某廣場景觀文化MALL物業(yè)投資分析報告

1、某廣場景觀文化MALL物業(yè)投資分析報告第一局部工程概況某某廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段，東起三 角碑轉(zhuǎn)盤，西至陳家灣天橋，北與文化廣場、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場、 綠色廣場。它是錦繡某某廣場的組成局部之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng), 同時是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。第二局部市場環(huán)境分析一、工程區(qū)位條件評估1、區(qū)位條件：重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個直轄市，同時也是最大的直轄市，重 慶的城市特征是多核心式城市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團(tuán)式城市群所形成的特大城市。由 于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割

2、為沙坪壩組團(tuán)區(qū)、楊家坪組團(tuán)區(qū)、 南坪組團(tuán)區(qū)、解放碑組團(tuán)區(qū)、觀音橋組團(tuán)區(qū)等，每個組團(tuán)區(qū)均有獨立的中心區(qū)，各個組團(tuán) 區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團(tuán)區(qū)相距較遠(yuǎn)，區(qū)域消費(fèi)大約有90%在 各組團(tuán)的中心區(qū)。根據(jù)相關(guān)理論，每個城市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的, 它們在城市中心區(qū)域的某個部位形成聚集點，亦為結(jié)節(jié)點。它比一般中心區(qū)域的土地有 更大的活動強(qiáng)度，從而更具有吸引力。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心，在 此除聚集了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保 險、交通等服務(wù)部門，其來往人流、車流量很大，其周圍的街口、廣場也是城市的

3、交通樞紐三角碑地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被規(guī)劃 成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。該區(qū)域集中了數(shù)個城市廣場，廣場間以 存款不作保值計息的情況下，那么其風(fēng)險就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款 毫無經(jīng)濟(jì)意義，回避這種風(fēng)險最好的方法是把貨幣變成實物，尤其是變成有增值保值功 效的實物。（二）風(fēng)險大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權(quán)的有價證券，其市場交易價格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)O中國的股市剛起步，發(fā)育不成熟。中國常聞某人炒股賺了多少，是不是因為炒股票就 是賺的多賠的少呢？其實是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人

4、因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說。股市在其炒作過程中并不產(chǎn)生社會貨幣總量 的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個口袋流向 另一個口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國家，輸家那么是大多數(shù)散戶股民（從長期 來看，如果散戶股民不是贏了就出場的話）。中國的股市還不夠完善，在很大程度上是一 種炒作、投機(jī)，投資的意識和信心還沒有建立，業(yè)績好的股票不一定價格就高，而價格高 的股票也可能業(yè)績不理想，騎上黑馬對于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把 握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風(fēng)險是很大的。如果不以炒股為目的，而以股票長期投資為宗旨來看，從中

5、國的股市開展進(jìn)程看，股 市最低迷的時候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時候一般股票的市盈率為40 倍左右，也即對股民來說其帳面投資收益率為2. 5%-5虬介于定期存款與國債利息之間， 由于股份公司并不把全部利潤用于分紅，故股民的實際收益率那么更低，同時這種收益還 具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因為公司的業(yè)績也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股票投 資有很大風(fēng)險。（三）不動產(chǎn)投資分析股票投資風(fēng)險大，國債及存款收益低，同時受物價波動影響大，那么什么投資即平安 同時又有較大增長潛力呢？從國際、中國沿海及內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的開展情況看，房地產(chǎn)投資在一個較長的時期內(nèi) 其價格總是呈上揚(yáng)趨勢，并且增幅較大，香港在

6、近30年里其樓市價格上漲近十倍甚至數(shù) 十倍，上海在近15年里其不動產(chǎn)價格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國重慶市的不動產(chǎn)在近5 年內(nèi)其價格也指數(shù)分別為100,121. 1,115. 5,121. 9、112. 4,也可以說在重慶投資房地產(chǎn) 的收益率在12%-22%之間，相對于銀行定期存款、國債及股票來說高出許多，而且房地產(chǎn) 作為一種實物投資，其幾乎不會因物價的上漲而貶值，相反，物價上漲往往能拉動房地產(chǎn) 價格的輪番上漲,從長時期來看，房地產(chǎn)投資具有保值增值的巨大功效。由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不管是多層還是高層, 其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場所需要的特定地域

7、的樓盤供給 量與市場需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價格上漲。據(jù)中國國家經(jīng)貿(mào)委和中國國務(wù)院開展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對APEC（亞太 經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境問卷調(diào)查的結(jié)果，外商對華投資區(qū)位選擇東 部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為40： 30： 30,而在西部地區(qū)重慶占了 45. 3%, 可見重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢，中國西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)O重慶直轄后，重慶正處于前所未有的迅猛開展階段，重慶在西部的比較優(yōu)勢使外商 紛紛看好重慶，加上中央加快西部地區(qū)開展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得重慶迎來了千 載難逢的開展機(jī)遇，這一切將給重慶的房地產(chǎn)帶來充滿希望的未

8、來。二、不同形式的不動產(chǎn)投資分析中國人的投資習(xí)慣：存款不如置業(yè)，特別是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)并且要交利息 稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已 成為每一個現(xiàn)金擁有者最關(guān)心的問題，那么是不是什么不動產(chǎn)都增值呢？我們先看下面 的分析。（一）住宅住宅是人們消費(fèi)量最大的不動產(chǎn)，中國重慶目前成套住宅的空置面積到達(dá)300萬平 方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場所，其價格受其戶型、結(jié) 構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的影響很大，住宅建成后使用的時間越久，其價值就貶值越多， 因此可以說住宅的價格對時間較為敏感，也就是說住宅一般不具有保值增值的功效。重慶近幾年

9、對住宅的投資平均每年增加20. 5玳住宅的竣工面積也呈直線上升，平均 每年增長26. 5%,城區(qū)近三年1997J998J999平均每平方米的市場交易價格分別為995 元、1150元、960元。而且因為重慶的房地產(chǎn)投資商大多實力弱，工程開發(fā)過程中自有資 金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價高。住宅價格還在下跌。（二）寫字樓寫字樓作為辦公場所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此 寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。因為寫字樓的主要承租對象是一些省外、國外的大 機(jī)構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M(fèi)不切實際。而重慶畢竟是內(nèi)陸城市，大機(jī)構(gòu)入住較少。況且投資寫字 樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾層

