2022年《房地產(chǎn)估價》

1、房地產(chǎn)估價課程代碼： 05262 電子教案目 錄1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價. 3、房地產(chǎn)價格 . 5、房地產(chǎn)估價的原就. 7、市場比較法 . 9、成本法 . 14、收益法 . 22、路線價法 . 27、其他估價法 . 309、房地產(chǎn)估價程序. 3310、土地使用密度與房地產(chǎn)估價 . 3511、建筑物估價 . 3612、估價報(bào)告 . 4013、房地產(chǎn)估價制度. 431、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價A、教學(xué)課時 2 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)把握 房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)與類型明白 房地產(chǎn)估價的概念和目的明白 房地產(chǎn)估價的必要性C、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價 概念D、本章教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)的特性、

2、種類一、房地產(chǎn)概念1、定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不行分別的部分以及附帶的各種 權(quán)益；它包括：物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益；重要性：不僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料；2、房地產(chǎn)的三種形式土地、建筑物、房地 3、房地產(chǎn),又稱為不動產(chǎn)、物業(yè)二、土地的概念1、定義：土地指地球外殼的表面及其上下空間 2、土地利用的三大制約土地使用管制：政府的城市規(guī)章,如容積率及建筑高度土地權(quán)益設(shè)置相鄰關(guān)系3、對一塊土地的基本熟識坐落位置；面積大??；外形；四至、土地權(quán)益狀況；利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；生 熟程度；地質(zhì)、水文和氣象條件,其他；三、建筑物的概念1、定義：建筑物指人工建筑而成的東西,包括房屋

3、和構(gòu)筑物兩類；房屋、構(gòu)筑物；2、對建筑物的基本熟識 坐落位置,面積大小,建筑層數(shù)與高度,用途,基礎(chǔ)設(shè)計(jì),建筑結(jié)構(gòu),建筑裝修,附屬設(shè)備,建成年月,外觀,平面格局,產(chǎn)權(quán)狀況,工程質(zhì)量,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀等；四、房地產(chǎn)的特性1、土地的特性 土地的自然特性：承載力肥力位置固定性不行移動性數(shù)量固定性耐久性個別性 土地的人文特性用途的多樣性社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性合并及分割的可能性2、房地產(chǎn)的特性位置的固定性長期使用性大量投資性易受政策限制性相互影響性保值性五、房地產(chǎn)類型1、按用途劃分：居住、商業(yè)、旅行、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊目的 2、按收益劃分：收益性、非收益性 3、按市場劃分：出售、出租、營業(yè)、自用

4、六、房地產(chǎn)估價的概念1、定義：房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)為對象,由專業(yè)估價人員,依據(jù)估價目的,遵循估價 原就,依據(jù)估價程序,運(yùn)用估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房 地產(chǎn)客觀合理價格的估量,估量或判定；2、房地產(chǎn)估價的必要性 理論上的必要性 現(xiàn)實(shí)上的必要性從新形勢下房地產(chǎn)治理工作的需要來看從房地產(chǎn)交易的需要來看從房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)和保險業(yè)務(wù)的需要來看從房地產(chǎn)稅收的需要來看從房地產(chǎn)征用折遷補(bǔ)償需要來看從房地產(chǎn)糾紛處理需要來看、房地產(chǎn)價格A、教學(xué)課時 2 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)明白 房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)與類型房地產(chǎn)價格的概念與形成基礎(chǔ)把握 房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)與種類明白 房

5、地產(chǎn)價格的影響因素C、本章教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)與種類D、本章教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)價格的影響因素1、房地產(chǎn)價格是指為獲得他人房地產(chǎn)所必需付出的代價 房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)有用性相對稀缺性有效需求3、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn) 與一般物價共同之處：都是價格都是波動按質(zhì)論價不同之處：生產(chǎn)成本不同供求變化不同價格差異不同市場性質(zhì)不同折舊現(xiàn)象不同形成時間不同 房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)：交換估價的價格,也可為使用和收益代價的租金 實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價格 是在長期考慮下形成的 一般隨交易的必要而個別形成4、房地產(chǎn)價格的種類（重點(diǎn)講授）市場價格,房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價格 理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的價格 評估價格：估價

6、人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估量,估量或判定土地價格建筑物價格房地價格 總價格 單位價格 樓面地價 全部權(quán)價格 使用權(quán)價格 其他權(quán)益價格 買賣價格 底價 租賃價格 期望價 抵押價格 補(bǔ)地價 課稅價格 征用價格 拍賣價格 基準(zhǔn)地價 招標(biāo)價格 標(biāo)定地價 協(xié)議價格 房屋重置價格5、房地產(chǎn)價格的影響因素 一類、自然因素、社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素 另一類：個別因素、區(qū)域因素、一般因素10 類：供求狀況 自身?xiàng)l件：位置、肥力、地質(zhì)、地勢地勢、外形、日照等 環(huán)境因素 人口因素：人口數(shù)量、素養(yǎng)、家庭規(guī)模 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、物價、居民收入 社會因素：政治安定狀況、社會治安、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化 行政因

7、素 心理因素 國際因素 其他因素、房地產(chǎn)估價的原就A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)把握 房地產(chǎn)估價的基本原就明白 房地產(chǎn)估價原就的不同分類C、本章教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)估價的基本原就D、本章教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)估價的基本原就1、估價原就 估價須遵守房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律（不以人主觀意志為轉(zhuǎn)移）,通過估價 活動,把房地產(chǎn)的內(nèi)在價格（價值）反映出來；定義：房地產(chǎn)估價原就是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實(shí)踐與理論探究中,逐步熟識了房地 產(chǎn)價格形成與運(yùn)動的客觀規(guī)律,并總結(jié)出了一些簡明扼要的在房值活動中應(yīng)當(dāng)遵守的原 就、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)留意的問題,這便是房估原就；特點(diǎn)：房估原就是建立在房產(chǎn)價格

