房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析(76張)課件

1、 房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析主講人 鐘必第1頁(yè)，共77頁(yè)。主要內(nèi)容一、以土地投資問(wèn)題二、土地增值稅清算問(wèn)題三、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間四、視同銷(xiāo)售問(wèn)題五、對(duì)國(guó)稅函2008299號(hào)文的理解六、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題七、虛開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票問(wèn)題第2頁(yè)，共77頁(yè)。 一、以土地投資問(wèn)題 (一)土地投資入股問(wèn)題 案例: 甲公司取得一塊土地，成本1000萬(wàn)，評(píng)估價(jià)1800萬(wàn)元，沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購(gòu)買(mǎi)該塊土地，出價(jià)1800萬(wàn)元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。甲公司決定以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，占其30%的股權(quán)。 第3頁(yè)，共77頁(yè)。 假設(shè)條件：1、甲公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，全部用于該土地；2、甲

2、公司沒(méi)有發(fā)生別的業(yè)務(wù)和費(fèi)用；3、所有工作都在2008年度完成。第4頁(yè)，共77頁(yè)。如果有土地投資入股協(xié)議地稅機(jī)關(guān)都會(huì)以人為本開(kāi)出辦理土地過(guò)戶(hù)第5頁(yè)，共77頁(yè)。 甲公司要辦的手續(xù) 必須辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù) 自2006年1月1日起施行 第二十八條 以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 第二十九條 股東繳納出資后，必須經(jīng)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。 第6頁(yè)，共77頁(yè)。乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊(cè)資本中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第451號(hào)【生效日期】2006-01-01第三十一條公司變更注冊(cè)資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明.依照公司法設(shè)立有限責(zé)任公司繳

3、納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十二條公司變更實(shí)收資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，并應(yīng)當(dāng)按照公司章程載明的出資時(shí)間、出資方式繳納出資。公司應(yīng)當(dāng)自足額繳納出資或者股款之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記。第7頁(yè)，共77頁(yè)。 以虛假投資入股方式實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓 甲公司沒(méi)有辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)， 乙房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦理辦理變更注冊(cè)資本的手續(xù)，甲公司以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是虛假的。 甲公司實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓行為.第8頁(yè)，共77頁(yè)。 另外: 1、房屋建成后甲方如果提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)

4、甲方取得的固定利潤(rùn)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）；2、對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 財(cái)稅字199548號(hào)） 第9頁(yè)，共77頁(yè)。 注意: 3、國(guó)稅函20051003號(hào)的規(guī)定， 如果甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為,不屬于合作建房，不適用（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。(實(shí)質(zhì)是借款)第10頁(yè)，共77頁(yè)。 雙方合作建房相關(guān)稅金： 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 (取得的固定利潤(rùn)才按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅) 2、土

5、地增值稅：0元(暫免征收) 3、所得稅： （18001000）18%=144萬(wàn)元 稅負(fù)合計(jì)144萬(wàn)元。第11頁(yè)，共77頁(yè)。土地投資入股的形式甲公司相關(guān)稅金： 1、營(yíng)業(yè)稅：0元 政策依據(jù)： 以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)稅2002191號(hào)）第12頁(yè)，共77頁(yè)。 2、土地增值稅 可抵扣金額1000萬(wàn)元， 適用稅率40%，（18001000）40%10005%=270萬(wàn)元第13頁(yè)，共77頁(yè)。 政策依據(jù) 1、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所

6、投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅.財(cái)稅字1995048號(hào)，2006年3月2日以前適用） 2 、對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不能免征收土地增值稅,財(cái)稅200621號(hào)，2006年3月2日起適用）第14頁(yè)，共77頁(yè)。 3、企業(yè)所得稅 18%=95.4萬(wàn) 政策依據(jù)： 新法第25條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另

7、有規(guī)定的除外。 稅負(fù)合計(jì)367.4萬(wàn)元。 第15頁(yè)，共77頁(yè)。 如果是2008年以前 根據(jù)國(guó)稅發(fā)2000118號(hào)文件)第三條第一款規(guī)定： 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。第16頁(yè)，共77頁(yè)。 與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異 注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€(gè)人的話(huà)，則暫時(shí)不用交所得稅。 （國(guó)稅函2005319號(hào)）規(guī)定： “考慮到個(gè)人所得稅的特點(diǎn)和目前個(gè)人所得稅征收管理的實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，

