城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250018 城市更新是城市結(jié)構(gòu)、功能體系及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí) 4 HYPERLINK l _TOC_250017 城市要繼續(xù)發(fā)展進(jìn)化，城市更新是必由之路 5 HYPERLINK l _TOC_250016 城市化即將步入緩慢發(fā)展階段，增量擴(kuò)張模式漸行漸遠(yuǎn) 5 HYPERLINK l _TOC_250015 城市更新助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，引領(lǐng)城市發(fā)展進(jìn)化 5 HYPERLINK l _TOC_250014 城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張，通過城市更新盤活存量土地成為必由之路 7 HYPERLINK l _TOC_250013 大城市住房供應(yīng)緊缺且存量住房品質(zhì)不高，通過城市

2、更新改善住房供給成為大勢所趨 8 HYPERLINK l _TOC_250012 政策不斷深入與推進(jìn)，城市更新有望迎來加速發(fā)展 10 HYPERLINK l _TOC_250011 城市更新是灣區(qū)房企的必爭之地 12 HYPERLINK l _TOC_250010 房企為何要參與灣區(qū)城市更新 12 HYPERLINK l _TOC_250009 灣區(qū)城市更新政策推進(jìn)最快、發(fā)展空間大 12 HYPERLINK l _TOC_250008 城市更新是灣區(qū)房企補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要手段 13 HYPERLINK l _TOC_250007 灣區(qū)城市更新項(xiàng)目盈利空間大 14 HYPERLINK l _TOC_

3、250006 房企如何參與灣區(qū)城市更新 15 HYPERLINK l _TOC_250005 部分改造與全面重建主要模式，方興未艾 15 HYPERLINK l _TOC_250004 綜合整治非主要模式，尚待探索 16 HYPERLINK l _TOC_250003 部分房企參與城市更新的概況 16 HYPERLINK l _TOC_250002 佳兆業(yè)集團(tuán)城市更新業(yè)務(wù)儲(chǔ)備規(guī)模遙遙領(lǐng)先 16 HYPERLINK l _TOC_250001 房企正加大城市更新轉(zhuǎn)化的規(guī)模，加快推進(jìn)速度 17 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 18插圖目錄圖 1： 全球主要發(fā)達(dá)國家城市化率

4、（ %） 5圖 2： 三大城市群常住人口城鎮(zhèn)化率(%) 5圖 3： 部分重點(diǎn)城市 2019 年第三產(chǎn)業(yè)占比 7圖 4： 適齡勞動(dòng)人口減少情況 7圖 5： 國有建設(shè)用地供應(yīng)面積（平方千米） 7圖 6： 一線城市國有建設(shè)用地供應(yīng)面積(平方千米) 8圖 7： 一線城市常住人口（萬人） 8圖 8： 一線城市新房成交面積（萬平） 9圖 9： 一線城市二手房成交面積與新房成交面積之比 9圖 10： 深圳市商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)（萬平） 9圖 11： 保障性住房和人才住房用地計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)（萬平） 9圖 12： 佳兆業(yè)集團(tuán) 2020H1 土儲(chǔ)內(nèi)舊改項(xiàng)目地價(jià)（元/平方米） 14圖 13： 佳兆業(yè)集團(tuán) 2020

5、H1 主要在售舊改項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米） 14表格目錄DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告P3房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地表 1： 棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造和“三舊”改造的區(qū)別 4表 2： 城市更新的三種類型 5表 3： 深圳市 2016-2020 各類住房新增安排籌建結(jié)構(gòu)表 10表 4： 中央關(guān)于老舊小區(qū)改造/城市更新的相關(guān)政策 10表 5： “三舊”改造任務(wù)分配情況表（ 2019-2021 年） 13表 6： 中國奧園部分城市更新成功案例盈利能力 15表 7： 參與城市更新較多的部分房企舊改業(yè)務(wù)情況對(duì)比 17表 8： 部分房企 2019 年以來披

6、露的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化情況和未來計(jì)劃 18P4東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地DONGXING SECURITIES城市更新是城市結(jié)構(gòu)、功能體系及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。城市更新不是簡單的拆建，其核心是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)與城市的發(fā)展進(jìn)化。狹義上，可以將我國的城市更新稱為“三舊”（舊城、舊村、舊廠）改造。但就廣義而言，城市更新的內(nèi)涵其實(shí)已經(jīng)擴(kuò)展到城市結(jié)構(gòu)、功能體系及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新和升級(jí)等多方面的內(nèi)容，我國的棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造和“三舊”改造等廣義上都屬于城市更新的范疇。表1：棚戶區(qū)改造、老舊

7、小區(qū)改造和“三舊”改造的區(qū)別棚戶區(qū)改造老舊小區(qū)改造“三舊”改造改造目的解決一大批困難家庭住房與社會(huì)發(fā)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決老舊小區(qū)管廣東省特有的改造模式，最初展不適應(yīng)等問題線林立、外立面老舊、電梯缺乏、配套不是為了推進(jìn)節(jié)約集約用地完善等問題。改造范圍棚戶區(qū)改造（城市棚戶區(qū)、國有工城市、線程（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于 2000 以前、舊城、舊村、舊廠改造礦棚戶區(qū)、華僑農(nóng)場危房改造、國公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民有林區(qū)棚戶區(qū)改造等）改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（已納入棚改計(jì)劃的和以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇）改造方式原地改造/原地拆除異地置換/拆除原地改造原地改造后貨幣化補(bǔ)貼

8、運(yùn)作模式行政主導(dǎo)、市場運(yùn)作（保本微利原按“誰受益、誰出資”的原則，業(yè)主主體、政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參則）/政府實(shí)施，企業(yè)配合社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府制定并公示，不具有可協(xié)商不涉及拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與性。(深圳：套內(nèi)建筑面積 1:1 或建業(yè)主協(xié)商，并簽訂搬遷安置補(bǔ)筑面積不超過 1:1.2 的比例執(zhí)行，償協(xié)議予以約定允許增購不超過 10 的建筑面積）強(qiáng)制性可通過行政征收、行政處罰程序等不強(qiáng)制遵循自愿原則強(qiáng)制執(zhí)行配建要求除滿足拆遷安置需要外，其余住房不涉及拆遷安置與配建按規(guī)定比例配建，無全部配建均配建人才住房和保障性住房保障房要求，可建商品房資料來源：廣東省人民政府

