世聯(lián)天津迎賓廣場項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議2

天津迎賓廣場項目定位論證及物業(yè)發(fā)展建議今日匯報議程項目進展匯報項目研究的前提和基礎(chǔ)項目研究的內(nèi)容及目標公寓定位論證寫字樓定位論證商業(yè)市場狀況及案例研究物業(yè)發(fā)展建議與經(jīng)濟測算2本項目的研究從天津房地產(chǎn)市場的競爭狀況入手，根據(jù)已有樓體的結(jié)構(gòu)特征，提出本項目的發(fā)展建議和營銷戰(zhàn)略第一階段（中期）項目定位論證及物業(yè)發(fā)展建議第一階段（終期）提交終稿2005/10/082005/11/4第二階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究天津市房地產(chǎn)市場調(diào)研項目周邊資源及配套狀況調(diào)研北京市奢侈品商業(yè)調(diào)研北京市典型酒店式公寓調(diào)研項目的經(jīng)濟測算本項目發(fā)展方向的初步論證項目的產(chǎn)品定位和商業(yè)業(yè)態(tài)定位（中稿）提交整體報告（終稿）根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告2005/11/15至今工作3項目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進行的訪談進行的分析項目和地區(qū)背景分析鎖定部分市場的集中分析假設(shè)和量化項目周邊及地塊勘察天津市宏觀經(jīng)濟情況天津市房地產(chǎn)市場狀況北京典型酒店式公寓戶型配比及服務(wù)內(nèi)容地塊解析和界定寫字樓市場競爭分析酒店式公寓市場競爭分析公寓戶型面積分析區(qū)域市場情況（寫字樓項目10個，酒店式公寓樓盤8個，酒店10個，高檔住宅6個）北京、上海、天津奢侈品商場研究地產(chǎn)專業(yè)人士11位房產(chǎn)銷售人員10位酒店長包房客戶訪談公寓銷售人員訪談公寓客戶訪談目標市場競爭性供給分析項目整體實現(xiàn)機會點分析高檔商業(yè)規(guī)模，布局以及品牌搭配組合研究案例借鑒地塊價值分析的結(jié)果項目原有定位論證戶型調(diào)整方案商業(yè)經(jīng)營面積，店面數(shù)量，推薦品牌4今日匯報議程項目進展匯報項目研究的前提和基礎(chǔ)項目研究的內(nèi)容及目標公寓定位論證寫字樓定位論證商業(yè)市場狀況及案例研究物業(yè)發(fā)展建議5項目原定位為城市綜合體：酒店＋公寓＋寫字樓＋商業(yè)公寓樓總建筑面積為4.4萬平米，其中公寓部分2.1萬m2；寫字樓部分1.7萬m2；商業(yè)部分0.3萬m2酒店總建筑面積約4.1萬m2.綜合體各部分，以在業(yè)態(tài)上互為補充，在形象和檔次上以互為提升為基本原則寫字樓商業(yè)公寓酒店6而且，在此定位基礎(chǔ)上的樓體框架已經(jīng)基本落成，這是我們研究的前提和基礎(chǔ)兩棟樓均已經(jīng)封頂，其中一棟已有外裝修。兩棟樓之間的中心廣場尚未動工，現(xiàn)為平地。公寓樓A區(qū)寫字樓部分層高3.6m，B區(qū)公寓部分層高3m，C區(qū)商業(yè)部分層高5.1米公寓＋寫字樓＋商業(yè)中心廣場酒店7今日匯報議程項目進展匯報項目研究的前提和基礎(chǔ)項目研究的內(nèi)容及目標公寓定位論證寫字樓定位論證商業(yè)市場狀況及案例研究物業(yè)發(fā)展建議8本項目需要對綜合體中的各類物業(yè)進行論證，并提出相應的物業(yè)發(fā)展建議已定事實：酒店：酒店為自營物業(yè)，且定位為頂級酒店商業(yè)：LV及其代理的十余個品牌已有入駐意向，需求面積在1000m2左右研究內(nèi)容：公寓定位的市場論證寫字樓定位的市場論證商業(yè)規(guī)模以及布局物業(yè)發(fā)展建議9本項的目標是在保證一定收益的基礎(chǔ)上，打造出地標形象在財務(wù)上:公寓均價1.3萬元/平方米；寫字樓均價1.1萬元/平方米；商業(yè)均價2.4萬元/平方米（可持有）；銷售額實現(xiàn)5億元在形象上:以成功的姿態(tài)面世，打造成區(qū)域地標10今日日匯匯報報議議程程項目目進進展展匯匯報報項目目研研究究的的前前提提和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)項目目研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容及及目目標標公寓寓定定位位論論證證寫字字樓樓定定位位論論證證商業(yè)業(yè)市市場場狀狀況況及及案案例例研研究究物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議與與經(jīng)經(jīng)濟濟測測算算11酒店式公公寓市場場掃描12市場分析析著眼點點1、已經(jīng)經(jīng)入住的的酒店式式公寓狀狀況2、在售售的酒店店式公寓寓狀況3、未來來競爭狀狀況分析析13已經(jīng)入住住的酒店店式公寓寓主要集集聚在小小白樓CBD片片區(qū)和友友誼路片片區(qū)小白樓CBD片片區(qū)是天天津市高高檔寫字字集聚區(qū)區(qū)，商務(wù)務(wù)氛圍濃濃；同時時也是高高檔酒店店的聚集集區(qū)，涉涉外氛圍圍濃。友誼路片片區(qū)是天天津市建建設(shè)中的的金融街街，同時時也是天天津市高高檔酒店店最聚集集的區(qū)域域，是外外籍人士士重要居居住和活活動地。。小白樓CBD片片區(qū)友誼路片片區(qū)14已經(jīng)入住住的酒店店式公寓寓供應量量少，在在市場上上供不應應求名稱房間總套數(shù)出租狀況泰達國際會館65套出租率90%以上利順德大廈85套現(xiàn)無房喜來登65套出租率在95%以上國際大廈110套現(xiàn)無房奧林匹克大廈169套現(xiàn)無房濱江萬麗48套95%以上金皇大廈55套出租率70%左右凱旋門大廈200套左右90%以上總計約800套15市場的緊緊缺使得得酒店式式公寓的的租金偏偏高北京國貿(mào)貿(mào)公寓的的租金約約為33美金/平米月月名稱租金泰達國際會館兩室147平米，3.2-3.8萬元/月三室185平米，4-4.8萬元/月約26-32美金/平米月利順德大廈1室70平米，600元/天，2室90平米，700元/天約28-31美金/平米月喜來登1室75平2800美金/月約37美金/平米月奧林匹克大廈2室130平米，1200元/天約34美金/平米月金皇大廈1室90平米，1.8萬元/月2室120平米，2.5萬元/月約24-30美金/平米月美金/平方米月1156酒店與公寓差價比較分析數(shù)據(jù)來源源：世聯(lián)聯(lián)訪談，，世聯(lián)分分析16名稱客戶特征泰達國際會館主要為大型跨國公司的高層管理人士等外籍商務(wù)客人，日本、歐美人士居多，部分港臺客人利順德大廈客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，主要客群為日籍人士。喜來登歐美客人為主日韓客人為輔奧林匹克大廈客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，主要客群為日籍人士。