8、暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其財(cái)產(chǎn)原值為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值”。第17頁(yè)，共77頁(yè)。（二）土地投資入股股權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題 假如甲公司后來(lái)按1800萬(wàn)元把30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。 乙公司要辦的手續(xù): 有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（公司登記管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令第451號(hào)第三十五條） 甲公司呢?第18頁(yè)，共77頁(yè)。 乙企業(yè)的稅務(wù)處理: 企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ) 。 所得稅實(shí)施條例第66條（3)通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形

9、資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 第19頁(yè)，共77頁(yè)。 但是，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式曲線(xiàn)拿地在土地增值稅方面隱患很大。第20頁(yè)，共77頁(yè)。 曲線(xiàn)拿地，隱患很大。 根據(jù)財(cái)稅字199548號(hào)文件第一條：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。 乙公司未來(lái)面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬(wàn)元原值計(jì)算。多給的800萬(wàn)并沒(méi)有得到扣除憑證。第21頁(yè)，共77頁(yè)。 為什么土地增值稅清算時(shí)，仍然按1000萬(wàn)元 原值計(jì)算?第2

10、2頁(yè)，共77頁(yè)。土地不能按評(píng)估價(jià)計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 第七條 扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。第23頁(yè)，共77頁(yè)。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金 1、營(yíng)業(yè)稅： （1800-1000）5%=40萬(wàn)2、土地增值稅： 18001040 40%10405%=252萬(wàn)3、所得稅： （1800100040252）18%=91.44萬(wàn) 稅負(fù)合計(jì)383.44萬(wàn)元。第24頁(yè)，共77頁(yè)。

11、甲公司的相關(guān)稅金雙方合作建房相關(guān)稅金合計(jì)144萬(wàn)土地投資入股相關(guān)稅金合計(jì)367.4萬(wàn)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅金合計(jì)383.44萬(wàn)第25頁(yè)，共77頁(yè)。以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對(duì)比以土地投資入股甲公司1、免營(yíng)業(yè)稅(5%)2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計(jì)367.4萬(wàn)直接轉(zhuǎn)讓土地甲公司1、交營(yíng)業(yè)稅2、交土地增值稅3、交企業(yè)所得稅稅金合計(jì)383.44萬(wàn)第26頁(yè)，共77頁(yè)。以土地投資入股和直接轉(zhuǎn)讓土地對(duì)比以土地投資入股乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價(jià)值1800萬(wàn)作為計(jì)稅成本2、土地增值稅按1000萬(wàn)的原值扣除直接轉(zhuǎn)讓土地開(kāi)發(fā)票乙公司1、企業(yè)所得稅按公允價(jià)值1800萬(wàn)作為計(jì)稅成本2、土地增值稅按18

12、00萬(wàn)的扣除第27頁(yè)，共77頁(yè)。 二、土地增值稅清算問(wèn)題 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) (一)土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 第28頁(yè)，共77頁(yè)。 (2)分別計(jì)算增值額 （財(cái)稅199548號(hào)）第十三條規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定（指建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)20%的，免征土地增值稅）。 第29頁(yè)，共77頁(yè)。 對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)

13、當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。 這樣可能不公平.比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，也就是說(shuō)商用部分的單位造價(jià)高于住宅部分的單位造價(jià)，簡(jiǎn)單按面積分?jǐn)偅隙〞?huì)不公平。 有辦法嗎?第30頁(yè)，共77頁(yè)。 一種觀點(diǎn):分開(kāi)核算企業(yè)很接受 ? 如果房?jī)r(jià)較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額是負(fù)數(shù)，是不用繳稅的，但將普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額后，普通住宅的增值額負(fù)數(shù)更大，非普通住宅的增值額為正數(shù)，因?yàn)閷⑵渥鳛閮蓚€(gè)清算項(xiàng)目，所以?xún)烧咧g不能相互抵消，這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為

14、0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額，企業(yè)很難接受 .第31頁(yè)，共77頁(yè)。 另一種觀點(diǎn):更能少交稅 至于分開(kāi)算普通的如果是負(fù)增值額,合并算增值稅就有利于納稅人。納稅人可以按選擇不分別核算，雖然不能享受20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但不分開(kāi)核算的話(huà)，普通住宅的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達(dá)到有利于納稅人的目的 ,更能少交稅 .第32頁(yè)，共77頁(yè)。 (三)土地增值稅的清算條件 財(cái)稅200621號(hào),2006年3月2日 三、凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求進(jìn)行土地增值稅的清算。 國(guó)稅