8、形成原理基礎(chǔ)上（房地產(chǎn)價格形成的一些規(guī)律,主 要是關(guān)于價格形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,如供求、替代、均衡、機(jī)會成本、外部性原理等）；房估原就是包含一些在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)當(dāng)遵守的約束性或指導(dǎo)性的行為準(zhǔn) 就；、具體原就：原就到底有幾個,看法不一樣： 1995 年,房地產(chǎn)估價師協(xié)會,估價時點(diǎn)、公正原就6 個原就：合法、最高正確使用、供求、替代、 1995 年,中山高校出版,蕭驥房地產(chǎn)價格評估, 7 個原就：公正合同法,另加房地分估合一與土地優(yōu)先,綜合分析 1996 年,同濟(jì)高校出版,呂華房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù),轉(zhuǎn)引美房地產(chǎn)估價協(xié)會,房地產(chǎn)評論中,10 個原就,即本書的 11 個原就中去掉收益安排原就日本的房地

9、產(chǎn)鑒定評判基準(zhǔn),10 原就 +收益安排原就 =本書 11 原就 1999.6.1國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與建設(shè)部,房地產(chǎn)估價規(guī)范,4 條原就（合法,最高正確使用,替代,估價時點(diǎn)）、原就講授：先懂得書中 11 條原就 重點(diǎn)敘述規(guī)范中的四條原就替代原就 理論依據(jù)：同一市場上相同的物品具有相同的市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原就；它是市場法的基礎(chǔ),也反映了房估的基本和最一般的估價過程（P47）最高正確使用合法（ P85）估價時點(diǎn)（P29）、市場比較法A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)把握 市場比較法的基本原理把握 交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取把握 目標(biāo)房地產(chǎn)差異修正把握 市場比較法應(yīng)用舉例與分

10、析C、本章教學(xué)重點(diǎn) 交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 目標(biāo)房地產(chǎn)差異修正第一節(jié) 市場比較法的基本原理 一、稱呼 市場比較法,市價比較法,交易實(shí)例比較法,買賣實(shí)例比較法,市場資料比較法,現(xiàn)行市價法,簡稱,比較法或市場法；二、含義：通過比較方法求取房地產(chǎn)價格的一種方法（P104）將估價對象房地產(chǎn)與在近期已發(fā)生了交易的類似房地加以比較對比,從已經(jīng)發(fā)表了 交易的類似房地產(chǎn)的已知價格,修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法；（P112）其類似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面,與估價對象房地產(chǎn)相同 或相類似的房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)：一個具體項(xiàng)目中需要估價的房地產(chǎn)其前提：交易市場已經(jīng)

11、形成（P104）比準(zhǔn)價格房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一,也是很成熟的方法 三、理論依據(jù) 替代原理（ P103,P104）四、適用條件與對象（P114）適用：房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)情形,也就是要在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地 區(qū)中,與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時,才是有效方法；不適用的情形：沒有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類型很少見的房地產(chǎn),或交易實(shí)很少的房地產(chǎn),如古建筑難以成為交易對象的房地產(chǎn),如教堂、寺廟 另外,對估價人員要求：廣博的學(xué)問和豐富的體會（需要進(jìn)行交易情形,交易日 期,區(qū)域因素和個別情形的修正）五、市場比較法的操作步驟 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)

12、例 建立價格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情形修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行區(qū)域因素修正 進(jìn)行個別因素修正 求出比準(zhǔn)價格 下面將對各個步驟進(jìn)行具體闡述；其次節(jié) 交易實(shí)例的搜集 一、應(yīng)具有充分的初級資料盡可能搜集較多的交易實(shí)例,是運(yùn)用此法的先決條 件,假如太少,不僅會影響精確性、客觀性,甚至?xí)故袌龇o法使用；二、搜集交易實(shí)例要日積月累,時刻留意 三、途徑（ P52,規(guī)范）1、查閱政府資料 2、報(bào)刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談 4、交易展現(xiàn)會 5、同行相互供應(yīng) 6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī) 關(guān)等調(diào)查明白 四、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容（P52）1、雙方

13、交易情形與交易目的 2、交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況 3、成交價格 4、付款方式 5、成交日期 交易實(shí)例調(diào)查表（P53,P117）建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫第三節(jié) 可比實(shí)例的選取 可比實(shí)例,符合肯定條件的可供比較參照的交易實(shí)例,應(yīng)挑選 3 個以上的可比實(shí) 例；選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：（P54）1、是估價對象類似的房地產(chǎn)（用途、結(jié)構(gòu)、地段）2、成交日期與估價時點(diǎn)相近,不宜超過一年 3、成交價格為正常價格或可修正為正常價格 選取可比實(shí)例的安排法（P119,P106）第四節(jié) 價格可比基礎(chǔ)的建立 目的：為后面交易情形、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正服務(wù)；對可比實(shí)例 的成交價格進(jìn)行換算處理,建立價格的可比

14、基礎(chǔ),統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)涵；換算處理內(nèi)容：1、統(tǒng)一付款方式 2、統(tǒng)一采納單價 3、統(tǒng)一幣種與貨幣單位 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與面積單位 實(shí)例（ P120,柴）甲：成交總價83 萬 RMB ,首付 30 萬 RMB ,余 53 萬半年后付清,建筑面積250m2乙：成交總價15 萬美元,一次性付清,使用面積3000 平方英尺第五節(jié)交易情形修正1、含義：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例,成交價格的偏差,將其成交價格修正為正常價格；2、特殊因素,概括如下（P55,規(guī)范 P121,柴）3、修正的一般步驟：確定修正比較或系數(shù) 修正求得實(shí)例的正常價格 交易情形的修正公式：可比實(shí)例價格 交易情形修正系

15、數(shù) =正常價格如以正常交易價格為基準(zhǔn)（100）對可比實(shí)例價格進(jìn)行修正,就：正常價格=可比實(shí)例價格,可比實(shí)例價格100=正常價格100舉例：V 乙成交價284元/m2交易情形修正可比實(shí)例 A 4500 元/m-5% 可比實(shí)例 B 5000 元/m2+2% V 比100450010054736.100A：B：V5000100024901.96元/m2100第六節(jié)交易日期的修正公式：V比 日期修正系數(shù)=V估價時點(diǎn)1、采納價格指數(shù)修正 估價時點(diǎn)指數(shù)交易當(dāng)時價格交易當(dāng)時指數(shù) = 第節(jié) 市場比較法的區(qū)域因素修正 簡要復(fù)習(xí)市場法：V=V R 比準(zhǔn)價格 替代原理適用條件與對象：房市較發(fā)達(dá),相類似的房地產(chǎn)交易較