金皇大廈客戶多為在津大型外資企業(yè)中高層管理者，以日籍人士居多公寓多為涉外外公寓，客戶戶以外企中高高層管理人士士為主這些外企的中中高層管理人人員，如總監(jiān)監(jiān)，總經(jīng)理等等，被外派到到天津短則3-5個月，，長則3-5年他們一般不會會購買住房，，公司提供津津貼租房，津津貼水平多在在2000-4000美美金/月多數(shù)帶家屬，，部分家庭有有小孩兒17客戶的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)和津貼水水平?jīng)Q定了市市場上產(chǎn)品的的戶型以1居居和2居為主主在租公寓的戶戶型特征：市場上在租的的公寓戶型多多以60-80平米以內(nèi)內(nèi)的1居，和和90-130平米的兩兩居為主，平平層布局以大大通廊式為主主。名稱主力戶型泰達國際會館2室147平方米；3室185平米利順德大廈1室58-77平方米；2室85-150平方米喜來登1室56-85平方米；2室80-120平方米奧林匹克大廈1室65-85平方米；2室116-152平方米凱旋門大廈2室138平方米濱江萬麗1室75平方米，2室115-120平方米國際大廈1室80-100平方米，2室110-140平方米金皇大廈1室50-70平方米；2室120平方米戶型多為1室室1廳，或2室1廳，2室一定是有有兩個以上衛(wèi)衛(wèi)生間；兩種種戶型都帶有有封閉式廚房房和全套電磁磁式廚具。津貼為2000-4000美金/月月租金按30美美金/平方米米月計算可租租公寓面積為為：65-135平方米。18客戶多選擇服服務(wù)完備的高高檔公寓以保保障一定的生生活品質(zhì)名稱服務(wù)標準酒店管理公司泰達國際會館五星泰達國際酒店有限公司，與酒店統(tǒng)一管理利順德大廈四星天津市旅游（控股）集團有限公司，與酒店統(tǒng)一管理喜來登五星天津市旅游（控股）集團有限公司，與酒店統(tǒng)一管理國際大廈——天津國際大廈有限公司奧林匹克大廈四星新加坡雅詩閣集團濱江萬麗四星美國萬豪國際酒店管理集團，與酒店統(tǒng)一管理金皇大廈五星中國旅游集團飯店管理公司，與酒店統(tǒng)一管理凱旋門大廈——凱旋門物業(yè)這些公寓多和和高星級酒店店結(jié)合在一起起，通過國際際知名酒店管管理公司統(tǒng)一一管理，以保保障公寓客戶戶能享受到完完備的服務(wù)，，這些公寓屬屬于天津市場場上的高端公公寓。這類外籍客戶戶對生活的品品質(zhì)和舒適度度要求較高，，而對通勤距距離要求較低低，車程在1小時之內(nèi)即即可接受19已經(jīng)入住的酒酒店式公寓市市場小結(jié)1、已經(jīng)入住住的酒店式公公寓多為高檔涉外公寓寓2、這類酒店店式公寓依托托于具有濃厚涉外氛圍圍的區(qū)域4、公寓的目目標客戶是大大型跨國企業(yè)業(yè)及外資企業(yè)業(yè)的中高層管管理人士，以以外籍人士居多。3、涉外公寓寓在市場上供不應求，租租金水平高。。20市場分析著眼眼點1、已經(jīng)入住住的酒店式公公寓狀況2、在售的酒酒店式公寓狀狀況3、未來競爭爭狀況分析21在售的酒店式式公寓項目多多分布在寫字字樓集聚區(qū)或或地鐵沿線南京路和小白白樓片區(qū)是天天津市寫字樓樓最聚集的區(qū)區(qū)域，商務(wù)氛氛圍濃。建設(shè)中的地鐵鐵2號線拉近近了非常公館館等項目與周周邊的距離，，縮小了城市市的空間尺寸寸。非常公館煥日線海河之子時代奧城信達廣場誠基中心22新增增酒酒店店式式公公寓寓的的供供應應量量較較大大，，各各項項目目依依托托不不同同的的資資源源，，整整體體銷銷售售狀狀況況普普遍遍較較好好項目名稱價格房間數(shù)量開盤時間銷售狀況信達廣場——100多套——只租不售時代奧城9300元/平米800多套2005年8月100多套/月海河之子9200元/平米140套2004年6月已售磬誠基中心7000元/平米540多套2005年9月銷售約70%；已封盤，下次開盤價格7500煥日線6600元/平米270套2005年5月已售出50%非常公館6500元/平米361套2005年8月已售出40％-50%總計約2200套注解解：：賽賽頓頓中中心心既既不不提提供供酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)又又不不提提供供精精裝裝修修，，實實際際是是打打著著酒酒店店式式公公寓寓招招牌牌的的城城市市高高檔檔住住宅宅，，所所以以未未計計算算在在內(nèi)內(nèi)23海河河之之子子————依依托托于于CBD核心心商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)位置和平區(qū)海河沿岸，天津市金融集中區(qū)發(fā)展商天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司項目概況產(chǎn)品形式精裝修酒店式公寓建筑面積共5.2萬總套數(shù)共140套配套五星級酒店，寫字樓，輕軌，地鐵開盤時間2005年9月24日銷售速度全部售完主力戶型70-80平方米均價9200元/平米主力客戶全部為投資客項目特點一次性付款；業(yè)主自動成為“海河會”成員項目評價客戶購房時需與開發(fā)商簽定5年的包租合同。租金低于市場同類價格。海河之之子24誠基中中心———依依托于于CBD核心商商務(wù)區(qū)區(qū)位置和平區(qū)貴州路與成都道的交匯口開發(fā)商泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況產(chǎn)品形式1-10層五星級酒店，11-41層酒店式公寓建筑面積將近30萬平米總套數(shù)540多套配套五星級酒店，購物商場，超市，會所開盤時間2005年9月24日銷售速度一期已售磬，二期近期開盤主力/熱銷戶型60平方米左右均價7000元/平米主力客戶投資客，主要是天津本地人；少量自住項目特點市中心，租賃市場被看好；酒店式的服務(wù)，寬敞的公共空間有吸引力項目評價低于客戶預期價格入市，天津市場被普遍看好誠基中中心25時代奧奧城———依依托于于奧體體中心心的商商務(wù)氛氛圍位置南開賓水西道與凌西道交口開發(fā)商泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況產(chǎn)品形式精裝公寓總套數(shù)800多套配套購物商場，超市，會所開盤時間2005年8月銷售速度100多套/月主力/熱銷戶型40平方米左右均價9300元/平米主力客戶投資客；少量自住項目特點靠近奧體中心，未來升值潛力大，租賃市場被看好；時代奧奧城26煥日線線———依托托于城城市捷捷運系系統(tǒng)位置河東區(qū)東興路與津塘公路交口東側(cè)開發(fā)商天津?qū)毨瘓F項目概況產(chǎn)品形式高層公寓建筑面積3萬平米總套數(shù)270套配套大面積綠地廣場，書吧，音樂廳等開盤時間2005年5月1日銷售速度40-50套/月主力戶型40平米左右均價6600元/平方米主力客戶投資客主要是天津本地人，主要租給塘沽的上班族項目特點城市邊緣，距城鐵站15分鐘項目評價開發(fā)商承諾5年返租75000元，5年后可以代租煥日線線27非常公公館———依依托于于城市市捷運運系統(tǒng)統(tǒng)位置河東新開路與華昌大街交口西南角開發(fā)商天津市協(xié)泰置業(yè)發(fā)展有限公司項目概況產(chǎn)品形式精裝公寓總套數(shù)361套配套沃爾瑪超市、華潤超市、國美電器、嘉華國際商業(yè)中心開盤時間2005年8月銷售速度40-50%主力戶型40平米左右均價6500元/平方米主力客戶以投資客為主項目特點地鐵2號線分站，距天津站1.3公里，出行方便項目評價不反租，可代租非常公公館28各項目目依托托的資資不同同可實實現(xiàn)的的銷售售價格格和銷銷售速速度也也就不不同1、依依托于于核心心商務(wù)務(wù)區(qū)與與依托托于城城市捷捷運系系統(tǒng)的的項目目相比比實現(xiàn)的的售價價高。