15、發(fā)2006187號(hào)2006年12月28日 （一）必須清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）要求清算：1. 可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3. 申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第33頁(yè)，共77頁(yè)。(四)土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 必須清算的90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)； 要求清算的須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

16、清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表； （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等證明資料； （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。 第34頁(yè)，共77頁(yè)。 (五)土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定

17、應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 第35頁(yè)，共77頁(yè)。 (六)法律責(zé)任 征管法第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元

18、以下的罰款。 第六十三條納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第36頁(yè)，共77頁(yè)。 三、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 1、基本規(guī)定 營(yíng)業(yè)稅暫行條例第九條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采

19、用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。部分樓盤(pán)的預(yù)收款不按規(guī)定開(kāi)具專(zhuān)用收款收據(jù)，不按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。 不按規(guī)定提供資料。稅局要求納稅戶(hù)報(bào)送預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)對(duì)賬單等資料，但納稅戶(hù)以出納外出等借口不按規(guī)定提供,主要原因是按揭款收入沒(méi)有足額申報(bào).第37頁(yè)，共77頁(yè)。 置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅 2、國(guó)稅函2007645號(hào)規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相

20、應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。該規(guī)定再次明確了置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)于納稅時(shí)間規(guī)定比較含糊。從“取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)繳納。 第38頁(yè)，共77頁(yè)。 每次支付工程款都要取得發(fā)票 財(cái)稅2006177號(hào), 2007,1,1起執(zhí)行 （一） 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 1、簽訂書(shū)面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 2. 未簽訂書(shū)面合同的，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 第39頁(yè)，共77頁(yè)。原來(lái)的規(guī)

21、定:國(guó)稅發(fā)(1994)159號(hào)給人的感覺(jué)是不結(jié)算工程價(jià)款就不用交稅1、實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天； 2、實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天； 3、實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天； 4、實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。 第40頁(yè)，共77頁(yè)。 未按照規(guī)定取得發(fā)票的后果 第36

22、條違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：(四)未按照規(guī)定取得發(fā)票的；由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒(méi)收非法所得，可以并處1萬(wàn)元以下的罰款。 第39條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。 第41頁(yè)，共77頁(yè)。 四、視同銷(xiāo)售問(wèn)題（有變化） 1、營(yíng)業(yè)稅, 國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào) 實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷(xiāo)售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)?！睜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則并未規(guī)定，開(kāi)發(fā)完工不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷(xiāo)售繳納營(yíng)

23、業(yè)稅，且從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。第42頁(yè)，共77頁(yè)。 售后回購(gòu)營(yíng)業(yè)稅仍然要視同銷(xiāo)售 （國(guó)稅函1999144號(hào)）規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 第43頁(yè)，共77頁(yè)。售后回購(gòu)的會(huì)計(jì)與稅法差異 (企業(yè)所得稅沒(méi)有了,國(guó)稅函2008875號(hào)) 售后回購(gòu)，是指企業(yè)在銷(xiāo)售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約

24、定日后按一定價(jià)格重新購(gòu)回該資產(chǎn)。 售后回購(gòu)業(yè)務(wù)從本質(zhì)上看是一項(xiàng)融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷(xiāo)售發(fā)生后，一般仍然保留對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)，因而不符合銷(xiāo)售確認(rèn)的條件，在會(huì)計(jì)核算中不確認(rèn)收入?；刭?gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購(gòu)期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 采用售后回購(gòu)方式銷(xiāo)售商品的，銷(xiāo)售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件的，如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 第44頁(yè)，共77頁(yè)。 2、土地增值稅 （國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分

25、配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 第45頁(yè)，共77頁(yè)。 3、企業(yè)所得稅 國(guó)稅發(fā)【2006】第031號(hào)）第六條規(guī)定，關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利

26、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第46頁(yè)，共77頁(yè)。 企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售的變化 (條例)第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利

27、或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。 原企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表填報(bào)說(shuō)明4、第12至15行：填報(bào)“視同銷(xiāo)售的收入”。（1）第13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷(xiāo)售的收入”：填報(bào)用于在建工程、管理部門(mén)、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價(jià)值金額。（2）第14行“處置非貨幣性資產(chǎn)視同銷(xiāo)售的收入”：填報(bào)將非貨幣性資產(chǎn)用于投資、分配、捐贈(zèng)、抵償債務(wù)等方面，按照稅收規(guī)應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入的金額。第47頁(yè)，共77頁(yè)。資產(chǎn)所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，不再視同銷(xiāo)售，這是最大的改變。 與新準(zhǔn)則一樣，用于在建工程

