XXXX年新國八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀-48PPT

1、2011年新國八條及滬渝房產(chǎn)稅解讀2011.2.21導讀后期政策、供求及市場機會預期2月份公司項目銷售表現(xiàn)及存量房源情況下階段針對性營銷策略2月份市場成交表現(xiàn)政策出臺背景及細則解讀政策出臺背景及細則解讀第三輪調(diào)控背景春天里的寒流國內(nèi)經(jīng)濟強勁復蘇1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟強勁復蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。出口回暖、房地產(chǎn)投資不減從2010年的出口累計同比來看，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速

2、在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%。房價持續(xù)上漲從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，然而房價卻愈挫愈勇，去年12月全國商品房銷售均價同比平均漲幅為9.3%；今年1月全國70個大中城市68個價格環(huán)比上漲，其中10個漲幅超過10%。CPI屢創(chuàng)新高，通脹壓力突出，流動性泛濫，持續(xù)負利率時代受到樓市調(diào)控壓力，部分資金從樓市退出流入商品市場，物價上升壓力驟增，CPI持續(xù)攀升，“保增長”的目標實現(xiàn)后，“防通脹”成最大憂患；近2年來M2(現(xiàn)金+存款)及國內(nèi)貸款快速增長，貸款增速處于歷史高位且有揚頭跡象；自2010年2月開始進入負

3、利率時代，隨著通脹壓力的加深負利率持續(xù)擴大，即使經(jīng)過2010年兩次加息后，按照1月份4.9%的CPI,負利率仍有1.9%的缺口。無論是“國十一條”“國十條”，“國五條”還是“新國十條”，不管是“差異化信貸”、“加息”，還是“征稅”、“停貸”、“限購”，政策出臺頻率之高、手段之多及力度之嚴都創(chuàng)造了歷史之最，房價愈挫愈勇，量跌價升，與政府新政調(diào)控最初意圖背道而馳，這是“1.26新政”（新國八條）及滬渝房產(chǎn)稅細則趕在2011年春節(jié)前就出臺的本質(zhì)誘因：市場拂了政府意。第三輪調(diào)控突如其來時間部門政策名稱政策要點政策影響1.26國務院新國八條會議最后確定了包括“落實地方政府責任，合理確定地區(qū)年度新建住房價

4、格控制目標、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項措施第三輪調(diào)控開始，重傷改善型置業(yè)1.27滬、渝市政府房產(chǎn)稅細則上海增量房按人均60平米起征，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量、增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%上海抑投資 重慶打豪宅2.1上海市政府國八條細則提出限購、限貸、推進房產(chǎn)稅試點等9條措施，多管齊下遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，并確定今年一季度公布新建住房年度價格控制目標。至2月20日，除江蘇省政府外，青島、上海、濟南、成

5、都、長春、北京、南京、貴陽、南寧、太原共計10城市出臺國八條細則，北京細則最為嚴厲，大幅提高外地人購房門檻，但限購認房適當保護了改善性需求，同時以行政追責的方式一定程度上抑制了中高檔住房的供應。除南京、蘇州外，無錫、常州也有可能出臺限購令，其中無錫在2010年房價排行榜中位列第23；常州在1月份住宅價格環(huán)比漲幅中居首，同時也是交易較為活躍的三線城市。1.31江蘇省政府國八條細則控制房價：除南京外，省內(nèi)其它城市也可適時限購住房保障：落實新商品房配建廉租、公租房比例政府問責：措施落實不到位，對政府負責人要約談問責 此外要求各地積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，增加中小戶型普通商品住

6、房有效供應，逐步提高成品住房開發(fā)建設(shè)比例，并科學控制建設(shè)成本，以合理的價格進行銷售。2.16北京政府國八條細則外地人購房須提供五年納稅證明；限購以認房為標準；開發(fā)商定價與成本差異過大將追責；購房成本上升 房企資金鏈遇險時間部門政策名稱政策要點政策影響2.08央行上調(diào)存貸款利率從2011 年2月9日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.25個百分點。這是繼去年2次上調(diào)以來，今年首次上調(diào)。此次加息系不對稱上調(diào)，除1年期存貸款利率加0.25個百分點以外，其他檔次存款利率加息的幅度高于貸款利率。1.這次加息是對1月份信貸增長較快、物價創(chuàng)出新高、境外商品價格近期持續(xù)上漲等的反映。2.加大了房企與

7、購房者的融資成本；2.09住建部上調(diào)公積金存貸款利率從2011年2月9日起，當年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個百分點，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個百分點，由2.25%上調(diào)至2.60%。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%；加大購房者融資成本。 2.18央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。 此次存款準備金率上調(diào)之后，大型金融機構(gòu)存款準備金率將達到19.5%的歷史高位。融資難度再次加大。2.19南京市政府國八條細

