調(diào)研報(bào)告：關(guān)于加快大城市青年人才公寓建設(shè)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及對(duì)策建議

1、調(diào)研報(bào)告：關(guān)于加快大城市青年人才公寓建設(shè)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及對(duì)策建議背景情況人才是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的第一資源、第一動(dòng)力、第一基礎(chǔ)，人才聚則產(chǎn)業(yè)興。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國(guó)科技、產(chǎn)業(yè)、教育人才主要集聚地的北上廣等一線城市，人口、土地、成本等資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展遇到了困難，人才住房問(wèn)題已成為近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要主題之一。購(gòu)房難已成為嚴(yán)重阻礙應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生、碩士生等未來(lái)科技力量在上海創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主導(dǎo)因素。上海要當(dāng)好新時(shí)代全國(guó)改革開(kāi)放排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者，加快建設(shè)“五個(gè)中心”，建設(shè)卓越的全球城市和具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的戰(zhàn)略高度，迫切需要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，需要加快面向上海未來(lái)的青

2、年人才公寓建設(shè)。問(wèn)題及分析相較于龐大的租賃需求，以及指定的高標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)人才外，政府提供的青年人才公寓數(shù)量仍相對(duì)有限，且在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題。具體歸納為：1、土地及公租房實(shí)物資源存在區(qū)域性短缺，對(duì)初創(chuàng)人才和初創(chuàng)企業(yè)的吸引力正慢慢弱化基于上海土地“寸土寸金”的屬性，公租房源籌措難度大，收購(gòu)房源也較為零散不利于后續(xù)管理，黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)普遍房源稀缺，而采取調(diào)整土地性質(zhì)方式建設(shè)青年人才公寓，會(huì)導(dǎo)致成本壓力上升。如，張江天之驕子項(xiàng)目采取了存量補(bǔ)地價(jià)的方式，將集團(tuán)自有的工業(yè)用地調(diào)整為住宅和商辦，建設(shè)酒店式公寓的模式，相應(yīng)增加了一定的成本。另一方面，由于各區(qū)實(shí)行自行管理，引進(jìn)人才只能租住

3、企事業(yè)單位所在區(qū)的青年人才公寓，跨區(qū)域租用青年人才公寓存在壁壘，抑制了個(gè)性化的選擇需求，以及資源的有效利用。2、缺乏不同區(qū)域分類指導(dǎo)的實(shí)操措施，住房補(bǔ)貼政策落地存在信息不對(duì)稱受土地和房源的影響，各區(qū)青年人才公寓入住和享受補(bǔ)貼的門(mén)檻普遍較高，缺乏結(jié)合上海實(shí)際，不同區(qū)域不同形式解決青年人才居住問(wèn)題的有效措施和機(jī)制安排。政策惠及面主要集中于全球頂尖科學(xué)家、高級(jí)專家和領(lǐng)軍型人才等已經(jīng)功成名就的高端人才，或者區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)單位指定的專業(yè)人才，而多數(shù)正處于事業(yè)發(fā)展上升階段的青年后備人才申請(qǐng)等候期較長(zhǎng)，部分區(qū)制定出臺(tái)的青年人才安居工程政策落實(shí)渠道不通暢，導(dǎo)致補(bǔ)貼政策“靴子不落地”。3、市場(chǎng)主體參與建設(shè)的

4、機(jī)制尚未完善，國(guó)資平臺(tái)受考核約束動(dòng)力不足目前，本市吸納市場(chǎng)主體參與的方案尚未出臺(tái)，相關(guān)鼓勵(lì)政策不完善，路徑不清晰，缺乏牽頭負(fù)責(zé)的部門(mén)和管理標(biāo)準(zhǔn)，具體操作時(shí)往往面臨消防安全、房屋性質(zhì)等問(wèn)題，影響了市場(chǎng)主體參與的積極性。按照現(xiàn)有的模式，青年人才公寓盈利回報(bào)周期較長(zhǎng)，國(guó)企要參與青年人才公寓建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，考核壓力令其望而卻步。4、供后管理和房源循環(huán)使用效率有待提高，對(duì)“退出難”等問(wèn)題制約手段不多從國(guó)家到地方層面關(guān)于公租房的相關(guān)法律規(guī)定和政府規(guī)章都沒(méi)有出臺(tái)，現(xiàn)行青年人才公寓的管理還在探索和完善之中，從實(shí)際操作看，還存在諸多的問(wèn)題。青年人才公寓有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，同樣，為了保證政策的公平性，退出機(jī)制也亟需規(guī)范