28、、管理部門(mén)、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都屬于企業(yè)內(nèi)部的處置資產(chǎn)行為，資產(chǎn)所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，不再視同銷(xiāo)售。 如果視同銷(xiāo)售增加了資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，也可以通過(guò)折舊的形式進(jìn)行扣除，對(duì)企業(yè)所得稅只是造成了時(shí)間性的影響，沒(méi)有什么實(shí)際意義。 新準(zhǔn)則不視同銷(xiāo)售，新法也不再列入視同銷(xiāo)售. 國(guó)稅函2008828號(hào)第48頁(yè)，共77頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)辦公使用，是否繳納企業(yè)所得稅？ A、2007年底前：內(nèi)資企業(yè)繳納（國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)）；外資企業(yè)不繳納（國(guó)稅函【2005】970號(hào)） B、2008年起：一律不繳納所得稅。第49頁(yè)，共77頁(yè)。 五、對(duì)國(guó)稅函2008299文的理解 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)原文（5個(gè)要點(diǎn)）開(kāi)

29、發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取（1）預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，（3）扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入（）當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算（5）計(jì)稅成本后再行調(diào)整。第50頁(yè)，共77頁(yè)。 國(guó)稅函2008299號(hào)： 一、在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。第51頁(yè)，共77頁(yè)。1、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的規(guī)定是一致的 31號(hào)文件首次提出了預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

30、的概念， 毛利=收入-成本。 明確根據(jù)毛利率計(jì)算出的毛利，允許扣減營(yíng)業(yè)稅金及附加和期間費(fèi)用。 299號(hào)提出了預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳。 299號(hào)規(guī)定采取據(jù)實(shí)預(yù)繳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤(rùn)總額基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，利潤(rùn)總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金，因此， 299號(hào)文件對(duì)于“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”與國(guó)稅發(fā)31號(hào)文件對(duì)于“預(yù)計(jì)毛利率”概念上規(guī)定是一致的。 第52頁(yè)，共77頁(yè)。2、扣除相關(guān)的期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加 國(guó)稅函2008299號(hào)規(guī)定采取據(jù)實(shí)預(yù)繳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤(rùn)總額基礎(chǔ)上計(jì)算確定的，利潤(rùn)總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用. 例如：某企業(yè)當(dāng)季度取得預(yù)售收入1000萬(wàn)元，期

31、間費(fèi)用為50萬(wàn)，預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的稅金及附加未55.5萬(wàn)元。則當(dāng)季的會(huì)計(jì)利潤(rùn)未-50萬(wàn)元，由于預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的稅金及附加，在會(huì)計(jì)上是不計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”的，而是直接計(jì)入“應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅”借方，因此會(huì)計(jì)利潤(rùn)中只是扣除了期間費(fèi)用，并非在 “利潤(rùn)總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費(fèi)用和稅金”。 其次，根據(jù)國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件規(guī)定，季度預(yù)繳是按照利潤(rùn)率計(jì)算，意味著該季度預(yù)繳申報(bào)表第三行應(yīng)當(dāng)填列: -50+1000*20%=150萬(wàn)元，意味著55.5萬(wàn)的稅金及附加并未被扣除。第53頁(yè)，共77頁(yè)。預(yù)繳收入對(duì)應(yīng)的的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 具體操作如下： （1）借：應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 55萬(wàn)

32、貸：銀行存款 55萬(wàn) 由于是預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅，在會(huì)計(jì)上并不確認(rèn)為費(fèi)用類(lèi)支出，而直接計(jì)入應(yīng)繳稅金。 在本期，調(diào)減項(xiàng)目。 （2）當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，確認(rèn)收入同時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅金及附加。 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬(wàn) 貸：應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 55萬(wàn) 應(yīng)繳稅金科目將沖平。在本期屬于納稅調(diào)增項(xiàng)目,這時(shí)如果不調(diào)增就重復(fù)扣兩次營(yíng)業(yè)稅金及附加了，切記。第54頁(yè)，共77頁(yè)。 如果有的企業(yè)，沒(méi)有按照規(guī)范的收入與成本配比的則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 在預(yù)售階段： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬(wàn) 貸：應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 55萬(wàn) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，不再確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加。 雖然，企業(yè)的會(huì)計(jì)處理不符合會(huì)計(jì)要求，但是同稅收的要求符合，稅務(wù)