8、則提出住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、限購、土地監(jiān)管、預售資金監(jiān)管等政策，并確定今年一季度公布新建住房年度價格控制目標。出臺限購政策抑制投資、投機需求首套房貸利率優(yōu)惠實質(zhì)性取消，且由于利率過低，銀行不支持做首套住房按揭貸款，除非客戶接受利率上調(diào)；1。購房者融資成本上升；2。房企預售資金回籠難度加大；新“國八條”來了2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議最后確定了包括“落實地方政府責任，合理確定地區(qū)年度新建住房價格控制目標、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國八條”。新“國八條”來了“國辦發(fā)1號文”具體

9、內(nèi)容及點評主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點評1、進一步落實地方政府責任合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。明確房價控制目標，穩(wěn)定預期，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應擴大保障性住房覆蓋范圍，腔調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機，完善個人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打

10、下基礎(chǔ)4、強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各地根據(jù)實際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。此前是二套房貸首付款比例是50%5、嚴格住房用地供應管理落實“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。確保保障住房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進方向6、合理引導住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對本地戶籍家庭限購2套

11、房，對非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對非本地戶籍又不能提供社保及納稅證明暫停其購房。限購更加嚴厲、涉及城市更廣7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制對于政策落實不力的省（區(qū)、市）人民政府要向國務院做出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。明確約談問責機制，保障政策的有力執(zhí)行和落實8、堅持和強化輿論引導對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。輿論引導住房合理消費核心措施：提高首付比例，提高貸款利率+限購令+開源供應+禁止囤地+供應中低價土地 2011年“國八條”與2010年“國十條”對比“8”國八條（國辦發(fā)1號文） 要點解

12、讀首次明確提出“房價控制目標”，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控市場。各地政府需制定“房價控制目標”并在一季度公布，標志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。此外，調(diào)控目標從國發(fā)10號文的“遏制部分城市房價過快上漲”明確為“房價控制在合理水平（所有城市）”，這表明您全國主要城市房價趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。行政手段繼續(xù)升級，限購范圍更廣且更加嚴厲?！皣k發(fā)1號文”公布了更加嚴厲的行政手段，特別是限購政策更加嚴厲（已有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ坏觅彿浚?，涉及城市?/p>

13、廣（包括直轄市、計劃單列市、省會城市在內(nèi)35個大中城市甚至更多城市即將限購）。金融、稅收手段全面升級?！皣k發(fā)1號文”繼續(xù)強化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房價控制目標”進一步提高)；個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等。落實約談問責機制，確保相關(guān)政策落實到位。“國辦發(fā)1號文”再次提出落實約談問責機制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴格執(zhí)行。此輪政策調(diào)控覆蓋面更廣、深度更深！新“國八條”政策解讀2011年各城市人民政府要根

14、據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標政策之解讀本細則相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房價漲幅的合理范圍。而其參考指標則主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五規(guī)劃，未來五年上海GDP年均增長8%來判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房價年均增長8%是完全可以接受的，同時意味著房產(chǎn)仍然是保值佳選。具體來看，宏觀上來說，因其與“問責機制”掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪娬畬Σ煌貐^(qū)房價走勢的把握，對房價控制目標漲幅過高的地區(qū)進行控制，一定程度上遏制房價出現(xiàn)非理性過快上漲。對于開發(fā)商而言，在

15、年度價格控制目標出來以后，其開發(fā)項目新開上市的產(chǎn)品價格策略必會受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價格預期下調(diào)。就購房者來說，或?qū)⒎€(wěn)定其對于未來房價走勢的預期，一定程度上緩解觀望情緒，促進其下定成交。其中要求地方細則確定房價調(diào)控目標，由于調(diào)控目標的正負、絕對值，確定難度較大，目前已出的地方仍在謹慎回避，同時揣摩中央心意，此條款落實程度有待商榷。新“國八條”政策解讀對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍政策之解讀相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進一步收緊必然會增加購房的成本，對市場需求一定會產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個層面，

16、第一是實際層面，即由于首付比例提高，買房者無力承擔首付而放棄購房，第二是心理層面，由于對調(diào)控從緊而對房價預期發(fā)生變化而放緩購房。兩個層面的影響共同作用下，市場可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動房價下調(diào)，則需要視銷量下降的程度而定。二套房的信貸收緊在控制投資投機的同時，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠高于投資投機型需求。由于投資投機購房的購買能力強，首付提升對他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購房，他們支付能力相對較弱，此番增加到了60%，又將擱置部分此類住房需求的購置計劃。由此，這一措施對市場中低端項目的改善需求影響將大于高端市場。由