2、依依托于于核心心商務(wù)務(wù)區(qū)與與依托托于城城市捷捷運系系統(tǒng)的項目目相比比銷售速速度快快。29終端使使用者者的價價格承承受力力和工工作特特征決決定了了選擇擇公寓寓的價價值取取向項目名稱項目終端客戶定位信達廣場CBD核心商務(wù)區(qū)內(nèi)工作的高層管理人員，高級技術(shù)人員，以及國內(nèi)外大型企業(yè)的中高層管理人員等誠基中心位于南京路沿線，客戶定位于在小白樓CBD區(qū)域的企業(yè)管理人員，高級白領(lǐng)，小企業(yè)主，附近重點中學的學生家屬等海河之子在本項目或周邊寫字辦公的高級白領(lǐng)，或商住一體的寫字間等。時代奧城靠近奧體中心，目標客戶定位為商住兩用的寫字間，或奧體中心帶來的商務(wù)客流，以及高級白領(lǐng)等煥日線位于地鐵沿線，目標客戶定位于在塘沽工作，希望生活在市區(qū)管理人員及高級白領(lǐng)等非常公館地鐵入口位于項目樓體的底層，目標客戶為商住兩用的寫字間，或附近工作的高級白領(lǐng)等價格承承受能能力：：90%的客客戶在在1500美金金/月月以內(nèi)內(nèi)價值取取向：：1、價價格2、、距離離(工工作生生活的的便利利性)3、、舒舒適適性性30客戶戶的的定定位位決決定定了了產(chǎn)產(chǎn)品品需需要要提提供供一一定定的的服服務(wù)務(wù)，，同同時時價價格格承承受受力力決決定定了了所所需需服服務(wù)務(wù)的的水水平平產(chǎn)品形式經(jīng)營管理方式信達廣場9-36層寫字樓37-46酒店式公寓只租不售，物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理公司海河之子高層，五星級酒店附帶型精裝修公寓5年包租，與酒店統(tǒng)一管理，英國博美廷酒店管理公司時代奧城精裝高層酒店式公寓不包租，可代租，仲量聯(lián)行提供公寓物業(yè)服務(wù)誠基中心1-10層五星級酒店，11-41層酒店式公寓不包租，不代租，與酒店統(tǒng)一管理煥日線精裝高層酒店式公寓開發(fā)商承諾5年返租75000元，5年后可以代租非常公寓精裝公寓不包租，可代租，國康物業(yè)管理公司在服服務(wù)務(wù)上上，，公公寓寓的的物物業(yè)業(yè)多多數(shù)數(shù)通通過過物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司管管理理，，服服務(wù)務(wù)水水平平很很難難和和知知名名酒酒店店管管理理公公司司媲媲美美。。但但對對于于此此類類物物業(yè)業(yè)是是合合適適的的。。31終端端客客戶戶的的支支付付力力和和價價值值取取向向決決定定了了產(chǎn)產(chǎn)品品以以小小戶戶型型為為主主項目名稱主力戶型客戶誠基中心60平方米左右投資客，主要是天津本地人；少量自住海河之子70-80平方米全部為投資客，有部分海歸派煥日線40平米左右，部分86辦公戶型投資客主要是天津本地人信達廣場2居100-200平米只租不售，12月底入住時代奧城40平米投資客，主要為天津本地人在租租公公寓寓的的戶戶型型：：市場上上在售售的酒酒店式式公寓寓以40-60平米米的小小戶型型為主主，利利用人人們對對酒店店式公公寓普普遍看看好的的心態(tài)態(tài)和旺旺盛的的投資資需求求，主主打投投資客客，再再出租租給終終端消消費者者。此類公公寓多多屬于于過渡渡性住住宅，，或臨臨時性性住宅宅，或或中小小型企企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的的起跑跑點。。32在售酒酒店式式公寓寓市場場小結(jié)結(jié)1、在在售中中的酒酒店式式公寓寓多為為中檔服服務(wù)式式公寓寓2、這這類酒酒店式式公寓寓依托托于辦公集集聚區(qū)區(qū)或城城市捷捷運系系統(tǒng)4、公公寓的的終端端客戶戶為注注重工工作生生活便便捷的的高級白白領(lǐng)，，企業(yè)業(yè)中高高層管管理人人員等3、中中檔公公寓在在市場場上供供應量量大，但銷銷售狀狀況好好。33市場分分析著著眼點點1、已已經(jīng)入入住的的酒店店式公公寓狀狀況2、在在售的的酒店店式公公寓狀狀況3、未未來市市場狀狀況分分析34隨著城城市建建設(shè)步步伐的的加快快，高高星級級酒店店和大大體量量綜合合體項項目相相繼推推出，，公寓寓供應應量將將持續(xù)續(xù)高漲漲，未未來競競爭趨趨于激激烈15372684本案編號項目名稱業(yè)態(tài)形式項目總規(guī)模項目狀態(tài)1天城大廈五星級酒店4萬定位中2未定辦公,公寓,商業(yè)12萬投標中3營口道項目商業(yè)，辦公，公寓26.4萬定位中4人才大廈商業(yè)，辦公，公寓13萬投標中5信達廣場旁五星級酒店未知定位中6南站CBD辦公，酒店，公寓，住宅100萬規(guī)劃中7海河水上運動世界辦公，酒店，公寓，住宅79萬定位中8國際金融中心商業(yè)，公寓，辦公13萬定位中9天津中心辦公，公寓8萬規(guī)劃中9資料來來源：：世聯(lián)聯(lián)訪談?wù)?5本項目目所在在地為為城市市建成成區(qū)，，未來來土地地供應應量少少，短短期沒沒有新新項目目推出出在過過去去3年年中中本本項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域推推出出的的具具有有居居住住性性質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)只只有有鳳鳳凰凰城城一一個個項項目目。。從未來看看，短期期內(nèi)本項項目所在在區(qū)域不不會有新新項目推推出，使使得本項項目在地地段上極極具稀缺缺性。36價格—天津市市酒店式公寓寓總量偏小，，近期供應量量對租金沖擊擊不大，遠期期價格將趨于于合理北京上海天津已入駐項目數(shù)量6580不足20房間數(shù)60000套9000套不足1000套常駐外籍人口數(shù)700004500013000人口住房比1.7人/套5人/套13人/套人均擁有住房房量（間/人人）數(shù)據(jù)來源：世世聯(lián)數(shù)據(jù)庫，，世聯(lián)分析37未來供應市場場小結(jié)1、未來供應應比較分散，或依托商務(wù)務(wù)或自造酒店店資源。2、未來供應應量比較大，，但入市時間較晚晚，多在2-3年以后。3、本項目具具有稀缺性，周邊短期不不會有新項目目推出。