戴德梁行名城商業(yè)廣場銷售報告課件

1、名城商業(yè)廣場第1頁，共51頁。工作目標(biāo)完成銷售八個億，并按照計(jì)劃順利招商成功第2頁，共51頁。從銷售角度考慮，有兩種分拆銷售方案實(shí)現(xiàn)銷售8個億的銷售方案第3頁，共51頁。保留商業(yè)價值最高首層商鋪，銷售負(fù)一層、二、四層等二線鋪，待到整個商場經(jīng)營成功增值后，再推售首層商場。但目前國內(nèi)商場較成功銷售部分仍暫限于首層商鋪，更高樓層經(jīng)營仍然以租賃為主。此方案會對開發(fā)公司資金造成一定壓力，具有一定風(fēng)險。第一種第4頁，共51頁。推出首層商場、負(fù)一層為主。在間隔方面盡可能加大臨街商鋪總量，利用臨街商鋪的增多及價值提升，從而全面提升整個物業(yè)的最高價值的部分，以確保資金回籠。第二種第5頁，共51頁。從資金回籠的角

2、度考慮，最快與最低銷售風(fēng)險的方案是方案二。所以建議將首層與負(fù)一層作為銷售目標(biāo)，保證資金的回籠。第6頁，共51頁。經(jīng)營布局方案第7頁，共51頁。樓層樓層主題功能分布平面分布縱向分布（飲食休閑區(qū)）負(fù)一仰忠風(fēng)情個性精品、潮流服飾、設(shè)計(jì)師概念店、漫畫工作室濃厚廣州特色的風(fēng)情飲食首層時空派對名牌服飾、皮具、鞋類、化妝品、鐘表、珠寶首飾二層時尚情懷半層：主力店（百貨超市）半層：休閑服飾專賣店、女性用品國際知名連鎖快餐店三層時尚情懷主力店（百貨超市）韓國、日本料理四層至IN一刻半層瑪莎類主力店和男士服飾、體育城 自助上網(wǎng)休息區(qū)五層數(shù)碼家居 以數(shù)碼產(chǎn)品銷售展示、家具精品、影音為主咖啡廳六層歡樂天地冒險樂園兒童

3、服飾、玩具專賣店、歡樂天地、冒險樂園特色主題餐廳 七層美麗世界 健身中心、美容美體 休閑飲品店八層食通天 特色餐廳美食 -第8頁，共51頁。負(fù)一層：仰忠風(fēng)情。主力以經(jīng)營個性精品飾物、潮流年輕化服裝、設(shè)計(jì)概念店等為主，形成如流行前線的風(fēng)格；立體布局選取具有濃厚嶺南特色的風(fēng)情飲食。注：負(fù)一層全層銷售，僅保留少部分飲食鋪位出租第9頁，共51頁。定位動因：歷史因素：仰忠街曾經(jīng)是中國八九十年代中最大精品飾物批發(fā)零售市場。在廣州人乃至國內(nèi)很多人心目中，都具有相當(dāng)深刻的印象。利用這一傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境，吸引商家與客戶回流消費(fèi)環(huán)境：流行前線是最符合當(dāng)今年輕一代消費(fèi)環(huán)境，而30歲以下人流是目前北京路最主要客戶，把握

4、這部分客戶消費(fèi)需求是項(xiàng)目定位首要滿足第一步。 第10頁，共51頁。消費(fèi)習(xí)慣：北京路一帶繁華商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為此地帶來了大量消費(fèi)人流，但人流并不是不停頓的，飲食與購物并存，是一個大型商場必需配備，同時，具有嶺南風(fēng)情餐飲小食能進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目主題形象，吸引客流。 第11頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第12頁，共51頁。TKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Watons、天一良品、犁人坊、頂好飾品、黑眼睛、春之花等；飲食：西關(guān)人家、荔灣名食家等；第13頁，共51頁。紅色區(qū)域?yàn)椋簬X南特色風(fēng)情飲食店（預(yù)計(jì)面積：300-400平方米）白色區(qū)域?yàn)椋嘿徫锕δ軈^(qū)域（負(fù)層白色區(qū)域全部銷售）負(fù)層功能分布圖第14頁，共