17、于購買力不同，政策對未有限購城市置業(yè)影響從大到小依次為：首改，多改，首置。新“國八條”政策解讀加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查政策之解讀土地增值稅的清算，對于部分企業(yè)而言，可能影響較大。由于部分企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問題，在企業(yè)運作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴格清算土地增值稅，對企業(yè)而言將明顯增加很大一筆計劃外的支出，對于企業(yè)的短期資金流會產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會很大，其進行清算的重點僅為“定價明顯超過周邊房價水平的項目”，這基本是針對高端市場，而對于外郊環(huán)、遠郊

18、等項目影響不大。同時，我們也看到，本細則措辭尚留有余地，具體到落實執(zhí)行過程，何為“明顯超過” ，“周邊房價水平”又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。新“國八條”政策解讀各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。政策之解讀細則中對限購做出了具體指示，“原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞?/p>

19、籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！庇纱耍浑y看出，限購出現(xiàn)了國家統(tǒng)一性的指導文件，同時，限購范圍明顯擴大了，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個城市將加入限購行列。就上海而言，相較滬版限購條例，本細則明顯更加嚴格，而其影響也更大。具體來看，一方面，一手市場（包括二手市場）可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機性需求受到嚴厲的打壓，改善型購房家庭恐怕也幾乎不能再通過“賣小買大、買大賣小，合二為一”等方式來改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈俪鍪鄯吭?。新“國八條”政策解讀未

20、如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。政策之解讀新國八條延續(xù)了之前政策中的政府問責機制，并對問責范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務”外，對于“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后”等也可問責，由此可見，中央有意增強地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責任，杜絕地方政府受土地財政等影響出現(xiàn)

21、不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問責中，國家土地總督察對全國的12個土地違法違規(guī)嚴重的省市區(qū)主要負責人進行了約談，可見問責機制絕非只是簡單簡單的說說而已。綜合來看，本細則更多表現(xiàn)為增強地方政府在具體實施執(zhí)行過程中的責任感，同時也向公眾傳達了中央“堅決遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的決心。相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍本市行政區(qū)域征收對象本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統(tǒng)稱“應稅住房”)。新購住房的購房時間,以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。計稅依據(jù)參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值

22、,評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期,暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應納稅額本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。即應納稅額=新購住房應稅面積新購住房單價相應稅率70%房

23、產(chǎn)稅具體內(nèi)容“滬版”房產(chǎn)稅首先，房產(chǎn)稅對市場需求會產(chǎn)生直接影響。 從本地人和外地人的差別化待遇來看，影響力由小至大依次為：上海本地的自住購房需求、上海本地的改善型購房、外地投資性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投資投機性需求、外地（新上海人）自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對本地人與外地人實行差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對于普通的自住型購房家庭而言，購買住房應該不會超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。 對于上海本地改善型購房而言，其最主要的影響在于新購房和原有住房面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。 對于投資投機性需求，基本可以肯定會成為房產(chǎn)稅的納稅主

24、體，然而相對而言這部分的購房者經(jīng)濟實力最強，支付能力強勁，因此對于每年0.6%（或0.4%）的房產(chǎn)稅而言，而且只要收益大于成本，敏感度不會很強。而受影響最大的是普通自住型的新上海人。這部分人群或許是大學畢業(yè)留上海，或許是新近上海謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較為勉強，對稅費的敏感度較強，購房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟實力就偏弱人群的購房、養(yǎng)房的成本，壓力顯而易見。 但同時，滬版房產(chǎn)稅對“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人,其上述住房先按本暫行辦

25、法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產(chǎn)稅,可予退還”。由此，對于持有居住證且居住超過三年 “新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會影響其首次剛性需求。滬版房產(chǎn)稅政策解讀滬版房產(chǎn)稅政策解讀其次，房產(chǎn)稅對房價上漲預期影響甚微：從上海版房產(chǎn)稅的稅率來看，0.6%（或0.4%）的稅率并不高，不會對市場產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。（1）對普通自住者免稅，無影響；（2）對投資客而言，每年0.6%，甚至0.4%的稅率，相較動輒10%的年收益率，根本難以阻止其投資需求。更何況，目前來看，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎”免稅規(guī)則來看，一方面，鼓勵了以往投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)

