中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引

1、.：.；中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引六屆全國律協(xié)七次常務(wù)理事會審議經(jīng)過二七年七月二十六日目 錄 第一章 總那么 第二章 房屋 HYPERLINK lawyerwq/c25.aspx o t _blank 拆遷前期預(yù)備中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期預(yù)備階段的任務(wù) 第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期預(yù)備階段的任務(wù) 第三章房屋拆遷評價中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 第二節(jié) 拆遷估價機(jī)構(gòu)確實定 第三節(jié) 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的任務(wù)內(nèi)容 第四章 城市房屋拆遷補(bǔ)償與安頓中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)

2、議 第三節(jié) 被拆遷房屋面積確實定 第四節(jié) 被拆遷房屋安頓規(guī)范 第五節(jié) 特殊對象的補(bǔ)償與安頓 第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配 第五章房屋拆遷 HYPERLINK lawyerwq/c173.aspx o t _blank 行政判決過程中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 第二節(jié) 判決懇求與受理階段 第三節(jié) 判決審理階段 第四節(jié) 行政 HYPERLINK lawyerwq/c302.aspx o t _blank 強(qiáng)迫執(zhí)行階段 第六章鄉(xiāng)村房屋拆遷中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 第二節(jié) 集體土地的征收征用及補(bǔ)償 第三節(jié) 鄉(xiāng)村房屋拆遷補(bǔ)償安頓 第四節(jié) 鄉(xiāng)村房屋拆遷評價 第七章行政復(fù)議與 HYPERLINK law

3、yerwq/c46.aspx o t _blank 訴訟的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 第二節(jié)拆遷行政復(fù)議 第三節(jié)拆遷訴訟 第四節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證 第八章附那么 第一章 總那么 1. 制定目的 為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)的效力程度，指點律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，根據(jù)等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法解釋，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和閱歷，制定本指引。本指引供律師在辦理拆遷法律效力業(yè)務(wù)中參考和自創(chuàng)，并非強(qiáng)迫性規(guī)定。 2. 概念界定 2.1 城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法答應(yīng)，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋一切者或運(yùn)用者給予補(bǔ)償安頓的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)展撤除的法

4、律行為。 2.2 鄉(xiāng)村房屋拆遷，是指經(jīng)依法答應(yīng)，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體一切土地上的房屋一切者或運(yùn)用者給予補(bǔ)償安頓的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)展撤除的法律行為。 2.3 拆遷人，是指依法獲得房屋拆遷答應(yīng)證的單位。 2.4 拆遷單位：獲得依法拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。 2.5 被拆遷人，是指被撤除房屋的一切人和運(yùn)用人。 2.6 房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。 2.7 違章 HYPERLINK lawyerwq/c24.aspx o t _blank 建筑，是指依法應(yīng)予以無償撤除的違法建筑物。 3. 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的根本原那么 拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和寬廣被拆遷

5、人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵照如下原那么： 3.1 忠實擔(dān)任原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。 3.2 專業(yè)精深原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)才干和程度，以扎實的專業(yè)知識和技藝為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律效力。 3.3 勤勉敬業(yè)原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思索，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人商定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務(wù)。 3.4 支持合理補(bǔ)償原那么。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，該當(dāng)支持被拆遷人的合理補(bǔ)償要求，其合理補(bǔ)償?shù)牡拙€是：被拆遷人原有居住程度不

6、因拆遷而降低。 4. 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求 4.1 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資歷并充分了解受托事項的詳細(xì)情況后，與委托人制造說話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。 4.2 律師須與委托人簽署委托協(xié)議，在獲得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。 4.3 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為本人的社會責(zé)任，把維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益、促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建調(diào)和社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的任務(wù)要求。 4.4 律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家、委托人的 HYPERLINK lawyerwq/c9.aspx o t _blank 商

7、業(yè)和個人隱私。 5. 本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍 本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草并修正拆遷方案與方案、起草并修正各類法律 HYPERLINK lawyerwq/c45.aspx o t _blank 文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆遷管理與實施人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋運(yùn)用人參與拆遷評價活動、參與聽證及談判活動、參與行政判決活動、參與強(qiáng)迫拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律效力。 涉及軍事設(shè)備、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使領(lǐng)館房屋的拆遷法律效力不

8、適用本操作指引。 第二章 房屋拆遷前期預(yù)備中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 本章所稱前期預(yù)備階段是指截至房屋拆遷答應(yīng)證公告之日前的階段。 1房屋拆遷的前提條件 國家法律規(guī)定，凡需求拆遷房屋的建立單位該當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出懇求，獲得行政答應(yīng)后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷答應(yīng)的方式為，鄉(xiāng)村為拆遷答應(yīng)證或征收同意文件。 2概念界定 2.1 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議中商定或者行政判決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。 2.2 拆遷期限，是指拆遷答應(yīng)證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。 第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期預(yù)備階段的任務(wù)