9、關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見、關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知、廣州市關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見、深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（ 試行）、任何的城市更新措施都會(huì)與特定的城市空間規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、社區(qū)組織等相關(guān)聯(lián)，不同的城市更新項(xiàng)目會(huì)存在較大的差異，國內(nèi)各個(gè)城市對(duì)于城市更新類型的劃分也有一定的區(qū)別。雖然各城市的分類有所不同，但實(shí)質(zhì)是類似的，根據(jù)改造程度的不同，歸納起來可以分為全面重建，部分改造與綜合整治三種類型。DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告P5房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地表2：城市更新的三種類型全面重建部分改造綜合整治

10、改造程度根據(jù)新的城市規(guī)劃需求，將原對(duì)部分建筑予以更新改造，改變不改變建筑物主體結(jié)構(gòu)和使用功能，通址上的建筑物整體拆除后重新或者部分改變建筑物的使用功過外立面修飾、內(nèi)部裝修、基礎(chǔ)設(shè)施完建設(shè)，以滿足城市發(fā)展的需要能，主要運(yùn)用于產(chǎn)業(yè)升級(jí)地塊善等方式來完成更新產(chǎn)權(quán)、土地權(quán)土地所有權(quán)、使用權(quán)主體可能屬是否變化發(fā)生變更，土地用途可能發(fā)生土地使用權(quán)主體不改變，土地用途可能發(fā)生變化。不改變產(chǎn)權(quán)歸屬變化資料來源： 城市要繼續(xù)發(fā)展進(jìn)化，城市更新是必由之路城市化即將步入緩慢發(fā)展階段，增量擴(kuò)張模式漸行漸遠(yuǎn)從海外經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)規(guī)劃來看，我國的城市化已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的尾部階段。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，城市化率的 提升一般分為三個(gè)階

11、段：城市化率在 30%以下時(shí)處于緩慢成長階段，城市化率在 20%-70%之間處于快速發(fā) 展階段，城市化率超過70%后進(jìn)入成熟期的緩慢發(fā)展階段。2019 年末，我國的常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到了60.6%。根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030 年)，預(yù)計(jì)到 2030 年我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 70%， 預(yù)計(jì) 2020-2030 年每年城鎮(zhèn)化率的提升大約在 0.85%的水平，顯著低于過去十年年均約 1.27%的提升速度。三大都市圈的城市化進(jìn)程都已經(jīng)進(jìn)入了緩慢發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化對(duì)城市建設(shè)增量的推動(dòng)效果將大幅降低。盡管從全國來看，城鎮(zhèn)化率剛剛達(dá)到 60%，但發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到 70

12、%-80%甚至超過了 80%。根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，珠三角的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了 86.28%，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。而在長三角和京津冀區(qū)域，城市化率也普遍超過了 70%。通過城市更新的手段來完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，從而促進(jìn)城市健康可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為未來城市進(jìn)一步發(fā)展的必要抓手。圖1：全球主要發(fā)達(dá)國家城市化率（%）圖2：三大城市群常住人口城鎮(zhèn)化率(%)100908070605040302010195 0195 4195 8196 2196 6197 0197 4197 8198 2198 6199 0199 4199 8200 2200

13、6201 0201 4201 80美國英國法國德國日本韓國中國100908070605040302010086.2888.3086.60 83.4873.0266.7070.61 70.0057.62珠三角長三角京津冀 上海 江蘇 浙江 北京 天津 河北資料來源： Wind， 資料來源： Wind， 城市更新助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，引領(lǐng)城市發(fā)展進(jìn)化從國際經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)業(yè)的變遷往往伴隨著城市的興衰。以城市更新為引領(lǐng)，推動(dòng)以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)，是城市持續(xù)進(jìn)化發(fā)展的關(guān)鍵。P6東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地DONGXING SECURITI

14、ES底特律就是城市進(jìn)化發(fā)展失敗的典型案例。作為美國傳統(tǒng)的工業(yè)城市之一，底特律曾被譽(yù)為“汽車之都”，一度是美國第四大城市。但由于美國汽車工業(yè)的衰敗，底特律的發(fā)展在 20 世紀(jì)70 年代后遇到了巨大的瓶頸，人口持續(xù)流出，城市財(cái)政收入不斷減少。由于長期依賴汽車工業(yè)，也沒有找到可替代的產(chǎn)業(yè)模式，底特律從輝煌走向沒落，終于在 2013 年宣布破產(chǎn)，成為了美國第一個(gè)破產(chǎn)的大都市。匹茲堡則是城市進(jìn)化發(fā)展的正面案例。匹茲堡在 19 世紀(jì) 80 年代發(fā)展成為美國最大的鋼鐵基地，其鋼鐵產(chǎn)值占美國當(dāng)時(shí)鋼鐵產(chǎn)值的近 2/3。但是，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)過于依賴鋼鐵工業(yè)，造成了環(huán)境污染嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)集中度高、就業(yè)渠道單一等問題。于是

15、，從 20 世紀(jì) 50 年代，匹茲堡政府開始從環(huán)境入手推行城市轉(zhuǎn)型的復(fù)興規(guī)劃。到 20 世紀(jì) 70 年代，政府開始制定和實(shí)施地區(qū)經(jīng)濟(jì)多元化戰(zhàn)略，鼓勵(lì)發(fā)展電子計(jì)算機(jī)、生物工程和通訊技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)。此戰(zhàn)略到 80 年代末取得了明顯成效，在匹茲堡大學(xué)和卡內(nèi)基梅隆大學(xué)的帶動(dòng)下，匹茲堡形成了以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。90 年代以來，匹茲堡通過加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，引來大量國外投資。進(jìn)入 21 世紀(jì)，匹茲堡已經(jīng)轉(zhuǎn)型為以生物技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、機(jī)器人制造、醫(yī)療健康、金融、教育而聞名的繁榮的工商業(yè)城市，成為美國城市經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的典范。當(dāng)前，重點(diǎn)大城市服務(wù)型經(jīng)濟(jì)的特征已經(jīng)十分明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)

