組織結(jié)構(gòu)與崗位職責(zé)

1、物管部組織結(jié)構(gòu)與崗位職責(zé)一、任務(wù)物管部是實施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。物管部 的管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住 環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。物管部的職責(zé)范圍如下：1、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系 統(tǒng)的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。2、負責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、負責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的申批、監(jiān)管。4、負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。6、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、

2、消防工作。7、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。8、負責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖（一）物業(yè)管理部經(jīng)理1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)物管部的各項工作。2、負責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；3、負責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行；4、負責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。5、負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查,指導(dǎo)；6、負責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；7、負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責(zé)組織新接物業(yè)的 機電設(shè)備運行調(diào)試工作

3、；8、負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故,組織調(diào)查分析及處理工作;9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價；10、負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準；11、負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定,并配合物管部 組織實施;確保其正常運行。12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量 管理體系的正常運作提供保障；14、負責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析,為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。（二）設(shè)施設(shè)備組組長1、在物管部

4、經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。4、負責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。5、定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。7、負責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進展情況。8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。9、負責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。10、負責(zé)本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。（三）強、弱電維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改

5、項目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談 審定,監(jiān)督并驗收。6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運行、保養(yǎng)、維修。9、負責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。10、負責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護。11、負責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修 組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。12、負責(zé)管轄范圍

6、內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（四）空調(diào)給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5、負責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審 定,監(jiān)督并驗收。6、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。7、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān) 的

7、電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。9、負責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān) 的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11、負責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。（五）電梯維修員1、負責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；2、完成電梯的定期保養(yǎng)；3、電梯機房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄；（六）水電維修員1、負責(zé)低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。2、負責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。3、每月兩次發(fā)電機試運

8、行。4、負責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。5、負責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。6、負責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（七）給排水維修員1、在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備；2、負責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)、維修；3、負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管；4、負責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；（八）土建維修管理員1、在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)房屋的維修,并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。3、負責(zé)房屋維修外委項目的洽談審定,監(jiān)督并驗收。4、負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。5、

9、負責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。6、負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。（九）保安消防管理員1、在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)保安消防組行政管理工作，組織和引導(dǎo)部屬員工 學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力；2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定,對成績突出人員給與獎勵,對工作失職人員進行 教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益,預(yù)防各類事故發(fā)生；3、認真學(xué)習(xí)消防安全規(guī)定、消防法、重慶市消防安全條例，貫徹執(zhí)行上級有 關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責(zé)編制消防工作計劃,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)工作及 存在的問題，提出整改意見；4、經(jīng)常對重點防火部位和易燃易

10、爆物品進行檢查，加強消防設(shè)施的維護管理，對檢查出的 隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責(zé)任制。5、負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān) 的重大刑事案件和火災(zāi)事故；6、負責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；7、負責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理,并對需要維修品提出申請。8、負責(zé)消防器材的管理。（十）保安員1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定,積極完成工作任務(wù)；2、根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保 安全；3、根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件,防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出

11、責(zé) 任區(qū),維護責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序；4、堅守崗位,認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治 安災(zāi)害事故；5、協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄;6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。（十一）保潔庫房管理員1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求；2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買；3、與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場的外部形象；4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查,不低于四次；5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；6、協(xié)調(diào)保潔部和其他有關(guān)部門的工作聯(lián)系,維護公司的內(nèi)、外清潔衛(wèi)

12、生形象。（十二）保潔員1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況,掌握清潔工作必要的標準和要求；2、熟悉掌握各類清潔工具,清潔劑的使用方法,熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備；4、保持分管區(qū)域的清潔水準,工作次數(shù)每天不少于4次；5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；6、接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫管員1、在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本小組的日常事務(wù)。2、對入庫的物品進行安全檢查,熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。3、負責(zé)庫房物品的安全保護工作

13、，防止物品丟失。4、每月進行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。5、負責(zé)庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。物業(yè)公司工作職責(zé)與服務(wù)范圍按照國家、省市有關(guān)規(guī)定，城市新建住宅小區(qū)由物業(yè)公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。結(jié)合我們公 司物業(yè)管理實際，明確工作職責(zé)及服務(wù)范圍如下：一、物業(yè)公司工作職責(zé)1、貫徹執(zhí)行國家、省市對城市住宅小區(qū)實施物業(yè)公司專業(yè)化管理的有關(guān)方針、政策和規(guī) 定辦法，認真落實小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度2、負責(zé)管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)事務(wù)。包括住宅小區(qū)的驗收交接工作;房屋及 公共設(shè)施的管理與維修和裝飾裝修工程;小區(qū)內(nèi)的道路、雕塑、小景、小品和綠地、花草樹 木的管理養(yǎng)護;小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔和單位居