16、多操作步驟：按實(shí)例；選可比；建可比；交易修；日期修；區(qū)修；個別修；求比準(zhǔn)價格；途徑： 6 種、內(nèi)容（ 5 點(diǎn)）1、區(qū)域因素：房地產(chǎn)肯定范疇內(nèi)的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素；目的：將可比實(shí)例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排 除,是市場法的一個難點(diǎn)與關(guān)鍵；假如估價對象優(yōu)于可比實(shí)例,價格向上修正,假如估價對象劣于可比實(shí)例,價格向 下修正；不在同一地區(qū),須進(jìn)行區(qū)域修正；比較修正的內(nèi)容（P10,規(guī)范）交通通過程度,繁華程度,小區(qū)配套設(shè)施,環(huán)境污染,噪聲,景觀,城市規(guī)劃等因 素；由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),影響其價格的區(qū)域因素也不同,因此具體比較的 內(nèi)容不盡相同；可比實(shí)例的因素

17、是可比實(shí)例交易當(dāng)時的區(qū)域因素狀況方法：直接比較：以估價對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（2、個別因素修正（P128,柴）個別因素修正的主要內(nèi)容（P11,規(guī)范）3、綜合修正運(yùn)算（P129,柴）100）,可比實(shí)例；間接比較4、留意：每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不超過20%,綜合調(diào)整不得超過30% 5、修正視具體情形可采納（P58,規(guī)范）百分率法差額法回來分析法6、綜合運(yùn)算比準(zhǔn)價格方法（P58,規(guī)范）簡潔算術(shù)平均法 綜合結(jié)果： 1080+1018+1100/3=1089 元/m2加權(quán)平均法位數(shù)法眾數(shù)7、市場法總結(jié)（P131,柴）8、運(yùn)用舉例（ 3 個案例）（1、2 講解, 3 練習(xí)）（P133-136 柴）

18、（P218-222 王克忠）、成本法A、教學(xué)課時 B、教學(xué)目的與要求課時通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)把握成本法的基本原理 把握成本法的基本公式 把握建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊 把握建筑物減價修正額的估算方法 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 建筑物減價修正額的估算方法 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 建筑物的重新構(gòu)造成本與折舊方法一、成本法的稱呼 原價法、承包商法、成本靠近法、舊有房估方面稱重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為 基礎(chǔ),再加上利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法；積算價格；三、理論依據(jù) 從買方的角度看,是替代原理；從賣方的角度看,生產(chǎn)

19、費(fèi)用價值論；四、適用條件與對象特殊適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營 房、公園等公共建筑、公益設(shè)施；單純建筑物獨(dú)立或狹小市場上無法運(yùn)用市場法進(jìn)行估價的房地產(chǎn) 估價時須用客觀成本,不能用實(shí)際成本 五、步驟：1、搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料 2、估算重置價格或重建價格 3、估算折舊 4、求出積算價格 六、重新建造成本1、定義：假設(shè)在估價時點(diǎn)重新建筑或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時,所必要的適當(dāng) 成本或價格；2、房地產(chǎn)重新建造成本的求取 方法：先求取土地的重新取得成本,再加上建筑物的重新建造成本；留意：土地成本的求取 如土地是在既成的城市建成區(qū)內(nèi),難以把握其重新開發(fā)成

20、本時,就通常是采納市場 比較法或收益法等其他估價方法,求取假設(shè)地上建筑物不存在時的實(shí)地價格；3、建筑物重新建造成本求取 方法：A建筑費(fèi) +其他費(fèi)用 +正常利潤 B承包商的建筑費(fèi) +發(fā)包的負(fù)擔(dān)的附帶費(fèi) 類型：重建成本：以原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等,在估價時點(diǎn)重 新建筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本；重置成本：以估價時點(diǎn)當(dāng)時的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝等,重新建造與舊有 建筑物具有相同效用的新建筑物的成本；一般地,特殊有愛護(hù)價值的建筑物采納重建成本較為相宜；一般建筑物適用重置成 本；因歲月久遠(yuǎn),已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑材料式樣、建筑技術(shù)等 變遷,也往往采納重置

21、成本；理論：直接法、間接法 實(shí)際操作中,不同直接、間接法,具體估算建筑物重新建造成的方法有：單位面積法 單位體積法 分部分項(xiàng)法 工料測量法 指數(shù)調(diào)整法七、 建筑物的折舊 建筑物折舊 定義：各種緣由帶來的價值上的缺失,包括有有形損耗和無形損耗；實(shí)際估價中,它可分為 3 種折舊：（P151,柴）物質(zhì)折舊自然經(jīng)過的老正常使用的磨損意外的破壞損毀推遲修理的損壞殘存 功能折舊：功能上的折舊的減價 經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價八、 成本法中折舊的求取方法（一）直線折舊法：在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等；每年的折舊額D iDCNSC1RN其中： Di：第 i 年的折舊額；C：建筑

22、物的重新建造成本；S：估量的建筑物的凈殘值（殘值）；N：建筑物的耐用年限；R：建筑物的殘值率S1NRRSC折舊率dDCCNCt 年末的累計(jì)的折舊額為：EtDtCStC1R tNN建筑物的估價時點(diǎn)價值為：或VCEtdC CS tC1 1RtNNVC1t舉例：例 1（P153,柴）；例 2（陸）（二）余額遞減折舊法 原理：用一固定比率（折舊率）乘以尚未折舊的建筑物的重新建筑造成部分,運(yùn)算 每年的折舊額；DiC 1di1d式中, d 表示折舊率, i 第 i 年d1nS1NRNR 為殘值率 重點(diǎn)講授公式的推導(dǎo)過程,推導(dǎo)出SC1dNd1NSC經(jīng)過 t 年末時累計(jì)折舊額為：E tit1PCC 1dtC