10、，一次投資很大，況且投資后又不 是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。重慶近幾年寫字樓的投資平均每年增加39%,其近三年平均每平方米的市場交易價 格分別為1708元、1921元、2447元。平均漲幅20%；市場租賃價格分別為113元、99元、70 元，由此我們可知寫字樓價格從總體上看呈下降趨勢。（三）商場商場作為商品交易的場所，其最重要的建設(shè)條件是區(qū)位，商場的地理位置決定了商 場的租售價格，也決定了進(jìn)場商家的經(jīng)營前景及經(jīng)營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居 住環(huán)境的影響，它主要受經(jīng)濟(jì)區(qū)位、流動人口、實質(zhì)消費(fèi)人群、交通運(yùn)輸條件、歷史消費(fèi)習(xí) 慣等因素的影響；由于商人入住商場投資是通過商品交易以獲取

11、盈利為目的，因此其宗 旨是賺錢，只要某地的流動人口多、實質(zhì)消費(fèi)人群多，能夠為商家?guī)硎找婧屠麧?，那?建于該地的商業(yè)用房其租售價格就高，這種租售價格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無 實質(zhì)關(guān)系，相反，某地長時間的商業(yè)交易行為會逐漸讓人們形成某種消費(fèi)習(xí)慣，因此可以 說,在商業(yè)環(huán)境沒有實質(zhì)惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。重慶95年至98年商業(yè)用房的建設(shè)投資分別為98175萬元、141372萬元、204346萬 元、255712萬元、平均每年增長37. 6%,96年至98年商業(yè)用房的銷售面積分別為23萬平 方米、22萬平方米、156萬平方米；商場平均每平方米銷售價格分別為1827元、308

12、3元、 3272元，平均漲幅34%,最低漲幅6. 2%同期商場出租價格分別為118、151、133,平均漲幅 6. 2虬均高于同期全部不動產(chǎn)的均價漲幅3.4%,由此我們可知商場租售價格從總體看呈 上升趨勢，而且漲幅較大。住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對其是否能讓人合適愉快有潛在的要求, 其房屋的新舊程度對其價格有圈套影響，而商場以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的 新舊對其價格沒有直接影響，相反，商場經(jīng)營得越久，經(jīng)營時間越長，其房屋的租售價格 反而越高，比方重慶百貨大樓現(xiàn)在攤位的租售價格高于10年前的價格許多。朝天門交易 市場現(xiàn)在房屋和攤位的租售價格均高出10年前的價格許多。因此，可以說商

13、場才是真正具有保值增值的不動產(chǎn)。但是，不是任何一個商場均能升 值，這主要是取決于商場的區(qū)位優(yōu)勢和以下特征：1、只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營的商場才有升值機(jī)會。商場物 業(yè)不象其它屋業(yè)產(chǎn)品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經(jīng)營者在一個 統(tǒng)一的經(jīng)營管理中的興旺程度。中國北京、上海、廣東很多商場因零售后各自為政而使非 常好的地段的商場倒閉，投資人血本無歸，進(jìn)退維谷。2、純商場概念也無升值潛力。中國因改革開放，已成功告別了商品短缺時代。商業(yè)概 念也在變化，一個商場，不能純粹是一個擺放商品的場所。商場已成為購物、休閑、娛樂、 公共活動的市民活動中心。像某某廣場這樣集景觀、文化

14、、商業(yè)為一體的現(xiàn)代化的休閑、 購物、娛樂的綜合性中心商業(yè)建筑才有無限升值的空間。三、某某廣場景觀文化MALL投資收益分析據(jù)調(diào)查，目前重慶市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營業(yè)門面月租金平均為：解放碑：300-500元/平方米兩路口： 200-300元/平方米觀音橋：250-400元/平方米楊家坪：250-400元/平方米火車站：200-250元/平方米南坪：250-400元/平方米必須說明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，如果在最正確黃金地 段，其租金可翻一倍以上。某某廣場位于沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應(yīng)不低于兩路 口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠(yuǎn)期看可接近解放碑的水平。

15、從投資者的角度，按投資物業(yè)進(jìn)行租賃的形式，我們暫按最保守數(shù)據(jù)租金180元/平 方米，且以每年租金遞增8%測算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買某某廣場營 業(yè)門面計，首付8000元/平方米，那么前十年單位面積的投資的流量分析如下：單位：元/平 方米第1 年第2 年第3 年第4 年第5 年第6 年第7 年第8 年第9 年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支 出1037103710371037103710371037103710371037物管支 出180180180180180180180180180凈流量-10379431116

16、1303150517231958221224832483累計-1037-941022232538305553751197321220614689那么前十年單位面積的物業(yè)投資總回報率為：14689 元/平方米 *1/(1+6%)1/9037 元/平方米又 100%=90. 7%從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營利潤相當(dāng)于 租金水平的50-100%計(即扣除包括租金的經(jīng)營本錢后還有相當(dāng)于租金50-100%的利潤), 取下限(50%)按租金180元/平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買某某廣場 營業(yè)門面計，首付8000元/平方米，那么前十年單位面積的投資的流

17、量分析如下：單位：元/平方米第1 年第2 年第3 年第4 年第5 年第6 年第7 年第8 年第9 年第10年購房支 出8000000000000按揭支 出1037103710371037103710371037103710371037物管支 出0180180180180180180180180180經(jīng)營收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié) 轉(zhuǎn)0-9037-7014-4991-2968-9451078310151247147凈流量-9037-7014-4991-2968-94510783101512471479170從上表中可以看出，按目前三角碑商

