住宅區(qū)停車(chē)位歸屬的法律理解及現(xiàn)狀

1、.：.；住宅區(qū)停車(chē)位歸屬的法律了解及現(xiàn)狀 住宅區(qū)停車(chē)位歸屬及運(yùn)用的情況長(zhǎng)期以來(lái)不斷處于一種混亂的形狀，其中最主要的緣由是由于長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)缺乏明確的法律規(guī)范及由于不斷將物業(yè)單位定位于行政管理者的角色。特別在住房制度改革前，人們居住的都是各國(guó)有和集體單位的房屋，如假設(shè)沒(méi)有固定職業(yè)，那么可租住房產(chǎn)管理部門(mén)的房屋，那時(shí)髦不存在現(xiàn)代意義上的物業(yè)效力單位，更沒(méi)有業(yè)主的概念。各個(gè)住宅院落內(nèi)的居住事務(wù)的處置，往往是由房屋的各個(gè)一切單位的不同而呈現(xiàn)出不同的情況，大都由各單位直接納理或代為管理。管理者往往都是各單位的捍衛(wèi)部門(mén)或總務(wù)后勤部門(mén)，人員也大都屬單位的職工或聘用的暫時(shí)工。房改后，居住主體發(fā)生了變化，由于房屋

2、產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下，人員調(diào)動(dòng)或職工死亡后，居住在原單位院落內(nèi)的人有些已不再是原單位的職工。此情況下原單位扮演了最初的物業(yè)管理的角色。后來(lái)物業(yè)公司獨(dú)立為法人，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接成立物業(yè)公司，直接將開(kāi)發(fā)的小區(qū)交給該物業(yè)公司，物業(yè)公司行使了擴(kuò)張性的權(quán)益，以主人自居以管理者自居，與業(yè)主開(kāi)展了多方面的權(quán)益之爭(zhēng)，其中對(duì)住宅區(qū)停車(chē)位的運(yùn)用收益權(quán)益之爭(zhēng)最為猛烈，以致到公布后，據(jù)調(diào)查約80%的物業(yè)公司依然非法占據(jù)著住宅區(qū)停車(chē)位的運(yùn)用收益權(quán)。 其實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)私有化后，對(duì)于住宅區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)備及其附屬不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益歸屬，僅從法理上來(lái)講也是很明晰的，筆者在公布前就曾根據(jù)民法的原理對(duì)此爭(zhēng)議做過(guò)解答，結(jié)果也根本上符合后來(lái)公布

3、的的相關(guān)內(nèi)容，但在現(xiàn)實(shí)中許多人對(duì)法律的了解還局限在一種習(xí)慣思想中，對(duì)習(xí)慣行為方式缺乏理性的糾正，與法律規(guī)定預(yù)期要達(dá)至的目的相差甚遠(yuǎn)。究其緣由還在于我們對(duì)法律的條文闡釋得不夠明確。試根據(jù)物權(quán)原理、及做如下淺議：一、住宅小區(qū)的建筑物及附屬建筑和設(shè)備的歸屬首先必需明確住宅小區(qū)的土地的權(quán)益性質(zhì)，城鎮(zhèn)土地的一切權(quán)歸國(guó)家一切，各類(lèi)住宅房屋所構(gòu)成用于居住的區(qū)域內(nèi)一切建筑物、設(shè)備、綠地及道路等所占用的土地一切權(quán)均屬?lài)?guó)家一切，國(guó)家按照建筑物的運(yùn)用壽命將土地運(yùn)用權(quán)讓渡給業(yè)主。住宅區(qū)內(nèi)的建筑物包括設(shè)備綠地道路等的一切權(quán)分為專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)有部分普通為各戶(hù)進(jìn)戶(hù)門(mén)以里的部分，各業(yè)主對(duì)此部分享有完全的占有運(yùn)用收益及