5、51頁。一層：時空派對步行街。定位動因：結(jié)合建筑上的設(shè)計(jì)，延續(xù)北京路步行街，直接將步行街引入室內(nèi)，將室內(nèi)商鋪價值提升，減少室內(nèi)步行街與實(shí)際步行街的差距，使價值最大化 。第15頁，共51頁。但此方案以銷售首層為目標(biāo)，所以在日后的經(jīng)營中較難難嚴(yán)格控制商家，更多的是市場自由組合形成的商業(yè)環(huán)境，大部份商家會是目前北京路沿線專賣店的延續(xù)和發(fā)展。從使用、聚集人流角度考慮，可以增設(shè)一個開敞中庭，此部分雖然不作銷售用途，但可以定期舉辦各類推廣活動，吸引更多人流進(jìn)入商場中部。 第16頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第17頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Bals

6、no、Attitute、Cou Cari、Cozzi、CityChain、Patty、Le Sounda、TSL、Miss K、Fornari、Benneton、Morgan、LM Lu Lu、SODA、OMEGA、周大福、眼鏡88、六福、東方表行等；第18頁，共51頁。黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）紅色區(qū)域?yàn)椋憾訃H連鎖快餐店首層入口白色區(qū)域?yàn)椋嘿徫锕δ軈^(qū)域（首層白色區(qū)域全部銷售）首層功能分布圖第19頁，共51頁。二層、三層：時尚情懷。 二層：采用百貨型超市主力店和服飾專賣店的組合。立體布局則以國際著名快餐連鎖店為主。 三層：全層以百貨型超市主力店為主，立體布局以

7、韓日料理、日式咖啡店為主。 第20頁，共51頁。定位動因：主力店是對整個項(xiàng)目宣傳推廣上起到帶頭人。作為一個大型商業(yè)物業(yè)，必須借助一個有一定品牌的主力店。而經(jīng)過了負(fù)一層的仰忠風(fēng)情和首層北京路步行街效果的延續(xù)，在這一層將進(jìn)入主題定位的第二部分時尚潮流消費(fèi)。通過主力店感受到目前比較時尚的消費(fèi)環(huán)境。 第21頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第22頁，共51頁。主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等選一；休閑服飾：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等；女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等；國際連鎖快餐店：KFC、麥當(dāng)勞、

8、PIZZAHUT、廻轉(zhuǎn)壽司、八千代、百佳日式咖啡店等選一；第23頁，共51頁。黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）紅色區(qū)域?yàn)椋簢H快餐連鎖店（預(yù)計(jì)面積300-400平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋喊儇浶统兄髁Φ辏A(yù)計(jì)面積：約4500平方米）白色區(qū)域?yàn)椋嘿徫锕δ軈^(qū)域（二層白色區(qū)域全部租賃）二層功能分布圖第24頁，共51頁。三層功能分布圖黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）紅色區(qū)域?yàn)椋喉n日料理、日式咖啡（預(yù)計(jì)面積： 200-350平方米）白色區(qū)域?yàn)椋喊儇浶统兄髁Φ辏ǔ嬍硡^(qū)外全層）第25頁，共51頁。四層：至IN一族。 定位為半層瑪莎類主力店，和男士服飾、體育城的組

9、合。 立體布局則以自助上網(wǎng)休息區(qū)為主。 第26頁，共51頁。定位動因：隨著商業(yè)樓層的增加，客流會逐步減少，所以對較高的樓層，必須要吸引定向消費(fèi)的客戶?，斏菍儆谳^高品位的服飾店，而體育類產(chǎn)品，相對男性的吸引力較大，這類客戶能適應(yīng)樓層的高度帶來的不便，且有一定的消費(fèi)力，能支持樓層的經(jīng)濟(jì)利潤。第27頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第28頁，共51頁。主力店：瑪莎體育類：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康威、銳步、曼奴等；第29頁，共51頁。黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）紅色區(qū)域?yàn)椋鹤灾暇W(wǎng)休息區(qū)（預(yù)計(jì)面積：約200平方米）綠色區(qū)

10、域?yàn)椋含斏愔髁Φ辏A(yù)計(jì)面積：約3500-4000平方米）白色區(qū)域?yàn)椋嘿徫锕δ軈^(qū)域四層功能分布圖第30頁，共51頁。五層：數(shù)碼家居。以數(shù)碼產(chǎn)品銷售展示、家具精品、影音為主，立體布局配合咖啡廳。 第31頁，共51頁。定位動因：配合四層的男士消費(fèi)繼續(xù)發(fā)展，數(shù)碼科技的展示銷售對此類客戶有較大的吸引力，雖然目前北京路消費(fèi)大部分仍以年輕一族為主。但真正具有消費(fèi)潛力的始終是中年客戶的家庭消費(fèi)模式，并如果能爭取到這類客戶的消費(fèi)，那么對整個商業(yè)物業(yè)日后持續(xù)發(fā)展有著較為深遠(yuǎn)的收益。相對他們的休息餐飲，配合較為高品位的咖啡廳。 第32頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第33頁，共51頁。數(shù)碼類：NOKIA、SIMENS、