14、民的垃圾清運;小區(qū)的安全巡邏與治安管理工作 等。3、負責(zé)做好小區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點和娛樂、公共場所的管理工作,協(xié)助政府執(zhí)法部門維護好小 區(qū)的管理秩序，受政府執(zhí)法部門委托對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行處罰。4、負責(zé)小區(qū)內(nèi)單位和居民實行綜合性的有償服務(wù),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，為居民提供便民服務(wù)。5、接受小區(qū)業(yè)主管委會及單位居民的監(jiān)督及上級的檢查指導(dǎo)工作。6、完成上級有關(guān)部門交辦的其他工作任務(wù)。二、物業(yè)公司服務(wù)范圍物業(yè)公司的服務(wù)范圍涉及經(jīng)濟與管理兩個方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個部分，涉及面廣，內(nèi)容 復(fù)雜，結(jié)合目前物業(yè)公司實際,有如下幾項：1、屬于管理與服務(wù)性范圍住宅小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生包潔、單位居民的垃圾清運；門衛(wèi)傳達管理，安

15、全巡邏，協(xié)助公安派出所搞好治安管理；維護小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備和公共服務(wù)設(shè)施,并且就公共設(shè)施及所管轄物業(yè)有關(guān)問題與政府有 關(guān)部門、單位進行蹉商；財務(wù)臺帳管理,合理安排使用管理費及其他費用;制訂并貫徹執(zhí)行居民公約，確保業(yè)主單位居民共同遵守合約規(guī)定,創(chuàng)建文明住宅小區(qū);其他的管理與服務(wù)工作。2、屬于經(jīng)營有償服務(wù)性范圍根據(jù)委托及承包管理合同，按期向業(yè)主單位、居民收取綜合管理服務(wù)費;對小區(qū)內(nèi)房屋及公共設(shè)施維修實行有償服務(wù)收費；承攬房屋裝飾裝修和公共配套設(shè)施工程施工；房屋租賃業(yè)務(wù)、建筑建材、百貨零售；隨著物業(yè)公司發(fā)展能力和居民要求提供其他有償服務(wù)項目等。物業(yè)管理有限公司簡介公司簡介 二、公司總經(jīng)理介紹三、企業(yè)管理

16、理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念：團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理1、隊意識和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團隊意思和吃苦精神的 樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心 體現(xiàn)。2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的 發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求,員工對自己個性 的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能 的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相

17、馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定 崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基 礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式以人為中心、強調(diào)服 務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定 國際質(zhì)量管理體系(ISO9001:2000)、環(huán)境管理體系(ISO14000)、職業(yè)健康安全管理體系 (GB/T28001-2001) 一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用

18、質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系， 是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營造這種 氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。財務(wù)部：1、負責(zé)根據(jù)“管理會計”的要求按時完成各類財務(wù)分析，供公司決策之用;制定近、中、長 期“現(xiàn)金流量平衡表”。2、負責(zé)日常賬務(wù)工作的實施與管理。3、負責(zé)對外財務(wù)相關(guān)工作的銜接。 第二部分*物業(yè)管理目標及策劃方案通過對，“XXX ”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向, 特制定以下管理方案：一、*管理處組

19、織構(gòu)架及各部門職責(zé)：部室主要工作職責(zé)：總經(jīng)理：1、對董事長負責(zé)；2、制定公司的經(jīng)營方針和目標,對公司的重大事項進行決策，報董事長批準后實施；3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負責(zé)人，實施透明式的系統(tǒng)管理；4、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)；5、傳達并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標內(nèi)部工作環(huán)境；7、對公司組織構(gòu)架進行策劃；8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。辦公室：1、對總經(jīng)理負責(zé)；2、人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；3、內(nèi)外進行溝通；4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司庫房的管理工