18、圈平均經(jīng)營水平的下限，在某某廣場景觀文化 MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開始穩(wěn)步贏利。第六局部關(guān)于投資風(fēng)險市場經(jīng)濟(jì)體制下，在市場中任何投資行為都會有風(fēng)險相伴。如何尋求風(fēng)險與收益之 間的平衡，如何在獲得合理的期望收益的前提下規(guī)避投資過程中的風(fēng)險，是投資前每一 位投資者所必須進(jìn)行的決策。以下重點探討和分析的局部是關(guān)于某某廣場景觀文化MALL 的投資風(fēng)險。中國經(jīng)濟(jì)在未來三至五年內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的勢頭，某某廣場景觀 文化MALL在此良好經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的大環(huán)境下，不僅有較好的收益前景，其投資的增值潛力也 是不容小視的。這主要表達(dá)在：國際經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，特別是東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)平衡渡過，

19、各地區(qū)、各國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢；中國進(jìn)入WTO（世界貿(mào)易組織）已成定局；國家實 施西部大開發(fā)的政策，位于長江上游經(jīng)濟(jì)中心的重慶帶來千載難逢的機(jī)遇；沙坪壩區(qū)區(qū) 域經(jīng)濟(jì)的獨特性和強(qiáng)勁的開展?jié)摿?；某某廣場景觀文化MALL所處沙坪壩三角碑商圈的 獨特商業(yè)機(jī)會和良好的區(qū)域優(yōu)勢；科學(xué)合理的定價體系、靈活付款形式，為投資提供較大 的增值保值空間；強(qiáng)有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險的 能力。1、國際經(jīng)濟(jì)形勢的推動當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的一個重要特征是全球經(jīng)濟(jì)一體化。這種相互依存、相互滲透、相互推 動、相互鉗制的經(jīng)濟(jì)特征打破了所有的國家經(jīng)濟(jì)成分特點，并使各國經(jīng)濟(jì)在一個更大的 平臺上相互競爭和

20、依存開展，全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮已是眾所共識。世界經(jīng)濟(jì)在美、歐、日等大國集團(tuán)的帶動下進(jìn)一步呈現(xiàn)高增長、低通脹的特征，并使 亞洲國家的經(jīng)濟(jì)增長速度比預(yù)計的更快，亞洲經(jīng)濟(jì)將提前恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。國際經(jīng)濟(jì)形勢的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)將大大刺激中國外貿(mào)出口的增長，進(jìn)而帶動中國經(jīng)濟(jì)高 速增長。國家和重慶經(jīng)濟(jì)的開展，帶動城市生活水平和城市市民的個人收水平的提高，進(jìn) 而推動重慶商業(yè)的進(jìn)一步繁榮，為某某廣場景觀文化MALL創(chuàng)造更廣闊的開展空間。2、中國加入WTO的實現(xiàn)給某某廣場景觀文化MALL帶來的開展機(jī)遇中國加WTO已成定局。它將給中國經(jīng)濟(jì)帶來前所未有的高速變革和開展機(jī)遇。這主 要表現(xiàn)在極大地刺激中國出口貿(mào)易的進(jìn)一

21、步提高，從而拉動中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展。因為 中國出口貿(mào)易占比重的是以傳統(tǒng)的紡織、機(jī)械、輕工產(chǎn)品為主的勞動密集型產(chǎn)品，勞動密 集型的產(chǎn)品進(jìn)一步獲得開展的空間，全世界均為中國統(tǒng)一的大市場。重慶作為傳統(tǒng)的工 業(yè)重鎮(zhèn)其傳統(tǒng)工業(yè)將會面臨新的開展機(jī)遇。與此同時，刺激內(nèi)需，增加出口，有利于經(jīng)濟(jì)的增長。合資企業(yè)、外資企業(yè)迅速開展, 國際勞務(wù)合作的規(guī)模會進(jìn)一步增長使中國就業(yè)的質(zhì)量、形式和體制，以及人們的就業(yè)觀 念將會發(fā)生很大的變化，由于人的素質(zhì)導(dǎo)致職業(yè)的生涯的反差將會進(jìn)一步加大，伴隨著 知識經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)全球化，傳統(tǒng)的就業(yè)形式將受到挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會將有更大的增加，城 市人口的增長為某某廣場景觀文化MALL創(chuàng)造更大的

22、消費(fèi)空間。3、國家實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略將給重慶經(jīng)濟(jì)的開展帶來前所未有的開展機(jī)遇。客觀 地講，中國政府實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略是歷史的必然。因為自古以來，中國東部沿海地區(qū) 因其所處的政治、經(jīng)濟(jì)中心地們和沿海交通、往來的便利等諸多因素，特別是中國改革開 放以來，重點開展東部沿海地區(qū)，使中國東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)比內(nèi)地中西部進(jìn)步15-20 年。但因為東部地區(qū)的開展空間有限，其開展已到達(dá)自我積累、自我開展的階段，而西部 地區(qū)卻相差甚遠(yuǎn)，長此以往，將會帶來中國地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的不平衡，進(jìn)而引發(fā)政治上的諸 多問題。中國政府適時制訂西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)政策、交通基礎(chǔ)設(shè)施、債轉(zhuǎn)股、外資 引進(jìn)政策等方面給予比東部沿海地

23、區(qū)更多的優(yōu)惠，此舉將大大刺激西部經(jīng)濟(jì)的開展，拉 動西部主要城市的經(jīng)濟(jì)增長，而經(jīng)濟(jì)增長的最直接的受益人將是該城市的市民。由經(jīng)濟(jì) 的增長會帶動市民的收入水平、消費(fèi)水平的提高，進(jìn)而為城市商業(yè)創(chuàng)造更大的開展空間。4、重慶市政府在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中將利用中央財政向西部傾斜的良好機(jī)遇，啟動107項，總投資額達(dá)2400億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，其范圍涵蓋了交通基礎(chǔ)設(shè)施，城市基 礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)林水利建設(shè)，高校國債工程，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。1999年底，中央財政已撥付重慶 市政府共10個工程達(dá)33億人民幣的第一批工程投資。如此龐大的投資額和工程實施， 將在3-5年內(nèi)，極大地改善重慶的投資環(huán)境，增強(qiáng)重慶市吸引外資的能力，加強(qiáng)