38酒店式公寓市市場存在兩大大機會點機會點1：高高檔涉外公寓寓區(qū)位小白樓CBD片區(qū)；；友友誼誼路片區(qū)客戶在開發(fā)區(qū)或市市內(nèi)大型外資資企業(yè)的中高高層管理人員員－以外籍人人士居多產(chǎn)品高品質(zhì)的酒店店式服務(wù)、舒舒適的戶型，，齊全的娛樂樂配套機會點2：中中檔服務(wù)式公公寓區(qū)位奧體中心；；地鐵鐵沿線；；小白樓CBD區(qū)域客戶注重工作生活活便利的高級級白領(lǐng)階層，，企業(yè)中層管管理人員等產(chǎn)品一定酒店式服服務(wù)，小戶型型，齊全的城城市配套各機會點特征征公寓類型高檔涉外公寓寓寫樓聚集城市捷運系統(tǒng)統(tǒng)價值取向舒適性高便利性高中依托資源涉外氛圍強中檔公寓普通公寓物業(yè)管理國際知名酒店店管理公司知名物業(yè)管理理公司普通物業(yè)管理理公司租金水平高中低代表項目利順德大廈海河之子煥日線典型客戶開發(fā)區(qū)某外企企老總南京路某企業(yè)業(yè)部門經(jīng)理塘沽某企業(yè)車車間主任39項目本體條件件分析40在區(qū)位上，本本項目所在區(qū)區(qū)域是在天津津打造涉外酒酒店式公寓最最優(yōu)越的地段段1、高檔酒店云集集。天津市4星級級以上酒店共共18家，其其中13家位位于市區(qū)。而而市區(qū)近一半半的4星級級以上酒店聚聚集在項目所所在區(qū)域。2、涉外氛圍濃厚厚。酒店帶來了歐歐美日韓等客客戶外籍人士士的聚集，本本區(qū)域逐漸成成為外籍商務(wù)務(wù)人士居住和和活動的主要要場所３、崛起中的金融融街商務(wù)區(qū)。從天津市有關(guān)關(guān)規(guī)劃部門獲獲悉，位于河河西區(qū)的友誼誼路將被打造造“包裝”成成天津的“華華爾街”，成成為集金融、、商務(wù)、涉外外、會展于一一體的高檔金金融服務(wù)區(qū)，，由此成為天天津市嶄新的的城市中心41從項目本體看看，本項目具具備了打造天天津標桿性酒酒店式公寓的的先天條件本項目自帶帶的高星級級酒店：作為本項目目綜合業(yè)態(tài)態(tài)的一部分分—天津市市頂級酒店店，可以大大大提升本本項目酒店店式公寓的的品質(zhì)。如如公寓客戶戶可以享受受到世界頂頂級酒店管管理公司帶帶來的先進進服務(wù)理念念以及五星星酒店同等等的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容本項目自帶帶的高檔商商業(yè)：由ＬＶ等世世界頂級品品牌組成的的高檔商業(yè)業(yè)，能進一一步提高公公寓的形象象，使本區(qū)區(qū)域成為天天津最富價價值的金三三角區(qū)景觀資資源優(yōu)優(yōu)越項目西西臨衛(wèi)衛(wèi)津河河，北北望天天塔湖湖。項項目周周邊有有水上上公園園、展展覽館館、銀銀河公公園、、天津津博物物館、、天津津樂園園等眾眾多景景觀資資源城市配配套齊齊全項目所所在地地為城城市成成熟區(qū)區(qū)，周周邊教教育、、醫(yī)療療、休休閑娛娛樂等等配套套齊全全區(qū)域認認知度度好的的高尚尚區(qū)本區(qū)域是市民民眼中的高尚尚地區(qū)交通便利：項目緊鄰紫金金山路，北接接中環(huán)，南通通快速路，交交通便捷，通通達性極佳能夠滿足居住住需求可以塑造標桿桿身份42本項目定位酒酒店式公寓SWOT分析析SWOT分析優(yōu)勢劣勢項目所在地有濃厚的涉外氛圍大量酒店的商務(wù)客戶高檔商業(yè)與高品質(zhì)酒店的標桿效應景觀資源優(yōu)越，配套齊全項目體量小不在核心商務(wù)區(qū)內(nèi)樓體結(jié)構(gòu)已成型，難改造機會威脅高檔涉外酒店式公寓依托于涉外氛圍的區(qū)域，實現(xiàn)的租金高高檔酒店式公寓供應量少在市場上供不應求在售的公寓依托不同的資源均實現(xiàn)了不同程度的熱銷成體量的大型綜合體物業(yè)推出使得公寓的供應量大增同時，高檔酒店附帶公寓數(shù)量的增加會使得高檔公寓市場的競爭趨于激烈充分挖掘項目目價值與客戶戶目標的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，定位高檔涉外酒店店式公寓有市場支撐43本項目酒店式式公寓發(fā)展策策略策略1、立足本區(qū)域成成熟強勢涉外外資源，打造造高檔涉外酒酒店式公寓，避免與與市場上中檔檔公寓之間的的競爭。策略2、抓住機遇搶先先入市，避開開與后期出現(xiàn)現(xiàn)的項目之間間產(chǎn)生激烈競爭爭。44酒店式公寓市市場定位涉外的頂級酒店式公寓涉外的——以以外企中高層層管理人員為為客戶頂級———地段頂級級，產(chǎn)品頂級級，服務(wù)頂級級酒店式公寓———提供五星星級酒店式服服務(wù)的公寓45項目客戶定位位——購買者者購買客戶約80%為投資資者，關(guān)注點點：1、升值潛力力（回報率）2、開發(fā)商的品品牌（品牌風風險）3、未來市市場的客戶量量（市場風險險）購買客戶約20%為自用用，關(guān)注點：：1、景觀資源2、舒適性3、身份感感46泰達的知名品品牌以及市場場上可實現(xiàn)的的高額回報率率,是本項目目獲得投資客客戶的關(guān)鍵因因素根據(jù)租金反算算售價：售價＝年租金金X（1-空置率率）X成本回收年限限根據(jù)市場上酒酒店式公寓的的租售狀況：：取租金為30美元/使用用面積平方米米月；房屋使使用率為70％；空置率率為15％；；成本回收年年限為10年年；則售價＝（30X0.7X8X12）X（（1-15％％）X10＝17000元元/m2（北京58.3%的項目售價在在10000-15000元/m2）本項目酒店式式公寓預期的的銷售價格為為13000元元/平米；取租金為30美元/使用用面積平方米米月；空置率率為15％；；物業(yè)管理費費取在5元(在售物業(yè)最最高水平)；；房地產(chǎn)稅為為12%，則則：投資回報率=(30*8*(1-12%)-5)*12*(1-15%)/13000=16%（通常投資回回報率超過8%就屬于于較高高的水水平））公寓較較高的的實現(xiàn)現(xiàn)價格格和較高的的投資資回報報率，當今今天津津市酒酒店式式公寓寓市場場火紅紅的根根本原原因回報率率＝（（稅后后月租租金－－物業(yè)業(yè)管理理費））×12×（1-空空置率率）÷售售價根據(jù)租租金推推算靜靜態(tài)投投資回報率率：47項目客客戶定定位——終端端使用用者目標客戶重要客戶偶得客戶租戶：：大型型跨國國企業(yè)業(yè)中高高層管管理人人員用于自自住高高收入入人群群企業(yè)會會所來源：：市內(nèi)內(nèi)或者者開發(fā)發(fā)區(qū)企企業(yè)的的企業(yè)業(yè)高層層管理理人員員，基基本處處于社社會的的財富富的最最頂層層，追追求身身份感感。來源：：以第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主的的大型型跨國國企業(yè)業(yè)，大大中型型外資資企業(yè)業(yè)中，，住津津的中中高層層高層層管理理人員員。以以外籍籍人士士居多多，以以日籍籍居多多，歐歐美港港臺次次之，，以及及部分分韓國國人等等住房津津貼：：約70%-80％％客戶戶津貼貼在2000-4000美金金/月月，約約20％的的客戶戶4000-6000美美金/月，，來源：：以企企業(yè)的的身份份購買買，購購買后后主要要用于于企業(yè)業(yè)的會會所或或企業(yè)業(yè)公關(guān)關(guān)等用用途。。