16、局公布的數(shù)據(jù)，我國第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重已經(jīng)從 2000 年的 39.8%提升到了 2019 年的 53.9%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)由工業(yè)主導(dǎo)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)。一線城市中北京第三產(chǎn)業(yè)的占比已經(jīng)突破 80%，上海和廣州的第三產(chǎn)業(yè)占比也已經(jīng)突破 70%。三大城市群的重點(diǎn)城市中，第三產(chǎn)業(yè)的占比也普遍超過了 60%。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由工業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，城市更新將迎來新的發(fā)展動(dòng)力。從國內(nèi)城市的發(fā)展來看，還普遍存在用地粗放低效，大量的工業(yè)用地閑置，建設(shè)用地單位產(chǎn)出較低的問題，通過城市更新助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升土地使用效率是城市進(jìn)化的必然。以上海為例，作為曾經(jīng)的工業(yè)基地，工業(yè)對(duì)上海的發(fā)展做出過不可磨滅

17、的貢獻(xiàn)。但隨著上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，存量工業(yè)用地過多，布局分散，土地產(chǎn)出較低，使用粗放等問題日益凸顯。根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃（1999 年-2020 年）實(shí)施評(píng)估報(bào)告的披露，截至 2012 年底，上海市工業(yè)用地規(guī)模約 880 平方公里，占全市建設(shè)用地總面積的 29%，是國際代表性城市的 3-10 倍；規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外存在大量工業(yè)用地（約占總量的 50%以上），且主要分布在郊區(qū)村鎮(zhèn)。同樣作為一線城市的廣州，也存在著土地利用低效，與城市進(jìn)一步發(fā)展目標(biāo)難以匹配的問題。廣州市土地利用第十三個(gè)五年規(guī)劃（20162020 年）指出，2015 年廣州市單位建設(shè)用地產(chǎn)出為 10.13 億元/平方公里，

18、低于深圳（單位建設(shè)用地產(chǎn)出為 16.5 億元/平方公里），更不及國際性大都市香港（58.9 億元/平方公里）、新加坡（45.21 億元/平方公里）等的用地效益水平，廣州市的土地利用效率有待提高。廣州市農(nóng)村居民點(diǎn)用地的集約水平不高，村鎮(zhèn)工業(yè)用地的投資強(qiáng)度和土地產(chǎn)出水平較低，城鄉(xiāng)土地利用效率的差異也限制著全市整體土地利用效率的提高。通過城市更新來改造存量的工商業(yè)用地，提升土地產(chǎn)出，順應(yīng)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要，將成為上海、廣州等大城市發(fā)展進(jìn)化的必由之路。此外，人口紅利的加速消散也將進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新的進(jìn)程。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014-2019年我國適齡勞動(dòng)人口年均減少 388 萬人，

19、根據(jù)人力資源和社會(huì)保障部的相關(guān)預(yù)測，我國 2019-2030 年適齡勞動(dòng)人口年均減少將達(dá)到 603 萬人，2030-2050 年適齡勞動(dòng)人口年均減少數(shù)進(jìn)一步增加到 650 萬人。人口紅利的加速消散不僅將直接導(dǎo)致用人成本的進(jìn)一步提升，也將推動(dòng)勞動(dòng)密集型企業(yè)的加速撤離。在我國很多沿海城市，不少勞動(dòng)密集型的制造業(yè)企業(yè)近年來已經(jīng)將工廠撤離中國，這也使得城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求愈發(fā)的迫切。舊的經(jīng)濟(jì)模式逐漸難以適應(yīng)如今中國大城市進(jìn)一步發(fā)展的需求，借助城市更新來推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，激發(fā)經(jīng)濟(jì)潛能，尋找城市新的發(fā)展動(dòng)能進(jìn)而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告P7房地產(chǎn)

20、行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地圖3：部分重點(diǎn)城市 2019 年第三產(chǎn)業(yè)占比圖4：適齡勞動(dòng)人口減少情況63.5%62.0%66.2%60.9%83.5%72.7%71.6%35.2%35.9%31.7%16.2%27.0%0.3%1.3%0.3%2.1%2.1%27.3%1.1%39.0%0.1%100 %90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京天津上海南京杭州廣州深圳10.08.06.04.02.00.0689.29.29.167.667.09.19.09.09.08.37.066.365.664.964.3 64.06766656463622013 2

21、01 4 2015 201 6 201 7 201 8 201 9 203 0E205 0E第一產(chǎn)業(yè)GDP占比第二產(chǎn)業(yè)GDP占比第三產(chǎn)業(yè)GDP占比總?cè)丝?16-59歲（億人）占總?cè)丝诒壤?16-59歲（ ）資料來源： Wind， 資料來源： Wind， 人社部，城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張，通過城市更新盤活存量土地成為必由之路在我國“控制大城市規(guī)模、區(qū)域均衡發(fā)展”的土地供應(yīng)思路之下，大城市建設(shè)用地日趨緊張，通過城市更新盤活存量用地已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)之選。2013 年，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確提出“嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率，切實(shí)提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約化程度”，“城鎮(zhèn)建設(shè)用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群

22、地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地”等政策方針。之后，全國國有建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢，特別是房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積下降更為顯著。2015 年，中央城市工作會(huì)議再次提出“要堅(jiān)持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量”。2017年發(fā)布的全國國土規(guī)劃綱要（20162030 年）提出了國土開發(fā)強(qiáng)度的約束性指標(biāo)，到 2020 年我國國土開發(fā)強(qiáng)度不超過 4.24%，到 2030 年不超過 4.62%，截至 2015 年末，該數(shù)字為 4.02%。如果以我國陸地國土 960 萬平方千米作為基礎(chǔ)進(jìn)行估算，20162030 年我國建設(shè)用地年均凈增量的空間為 4830 平方千米，而200

