000億元人民幣；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到14000元；主城區(qū)常住人口100萬；城市建成區(qū)面積100平方公里；全年商品房銷售面積150萬平方米；商品房銷售均價達(dá)

44、到3000元/平方米；（3）單項或多項指標(biāo)低于上述要求的城市，均作為三線城市。另一種劃分主要依據(jù)一座城市的政治地位、經(jīng)濟(jì)實力、區(qū)域輻射力以及城市規(guī)模等。（1）一線城市：主要是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅速的北京、上海、深圳、廣州四座城市；另外，天津被作為準(zhǔn)一線城市看待；（2）二線城市：主要包括部分直轄市、計劃單列市、副省級城市以及多數(shù)的省會城市等； （3）三線城市：主要包括經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市及大多數(shù)的地級城市；（4）四線城市主要包括經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的部分地級市、縣級市以及縣。本論文中所指的三四線城市主要是指中國房地產(chǎn)測評中心、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告13中所確定的城

45、市。中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告中三四線城市的界定主要是根據(jù)該城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，具體包括在我國所有建制地級城市中除32個直轄市、省會城市和計劃單列市（這其中不包括西寧、蘭州、銀川和拉薩四個省會城市）以及3個房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的城市（無錫、蘇州和佛山），共計有251個三四線城市。根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，平頂山市及所轄的縣市均屬于三、四線城市。2.3.2三四線城市房地產(chǎn)市場概況（1）房地產(chǎn)市場規(guī)模概況根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心所作的中國三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y評研究報告（以下簡稱報告），從銷售規(guī)模來看三四線城市中近七成的年銷售規(guī)模不足二百萬；從地域分布來看，中西部城市的銷售面積偏小。報告

46、以各城市2009年的商品房銷售面積和商品住宅銷售面積作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，將所有的城市分為4組，即500萬m2以上、200500m2之間、100200萬m2 之間和100萬m2以下。500萬m2以上的城市共17個，該組城市房價增長率主要在10%15%之間（共13個城市），均價主要與其所在區(qū)域整體發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)，多為22786423元/ m2之間。200500萬m2的城市共72個，該組城市房價增長率主要在1020%之間（共51個），均價多在20004000元/ m2之間（共54個城市）。100200萬m2的城市有88個，該組城市房價增長率主要在1025%之間（共67個），均價主要集中在3000元/ m2

47、以下（共69個）。100萬m2以下的城市有74個，該組城市房價增長率分布比較廣泛，但總體較低，10%以下的占了24.3%，10%20%的占了51.3%。均價大多在2500元/ m2以下（58個）。從地域上看，500萬平方米以上城市組主要集中于江蘇、廣東、山東三??；200500萬平方米城市組主要分布于四川、山東、浙江、遼寧等地；100200萬平方米城市組主要分布于安徽、福建、廣東、河南、湖南、湖北、四川、陜西等地；100萬平方米以下城市組主要分布于甘肅、廣西、黑龍江、山西等地。（2）房地產(chǎn)市場整體規(guī)模差距大，但發(fā)展速度相近三四線城市和一二線城市在房地產(chǎn)發(fā)展總量上存在著巨大的差距，無論從人均居住面

48、積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額還是住房需求、房屋均價等各個層面的上，三四線城市房地產(chǎn)市場與一二線城市均存在明顯的差距，但三四線城市的發(fā)展速度卻十分顯著，其房屋均價的增速基本保持了與一二線城市的同步，尤其在國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的情況下，三四線城市將能吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)和資金，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢向好。2.3.3平頂山市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景2002年以來，平頂山市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，城市化進(jìn)程全面提速，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷升溫。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，主要是為生產(chǎn)和生活服務(wù)，而且對其他產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動作用，其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。平頂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為其經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)，推動了當(dāng)

49、地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也方便了人民群眾的生活，但與此同時，房價上漲也出現(xiàn)過快的勢頭并由此產(chǎn)生了一系列的社會問題。據(jù)統(tǒng)計，2009年平頂山市社會固定資產(chǎn)投資完成573億元，增長28.9%，2010年這一數(shù)據(jù)分別為712.9億元和23.4%，增幅均位居河南省前列。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為69億元和90.4億元，增速分別為96%和18.1%，位居河南省第一位，成為平頂山市社會固定資產(chǎn)投資向上趨勢的主要因素。目前，平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭基本保持了快速和健康，但也存在著市區(qū)與郊縣發(fā)展不均衡的問題。2010年平頂山市房地產(chǎn)市場的運行特征表現(xiàn)為以下幾方面：（1）開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2010年，平頂山市商品房建