11、MOTOROLA、SONY、Panasonic等；家居精品：日本城、Red Apple、等；影音：CAV、SONY、JBL、MARLANZ、BOSS、Panasonic等；咖啡廳：老樹、名典第34頁，共51頁。黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）紅色區(qū)域?yàn)椋嚎Х葟d（預(yù)計(jì)面積： 300-400平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋簲?shù)碼城及展示區(qū)（預(yù)計(jì)面積：約4500平方米）白色區(qū)域?yàn)椋杭揖呔?、影音（預(yù)計(jì)面積： 3500平方米）五層功能分布圖第35頁，共51頁。六層：歡樂天地、冒險樂園。主力店集中兒童服飾、玩具專賣店、冒險樂園等游戲娛樂和購物一體化的兒童商業(yè)區(qū)，立體布局則引入特色的主題餐廳。

12、第36頁，共51頁。定位動因：消費(fèi)因素：傳統(tǒng)的中國人對后代的生活成長又是極為重視的，目前國家的獨(dú)生子女政策，更是兒童倍受家庭寵愛。進(jìn)一步通過兒童消費(fèi)帶來的家庭消費(fèi)比單純年輕人的消費(fèi)潛力更大，也是本項(xiàng)目未來發(fā)展中希望能開拓的市場。 第37頁，共51頁。歷史因素：北京路目前的南越王宮遺址前身曾是幾代老廣州人從小的天堂兒童公園，但隨著文物古跡的發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被迫搬遷，成為老廣州人的一個遺憾。商業(yè)環(huán)境：北京路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成的角度看，兒童娛樂游戲消費(fèi)一直是欠缺發(fā)展的空白點(diǎn)。第38頁，共51頁。基于項(xiàng)目在地段上有此歷史因素，和市場中商業(yè)環(huán)境的不足，開設(shè)專門的兒童購物娛樂場地具有其市場需求。其中并不是傳統(tǒng)的兒童產(chǎn)品

13、銷售，更多的是結(jié)合游樂場的形式，將購物溶入游戲之中。并由兒童游樂帶動父母的消費(fèi)，形成整個商場的家庭購物組合。形成“快樂消費(fèi)”。第39頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第40頁，共51頁。主力店：玩具反斗城、米奇、小豬班納、麗嬰房、Snoopy等；主題餐廳：熱帶雨林、SNOOPYLAND、MACAU STREET等；游戲區(qū)：波波池、滑梯、兒童游戲機(jī)、穿山越嶺等第41頁，共51頁。黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）紅色區(qū)域?yàn)椋褐黝}餐廳（預(yù)計(jì)面積：約1000-1500平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋和婢叻炊烦牵A(yù)計(jì)面積：約1000-1500平方米）紫色區(qū)域?yàn)椋好半U樂園、游戲區(qū)（預(yù)計(jì)面積：約2000

14、平方米）白色區(qū)域?yàn)椋汗δ苜徫飬^(qū)域（預(yù)計(jì)面積：約2000-2500平方米）六層功能分布圖第42頁，共51頁。七層：美麗世界。以美容健身為主，結(jié)合美發(fā)、美甲，形成一個以健康娛樂為主題的空間。立體布局安插休閑飲品店。 第43頁，共51頁。定位動因：高樓層的商業(yè)環(huán)境，只有很特別的經(jīng)營理念，營造客戶的特殊需要，才能吸引客戶。而女士美容消費(fèi)也是一個有著深厚潛力、固定頻率的消費(fèi)類型，可以為經(jīng)營商戶帶來固定的收益。 第44頁，共51頁。預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家第45頁，共51頁。美容美體：楊淑芬、女人世界、最佳女主角、莎莎等；健身中心：力美健、健力寶、中體時尚健身會等；第46頁，共51頁。黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積： 約400-600平方米 ）綠色區(qū)域?yàn)椋航∩碇行模A(yù)計(jì)面積：約4000-4500平方米）紅色區(qū)域?yàn)椋盒蓍e飲品店（預(yù)計(jì)面積：約200平方米）白色區(qū)域?yàn)椋好廊菝腊l(fā)（預(yù)計(jì)面積：約3000-3500平方米）