房地產(chǎn)開發(fā)法律制度與相關(guān)練習(xí)

1、第一章 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、設(shè)立條件和程序；教學(xué)目的通過本章的學(xué)習(xí)，要了解城市房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、設(shè)立條件和程序；認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理機(jī)制 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其基本原則（一）房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 1、土地開發(fā)-2、房屋開發(fā)-第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 1涉及面廣 -行業(yè)和部門 -支柱性產(chǎn)業(yè)？ 2工程項(xiàng)目多 3投資量大 4建設(shè)周期長 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（三）房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 (1)在獲取使用權(quán)的國有土地上開發(fā)

2、的原則 (2)嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)土地的原則 用途？期限土地閑置費(fèi)和沒收 (3)嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系？落實(shí)，指導(dǎo) 正向影響和負(fù)面影響 (4)居民住宅優(yōu)惠開發(fā) 70/90限制 (5)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)的原則溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院從目的分A：經(jīng)營 B：自用從內(nèi)容分-A：基礎(chǔ)設(shè)施 B：房屋建設(shè) 從范圍分-A：新區(qū)開發(fā) B：舊區(qū)開發(fā)從規(guī)模分-A：單項(xiàng)開發(fā) B：小區(qū)開發(fā) C：成片開發(fā)二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析尋找投資的可能性， “看地”（二）前期工作（三） 建設(shè)階段（四）租售階段溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院階段 步驟 內(nèi)容 投資機(jī)會(huì)選擇與分析

3、 投資機(jī)會(huì)選擇 （尋找、篩選） 投資機(jī)會(huì)尋找和篩選 投資決策分析 （可行性研究） 市場分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 前期工作 獲取土地使用權(quán)利 1） 出讓：招標(biāo)、協(xié)議、掛牌、拍賣；2） 劃撥：3） 與當(dāng)前土地使用權(quán)利擁有者合作。 規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批 規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件選址規(guī)劃意見通知書（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可怔（4） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 簽署有關(guān)合作協(xié)議 建設(shè)工程招標(biāo)：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo) ； 開工申請(qǐng)：申領(lǐng)施工許可證 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院前期工作階段還包括 3、拆遷1、七通一平 2、落實(shí)資金溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院階段 步驟 內(nèi)容 建設(shè)階段 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 1、工程招投標(biāo)2、工程監(jiān)理（1）質(zhì)量控制 （2）進(jìn)

4、度控制 ()成本控制 (4)合同管理 (5)信息管理： 3、竣工驗(yàn)收： 租售階段 市場營銷 1、 銷售形式：自行銷售、委托銷售2、 制定租售方案；租售選擇、租售進(jìn)度、租售價(jià)格。3、 制定宣傳與廣告策略：五種決策5M：目標(biāo)（任務(wù)）、資金、信息、媒體、廣告效果評(píng)價(jià)（衡量）溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院1、開發(fā)主體合法 向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。 2、依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán) 3、在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出

5、讓金 20以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。開發(fā)必須具備的條件：溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題分析：國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自( )之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以收取土地閑置費(fèi)。（2004年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題） A使用土地 B土地使用權(quán)出讓合同生效 C土地使用權(quán)出讓金繳納 D土地使用證取得答案：B溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理原則 開發(fā)經(jīng)營條例還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi): (1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的 (2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能

6、如期開工的或中斷建設(shè)一年以上 (3)因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和類型1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)2、類型（1）房地產(chǎn)專營公司（2）兼營公司（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營場所有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本有足夠的專業(yè)技術(shù)人員法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院開發(fā)經(jīng)營條例：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、管理有明確的規(guī)定。設(shè)立

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備下列條件： (1)有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)； (2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房； (3)注冊(cè)資本100萬元以上； (4)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院介紹房開名企的企業(yè)文化萬科 保利地產(chǎn) 金地集團(tuán)綠城房產(chǎn) 綠地集團(tuán) 恒大Soho中國 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 要求做成ppt 分組介紹 重點(diǎn)介紹企業(yè)文化 核心價(jià)值觀溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、設(shè)立程序新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登

8、記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案： (1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； (2)企業(yè)章程； (3)驗(yàn)資證明； (4)企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期不得超過2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延長。 例題：新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 a7 b10 c20 d30