70%-80%15%-20%<10%48工作地地多在在開發(fā)發(fā)區(qū)工作地地點主主要集集中在在開各各開發(fā)發(fā)區(qū)，，尤其其是泰達經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)和微微電子子（西西青））工業(yè)業(yè)區(qū)，，少量在在南京京路沿沿線企企業(yè)微電子（西青）工業(yè)區(qū)微電子（津南）工業(yè)區(qū)泰達經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)化學工業(yè)區(qū)西區(qū)逸仙科學工業(yè)園開發(fā)區(qū)2004年GDP企業(yè)數(shù)外資企業(yè)微電子（西青）工業(yè)區(qū)83.8余億元570家12家500強企業(yè)泰達開發(fā)區(qū)530.22億元13500多家3800多家數(shù)據(jù)來來源：：天津津開發(fā)發(fā)區(qū)投投資網(wǎng)網(wǎng)49居住特特征———韓籍客客戶分布特特征韓籍人人士在在天津津市外外籍人人口中中所占占比例例較高高，居居住特特征有有兩點點：1、群居現(xiàn)象明明顯。。如立立達公公寓所所在的的水上上公園園片區(qū)區(qū)，以以及紅紅堪公公寓所所在的的萬德德莊大大街區(qū)區(qū)域，，是天天津市市韓國國人士士比較較集中中的兩兩個區(qū)區(qū)域。?？蛻魬粢灾兄行⌒托退接杏衅髽I(yè)業(yè)主，，企業(yè)業(yè)中下下層管管理人人士及及高級級技術(shù)術(shù)人員員等，，多數(shù)數(shù)津貼貼水平平有限限，難難以成成為本本項目目的目目標客客戶群群。2、散居。大中中型企企業(yè)的的高層管管理人員（（每個個企業(yè)業(yè)約3-5人））津貼貼水平平稍高高，對對居住住品質(zhì)質(zhì)要求求也較較高，，多選選擇高高檔公公寓居居住。。韓企的的住房房津貼貼普遍遍較低低，高層管管理人人員的津貼貼水平平一般般都在在2000-4000美金金/月月的水平平，部部分企企業(yè)稍稍高于于此水水平津貼水水平高層管管理人人員年年齡所所在40多多歲，家庭庭結(jié)構(gòu)構(gòu)在2-3人，不足足2人人的家家庭較較少不不足10％％。家庭結(jié)結(jié)構(gòu)多選擇市市內(nèi)距離離社交圈圈較近的的，有品品質(zhì)的高高檔公寓寓居住居住傾向向50居住特征征—日籍籍客戶分布特征征在市內(nèi)沒沒有明顯顯的集聚聚區(qū)，分散在市內(nèi)各各高檔酒酒店長包包房和高高檔公寓寓中。市市內(nèi)已經(jīng)經(jīng)入住的的8個高高檔酒店店式公寓寓均具有有大量日日籍客戶戶。日籍客戶戶的津貼貼水平比比較高，，中層管理理人員（每個企企業(yè)約7-8人人）的津津貼水平平一般在在2000-4000美美金/月月，高層管理理人員（約3-5人））在4000-6000美金金/月津貼水平平家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)年齡在40歲左左右居多多，單人人居住約約占40%-50％，，住1室室一般選選擇面積積較大的的房間。。居住傾向向選擇在市市內(nèi)配套套齊全，，休閑娛娛樂場所所集中的的地區(qū)居居??；對對安全性性和舒適適性要求求高。51居住特征征——歐歐美及港港臺客戶戶分布特征征相對于韓韓日籍客客戶，歐歐美客戶戶在天津津市數(shù)量量相對少少些，他他們多選選擇有品品牌牌的的高高檔檔公公寓寓居住住，，如如利利順順德德大大廈廈，，濱濱江江萬萬麗麗，，喜喜來來登登等等，，部部分分居居住住在在開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的格格林林園園中層管理理人員津津貼一般般在2000-4000美金金/月，，高層管管理人員員4000-6000美金/月，部部分企業(yè)業(yè)會更高高。一般般能享受受2000美金金/月津津貼水平平的人員員在10人左右右津貼水平平年齡多在在40多多歲，多多考慮帶帶家屬，，一般一一個家庭庭有一個個以上小小孩；即即使是兩兩個人居居住也不不會選擇擇1室，，因為覺覺得不夠夠用。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)居住傾向向追求品牌牌和舒適適度多選選擇住有有涉外氛氛圍的高高檔公寓寓，或選選擇住別別墅。52客戶訪談?wù)劶o要———motorola公公共關(guān)系系部陳陳經(jīng)理理工作職位位及津貼貼水平：：moto居居住住于于酒酒店店式式公公寓寓的的只只有有總總監(jiān)監(jiān)、、總總經(jīng)經(jīng)理理級級的的高高層層外外籍籍管管理理人人員員，，其其總總量量只只有有10余余位位，，目目前前居居住住于于市市內(nèi)內(nèi)的的奧奧林林匹匹克克大大廈廈、、碧碧嶺嶺溫溫泉泉花花園園，，其其房房補補水水平平為為20000元元/月月以以上上。。其其他他級級別別人人員員因因為為補補貼貼水水平平較較低低，，幾幾乎乎不不居居住住酒酒店店式式公公寓寓。。家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：中高高層層的的年年齡齡普普遍遍在在40歲歲上上下下，，全全部部外外籍籍。。一一般般同同居居人人口口為為夫夫妻妻2人人或或2-3個個小小孩孩，，所所以以對對于于公公寓寓的的最最小小需需求求是是兩兩居居，，太太太太一一般般不不從從事事工工作作為為全全職職太太太太，，小小孩孩在在天天津津的的國國際際學學校校上上學學。。公寓寓的的選選擇擇：：高層層管管理理人人員員居居住住于于市市內(nèi)內(nèi)、、工工作作于于開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，因因為為有有專專車車接接送送和和經(jīng)經(jīng)常常出出差差，，并并不不每每天天通通勤勤，，所所以以通通勤勤時時間間成成本本不不成成問問題題。。在在選選擇擇公公寓寓的的時時候候一一般般會會有有代代理理公公司司進進行行推推薦薦，，居居住住客客戶戶也也會會個個人人提提出出一一些些意意見見，，綜綜合合進進行行選選擇擇，，客客戶戶最最短短的的合合同同期期在在1年年以以上上，，客客戶戶選選擇擇最最重重要要的的是是安安全全性性，，其其次次是是酒酒店店管管理理集集團團的的品品牌牌和和設(shè)設(shè)施施，，國國際際知知名名品品牌牌如如萬萬豪豪、、雅雅詩詩閣閣等等會會對對客客戶戶的的選選擇擇產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響。。53客戶訪談?wù)劶o要———博博愛中國國膨化芯芯材劉劉小姐姐工作職位位與津貼貼水平：：公司租住住公寓的的高層外外籍管理理人員共共3位，，是公司司的總經(jīng)經(jīng)理、生生產(chǎn)總監(jiān)監(jiān)、財務(wù)務(wù)總監(jiān)；；房補在在2000美金金-3000美美金。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：年齡在40歲上上下，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)1+1或者1+1+n小孩孩，通常常太太為為全職太太太；居住地選選擇：多選擇居居住高檔檔公寓或或別墅。。最重要要的是舒舒適和安安全，生生活設(shè)施施的完善善，交際際圈，服服務(wù)等。。租賃行行為由公公司與專專業(yè)租賃賃代理公公司簽訂訂合同，，承租面面積要求求至少在在100平米以以上，承承租期至至少一年年起；最最終居住住者在選選擇上有有建議權(quán)權(quán)，但要要符合公公司的規(guī)規(guī)定范圍圍之內(nèi)。。54客戶訪談?wù)?/p>