33、局認(rèn)可。 由于新所得稅法季度申報(bào)表是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)的，預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的稅金及附加由于在會(huì)計(jì)上未被扣除，因此應(yīng)當(dāng)在年度納稅申報(bào)時(shí)再做納稅調(diào)減第55頁(yè)，共77頁(yè)。 預(yù)交的土地增值稅怎么處理? 財(cái)會(huì)199515號(hào)文件規(guī)范的只是預(yù)交的土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，放在“應(yīng)繳稅金-土地增值稅”的借方.第56頁(yè)，共77頁(yè)。 3、計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額改為計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳 31號(hào)文件將預(yù)售收入按照毛利率計(jì)算出的毛利減去期間費(fèi)用、稅金及附加后的數(shù)額，表述為應(yīng)納稅所得額 表明了，預(yù)售收入繳納的稅款就是應(yīng)繳稅金，而不是預(yù)交稅金，是實(shí)際征收的概念，因此不會(huì)有多退少補(bǔ)的過(guò)程 第57頁(yè)，共77頁(yè)。 31沒(méi)有多退少補(bǔ)的概念, 只

34、有調(diào)增調(diào)減 （國(guó)稅發(fā)200656號(hào)）中的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及填表說(shuō)明中看出，預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)產(chǎn)完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。 原來(lái)預(yù)收收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可以調(diào)減年度應(yīng)納稅所得額，用以后年度實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)按規(guī)定彌補(bǔ)虧損。但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。 同涉外企業(yè)不同，涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征， 要進(jìn)行多退少補(bǔ)。第58頁(yè)，共77頁(yè)。例：某企業(yè)2006年10月房產(chǎn)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。2005年5月收到預(yù)售收入1000萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算該企業(yè)預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本為600萬(wàn)元。2005年發(fā)生期間費(fèi)用30萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加55萬(wàn)元。2006年發(fā)生期間費(fèi)用

35、35萬(wàn)元，未發(fā)生主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，計(jì)算稅款如下 2005年申報(bào)表 2006年申報(bào)表 第一行： 1000減：第七行： 600減：第八行： 55減：第九行： 30 35加：第十四行 :150減：第十五行： 150應(yīng)納稅所得額： 65 215應(yīng)納所得稅： 9.75 32.25預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。第59頁(yè)，共77頁(yè)。 涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征 國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)）規(guī)定，企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷(xiāo)售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算

36、：應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額適用稅率已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅當(dāng)期預(yù)征所得稅。 第60頁(yè)，共77頁(yè)。 內(nèi)資企業(yè)交了就交了,不能退 例如：某內(nèi)資企業(yè)2007年取得預(yù)售收入1000萬(wàn)，期間費(fèi)用20萬(wàn)，稅金及附加555萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額=1000*20%-555-20=1245萬(wàn)，繳稅1245*15%=18675萬(wàn)。 完工后，計(jì)算應(yīng)納稅所得額為-50萬(wàn)，整體項(xiàng)目虧損。形成的虧損是不能退回或抵減18675萬(wàn)預(yù)售收入稅款的。只能有以后年內(nèi)彌補(bǔ)虧損-50萬(wàn)。第61頁(yè)，共77頁(yè)。4、288號(hào)文改為計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳則回到預(yù)繳的提法，重新溫柔。 內(nèi)資企業(yè)如果不繳納預(yù)售收入所得稅，就是偷稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照征管法第六十三條進(jìn)行

37、處罰，而且可以采取稅收保全措施、稅收強(qiáng)制措施等一系列措施?？梢哉f(shuō)，31號(hào)文件將預(yù)售收入繳納的企業(yè)所得稅，表述為“當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”，暗藏殺機(jī)。 內(nèi)資企業(yè)在2006-2007不繳納預(yù)售收入所得稅可以定偷稅. 外資企業(yè)不可以定偷稅.第62頁(yè)，共77頁(yè)。 5、計(jì)稅成本，相關(guān)文件即將出臺(tái) 31號(hào)文件多次提到了“計(jì)稅成本”的概念，本條款規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額，雖然沒(méi)有多退少補(bǔ)的概念，確是要進(jìn)行調(diào)整的，即是“調(diào)增調(diào)減”的感念。對(duì)于預(yù)售收入應(yīng)納說(shuō)所得額的調(diào)整時(shí)間，31號(hào)文確定為“結(jié)算計(jì)稅成本后”，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，進(jìn)行調(diào)整。第63頁(yè)，共77頁(yè)。六、關(guān)于拆遷補(bǔ)償問(wèn)題1、營(yíng)業(yè)稅：對(duì)補(bǔ)拆遷戶(hù)，國(guó)稅函1995