24、重慶主城 區(qū)城市功能的輻射能力，進(jìn)一步激活重慶市“大城市帶大農(nóng)村”的經(jīng)濟(jì)繁榮，加快城市 化開展進(jìn)程。使某某廣場景觀文化MALL獲得千載難逢的機(jī)會，具有更趨合理的投資空間 和獲得無限升值的潛力。5、關(guān)于沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的獨特性和強(qiáng)勁的開展?jié)摿Γ荒衬硰V場景觀文化MALL所 處沙坪壩三角碑商圈的獨特商業(yè)機(jī)會和良好的區(qū)域優(yōu)勢；某某廣場景觀文化MALL科學(xué) 合理的定價體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強(qiáng)有力的政策支持， 完善周到售后經(jīng)營服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險的能力。(詳見本報告其他局部的分析及 論述)6、某某廣場景觀文化MALL給不同階層、不同職業(yè)者提供了可行的投資機(jī)會。(1)中國是

25、經(jīng)歷比較大歷史時期計劃經(jīng)濟(jì)模式的國家，目前正處于轉(zhuǎn)型期(由計劃經(jīng) 濟(jì)大踏步邁向市場化經(jīng)濟(jì))的社會。由于歷史的原因，國內(nèi)個體投資的范圍很窄小，而且 可供個體投資的手段很落后，個體投資主體的投資意識弱、抗風(fēng)險能力小、投資籌劃能力 、經(jīng)營能力和投資主體的知識均較落后。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，城市居民90%以上認(rèn)為銀 行儲蓄是最可靠、最好的投資渠道，10%的人認(rèn)同炒股票是很好的投資手段?？梢钥隙ǎ涸?中西部地區(qū)的普通市民在觀念上遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有“投資”的真正意識。當(dāng)然，這也和投資市 場不成熟很有關(guān)系。而在國內(nèi)像上海等市場經(jīng)濟(jì)比較興旺的地區(qū)，市民投資意識已非常 成熟，投資手段也非常地靈活，投資知識和抗風(fēng)險的意識能

26、力也很強(qiáng)。(2)國內(nèi)目前不僅個體投資范圍窄，品種少而且風(fēng)險大，平安系數(shù)低。因為中國正處 于經(jīng)濟(jì)大變革時期，各種投資市場不規(guī)范，投資主體的投資知識和風(fēng)險意識弱，故投資主 體多為不理智，盲目性大，大多缺乏理性分析和機(jī)敏風(fēng)格。而中國人是一個很獨特的民族, 在中國人眼里，不動產(chǎn)的投資是最珍貴的，尤其是在城市中，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興旺，投資 首選是商業(yè)類物業(yè)，其中投資商業(yè)旺鋪是最可行、最放心的投資方式。俗話說“大富小富， 離不開商鋪”，因為投資商鋪其真實性、可靠性是絕對的，投資人看得見，摸得著，心里踏 實。同時它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。同時因為房地產(chǎn)市場的日益規(guī) 范、政府有關(guān)房地產(chǎn)法律管理

27、十分嚴(yán)格，使商業(yè)類物業(yè)可以隨時變現(xiàn)，即可以短期出租、 自營、轉(zhuǎn)讓，也可永久性委托經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營或委托專業(yè)商業(yè)公司經(jīng)營，此外，經(jīng)濟(jì)開展帶 動市場需求的上升使商業(yè)類物業(yè)不斷升值，也使其投資的回報亦很穩(wěn)定。某某廣場景觀文化MALL適合各類有投資意識并具備15萬左右投資資金的政府公務(wù) 員、職業(yè)人士、工人、農(nóng)村勞動者、教師、保險推介人、經(jīng)紀(jì)人、律師、商人、工業(yè)企業(yè)者和其 它人士、商業(yè)經(jīng)營者（買商鋪自營者）等。7、國家自1998年以來，已連續(xù)五次調(diào)低存款利率。而且為擴(kuò)大內(nèi)需，開征利息稅、推 廣實施的存款署名制給存款人以很大的投資信心打擊。同時以房地產(chǎn)為拉動內(nèi)需的突破 ，以銀行按揭的方式購買商業(yè)樓宇鼓勵個體投

28、資，而且隨著中國經(jīng)濟(jì)開展模式和西方 經(jīng)濟(jì)的日趨接軌，原來的高存款利息和高貸款利率的現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開展過程中將難以 再現(xiàn)。故目前是個體投資置業(yè)的最正確切入時機(jī)。綜上所述，國家正處于社會政治和經(jīng)濟(jì)的大變革時期，隨著中國進(jìn)入WTO,中國的經(jīng) 濟(jì)生活勢必融入全球經(jīng)濟(jì)一體化之中。也會給中國普通市民的消費(fèi)觀念、文化理念、中國 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式等等均會受到很大的沖擊，人們會更深切地感受到經(jīng)濟(jì)變革帶給自身的各 種意想不到的沖擊。在這個大變革過程中，原來非常好的產(chǎn)業(yè)會變得很脆弱，從事于這些 穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)并有非常穩(wěn)定收入的人士會處于動亂之中，同時，會造就一些新的就業(yè)機(jī)會 并產(chǎn)生一些新生貴族。總之，中國人會經(jīng)歷一個漫長的

29、、痛苦的動亂時期（估計會在30-50 年之間），在這漫長的歷史時期中，人們平常習(xí)慣的生活方式、經(jīng)濟(jì)生活來源、固化的生活 軌跡及個人的價值觀和人生觀等均會得到洗禮。這正應(yīng)證了一句名言“社會在變，你無法 阻擋因為你的力量太?。簧鐣谧?，你只能去迎合因為你實在太渺小”。因此，處于社會 大變革時期的人們，更應(yīng)該未雨酬繆，為自己也為后人留一條穩(wěn)定的退路，但一切退路最 終要經(jīng)濟(jì)來源為核心。在此，我們真誠希望某某廣場景觀文化MALL出現(xiàn)，能夠成為你投 資的首選，抓住機(jī)遇，一切為自己的未來。第七局部MALL的詮釋及延展一、MALL的由來隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長，重慶市的人民消費(fèi)能力逐步提高，整體消賽能力已經(jīng)逐步接