26、的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負擔也比預期減少許多。買房依然會作為家庭資產(chǎn)保值、增值的主要途徑。此外，按市場價格的70%為納稅依據(jù)、房價低于前一年平均價格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實際對購房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅或難以對房價預期形成直接影響。可能的效果來看：存在更多資金引向二三級城市的可能；存在房東轉(zhuǎn)嫁租金，推升一線城市通脹矛盾的可能；存在稅基過寬稅率過高，打擊合理住房消費或稅基過窄稅率過低；無法抑制投機炒作的可能。滬版房產(chǎn)稅結(jié)論&綜述 房產(chǎn)稅出臺在新“國八條”之后，相較兩大政策，不但沒有產(chǎn)生疊加效應，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。 新

27、“國八條”中最為嚴厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費需求。 綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。 由此我們認為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點意義遠大于其對房價可能產(chǎn)生的影響。房產(chǎn)稅具體內(nèi)容相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對象1.個人擁有的獨棟商品住宅。2.個人新購的高檔住房。高

28、檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。計稅依據(jù)應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。適用稅率1.獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應納稅額應納稅額=應稅建筑面積建筑面積交易單價稅率（應稅建筑面積是指納稅人應稅住房

29、的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積?！坝灏妗狈慨a(chǎn)稅類比項適用范圍及確定均價 存量房征收與否 “新購普通房”是否在列 免稅面積（起征點） 適用稅率 稅款計算 上海 上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。 一律不征。 本市家庭：新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房） 非本市家庭：新購住房（不論是否第一套）。 按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點

30、。 分兩檔：0.4%和0.6%。 應納稅額=新購住房應稅面積新購住房單價相應稅率70%。 重慶 重慶市主城9個區(qū)，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均。 存量獨棟商品住宅要征收。 本市家庭：獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍） 非本市家庭（同時無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。 按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。 分三檔：0.5%、1%和1.2%。 應納稅額=應稅建筑面積建筑面積交易單價對應稅率。 點評 兩地的“新房成交均價”均以當?shù)亟y(tǒng)計

31、部門公布的數(shù)字為準。不同的是重慶取前兩年的均價相加再除以二，上海直接取上一年的均價。 _兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴。 在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米（含）的，免征房產(chǎn)稅； 在重慶，存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。 應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應稅房的總房價是打7折后再計稅。 房產(chǎn)稅滬渝比較新政對房企的影響由于2010買地、投資支出大幅增長，銷售收入增長明顯回落之后，逐

32、漸入不敷出；可能的結(jié)果：在融資成本提高、銷售放緩、融資難度加大基本上，現(xiàn)金流受困，降價預期加大。對購房者的影響首付提高、優(yōu)惠取消、利息增加多重調(diào)控疊加之下，首付、稅費、月供等等購房成本顯著提升；單次加息對住宅購買影響有限，關(guān)鍵在于釋放了連續(xù)加息的可能，可能因為預期的改變而影響實際需求的釋放；在購房成本增加、轉(zhuǎn)讓收益降低、銀行利率提升等刺激下，可能觀望或者推遲購房，觀望情緒加重，需求萎縮。加息也增加了商業(yè)類物業(yè)的購置成本，加息可能改變投資類客戶對存款貶值的看法，閑散資金存在轉(zhuǎn)向銀行的可能；對于不在“限購”之列的物業(yè)，如SOHO、商鋪等商住類物業(yè)，在加息的疊加效應尚未完全顯現(xiàn)之前，充分利用新政對特

33、殊物業(yè)的利好。2月份市場成交表現(xiàn)春節(jié)期間的市場成交表現(xiàn)公司進入五市中，除了南京成交大幅超越2010年春節(jié)期間34%之外，上海、無錫、蘇州成交量均只有60%左右，常州也處于歷史低位（因為去年春節(jié)期間房管局未有數(shù)據(jù)公布，與以往周均數(shù)據(jù)相比大幅萎縮）。市場成交表現(xiàn)上海：成交縮水1/3國八條及滬房產(chǎn)稅出臺后，市場觀望氣氛濃厚，上海樓市成交縮水嚴重，近期有略微復蘇但仍處絕對低位。市場成交表現(xiàn)南京：超越2010同期34%春節(jié)期間成交數(shù)據(jù)大幅好于去年同期。市場成交表現(xiàn)蘇州：不及去年60%國八條出臺后，市場觀望氣氛濃厚，蘇州樓市成交跌至冰點，近期有略微復蘇但仍處絕對低位。市場成交表現(xiàn)無錫：成交縮水1/3無錫雖