9、1. 律師代理 HYPERLINK lawyerwq/c25.aspx o t _blank 拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期預(yù)備階段的任務(wù)： 1.1 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是鄉(xiāng)村房屋拆遷的程序。 1.2 核實拆遷人、拆遷單位的主體資歷與資質(zhì)，核實拆遷任務(wù)人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽署的拆遷委托 HYPERLINK lawyerwq/c174.aspx o t _blank 合同。 1.3 核實拆遷人能否已合法獲得國有土地運(yùn)用權(quán)或土地征收征用同意文件且能否依法公示。 1.4 核實拆遷人能否已合法獲得建立工程同意文件且能否依法公示。 1.5 核實拆遷人能否已合法獲得建

10、立用地規(guī)劃答應(yīng)證且能否依法公示。 1.6 調(diào)查被拆遷人的根本情況拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮取?1.7 核真實規(guī)劃管理部門核發(fā)建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進(jìn)展以下活動： 1.7.1 新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物； 1.7.2 改動房屋和土地用途； 1.7.3 建立新的房屋租賃關(guān)系； 1.7.4 分列房屋租賃戶名。 1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。 1.9 核實拆遷方案與拆遷方案的合法性、完好性、可行性，拆遷方案應(yīng)載明如下事項： 1.9.1 拆遷四至范圍； 1.9.2 拆遷房屋總 HYPERLINK lawye

11、rwq/c24.aspx o t _blank 建筑面積分別列出居住房屋與非居住房屋的詳細(xì)數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)量； 1.9.3 拆遷戶數(shù)； 1.9.4 拆遷期限； 1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況； 1.9.6 拆遷補(bǔ)償安頓資金總額的預(yù)算； 1.9.7 懇求拆遷答應(yīng)證時首期補(bǔ)償安頓資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)互換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位方案； 1.9.8 實施拆遷的方式； 1.9.9 拆遷方案能否曾經(jīng)列入本地經(jīng)濟(jì)開展方案和本省市的拆遷方案。 1.9.10核實拆遷人能否有足額的拆遷補(bǔ)償安頓資金公用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補(bǔ)償安頓資金總額的比例。

12、該存款金額與安頓用房價值之和缺乏補(bǔ)償安頓資金總額的，建立單位該當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。 1.9.11 核適用于產(chǎn)權(quán)互換房源的產(chǎn)權(quán)能否明晰、無權(quán)益負(fù)擔(dān)。 1.9.12核適用于產(chǎn)權(quán)互換房源的數(shù)量能否到達(dá)拆遷范圍被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)互換房源能否符合國家質(zhì)量平安規(guī)范及能否到達(dá)當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)備配套要求。 2律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期預(yù)備階段該當(dāng)謹(jǐn)慎留意的問題： 2.1 律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管 HYPERLINK lawyerwq/c173.aspx o t _blank 行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。 2.2 律師應(yīng)提示委托人，不得采用恫嚇

13、、脅迫以及停水、停電、停頓供氣、供熱等非法手段實施拆遷。 2.3 律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷答應(yīng)證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴(kuò)展或者減少。確需擴(kuò)展或者減少拆遷范圍的，該當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地同意手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷答應(yīng)證的拆遷主管行政機(jī)關(guān)懇求變卦拆遷范圍。 2.4 律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延伸拆遷期限的，該當(dāng)在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出延期拆遷懇求，區(qū)、縣房地局該當(dāng)在收到延期拆遷懇求之日起10日內(nèi)給予回答。 2.5 律師應(yīng)提示委托人建立工程假設(shè)在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，該當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)贊同后，辦理房屋拆遷答應(yīng)證變卦手續(xù)；拆遷主管行政機(jī)關(guān)

14、該當(dāng)將變卦后的房屋拆遷答應(yīng)證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建立工程轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議或者判決載明的有關(guān)權(quán)益、義務(wù)履行終了的，由受讓人繼續(xù)履行；工程轉(zhuǎn)讓人與受讓人該當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起30日內(nèi)予以公告。 2.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷補(bǔ)償安頓方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實踐情況。如存在能夠嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人回絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。 第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期預(yù)備階段的任務(wù) 1 核實拆遷人、拆遷單位的主體資歷與資質(zhì)，核實拆遷任務(wù)人員的上崗證。 2核實拆遷人能否已合法獲得國有土地運(yùn)用權(quán)同意