23、1 1dt采納余額遞減法折舊下的建筑物的估價時點(diǎn)價值為：VCEtC1dt例 3（見 P156,柴）實(shí)際估價中,余額遞減法按慣例是先規(guī)定出一個折舊率 耐用年限 N 與殘值 S；雙倍余額遞減法 druble declinecey balance method d,而不是去估量建筑物的它為余額遞減法中的一種,是折舊率在數(shù)值上等于直線法的折舊率的兩倍；設(shè)耐用年限為N,殘值為O,就直線法的折舊率為1/N ,雙倍余額遞減法折舊率為2/N；就：Dt2C112t12tNNEtC 1NVC12tN例 4（見陸,相關(guān)章節(jié)）（三）年數(shù)合計(jì)折舊法 原理：其每年的折舊額是折舊基數(shù)乘以某一特點(diǎn)的分?jǐn)?shù),這個分?jǐn)?shù)的分子為建筑

24、物的剩余年數(shù)加1,分母為從1 加到建筑物的耐用年限N 的和；SN123NNN1 2DiCS NSi1Ni1CS 2 NN 1N簡述其推導(dǎo)過程EtCS t2NStt1 2Nt12VCN1 S t2NNNSNCS tE tCCN 1N（四）償債基金折舊法 原理：在建筑物的耐用年限期間每年提取肯定的折舊額,每年按肯定的利息率復(fù)利 運(yùn)算利息,這樣,折舊額加在利息,到建筑物耐用年限期滿,正好購置新建筑物加以代 替,即折舊額與其利息的合計(jì),等于建筑物的重新建造成本減去殘值；DiDCrSr11N公式推導(dǎo)過程：（略）見 P159,柴）EtDtrt1rC 1rR rtCS V 1rNr 1N1CE tStCC1

25、1N例 5（見陸）（五）其他折舊法 實(shí)際觀看法 估價人員親臨現(xiàn)場,直接觀看、估算估價對象建筑物在物質(zhì)方面,功能方面及經(jīng)濟(jì) 方面的減價因素所造成的減價額,或判定其成新率；成新折舊法 依據(jù)建筑物的建成歲月、新舊程度等,確定建筑物的成新折舊程度,直接求取建筑 物的估價時點(diǎn)價值；建筑物估價時點(diǎn)價值 =建筑物的重新建造成本 建筑物的成新率 實(shí)際中,成新率的求取可以采納“ 先定量再定性再定量” 的方式,步驟：用耐用年限法運(yùn)算成新率初步修正調(diào)整修正 混合法 折舊方法的比較（見 P161,柴）求取折舊應(yīng)留意的事項(xiàng)：估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)分建筑物的壽命有自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命之分個別折舊加總法、分類折舊加總

26、法和綜合折舊法采納尚可使用年數(shù)九、商品房價格的一般構(gòu)成（采納成本法）1、土地取得費(fèi)用征地費(fèi)和“ 房屋折遷安置補(bǔ)償費(fèi)”土地使用權(quán)出讓金或地價款有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金2、開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)過程中的稅費(fèi)3、治理費(fèi)用 主要是指開發(fā)費(fèi)和開發(fā)過程中治理人員工資等4、投資利息 5、銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用：廣告費(fèi)、代理費(fèi)銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、訓(xùn)練附加其他銷售稅費(fèi)：由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi) 6、開發(fā)利潤十、現(xiàn)行房屋折舊制度 1、年折舊額 =原價 1殘值率 耐用年限 2、經(jīng)租房產(chǎn)依據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為 4 類 7 等 鋼筋混凝土結(jié)

27、構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)一等 磚混結(jié)構(gòu)二等 磚木結(jié)構(gòu)一等 磚木結(jié)構(gòu)二等 磚木結(jié)構(gòu)三等 簡易結(jié)構(gòu)3、房屋耐用年限 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：50 年（生產(chǎn)）, 25 年（受保留生產(chǎn)） ,60 年（非生產(chǎn)）磚混一等： 40 年, 30 年, 30 年 磚混一等： 40 年, 30 年, 30 年 磚瓦一等： 30,20,40 磚瓦一等： 30,20,40 磚瓦一等 30,20,40 簡易結(jié)構(gòu)： 10 年4、房屋殘值率：鋼混： 0 磚混一等： 2% 磚混一等： 2% 磚瓦一等： 6% 磚瓦一等： 4% 磚瓦一等： 3% 簡易結(jié)構(gòu)： 0 十一、觀測房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)1、依據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目的

28、完好,損壞程序來劃分 的,分為五類：完好房基本完好房一般損壞房 嚴(yán)峻壞房 危急房2、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的各個項(xiàng)目組成：（P174）3、完損等級的判定依據(jù)： （P174）4、房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn) 完好房：十、九、八成 基本完好房：七、六成 一般完好房：五、四成 嚴(yán)峻損壞房危急房：三成以下 成本法的案例分析（P176）分小組爭論、收益法A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)把握收益法的基本原理 把握純收益的求取 把握資本化率的確定 懂得剩余法的原理 熟識收益法的應(yīng)用 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 純收益的求取 收益法的基本運(yùn)算公式 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 資本化率的確定一、收益法的基本原理1、定

29、義：運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本比率,將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)將來各期的正常純收益折 算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)價,求其之和,采納收益法得出的價格,稱為收益價格；2、理論依據(jù) 預(yù)期原理,即將來收益權(quán)益的現(xiàn)在價值3、適用的條件和對象 適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價4、操作步驟 估量每年的潛在總收益 估量每年的有效總收益 估量每年的線收益 估量資本比率 挑選具體的收益法公式運(yùn)算價格 二、收益的運(yùn)算方式（一）最一般的情形V1a 11a2r 21r 11a31r 31r 11r 2anr 31rnr 1r 11r 21式中： V 為房地產(chǎn)價格、a 為將來第 i 年的線收益、 ri 第 I 年的資本比率（二）最簡潔的情形