9、答案：d溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)（共4級(jí)）（一）一級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于5000萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行

10、了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（二）二級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于2000萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8具有完善的質(zhì)量保證體系

11、，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（三）三級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于800萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；6工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量

12、保證書和住宅使用說明書制度；8未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（四）四級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于100萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；4有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；7未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：1、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)在( ) 萬元以上。 a、50 b、80 c100 d200答案：

13、c解析：按照開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)在100萬元以上，因此選c。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，其中一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)在( ) 萬元以上 a1000 b3000 c5000 d8000答案：c解析：，建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)在5000萬元以上，因此選c。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理機(jī)構(gòu) （1）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作； （2）縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工

14、作五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實(shí)行分級(jí)審批 一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批； 二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由（）審批。 a市人民政府b省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門c省、自治區(qū)、直轄市人民政府d國務(wù)院 答案：d 解析：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由國務(wù)院審批，因此，應(yīng)選d。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度 對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或注銷資質(zhì)證書。 企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部

15、門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款： (1)隱瞞真實(shí)情況，弄虛作假騙取資質(zhì)證書的； (2)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格； (3)工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的； (4)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的； (5)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 1確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則 (1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)

16、堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。 立項(xiàng)發(fā)展和改革委員會(huì)溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合()的要求。 a土地利用總體規(guī)劃b年度建設(shè)用地計(jì)劃c城市規(guī)劃d房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃答案：abcd 解析：根據(jù)“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求”，因此，應(yīng)選adcd。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2土地使用權(quán)的取得方式 開發(fā)經(jīng)營條例第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但國家和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外?？梢圆捎?/p>

17、行政劃撥形式取得土地使用權(quán)有以下兩種情形： (1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地卻屬必須的，可以由縣以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(2)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地可采取行政劃撥方式。 1998年7月3日以國發(fā)199823號(hào)文件發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知規(guī)定：“。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)”。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，可采取行政劃撥方式包括()。 a國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地b國家重點(diǎn)扶持

18、的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地c商業(yè)用房建設(shè)用地d城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地e經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 答案：abde 解析：商業(yè)用房建設(shè)用地不能采取行政劃撥方式，因此，應(yīng)選abde。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院八、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度 1、項(xiàng)目資本金的概念 投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。 2、項(xiàng)目資本金的出資方式 （1）項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)，必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)

19、構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)，不得高估或低估。 （2）以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20，國家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。 投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè) 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院自有資金（資本金） 借入資金7000萬30%資本金占項(xiàng)目總投資的比例3000萬6006006006006005位股東，每位股權(quán)額600萬可抽資或轉(zhuǎn)讓股份否？土地使用權(quán)入股溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院3、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金 開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20”。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：開發(fā)經(jīng)

20、營條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于()。 a10b20c30d40 答案：b 為了防止房地產(chǎn)投資過熱，溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院九、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。如何保證質(zhì)量？溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 消費(fèi)者是從開發(fā)商手里購房，出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任，也應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)對(duì)購房者的責(zé)任溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院

21、2、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式 房屋竣工后，必須驗(yàn)收合格后方可交付使用商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：一是只要在合理的使用年限內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。二是一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院四是對(duì)給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。 五是主體結(jié)構(gòu)不合格，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，也有權(quán)采取雙方協(xié)商換房。選

22、擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院承重墻有一從頂?shù)降椎牧芽p，-主體結(jié)構(gòu)有問題！溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院用白灰暫時(shí)補(bǔ)上 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：對(duì)因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)包含() a購房人的直接損失b購房人的精神損失等間接性損失c開發(fā)商的直接損失d開發(fā)商的精神損失等間接性損失 答案：a 解析：根據(jù)題意，對(duì)因質(zhì)量問題給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，顯然不包含開發(fā)商的直接損失、開發(fā)商的精神損失等間接性損失，同時(shí)也不包含購房人的精神損失等間接性損失，因此，應(yīng)選a。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院十、竣工驗(yàn)收制度 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)驗(yàn)收方能交付使用 （1）未經(jīng)驗(yàn)收合格的

23、，不得交付使用。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日之內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 歸口管理制度溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收 (1)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況； (2)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況； (3)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況； (4)拆遷安置方案的落實(shí)情況； (5)物業(yè)管理的落實(shí)情況。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院某住宅小區(qū)在