30、近較興旺城市的消費(fèi)水平，而且某些方面的消費(fèi)能力已經(jīng)到達(dá)甚至超過了目前國內(nèi)大型 城市的消費(fèi)水平。近幾年，在百貨業(yè)方面，除了早期本土百貨經(jīng)營者，（如重百商場、新世紀(jì)百貨等），臺 資、外資百貨亦逐步進(jìn)軍重慶市場（如伊藤洋華堂、太平洋百貨等）。至于國際知名的家樂 福、麥得隆，更是雄心萬丈地已經(jīng)在此建立自己的江山。而國外已經(jīng)經(jīng)營多年的大型購物 中心（shoppingcenter,或稱shoppingMALL）,也在重慶有眼光的投資經(jīng)營者的積極籌劃 下，進(jìn)入密鑼緊鼓的籌備階段。二、MALL的核心一”一站式消費(fèi)”現(xiàn)代商業(yè)開展的必然趨勢所謂主題商場，就是指根據(jù)人們的消費(fèi)主題而劃定的比較集中的商場經(jīng)營范圍，從

31、而使人們在這里可以實現(xiàn)“一站式消費(fèi)(OneStopShopping)。譬如，你想為未成年的子 女買個禮品，那你不必費(fèi)時間去一家家百貨店找，只需要去一越“玩具反斗城”就能如 愿以償，因為在“玩具反斗城”，一切與少年兒童有關(guān)的消費(fèi)品應(yīng)有盡有，為你提供了最 充分的選擇余地。主題商場最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場”，但國內(nèi)的商業(yè)開展到今天， 再做“專業(yè)市場”已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的重慶乃至整個中國，都已經(jīng)進(jìn)入了一個“商業(yè)聚焦” 的時代。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜商場 也在“聚焦”，想方設(shè)法通過經(jīng)營內(nèi)容的集中和經(jīng)營方式的系統(tǒng)化，讓社會公眾買相關(guān) 的東西

32、時第一時間想到某個商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點(甚至煙草專賣 點)、專業(yè)市場、主題商場，還有家樂福、山城超市之類的平價商場?？傊?，作為消費(fèi)者來說, 由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地 點、同一時間能得到最集中的選擇對象和最大范圍的選擇自由，于是，“商業(yè)聚焦”的概 念便產(chǎn)生了。商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關(guān)。毫無針對性的推廣所取得的效果是 非常有限的。市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。零售業(yè)往哪 個方向走，市場就往哪個方向走。問題是,零售業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，就是專 業(yè)化。今天，越來越多的人轉(zhuǎn)向主題購

33、物中心。所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而 在購物中心。凝聚焦點的一方又占了上風(fēng)。百貨商店 VS shoppingMALL”商場上的基本原那么是，誰的經(jīng)營焦點較集中，誰就是贏家。當(dāng)情勢對你不利時，就算 你原先的市場聲譽(yù)再卓著也無濟(jì)于事。我們的商業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了專業(yè)化時代，所以，在 百貨商店日漸式微之際，購物中心趁勢而起。這一趨勢不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在 幾年前的美國已經(jīng)是一個眾所周知的事實。美國玩具反斗城(Toys R” US)的崛起就是 典型的代表。目前，全美國玩具反斗城連鎖店多達(dá)618家，占玩具市場22%的銷售額。此外, 玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零

34、售業(yè)者。玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯拉察索CharlesLazarus)開設(shè)了一家只賣打折玩具、 規(guī)模很大的商場。換句話說，他把經(jīng)營焦點凝聚在玩具上。不同凡響的做法出奇制勝！玩 具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品, 也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機(jī)和活力的專業(yè)市場。在這里，我們推崇的是一種目前重慶市全新的消費(fèi)新觀念 shoppingMALL” 一 站式消費(fèi)(OneStopShopping)。三、某某廣場“景觀文化MALL”的開發(fā)構(gòu)想如前所述，市場精細(xì)化、專業(yè)化已是國際走向。與此同時，我們也看到問題出現(xiàn)一一 這些專業(yè)市場并未集中于同一

35、區(qū)域，消費(fèi)者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時間、精力和金錢的 大量浪費(fèi)。那么，我們能否成立一個工程，將零星分散型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費(fèi) 。把這些不同類型的專業(yè)市場集合在同一大市場中，在越來越快的生活節(jié)奏中免去消費(fèi) 者的無謂損失？讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些一一不僅僅只滿足消費(fèi)者購物的需求，設(shè)身處 地地想一下，在購物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂的松弛?例如餐飲娛樂 等場所的設(shè)置。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進(jìn)購物場所的 銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。在前面的市調(diào)局部中已印證 了這一想法的可行性。于此，城中之城，即微縮購物中心的概念已初步形成。如

36、果工程本身是好的，那么我們要考慮的是，消費(fèi)者的素質(zhì)是否合適？區(qū)域消費(fèi)接受 度在哪一水平線上？消費(fèi)重點在什么方面？工程本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂 以吸引投資和消費(fèi)？能否以區(qū)域消費(fèi)帶動城市整體消費(fèi)？作為重慶的二級中心，沙區(qū)的地 段優(yōu)勢人所皆知。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對穩(wěn)固較高，其消費(fèi)能力亦毋庸 置言。尤為重要的一點是，沙區(qū)政府微縮某某景觀的建設(shè)為商業(yè)物業(yè)的設(shè)置提供了一個 全新的模式，同時因沙區(qū)文化消費(fèi)市場的供給嚴(yán)重缺乏，遠(yuǎn)未飽和的市場潛量等待引發(fā)。 加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費(fèi)能力，吸引了大量其他社區(qū)消費(fèi)者的前來。綜上所 述，“某某廣場” 一一真正意義的“景觀文化MALL”已然