23、9-2018 年我國年均國有建設(shè)用地供應(yīng)面積就有 5706 平方千米?？紤]到還有集體性質(zhì)的建設(shè)用地供應(yīng)，在國土開發(fā)強(qiáng)度作為約束性指標(biāo)被框定的情況下，要維持足夠的建設(shè)用地供應(yīng)量，存量土地的再開發(fā)將成為必然的選擇。圖5：國有建設(shè)用地供應(yīng)面積（平方千米）3,2002,2781,9262,1001,0911,5311,673 1,6022,0001,5101,2001,075 1,152 1,4401,4151,1111,5271,2241,2082,8971,2502,8901,2283,6521,4703,1101,3203,6802,0353,2668,0006,0004,0002,000020

24、0 9201 0201 1201 2201 3201 4201 5201 6201 7201 8國有建設(shè)用地供應(yīng)面積:房地產(chǎn)用地國有建設(shè)用地供應(yīng)面積:工礦倉儲(chǔ)用地國有建設(shè)用地供應(yīng)面積:基礎(chǔ)設(shè)施等用地房地產(chǎn)用地占比40%30%20%10%0%資料來源： Wind， 國家方針對(duì)地方政策產(chǎn)生了直接的影響，北京和上海等一線城市已經(jīng)在總體規(guī)劃中明確了“用地規(guī)模不增加”的方針。北京在北京城市總體規(guī)劃(2016 年-2035 年)中要求“到 2020 年中心城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地由現(xiàn)狀約 910 平方公里減到 860 平方公里左右，到 2035 年減到 818 平方公里左右。中心城區(qū)規(guī)劃總建筑規(guī)模動(dòng)態(tài)零增長”；上

25、海在上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035 年）中提到要“加大存量建設(shè)用地挖潛力度，推進(jìn)土P8東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地DONGXING SECURITIES地利用功能適度混合利用，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長”。這是當(dāng)前一線城市的發(fā)展從增量模式轉(zhuǎn)向存量模式的直接信號(hào)，說明盤活存量、提升土地利用效率是城市下一步發(fā)展的主方向，城市更新對(duì)城市產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展、城市形象與活力進(jìn)一步提升具有重要的意義。從實(shí)際的土地供應(yīng)情況來看，自 2011 年以來一線城市土地供應(yīng)下滑明顯。特別是深圳，土地與人口的矛盾極為突出。早在 2005 年初，深圳市就提出“四個(gè)難以為繼”

26、土地有限，難以為繼；資源短缺，難以為繼；人口不堪重負(fù)，難以為繼；環(huán)境承載力嚴(yán)重透支，難以為繼。2010 年實(shí)施的深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020年），率先確定了深圳市的城市發(fā)展由增量擴(kuò)張向存量挖掘轉(zhuǎn)變的思路。但城市的發(fā)展已然超出了當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，2009-2017 年深圳常住人口從 995 萬增長到了 1253 萬，增長了 258 萬人，人口增量與同期的廣州相仿。2019 年深圳市常住人口更是增長到了 1344 萬人，遠(yuǎn)超規(guī)劃中制定的 1100 萬控制目標(biāo)。但 2009-2017 年，深圳的年均國有建設(shè)用地供應(yīng)面積僅有 6.1 平方千米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低同期廣州的 31.3 平方千米，土地供應(yīng)不足的問

27、題十分嚴(yán)重。2015 年以來，深圳的人口增速在一線城市中持續(xù)領(lǐng)先，面對(duì)人口持續(xù)流入與土地供給緊缺的困境，通過城市更新的途徑來升級(jí)城市基礎(chǔ)設(shè)施，滿足居住與工商業(yè)需求，已經(jīng)成為了深圳進(jìn)一步發(fā)展的必由之路。圖6：一線城市國有建設(shè)用地供應(yīng)面積(平方千米)圖7：一線城市常住人口（萬人）706050403020100200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 2014 2015 2016 201 7北京上海廣州深圳250 0230 0210 0190 0170 0150 0130 0110 0900 北京:常住人口上海:常住人口廣州:常住人口深圳:常住人口資料來源： Wind， 資料來源：

28、 Wind， 大城市住房供應(yīng)緊缺且存量住房品質(zhì)不高，通過城市更新改善住房供給成為大勢所趨雖然我國人均住房面積已經(jīng)不低，但大城市住房供應(yīng)緊缺且存量住房品質(zhì)不高，存量住房的改善需求十分巨大，這有望為城市更新帶來巨大的發(fā)展空間。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019 年底我國的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到了 40 平米，總?cè)丝?14 億人。根據(jù)現(xiàn)在多數(shù)住宅 50 年的設(shè)計(jì)使用年限來估算，我國每年住宅的拆遷、改造和加固等各類住宅更新需求將達(dá)到 11.2 億平米。實(shí)際上，由于過去經(jīng)濟(jì)條件有限，設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)較低，建筑材料質(zhì)量較差，存在著大量老式結(jié)構(gòu)的房屋。這類低標(biāo)準(zhǔn)的老式房屋，實(shí)際使用年限是難以達(dá)到現(xiàn)今住宅 50 年的設(shè)計(jì)

29、使用標(biāo)準(zhǔn)的，并且其空間設(shè)計(jì)、硬件設(shè)施等也難以滿足現(xiàn)代人的居住需求。當(dāng)然，上述的空間只是一個(gè)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓浪?，而且拆除重建類的改造需求也僅僅只是其中的一部分。但對(duì)于大城市而言，通過城市更新改善住房供給，已經(jīng)成為了真正意義上的現(xiàn)實(shí)需求。在一線城市，土地供應(yīng)緊缺帶來新房供應(yīng)的持續(xù)緊張，住房的供需矛盾有力的推動(dòng)了存量市場的發(fā)展，存量房交易已經(jīng)開始占據(jù)主導(dǎo)。從數(shù)據(jù)上來看，自 2016 年以來，四大一線城市新房成交面積開始普遍下滑，二手房成交開始逐漸占據(jù)主導(dǎo)。特別是北京和深圳，二手房成交面積已經(jīng)多年大幅領(lǐng)先于新房，存量市場特征十分明顯。深圳和廣州存在著大量的城中村，北京、上海有著大量的老公房，這類老舊的房屋年