24、交房時(shí)存在配套基礎(chǔ)設(shè)施(水、電、氣、暖、小區(qū)道路等)和公用服務(wù)設(shè)施(教育、醫(yī)療、文體、社區(qū)管理等)不能與住宅同步交付使用的問題。 請(qǐng)問可否給與綜合驗(yàn)收合格？溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起（）日之內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 a10b20c30d90 答案：c 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院竣工驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收的關(guān)系？溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院十一、項(xiàng)目手冊(cè)制度 （1）概念：是指政府行業(yè)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。 目的：為了在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)房

25、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（3）政府行業(yè)管理部門的監(jiān)控內(nèi)容是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入拆遷安置是否按要求進(jìn)行工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化等內(nèi)容溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院項(xiàng)目手冊(cè)范本溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的實(shí)施作用，包括()。 a加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)測b及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況c督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā)d有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 答案：abcd 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院十二、房地

26、產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓1、轉(zhuǎn)讓條件 (1)以出讓方式取得的土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓條件： A已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件。 B只有完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。 一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。 目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院十二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓1、轉(zhuǎn)讓條件 (1)以出讓方式取得的土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓條件： A已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件。 B只有完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。 一是屬

27、于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25以上二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。 目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(2)以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。不允許轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院轉(zhuǎn)讓方-受讓方準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓有兩種處理方式： A由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓； -按出讓處理 B可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。 -按轉(zhuǎn)讓處理溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2、轉(zhuǎn)讓

28、的程序 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移在合同簽訂時(shí)還是產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)？溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。 （2）未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。 一房多售引申-人地不認(rèn)人原則溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題（判斷）：1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)

29、項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起10日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（） 2、未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。() 答案：abcde 錯(cuò) 對(duì)溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院十三、商品房交付使用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院1、住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容 (1)商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期；（住宅質(zhì)量保修書中的保修期限是從商品房交付使用之日起計(jì)算，承包商對(duì)開發(fā)商的保修期限是

30、從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 ）溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院013452承包商對(duì)開發(fā)商的保修期竣工驗(yàn)收交付使用開發(fā)商對(duì)購房者的保修期存續(xù)期請(qǐng)否是否有效？溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院施工單位向開發(fā)商承諾的保修期限為5年，自竣工之日起算，張小姐購買的商品房是在竣工1年后出售并交付使用的，則該商品房的保修期限的存續(xù)期為4年，開發(fā)商應(yīng)向張小姐承諾的質(zhì)量保修期至少應(yīng)當(dāng)為多少年？答：4年溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院若存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，則保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。已知：規(guī)定：屋面防水最低保修期限3年； 存續(xù)期為2年 保修書中的保修期限為2年求保修期？竣工驗(yàn)收交付使用1342溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院非住宅商品非住宅商品房的

31、保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期內(nèi)屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修義務(wù)，賠償損失。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(2)最低保修項(xiàng)目和保修期限如下： 1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修； 2)屋面防水3年； 3)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 保修項(xiàng)目保修期限溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 6)門窗翹裂、五金件損壞1年； 7)管道堵塞2個(gè)月； 8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期； 9)衛(wèi)生潔具1年； 10

32、)燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院下面關(guān)于最低保修項(xiàng)目和保修期限，表述正確的是() a屋面防水3年b墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年c管道堵塞2年d燈具、電器開關(guān)6個(gè)月e地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修 答案：abde 解析：管道堵塞2年，顯然是錯(cuò)的，因此應(yīng)選abde 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院十四、房地產(chǎn)廣告 1、房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求 （1）發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守中華人民共和國廣告法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 視頻開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)

33、行虛假廣告宣傳。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（2）房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。 （3）房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。 有悖于社會(huì)良好風(fēng)尚的：使用“豪門”、“豪宅”、“有別于一般老百姓的小區(qū)”等用語。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 為激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，一房地產(chǎn)開發(fā)商竟發(fā)布含有“風(fēng)水寶地、靈氣”等封建迷信內(nèi)容廣告，結(jié)果換來一張罰單。工商部門責(zé)令其停止發(fā)布違法廣告，并處以5000元罰款。 為了更好促銷，當(dāng)事人委托福州某廣告公司制作了300本房地產(chǎn)印刷品樓書廣告，上面寫有“明珠城坐落在王官頭鎮(zhèn)最具靈