———利順德德公寓租租戶宮宮本本先生工作特征征：日本toyota汽汽車配套套產(chǎn)品公公司駐天天津商社社代表。。來天津津1年半半，負責責與日本本方面的的商貿(mào)聯(lián)聯(lián)系，租租住公寓寓的房租租由公司司負擔。。所租住住的公寓寓兼有商商住需求求，日常常有秘書書負責收收發(fā)傳真真和一些些聯(lián)系性性的事情情。也負負責日本本方面來來天津短短期公干干的接待待工作。。生活狀況況：年齡40-45歲，日日常工作作壓力不不是很大大，因為為家眷不不在天津津，所以以休閑時時間喜歡歡找一些些日本人人聚集的的地方活活動，除除非工作作的需要要，在天天津的交交際范圍圍較小。。居住地選擇擇：租住在利順順德公寓，，一室一廳廳。選擇公公寓最重要要的是處于于城市繁華華區(qū)，配套套齊全，服服務(wù)好。55目標客戶特特征總結(jié)日籍約為40%-50%，歐美約為15%-20%，韓韓國人10%左右80％以上上為40歲歲左右，多多帶家屬，，70％以上上的家庭有小小孩兒居住時間：：短則3-5個月，長長則3-5年津貼水平：：津貼在2000-4000美金/月月：約70%-80％津貼在4000-6000美金/月月：20％左右右。價值取向：：1、舒適性（齊齊全的配套套和知名品品牌提供的的完備服務(wù)務(wù)等）2、安全性性3、客戶的同同質(zhì)性4、工作的的便捷性（（距離工作作地點近））國籍：家庭結(jié)構(gòu)：：職業(yè)特征：：８０％以上為企業(yè)業(yè)中高層管理人員為主56天津酒店式式公寓的客客戶以管理理人員為主主，與北京京以高級技技術(shù)人為主主的客戶不不同北京的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)以第第三產(chǎn)業(yè)為為主，公寓寓客戶以高高級技術(shù)人人員為主天津的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)以第第二產(chǎn)業(yè)為為主，公寓寓客戶群以以中高層管管理人員為為主北京公寓客客戶構(gòu)成天津公寓客客戶構(gòu)成57客戶量—利利用外資數(shù)數(shù)量和新增增外資項目目數(shù)量逐年年高漲，會會帶來更多多的外籍商商務(wù)人群實際利用外資額迅速增長新批直接利用外資項目飆升數(shù)據(jù)來源：：天津統(tǒng)計公公報，天津津統(tǒng)計年鑒鑒2005截止到2004年底底，來津投投資的世界界500強強企業(yè)已有有106家2004年年底，天津津規(guī)模以上上工業(yè)企業(yè)業(yè)(年產(chǎn)品品銷售收入入500萬萬元以上)外資企業(yè)業(yè)(含港澳澳臺)共有有1323家家每個企業(yè)中中高層管理理人員按照照3-5人人保守計算算,則需要要公寓：約約4000~7000套58重要客戶———頂級財財富階層的的自住需求求市場上存在這這樣一批頂尖尖財富階層，，他們基本上上處于社會財財富的最頂層層追求身份感和和舒適性，對對景觀資源等等宜居性要求求比較高天津市區(qū)內(nèi)真真正的高檔住住宅比較少案例1：泰達達會館泰達會館是地處中環(huán)富康路段段的精裝酒店店式公寓，其其中自住型公公寓100多多套?？們r最低100多萬一套套。自住客戶自自主要為私營營企業(yè)主和一一些外國公司司高級管理人人員，如三星星公司老總，，家世界老總總等。案例2：鳳鳳凰城城天津鳳鳳凰城城地處處河西西區(qū)氣氣象臺臺路，，為為多層層毛坯坯住宅宅。鳳鳳凰城城全部部房型型采用用大戶戶型設(shè)設(shè)計，，一梯梯一戶戶或一一梯兩兩戶，，主力力戶型型150平平米，，共700多多套。2003年開開盤，，一年年售罄罄，均均價達達7000多元元/平平方米米，總價達達到100多多萬以以上。?？蛻舯楸榧罢麄€天天津市市，以以政府府高級級官員員以及及市內(nèi)內(nèi)和開開發(fā)區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)高管管為主主，多數(shù)數(shù)一一次次購購買買2套套以以上上，甚甚至至出出現(xiàn)現(xiàn)一一次次性性購購買買兩兩層層（（4套套）），，或或整整棟棟(8套套)購購買買的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。價值值取取向向(購購買買動動因因)身份份感感（（追追求求真真正正好好房房子子帶帶來來的的尊尊貴貴感感））地段段的的稀稀缺缺性性（（對對稀稀缺缺資資源源的的占占有有欲欲））景觀觀資資源源（（對對城城市市中中心心區(qū)區(qū)的的宜宜居居性性和和舒舒適適性性的的追追求求））59北京京案案例例分分析析————國國貿(mào)貿(mào)中中心心公公寓寓項目國貿(mào)中心公寓基本資料國貿(mào)中心是中國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，占地12公頃，總建筑面積56萬m2，集辦公、住宿、會議、展覽、購物和娛樂等于一體。國貿(mào)公寓由國貿(mào)南公寓和國貿(mào)北公寓組成，樓高30層，共有401套房間。主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié)，是公認的北京頂級豪華公寓。提供的服務(wù)提供一周免費兩次清潔免費健身房其余國貿(mào)中心的配套設(shè)施全部是自費公寓面積配比及租金狀況一居室：70.1平方米、91套、租金20000元/月二居室：99.02平方米、91套、租金26000元/月二居室：128.53平方米、91套、租金34000元/月三居室：158.50平方米、91套、租金43000元/月三居室：198.54平方米、14套、租金50000元/月四居室：227.55—228.51平方米、21套、租金58000元/月豪華套房：276平方米、407平方米、共2套、租金面議客戶分析主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié)，幾乎全是外籍人士，是公認的北京頂級豪華公寓。60北京京案案例例分分析析————嘉嘉里里中中心心公公寓寓項目嘉里中心公寓基本資料嘉里中心位于國貿(mào)中心的正北面，它包括辦公大樓、旅館、公寓大樓和一個著名的俱樂部以及購物街。住宅部分由兩座建筑-東樓和西樓組成，31層建筑大廈中的所有套房均面南，大玻璃窗，陽光十分充足。大空間的套房設(shè)計為你提供了高品質(zhì)、舒適豪華的生活空間。提供的服務(wù)免費享受設(shè)施齊全的俱樂部會所：35米室內(nèi)泳池，600平方米健身房及健美操室，2個室內(nèi)網(wǎng)球場，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及綜合運動室部分客戶享有早餐部分客戶享有入戶清潔（1—3次不等）公寓面積配比及租金狀況一居室：100.46平方米，60多套，占總套數(shù)的24%，20000-27000元/月二居室：138.82平方米，60多套，占總套數(shù)的24%，28000-36000元/月二居室：167平方米，60多套，占總套數(shù)的24%，36000-45000元/月三居室：317.26平方米，60多套，占總套數(shù)的24%，90000元/月四居室：420.19平方米，4套，120000元/月五居室：452.46平方米，2套，130000元/月五居室：525.93平方米，2套，140000元/月客戶分析主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié)，幾乎全是外籍人士和香港人，是公認的北京頂級豪華公寓，客戶群同國貿(mào)有重疊。