鈞城地產(chǎn)商丘天倫國際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營銷方案

1、因城市而流傳因中心而輝煌本工程開展思考 ！，也不僅僅是全新的城市空間不僅僅是全新的建筑形態(tài)商丘唯一的 SUPER HOPSCA不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時(shí)尚生活方式時(shí)代MALL、星級(jí)酒店、居住公寓、SOHO公寓城市進(jìn)入HOPSCA時(shí)代天倫國際廣場(chǎng) 系列報(bào)告之一商丘天倫國際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及營銷方案目錄第二局部工程主題定位第一局部工程競(jìng)爭分析第四局部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三局部工程定位第六局部工程招商策略第五局部工程銷售策略項(xiàng)目市場(chǎng)定位第一局部 工程競(jìng)爭分析市場(chǎng)調(diào)研根底上的競(jìng)爭分析是工程定位最重要的依據(jù)和手段：工程優(yōu)勢(shì) Strengths工程劣勢(shì) Weaknesses工程時(shí)機(jī) Opportunities工程

2、威脅 Threats競(jìng)爭分析綜述SWOT分析工程SWOT分析 工程競(jìng)爭分析SO 戰(zhàn)略WO 戰(zhàn)略ST 戰(zhàn)略WT 戰(zhàn)略衍生戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析 優(yōu)勢(shì)工程競(jìng)爭分析宏觀國家政策輻射優(yōu)勢(shì)商丘市位于河南省東部，豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合處 具有承東啟西、接南連北的重要作用輻射優(yōu)勢(shì)；商丘市建設(shè)區(qū)域性物流中心城市，在2007年開始實(shí)施工業(yè)立區(qū)政策國家政策優(yōu)勢(shì)；微觀老牌開展商客運(yùn)地段配套優(yōu)勢(shì)天倫是商丘的老牌地產(chǎn)商，知名度與美譽(yù)度兼有；有投資平安性毗鄰城火車站、中心汽車站，是商丘通往各地城市的主客運(yùn)站；是商丘最高檔酒店與公寓、娛樂場(chǎng)所的聚集地提供中高檔次消費(fèi)人群臨主干道，平整而方正，商業(yè)角度的可視性極佳；神火大道

3、是城市的主干線，人流大，屬于城市核心商圈，商業(yè)配套較為完善；且步行街與工程毗鄰，對(duì)傳統(tǒng)零售商業(yè)而言，構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐；主力商場(chǎng)提供時(shí)機(jī)中觀區(qū)位經(jīng)濟(jì)交通優(yōu)勢(shì)地方財(cái)政收入在商丘市區(qū)縣屬于較高水平 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) ；工程處神火大道，是商丘往各大城市的主干道交通優(yōu)勢(shì)SWOT分析 劣勢(shì)工程競(jìng)爭分析劣勢(shì)分析投資環(huán)境投資意識(shí)薄弱商丘市民現(xiàn)階段對(duì)首層商業(yè)物業(yè)認(rèn)可，對(duì)首層以上局部不太認(rèn)同；投資渠道過窄，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店及寫字樓多投資意識(shí)不強(qiáng)需要引導(dǎo)；收入水平低且現(xiàn)有眾多新盤在售，導(dǎo)致客戶減少規(guī)劃、挖掘新客戶；虛擬商鋪在商丘地區(qū)存在證照、按揭辦理難的問題輕型材料劃分 ；城市商業(yè)現(xiàn)狀適應(yīng)性招商原那么當(dāng)?shù)仄放茀⒉畈积R，經(jīng)營管理

4、落后；招商受限制 購物環(huán)境落后，中高檔次消費(fèi)人群習(xí)慣到鄭州消費(fèi)消費(fèi)人群流失；快速主干道切斷人流，商業(yè)氣氛大打折扣過街天橋；時(shí)機(jī)分析SWOT分析 時(shí)機(jī)1工程競(jìng)爭分析城市開展時(shí)機(jī)工業(yè)立區(qū)企業(yè)增加“工業(yè)立區(qū)、開放活區(qū)、商貿(mào)富區(qū)、和諧興區(qū) 開展戰(zhàn)略為新梁園提供了更多的企業(yè)支持；城市以神火大道為開展龍頭，城市正向“南開展；城市商業(yè)格局將要迎來新的開展。區(qū)域市場(chǎng)時(shí)機(jī)商業(yè)/寫字樓產(chǎn)權(quán)酒店大盤風(fēng)雨欲來，但同質(zhì)化競(jìng)爭較大，多數(shù)為室內(nèi)步行街式物業(yè)，新一代商業(yè)物業(yè)更有時(shí)機(jī)MALL店中店的時(shí)機(jī)；結(jié)合商丘現(xiàn)中輕年消費(fèi)水平來看，其消費(fèi)力并不強(qiáng)，而且從著裝上看消費(fèi)水平，商丘有需要引入價(jià)格較為廉價(jià)的服飾潮流服飾的時(shí)機(jī)；商丘寫