34、氣的風(fēng)水寶地，坐北朝南，扼守青芝山千年龍脈福地，前瞻浩瀚閩江無敵風(fēng)光，見證千年古鎮(zhèn)的滄桑與繁華”等字樣，含有“風(fēng)水”等封建迷信內(nèi)容，其行為違反了房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定有關(guān)規(guī)定。（謝家文）溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院開發(fā)商打出促銷牌 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形 (1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的； (2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； (3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 小產(chǎn)權(quán)房？已不是完整意義上的房地產(chǎn)權(quán)利溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(5)權(quán)屬有爭議的； (6)違反國

35、家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； (7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的； (8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院3、發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件 (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明； (2)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (3)土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明； 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(4)工程竣工驗(yàn)收合格證明； (5)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明。出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明； (6)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明； (7)工商

36、行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院4、房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)： (1)開發(fā)企業(yè)名稱； (2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； (3)預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。 廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院5、房地產(chǎn)廣告的要求 (1)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。 按套出讓 or 分割出讓溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(2)房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。 現(xiàn)存問題： 未清楚表示實(shí)際銷售價(jià)格未明示價(jià)格的有效期限未明示計(jì)價(jià)

37、標(biāo)準(zhǔn)的面積不表明是建筑面積還是使用面積； 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院“距離廣場步行10分鐘”、“距機(jī)場20分鐘車程”、“大道通車后只有公里”等模糊距離的說法 (3)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院距離新開通的四環(huán)路幾步之遙，從中關(guān)村到四環(huán)路開車到這里也不過15分鐘車程，距離天安門僅20分鐘車程 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(4)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 (5)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建

38、筑面積或者使用面積。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院因?yàn)槭蹣琴Y料上未能真實(shí)表述內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料等不能簡單說某級(jí)某類、豪華裝修、進(jìn)口材料裝飾等等。 (6)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(7)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。 (8)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 (9)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。 例： “統(tǒng)一經(jīng)營、原價(jià)回購”、“提供每年8的物業(yè)補(bǔ)貼”、“年回報(bào)率8.38” 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(10)房地產(chǎn)廣告中涉及貸

39、款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。 (11)房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。 辦理戶口只能由政府有關(guān)部門依照規(guī)定進(jìn)行，其他任何單位和個(gè)人都無權(quán)進(jìn)行 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(12)房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚來實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 (13)；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題（判斷）：1、房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，不用表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間。（） 答案：錯(cuò) 2、開發(fā)經(jīng)營條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。() 答案：對(duì) 3、中

40、介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明。() 答案：對(duì) 4、房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。() 答案：對(duì)溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院我問你答溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由（）審批。 a市人民政府b省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門c省、自治區(qū)、直轄市人民政府d國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 答案：d 解析：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由國務(wù)院審批，因此，應(yīng)選d。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)先領(lǐng)取（），再持有關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A暫定資質(zhì)證

41、書B四級(jí)資質(zhì)證書C名稱核準(zhǔn)證明D營業(yè)執(zhí)照【答案】D【解析】新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)先領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，再持有關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，備案后才能申請(qǐng)資質(zhì)證書。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為（）個(gè)資質(zhì)等級(jí)。A三個(gè)B四個(gè)C五個(gè)D六個(gè)【答案】B【解析】暫定資質(zhì)不能作為一個(gè)等級(jí)。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于（）。A15B20C30D35【答案】B【解析】應(yīng)注意國務(wù)院關(guān)于資本金制度的最新規(guī)定。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20”。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院開發(fā)經(jīng)營

42、條例規(guī)定的項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%，而關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項(xiàng)目資本金比例的通知中這一比例由20%提高到35%;而在開發(fā)經(jīng)營與管理一書中，卻是這樣規(guī)定的：資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)，國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金的比例要求是30%.請(qǐng)問各位專家，資本金的比例到底是多少？上海-阿陳-房估：35%溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金3200萬元取得某宗土地的使用權(quán)，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)，對(duì)該公司最高可以征收（）萬元土地閑置費(fèi)。A320B640C480D800【答案】B【解析】按20計(jì)算最高的土地閑置費(fèi) 溫州