30、Va rr 每年不變且大于0 年期無限前提： a 每年不變（三）有限年期且其他因素不變的情形1、資本比率大于0 的情形0；年期有限為n Va111nrra 每年不變；r 每年不變且大于例 1（P187）年期修正系數(shù)：kn111nrV70V00K700 的情形VnVNKnKn2、資本比率等于V=a n （四）、純收益在如干年有變化的情形1、無限年期的情形Vit1airir1art111niz 1r例 3 （五）、預(yù)知將來如干年后的房地產(chǎn)價格的情形Vit1airir1artz 1V 0為將來第 t 年的房地產(chǎn)價格 例 4：P192（六）純收益按等差級數(shù)遞增的情形（重點(diǎn)、難點(diǎn)部分）1、無限年期的情形

31、Vabrr2式中 b 表示線收益逐年遞增的數(shù)額ai=a+I-1b 例 5（P143）2、有限年期的情形Vab111nb1nnrr2rrr例 6 （七）純收益按等差級數(shù)遞減的情形1、無限年期的情形Vab1brr2aiai2、有限年期Vab111nb1nnrr2rrr例 6（見教材）（八）純收益按肯定比率遞增的情形 1、無限年期Vraa1sn1s 表示純收益逐年遞增的比率s其中：a i例 7（P195）留意：如總收益與費(fèi)用的遞增的比率不變A 、總收益S、遞增C、總費(fèi)用遞增比率 S2,就VrArC2s 1s2、有限年期Vras11sn1r例 8：P196（九）純收益按肯定比率遞減的情形無限年期情形：

32、Vras11sn有限年期情形：Vras1r三、純收益的求取 不是實(shí)際收益,而是客觀收益；客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的,偶然的 因素所能得到的一般正常收益 實(shí)際具體規(guī)定：見 P12房地產(chǎn)估價規(guī)范出租型、經(jīng)營型、生產(chǎn)型、自用型、四、資本化率的確定1、定義與實(shí)質(zhì) 資本化率：用以將純收益在資本化為價格的比率 其實(shí)質(zhì)：一種資本投資的收益率,它等同于具有同樣風(fēng)險的資本的收益率2、資本比率的種類 綜合資本化率 求取房地價格時所用的資本化率 r0 建筑物資本比率 求取單純建筑物的價格時應(yīng)用的資本化率 rB 土地資本比率 求取單純土地的價格時應(yīng)使用的資本化率 rL 三者之間的關(guān)系r0r LVLbyr B

33、VBr LVLV0rr0式中： 表示土地價格占房地產(chǎn)價格的比率y 表示建筑物價格占房地產(chǎn)價格的比率 3、資本化率的求取方法 市場提取法 利用收益法公式,通過搜集市場上相或類似房地產(chǎn)的純收益,價格等資料,反求出 資本比率；安全利率加風(fēng)險調(diào)整法 資本比率 =安全利率 +風(fēng)險調(diào)整值先找出安全利率 再依據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等,確定其加（減）碼 投資收益率排序托入法 基本思路：第一將社會上各種類型的投資及其收益率找出,然后,將估價對象房地 產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)行比較分析,考慮投資的風(fēng)險性、流淌性、治理的難點(diǎn)及安全性,找出同等風(fēng)險投資,判定資本化率應(yīng)屬的區(qū)域范疇,從而確定出所要求的資本化率；

34、投資復(fù)合收益率法rLmcEEDRVV式中： r 資本化率； V 房地產(chǎn)價格； L 抵押貸款； E 自有資本額； MC 抵押貸款的利 息率； EDR 自有資本要求收益率五、殘余法與購買年法（收益法的變形）1、土地殘余法VLa0VBr Br L適用條件：收益性房地產(chǎn)土地建筑物合并產(chǎn)生收益單獨(dú)求土地價格2、建筑物殘余法VBa0VLrLr B例（ P211）3、購買年法 V=a y Y 為購買年a 純收益u 收益價格六、收益法的案例分析（P223）重點(diǎn)講授、路線價法A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)把握路線價法的基本原理 懂得路線價的深度修正 熟識路線價法的應(yīng)用 把握路線價法的

35、操作步驟與內(nèi)容 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 路線價法的操作步驟與內(nèi)容 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 路線價的深度修正 一、路線估價法基本原理1、路線估價法的概念：運(yùn)算公式：宗地地價=路線價 深度指數(shù) 宗地面積修正額修正公式：宗地地價=路線價 深度指數(shù) 宗地面積2、路線估價法的內(nèi)容與步驟：（1）路線價區(qū)段的劃分（2）標(biāo)準(zhǔn)深度的設(shè)定（3）確定路線價（4）制作深度指數(shù)表：表 P156（法就）（5）運(yùn)算各地塊的價格：美： V=u dv f 見 P157（說明）日： V=u dv （ d f）二、深度指數(shù)表1、深度價格遞減比率（1）深度指數(shù)表：隨深度的大小而引起的相對價格關(guān)系表（深度價格百分率表）（2）遞減比率的基本概念；越

36、接近路線,土地利用價值越大 重點(diǎn)進(jìn)述推導(dǎo)過程 詳見書 P158-159單獨(dú)深度百分率平均深度百分率合制成一表,求得深度價格遞減比率表以標(biāo)準(zhǔn)宗地平s均深度百分率為100%時為準(zhǔn),如標(biāo)準(zhǔn)宗地深度為米,累計(jì)百分率a 1a 2sAa s100 %就美、日的不同（深度與標(biāo)準(zhǔn)深度不同時）：美：a 1a 2san/A100 %日：a1100 %A2、4321 法就：最先使用的深度指數(shù)表 基本法就：詳見 P157 推導(dǎo)各宗地的價格4321 法就的優(yōu)缺點(diǎn)；簡潔易行優(yōu) 粗略不精確缺 類似法就：前面 1/3 里面 2/3 法就3、蘇馬斯法就：美國興起的改善估價方法 蘇馬斯制定 詳 P160 又稱克里夫蘭法就 4、霍