20、作。*管理處：1、對總經(jīng)理負責(zé)；2、負責(zé)*的前期介入策劃、實施工作；3、負責(zé)*的接管驗收策劃、實施工作；4、負責(zé)*的業(yè)主入主的策劃、實施工作；5、負責(zé)*的管理和服務(wù)的策劃、實施工作；6、負責(zé)*的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作。7、負責(zé)樓宇相關(guān)費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。二、人員配備情況：1、總經(jīng)理:1人。2、辦公室:2人，其中主任1人，文員兼庫管1人。3、財務(wù)部:2人，其中經(jīng)理1人（兼會計）、出納1人。4、*管理處：33人。其中經(jīng)理1人;工程組主管1人，土建工1人，水電工(含強弱電)4人，電梯

21、工(直梯)1人，雜工1人;保衛(wèi)隊隊長1人，隊員15人(三班24小時)；綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費1人?？傆?38人三、管理目標、公司總目標1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率95%2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞瘀3%3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。、目標分解1、財務(wù)部、公司各項財務(wù)管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%、財務(wù)分析覆蓋率100%2、辦公室公司各項行政管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%人力資源科：、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率80%、員工配置優(yōu)化率比上年提高25%、員工骨干/部門負責(zé)人無序年流動

22、率2%行政公關(guān)：、內(nèi)外文件起草合格率90%、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率95%、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時率/滿意率90%、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時率100%、合同評審率100%、公司各類刊物，小區(qū)/大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率98%，校對差錯率1%0后勤保障：、合格供方評定率/在合格供方采購率95%,、入庫物品檢驗合格率100%、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%、庫管物品年差錯率0.1%、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率85%3、*管理處業(yè)主接待組：、管理處各項工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%、業(yè)主/租賃戶

23、有效投訴處理率100%、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率95%、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率80%、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率/及時率100%、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率98%，正確傳遞100%、物管費收取率90%、收費金額差錯率1%。9)、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務(wù)用戶滿意率85%(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項目盈利率80%、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率80%。、物業(yè)管理年盈利率比上年增

24、加10%綠化保潔組：、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率95%、綠化檢查合格率85%、小區(qū)綠化年成活率95%保衛(wèi)隊：、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的M1%、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0、機動車輛管理糾紛發(fā)生率1%、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率95%，隱患信息傳遞準確率/及時率100%、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率0.2%工程維修組：、各項工程管理工作實現(xiàn)PDCA循環(huán)率100%、設(shè)備設(shè)施維護

25、驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%、設(shè)施設(shè)備保持完好率95%、機電設(shè)備檢修及時率100%、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率95%、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率100%,完好率98%四、服務(wù)內(nèi)容及標準前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié), 也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項目設(shè)計方案的建議；2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單

26、項工程的甲乙方交接驗收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1、公共性服務(wù)公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目：、清潔衛(wèi)生管理；、綠化日常維護管理；、治安管理；、共用蓄水池的維護管理；(5)、水電管理;、排污設(shè)施管理；、道路維修管理；、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；、物業(yè)檔案資料管理；、車輛停放及交通秩序管理；、安排社區(qū)文

27、化活動,協(xié)助政府宣傳教育；、代收代交水電氣費；、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。2、特約性服務(wù)特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)、家居設(shè)施維修包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維 修、家電維修、冷氣機月保等。、家居清潔服務(wù)包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。、家居殺蟲服務(wù)包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。、家政服務(wù)包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律 咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。、租賃服務(wù)包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。(二

28、)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準1、房屋管理與維修、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭 建現(xiàn)象。、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報 后三天內(nèi)完成，零修合格率達98%以上。、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準1、房屋管理與維修、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭 建現(xiàn)象。、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報 后三天內(nèi)完成，零修合格率達98%以上。、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及

29、水電氣費，收繳率達到90%以上。2、設(shè)備管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作 人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急 措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。3、供電系統(tǒng)、保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時,自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損,可隨時起用。、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通，照 明設(shè)施、引路標志完好。5、電梯(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。(2)、

30、出現(xiàn)運行故障后,維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。6、給排水系統(tǒng)、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi) 生,無二次污染及隱患。、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水，、無長時間停水事故。7、空調(diào)系統(tǒng)(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設(shè)施管理、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木

31、、建筑小品等進行養(yǎng)護,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn) 象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清 潔，無隨意堆放雜物和占用。、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到95%以上。五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計劃根據(jù)以上要求，管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高，這不僅是高檔物業(yè)的要求，更是公司 追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人 才市場及其

