零售商業(yè)物業(yè)管理教學(xué)課件(41p)

1、 第四章 零售商業(yè)物業(yè)管理 第一節(jié) 概述一、零售商業(yè)物業(yè)概念原意：為各類物品零售提供空間場(chǎng)所的物業(yè)?，F(xiàn)在：銷售物品、服務(wù)為主的多功能物業(yè)。 二、零售商業(yè)物業(yè)的類型 按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分有：（）即時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型（先售后贖） 經(jīng)營(yíng)上稱為投資保本型（）分散產(chǎn)權(quán)型 大型物業(yè)分開(kāi)拆散出售（可以反租）（）統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型 一個(gè)企業(yè)（或業(yè)主）擁有一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán) 按規(guī)模和輻射范圍分為： 社區(qū)型、片區(qū)型、區(qū)域型、城市中心型按結(jié)構(gòu)分：敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)型 封閉的購(gòu)物中心型按出售商品類別分：專業(yè)型和綜合型按功能分：綜合性的專業(yè)購(gòu)物中心型 商住兩用型零售商業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)：從傳統(tǒng)的百貨商店， 向多業(yè)態(tài)、綜合性、大型化、時(shí)尚性、智能化

2、等方向轉(zhuǎn)化、發(fā)展。 三、零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的主要理論1中心地理論 消費(fèi)者單一目的購(gòu)物不會(huì)選擇離家較遠(yuǎn)的地段（購(gòu)物效用最大化）。 一次購(gòu)物能買(mǎi)回多種不同商品可以吸引購(gòu)物者遠(yuǎn)行。 2同類零售店聚集理論 降低價(jià)格不會(huì)引發(fā)壟斷 消費(fèi)者同時(shí)注重商品質(zhì)量、特色、品牌、銷售服務(wù)方式等因素 消費(fèi)者多有貨比三家的購(gòu)物心理，比較選擇能降 低不確定性 規(guī)劃良好的零售商業(yè)物業(yè)可以協(xié)調(diào)零售店組合，能實(shí)現(xiàn)聚集效應(yīng) 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)： 較低檔次商品零售店限制在一家（不至于產(chǎn)生正面價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)） 高檔商品零售店需引入較多同類店3需求外部效應(yīng)理論 主力店產(chǎn)生需求外部效應(yīng)，為小零售店帶來(lái)客流 選好品牌、信譽(yù)、檔次、服務(wù)質(zhì)量俱佳主力店至關(guān)重要

3、可以給主力店較大租金折扣優(yōu)惠應(yīng)用：將主力店安排在物業(yè)內(nèi)主要通道的兩端，兩側(cè)布置小的專賣店盡量避免死胡同式通道設(shè)計(jì)將各類服務(wù)店盡量安置在中心或側(cè)面靠近出入口的地方干洗店和寵物店盡量遠(yuǎn)離餐廳和快餐店樓梯轉(zhuǎn)角和中庭附近空余位置出租給臨時(shí)攤位（讓其試用）第二節(jié) 購(gòu)物中心及其管理 一、購(gòu)物中心的概念 美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）對(duì)購(gòu)物中心的定義： 購(gòu)物中心是由單一產(chǎn)權(quán)所有者所擁有并實(shí)施計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和管理的零售和其他商業(yè)、服務(wù)設(shè)施的組合。定義的屬性可以歸納為五個(gè)基本要素：產(chǎn)權(quán)歸屬單一產(chǎn)權(quán)所有者。經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一管理。提供服務(wù)的內(nèi)容提供零售和其它商業(yè)設(shè)施。附屬設(shè)施提供泊車位。體量與定位無(wú)統(tǒng)一規(guī)定。 購(gòu)物中

4、心的大小和定位一般由該中心所服務(wù)的商圈市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)決定。 根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 美國(guó)將其分為3種形態(tài)： 摩爾、戶外中心、混合型中心。 第一個(gè)購(gòu)物中心建成于20世紀(jì)初的馬里蘭州巴爾的摩市中心以北9km的郊區(qū)，由6家商店組成。 第一個(gè)購(gòu)物商城Southdale Mall建成于1956年的明尼阿波利斯城（Minneapolis），有兩家百貨商店共同開(kāi)發(fā)建設(shè)。二、購(gòu)物中心的建筑特征和特點(diǎn)購(gòu)物中心表現(xiàn)為以下三個(gè)特征： 1.商業(yè)空間步行化 2.商業(yè)空間室內(nèi)化 3.公共空間社會(huì)化購(gòu)物中心具有以下特點(diǎn):1.由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司統(tǒng)一管理。2.內(nèi)

5、部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。3.服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)、專業(yè)服務(wù)為一體。4 .根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。5.選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道旁。6.商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。7.設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，賣場(chǎng)實(shí)行租賃制。8.目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主，不特別區(qū)分層次。三、購(gòu)物中心的本質(zhì)特點(diǎn) 購(gòu)物中心的本質(zhì)特點(diǎn)：統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)的管理方式。 購(gòu)物中心在規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)營(yíng)方面具有統(tǒng)一性的特點(diǎn)。 與集貿(mào)市場(chǎng)相比，購(gòu)物中心的管理模式最為有效，既能讓承租戶之間相互促進(jìn)，又能防止不良競(jìng)爭(zhēng)，并獲得共同

