房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其金融創(chuàng)新化解方式研究節(jié)選DOC5

1、.：.；房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其金融創(chuàng)新化解方式研討節(jié)選1摘要目前我國房地產(chǎn)融資來源以銀行貸款為主,這種單一化的融資歷局蘊(yùn)涵顯著的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文分析比較了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征和政策環(huán)境，以為中國房地產(chǎn)融資活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道的缺失是房地產(chǎn)融資姿態(tài)的癥結(jié)所在，金融創(chuàng)新成為化解房地產(chǎn)企業(yè)融資難題的必然途徑。在分析了各種融資創(chuàng)新工具對當(dāng)前的融資環(huán)境的順應(yīng)性后，對房地產(chǎn)開發(fā)的不同工程、不同階段和不同企業(yè)規(guī)模適宜的創(chuàng)新工具進(jìn)展了對照分析。關(guān)鍵詞金融創(chuàng)新 房地產(chǎn)融資 風(fēng)險(xiǎn)2005年以來，中國的房地產(chǎn)市場與銀行體系呈現(xiàn)出一種非常值得玩味的格局：在房地產(chǎn)商“四證(土地運(yùn)用權(quán)證書、建立用地規(guī)劃答

2、應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證)齊全之前，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)商可以說是冷眼相對、嚴(yán)厲防備；但是在房地產(chǎn)商“四證(土地運(yùn)用權(quán)證書、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證)齊全之后，商業(yè)銀行往往是爭相給房地產(chǎn)商貸款。這實(shí)踐上反映了當(dāng)前中國房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的一系列身層次的姿態(tài)與缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)，和金融嚴(yán)密相連。市場、資金、土地是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為中心的要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的宏大需求，以及其資金需求與供應(yīng)的時(shí)間差，客觀上提出了宏大的金融效力的需求。因此，假設(shè)可以很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的戶動關(guān)系，二者相輔相成，必然會對

3、經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生宏大的推進(jìn)力量。顯然，目前房地產(chǎn)融資活動中存在的一系列問題，顯示當(dāng)前中國的金融體系和房地產(chǎn)體系的協(xié)調(diào)配合存在一系列值得改良的地方。過分依賴銀行貸款：特定環(huán)節(jié)融資渠道欠缺自2001年央行發(fā)布“195文件以來，一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策，使得近來房地產(chǎn)商過分依賴銀行貸款的特定融資歷局遭到很大的挑戰(zhàn)。長期以來，貸款作為我國房地產(chǎn)融資最主要的途徑之一，其動搖成為影響房地產(chǎn)融資總體情況的關(guān)鍵。從房地產(chǎn)貸款內(nèi)部構(gòu)造看，最主要的兩部分是開發(fā)商貸款與個(gè)人住房消費(fèi)貸款，二者在資金運(yùn)轉(zhuǎn)特征上差別較大，應(yīng)區(qū)別對待。一房地產(chǎn)開發(fā)貸款1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速繼續(xù)下降根據(jù)央行貨幣政策報(bào)告，截至2005年9月末

4、，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.68萬億元，同比增長19.0%，增幅比上年末下降9.7%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為8866億元，自2003年以來開發(fā)貸款增速繼續(xù)下降。2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，占用資金量大，開發(fā)的各環(huán)節(jié)過分的依賴銀行貸款，增大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而銀行獲得的收益只是利息，從銀行事后的角度看，國內(nèi)的銀行實(shí)踐上承當(dāng)著風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，拿到的是債券的收益。從事后評價(jià)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率相對較高。2005年一季度，四大國有商業(yè)銀行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10-11之間，遠(yuǎn)高于個(gè)人購房貸款不良資產(chǎn)率1.5%的比例。從國際閱歷看，房地產(chǎn)周期性明顯，而我國

5、的房地產(chǎn)業(yè)不斷處于上升階段，還沒有閱歷完好的產(chǎn)業(yè)周期，所以目前的違約率實(shí)踐上并不一定完好反映了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況，特別是經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)情況。在新的融資限制條件下，實(shí)踐上可以說當(dāng)前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴貸款融資的。2005年3月17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，貸款定價(jià)差別化成為必然，不同的房地產(chǎn)商，不同的開發(fā)工程，利率都會有比較大的差別，隨著金融機(jī)構(gòu)辨識風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)才干的提高，利率差別化趨勢將更加顯著。因此資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更高的融資本錢，加之對自有資金比例的約束，寬廣的中小房地產(chǎn)公司更難以獲得貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債運(yùn)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普

6、查結(jié)果，我國房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率為72%以上，現(xiàn)有的5.9萬家房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，有半數(shù)以上興辦缺乏五年，其中多數(shù)企業(yè)沿用著“拿地貸款賣期房短平快的運(yùn)營方式。原先銀行貸款為主的融資歷局曾經(jīng)不再順應(yīng)新的市場格局，資金已成為制約房地產(chǎn)企業(yè)生存和開展的中心要素，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著新一輪的洗牌，現(xiàn)有的5萬家房地產(chǎn)企業(yè)可以滿足銀行貸款條件。進(jìn)而可以閱歷宏觀調(diào)控并且順利生存下來的，一定只是其中一個(gè)不大的比率；據(jù)粗略的調(diào)查，實(shí)踐上目前沒有本質(zhì)性的業(yè)務(wù)運(yùn)作的房地產(chǎn)公司就大約在8000家，再剔除那些不能滿足銀行貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，真正可以繼續(xù)存活并且開展壯大的，充其量只需一半?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)再次進(jìn)入“剩