5、字樓硬件配套落后、物業(yè)管理落后，且“工業(yè)立區(qū)城市戰(zhàn)略開始實(shí)行，較為高檔的德信及華聯(lián)商務(wù)出租率也已經(jīng)到達(dá)100%寫字樓時(shí)機(jī)；周圍政府單位、商貿(mào)辦公、火車站等較為多為此客群配套酒店效勞存在時(shí)機(jī)，商丘三四星級(jí)酒店入住率較為高，普便到達(dá)60%酒店業(yè)時(shí)機(jī)；為上述客群效勞的餐飲娛樂也同樣存在時(shí)機(jī)餐飲娛樂業(yè)時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)分析SWOT分析 時(shí)機(jī)2工程競(jìng)爭分析區(qū)域住宅時(shí)機(jī)城市改造時(shí)機(jī)供求失衡時(shí)機(jī)區(qū)域一帶有眾多的商業(yè)群體，且市中心現(xiàn)有土地稀缺，而可售住宅很少，區(qū)域的住宅市場(chǎng)有廣泛的根底； 商丘住宅如中環(huán)、金地、園中園的小戶型公寓較為好賣，小戶型存在較大的市場(chǎng)需求量；住宅產(chǎn)品時(shí)機(jī)現(xiàn)代簡約清新/實(shí)用之時(shí)機(jī)商丘適中的戶型的面

6、積需求龐大，實(shí)用型的居所存在良好的時(shí)機(jī)；商丘住宅建筑模式單一，缺乏時(shí)代感；現(xiàn)代清新簡約、線條流暢的建筑具備熱銷的潛力；住宅主題時(shí)機(jī)新概念水景主題的時(shí)機(jī)商丘作為全國44個(gè)嚴(yán)重缺水的城市之一 ，作為生命之源、財(cái)富之源的物質(zhì)，是城市居住理想的載體；水景新加坡主題樓盤在興旺城市已成崛起之勢(shì)，同類風(fēng)格主題在商丘住宅市場(chǎng)尚未出現(xiàn)代表之作，打造一個(gè)極至的清新親水概念的住宅市場(chǎng)具有廣泛的空間。SWOT分析 威脅工程競(jìng)爭分析威脅分析區(qū)域競(jìng)爭格局本區(qū)域競(jìng)爭空間面臨擠壓旺角、金地、中環(huán)、丹尼斯等商業(yè)工程在本區(qū)域開始運(yùn)做，城市商業(yè)體量過大，競(jìng)爭即將白熱化，其潛在的威脅較大；MALL店中店形式街鋪較為少，不利于品牌展示

7、外立面新穎MALL店中店因?yàn)樾枰y(tǒng)一經(jīng)營管理，物業(yè)管理費(fèi)用較步行街高，經(jīng)營戶承受的經(jīng)營本錢加大。潛在威脅投資引導(dǎo)性住宅競(jìng)爭格局眾多名盤染指蠶食大半江山天鴻城以返租形式運(yùn)做失敗，導(dǎo)致投資者對(duì)MALL店中店及虛擬商鋪產(chǎn)生不信任；工程的位置處于神火大道東側(cè)，如何將西側(cè)的人氣吸引至本工程將成為我們工程的是否成功的方式經(jīng)營管理及人氣店的設(shè)置居住與商業(yè)距離過近私密空間大，平安性、管理差商住人留別離城市向南開展；住宅投資熱點(diǎn)主要集中在“商 字及“火字之間； 個(gè)性化的樓盤也將在商丘出現(xiàn)異彩紛呈格局，將吸納不少的市場(chǎng)份額?；谏虡I(yè)是工程創(chuàng)造剩余價(jià)值的載體，是工程開發(fā)的關(guān)鍵要素：衍生戰(zhàn)略工程商業(yè)競(jìng)爭分析綜述 工程