37、呼之欲出。商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等，是目前 沙坪壩區(qū)的消賽集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是經(jīng)過近幾年的高速開展，其在重慶市中 心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。某某廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理 位置具有重要的商業(yè)口岸價值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的城市廣場連為一 體，同時與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場所串連形成體系，從而 形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大城市中心的步行商業(yè)系統(tǒng)。某某廣場景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)?？芭c北京 王府井大街、上海南京路、廣州中山路相

38、比美，該區(qū)域獨有的景觀文化商業(yè)價值使其具有 極強(qiáng)的影響性、顯著性和輻射力，也使某某廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè) 口岸價值。2、交通條件某某廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心,道路系統(tǒng)興旺，是沙 坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。此外，火車北站作 為客運(yùn)站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達(dá)度極高。尤其是某某廣場景觀文 化MALL位于環(huán)繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通 系統(tǒng)每天的汽車通達(dá)次數(shù)極高，據(jù)定點統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示渝韜路的汽車通行量在每小時至萬 輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次，而且道路與

39、步行街的多方位聯(lián)接，更 增加了三角碑商圈接納及輻射能力，所以對于某某廣場景觀文化MALL而言，三角碑地段 便捷的交通條件也為工程的輻射力及影響力創(chuàng)造了有利條件。3、配套條件城市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件，它是城市不可少的 物質(zhì)基礎(chǔ)。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)，三角碑地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，尤其是這 幾年三角碑商貿(mào)區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件得到較大改善，周邊環(huán)形道路網(wǎng)的建設(shè)，城市廣 場如商業(yè)文化廣場、歷史文化名人廣場、綠色廣場的建成，雙巷子步行街的建成完成及新 建的銀貿(mào)大廈、華宇廣場、融信大廈的都使三角碑商圈的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平到達(dá)了 全新的高度，為其成為現(xiàn)代化的城市商貿(mào)

40、中心提供有利的基礎(chǔ)支持，也為某某廣場景觀 文化MALL的建設(shè)提供強(qiáng)有力的支撐。4、人氣方面人是城市中的主導(dǎo)者，也是最活躍的因素，作為城市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的人 口密度越高，消費(fèi)力及消費(fèi)總量越大，同時輻射及影響力越大。一、管理機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)第八局部管理模式二、經(jīng)營方式及細(xì)那么三、經(jīng)營管理章程1、管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立由業(yè)主委員會匯同開展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務(wù)部門聯(lián)合成立經(jīng)營管理委員會, 做為某某廣場的最高經(jīng)營管理機(jī)關(guān)，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴 及合作方式(管理或顧問)，對某某廣場營業(yè)用房實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，確保商場的有序競 爭和可持續(xù)開展。同時由政府出面，為盤活商場商城經(jīng)營氣氛

41、，同工商、稅務(wù)等職能部門 協(xié)商，為經(jīng)營者在商場開張頭三年內(nèi)獲得相應(yīng)稅收減免等優(yōu)惠措施，吸引商場經(jīng)濟(jì)流的 正常開展。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經(jīng)營管理委員會所做出的決議需通過人和、資 和雙重才能生效，切實保護(hù)中、小投資者的權(quán)益。2、某某廣場招商辦公室的成立(1)基于某某廣場投資者比例較大的特點，為保證投資者投資收益最大化，某某廣場 經(jīng)營管理委員會特設(shè)工程招商辦公室，匯同業(yè)主、物管公司、商業(yè)管理公司協(xié)調(diào)，對商鋪 實行統(tǒng)一招商租賃，確保業(yè)主收益不低于8%及商場經(jīng)營的統(tǒng)一性。(2)工程招商部職能直接向經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)，以保障業(yè)主投資收益為目的同時符合商城的統(tǒng)一經(jīng)營 規(guī)劃的原那么對外招租；同政府職能

42、機(jī)關(guān)協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動商城商氣提供政策基礎(chǔ)；根據(jù)商城經(jīng)營主題，展開定向招商，確保商城的可持續(xù)開展。3、商業(yè)管理公司職能設(shè)置本商城引進(jìn)的商業(yè)管理公司屬專業(yè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營公司。實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制, 統(tǒng)籌安排商城經(jīng)營活動，同時總經(jīng)理向經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)，其下屬三位副總經(jīng)理分管 商城推廣包裝、經(jīng)營業(yè)務(wù)管理、后勤管理。共分設(shè)9個部門，其具體工作如下。宣傳企劃部負(fù)責(zé)對商城整體形象的包裝推廣計劃及廣告執(zhí)行；為商家提供產(chǎn)品推薦服務(wù)，如產(chǎn)品展示會、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)場地、時 間的安排問題；負(fù)責(zé)為商家的產(chǎn)品作促銷企劃方案，并協(xié)調(diào)美工部參于制作并審核。美工部負(fù)責(zé)商城形象推廣活動的POP

43、、美工字、招貼畫的制作；負(fù)責(zé)企劃部產(chǎn)品推薦、企劃方案中的推廣包裝制作工作，包括美工字、POP招畫、燈箱、花車、貨柜包裝等。促銷執(zhí)行部負(fù)責(zé)對商城促銷活動、產(chǎn)品促銷活動的費(fèi)用核算、組織安排及執(zhí)行；對促銷活動產(chǎn)生的效益進(jìn)行統(tǒng)計、評估、調(diào)整修正。經(jīng)營片區(qū)管理部按照商城經(jīng)營業(yè)態(tài)范圍的劃分，同進(jìn)駐商家協(xié)商其經(jīng)營范疇；同企劃部協(xié)調(diào)片區(qū)鋪面的裝修風(fēng)格；對商家經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行考評；對營業(yè)員禮儀、服務(wù)、著裝進(jìn)行管理；組織安排片區(qū)物流組織；統(tǒng)一協(xié)調(diào)片區(qū)貨柜POP、招貼畫的擺放位置；負(fù)責(zé)商城的日常管理；負(fù)責(zé)與業(yè)主、經(jīng)營管理委員會、物管公司協(xié)商制定商城經(jīng)營管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)進(jìn)駐商城商家貨品的采樣鑒定，并接合商城經(jīng)營商品