30、代久遠(yuǎn)且硬件老舊，提供的真實(shí)居住體驗(yàn)較差，難以支撐城市的改善性住房需求。DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告P9房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地圖8：一線城市新房成交面積（萬平）圖9：一線城市二手房成交面積與新房成交面積之比300 0250 0200 0150 0100 050002012 201 3 201 4 201 5 2016 201 7 201 8 201 92.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.002012 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9北京上海

31、廣州深圳北京上海廣州深圳資料來源： Wind， 資料來源： Wind， 住房的供需矛盾在深圳尤為突出，人口持續(xù)流入而土地供應(yīng)卻捉襟見肘，通過城市更新來提升住房供給已經(jīng)成為深圳市的現(xiàn)實(shí)選擇。2018 年底，深圳的建成區(qū)面積占比已經(jīng)達(dá)到了 46.5%，遠(yuǎn)高于同期北京、上海和廣州的 9.0%、19.5%和 17.5%，簡單的新增住宅用地已經(jīng)難以滿足城市持續(xù)發(fā)展的需求，提高土地利用效率成為當(dāng)務(wù)之急。而深圳在改革開放后的城市化進(jìn)程中，保障性住房的建設(shè)沒有跟上城市發(fā)展的步伐，政府長期以來對(duì)村民的土地使用又缺乏有力的監(jiān)督管理，導(dǎo)致民間通過大量的非法自建房來滿足城市的住房需求。這部分違法建筑產(chǎn)權(quán)不明晰，建設(shè)雜

32、亂無章，利益關(guān)系復(fù)雜，導(dǎo)致了深圳大量的土地難以得到有效的開發(fā)利用。根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）中的數(shù)據(jù)，截至 2014 年底，深圳住房總量達(dá) 5.59 億平方米，其中原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比 48%，因其質(zhì)量低、環(huán)境差，且存在不同程度的違法建設(shè)問題，不能在市場上流通，難以支撐深圳的改善型住房需求。盡管農(nóng)民自建房的存在曾為深圳的快速崛起作出過貢獻(xiàn)，為初到深圳的人提供了便宜的安居之所，但也嚴(yán)重制約了深圳的住房供應(yīng)空間，加劇了深圳商品房供給的緊張局面。面對(duì)住房供應(yīng)的緊張局面，城市更新已經(jīng)成為了深圳是住宅土地供應(yīng)的主要來源。根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020

33、），深圳的住宅用地主要來自于城市更新用地，新增供地極其有限，商品住房和保障性住房的供應(yīng)都主要依靠城市更新建設(shè)實(shí)現(xiàn)。圖10：深圳市商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)（萬平）圖11：保障性住房和人才住房用地計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)（萬平）1401201008060402005212952295229422942287777201 6201 7201 82019202 07015152525101025252520425106050403020100201 6201 7201 8201 9202 0新供應(yīng)用地城市更新用地征地返還用地新供應(yīng)用地 城市更新用地 拆遷安置與產(chǎn)業(yè)園配套宿舍等用地資料來源： 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2

34、016-2020）， 資料來源： 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020），P10東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地DONGXING SECURITIES表3：深圳市 2016-2020 各類住房新增安排籌建結(jié)構(gòu)表保障性住房和人才住房商品住房（含公共租賃住房、安居型商品房）套數(shù)（萬套）建筑面積（萬平）套數(shù)（萬套）建筑面積（萬平）新供應(yīng)用地建設(shè)2.52254240城市更新建設(shè)26234013650征地返還用地建設(shè)6.5585-拆遷安置用地建設(shè)-4240多渠道籌集-19-總計(jì)35315040-資料來源： 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）， 政策不斷深入與

35、推進(jìn)，城市更新有望迎來加速發(fā)展從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到提出實(shí)施城市更新，中央層面對(duì)于城市更新的認(rèn)識(shí)與推動(dòng)正在不斷深入。2015 年之后的棚改貨幣化安置，切實(shí)的改善了大量居民的居住品質(zhì)，也有力的推動(dòng)了房地產(chǎn)去庫存。經(jīng)過多年的努力，到 2019 年棚改已經(jīng)接近尾聲，棚改套數(shù)已經(jīng)較 2018 年接近減半，未來棚改規(guī)模還將繼續(xù)下降。2019 年以來，中央開始逐步加大力度推動(dòng)老舊小區(qū)改造，老舊小區(qū)改造著眼于小區(qū)基礎(chǔ)與配套設(shè)施的完善與提升，屬于基礎(chǔ)設(shè)施“補(bǔ)短板”的重要內(nèi)容。2020 年 10 月，黨的 19 屆 5 中全會(huì)通過的中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二零三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)

36、的建議中，明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。 2020 年 11 月 17 日，住建部部長王蒙徽在住建部官網(wǎng)發(fā)表題為實(shí)施城市更新行動(dòng)的署名文章，文章對(duì) “實(shí)施城市更新行動(dòng)”進(jìn)行了全面解讀，主要任務(wù)包括：完善城市空間結(jié)構(gòu)；實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程；強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌；加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)；推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；增強(qiáng)城市防洪排澇能力；推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。在相繼推動(dòng)了棚改、老舊小區(qū)改造等城市建設(shè)存量提質(zhì)的政策之后，中央層面已經(jīng)將城市更新提升到了遠(yuǎn)期戰(zhàn)略規(guī)劃的地位，城市更新有望成為未來城市建設(shè)的重要抓手，其內(nèi)涵也得到了極大的延伸和擴(kuò)展。表4：中央關(guān)于老舊小

37、區(qū)改造/城市更新的相關(guān)政策發(fā)布時(shí)間相關(guān)會(huì)議/文件相關(guān)政策內(nèi)容2013/12/12中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議國土資源部關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率，切實(shí)提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約化程度。城鎮(zhèn)建設(shè)用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地嚴(yán)格審核城市建設(shè)用地，除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再2014/11/24最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知安排城市人口 500 萬以上特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地；要堅(jiān)持集約發(fā)展，框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量。加快老舊2015/12/22中央城市工作會(huì)議國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)2016/2/2化建設(shè)的若