5、化。據(jù)有的運(yùn)營(yíng)公司反映，居住青年人才公寓長(zhǎng)達(dá)5年以上的申請(qǐng)者亦存在，缺乏有效的約束手段。有些地段較好的人才公寓，原有住戶拒絕搬出，使得資源利用停滯。此外，一些企事業(yè)單位自建單位租賃房的分配和管理制度不健全，出現(xiàn)超長(zhǎng)期租賃“以租代售”、租金過(guò)低等問(wèn)題，有的甚至演變?yōu)椤案＠俊薄?、老公房”的形態(tài)。建議青年人才公寓等公租房作為住房租賃市場(chǎng)的補(bǔ)充，是引導(dǎo)、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)有序發(fā)展，加快青年安居工程建設(shè)的覆蓋面，解決青年人才階段性住房困難的重要渠道，也是上海實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活的重要保障。上海必須有引才聚才的強(qiáng)烈危機(jī)感和緊迫感，加強(qiáng)深入調(diào)查研究，制定和出臺(tái)含金量高、精準(zhǔn)性強(qiáng)、惠及面廣和支持力度

6、大的青年人才公寓建設(shè)的政策措施，加速形成政策疊加效應(yīng)和要素集聚效應(yīng)，為更多青年人才的聰明才智在上海得以充分發(fā)揮提供更廣闊的天地。1、加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，制定落實(shí)分類指導(dǎo)的綜合性保障政策建議學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外主要城市租賃住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)全市青年人才安居工程的總體框架設(shè)計(jì)，圍繞點(diǎn)面結(jié)合、貨幣為主、盤(pán)活存量等核心要素，形成“市區(qū)聯(lián)動(dòng)、重點(diǎn)聚焦、分類指導(dǎo)、多措并舉”的政策體系。市級(jí)層面重點(diǎn)保障高峰人才及其團(tuán)隊(duì)，包括聚焦科技前沿和重大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的頂尖科學(xué)家、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才等，可采用“項(xiàng)目+人才+保障”的方式，給予市級(jí)租賃房減免租金、一次性購(gòu)房補(bǔ)貼或月租補(bǔ)貼，以及公積金貸款方面的優(yōu)惠政策。區(qū)級(jí)層面從

7、普惠角度出發(fā)，多渠道探索青年人才安居工程發(fā)展模式，加大重點(diǎn)企事業(yè)單位租賃房的配套數(shù)量，鼓勵(lì)國(guó)資平臺(tái)參與青年人才公寓建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等。另外，引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位落實(shí)補(bǔ)充住房公積金，研究出臺(tái)規(guī)范和加快代理租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件。2、推動(dòng)盤(pán)活存量，試點(diǎn)推進(jìn)相關(guān)園區(qū)用地變更的突破建議針對(duì)上海后備土地資源稀缺的現(xiàn)狀，加強(qiáng)全市青年安居工程用地存量更新的研究，圍繞城市功能變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之需，重點(diǎn)鼓勵(lì)各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)以“整體統(tǒng)籌、因地制宜、深挖存量”為原則，推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展。在嚴(yán)格遵循國(guó)家和地方土地規(guī)范的前提下，由本市相關(guān)職能部門(mén)牽頭對(duì)部分104、195地塊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地改性進(jìn)行試點(diǎn)探索，允許其調(diào)整用地性質(zhì)，

8、及對(duì)閑置的非居住建筑進(jìn)行功能置換，擴(kuò)大青年人才公寓房源供給，構(gòu)建集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)服務(wù)、眾創(chuàng)空間、生活配套等產(chǎn)業(yè)與商住渾然一體的產(chǎn)業(yè)人才社區(qū)新模式。盡快研究制定相關(guān)鼓勵(lì)政策，推進(jìn)房源比較緊缺的中心城區(qū)與鄰近的有條件的區(qū)域結(jié)對(duì)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域共建和租用青年人才公寓，解決部分中心城區(qū)的青年人才住房需求。3、創(chuàng)新動(dòng)力機(jī)制，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)參與青年人才公寓建設(shè)建議市相關(guān)部門(mén)圍繞上海實(shí)施人才高峰工程，打造國(guó)際化人才集聚新高地的要求，突破思想觀念和體制性障礙，研究在考核機(jī)制、稅收優(yōu)惠、事業(yè)單位自建方面的政策創(chuàng)新，鼓勵(lì)更多的國(guó)資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)參與青年安居工程建設(shè)。重點(diǎn)支持國(guó)有企業(yè)作為投建和經(jīng)營(yíng)的主體，將該類營(yíng)收不納入績(jī)效考核目標(biāo)，在收益權(quán)保障上予以“松綁”。同時(shí)，在房產(chǎn)稅、企業(yè)增值稅和所得稅方面適當(dāng)予以減免，減少其投資運(yùn)營(yíng)青年人