15、文件。 3核實拆遷人能否已合法獲得建立工程同意文件。 4核實拆遷人能否已合法獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證。 5核實拆遷答應(yīng)證能否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準(zhǔn)確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。 6參與制定拆遷方案或能否作出拆遷答應(yīng)的聽證會，發(fā)表律師意見。 7核實拆遷方案與拆遷方案的合法性、合理性、完好性、可行性，拆遷方案與方案除了闡明拆遷根據(jù)之外，還應(yīng)闡明如下事項： 7.1 拆遷四至范圍； 7.2 拆遷房屋總建筑面積分別列出居住房屋與非居住房屋的詳細(xì)數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)量； 7.3 拆遷戶數(shù)； 7.4 拆遷期限； 7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況； 7.6 拆遷補(bǔ)償

16、安頓資金總額的預(yù)算； 7.7懇求拆遷答應(yīng)證時首期補(bǔ)償安頓資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位方案； 7.8 實施拆遷的方式。 8核實拆遷人能否有足額的拆遷補(bǔ)償安頓資金公用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補(bǔ)償安頓資金總額的比例，該存款金額與安頓用房價值之和缺乏補(bǔ)償安頓資金總額的，建立單位該當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。 9核適用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)能否明晰、無權(quán)益負(fù)擔(dān)。 10核適用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量能否到達(dá)拆遷范圍被拆遷人要求互換的數(shù)量，安頓房源能否符合國家質(zhì)量平安規(guī)范及能否到達(dá)當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)備配套要求。 11獎勵措施。 12對特殊問題的應(yīng)急

17、方法。 第三章 房屋拆遷評價中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 概念界定 1. 房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等要素，對 HYPERLINK lawyerwq/c4.aspx o t _blank 房地產(chǎn)市場價錢進(jìn)展的評價。 2. 房屋拆遷估價時點為房屋拆遷答應(yīng)證頒發(fā)之日鄉(xiāng)村房屋拆遷評價為征地公揭露布之日。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷答應(yīng)證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。 3. 房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷答應(yīng)證的拆遷期限。 第二節(jié) 拆遷估價機(jī)構(gòu)確實定 1房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)的從業(yè)資歷 律師應(yīng)提示委托人：從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，該當(dāng)具

18、有經(jīng)拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資歷。未獲得房屋拆遷估價資歷的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價錢咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，該當(dāng)向當(dāng)?shù)夭疬w主管機(jī)關(guān)依法備案。 2房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，普通采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機(jī)構(gòu)。 采取投票方式的，根據(jù)招標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原那么，普通情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機(jī)構(gòu)，第二位的為重新估價機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)展公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機(jī)構(gòu)的，可同時確定重新估價機(jī)構(gòu)。 3拆遷估價委托 同一拆遷范

19、圍內(nèi)，普通情況下只能委托一家估價機(jī)構(gòu)進(jìn)展估價，并與其簽署書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽署房屋拆遷估價委托合同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容： 3.1 核實雙方當(dāng)事人的主體資歷。 3.2 委托范圍能否是在房屋拆遷答應(yīng)證確定的拆遷范圍內(nèi)。 3.3 委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。 3.4 估價的價值規(guī)范及估價方式。 3.5 需求雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。 3.6 估價報告的交付日期。 3.7 酬金及支付方式。 3.8 HYPERLINK lawyerwq/c308.aspx o t _blank 違約責(zé)任。 3.9 爭議的處理方式。 3.10 其他需求商定的事項。第三節(jié) HYPERLINK

20、lawyerwq/c25.aspx o t _blank 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的任務(wù)內(nèi)容 1. 拆遷估價過程中律師任務(wù)的普通內(nèi)容： 1.1 核實估價機(jī)構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽(yù)。 1.2 對估價機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)展核實。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)展公告的義務(wù)。而拆遷主管機(jī)關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)展監(jiān)視，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)視。 1.3 對拆遷估價委托 HYPERLINK lawyerwq/c174.aspx o t _blank 合同的真實性、合法性進(jìn)展核實。 1.4核實估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人能否有利害關(guān)系，或者能否

21、是拆遷當(dāng)事人。 1.5 對估價報告的方式與內(nèi)容進(jìn)展核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及能否由專職注冊 HYPERLINK lawyerwq/c4.aspx o t _blank 房地產(chǎn)估價師簽字。 1.6 對估價機(jī)構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達(dá)分戶估價報告的程序合法性進(jìn)展核實。 1.7 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機(jī)構(gòu)訊問、懇求復(fù)核，或者另行委托估價機(jī)構(gòu)重新評價。 1.8 對委托人就原估價機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差別，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到