61北京京案案例例分分析析————京京廣廣中中心心公公寓寓項目國貿(mào)中心公寓基本資料京廣中心是一座集五星級飯店，高級寫字樓，豪華公寓為一體的綜合性大廈。大廈地上52層，地下3層。地上1－7層為公共區(qū)域，設(shè)有各種風味的高級餐廳，宴會廳酒吧，商務(wù)中心及多處娛樂，健身，美容美發(fā)，購物等場所；8－23層是擁有446套豪華客房的京廣新世界飯店；25－38層為近兩萬平方米并可眺望都市景色的高級寫字樓；40－52層是擁有247套不同開間的豪華公寓；而地下3層則是餐廳，娛樂場所和大型停車場。這座極富盛名的摩天大廈，可以說是一座立體的小型城市。擁有466間客房，其中包括47套套房，房間不僅舒適豪華，功能齊全，更可眺望到都市景觀。提供的服務(wù)免費打掃衛(wèi)生；免費早餐；免費健身（有一個小泳池）。公寓面積配比及租金狀況一居室：52.1平方米，48套，占總套數(shù)20%，租金12000元/月一居室：60.9平方米，48套，占總套數(shù)20%，租金12000元/月一居室：61.6平方米，48套，占總套數(shù)10%，租金12000元/月一居室：59.6平方米，24套，占總套數(shù)10%，租金12000元/月一居室：69.5平方米，24套，占總套數(shù)10%，租金12000元/月一居室：67.6平方米，24套，占總套數(shù)10%，租金12000元/月二居室：102.9平方米，24套，占總套數(shù)10%，租金21000元/月二居室：104.3平方米，24套，占總套數(shù)10%，租金21000元/月三居室：極少量，租金大約在40000元/月客戶分析香港客戶占總數(shù)的22%左右，客戶主要是電信、貿(mào)易、航空等的老總和私企業(yè)主，客戶一般會選擇長期租賃；日本客戶占總數(shù)的33%左右，客戶主要是個大公司的老總（如北京游樂園大老板），在京廣辦公樓辦公的日本企業(yè)老總，客戶一般選擇長期租賃；歐美客戶占總數(shù)的22%左右，客戶主要以保潔、西門子、埃森哲等公司的中層管理人員，客戶一般選擇中短期租賃；中國客戶占總數(shù)的22%左右，客戶主要以生意人、演藝圈的人為主，客戶一般選擇短期租賃。62北京京案案例例分分析析————東東方方豪豪庭庭公公寓寓項目東方豪庭公寓基本資料“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。全屬美輪美奐的豪華公寓，公寓共有611套，能提供東方君悅大酒店所提供之五星級酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時送餐服務(wù)。毗鄰王府井-北京最大的商業(yè)中心，各種配套設(shè)施非常齊備。周邊有便利店、書店、影音店、文具店、計算機器材店等各種商店。提供的服務(wù)提供一周免費三次清潔每間房屋提供一人免費俱樂部會員資格（游泳、健身、桑拿）公寓面積配比及租金狀況一居室：80-85平方米、共計330套，占到總數(shù)的54%，租金2200美金/月二居室：103-163平方米、共計246套，占到總數(shù)的40.%，租金2500-4200美金/月三居室：165-205平方米、少量，租金5300-5500美金/月四居室：270平方米、少量，租金9000美金/月三居室四居室一共加起來35套，占到總數(shù)的6%以上租金包括物業(yè)管理、供暖、會所、寬帶、衛(wèi)星電視客戶分析主要租客來自各大跨國公司的中高級管理人員，以外籍人士居多。主要租客如：sony、豐田、柯達、摩根斯坦利、大通、可口可樂、三菱、北電網(wǎng)絡(luò)、摩托羅拉、諾基亞等公司的高管。63今日日匯匯報報議議程程項目目進進展展匯匯報報項目研研究的的前提提和基基礎(chǔ)項目研研究的的內(nèi)容容及目目標公寓定定位論論證寫字樓樓定位位論證證商業(yè)市場狀狀況及案例例研究物業(yè)發(fā)展建建議與經(jīng)濟濟測算64天津?qū)懽謽菢俏飿I(yè)市場場狀況65天津市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)以第第二產(chǎn)業(yè)為為主，產(chǎn)業(yè)業(yè)對寫字樓樓需求帶動動力不強，，表現(xiàn)出空空置率明顯顯偏高天津市場約23.4萬平米寫寫字樓需要消化；；2004年年天津市寫寫字樓總成成交面積約5萬平米米。2004年年天津市三三產(chǎn)結(jié)構(gòu)2004年年寫字樓空空置率天津市寫字字樓空置率率季節(jié)變化化圖66近年來天津津市每年都都有大量新新寫字樓面面世，市場場供應量大大，增長迅迅速自2000年以來每每年都有大大量新增寫寫字樓投入入使用數(shù)據(jù)來源：：世聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)庫部分寫字樓入市狀況序號物業(yè)名稱位置總規(guī)模入市時間序號物業(yè)名稱位置總規(guī)模入市時間1國際大廈和平區(qū)25萬199011濱江國際大飯店和平區(qū)14萬2000.92河川大廈和平區(qū)23萬1995.1212金皇大廈河西區(qū)26萬2001.23世貿(mào)廣場和平區(qū)14萬1995.1213亞太大廈河西區(qū)25萬2002.114遠洋大廈河北區(qū)46萬1997.914津匯廣場和平區(qū)38萬2002.115泰達大廈河西區(qū)30萬1997.1015文華中心河西區(qū)22.8萬2002.126今晚大廈南開區(qū)10萬1998.116國際經(jīng)濟貿(mào)易中心河西區(qū)91,6萬2003.87北方金融大廈河西區(qū)15萬1998.117國華大廈河西區(qū)34,8萬2004.98華盛廣場河西區(qū)26萬1998.618港灣中心河西區(qū)23,8萬2004.119天星河畔廣場河東區(qū)32萬1998.719賽頓中心河西區(qū)40萬2005.810天信大廈河西區(qū)26萬2000.920信達廣場和平區(qū)15萬2005.9總計600萬67寫字樓物業(yè)業(yè)檔次劃分分趨于明顯顯高低低天津津辦辦公公物物業(yè)業(yè)市市場場進進入入增增長長階階段段；；物業(yè)業(yè)檔檔次次劃劃分分明明顯顯分分出出等等級級高端端寫寫字字樓樓以以國國際際大大廈廈，，信信達達廣廣場場為為代代表表。。低低檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品如如大大安安大大廈廈，，北北方方金金融融大大廈廈，，羅羅馬馬花花園園等等。。