34、然是進駐五市中南京之外表現(xiàn)第二好的，但仍然處于歷史較低水平，住宅成交較去年春節(jié)期間也有較大萎縮。市場成交表現(xiàn)常州：歷史低位國八條出臺后，市場觀望氣氛濃厚，常州樓市成交跌至冰點，近期有所復蘇但仍低于遠2008年的周均成交水平。從2010年常州房管局公布成交數(shù)據(jù)至今，周簽約套數(shù)低于600套的有11周，低于450套的6周，大多集中在去年4月份和今年1月份調(diào)控之后。后期政策、供求及市場機會預期后期政策預期房價不降，政策不止；限購城市擴面，落實國八條房價不降，政策不止高層頻繁表態(tài)，政府對于房價調(diào)控已變成政治任務；在經(jīng)濟面較好的情況下，房地產(chǎn)幾近“落水狗”，是博取政治資本的重要切入點；限購城市擴面除上海、

35、南京、蘇州外，無錫和常州也將進入限購之列，有預計稱全國將有72個城市進入限購行列；房地產(chǎn)相關(guān)信貸緊縮開發(fā)貸被高度防范，額度極其緊張，成本上升；銀行在利潤導向下不支持首套房貸，除非接受利率上調(diào)；房企預售資金回籠難度加大；房產(chǎn)稅試點城市年內(nèi)不會增加需要時間來觀察兩個房產(chǎn)稅版本的成效；保障房建設(shè)加碼，或?qū)е履陜?nèi)住宅用地供應不足保障房建設(shè)已上升為“政治任務”，為保證“政治任務”的達成，各地政府在保障房建設(shè)上將投入更大的精力，預計今年地方政府的土地供應結(jié)構(gòu)將向保障性住房傾斜，住宅用地供應不足的情況或會發(fā)生；土地增值稅預征率上調(diào)為調(diào)整供應結(jié)構(gòu)及增加財政稅收，土地增值稅預征率將差別化及上調(diào)；加強閑置土地處置

36、力度，嚴格房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管后期市場預期供求速凍，房價下調(diào)，行業(yè)整合加速供應方短期觀望而供應減少，后期供應增加短期內(nèi)由于政策不明朗而使得房企持觀望心態(tài)，新增供應量減少；一手房供應結(jié)構(gòu)將被動向下調(diào)整。一方面，新增高檔住房供應量將在政府導向下被動下降；另一方面，開發(fā)商將針對市場主力需求調(diào)整產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)，重點推出針對于首次置業(yè)人群的中小戶型產(chǎn)品；受前期新開工影響及年度銷售目標牽制，后期供應將大幅增加；需求方短期首置需求主導市場，成交在歷史低位徘徊，后期改善性需求爆發(fā)短期內(nèi)受限購、信貸、加息、房產(chǎn)稅等因素影響，樓市成交量將顯著下降，高端市場需求萎靡；短期內(nèi)各層次的需求均被壓制，進而形成樓市需求“堰塞湖

37、”：投資投機性需求全面遏制，改善性需求嚴重誤傷，首置需求受信貸政策調(diào)整及觀望情緒影響同樣受到一定沖擊，但總體來看首置需求主導市場；需求僅是被壓制而非消失，調(diào)控目標達成后，必定是短期行為的行政手段將率先松綁，此時被嚴重誤傷而一貫在鼓勵之列的改善性需求將爆發(fā)；房價時有波動但整體小幅回調(diào)短期內(nèi)由于成交量較少，房價將受到個盤的成交影響而時有波動；受產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)影響，住宅成交結(jié)構(gòu)整體下移，房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降；在其它融資渠道全面受限、融資成本大幅提高、樓市成交量明顯萎縮的情況下，預售資金回籠對于房企的重要性上升至前所未有的高度，房企將主動下調(diào)房價以應對此輪調(diào)控。行業(yè)整合加速房企資金壓力急遽上升，市場競爭日

38、趨激烈，融資能力較差、預售資金依賴度較高的房企將首當其沖遭遇資金“斷鏈”危險，資金困局下降價促銷在所難免，行業(yè)整合提上日程；市場機會預期短期首置需求主導市場，調(diào)控目標達成后改善性需求將迎來松綁期；未在調(diào)控之列的商辦用房及酒店式公寓迎來機遇；未被限購令覆蓋到的三四線城市將迎來較好的銷售窗口期；已傳出將要實施限購令而未出臺限購令的城市，由于政策倒逼短期內(nèi)樓市成交將出現(xiàn)“沖高”現(xiàn)象。2月份公司項目銷售表現(xiàn)及存量房源情況2月份公司項目銷售表現(xiàn)分公司項目名稱起止時間來人來電2月份成交（截止17號）2月份目標完成比上海公司新城.金郡2.12.136731115320%常州公司新城首府2.12.1718123506%新城金郡2.12.172131156%新城公館2.12.1717331030%公園壹號2.12清水灣2.12.176512165032%新城域2.12南京公司新城金郡2.12.167470420