43、職業(yè)技術(shù)學(xué)院關(guān)于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的問題，以下說法正確的是（）。A主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格完全可以通過質(zhì)量保修來解決B購房人在辦理完房屋所有權(quán)后又發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量出現(xiàn)問題則不能退房C主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用時(shí)間關(guān)系不大D確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房人有權(quán)退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償其精神損失的責(zé)任【答案】C【解析】主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能再通過維修解決；無論在辦理完房屋所有權(quán)之前或之后，只要在使用年限內(nèi)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量出現(xiàn)問題均可申請(qǐng)退房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只應(yīng)承擔(dān)賠償其直接損失。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)證書的有效期為（）。A、6個(gè)月 B、1年 C、2年 D、3年 【答案】B溫州職

44、業(yè)技術(shù)學(xué)院下列有關(guān)房地產(chǎn)廣告的表述中，不正確的是（）。 A廣告僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不載明商品房預(yù)售許可證號(hào)B廣告中涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明C廣告中涉及房屋面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積還是使用面積D預(yù)售廣告中涉及裝修裝飾內(nèi)容的應(yīng)當(dāng)在廣告中注明【答案】D【解析】房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確；預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的商品房保修期從（）之日起計(jì)算。 A工程竣工B房屋交付使用C工程完工D工程驗(yàn)收合格【答

45、案】B溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院30商品住宅銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和（）。A住宅功能保證書B住宅環(huán)境保證書C住宅壽命說明書D住宅使用說明書【答案】D 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院商品房預(yù)售廣告中不得涉及的內(nèi)容是（）。A交通設(shè)施狀況B商業(yè)設(shè)施狀況C裝修裝飾狀況D市政設(shè)施狀況 【答案】C 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的（）來表示。 A實(shí)際距離B時(shí)間距離C空間距離D心理距離 【答案】A 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件，以下說法正確的是（）。多選A一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不受限制B二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)

46、企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時(shí)間至少在2年以上C一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本不得少于5000萬元D房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以根據(jù)企業(yè)情況延長暫定資質(zhì)證書的有效期，但延長期不得超過3年E一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審批，報(bào)建設(shè)部備案【答案】A、C 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2004年國家加強(qiáng)了對(duì)土地市場的治理整頓，國務(wù)院要求在8月31日前清理協(xié)議出讓土地歷史遺留項(xiàng)目。某開發(fā)商于2002年6月取得一塊城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓合同約定2002年10月動(dòng)工，但至2004年8月31日前一直未動(dòng)工。 開發(fā)商未按約定動(dòng)工期限開發(fā)土地，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)可做以下處理（）。A無償收回土地

47、使用權(quán)B強(qiáng)制收回土地使用權(quán)，但給予適當(dāng)補(bǔ)償C可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費(fèi)D延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過兩年【答案】C【解析】由于已閑置一年以上，因此可以收取土地閑置費(fèi)?？梢匝娱L開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過一年。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（一） 開發(fā)商（二） 建筑承包商 考慮其以往的業(yè)績、 資金實(shí)力和技術(shù)水平， 審核其具體施工方案、 工期 質(zhì)量目標(biāo) 報(bào)價(jià)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（三） 政府部門政府及其有關(guān)部門對(duì)國家經(jīng)濟(jì)政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、特區(qū)和開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策等的研究，為房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)測未來的市場供需，確定投資開發(fā)方向

48、提供了重要依據(jù)。 開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷地和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（四） 金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與房地產(chǎn)市場就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn) （五）專業(yè)顧問建筑師 建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院交通顧問規(guī)劃師 在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，提供詳細(xì)規(guī)劃方案 景觀建筑師 環(huán)境顧問 房地產(chǎn)估價(jià)師溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算

49、等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議物業(yè)管理經(jīng)理項(xiàng)目竣工投入使用時(shí)才會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段聘請(qǐng)物業(yè)管理參與，尤其是對(duì)運(yùn)營管理依賴程度比較高的酒店、老年人住宅、娛樂中心等項(xiàng)目。市場研究專家在項(xiàng)目的前期策劃階段，市場研究的結(jié)果決定了項(xiàng)目是否繼續(xù)向前推進(jìn)。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地位與作用（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者（二）開發(fā)企業(yè)通過綜合性開發(fā)活動(dòng)，適應(yīng)了城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的需要（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建立與發(fā)展，有助于完善房地產(chǎn)市場溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院二、開發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu)（一）