22、估價報告、復(fù)估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價錢評價專家委員會懇求技術(shù)鑒定。 1.9 對房地產(chǎn)價錢評價專家委員會成員能否與原估價機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者能否是拆遷當(dāng)事人進(jìn)展核實。 1.10律師應(yīng)提示委托人，假設(shè)房地產(chǎn)價錢評價專家委員會以為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進(jìn)展再估價；而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會懇求鑒定。 2. 拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律效力的本卷須知： 2.1 律師應(yīng)提示委托人，須照實向估價機(jī)構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等任務(wù)。 2.2 律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

23、2.3 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價的價值規(guī)范為公開市場價值，不思索房屋租賃、抵押、查封等要素的影響。委托拆遷估價，該當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)包括用途，下同和面積。 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積普通以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)展評價。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，該當(dāng)向城市規(guī)劃 HYPERLINK lawyerwq/c173.aspx o t _blank 行政主管部門懇求確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向按照設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)懇求鑒定；沒有設(shè)立房

24、屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資歷的房產(chǎn)測繪單位測算。 2.4 律師應(yīng)提示委托人處置好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評價機(jī)構(gòu)作出偏離客觀公正的評價結(jié)果。 3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律效力的本卷須知： 3.1 律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與信譽(yù)，調(diào)查估價機(jī)構(gòu)及估價人員與拆遷人能否有利害關(guān)系或者能否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評價機(jī)構(gòu)。 3.2 律師應(yīng)提示委托人，照實向估價機(jī)構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等任務(wù)。拆遷估價的價值規(guī)范為公開市場價值，不思索房屋租賃、抵押、查封等要素的影響。 委托拆遷估價，該當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)包括用途，

25、下同和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積普通以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)展評價。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，該當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門懇求確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向按照設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)懇求鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資歷的房產(chǎn)測繪單位測算。 3.3 律師應(yīng)提示委托人回絕評價或回絕懇求重新評價、鑒定的法律后果。 4. 拆遷估價過程中律師為估價機(jī)構(gòu)提供法律效力的本卷須知： 4.1 對估價任務(wù)程序的合法性進(jìn)展核實

26、。核實包括房地產(chǎn)估價人員能否持證上崗；對被拆遷房屋進(jìn)展實地查勘能否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋情況的照片及錄像；實地查勘記錄能否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。 4.2 律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處置好與拆遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評價。未經(jīng)答應(yīng)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。 4.3 核實委托人能否按照拆遷估價委托合同商定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告包括分戶估價報告。律師應(yīng)提示委托人，如未按照商定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，該當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。 4.4 律師應(yīng)提示委托人，拆遷估價的價值規(guī)范為公開市場價值，不思索房屋租賃、抵押、查封等

27、要素的影響。估價普通該當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分闡明緣由。對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的根據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。 4.5 律師應(yīng)提示委托人，估價機(jī)構(gòu)該當(dāng)配合專家委員會的鑒定任務(wù)，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。 4.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人該當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積普通以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)展評價。

28、第四章 房屋拆遷補(bǔ)償與安頓中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 概念界定 本章所涉的以下詞語的定義分別為： 1 房屋拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人按照法律規(guī)定，就補(bǔ)償安頓和房屋撤除的有關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)議。 2. 價值規(guī)范房屋互換，是指實行與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋互換。 3 面積規(guī)范房屋互換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋 HYPERLINK lawyerwq/c24.aspx o t _blank 建筑面積為根底，在應(yīng)安頓面積內(nèi)不結(jié)算差價的產(chǎn)權(quán)房屋互換。 4 異地安頓，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進(jìn)展產(chǎn)權(quán)互換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)互換。 5 就地安頓，是指拆遷人以拆

29、遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進(jìn)展產(chǎn)權(quán)互換，所以又稱為回遷安頓。 6 最低補(bǔ)償單價規(guī)范，是指被撤除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市買賣的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價錢。 適用范圍 本章適用于城市房屋拆遷補(bǔ)償與安頓實務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安頓不適用本章。 第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議 1. 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補(bǔ)償，也可以實行產(chǎn)權(quán)互換；產(chǎn)權(quán)互換可以實行以房屋建筑面積為根底，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安頓或異地產(chǎn)權(quán)互換。 律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要遭到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)

30、互換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)互換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。 2. 訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的主體 由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人該當(dāng)與房屋一切人訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人該當(dāng)與房屋運(yùn)用權(quán)人訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人該當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議；符合以下情形之一的，拆遷人該當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議： 2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?2.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范

31、的私有居住房屋的。 2.3 拆遷房管部門依法代管的房屋的。 2.4 拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。 上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日實施前曾經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。 3. 拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的內(nèi)容 簽署拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，要留意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容： 3.1 訂立協(xié)議的主體。 3.2 被撤除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。 3.3 補(bǔ)償安頓方式。 3.4 貨幣補(bǔ)償金額。 3.5 搬遷期限。 3.6 HYPERLINK