37、夫曼法就：1866 年紐約法官霍夫曼制造 最先被承認(rèn) 詳 P161 尼爾修訂 創(chuàng)立霍夫曼尼爾法就5、哈柏法就：英國,算術(shù)法就 理論：一宗土地的價值與其深度的平方根成正比修正后的哈柏法就：深度因素所給深度100 %標(biāo)準(zhǔn)深度6、臺灣的深度指數(shù)表7、其他法就：馬丁法就愛德加法就戴維斯法就密爾瓦基市法就三、矩形宗地單面臨街估價法 例 1：見 P163 四、 街角地估價法 ：兩種方法：正旁兩街同按正街深度百分率運(yùn)算,然后將正街與旁街的地價合計(jì) 按正旁兩街分別估價,再合計(jì)兩者 例 2：見 P164 五、直角三角形宗地估價計(jì) 以三角形寬度及深度為基礎(chǔ),補(bǔ)滿矩形宗地并以矩形單價示矩形地的地價,再視三 解形為底

38、邊臨街仍是頂點(diǎn)臨街而分別運(yùn)算,分底邊臨街、頂點(diǎn)臨街兩種情形 例 3：見 P165 六、雙面臨街宗地估量 兩種估價方法：平均估價法 重疊價值估價法1、平均估價法：將位于兩街之間地段平分為前后兩部分,分別運(yùn)算,合計(jì)全部地價 2、重疊價值估價法：先求高價街所影響的深度,再分別求面臨高,低價街部分地 價,再合計(jì)求全部地價；合致點(diǎn)的運(yùn)算公式：（與低價街影響深度的劃分點(diǎn)）高價街影響地段深度高價街單位地價全部深度高價街單位低街單位地價總深度 -高價街影響地段深度=受低價街影響深度例 4 見 P165七、不規(guī)章宗地估價法 將其劃分為三角形、矩形、平行四邊形等按上述整宗地估價法進(jìn)行估量 例 5：見 P166 八

39、、臺灣地區(qū)路線價法的操作：臺灣省各縣市辦理規(guī)定地價及編制現(xiàn)值富強(qiáng)街道各宗地地價運(yùn)算原就規(guī)定的內(nèi) 容：（1）臨街地：深度未達(dá)里地線?。荷疃戎笖?shù)表見 P168 平行四邊行宗地 平行邊與臨街線一樣的梯形宗地正三角形,逆三角形宗地 街廓縱深在 36 米以下者 宗地深度較深而超過里地線者（2）街角地：基本同歐美,在具體加計(jì)數(shù)量的多少時有其特色：省轄市地區(qū) 縣轄市地區(qū) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)（3）袋地：單價依其深度按表運(yùn)算：表見 P170 各種外形,按臨街地 同時位于街地和里地上的,平均運(yùn)算（4）應(yīng)用實(shí)例：以上各類運(yùn)算方法的具體實(shí)例見 P171176、其他估價法A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)

40、懂得預(yù)期開發(fā)法 把握殘余估價法 明白長期趨勢法 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 預(yù)期開發(fā)法的操作步驟與內(nèi)容 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 長期趨勢法的運(yùn)算一、預(yù)期開發(fā)法1、預(yù)期開發(fā)法原理 其基本思想、理論依據(jù)和適用條件見一個假想的例子：P180 運(yùn)算公式：梁振英 香港公式 地價 =樓價 - 建筑費(fèi) - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 進(jìn)展商利潤整理地價公式：地價樓價建筑費(fèi)1irpirip稅收1rpt適用對象：在不同估價場合,其具體運(yùn)算公式不同 操作步驟與基本過程：2、預(yù)期開發(fā)法運(yùn)用舉例 估價對象概況 估價要求 估價過程 挑選的估價方法 選取的正確開發(fā)方式 估量的建設(shè)期 估量的出售樓價 估量的開發(fā)費(fèi)以及應(yīng)獲得的利潤 求取地價：地

41、價 =樓價 -建筑費(fèi) -專業(yè)費(fèi)用 -利息 -稅費(fèi) -利潤（各項(xiàng)的具體運(yùn)算方法、公 式見 P184185）確定估價結(jié)果 二、殘余估價法 、殘余估價法的基本原理：收益仍原法中的一種依據(jù)收益仍原法以外的方法求得土地或建筑物的價格,再據(jù)此求得歸屬土地或建筑物的收益2、土地殘余法：運(yùn)算公式：TBr2dLr 1P187188LTBr 2d Tlr 1r 1例一土地殘余法的操作3、建筑物殘余法運(yùn)算公式： T-Lr1=Br 2+d B a L r 1 T Br 2 d r 2 d例二 建筑物殘余法的操作 P189+ 4、殘余估價法操作中應(yīng)留意的問題：在按其他估價方法不能明確把握時是有效的方法要求：建筑物較新、

42、處于最有效使用狀態(tài)三、長期趨勢法. 具體可分為以下二種：長期趨勢法是將猜測科學(xué)的基本理論和方法運(yùn)用房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生的方法,用于對將來房地產(chǎn)價格的推斷；1、 基本步驟（）收集估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料（）整理這些歷史價格資料,化為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),并按時間次序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r 間數(shù)列（）分析這個時間數(shù)列,挑選適當(dāng)、具體的長期趨勢法,找出估價對象房地 產(chǎn)的價格隨時間變化而顯現(xiàn)的變動規(guī)律,得出肯定的模式（）以此模式去估量、判定估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的價格2、主要方法：（）平均增減趨勢法a.平均增減量趨勢法：P np. nP 0P 0nd例三見 P192b.平均進(jìn)展速度趨勢法：tn（）移動平均趨

43、勢法：分兩鐘a.簡潔移動平均趨勢法 b.加權(quán)移動平均趨勢法（3）指數(shù)修為趨勢法：也稱指數(shù)修勻趨勢猜測法（4）線性趨勢法：分三種：a. 直線趨勢法：最常用 b. 指數(shù)曲線趨勢法 c. 拋物線趨勢法（5）長期趨勢法的功用 見 p295 9、房地產(chǎn)估價程序A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)懂得估價程序的作用 把握房地產(chǎn)估價程序 確定估價業(yè)務(wù)受理及其基本領(lǐng)項(xiàng) 把握估價實(shí)際操作過程 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)估價程序內(nèi)容 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)估價程序一、估價程序概述：1、對估價工作的基本要求2、房地產(chǎn)估價程序的要點(diǎn)：見 P227 明確估價基本領(lǐng)項(xiàng)擬定估價作業(yè)方案搜集估價所需資料