8、競(jìng)爭分析SO 戰(zhàn)略依靠內(nèi)外優(yōu)勢(shì)利用外部機(jī)會(huì)WO 戰(zhàn)略利用外部機(jī)會(huì)克服內(nèi)部劣勢(shì)ST 戰(zhàn)略依靠內(nèi)外優(yōu)勢(shì)回避外部威脅WT 戰(zhàn)略克服內(nèi)部劣勢(shì)回避外部威脅凸現(xiàn)區(qū)位的升值潛力；營造商業(yè)強(qiáng)勁輻射力；嫁接成功的步行街；集聚潛質(zhì)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；控制傳統(tǒng)商業(yè)的體量；打造與城發(fā)展的市場(chǎng)；發(fā)揮周圍商貿(mào)之功能；強(qiáng)化綜合與規(guī)模作用；發(fā)揮天倫的品牌效應(yīng)；定位與城市方向同步；展現(xiàn)時(shí)尚前衛(wèi)的商業(yè)；業(yè)態(tài)業(yè)種選擇合理化；強(qiáng)化高品位稀缺性；表達(dá)商業(yè)規(guī)劃均好性；天橋連步行街營造氣氛；表現(xiàn)休驗(yàn)式購物環(huán)境。主題詞：適應(yīng)性商業(yè)集合體城市規(guī)劃市場(chǎng)根底基于住宅是工程穩(wěn)健開展且最易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的物業(yè)，是工程之本：衍生戰(zhàn)略工程住宅競(jìng)爭分析綜述 工程競(jìng)爭分析

9、SO 戰(zhàn)略依靠內(nèi)外優(yōu)勢(shì)利用外部機(jī)會(huì)WO 戰(zhàn)略利用外部機(jī)會(huì)克服內(nèi)部劣勢(shì)ST 戰(zhàn)略依靠內(nèi)外優(yōu)勢(shì)回避外部威脅WT 戰(zhàn)略克服內(nèi)部劣勢(shì)回避外部威脅塑造區(qū)位的投資空間；營造住宅的個(gè)性主題；凸現(xiàn)項(xiàng)目領(lǐng)先的理念；瞄準(zhǔn)商丘的中產(chǎn)階層；打造時(shí)尚高檔的產(chǎn)品；提升居住的品質(zhì)形象；張揚(yáng)項(xiàng)目的投資優(yōu)勢(shì)；營造清新樓盤親和力；發(fā)揮天倫的品牌效應(yīng)；表現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚的居所；展現(xiàn)優(yōu)雅的生活品質(zhì)；表明領(lǐng)先的樓盤風(fēng)格；回避與低檔盤的競(jìng)爭；避免與高檔盤的較量；強(qiáng)化樓盤的個(gè)性風(fēng)格；塑造一個(gè)別致的世界。主題詞：現(xiàn)代清新簡約個(gè)性 親水小戶型主要物業(yè)品種設(shè)定物業(yè)品種設(shè)定1-3層：商業(yè) 主力商場(chǎng)5F以上：商業(yè) 主力商場(chǎng)高檔商場(chǎng)鄰街商鋪 便捷式酒店 /

10、 三星級(jí)酒店-1F及4F：商業(yè) 主力商場(chǎng)超市社區(qū)配套餐飲娛樂類5F以上：住宅主力商場(chǎng)簡約住宅 / 空中水景花園空中花園概念水景公寓+酒店+商務(wù)大堂餐飲娛樂休閑：酒樓+KTV+DISCO+酒吧超市大賣場(chǎng)家電、通訊大賣場(chǎng)-2F停車場(chǎng)-1F、-2F1F品牌名店 珠寶化裝品精美飾品皮具精品女性服飾+女性用品+飾品+休閑餐飲2F3F精品男裝+品牌折扣+體育運(yùn)動(dòng)+休閑戶外+跨街天橋4F5F各物業(yè)品種的競(jìng)爭分析及競(jìng)爭策略主力商場(chǎng)主力商場(chǎng)室內(nèi)步行街參數(shù)主力商場(chǎng)室內(nèi)步行街實(shí)用率較低，一般為60%左右高，接近90%接受程度 投資者及經(jīng)營者需要說服引導(dǎo)，經(jīng)營者對(duì)MALL的認(rèn)知是一榮俱榮一損俱損類似步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)

11、品，投資者及經(jīng)營者的接受度較高間隔布局商鋪的均好性受柱網(wǎng)或通道限制，部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置建筑設(shè)計(jì)相對(duì)簡單較易設(shè)置面積品類限制有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制，容易在成熟之后形成特定的軌道毋需嚴(yán)格的限制，利于招商或自營，但業(yè)態(tài)搭配較為混亂人流導(dǎo)向循環(huán)式人流，但內(nèi)鋪、樓上物業(yè)不容易吸引客流，需要引導(dǎo)單向人流，客流量比較穩(wěn)定天氣影響有內(nèi)部設(shè)中央空調(diào)循環(huán)系統(tǒng)，受天氣影響不大，在北方天氣，容易在12-2、7-9月份受消費(fèi)者青睞。天氣過熱或過冷都易影響人流量，雨雪天氣影響大管理運(yùn)營費(fèi)用較高，往往在經(jīng)營不景氣時(shí)造成矛盾經(jīng)營者與管理者間矛盾激化低超市局部：A。負(fù)一層的商用價(jià)值底，而超市可以為整個(gè)商場(chǎng)提供足夠的人氣；