6、利益。四、購(gòu)物中心的市場(chǎng)特征及其管理模式購(gòu)物中心的市場(chǎng)特征：1.有計(jì)劃聚集的統(tǒng)一性2.采用集中管理與分散經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的先進(jìn)管理方式3.功能復(fù)雜多樣，規(guī)模巨大購(gòu)物中心的管理模式1.開(kāi)發(fā)商自行管理2.國(guó)外管理機(jī)構(gòu)參與合作管理3.專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理4.主要承租者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)同時(shí)開(kāi)展管理第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的管理 一、大型購(gòu)物中心的管理（一）開(kāi)業(yè)前期的管理1.購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)決算 進(jìn)行各種投入成本（費(fèi)用）、收入對(duì)比分析。2.招商和承租戶選擇 承租戶的選擇要保證租金的來(lái)源。 需要保證購(gòu)物中心商品種類的完整性。 需要保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性和綜合性。3.承租戶租金確定 不同樓層、位置、大小、經(jīng)營(yíng)品

7、種、業(yè)態(tài)、品牌、租期，租金不同 (二)開(kāi)業(yè)階段管理1.做好營(yíng)銷宣傳2.做好開(kāi)業(yè)組織3.做到開(kāi)業(yè)率高4.做好開(kāi)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理（包括信息導(dǎo)視管理）(三)經(jīng)營(yíng)階段的管理四方面主要工作：承租商的優(yōu)化管理促銷推廣服務(wù)管理日常物業(yè)管理。二、其他零售物業(yè)的管理(一)大型百貨商店的物業(yè)管理1.從百貨商店到購(gòu)物中心轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)2.百貨商店的管理模式的轉(zhuǎn)變3.百貨商店的物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)類似購(gòu)物中心的管理模式租賃模式與管理(二)大型貨倉(cāng)式商店的物業(yè)管理 補(bǔ)充：零售商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)等管理的不同之處是： 既要考慮業(yè)主，又要照顧顧客； 既要做好服務(wù)，又要做好經(jīng)營(yíng)。（一）一般性管理 即常規(guī)性物業(yè)管理內(nèi)容（二

8、）特殊管理（營(yíng)銷性內(nèi)容）.物業(yè)分析（1）輻射區(qū)域分析 該區(qū)域可能的顧客流量包括 消費(fèi)者行為、喜好偏向、購(gòu)買(mǎi)力分析 競(jìng)爭(zhēng)條件分析商業(yè)輻射區(qū)域通?？煞譃槿糠郑?營(yíng)業(yè)額所占比例主要區(qū)域（直接或相鄰區(qū)域）60%75%次要區(qū)域（市級(jí)510公里） 15%20%邊界區(qū)域（市級(jí)15公里以外） 5%15%影響商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域和影響范圍的因素： 物業(yè)的規(guī)模、位置、類型、品牌等。人們一般購(gòu)買(mǎi)行為傾向的極限距離：食品：12公里服裝等：58公里大宗綜合性購(gòu)物：10公里以上 （2）特色、位置和停車等因素考量 豐富多彩的商品 新穎別致的服務(wù)大型商業(yè)樓宇強(qiáng)調(diào) 經(jīng)營(yíng)特色 高品質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境 獨(dú)特的外在形象 內(nèi)部店面設(shè)計(jì)布局 位

9、置優(yōu)劣取決于物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。 行車、停車是否方便是影響有車一族購(gòu)物的主要因素2承租人選配 應(yīng)考慮的因素：承租人聲譽(yù)承租人財(cái)務(wù)狀況組合及位置分配 承租戶的類型：基本承租戶：又稱關(guān)鍵承租戶，租期通常在20年及以上。其對(duì)于穩(wěn)定商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶：租期一般在10年以上，對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起重要作用。一般承租戶：租期一般在10年以下。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)： 一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)50以上，即公共商業(yè)樓宇營(yíng)業(yè)面積一半以上要有長(zhǎng)期的客戶；主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)30以上；其余的20由一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)

10、性比較大，但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。 不同貨品經(jīng)營(yíng)店鋪的組合組合 不同形式、層次店鋪的組合 不同商業(yè)結(jié)構(gòu)的組合 基本、主要、一般承租戶的組合 位置分配： 應(yīng)充分考慮各零售業(yè)務(wù)、各不同機(jī)構(gòu)間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較及多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的影響和效果。常見(jiàn)組合：服裝與鞋帽店搭配冷飲店與快餐店為鄰高銷售密度零售業(yè)務(wù)趨向于中心位置 承租人服務(wù)需求特殊的服務(wù)需求有：餐飲店的垃圾處理 家具店的裝卸服務(wù) 銀行的保安服務(wù) 營(yíng)業(yè)時(shí)間上的特殊要求 等處理原則：誰(shuí)受益，誰(shuí)付費(fèi) 不能顯著影響相鄰經(jīng)營(yíng)人 3商業(yè)物業(yè)租金（1）基礎(chǔ)租金 也稱保底租金（與承租人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不相關(guān)）（2）百分比租金 常以商