44、的定位標(biāo)準(zhǔn)選擇貨物品牌 O財務(wù)部負(fù)責(zé)商城統(tǒng)一的財務(wù)收支及管理；負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的財務(wù)管理；同工程招商部協(xié)調(diào)管理鋪面租賃、收支費(fèi)用辦公室負(fù)責(zé)商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務(wù)工作；負(fù)責(zé)與招商部，經(jīng)營管理委員會及業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作。培訓(xùn)部為經(jīng)營者代招營業(yè)人員并加以培訓(xùn)I。包括（禮儀、銷售技巧、財務(wù)收銀、著裝等）；定期培訓(xùn)商城管理人員;制定人員培訓(xùn)計劃內(nèi)容。4、物管公司的設(shè)置(1)物管公司的組織架構(gòu)辦公室2人辦公室2人部務(wù)等，耳總經(jīng)理1人立口 安 保立口修隹會計一人出納一人崗位2人巡邏崗位3人固定崗位8人崗位5人日常維修工1人機(jī)電維修工2人共計崗位10個，人數(shù)26人(2)部門職責(zé)維修部:負(fù)責(zé)商城公共設(shè)施的維護(hù)保

45、養(yǎng)及店鋪水電的維修；保潔部:負(fù)責(zé)商城公共通道的日常清潔并為店鋪提供清運(yùn)垃圾服務(wù)；保安部:負(fù)責(zé)商城的日常保衛(wèi)及巡邏工作；事務(wù)部:負(fù)責(zé)處理客戶投訴，并根據(jù)客戶反映情況對物管方案進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；財務(wù)部：向經(jīng)營管理委員會報請物業(yè)管理費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并管理物業(yè)公司的日常財 務(wù)費(fèi)用，同時受經(jīng)營委員會委托代管設(shè)備設(shè)施大修基金；辦公室:處理物業(yè)管理公司的日常事物。(3)服務(wù)工程行政支持系統(tǒng)分送留物、包裹、報紙、信件、 、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉(zhuǎn)交等服務(wù)；辦公室、會場出租；商務(wù)中心將為經(jīng)營者提供代收、代發(fā)email業(yè)務(wù)；通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)，我們將為經(jīng)營者提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。后勤支持系統(tǒng)為經(jīng)營者提供物流

46、運(yùn)輸服務(wù)；為經(jīng)營者提供定餐送餐服務(wù)；為商家提供搬運(yùn)服務(wù)；為商家提供代辦托運(yùn)服務(wù)。物業(yè)管理支持系統(tǒng)商家將垃圾裝好放置于指定地點，每天將定時上門收取垃圾；為商城提供失物招領(lǐng)服務(wù)；公共地面清洗；為商家提供花木出租，維護(hù)服務(wù)；日常水電維修；店鋪維修服務(wù)；店鋪裝飾、裝修服務(wù)；投訴受理；顧客物品托管；保安服務(wù)經(jīng)營支持系統(tǒng)組織成立業(yè)主及經(jīng)營者俱樂部，定期邀請經(jīng)濟(jì)專家進(jìn)行講座或開展聯(lián)誼會。一來可 以加強(qiáng)業(yè)主、經(jīng)營者的溝通，二來可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)信息的交流，再有就是可以使業(yè)主、經(jīng)營 者了解到全新的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式，提升自身素質(zhì)。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)實力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均 收入水平及消費(fèi)能力已

47、位列重慶第一位，同時沙坪壩區(qū)67.5萬的總?cè)丝谥腥种?上聚集在以三角碑商貿(mào)圈為中心的東部區(qū)域，其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為 主。據(jù)國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計資料，學(xué)生群體是目前消費(fèi)能力最強(qiáng)的群體。目前三角碑 商圈每天近50萬的人流量中，學(xué)生占有很大比重，該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單 位帶來無限商機(jī)。某某廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點位置，其吸引三角碑人流的 能力和輻射力極強(qiáng)。尤其是隨著工程建成后三角碑商圈范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，到于商圈內(nèi) 的人流量將比目前提高2-3倍,得天獨厚的地理位置使某某廣場景觀文化MALL將成為最 聚人氣的中心商業(yè)單位。二、政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境評估1、宏

48、觀方面中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五”后期 通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年計劃一一國民經(jīng)濟(jì)“十五”計劃中將實施西部大開 發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市提供了前所未有的開展機(jī) 遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、某 某移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)和社會開展取得顯著成 就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9. 4%,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增 長8. 8%,地方預(yù)算內(nèi)財政收入年均增長17. 7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，三次產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)由1995年的25. 9:

49、42. 3:31. 8調(diào)整為2000年的17. 8：41. 3：40. 9,城鎮(zhèn)化水平提高到 21. 7%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市 形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7. 4%,到達(dá) 6276 元。重慶市“十五”計劃綱要說明，“十五”期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會開展的總體目標(biāo)是以 實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會開展的全局，加速推進(jìn)市場化、信息化、工業(yè)化、城 鎮(zhèn)化，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康開展和社會全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長江上 游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟(jì)增 長速

50、度高于全國平均水平，開展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn) 2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 年均增長8.6%,城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務(wù) 性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。從重慶市經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo)的制訂可以看出，某某廣場景觀文化MALL的建設(shè)及投入使 用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2、區(qū)域方面沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū)，擁有一大批在西南乃至全國知名的高等學(xué) 府，“九五”期

51、間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢，狠抓科技興區(qū)的工作，國民經(jīng)濟(jì)和社會效益得 到長足的開展。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元， 區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上，區(qū)屬經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)比重上 升，提高了 7.2%；同時企業(yè)改革進(jìn)一步深化，公有制企業(yè)改制面到達(dá)90%以上；城區(qū)居民、 年均可支配收入分別到達(dá)6500元。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，完成了 214平方米的新區(qū)開發(fā)和 舊城改造，為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎(chǔ)。沙區(qū)“十五”計劃綱要說明，沙區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實力保持在主城區(qū)前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值 年均增長10%,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8. 5虬全區(qū)財政總收入年均增長10%