32、 lawyerwq/c308.aspx o t _blank 違約責(zé)任。 3.7 爭議的處置。 3.8 需求商定的其他事項。 律師要留意，假設(shè)是實行房屋互換的，拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的內(nèi)容還該當(dāng)包括互換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、能否補(bǔ)差價等事項，拆遷人該當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房互換的，拆遷人該當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議中，根據(jù)建立情況商定過渡期，并遵守過渡期的商定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的暫時安頓補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和暫時安頓補(bǔ)助費(fèi)規(guī)范那么由市價錢主管部門會同市房地資源局

33、制定。 如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人該當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的一切拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議報拆遷主管機(jī)關(guān)備案。 第三節(jié) 被拆遷房屋面積確實定 1. 被拆遷房屋面積確實定規(guī)范 被拆遷房屋建筑面積，普通以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實踐面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實踐為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)同意文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實踐建筑面積小于相關(guān)同意文件記載的建筑面積的，以實踐建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)同意文件未記載建筑面積的，或者雖無同意文件但在實施以前曾經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。 2

34、. 面積爭議的處置 發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。第四節(jié) 被 HYPERLINK lawyerwq/c25.aspx o t _blank 拆遷房屋補(bǔ)償安頓規(guī)范 1. 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額確實定 由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額普通根據(jù)被撤除房屋的區(qū)位、 HYPERLINK lawyerwq/c24.aspx o t _blank 建筑構(gòu)造、建筑面積等要素確定。當(dāng)事人對此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評價。估價的結(jié)果該當(dāng)保證足以買

35、到與被拆遷房屋一樣程度的房屋。 被撤除房屋的 HYPERLINK lawyerwq/c4.aspx o t _blank 房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評價單價，房地產(chǎn)市場評價單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價規(guī)范的，按該補(bǔ)償單價規(guī)范計算。 拆遷執(zhí) HYPERLINK lawyerwq/c173.aspx o t _blank 行政府規(guī)定租金規(guī)范的公有出租居住房屋含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋，被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，該當(dāng)實行按面積的產(chǎn)權(quán)互換，以保證承租人的居住

36、程度不因拆遷而下降。 執(zhí)行政府規(guī)定租金規(guī)范的私有出租居住房屋，按 HYPERLINK lawyerwq/c326.aspx o t _blank 租賃合同的規(guī)定處置。 實行價值規(guī)范房屋互換的，律師應(yīng)提示委托人該當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評價價錢確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安頓房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。需特別注重的是，被拆遷房屋和擬互換的房屋在評價時應(yīng)適用同一評價時點、同一評價方法和規(guī)范。 2. 非住宅房屋的補(bǔ)償安頓 拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分思索拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)程度和就業(yè)的問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)封鎖和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃

37、關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償安頓；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人該當(dāng)對被拆遷人實行房屋互換。互換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人該當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃 HYPERLINK lawyerwq/c174.aspx o t _blank 合同。 另外，拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人該當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人以下費(fèi)用： 2.1 按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價錢、設(shè)備安裝價錢計算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。 2.2 無法恢復(fù)運(yùn)用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。 2.3 因拆遷呵斥停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。這里的因拆遷呵斥停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居

38、住房屋中用于消費(fèi)、運(yùn)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償規(guī)范按被撤除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。 3. 可以按照非居住房屋補(bǔ)償規(guī)范認(rèn)定的情形 律師在實際中應(yīng)提示委托人留意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補(bǔ)償規(guī)范予以補(bǔ)償認(rèn)定： 3.1 原始設(shè)計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的，可以認(rèn)定為非居住房屋。 3.2 公房承租人與一切人簽署了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。 3.3 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)益人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實踐用作職工或者職工家庭居住運(yùn)用的除

39、外。 3.4 原始設(shè)計為居住房屋，改動為非居住用途，作為運(yùn)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以根據(jù)國務(wù)院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其運(yùn)營情況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安頓 撤除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋互換的，該當(dāng)按照商定或行政判決結(jié)算差價。 第五節(jié) 特殊對象的補(bǔ)償與安頓 1. 對低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安頓的特殊維護(hù) 實際中，律師要留意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的

40、，拆遷人該當(dāng)優(yōu)先給予面積規(guī)范房屋互換，并可適當(dāng)減免超越應(yīng)安頓面積部分的房價款，使之到達(dá)當(dāng)?shù)刈畹妥》勘ＷC規(guī)范。 2. 拆遷宗教團(tuán)體一切房屋的處置 拆遷宗教團(tuán)體一切的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，該當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽署拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議。 拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安頓方式與規(guī)范按照政府規(guī)定租金規(guī)范的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋互換。 3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處置 律師應(yīng)留意，假設(shè)拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人該當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按