38、干意見中共中央國務(wù)院關(guān)于推一步加小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式允許存量土地使用權(quán)人在不違反法律法規(guī)、符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后對(duì)土地進(jìn)行再開發(fā)。在國家、改造者、土地權(quán)利人之間合理分配“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造的土地收益。有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施2016/2/6強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見建設(shè)，切實(shí)解決群眾住房困難DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地P112017/7/1住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作的通知將在 1

39、5 個(gè)城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2018/3/52018 年政府工作報(bào)告 有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯。推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，重點(diǎn)解決供水、供電、供氣等問題，促進(jìn)解決二2018/12/24全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議2019/3/52019 年政府工作報(bào)告關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改次供水、停車難問題，鼓勵(lì)有條件的小區(qū)加裝電梯等便民設(shè)施。老舊小區(qū)量大面廣，大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民生活服務(wù)設(shè)施。按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，采造工作的通知取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠

40、道籌集改造資金。2019/6/19一要抓緊明確改造標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象范圍。二要加強(qiáng)政府引導(dǎo)，尊重居民意愿。國常會(huì)三要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制。四要建立小區(qū)后續(xù)長效管理機(jī)制。2019/7/1明確三類改造內(nèi)容：1、保基本的配套設(shè)施。2、提升類的基礎(chǔ)設(shè)施。3、國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)完善公共服務(wù)類的內(nèi)容。2019/7/30穩(wěn)定制造業(yè)投資， 實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流政治局會(huì)議設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2019/12/12要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2019/12/23將城鎮(zhèn)老舊小

41、區(qū)改造納入保障性安居工程，試點(diǎn)探索融資方式、群眾共建全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議等體制機(jī)制推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。 今2020/4/14國常會(huì)年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬個(gè)，涉及居民近 700 萬戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是 2000 年底前建成的住宅區(qū)。2020/4/17政治局會(huì)議要積極擴(kuò)大有效投資， 實(shí)施老舊小區(qū)改造。明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，2020 年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬個(gè)，關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及居民近 700 萬戶；到 2022 年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、2019/4/152020/7/202020/10

42、/26工作的指導(dǎo)意見中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000 年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。資料來源： 住建部、國土資源部、中國政府網(wǎng)等，搜集整理在地方層面，廣州、深圳和上海三座城市都相繼頒布了城市更新（實(shí)施）辦法/細(xì)則，從制度上較為全面的規(guī)定了城市中不同類型的城市更新項(xiàng)目開展的具體要求。天津、杭州、武漢和

43、南京等二線省會(huì)城市，珠海、東莞、惠州和佛山等灣區(qū)城市也開始了對(duì)城市更新的積極探索。從政策與發(fā)展情況來看，珠三角顯然是城市更新發(fā)展最為領(lǐng)先的區(qū)域。這得益于 2008 年國土資源部（自然資源部前身）與廣東省政府開展的省部合作，推進(jìn)廣東建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省。作為推進(jìn)示范省建設(shè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，2009 年 8 月廣東省出臺(tái)關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約的若干意見（粵府200978 號(hào)），對(duì)“三舊”改造的總體要求、基本原則、改造范圍、改造方式、用地手續(xù)、籌資渠道等做出了規(guī)定。廣東省作為全國存量節(jié)約集約用地的示范省，提前開展了試驗(yàn)，對(duì)于全國其他地區(qū)的城市更新發(fā)展具有較強(qiáng)的借鑒意義。P12東興證券深

44、度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地DONGXING SECURITIES一直以來，為了保證拆遷的公平公正，廣東省的“三舊”改造都采取協(xié)議搬遷的模式，由各地制定相應(yīng)的政策，當(dāng)改造片區(qū)達(dá)到 90%或 100%的簽約率時(shí)，才可以啟動(dòng)拆遷。但在實(shí)踐中，各方業(yè)主都會(huì)有自己的利益訴求，很難達(dá)成意見統(tǒng)一。這就經(jīng)常導(dǎo)致簽約率達(dá)不到 100%，甚至達(dá)不到 90%，符合不了“三舊”改造動(dòng)遷必須達(dá)到的簽約率規(guī)定，很多城市的“三舊”改造項(xiàng)目因此無疾而終。2019 年 9 月 4 日，廣東省人民政府發(fā)布關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見（粵府201971 號(hào)），明確指出土

45、地或地上建筑物為多個(gè)權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，可向政府申請(qǐng)裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。此次廣東省“三舊”改造新政在簽約率方面做出了較大的調(diào)整，由原來的 100%或者 90%的簽約率，降低到現(xiàn)在的 2/3，這對(duì)于市場主體（一般是開發(fā)商）以及多數(shù)同意舊改的住戶來說都是利好，廣東省的城市更新有望實(shí)現(xiàn)加速推進(jìn)。2020 年 12 月 30 日，深圳市通過了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例，創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”機(jī)制，舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于 95%，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，區(qū)人民政府

46、可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。也就是說，只要一戶不同意，城市更新項(xiàng)目就“難產(chǎn)”這一難題即將在政策上得到有效的解決，深圳市的城市更新流程有望實(shí)現(xiàn)提速。城市更新是灣區(qū)房企的必爭之地房企為何要參與灣區(qū)城市更新灣區(qū)城市更新政策推進(jìn)最快、發(fā)展空間大正如前文所述，隨著城市化即將步入緩慢發(fā)展階段，大城市愈發(fā)需要通過城市更新的手段助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提升城市發(fā)展質(zhì)量，城市更新的發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁、空間巨大。國內(nèi)的各大城市也在城市更新方面進(jìn)行了諸多探索，中央更是在十四五規(guī)劃中明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。城市更新是各個(gè)大城市發(fā)展到一定階段的必然需求，也逐漸得到了政策層面的重視與推動(dòng)，未來