低檔檔及及商商住住辦辦公公物物業(yè)業(yè)，，如如羅羅馬馬花花園園津匯匯大大廈廈、、金金皇皇大大廈廈國際際大大廈廈68寫字字物物業(yè)業(yè)評評判判要要素素頂級寫字樓物業(yè)評價要素天津頂級寫字樓具備特征地段區(qū)域城市核心商務(wù)區(qū)南京路小白樓片區(qū)，多與高檔公寓共同出現(xiàn)交通交通便利，可達性好主干道邊上，通行便利形象建筑形象高大氣派的外立面外立面高大，氣派；玻璃幕墻，局部為高檔石材大體量一般層數(shù)在35層以上，高度在150米以上，建筑規(guī)模一般超過25000平米，單層面積超過1000平米品牌形象知名企業(yè)投資開發(fā)……有部分知名企業(yè)入駐國際大廈：豐田、三井、摩托羅拉、巴黎銀行等；津匯大廈：馬士基、普華永道等；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計指標大堂寬敞，挑空面積一般在500平米以上；挑空高度不低于9米；部分項目大堂達到1000平方米，挑空高于10米；充足的停車位充足的地下車位，若干地面臨時車位層高（凈高）2.6米以上建材裝飾設(shè)備國際品牌設(shè)備器材；設(shè)備體現(xiàn)高檔智能化；國際品牌電梯，名牌潔具，高檔石材；中央空調(diào)以及自動控制系統(tǒng)，體現(xiàn)高檔智能化；服務(wù)物業(yè)管理知名物業(yè)管理公司完善的物業(yè)管理服務(wù)，知名物業(yè)管理公司國際化管理商務(wù)配套設(shè)施齊全的配套設(shè)施包括24小時的維護維修及保安服務(wù)，配套包括商務(wù)中心、多功能廳、會議室、餐廳、銀行等其他軟性服務(wù)酒店式管理，管家式服務(wù)提供洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，甚至商務(wù)活動策劃、會議、貴賓接送等超值服務(wù)；酒店式管理69天津津?qū)憣懽肿謽菢侵髦饕址植疾荚谠谀夏暇┚┞仿沸⌒“装讟菢瞧瑓^(qū)區(qū)和和圍圍堤堤道道友友誼誼路路片片區(qū)區(qū)，，未未來來有有多多中中心心發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢城市市內(nèi)內(nèi)辦辦公公物物業(yè)業(yè)出出現(xiàn)現(xiàn)較較明明顯顯的的聚聚集集趨趨勢勢，，南南京京路路小小白白樓樓片片區(qū)區(qū)，，和和友友誼誼路路片片區(qū)區(qū)聚聚集集了了天天津津市市80%以以上上辦辦公公物物業(yè)業(yè)，，海海河河沿沿線線出出現(xiàn)現(xiàn)部部分分辦辦公公物物業(yè)業(yè)南京京路路小小白白樓樓片片區(qū)區(qū)是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)，，天天津津市市的的CBD，，寫寫字字樓樓高高度度聚聚集集友誼路路片區(qū)區(qū)定位位天津津的金金融街街，已已有十十幾家家銀行行入住?。话l(fā)發(fā)展有有政府府大力力支持持推動動，有有待進進一步步完善善2004年年天津津市新新增寫寫字樓樓項目目12個，，建筑筑面積積約41萬萬平米米，主主要分分布在在小白白樓CBD核核心區(qū)區(qū)，友友誼路路與圍圍堤道道和南南京路路沿線線區(qū)域域濱江飯飯店天星河河畔泰達大大廈金皇大大廈亞太大大廈凱旋門門大廈廈平安大大廈天信大大廈北方金金融大大廈華盛廣廣場國華大大廈2314567891011131214151612345678910111213141516遠洋大大廈今晚大大廈吉利大大廈津匯廣廣場世貿(mào)廣廣場國際大大廈1718賽頓中中心19港灣中中心171918222120科技咨咨詢大大廈2021大安大大廈22友誼大大廈本項目目圍堤道道友誼路路片區(qū)區(qū)南京路路小白白樓片片區(qū)海河沿沿線70根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品特特征模模型，，將天天津市市的寫寫字樓樓分為為兩級級；現(xiàn)現(xiàn)有高高品質(zhì)質(zhì)寫字字樓集集中在在CBD片片區(qū)，，其價價格平平臺明明顯高于友誼路路片區(qū)區(qū)南京路路小白白樓片片區(qū)的的價格格平臺臺高；；友誼誼路片片區(qū)存存在價價格瓶瓶頸天津市市在租租以及及在售售的高高檔寫寫字樓樓主要要是：：津匯匯廣場場、國國際大大廈、、金皇皇大廈廈、國國際經(jīng)經(jīng)濟貿(mào)貿(mào)易中中心、、平安安大廈廈、賽賽頓中中心、、港灣灣中心心、信信達廣廣場序號物業(yè)名稱實現(xiàn)價格1津匯廣場5.3元/m2/天2國際大廈8元/m2/天3金皇大廈3.8-4.5元/m2/天4國際經(jīng)濟貿(mào)易中心4.3-5.5元/m2/天平安大廈5賽頓中心在售6港灣中心在售7信達廣場6元/m2/天天信大廈3元/m2/天北方金融大廈2.1—2.5元/m2/天大安大廈2-2.4元/m2/天友誼大廈2.3-2.5元/m2/天12345671234657南京路友誼路本項目目89111089101171天津?qū)憣懽謽菢鞘袌鰣霰憩F(xiàn)現(xiàn)出嚴嚴重的的兩極極分化化；高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品市場場反應應好，，中低低端產(chǎn)產(chǎn)品市市場反反應差差高檔寫字樓項目國際大廈平安大廈津匯廣場信達廣場金皇大廈實現(xiàn)租金8元/平方米.天4.3-5.5元/平方米.天5.3元/平方米.天6元/平方米.天3.8-4.5元/平方米.天出租情況95%80％90%在售85％中低檔產(chǎn)品項目友誼大廈凱旋門大廈北方金融大廈大安大廈實現(xiàn)租金2.5--2.8元/平方米.天2元/平方米.天2--2.5元/平方米.天2--2.3元/平方米.天出租狀況60%左右80％80%A座爛尾，B座出租70%72高檔寫寫字樓樓物業(yè)業(yè)供應應增長長迅速速2004年年以后后，天天津不不斷有有高檔檔寫字字樓項項目推推出，，總量量增長長快數(shù)據(jù)來來源：：世聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)據(jù)庫序號物業(yè)名稱位置總建面入市時間1國際大廈和平區(qū)5.2萬19902金皇大廈河西區(qū)2.5萬2001.23津匯廣場和平區(qū)5萬2002.114國際經(jīng)濟貿(mào)易中心河西區(qū)2.5萬2003.8平安大廈2.9萬2003.85港灣中心河西區(qū)2.4萬2004.116賽頓中心河西區(qū)4萬2005.87信達廣場和平區(qū)4.3萬2005.9總計29萬萬m273市場上上在售售的寫寫字樓樓主要要集中中在高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，使得得高端端市場場競爭爭趨于于激烈烈寫字樓樓市場場供應應主要要集中中在高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，共同同特征征是：：物業(yè)業(yè)形象象好，，體量量大的的綜合合體典型項項目包包括：：賽頓頓中心心、信信達廣廣場、、港灣灣中心心序號物業(yè)名稱位置總建面入市時間1賽頓中心河西區(qū)4萬2005.82信達廣場和平區(qū)4.3萬2005.93港灣中心河西區(qū)2.4萬2004.11總計10.7萬74將來，，隨著著眾多多大體體量、、多功功能、、高形形象的的寫字字樓項項目推推出，，未來來市場場競爭爭將更更加激激烈251463本案項目名稱業(yè)態(tài)形式定位總規(guī)模1未定寫字樓、公寓、商業(yè)240米高，地標性建筑，定位高端12萬2和記黃埔營口道項目寫字樓、商場和公寓國際大型跨國企業(yè)集聚地，高品質(zhì)寫字樓2