41、照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補(bǔ)償。 4. 拆遷公共設(shè)備的處置 需求撤除 HYPERLINK lawyerwq/c41.aspx o t _blank 交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設(shè)備以及樹木綠地的，拆遷人該當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。 因房屋拆遷需求遷移管線或鋪設(shè)暫時管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需求就位或新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。 5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處置 拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人該當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議該當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料該當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦

42、理證據(jù)保全。 6. 撤除違章建筑和暫時建筑的處置 律師應(yīng)提示委托人撤除違章建筑、超越同意期限的暫時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償；撤除未超越同意期限的暫時建筑，該當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。能否屬于違章建筑以及能否應(yīng)無償撤除，該當(dāng)有法律根據(jù)并依法確定。 其中，實施后，未獲得規(guī)劃答應(yīng)證或違反規(guī)劃答應(yīng)證規(guī)定進(jìn)展建立的，以及暫時建筑運(yùn)用期限屆滿未撤除的為違法建筑。對違法建筑根據(jù)及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處置。實施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，根據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處置。 在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停頓建立通知后，繼續(xù)進(jìn)展房屋及其附

43、屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。 7. 拆遷爭議房屋的處置 由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，為了保證建立工程的順利進(jìn)展，在拆遷人提出補(bǔ)償安頓方案，報房屋拆遷管理部門依法核實贊同，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量規(guī)范的安頓用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實施拆遷。 8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處置 律師應(yīng)留意，首先要核實抵押的有效性。 其次，在拆遷前，該當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。 再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。 9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處置 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解

44、除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)展安頓的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人該當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)互換。產(chǎn)權(quán)互換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人該當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 第六節(jié) 貨幣補(bǔ)償款的分配 1. 公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安頓房屋歸房屋承租人及其同住人共有。 承租人、同住人之間普通遵照一人一份、均等分割的原那么獲得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人留意，以下情況除外： 1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活的。 1.2承租

45、人或同住人在獲得公房承租權(quán)時額外支付較多款項的。 1.3 對公房內(nèi)居住的未成年人實踐承當(dāng)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。 2. 私有房屋補(bǔ)償款的分割 拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安頓房屋歸被拆遷人一切。被拆遷人該當(dāng)擔(dān)任安頓房屋運(yùn)用人。 3.房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處置 搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、暫時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和暫時過渡的承租人、同住人等。獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，普通該當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實踐居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)運(yùn)用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備一切人。因拆遷呵斥停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸蒙受實踐損失的運(yùn)營人。 4. 補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的

46、處置 在實際中，有時會遇到由于拆遷人的忽略，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取，律師應(yīng)提示委托人，補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親身領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)仔細(xì)審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項支付給他人，仍應(yīng)對實踐的被拆遷人或房屋承租人承當(dāng)補(bǔ)償安頓的義務(wù)。對冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?5. 被拆遷人回絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處置 拆遷補(bǔ)償安頓爭議經(jīng)判決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不懇求行政復(fù)議，也不提起行政 HYPERLINK lawyerwq/c46.aspx o t _blank 訴訟，且回絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。 6. 售后公房拆遷維修資金的處

47、置 因房屋拆遷等緣由呵斥公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或 HYPERLINK lawyerwq/c27.aspx o t _blank 物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人交納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出賣單位交納三項維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)備維修資金的缺乏。 第五章 房屋拆遷行政判決過程中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 概念界定 1. 房屋拆遷判決，是指房屋拆遷主管部門根據(jù)拆遷法律規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶徒痤~、安頓用房的面積和安頓地點、搬

48、遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)益和義務(wù)的詳細(xì)行政行為。 2. 強(qiáng)迫拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在判決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門 HYPERLINK lawyerwq/c302.aspx o t _blank 強(qiáng)迫執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法懇求人民法院予以強(qiáng)迫執(zhí)行的行為。 適用范圍 本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務(wù)，集體土地上的房屋拆遷判決，按各省、市的規(guī)定確定能否適用本章內(nèi)容。 第二節(jié) 判決懇求與受理階段 1. 懇求階段 律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷判決懇求時，重點是把握按規(guī)定懇求所必需的資料。為拆遷主管行政機(jī)