50、設(shè)規(guī)模為167.5萬平米，同比增長15.3%。其中住宅、商業(yè)用房和寫字樓建設(shè)規(guī)模分別為156、4.7和6.8萬平米，分別比2009年增長15%15.8%和13.7%、。新開工面積為163萬平米，同比增長15.6%，其中住宅154萬平米，同比增長17.6%。別墅和高檔公寓開發(fā)規(guī)模達(dá)到34.7萬平米，同比增長近21.3%。表2-4 2010年平頂山市商品房基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項目名稱住宅寫字樓商業(yè)用房在建規(guī)模（萬m2）1566.84.7比2009年增長15%13.7%15.8%數(shù)據(jù)來源：平頂山市統(tǒng)計局2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)（2）2010年全市商品房價格持續(xù)攀升根據(jù)平頂山市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)：全市(含郊縣、區(qū))含經(jīng)濟(jì)

51、適用房在內(nèi)的商品房均價為2860元/平米，比去年每平米上漲327元，漲幅為13.55%，不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房均價為3286元/平米，其中，城區(qū)價格為3452元/平米，郊區(qū)縣2643元/平米。房價上漲的原因主要有兩個，一是房屋成本的推動，二是需求的拉動，三是房屋自身品質(zhì)的提高。成本的推動主要源于國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，對土地實行公開拍賣后，房地產(chǎn)商取得土地的成本大大提高，從而帶動房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。大規(guī)模城市改造、農(nóng)轉(zhuǎn)非進(jìn)程及居民收入水平的提高形成的巨大住房需求，對房地產(chǎn)發(fā)展形成良好的銷售預(yù)期，從而導(dǎo)致居民購房意愿和購房能力的增強(qiáng)，并最終以購房的實際行動體現(xiàn)出來。（3）房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，資金來

52、源充裕2010年，平頂山市房地產(chǎn)開發(fā)資金總計達(dá)到90.4億元，較上年增長了23.5%。這些資金主要來自銀行貸款、購房者的定金及預(yù)付款以及開發(fā)商自籌。其中銀行貸款占了53.76%，購房者的定金及預(yù)付款占了33.52%，開發(fā)商自籌占12.72%。這其中，有53.76%、33.52%的開發(fā)資金來自銀行貸款和購房戶定金及預(yù)付款，說明無論是金融機(jī)構(gòu)還是普通民眾都對現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場較看好，這有力地支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表2-52010年平頂山市房地產(chǎn)資金來源資金額（億）占房地產(chǎn)開發(fā)資總資金比例（%）房地產(chǎn)開發(fā)資總資金90.4100銀行貸款48.653.76開發(fā)商自籌11.512.72購房客戶定金及預(yù)付款

53、30.333.52數(shù)據(jù)來源：平頂山市統(tǒng)計局2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)（4）房地產(chǎn)投資和需求增長迅速，帶動房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展據(jù)平2010年頂山市統(tǒng)計資料，該年商品房銷售總面積達(dá)到149.6萬平米，同比增長12.1%。主要是由于2005年至2010年間，平頂山市房地產(chǎn)投資較為迅猛，6年的平均增幅達(dá)到45.96%，帶動了平頂山市房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，這一期間的整體銷售狀況也與投資基本吻合。表2-6 近五年平頂山市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一覽表年份200520062007200820092010銷售總面積（萬平米）108.3117.5129.6138.2146.7149.6銷售額（億元）22.129.837.341.347

54、.751.6城區(qū)均價（元/平米）204325362878298532513452含郊縣的全市均價189223252633279730423286數(shù)據(jù)來源：平頂山市統(tǒng)計局2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù) （5）郊縣房地產(chǎn)市場得到大力啟動隨著城市輻射能力的不斷增強(qiáng)和交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，再加上郊區(qū)縣在低價、勞動力成本方面的優(yōu)勢，郊區(qū)縣逐步為房地產(chǎn)商所看好。2010年郊區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房在建規(guī)模、銷售面積分別占全市總規(guī)模的35.2%、29.6%和31.3%，其中尤以石龍區(qū)、寶豐最為集中，約占郊區(qū)縣開發(fā)總規(guī)模的42%。2.4房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析2.4.1房地產(chǎn)行業(yè)的特點房地產(chǎn)也稱為不動產(chǎn)(Real Estate或

55、Real Property)，狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)14。與其他商品相比，房地產(chǎn)的特點具有以下：（1）地域上的固定性與其他商品相比，房地產(chǎn)的一個重要的特征即是由于土地具有不可移動性，因此附著于土地上的房屋同樣不可移動。這一特性使消費者在選擇房地產(chǎn)時十分注重區(qū)位條件，諸如配套醫(yī)療衛(wèi)生條件、環(huán)境條件、交通條件、購物條件、文化教育設(shè)施等都在很大程度上影響房地產(chǎn)交易活動的進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理企業(yè)必須十分注重消費者的這一要求，慎重地進(jìn)行選擇。同時，這一區(qū)位固定性使房地產(chǎn)的價格受土地的地段差價影響，地段的條件約優(yōu)越房地產(chǎn)價格越高，反之則越低，