44、實(shí)地查勘估價對象選定估價方法運(yùn)算確定估價結(jié)果撰寫估價報(bào)告估價資料歸檔3、房地產(chǎn)估價的一般程序：（1）美：雷利 巴洛維土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（2）臺：林英彥不動產(chǎn)估價（3）臺：陳滿雄不動產(chǎn)做人理論與實(shí)務(wù)（4）臺：柯博義不動產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)：程序流程圖：見P229（5）深圳：物業(yè)估價所、流程圖見P230比較：兩估價程序流程圖 二、估價業(yè)務(wù)受理及基本領(lǐng)項(xiàng)的確定1、估價業(yè)務(wù)的來源 兩種途徑被動接受主動爭取2、受理估價托付：鑒定估價合同并進(jìn)行公證 3、確定估價的基本領(lǐng)項(xiàng)：（1）確定對象房地產(chǎn)a.估價對象房地產(chǎn)的物體確定 b.估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀態(tài)的確定（2）確定估價目的和價格種類 估價目的是劃分價格

45、類型的主要依據(jù)（3）確定估價期日和估價的作業(yè)日期,必需明確所要評估的價格是指哪個具體日期 的價格 估價作業(yè)日期：以何時開頭估價作業(yè)至何時完成估價作業(yè)；4、擬定作業(yè)方案：（1）為何可以擬定：基本領(lǐng)項(xiàng)的確定（2）定義：就所要做的估價各項(xiàng)工作做出日程進(jìn)度支配留意：日程進(jìn)度支配的主要內(nèi)容：見 P223 三、估價實(shí)際操作過程1、實(shí)地勘察：就估價對象房地產(chǎn)初步確定的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查明并確認(rèn)主要內(nèi)容見 P2332、收集整理資料：（1）針對初選的估價方法所賴以運(yùn)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集（2）對全部直接和間接影響房地產(chǎn)價格因素資料的收集3、挑選估價方法進(jìn)行運(yùn)算：依據(jù)已有資料情形確定正式采納的估價方法,一般同時采納一

46、種以上方法4、綜合評定估價額（1）簡潔算術(shù)平均（2）加權(quán)算術(shù)平均（3）以一種估價方法結(jié)果為主,其他僅供參考四、估價報(bào)告書：記述估價成果的文件自由式定型式需要記載的事項(xiàng)見 P235 10、土地使用密度與房地產(chǎn)估價A、教學(xué)課時 課時B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)懂得明白掩蓋率對地價的影響把握容積率和掩蓋率的內(nèi)容與運(yùn)算C、本章教學(xué)重點(diǎn)容積率和掩蓋率內(nèi)容D、本章教學(xué)難點(diǎn)容積率和掩蓋率的運(yùn)算一、掩蓋率對地價的影響1、土地使用密度與掩蓋率和容積率掩蓋率 =建筑物基底面積100 %（建筑密度、建蔽率）建筑用地面積容積率建筑面積100 %（建筑面積密度）建筑用地面積2、掩蓋率與容積率的規(guī)定：臺灣地區(qū)的

47、規(guī)定（1）“ 都市方案法” 臺灣地區(qū)施行細(xì)就規(guī)定：（2）非都市土地使用管制規(guī)章（3）臺北市土地使用分區(qū)管制規(guī)章3、建蔽率影響地價舉例：例一：見 P202 203 二、容積率與房地產(chǎn)價格1、例：容積率實(shí)施前后營建樓地板面積的差異（1）分析容積率實(shí)施前已申請到建筑執(zhí)照時,可能營建的樓地面積（2）容積率管制后,申請建筑執(zhí)照時,可能營建的樓地板面積結(jié)論：容積率管制實(shí)施后,開發(fā)管建樓地板面積大大削減,供應(yīng)量降低,造成房地 產(chǎn)價格差；2、進(jìn)一步分析對房地產(chǎn)市場價格差異的影響（1）在實(shí)施容積率管制前（2）在實(shí)施容積率管制局對比結(jié)論：在高成本漲升比率下,房地產(chǎn)價格必定上漲3、從房地產(chǎn)估價角度每一筆交易,如何切

48、實(shí)明白房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價格的因素 留意：進(jìn)行作業(yè)時必需查核建筑物營建日期確認(rèn)是否屬于容積率管制后核準(zhǔn)營建不得以單位面積作直接比較評估用來說明：位置相當(dāng)?shù)姆康貎r格差別的緣由11、建筑物估價A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)懂得懂得街路調(diào)查率與效用比率 把握土地、建筑物價值分割方法 把握高層樓房估價的原理及方法 把握臺灣地區(qū)的樓宇估價方法 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 高層樓房估價的原理及方法 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 土地、建筑物價值分割方法一、街路調(diào)整率與效用比率街路調(diào)整率 =對象樓宇出售單價100 %基準(zhǔn)樓房標(biāo)準(zhǔn)單位造價房屋價格現(xiàn)價 =房屋單位面積造價 總面積 房屋街路調(diào)整 二、效用比率效

49、用比率對象樓房出售單價100 %P211 表 121 標(biāo)準(zhǔn)樓層出售單位效用比率差異對土地持分價值產(chǎn)生的影響見書重點(diǎn)講授表中各欄的含義 三、土地建筑物價值分割 土地奉獻(xiàn)原就U2TbP LI其不合理現(xiàn)象 建筑物奉獻(xiàn)原就UbTIP Lb其不合理現(xiàn)象 聯(lián)合奉獻(xiàn)原就 共同作用的結(jié)果 四、富強(qiáng)街邊調(diào)整率房地產(chǎn)價格 以一個案例分析見 P216217 五、效用比率與房地產(chǎn)價格 效用比率與樓宇各層面的價格關(guān)系 六、高層樓房估價 高層樓房效用比見 P220（陳滿雄）辦公大樓 純住屋大樓 綜合商業(yè)大樓 樓層價格評判 七、居住房地產(chǎn)的 特點(diǎn) ：1、我國不同時期居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)：三年復(fù)原時期：簡易住宅、工人新村“ 一五