38、549號(hào):開(kāi)發(fā)公司拆一還一，與拆遷面積相等的部分，按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，超面積部分，按同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。例如:拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（成本價(jià)）計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，40平方按市場(chǎng)價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅。2、個(gè)人所得稅：按規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征個(gè)人所得稅。第64頁(yè)，共77頁(yè)。 3、企業(yè)所得稅 作為開(kāi)發(fā)成本的組成部分， (1)直接支付給被拆遷戶(hù)的，要有真實(shí)性規(guī)劃，拆遷文件或公告，當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件，補(bǔ)償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復(fù)印件,有關(guān)部門(mén)測(cè)量面積文件等。 (2)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對(duì)換出的房屋應(yīng)視同銷(xiāo)售，另一方面，以換出房屋的售價(jià)作為下一步開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中的土

39、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 注意：換出的房屋的視同銷(xiāo)售價(jià)格按國(guó)稅函2002172號(hào)：在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。第65頁(yè)，共77頁(yè)。4、土地增值稅：拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容。注意防止與取得土地使用權(quán)所支付的金額發(fā)生重復(fù)扣除。5、契稅：被拆遷戶(hù)取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。第66頁(yè)，共77頁(yè)。 七、虛開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票問(wèn)題 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作的通知 稽便函200842號(hào) 要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查總局的要求，珠海的情況第67頁(yè)

40、，共77頁(yè)。 國(guó)稅發(fā)200840號(hào)文:對(duì)于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開(kāi)發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款. 國(guó)稅發(fā)200880號(hào)文:在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開(kāi)付款方全稱(chēng)的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅 和財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)。第68頁(yè)，共77頁(yè)。關(guān)聯(lián)交易是2008年稽查的重點(diǎn)!1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開(kāi)發(fā)票,加大成本2、在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢(xún)公司,設(shè)計(jì)公司,多列費(fèi)用(94年001號(hào))3、在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本,尤其是香港等地.4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè),運(yùn)用甲供材料加大成、5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司,加大銷(xiāo)售費(fèi)用.6、地產(chǎn)企業(yè)完工后,

41、設(shè)立銷(xiāo)售公司,分解收入.第69頁(yè)，共77頁(yè)。 某房地產(chǎn)公虛列成本 涉稅案第70頁(yè)，共77頁(yè)。以“資金流向”為線(xiàn)索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。 本案特點(diǎn)：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對(duì)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行“清盤(pán)式”的檢查，以“資金流向”為線(xiàn)索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。 案件來(lái)源 2007年6月某市紀(jì)委在辦理中紀(jì)委交辦的案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線(xiàn)索。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。 納稅人基本情況 A公司成立于1994年8月。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為有限責(zé)任公司。主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷(xiāo)售。注冊(cè)資本800萬(wàn)元。該企業(yè)自2000年起開(kāi)發(fā)X

42、X項(xiàng)目。 第71頁(yè)，共77頁(yè)。 檢查預(yù)案 市地稅局領(lǐng)導(dǎo)鑒于案件的重要性和緊迫性，專(zhuān)案組經(jīng)研究決定劃分兩個(gè)小組進(jìn)行檢查，一組核實(shí)經(jīng)營(yíng)收入情況，一組核實(shí)成本、費(fèi)用情況。 檢查具體方法 1經(jīng)營(yíng)收入的檢查 （1）核實(shí)房源情況 通過(guò)研究項(xiàng)目平面圖紙和測(cè)繪資料后了解到XX項(xiàng)目分別由A公司、B公司、C公司三家聯(lián)建。由A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共有7棟樓，其中公建12套，住宅208套，車(chē)庫(kù)44套，儲(chǔ)藏室55套，總計(jì)39538平方米。第72頁(yè)，共77頁(yè)。 （2）核實(shí)發(fā)票的開(kāi)具情況 逐筆核對(duì)開(kāi)具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目共開(kāi)具了房屋銷(xiāo)售發(fā)票14032萬(wàn)元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，尚余31套住宅、17套車(chē)庫(kù)未開(kāi)具銷(xiāo)售結(jié)算發(fā)票。（3）核實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的 逐筆進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)已開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。未開(kāi)具發(fā)票的31套住宅、17套車(chē)庫(kù)中有30套住宅、5套車(chē)庫(kù)也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。至此查明，該公司合計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 15959萬(wàn)元 ，賬面記載并申報(bào)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入僅 15735萬(wàn)元 ，少計(jì)銷(xiāo)售收入 223萬(wàn)元。