4、處分的權(quán)益；對(duì)此部分，大多數(shù)人都能了解，除過(guò)過(guò)分行使這部分權(quán)益情況以外，產(chǎn)生爭(zhēng)議的不多。而出現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議較多的就是對(duì)共有部分，共有部分的內(nèi)容比較廣泛，有些釋義者又將住宅小區(qū)共有部分分為共用部分與單幢住宅共用部分兩個(gè)，共用部分是指處于一個(gè)住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個(gè)小區(qū)的業(yè)主、運(yùn)用人共同運(yùn)用的公用場(chǎng)地、設(shè)備及設(shè)備；單幢住宅共用部分是指處于一幢住宅之內(nèi)，由整幢住宅的業(yè)主、運(yùn)用人共同運(yùn)用的公用部分。其實(shí)這樣區(qū)并未有實(shí)踐的意義，假設(shè)依此方法那么一個(gè)小區(qū)的共有部分可以無(wú)限的分為更多的層次，法律專(zhuān)門(mén)為此做出界定已無(wú)實(shí)踐意義，實(shí)踐也不能夠。筆者以為就簡(jiǎn)單地分為兩個(gè)部分即可。共有部分即可共同運(yùn)用的部分，大范圍的可包

5、括公用于本規(guī)劃住宅區(qū)的公用場(chǎng)地、設(shè)備及設(shè)備，如學(xué)校、居委會(huì)、郵政局、停車(chē)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、物業(yè)管理用房等，小范圍的那么除專(zhuān)有部分外，包括括樓道、特定附屬設(shè)備、綠地和樓間綠地、道路等，這部分一切權(quán)歸全體業(yè)主共同一切，由全體業(yè)主共同行使一切權(quán)，并共享其收益承當(dāng)為維護(hù)其正常功能而負(fù)有共同的義務(wù)。二、住宅小區(qū)的停車(chē)位的歸屬按照上面所做產(chǎn)權(quán)界定，住宅小區(qū)的停車(chē)位的權(quán)益歸屬也就不言而喻了，但在現(xiàn)實(shí)中，在根本的框架內(nèi)僅就停車(chē)位的情況可有三種情況：1、公用停車(chē)庫(kù)：此類(lèi)車(chē)庫(kù)均屬依城市規(guī)劃而專(zhuān)門(mén)投資建在小區(qū)內(nèi)，計(jì)算在規(guī)劃容積率內(nèi)的，此類(lèi)公用停車(chē)庫(kù)除過(guò)因規(guī)劃本身就不合法或者說(shuō)不合理的外，普通都是規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)國(guó)

6、家經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，人們的生活程度而做的符合科學(xué)的規(guī)劃。它的規(guī)劃的多少、大小及分布，都是根據(jù)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)的情況而確定。它的土地的占有及投資都是單獨(dú)的，該當(dāng)是誰(shuí)投資誰(shuí)受害，普通由開(kāi)發(fā)商擁有一切權(quán)，但是它是由于依本小區(qū)的規(guī)劃情況而確定，開(kāi)發(fā)商必需為本小區(qū)業(yè)主的運(yùn)用，除非本小區(qū)沒(méi)有業(yè)主運(yùn)用，除非經(jīng)業(yè)主大會(huì)贊同，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)將其外銷(xiāo)。2、非公用停車(chē)庫(kù)：此類(lèi)車(chē)庫(kù)普通屬小區(qū)內(nèi)的人防空間建筑，此類(lèi)建筑按國(guó)家的防空法和城市規(guī)劃建立，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資，一切權(quán)歸國(guó)家，但開(kāi)發(fā)商可長(zhǎng)期運(yùn)用，開(kāi)發(fā)商普通將此作為停車(chē)庫(kù)運(yùn)用，社會(huì)上通常由開(kāi)發(fā)商出賣(mài)運(yùn)用權(quán)而不能出賣(mài)一切權(quán)的車(chē)庫(kù)，就是這種地下人防建筑空間。此類(lèi)停車(chē)庫(kù)普通也不會(huì)發(fā)生什