47、發(fā)展有望實(shí)現(xiàn)加速。雖然城市更新的空間巨大，但不同城市的發(fā)展程度不同，規(guī)劃定位不用，各地對(duì)于城市更新的頂層設(shè)計(jì)和實(shí)施細(xì)則都有較大區(qū)別。土地政策、審批流程、主管機(jī)構(gòu)、實(shí)施方式都不一樣，地方政府與地方百姓的訴求也有較大區(qū)別，因此各地城市更新的發(fā)展進(jìn)度有很大的差異。政策的推進(jìn)情況直接影響到各地城市更新的發(fā)展速度與規(guī)模，所以全盤對(duì)城市更新的潛在規(guī)模進(jìn)行估算的現(xiàn)實(shí)意義不大。但對(duì)大灣區(qū)這類城市更新推進(jìn)較快的區(qū)域，我們可以從政策的規(guī)劃中直觀的看到當(dāng)?shù)爻鞘懈碌膶?shí)施情況。土地供應(yīng)緊張與人口持續(xù)聚集帶來的城市承載力超負(fù)荷運(yùn)行，使得城市更新成為大灣區(qū)各城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。在城市更新政策推進(jìn)方面，廣東省早就已經(jīng)

48、走在了全國的前列。2009 年 8 月廣東省出臺(tái)關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約的若干意見后，廣東省轟轟烈烈的“三舊改造”拉開序幕，十多年來在城市更新領(lǐng)域已經(jīng)形成了完善的政策框架，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)2019 廣東省“三舊”改造和城市更新發(fā)展報(bào)告（白皮書）披露的數(shù)據(jù)，截至 2019 年，廣東省累計(jì)實(shí)施改造面積 82.3 萬畝，累計(jì)節(jié)約土地 20.4 萬畝，節(jié)地率達(dá) 42.4%；其中 2019 年實(shí)施改造 10.2 萬畝，完成改造 7 萬多畝，創(chuàng)歷史新高；2008 年以來，廣東省累計(jì)投入改造資金 1.66 萬億元，約占同期固定資產(chǎn)投資的 5%；其中社會(huì)投資 1.43 萬億元，約占改造總投資

49、額的 86%，民間資本已成為“三舊”改造的主力軍。DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地P13進(jìn)入 2019 后，廣東省出臺(tái)關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見，加速推動(dòng)城市更新的意圖明顯。2019 年 9 月發(fā)布的廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案（20192021 年）中提到，至 2021 年，全省新增實(shí)施“三舊”改造面積 23 萬畝（15333 萬平）以上，完成改造面積 15 萬畝（10000萬平）以上，投入改造資金 5000 億元以上（社會(huì)投資約占 85%，市縣級(jí)財(cái)政投入約占 15%），其中珠

50、三角城市新增實(shí)施改造面積占比在 80%以上，珠三角城市更新的發(fā)展空間巨大。表5：“三舊”改造任務(wù)分配情況表（2019-2021 年）地市2019-2021 年“三舊”改造任務(wù)面積(畝)新增實(shí)施改造任務(wù)面積完成改造任務(wù)面積2019-2021 年完成“工改工”改造任務(wù)面積(畝)廣州54000350002500深圳27000140001500珠海90006000300汕頭30002100500佛山40000250008000韶關(guān)48003100200河源21001500200梅州27002100200惠州950060002000汕尾21001500200東莞21000180008500中山96006

51、0001500江門95006000600陽江30002400500湛江70004700600茂名51003900800肇慶80004500500清遠(yuǎn)45003000200潮州30002000800揭陽30002000200云浮21001200200珠三角城市18760012050025400全省總計(jì)23000015000030000資料來源：廣東省深入推進(jìn)“ 三舊” 改造三年行動(dòng)方案（ 2019 2021 年），搜集整理城市更新是灣區(qū)房企補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要手段與中央層面鼓勵(lì)推行的“老舊小區(qū)改造”這種綜合整治為主的更新方式不同，大灣區(qū)的“三舊改造”大量采用拆除重建的城市更新方式。通過拆除重建類城市更

52、新實(shí)現(xiàn)土地供給，即解決了大量城中村居住環(huán)境差、配套不完善的問題，也為珠三角日趨緊張的土地供應(yīng)拓展了空間。廣州市每年可以通過城市更新完成超過千億的固定資產(chǎn)投資，并且可以供應(yīng)大量的新增建設(shè)用地。根據(jù)廣州市 2017-2019 年城市更新土地保障計(jì)劃，城市更新項(xiàng)目 2017-2019 年計(jì)劃保障供地 9.26 平方公里，其P14東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地DONGXING SECURITIES中：商住用地約 4.05 平方公里（其中住宅建筑面積 1039.37 萬平方米），市政基礎(chǔ)配套設(shè)施用地 0.66 平方公里，復(fù)建安置用地 3.88 平方公里，村級(jí)工業(yè)園

53、、工業(yè)用地 0.67 平方公里。根據(jù)廣州市住建局的數(shù)據(jù)，2020年廣州市全市“三舊”改造新增實(shí)施面積 18773 畝、完成改造面積 17712 畝，完成固定資產(chǎn)投資 1006 億元、同比增長 44.75%。在土地資源更加緊張深圳， 城市更新已經(jīng)成為了土地供應(yīng)的主要手段。根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020），深圳的商品住宅用地超過 70%來自城市更新，新增供地極其有限。而根據(jù)深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃（2016-2020），規(guī)劃期內(nèi)爭取全市完成各類更新用地規(guī)模 30 平方公里，其中拆除重建類更新用地供應(yīng)規(guī)模為 12.5 平方公里，依此供給的建筑總面積約為 4600 萬平方米；非拆除重建

54、類（綜合整治、功能改變等）更新用地規(guī)模為 17.5 平方公里。房企介入灣區(qū)城市更新，可以在傳統(tǒng)手段之外拓展拿地手段，有效補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。房企目前要獲取土地，傳統(tǒng)而言主要通過招拍掛和兼并收購兩種手段。招拍掛目前依然是房企最主要的拿地方式，但這條路已經(jīng)越來越難走，特別是在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)緊缺以及價(jià)格高企的背景下，招拍掛獲取項(xiàng)目的利潤空間越來越窄，公開市場拿地的成功率和性價(jià)比越來越低。房企為了維持規(guī)模，依然需要大量參與招拍掛拿地，但招拍掛拿地的利潤微薄。房企迫切需要大力拓展多元化的拿地方式，降低土地成本，保障盈利能力。在“三道紅線”的限制之下，房企加杠桿的能力又受到了極大的限制，而灣區(qū)城市更新中

