房地產(chǎn)投資與風(fēng)險簡要分析

1、房地產(chǎn)投資與風(fēng)險簡要分析【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是國民 經(jīng)濟 中一個十分重要又很特殊的產(chǎn) 業(yè)部門。房地產(chǎn)投資市場作為支撐市場經(jīng)濟體系的要素市場之一， 具 有極其重要的作用，本文就房地產(chǎn)投資與風(fēng)險做了簡單的闡述?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險 房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價格 每平方米提高了 1500 元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行 業(yè)投資就成了投資者的首選。 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種 風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地 把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險 房地產(chǎn)投資風(fēng)險

2、就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達到的損失。 房地產(chǎn)投 資風(fēng)險分為以下幾種。投資支出風(fēng)險 房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設(shè)所 花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有 ) 位置固定性、不可移動 性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性， 一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者 判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目 由于建設(shè)周期較長， 在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題， 這可 能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。金融 風(fēng)險主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險

3、是指利率的變化 對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。 當(dāng)利率上升時， 房 地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加， 消費者的購買欲望隨之降低。 因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加 ; 另一方面市場需 求降低。購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地 產(chǎn)商品不能按市場消化， 造成經(jīng)濟上的損失。 購買力風(fēng)險是一種需求 風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中， 需求是一個非常不定的因素。由于消費者 的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消 費結(jié)構(gòu)等影響， 如果整體市場上需求下降， 將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營 者帶來損失。市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變

4、動而引起的投資損失。房地 產(chǎn)市場是一個特殊的市場， 由于房地產(chǎn)的不可移動性， 房地產(chǎn)時常一 般只受區(qū)域性因素的影響。 土地市場一般可分為一級出讓市場和二級 轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。 房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著 房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、 房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。 房地產(chǎn)價格不 斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是 中國 去年經(jīng)濟增長放緩的一個主 要原因政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策 發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政 策和投資限制等。 我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、 經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的

5、關(guān)鍵 時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長， 房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象， 故房地產(chǎn)投資受政策 風(fēng)險的影響比較大， 城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途， 對 其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資， 對投資者的打擊將是巨大的。法律 風(fēng)險 法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而 帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安 置過程中、房地產(chǎn)交易中、 房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面 影響投資的正常進行， 另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)， 都會造成 投資損失。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理， 實際上是

6、對建筑工程 實施的風(fēng)險管理， 開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款， 盡量 把風(fēng)險分散給承包商。 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不 同規(guī)模的風(fēng)險， 采取相應(yīng)的措施和方法， 避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房 地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。策略一：關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國 的 經(jīng)濟 發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國 房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政 策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化， 特別是政府對房 地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟

7、政策、國家稅收政策、財政、 貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的 研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向， 正確預(yù)測未來， 又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析策略三：采用投資分散組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年 獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同 類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。 因為各種不同類型 的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益高低不同。風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上 回報率相對較高，回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些， 如果資 金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收