50、開發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成、建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員、估價(jià)師及市場營銷人員、律師與代理人（二）企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院總會(huì)計(jì)師總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師總經(jīng)濟(jì)師營銷部研究發(fā)展部財(cái)務(wù)部辦公室人事部工程技術(shù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部綜合計(jì)劃部開發(fā)部材料部溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院三、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者的基本素質(zhì)（一）全面的業(yè)務(wù)素質(zhì)（二）良好的心理素質(zhì)溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、何謂房地產(chǎn)開發(fā)？它有哪些基本特征？、房地產(chǎn)開發(fā)主要包括哪幾個(gè)工作階段？【復(fù)習(xí)思考題】溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（一）萬科地產(chǎn)萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積3

51、27.5萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入212.3億元，結(jié)算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產(chǎn)485.1億元，凈資產(chǎn)148.8億元。 以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。知名房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)經(jīng)營模式溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)四年入選“中國最受尊敬企業(yè)”，連續(xù)三年獲得“中國最佳企業(yè)公民”稱號(hào)。 溫州職

52、業(yè)技術(shù)學(xué)院 為摩托羅拉做廣告，登頂世界最高峰，深圳萬科股份有限公司董事長公司王石活得極其瀟灑。過去，他“賣掉萬科”；現(xiàn)在，他禪讓權(quán)位，這就是王石，創(chuàng)立并領(lǐng)導(dǎo)著一家優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，但他本人并非公司的所有者。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院王石，1951年1月出生于廣西省柳州市，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作，1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經(jīng)理，1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。1998年1月王石受到國家總理朱镕基接見，朱總理對(duì)王石

53、對(duì)房地產(chǎn)的市場走勢(shì)和看法給予充分肯定。1998年12月王石入選中央電視臺(tái)為紀(jì)念改革開放二十年所拍攝的大型電視人物傳記片-20年、20人節(jié)目。1999年4月參加世界經(jīng)濟(jì)論壇-“99中國企業(yè)高峰會(huì)”，并代表中國房地產(chǎn)業(yè)界在論壇上做專題發(fā)言。溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院1999年5月參加由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“99中國住房發(fā)展論壇”，在論壇上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月應(yīng)邀出席“99財(cái)富論壇”，并作專題演講，呼吁21世紀(jì)的中國房地產(chǎn)企業(yè)走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展道路，適應(yīng)新世紀(jì)、新市場的挑戰(zhàn)。1999年發(fā)起組織“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，并被推舉為首任輪值主席，致力于重建行業(yè)秩序和公信力，推

54、動(dòng)中國城市住宅產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。2000年6月，發(fā)起組織“新住宅論壇”上海大會(huì)，倡導(dǎo)和推動(dòng)“新住宅運(yùn)動(dòng)”。王石現(xiàn)兼任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市住宅開發(fā)委員會(huì)副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長以及深圳市總商會(huì)副會(huì)長等職務(wù)。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院(二)SOHO中國有限公司潘石屹先生，SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁。潘石屹，出生于甘肅，大學(xué)畢業(yè)后到國家石油部工作，1987年起開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯。1992年，潘先生與人合作共同創(chuàng)建了北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)出一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括北京萬通新世紀(jì)廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界(現(xiàn)改名為新城國際)。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院1995年潘石屹先生與妻子張欣女士共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司。潘張的緊密配合，有賴于潘石屹在房地產(chǎn)行業(yè)豐富的閱歷、敏銳的戰(zhàn)略眼光和獨(dú)特的市場理解，以及多年來在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛積累；同時(shí)，張欣以不斷追求產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、并堅(jiān)持以客戶品位和要求來定位公司產(chǎn)品，從而使SOHO中國在眾多房地產(chǎn)企業(yè)和激烈競爭的房地產(chǎn)市場中脫穎而出。 溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院SOHO中國有限公司，是一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及引領(lǐng)時(shí)尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司，SOHO中國公司在中國的建筑時(shí)代把握時(shí)機(jī)，堅(jiān)持獨(dú)特創(chuàng)新