52、,全社會 固定資產(chǎn)投資年均增長15%,社會消費(fèi)品零售總額年均增長13虬城鎮(zhèn)居民年均可支配收 入每年增長400元。同時在“十五”計劃的主要任務(wù)中進(jìn)一步將三角碑中心商貿(mào)圈開展 成為重慶市的第二商貿(mào)中心，并將錦繡某某廣場工程列為“十五”計劃的六大工程之一, 做為錦繡某某廣場工程的組成局部的“某某廣場景觀文化MALL”擁有無可比較的政治 經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢。三、商業(yè)環(huán)境評估1、商業(yè)聚集效益和繁華度在一個城市中心區(qū)里正常聚集了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，由于商 務(wù)繁多，服務(wù)工程齊全，社會需求的物品幾乎應(yīng)有盡有，可供選擇的余地很大，因而具有 很大的吸引力。當(dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的開展已趨向多元化、立體化，商

53、業(yè)服務(wù)中心的吸引力 主要取決于聚集規(guī)模和級別，聚集規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級別越高，對顧客吸引力 越強(qiáng)，相對應(yīng)的繁華度也越高。現(xiàn)代人的消費(fèi)觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、欣賞等“一站 式”服務(wù)需求，而不是單一的購某一種商品到某一地消費(fèi)。某某廣場景觀文化MALL正是滿足了人們的消費(fèi)心理，把人的不同需求的各項商業(yè) 服務(wù)結(jié)合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中 心商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。同時某某 廣場景觀文化MALL面對區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群，進(jìn)行了針對性的商業(yè)規(guī) 劃，所以某某廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)

54、聚集和繁華度。2、特色獨具的文化商業(yè)設(shè)計理念：(1)核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力(聚集人氣)。同時核 心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧 客都能夠先經(jīng)過其他商店。假設(shè)有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開設(shè)置在 商場的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。根據(jù)某某廣場的實際 情況，在確定在三角碑附近引進(jìn)開放式書城作為核心店，同時設(shè)置餐飲娛樂區(qū)，以保證整 個商場的便利性和流暢性，更能為商城創(chuàng)造出更大的價值空間。(2)區(qū)域劃分A.配組合原那么針對主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧椴痪窒藿?/p>

55、后經(jīng)營的安排，因此 “景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營種類劃分得太細(xì)。為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū) 域劃分采用了搭配組合原那么。搭配原那么一一不同個性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線 內(nèi)，以便顧客的比較購買。組合原那么一一同一主題與同一對象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客 逛街的樂趣。B.遵循上述原那么，“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書城、文化名都、時尚長廊、休閑廣 場、名品名店五個大的區(qū)域，以滿足消費(fèi)者不同的需求。(3)店鋪空間店鋪空間的大小，影響到日后經(jīng)營者的銷售空間?；旧?，某某廣場的店數(shù)必須越多 越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇

56、。根據(jù)現(xiàn)在某某廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米 之間，開間在3. 9m15m之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。(4)通道與廣場的規(guī)劃通道的主要功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。從某某廣場目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用，其面寬均在2. 4m 以上，其中中心主通道到達(dá)4. 8m以上。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地方，都留出 一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場后，很容易 再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。事實上，廣場對于“景觀文化MALL”而言，有其固有的 重要性。前面我們曾經(jīng)提及購物中心是人與人

57、之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場, 那么交流的活動將會受到嚴(yán)重的限制。廣場利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計手法來 增加它的魅力，吸引消費(fèi)者，同時廣場上設(shè)有休憩座椅并留有活動空間，作為商業(yè)公園促 銷的重要場所。有人說：“廣場就有如MALL的面孔?！笔聦嵣?，廣場正應(yīng)該是“某某廣場 景觀文化MALL”經(jīng)營差異化的重要手段之一。(5)后勤空間規(guī)劃垃圾處理場現(xiàn)行國外MALL的垃圾處理方式，大都是預(yù)先集中到一個地方,待壓縮處理后再行運(yùn) 走。同時，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以防止惡臭 的發(fā)生。因此在某某廣場的垃圾處理場中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。一般垃圾處理場皆就 近設(shè)

58、置于貨運(yùn)裝卸場旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運(yùn)走。但由于某某廣場的面積廣 大，隨時清運(yùn)的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時垃圾集中地，再統(tǒng)一運(yùn)至處理場。(6)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃A.社區(qū)活動廣場某某廣場，實際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動中心的角色。它的經(jīng)營與社區(qū)的開展 兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動廣場便成為其中一項不可或缺的媒介。除了出借給社 區(qū)舉辦各種集會以外，購物中心也可以利用下沉式廣場作種種藝術(shù)文化活動、社會公關(guān) 活動或商品促銷活動，基本上某某廣場是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。B.其他的生活服務(wù)設(shè)施既然某某廣場要成為居民經(jīng)常出入的場所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的 服務(wù)，如銀行、診所等；當(dāng)然也有美容美發(fā)中

59、心、網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等 等。第三局部工程特色分析將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”計 劃期間的主要經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo)之一，錦繡某某廣場的開發(fā)建設(shè)作為“十五”計劃的六大重 點工程之一，對推動沙區(qū)經(jīng)濟(jì)開展、改變城市面貌、早日實現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。作為錦 繡某某廣場重要組成局部的某某廣場景觀文化MALL的建設(shè)，具有以下幾個顯著特色：1、唯一性一依托濃縮長江某某自然人文景觀錦繡某某廣場，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定 位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式, 在國內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無論從工程的立意、理念及規(guī)劃方面，在

60、全中國獨樹一 幟，具有唯一性，充分表達(dá)了沙區(qū)政府的超前開展意識以及將重慶建成國際大都市的氣 魄，為工程的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢。2、綜合性一一作為景觀、文化、商業(yè)一體化的城市中心商業(yè)建筑體，通過表現(xiàn)某某流 域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)某某工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價值，以景觀 為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有 機(jī)結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)橫（其他城市廣場）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂、休閑 、購物巧妙融合，營造全新休閑消費(fèi)文化，充分表達(dá)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點，成為 “重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。3、前瞻性以MALL作為主要商