7、么爭(zhēng)議。3、利用小區(qū)道路做暫時(shí)之用的停車(chē)位：目前在大部分沒(méi)有公用停車(chē)庫(kù)和地下人防建筑的住宅小區(qū)里停車(chē)的就是這種停車(chē)位，這類(lèi)非公用停車(chē)而實(shí)踐被做為停車(chē)之用的空地，產(chǎn)生的問(wèn)題也是最多的，糾紛也是最為猛烈的。從上述的法律上的界定來(lái)說(shuō)，由于小區(qū)內(nèi)的道路的一切權(quán)屬全體業(yè)主共同一切，因此對(duì)此道路的占有、運(yùn)用、收益及處分也只能由全體業(yè)主共同行使。但是由于現(xiàn)實(shí)中，許多小區(qū)并沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)構(gòu)成專(zhuān)門(mén)的代理機(jī)構(gòu)，故本來(lái)是大家的地盤(pán)有車(chē)的就可白停車(chē)，無(wú)車(chē)的不是吃虧了嗎？但實(shí)踐上這里有一個(gè)行使權(quán)益的主體問(wèn)題，從實(shí)際上好了解，但在實(shí)踐上那么會(huì)因行使權(quán)益的主體的缺失而出現(xiàn)多種情況。三、住宅小區(qū)的停車(chē)位的運(yùn)用現(xiàn)狀前述三種

8、住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的運(yùn)用現(xiàn)狀中，前二者普通都不存在問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商作為第一種的一切權(quán)人，往往利用其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)位置，將其一切權(quán)之權(quán)能發(fā)揚(yáng)到了最大限制。第二種停車(chē)位是存在一些問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商往往出賣(mài)了它的長(zhǎng)期的運(yùn)用權(quán)，但往往開(kāi)發(fā)商都躲避了這種責(zé)任，由于國(guó)家未規(guī)定開(kāi)發(fā)商可以出租的年限，故多數(shù)開(kāi)發(fā)商都合理地鉆了這個(gè)空子。問(wèn)題最多的是第三種將小區(qū)道路做暫時(shí)停車(chē)位的情況，據(jù)筆者了解，目前在我市有80%的小區(qū)，是由物業(yè)公司收取著這種停車(chē)位的運(yùn)用費(fèi)，并裝入私囊?，F(xiàn)實(shí)中又可大致分為二種情況，一是物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)某一較空較大的地面專(zhuān)門(mén)畫(huà)線(xiàn)成為“公用的停車(chē)位，而長(zhǎng)期將運(yùn)用權(quán)出租給停車(chē)業(yè)主。物業(yè)公司理直氣壯地收費(fèi)，交費(fèi)業(yè)

9、主理直氣壯地停車(chē)，并堅(jiān)決地排斥他人占位。二是物業(yè)公司不按位收費(fèi)，而是凡有車(chē)的業(yè)主一概收停車(chē)費(fèi)而不畫(huà)定專(zhuān)門(mén)地面，對(duì)暫時(shí)來(lái)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的親友，或收取一定的暫時(shí)費(fèi)或不收。凡是乎無(wú)一例外的，一切物業(yè)公司都將收取的費(fèi)用裝入了本人的腰包，而少有業(yè)主可以出來(lái)維護(hù)自已或大家的權(quán)益。究其緣由主要有以下緣由呵斥這種局面，1、物業(yè)公司強(qiáng)大無(wú)比，物業(yè)公司往往利用其從發(fā)開(kāi)商那里承襲的權(quán)益，利用業(yè)主大會(huì)的缺失，強(qiáng)行向有車(chē)的業(yè)主收取停車(chē)費(fèi)；2、了解上的偏向，物業(yè)公司對(duì)那些一知半解的業(yè)主解釋說(shuō)，既然他知道路是大家的但他有車(chē)他無(wú)車(chē)，那沒(méi)有車(chē)的不吃虧了嗎，我收的費(fèi)用用于小區(qū)開(kāi)支了，于是有些業(yè)主也就覺(jué)得該當(dāng)交了。3、物業(yè)公司以管理

10、者的身份出現(xiàn)，使寬廣業(yè)主產(chǎn)生了主體的錯(cuò)位感，誤以為物業(yè)公司有權(quán)收取此費(fèi)用，物業(yè)公司還往往拿出政府部門(mén)的有關(guān)收取停車(chē)費(fèi)的規(guī)范做為強(qiáng)行收取費(fèi)用的法律根據(jù)，使不少業(yè)主以為就該當(dāng)交納停車(chē)費(fèi)。等等。為了徹底處理此類(lèi)問(wèn)題，筆者以為有必要廓清一些問(wèn)題：1、物業(yè)公司的位置：物業(yè)公司是為小區(qū)提供商定的生活效力企業(yè)而不是管理機(jī)構(gòu)。為了糾正長(zhǎng)期以來(lái)主次顛倒的不正常景象，國(guó)務(wù)院2007年8月修訂的明確將“物業(yè)管理企業(yè)修正為“物業(yè)效力企業(yè)，確定物業(yè)公司是受全體業(yè)主之聘，依與業(yè)主簽署的物業(yè)效力合同為全體業(yè)主提供效力的企業(yè)法人，其位置相當(dāng)于普通家庭為生活需求而聘請(qǐng)的家政公司和保姆。2、物業(yè)公司的權(quán)益：物業(yè)公司在依物業(yè)效力合