56、這些都決定了房地產(chǎn)商在經(jīng)營決策時必須對房地產(chǎn)的區(qū)位做出正確選擇15。（2）使用上的長期性在我國現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)的使用期很長，一般為70年，房屋的耐用期也較長，因此房地產(chǎn)在交換中不僅可以轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，而且也可以轉(zhuǎn)移一定期限的使用權(quán)。（3）規(guī)模大、價格高與其他商品相比，房地產(chǎn)的價格一般都是比較高的。這一方面與房地產(chǎn)的規(guī)模有關(guān)，規(guī)模越大價格越高。另一個方面與房地產(chǎn)的供需不平衡有關(guān)，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀況也客觀上導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不斷攀升。（4）單一性可以說，沒有完全相同的房地產(chǎn)，這主要是因為即使房屋地面以上的設(shè)施相同，但因為其所處的位置差異，也造成房地產(chǎn)間存在差異。這種差異的大小主要取決于兩者之間的距離

57、以及區(qū)位條件的不同。這種單一性，使得房地產(chǎn)市場存在信息失靈的現(xiàn)象，使得對房地產(chǎn)的估價和定位存在困難。（5）使用上的限制性房地產(chǎn)作為社會最主要的物質(zhì)內(nèi)容之一，是社會經(jīng)濟(jì)和文化活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，它對一個地域的形象、功能、環(huán)境和文明程度都有著重要影響。因此，它必須符合所在地域的發(fā)展要求，必須對產(chǎn)品的性質(zhì)、功能、用途及對周邊環(huán)境的影響等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。這一點對房地產(chǎn)開發(fā)的影響也是十分明顯的，房地產(chǎn)企業(yè)必須仔細(xì)研究和掌握這一相關(guān)信息，以避免決策的失誤。（6）房地產(chǎn)具有增值性16與大多數(shù)隨著其使用功能的實現(xiàn)和因磨損消耗而導(dǎo)致價值減少的商品相比，相比，房地產(chǎn)具有明顯的增值性。由于交易時間不同，房地產(chǎn)的價值差

58、異往往十分巨大。增值的產(chǎn)生來自兩個方面：對房地產(chǎn)的需求增大造成價格的攀升和周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境條件的改善引起的價格上漲。2.4.2國家政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析房地產(chǎn)業(yè)受國家產(chǎn)業(yè)政策的影響巨大，對宏觀政策十分敏感，自1997年房改開始，我國房地產(chǎn)市場獲得了長足的發(fā)展，也經(jīng)歷了多次制度變革、市場波動以及宏觀調(diào)控政策的變化，尤其從2003年開始，國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險不斷加大。國家政策對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要包含三個方面：對價格、供給量和需求量的宏觀調(diào)控。近十幾年我國對房地產(chǎn)的調(diào)控主要是調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）推進(jìn)住房分配貨幣

59、化住房分配貨幣化對房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要是通過提高城鎮(zhèn)居民的支付能力形成有效的住宅需求而產(chǎn)生的17。通過住房分配貨幣化，可以將住房需求轉(zhuǎn)化為個人的貨幣需求，從而改善住房市場的需求秩序。這種有效的市場需求也提高了社會資源分配的有效性和效率。（2）加強(qiáng)對房地產(chǎn)商的監(jiān)管，提高行業(yè)進(jìn)入門檻2000年5月建設(shè)部即頒布了房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的新規(guī)定，提高了各等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相應(yīng)注冊資本，將一些規(guī)模小的企業(yè)淘汰出房地產(chǎn)行業(yè)。這一政策的實施促進(jìn)了房地產(chǎn)市場清理活動的開展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模的提高和實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集中度。（3）降低和取消房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅費，減少審批環(huán)節(jié)，提高市場的透明度。國家不斷采取措施降低和

60、取消房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅費，目前，住房成本中各種稅費占總成本的35%左右，這對于抑制房價過快上漲，提高購買力起到一定的積極作用，同時，監(jiān)管和審批環(huán)節(jié)的減少也增加了房地產(chǎn)市場的透明度和有效性。（4）增大房地產(chǎn)企業(yè)的市場進(jìn)入障礙，提高產(chǎn)業(yè)效率。中國人民銀行于2001年6月發(fā)布了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，規(guī)定了向房地產(chǎn)商提供貸款的要求，即企業(yè)的自有資金不能低于項目總投資的30%。2003年6月又出臺了121號文件，繼續(xù)對開發(fā)商的貸款都做出嚴(yán)格的規(guī)定，這些政策的出臺，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，其結(jié)果是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)效率。（5）推進(jìn)土地供應(yīng)市場，提高了市場進(jìn)入的壁壘未解決原有的土地政策下尋租