11、業(yè)年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算（也可以月、季度營(yíng)業(yè)額計(jì)算），取其一定的百分比，作為基礎(chǔ)租金的附加部分。 現(xiàn)實(shí)中超額百分比租金更普遍。 百分比有固定和變動(dòng)百分比兩種形式。（3）租金的調(diào)整 消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率可依據(jù) 零售物價(jià)指數(shù)變動(dòng)率 等來(lái)調(diào)整租金上浮議定比率。通常基本和主要承租戶可5年調(diào)整一次，一般承租戶1年調(diào)整一次。（4）租約制定 須對(duì)一些特殊事項(xiàng)做具體規(guī)定，如：關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途防止擅自更改，影響整體限制同類承租人防止惡性競(jìng)爭(zhēng)限制承租人在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。營(yíng)業(yè)時(shí)間規(guī)定應(yīng)以最大商戶為準(zhǔn)，以便統(tǒng)一管理（可做動(dòng)態(tài)調(diào)整） 公用面積維護(hù)（發(fā)展商保留一定特權(quán)）廣告、標(biāo)志與圖形 統(tǒng)一規(guī)劃，以求整體

12、效果折讓優(yōu)惠其他 租約中止、續(xù)租、面積變更、投保、車位使用、推廣費(fèi)分擔(dān)、租戶過(guò)失罰則等。作業(yè)一：1綜述商業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容2調(diào)查歸納廣州大學(xué)商業(yè)中心鋪位分布、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)特色與特點(diǎn)，并提出改進(jìn)建議。1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。

13、4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、

14、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒(méi)有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺(jué)得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就

15、必須去做別人不想做的事，你想要過(guò)更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來(lái)的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過(guò)來(lái)的。13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。14、給自己一份堅(jiān)強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽(yáng)光，我來(lái)到這世上；為了與陽(yáng)光同行，我笑對(duì)憂傷。15、總不能流血就喊痛，怕黑就開(kāi)燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家

16、，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長(zhǎng)大，最漆黑的那段路終要自己走完。16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動(dòng)，有曲折也有坦途，有機(jī)遇也有夢(mèng)想。一路走來(lái)，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無(wú)數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動(dòng)人的，任他是誰(shuí)。17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無(wú)關(guān)。所以，無(wú)論什么時(shí)候，千萬(wàn)不可放縱自己，給自己找懶散和拖延的借口，對(duì)自己嚴(yán)格一點(diǎn)兒，時(shí)間長(zhǎng)了，努力便成為一種心理習(xí)慣，一種生活方式！18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨

17、不斷，做別人茶余飯后的笑點(diǎn)。19、即使不能像依米花那樣畫(huà)上完美的感嘆號(hào)，但我們可以歌詠?zhàn)罡腥说脑?shī)篇；即使不能阻擋暴風(fēng)雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無(wú)法預(yù)料失敗的打擊，但我們可以把它當(dāng)作成功的一個(gè)個(gè)驛站。20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個(gè)世界是公平的，你要想得到，就得學(xué)會(huì)付出和堅(jiān)持。每個(gè)人都是通過(guò)自己的努力，去決定生活的樣子。1、許多人企求著生活的完美結(jié)局，殊不知美根本不在結(jié)局，而在于追求的過(guò)程。2、慢慢的才知道：堅(jiān)持未必就是勝利，放棄未必就是認(rèn)輸，。給自己一個(gè)迂回的空間，學(xué)會(huì)思索，學(xué)會(huì)等待，學(xué)會(huì)調(diào)整。人生沒(méi)有假設(shè)，當(dāng)下即是全部。背不動(dòng)的，放下了；傷不起的，看淡了；想不通的，

18、不想了；恨不過(guò)的，撫平了。3、在比夜更深的地方，一定有比夜更黑的眼睛。4、一切偉大的行動(dòng)和思想，都有一個(gè)微不足道的開(kāi)始。5、從來(lái)不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來(lái)，才是最大的榮耀。6、這個(gè)世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。7、一個(gè)最困苦、最卑賤、最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無(wú)所怨懼。8、有些人，因?yàn)榕隳阕叩臅r(shí)間長(zhǎng)了，你便淡然了，其實(shí)是他們給你撐起了生命的天空；有些人，分開(kāi)了，就忘了吧，殘缺是一種大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被別人的意見(jiàn)引入歧途。10、沒(méi)人能讓我輸，除非我不想贏！11、花開(kāi)不是為了花落，而是為了開(kāi)的更加燦爛。12、隨隨便便浪費(fèi)的時(shí)間，再也不能贏回來(lái)。13、不管從什么時(shí)候開(kāi)始，重要的是開(kāi)始以后不要停止；不管在什么時(shí)候結(jié)束，重要的是結(jié)束以后不要后悔。14、當(dāng)你決定堅(jiān)持一件事情，全世界都會(huì)為你讓路。15、只有在開(kāi)水里，茶葉才能展開(kāi)生命濃郁的香氣。16、別想一下造出大海，必須先由小河川開(kāi)始。