49、關(guān)提供效力時應(yīng)審查懇求資料能否符合要求。 1.1 拆遷人懇求判決應(yīng)提交的資料： 1.1.1 判決懇求書； 1.1.2 法定代表人的身份證明； 1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明資料； 1.1.4 被拆遷房屋的估價報告； 1.1.5 對被懇求人的補(bǔ)償安頓方案； 1.1.6 懇求人與被懇求人的協(xié)商記錄； 1.1.7 未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及緣由； 1.1.8 其他與判決有關(guān)的資料。 1.2 被拆遷人、房屋承租人懇求判決應(yīng)提交的資料： 1.2.1 判決懇求書； 1.2.2 懇求人的身份證明； 1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明； 1.2.4 懇求判決的理由及相關(guān)證明資料； 1.2.5房屋拆遷管理部門以為

50、該當(dāng)提供的與行政判決有關(guān)的其他資料。 1.3 判決懇求書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： 1.3.1 懇求人的稱號、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所； 1.3.2 被懇求人稱號、地址等根本情況； 1.3.3 懇求判決的懇求、現(xiàn)實和理由； 1.3.4 懇求人簽名或蓋章、懇求日期。 2. 審查受理階段 律師在拆遷行政判決階段，應(yīng)留意的重點是聽證和能夠不被受理的情形。 2.1 判決聽證 判決機(jī)關(guān)收到拆遷人的判決懇求后，該當(dāng)對達(dá)成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進(jìn)展審核，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理判決懇求前，該當(dāng)進(jìn)展聽證。詳細(xì)規(guī)范、程序按省、自治

51、區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定執(zhí)行。 律師可代理委托人參與判決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。 2.2 不予受理的情形 有以下情形之一的，判決機(jī)關(guān)不予受理判決懇求： 2.2.1 已超越房屋拆遷期限的； 2.2.2 懇求人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的； 2.2.3 懇求人與被懇求人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的； 2.2.4房屋曾經(jīng)滅失的； 2.2.5 懇求人主體資歷不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的； 2.2.6 懇求人對拆遷答應(yīng)證合法性懇求判決的； 2.2.7 判決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次懇求判決的。 對判決懇求不予受理的，判決機(jī)關(guān)該當(dāng)自收

52、到懇求之日起5日內(nèi)書面通知懇求人。 律師對行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決議，均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決議能否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議懇求書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。 第三節(jié) 判決審理階段 在拆遷判決的審理階段，律師的效力重點主要是以下幾方面： 1. 對判決審理的程序和內(nèi)容的核實。 1.1 判決行政機(jī)關(guān)能否向懇求人發(fā)出判決受理通知書。 1.2判決行政機(jī)關(guān)能否向被懇求人送達(dá)判決懇求副本及爭辯通知書。 1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。 1.4判決機(jī)關(guān)能否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)展調(diào)解。留意未經(jīng)調(diào)解，不能作出判決，而懇求人經(jīng)兩次通知未參與判決調(diào)解的，視為撤回判決

53、懇求；被懇求人經(jīng)兩次通知不出席判決調(diào)解的，判決機(jī)關(guān)可以缺席判決。 1.5 核實補(bǔ)償安頓規(guī)范能否符合法律規(guī)定與該案的實踐情況。 在審理過程中，當(dāng)事人對評價結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，判決機(jī)關(guān)該當(dāng)委托估價專家委員會進(jìn)展鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為判決根據(jù)。 1.6 判決機(jī)關(guān)能否及時合法地作出書面的判決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，判決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理判決懇求之日起30日內(nèi)做出判決。判決書內(nèi)容該當(dāng)合法、適當(dāng)。判決須經(jīng)判決機(jī)關(guān)指點班子集體討論決議。 1.7 判決書能否送達(dá)。判決書該當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。判決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實踐情況，確

54、定送達(dá)方式。無法直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的，可公告送達(dá)，將判決書張貼于被撤除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)，判決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。 2. 判決中止的審查 在判決審理過程中，能夠出現(xiàn)中止判決的情形。律師在此種情形下的效力重點是以下七個方面： 2.1 審查能否發(fā)現(xiàn)新的需求查證的現(xiàn)實。 2.2 審查能否是當(dāng)事人對評價結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。 2.3 審查能否是判決需求以相關(guān)判決或法院判決結(jié)果為根據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。 2.4 審查能否是作為自然人的懇求人死亡，需求等待繼受人闡明能否情愿繼續(xù)判決的。 2.5 審查能否是作為自然人的被懇求人死亡，需求變卦被懇求人的。 2.6

55、審查能否是其他特殊情況需求中止的情形。 2.7 中止判決的情形消除后，該當(dāng)提請行政判決機(jī)關(guān)恢復(fù)判決。 3. 判決終結(jié)的審查 判決審理過程中，行政判決機(jī)關(guān)能夠會決議判決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律效力的重點是以下四個方面： 3.1 審查當(dāng)事人能否達(dá)成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議； 3.2 審查懇求人或被懇求人能否是判決當(dāng)事人； 3.3 審查懇求人能否撤回判決懇求； 3.4審查作為自然人的懇求人死亡，15日內(nèi)繼受人能否表示參與判決或放棄參與判決。 4. 判決書內(nèi)容的審查 判決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： 4.1懇求人與被懇求人(包括代理人)的姓名或單位稱號等根本情況。 4.2 懇求判決的懇求、爭議的現(xiàn)實和理由。