32、它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司 制定出以下崗位入職條件（見附件一）和培訓(xùn)計劃（見附件二）。第三部分*管理項目啟動所需資金情況物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預(yù)算如下：一、人員薪金（樓宇交付日前之三個月）總經(jīng)理1名1000 =1000物業(yè)經(jīng)理1名1500 =1500工程主管1名1200 =1200保安隊長1名1200 =1200財務(wù)經(jīng)理1名800 =800行政部經(jīng)理1名800 =800技術(shù)員4名800 =3200綠化保潔主管1名800 =800附加30.70%作為津貼及福利11 3223.513723.5三個月小計為41170.5二、員工制服（每人兩套）1

33、1*200 2200三、區(qū)外圍設(shè)施大垃圾桶（生活垃圾）15個50 =750不銹鋼垃圾筒（樓層用）20個80 =1600指示牌（若干）=1000大堂及車庫廣告欄/廣告牌5個500 =2500大堂用吸水/吸坐墊2張200 =400小計:6250四、管理處各辦公室用品及設(shè)備辦公桌椅15套300 =4500文件柜7套500 =3500對講機（含備件）10套1200 =12000電腦 2 套 4500 =9000打印機1臺2000 =2000復(fù)印機1臺10000 =10000傳真機1臺1500 =1500保險箱1個1500 =1500管理公司/處用紙張/信封/名片=5000飲水機2臺100 =200裝訂

34、機1臺300 =300照相機1臺1000 =1000管理處裝修=60000會議室家具1套4000 =4000辦公細項物品=10000小計：124500五、工程部用品1、測試儀表個200萬用電表個500電流流量度：300A個800電流鉗式800A個1500電流鉗式3000A個1500對地阻值測試表個1500絕緣值測試表(500V-1000V)個1500溫度計:電子數(shù)字式個200手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表 個300手提式風(fēng)量和風(fēng)速計個1500電源測試電筆支20卷尺:1M把30卷尺:5M把300鋼尺:3M把50鋼尺:1M把300水平尺:600MM 把250角尺:300MM 把250小計：2、安全

35、設(shè)備高空工作安全帶:降傘式套120050/500反光衣件100耳塞100DB打500耳筒500DB個500安全過濾口罩:100CDN打500護眼罩:眼鏡式個200護眼罩:全式個500護眼罩:焊接用個1200護鏡(焊接用1000GDA)個600手套:皮革打400鋁梯:1M把1000鋁梯:1、5M把1500鋁梯:4M把3000高空工作臺:6米全護式個15000高壓電工全護裝套2500I連輸工具:軸流板式車部200手推車部200小計：3、工具木鋤把50扳手:活動150MM把50扳手:200MM 把50扳手:300MM 把100扳手:450MM把150菊花板身:3MM36MM套350組合式:4MM-4

36、5MM 套500夾具:大力鉗（平口）把50O形夾100MM個50O形夾:150MM個50O形夾:200MM 個50O形夾:300MM 個50虎鉗150MM 個200鋼管工具連彎頭套1500鐵片用剪刀把100界刀把30剪刀把50緊急爆破工具:大手錘個100斧頭(消防隊用)個150鐵筆支100I壓力鉗把800潤滑油加油槍把2006 角起子(0、5MM-16MM)套 100管子鉗:200MM 把50管子鉗:300MM 把50管子鉗:450MM把100管子鉗:600MM 把300拉釘鉗把150小計4、手工具螺絲起子:平咀形100MM X 4MM 支30150MM X 6MM 支 30200MM X 8

37、MM 支 30250MM X 8MM 支 30400MM X 10MM 支 30十字形:100MM X 3MM支30175MM X 4、5MM 支 30250MM X 6MM 支 30350MM X 7、5MM 支 30電子部件專用:平咀套40十字咀套40平咀鉗把30尖咀鉗把30斜口鉗把30專線開口鉗把100剪線鉗把100鯉魚鉗把30水泵鉗把60彈簧專用用尖咀鉗:平咀把300弓咀把300電線護套管鉗：100A以上把500800A以上把1500手鋸儉屬 450MM 把 50手鋸:150MM把30手鋸:木工600MM 把100手鋸:250MM把50手錘:電工把50手錘:球表1KG把50手錘:1、5KG把50手錘套200吊重滑輪1噸套1500鐵鉆個200木工專用工具套1200泥水工專用工具套8005、電動/機械工具手電鉆電池式0-12MM 把1200油壓手電鉆:小把1500大把2500油