11、同的商定，正確地履行了本人的義務(wù)后可按合同的商定向業(yè)主收取商定的物業(yè)效力費(fèi)，簡(jiǎn)稱(chēng)“物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)和充許，是不能利用小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)備場(chǎng)地進(jìn)展運(yùn)營(yíng)或謀取利益的?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司存在著為了本人的方便，自作主張強(qiáng)行給業(yè)主改換電表、水表，利用代為賣(mài)電賣(mài)水的便利條件，強(qiáng)行向業(yè)主收取物業(yè)效力費(fèi)，以及利用小區(qū)空地蓋房出租等，都是嚴(yán)重違法侵權(quán)的行為。有車(chē)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)停車(chē)，從實(shí)踐的情況來(lái)看確實(shí)影響了無(wú)車(chē)業(yè)主的活動(dòng)空間，產(chǎn)生的噪音及廢氣也讓無(wú)車(chē)的業(yè)主承當(dāng)了不對(duì)等的損失，但是依民法原理，誰(shuí)的權(quán)益誰(shuí)主張，共有共用之地受占用，其權(quán)益只能由共同共有者來(lái)主張，任何一個(gè)業(yè)主都無(wú)法周延地主張自已的權(quán)益，這是

12、一個(gè)現(xiàn)實(shí)的實(shí)際難題。但無(wú)論如何，這種權(quán)益都不能由物業(yè)效力者代全體業(yè)主自動(dòng)行使，物業(yè)效力者更不能將收益裝入本人的腰包。四、處理的方法由于前述小區(qū)中第三種將小區(qū)道路做暫時(shí)停車(chē)位的這部分道路一切權(quán)歸全體業(yè)主共同一切，由全體業(yè)主共同行使一切權(quán)，共有的一切權(quán)無(wú)法分割，不能分成等份，故其行使及運(yùn)用的方法必需以全體業(yè)主的共贊同志所決議。主體是特定的，主體的權(quán)益才干也不存在缺損，故從法律上不存在代為自動(dòng)行使他人權(quán)益的能夠，也不存在無(wú)因管理的客觀實(shí)情。因此在沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，物業(yè)公司是不能向業(yè)主收取停車(chē)費(fèi)的。雖然有車(chē)的業(yè)主占用了一定的共公場(chǎng)地，對(duì)于沒(méi)有車(chē)的業(yè)主從情理上講是存在不公平，但這種主張公平的權(quán)益也只能由全體業(yè)主來(lái)行使，而無(wú)論如何也輪不到物業(yè)公司來(lái)行使。即使將其看做侵權(quán)，但這畢竟是民事權(quán)益的主張，沒(méi)有車(chē)的業(yè)主的利益不是積極的受損，而是一種消極的受損，是在相互可得利益比較上的不平衡。因此物業(yè)公司擅自收取停車(chē)費(fèi)并裝入本人的腰包或用于彌補(bǔ)本人的夸損是再荒唐不過(guò)的行為了。 而在實(shí)踐中，物業(yè)公司往往強(qiáng)行攔車(chē)收取停車(chē)費(fèi)，這種行為是進(jìn)犯業(yè)主物權(quán)的行為，該當(dāng)停頓。對(duì)于物業(yè)公司已收取的停車(chē)費(fèi)，在法定時(shí)效內(nèi)，業(yè)主可依不當(dāng)?shù)美畟囊?guī)定向物業(yè)公司主張返還，并可要求賠償利息損失。而正確的做法是：物業(yè)公司該當(dāng)擺正自已的位置，正確樹(shù)立為業(yè)主效力的目的。假設(shè)小區(qū)內(nèi)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，那么物業(yè)公司該當(dāng)促成