56、4.3 判決機(jī)關(guān)認(rèn)定的現(xiàn)實、理由和適用的法律根據(jù)。 4.4補(bǔ)償安頓方案(補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安頓用房的面積和安頓地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及中規(guī)定的該當(dāng)補(bǔ)償?shù)墓こ?。 4.5 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)益及期限。 4.6 判決機(jī)關(guān)的稱號、判決日期并加蓋公章。 4.7 判決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。 第四節(jié) 行政強(qiáng)迫執(zhí)行階段 在行政決議的行政強(qiáng)迫執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律效力的重點主要有以下四個方面： 1. 審查行政強(qiáng)迫執(zhí)行懇求主體 房屋拆遷判決書送達(dá)后，懇求人與被懇求人該當(dāng)執(zhí)行判決方案。被拆遷當(dāng)事人在判決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，判決機(jī)關(guān)可依法懇求強(qiáng)迫執(zhí)

57、行。 2. 審查懇求強(qiáng)迫拆遷前能否依法聽證 懇求行政強(qiáng)迫執(zhí)行前，判決機(jī)關(guān)該當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政強(qiáng)迫執(zhí)行的根據(jù)、程序、補(bǔ)償安頓方案及測算根據(jù)等內(nèi)容進(jìn)展聽證。同時，還應(yīng)約請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參與。被拆遷當(dāng)事人回絕參與聽證會的，判決機(jī)關(guān)該當(dāng)組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。 3. 審查行政強(qiáng)迫執(zhí)行懇求應(yīng)提交的資料 懇求行政強(qiáng)迫執(zhí)行，該當(dāng)提交以下資料： 3.1 行政強(qiáng)迫執(zhí)行懇求書； 3.2 判決調(diào)解記錄和判決書； 3.3 安頓用房或補(bǔ)償資金證明； 3.4 被拆遷當(dāng)事人回絕接受補(bǔ)償資金的，該當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明； 3.5 被拆遷當(dāng)事人不贊同拆遷的有關(guān)

58、資料； 3.6 聽證會或調(diào)查會記錄。 4. 行政強(qiáng)迫執(zhí)行其他應(yīng)留意的事項： 4.1懇求行政強(qiáng)迫執(zhí)行，該當(dāng)由判決機(jī)關(guān)指點班子集體討論決議； 4.2拆遷人未按判決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量平安規(guī)范和產(chǎn)權(quán)明晰、無權(quán)益負(fù)擔(dān)的安頓用房的，不得懇求行政強(qiáng)迫執(zhí)行； 4.3判決機(jī)關(guān)該當(dāng)提早15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，發(fā)動被拆遷當(dāng)事人自行搬遷； 4.4拆遷人該當(dāng)對被撤除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全； 4.5行政強(qiáng)迫執(zhí)行時，判決機(jī)關(guān)該當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場； 4.6 判決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府判決的； 4.7行政強(qiáng)迫執(zhí)行該當(dāng)

59、留意防止人身損傷的發(fā)生，要有應(yīng)對突發(fā)事件的預(yù)案； 4.8執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本的原那么，注重社會穩(wěn)定與調(diào)和。 第六章 鄉(xiāng)村房屋拆遷中的律師實務(wù) 第一節(jié) 普通規(guī)定 1適用范圍 本章適用于指點律師辦理鄉(xiāng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)的實務(wù)操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。 2本章所指的鄉(xiāng)村房屋拆遷是指依法答應(yīng)，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體一切土地上的房屋一切者或運(yùn)用者給予合法補(bǔ)償安頓的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)展撤除的法律行為。 3律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律效力也可參照本章規(guī)定。 第二節(jié) 集體土地的征收征用及補(bǔ)償律

60、師為鄉(xiāng)村房屋 HYPERLINK lawyerwq/c25.aspx o t _blank 拆遷提供法律效力該當(dāng)掌握并向委托人宣傳以下有關(guān)法律知識： 1. 征地的原那么： 1.1 國家為了公共利益的需求，可以按照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體一切的土地實行征收或征用，并給予補(bǔ)償。 1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。 1.3 征收征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安頓補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。 2. 留意研討當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)征地補(bǔ)償安頓的詳細(xì)規(guī)定： 由于我國城市土地實行國家一切，鄉(xiāng)村土地實行集體一切，因此，城