50、” 時期；“ 蘇聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)” 自然災(zāi)難 和三年經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期；經(jīng)濟(jì)適用十年浩劫；沖擊改革開放以來；不斷進(jìn)展；1985 年中國技術(shù)政策 ；人均 8 平方米, 1995 年安居工程2、居住房地產(chǎn)的功能與一般住宅標(biāo)準(zhǔn) 以 1996 年城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)作為一般住宅估價比較的尺度：見P8 9 廖留意：居住需求的劃分：生理倫理進(jìn)展享受3、住宅的種類：有不現(xiàn)劃分標(biāo)準(zhǔn) 一般住宅：代表一個國家城市居民居住水平 1檔次 高級住宅：高級公寓、花園住宅、別墅 簡易住宅：老式危舊房屋、暫時建筑（2）商場化程度社會保證性住宅市場化商品住宅4、居住區(qū)：城市居民的居住生活聚居地（1）成片住宅區(qū)：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)、單位生活

51、區(qū)、舊城區(qū)、其它類型成片住宅留意：分析住宅的價格和費(fèi)用,多從居住小區(qū)級入手（2）居住小區(qū) 建筑 ：住宅建筑、公共服務(wù)建筑（營業(yè)性、非營業(yè)性）用地：住宅用地、配套設(shè)施用地、公共綠地、道路用地 留意：估價時考慮分?jǐn)們r值的問題 八、居住房地產(chǎn)的估價1、估價類型：對象居住房地產(chǎn)、住宅戶、住宅樓棟、住宅小區(qū) 2、價格特點(diǎn)與構(gòu)成：（1）交易價格為整宗房地產(chǎn)的市場價格 物化勞動的轉(zhuǎn)移價值（2）住宅房產(chǎn)價值構(gòu)成活勞動制造的新價值（3）市場價與國家指導(dǎo)價并存（4）價格成本構(gòu)成：見 P15 廖3、價值影響因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級（2）裝修（3）設(shè)施、設(shè)備（4）質(zhì)量（5）朝向（6）樓層（7）地段（8）環(huán)境（

52、9）時間（10）交易情形4、居住房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與方法：目的、結(jié)果主要方法：（2）成本法 主要思路：（1）整體房地產(chǎn)估價（2）房、地分別估價一般采納的技術(shù)路線與方法；（1）市場比較法（1）新建居住房地產(chǎn)：先用成本法進(jìn)行整體估價同時可收集多例類似房住產(chǎn)價格評 估（2）舊有居住房地產(chǎn) a、第一種方式：對土地和房產(chǎn)價值分別估價,合并運(yùn)算 市場比較法 地價 基準(zhǔn)地價修法 房價：重置成本法（成本法的一種典型方法）（1）選定房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)（2）對差異進(jìn)行比較修正,確定重置價格四個步驟（3）估量該房產(chǎn)的折舊額或成新度（4）得到估價房產(chǎn)的現(xiàn)價值 b、另一種方式：直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體估價（3）拆遷居住

53、房屋的補(bǔ)償價格：補(bǔ)償金額：按所拆面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算僅包括房屋建筑本身 估價僅能采納重置成本法中的成機(jī)關(guān)報(bào)折扣法 三、具體案例分析：案例一、案例二、見 P20 40 廖12、估價報(bào)告A、教學(xué)課時 課時 B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí),使同學(xué)懂得估價報(bào)告的規(guī)范格式把握房地產(chǎn)估價報(bào)告的寫作 C、本章教學(xué)重點(diǎn) 估價報(bào)告的規(guī)范格式 D、本章教學(xué)難點(diǎn) 估價報(bào)告的規(guī)范格式估價報(bào)告的規(guī)范格式A0.1 封面：（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價報(bào)告 估價項(xiàng)目名稱： （說明本估價項(xiàng)目的全稱）托付方：（說明本估價項(xiàng)目的托付單位的全稱,個人托付的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱）估價人員：（說明參與本估

54、項(xiàng)目的估價人員的姓名）估價作業(yè)日期： （說明本次估價的起止年月日,即正式接受估價托付的年月日至完成 估價報(bào)告的年月日）估價報(bào)告編號： （說明本估價報(bào)告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號）A0.2 目錄：（標(biāo)題：）目錄 一、致托付方面 二、估價師聲明 三、估價的假設(shè)和限制條件 四、估價結(jié)果報(bào)告（一）（二）五、估價技術(shù)報(bào)告（可不供應(yīng)應(yīng)托付方,供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)治理部門查閱等）（一）（二）六、附件（一）（二）A0.3 致托付方函：（標(biāo)題：）致托付方函 致函對象（為托付方的全稱）致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果）致函落款（為估價機(jī)構(gòu)的全稱,并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章,法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為

55、致函的年月日）A0.4 估價師聲明（標(biāo)題：）估價師聲明 我們正式聲明：1、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和精確的；2、本估價報(bào)告中的分析、看法和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、看法和結(jié)論,但 受到本估價報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3、我們與本估價報(bào)告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事 人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見；4、我們依照中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析,形成看法和結(jié)論,撰寫本估價報(bào)告；5、我們已（或沒有）對本估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清 楚地說明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,哪些估價人員沒有對估價對象進(jìn)行實(shí)

56、 地查勘）；6、沒有人對本估價報(bào)告供應(yīng)了重要專業(yè)幫忙（如有例外,應(yīng)說明供應(yīng)重要專業(yè)幫忙 者的姓名）；7、（其他需要聲明的事項(xiàng)）；參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）；A0.5 估價的假設(shè)和限制條件：（標(biāo)題：）估價的假設(shè)和限制條件（說明本次估價的假設(shè)前提,未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù),估價中未 考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響,本估價報(bào)告使用的限制條件）A0.6 估價結(jié)果報(bào)告（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告（一）托付方（說明本估價項(xiàng)目的托付單位的全稱、法定代表人和住宅,個人托付 的為個人的姓名和住宅）（二）估價方（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住宅、估價資格 等級）（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況；其 中,對土地的說明