55、的“舊村”項(xiàng)目具有以小博大的特點(diǎn)，通過與村集體組織簽訂改造合作協(xié)議，能以較小的資金提前鎖定舊改資格，獲得大面積的舊改項(xiàng)目儲(chǔ)備。灣區(qū)城市更新項(xiàng)目盈利空間大相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，城市更新（“三舊改造”）能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，保證更高的利潤率，在傳統(tǒng)招拍掛手段盈利能力稀薄的現(xiàn)在，愈發(fā)受到房企的青睞。以深耕深圳市城市更新的佳兆業(yè)集團(tuán)為例，根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán) 2020 年中期業(yè)績披露的數(shù)據(jù)，公司土儲(chǔ)內(nèi)舊改項(xiàng)目地價(jià)僅為 9600 元/平方米，土儲(chǔ)內(nèi)深圳的舊改項(xiàng)目地價(jià)也僅為 14100 元/平方米。同期深圳的住宅銷售均價(jià)超過了 50000 元/平方米，住宅用地公開出讓的單價(jià)也普遍超過了 40000

56、 元/平方米。佳兆業(yè)集團(tuán)于深圳在售的舊改項(xiàng)目均價(jià)普遍位于 40000-70000 元/平方米的區(qū)間，舊改項(xiàng)目利潤空間巨大，是公司重要的盈利來源。圖12：佳兆業(yè)集團(tuán) 2020H1 土儲(chǔ)內(nèi)舊改項(xiàng)目地價(jià)（元/平方米）圖13：佳兆業(yè)集團(tuán) 2020H1 主要在售舊改項(xiàng)目均價(jià)（元/平方米）12,00010,0008,0006,0004,0002,00070,00066,00060,30048,00050,00040,00014,10060,00050,00040,00030,00020,00010,000045004500560037000舊改項(xiàng)目深圳舊改項(xiàng)目舊改項(xiàng)目平均地價(jià)回遷房建安成本資料來源： 佳兆

57、業(yè)集團(tuán) 2020 年中期業(yè)績推介材料， 資料來源： 佳兆業(yè)集團(tuán) 2020 年中期業(yè)績推介材料，DONGXING SECURITIES東興證券深度報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新城市進(jìn)化必由之路、灣區(qū)房企必爭之地P15再從中國奧園披露的廣州和珠海的城市更新成功案例來看，城市更新項(xiàng)目的毛利率水平超過了 30%，凈利率水平超過了 15%，盈利能力顯著高于市場上依靠傳統(tǒng)招拍掛獲取的項(xiàng)目表6：中國奧園部分城市更新成功案例盈利能力珠海奧園廣場（舊廠改造）廣州蘿崗?qiáng)W園廣場（舊廠+舊村改造）廣州奧園國際中心（舊村改造）總建筑面積（萬平米）27.133.424.8樓面地價(jià)（元/平方米）2,7324,8586,698銷售

58、均價(jià)（元/平方米）20,10016,50019,100合同銷售額（億元）43.846.022.6毛利潤率383041凈利潤率181715資料來源： 中國奧園 2020 年中期業(yè)績公布材料， 房企如何參與灣區(qū)城市更新各城市發(fā)展階段不一，發(fā)展規(guī)劃定位不一，對(duì)于城市更新的需求也就有了很大的區(qū)別。而對(duì)于房企而言，不同的城市更新需求，可以參與的空間和力度都有較大的區(qū)別。就灣區(qū)的城市更新而言，部分改造與全面重建是房企參與的主要領(lǐng)域，而綜合整治類更新項(xiàng)目對(duì)于房企而言還需繼續(xù)探索。部分改造與全面重建主要模式，方興未艾部分改造與全面重建類更新項(xiàng)目，是房企參與城市更新的主要模式。部分改造主要運(yùn)用于產(chǎn)業(yè)升級(jí)地塊，在

59、這一過程中土地使用權(quán)主體不改變，土地用途可能發(fā)生變化。全面重建是成片區(qū)的將原址上的建筑物整體拆除后重新建設(shè)。在這一過程中，土地所有權(quán)、使用權(quán)主體可能發(fā)生變更，土地用途可能發(fā)生變化，而拆除后的土地多以協(xié)議出讓和招拍掛方式出讓。對(duì)于部分改造與全面重建，房企可以參與到設(shè)計(jì)、開發(fā)與運(yùn)營等流程中，特別是在全面重建類項(xiàng)目中，房企需要更為深度的參與整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條。以深圳的城市更新流程為例，對(duì)房企而言大體可以分為四個(gè)階段：立項(xiàng)（列入城市更新單元計(jì)劃）、專規(guī)（完成城市更新單元規(guī)劃）、確定實(shí)施主體（制定更新單元實(shí)施方案、確定單一實(shí)施主體）、土地獲?。ńㄖ锊疬w并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證）。一般來說，房企介入一個(gè)深圳的

60、舊改項(xiàng)目，完成這四個(gè)步驟一般需要 6 年左右。具體到灣區(qū)的拆建類更新項(xiàng)目類型，最為典型的就是“舊廠房”的“工改工”和“工改商”以及“舊村莊”和“舊城鎮(zhèn)”的全面改造。“舊廠房”改造業(yè)主結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，房企只需要與業(yè)主做好協(xié)商并執(zhí)行相關(guān)政策即可，改造周期較短。其中， “工改工”項(xiàng)目周期短，但往往難以進(jìn)行銷售，房企往往需要從原來簡單的銷售轉(zhuǎn)型為大量的持有運(yùn)營資產(chǎn)，對(duì)房企的產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌能力和資金實(shí)力都有較強(qiáng)的要求?！肮じ纳獭表?xiàng)目盈利能力強(qiáng)，無論是銷售還是持有都可以獲得可觀的利潤，是“舊廠房”改造中房企關(guān)注的重點(diǎn)，但由于涉及土地用途的改變，房企與政府在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)會(huì)有一定的博弈時(shí)間，項(xiàng)目周期會(huì)比“工改工”稍長