7、者為王的時(shí)代，努力尋求創(chuàng)新的融資方式和準(zhǔn)確把握政策方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)求“剩的法寶。3. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策演化軌跡2001年6月，人民銀行“195號文要求企業(yè)自有資金不低于開發(fā)工程總投資的30%，開發(fā)工程必需具備“四證才干貸款。然而該文件在實(shí)際上并未引起各家銀行足夠的注重，呵斥部分地域違規(guī)貸款比率較高，蘊(yùn)含了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2003年后，國家以土地審批和信貸投放作為兩大主要手段，金融政策開場對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)構(gòu)造進(jìn)展調(diào)控，逐漸過渡到從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)展調(diào)控。2003年6月5日人民銀行發(fā)布“121文件，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“195號文內(nèi)容，并規(guī)定對土地貯藏機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款

8、額度不得超越所收買土地評價(jià)價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超越2年。2004年4月27日，國務(wù)院提高房地產(chǎn)等幾個(gè)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資工程資本金比率，從20上升到35。2004年5月，發(fā)改委等出臺中，要求金融機(jī)構(gòu)立刻停頓涉及工程的新增授信懇求，對曾經(jīng)實(shí)施的妥善收回。2004年10月銀監(jiān)會，對土地貯藏貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理分別提出了要求，貸款操作規(guī)范程度提高，開發(fā)商和消費(fèi)者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻提高。二個(gè)人住房貸款1. 個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀從開展趨勢看，個(gè)人住房貸款余額增幅繼續(xù)下降。2005年9月末，個(gè)人住房貸款余額為1.8萬億元，同比增長20.1%，增長率已延續(xù)17個(gè)月下降。個(gè)人住

9、房貸款是房地產(chǎn)貸款最重要的組成部分，占比67.2%，其中大部分是按揭貸款。2. 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)2003年以來，按揭貸款增速下降，主要是由于提早還款增多，大幅減少了房地產(chǎn)貸款余額，而新發(fā)放貸款規(guī)模變化并不大。提早還款對房地產(chǎn)業(yè)開展影響不大，主要是帶來了銀行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，個(gè)人購房貸款集中于少數(shù)重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地域，2004年末，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市貸款余額占全國59.9，而中西部一切省區(qū)之和僅為23%。這進(jìn)一步加劇了投資的地域性冷熱不均。20042005年一些國內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長率出現(xiàn)較大分化，主要是過分將資金集中于一線城市的企業(yè)業(yè)績欠佳，面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)，而敏銳把

10、握政策趨勢，及早把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三線城市的企業(yè)利潤增長較高。目前的個(gè)人住房貸款同樣沒有閱歷一次完好的周期的檢驗(yàn)。實(shí)踐上受央行的利率調(diào)整走向、以及取消個(gè)人購房貸款優(yōu)惠利率等一系列利率政策影響，包括在未來房屋稅收政策的逐漸到位和物業(yè)管理費(fèi)用提高、宏觀經(jīng)濟(jì)動搖和收入增長出現(xiàn)變化的情況下，購房者的還款才干能夠就會遭到影響，能夠會推進(jìn)按揭貸款信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)增大?，F(xiàn)階段個(gè)人購房貸款的不良率較低1.5%，屬銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在上述情況下，各商業(yè)銀行和監(jiān)管部門應(yīng)提高對按揭貸款新增不良資產(chǎn)的警惕和控制才干。3.個(gè)人住房貸款政策演化軌跡信貸政策。2003年6月5日人民銀行“121文件，規(guī)定主體構(gòu)造封頂才干發(fā)放個(gè)人住房消費(fèi)

11、貸款，.購買第一套，首付款仍執(zhí)行的規(guī)定，購買第二套及以上的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。由于實(shí)施細(xì)那么沒有出臺，該文件對個(gè)人住房信貸構(gòu)成的影響遠(yuǎn)沒有對開發(fā)貸款的影響宏大，但作為貨幣政策制定機(jī)構(gòu)遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求的意圖曾經(jīng)明確，信號作用劇烈。2004年10月，銀監(jiān)會發(fā)布，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)關(guān)注貸款人的歸還才干，將借款人住房貸款的月還款額與收入比控制在50以下含50，提高了消費(fèi)者獲得銀行貸款的門檻。2005年3月17日，中國人民銀行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，這是2001年以來初次運(yùn)用利率政策來專門調(diào)理房地產(chǎn)行業(yè)。個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)

12、行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率程度，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。(三) 房地產(chǎn)融資的銀行貸款依賴度下降,關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道欠缺2005年前三季度，新增房地產(chǎn)貸款占當(dāng)期房地產(chǎn)融資來源比例繼續(xù)下降，10月底直接貸款占房地產(chǎn)融資來源比例為18.5%。思索間接銀行貸款，包括其他資金來源中的定金和預(yù)付款中約30%是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，自籌資金的70%銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用銀行貸款的比重在55%左右，接近國際程度。與我國其他行業(yè)融資歷局類似，銀行貸款是最主要的融資渠道，但這不能成為解釋房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的根本緣由，因此房地產(chǎn)企業(yè)不可寄希望于信貸政策的放松來處理融資困難的問題。應(yīng)該看到，我國現(xiàn)行金融體制下關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道的缺失才是房地產(chǎn)融資姿態(tài)的癥結(jié)，如何拓寬融資渠道，選擇適宜的融資組合，以此改動現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制下銀行承當(dāng)過重風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是更重要的問題。2005年1-9月份房地產(chǎn)貸款發(fā)放情況資料來源：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局從房地產(chǎn)融資歷局看，一方面房地產(chǎn)市場有旺盛的投