12、B。目前商丘市場(chǎng)超市硬件配套普便落后，經(jīng)營管理模式陳舊，市場(chǎng)對(duì)新型超市有一定需求。本工程是大型復(fù)合工程，超市、餐飲娛樂休閑作為區(qū)域配套的完善性有必要存在。況且，餐飲娛樂休閑的獨(dú)立生存能力非常強(qiáng)；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機(jī)。該品種可作為工程的次重要物業(yè)品種。超市及社區(qū)配套超市 社區(qū)配套商業(yè)與自身投資產(chǎn)品競(jìng)爭工程競(jìng)爭分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭分析及競(jìng)爭策略翔宇大酒店 華馳粵海 黃河大酒店 悅?cè)A大酒店 天宇大酒店 英皇快捷酒店 睢陽迎賓館 一、物業(yè)形態(tài)布局建議：一酒店局部：1.酒店布局2.主要酒店經(jīng)營定位狀況名稱星級(jí)客房數(shù)量入住率客戶來源翔宇大酒店 3140余間 70%市政府業(yè)務(wù)往來人員 黃河大酒店 50

13、間左右 80% 煙草局業(yè)務(wù)辦公人員為主 天宇大酒店 4 1000間左右 30%市政府指定招待、各縣市政府官員，外商，會(huì)議 悅?cè)A大酒店 3 100余間 85% 保險(xiǎn)公司、電業(yè)局業(yè)務(wù)客戶、普通商旅客戶睢陽迎賓館3100余間70%睢陽區(qū)政府官方接待、周邊商務(wù)客戶英皇快捷酒店90余間85%普通商旅客戶華馳粵海大酒店 4 100余間 55% 商旅客戶、周邊市政單位客戶 詳細(xì)資料參見?市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?工程的競(jìng)爭定位商丘酒店的效勞對(duì)象定位非常明晰，主要針對(duì)一般商務(wù)人士、公務(wù)員階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生等群體，是一個(gè)有檔次有效勞品質(zhì)而相對(duì)較為實(shí)惠的酒店；三星級(jí)酒店在商丘大局部的開房率超過60%；產(chǎn)權(quán)式酒店在工程

14、以客運(yùn)站、火車站、行政單位所對(duì)應(yīng)的客群，就足以造就經(jīng)營的根底了。產(chǎn)權(quán)酒店工程競(jìng)爭分析核心競(jìng)爭力三星級(jí)酒店結(jié)論：產(chǎn)權(quán)式酒店在工程區(qū)域內(nèi)存在一定的市場(chǎng)空間巨大，也是極受投資追捧的物業(yè)；因此只作為工程的輔助型投資品種，即工程的次要物業(yè)品種；產(chǎn)權(quán)酒店的體量需控制，從商丘現(xiàn)酒店業(yè)的酒店房間數(shù)，建議將量控制在100-120間左右，每間面積控制在40平米左右?；谧≌枪こ谭€(wěn)健開展且最易實(shí)現(xiàn)價(jià)值的物業(yè)，是工程之本。充分利用土地空間，規(guī)劃空中花園及概念水景，把住宅小區(qū)的價(jià)值發(fā)揮最大化。酒店公寓實(shí)質(zhì)是小戶型主打的物業(yè)品種，主要是市中心物業(yè)，做為辦公投資自住都較為有利；而且出售速度較為的快，如中環(huán)、園中園，小戶型

15、比例在左右，是銷售速度最快的物業(yè)之一。商丘現(xiàn)在住宅物業(yè)主要面積是集中在110-至130平米之間。住宅與酒店公寓可以采取統(tǒng)一管理，推廣上突出物業(yè)管理，可以提升住宅的物業(yè)品質(zhì)。住宅/公寓:宜商宜住宜投資型住宅/酒店式公寓需求決定供給結(jié)論：本工程在住宅定位是考慮現(xiàn)代清新、個(gè)性、簡約、親水風(fēng)格，戶型實(shí)用合理、私密強(qiáng)的生活社區(qū)。 而酒店式公寓是以滿足商賈非短期性駐留商丘的需求、及小資階層選擇生活方式而存在的，同時(shí)在三線城市可作為辦公用途，都具有一定的市場(chǎng)空間。工程競(jìng)爭分析各物業(yè)品種的競(jìng)爭分析及競(jìng)爭策略數(shù)碼港寫字樓德信商務(wù)樓華聯(lián)商務(wù)樓天倫寫字樓名稱體量出租率面積租金客戶分析德信商務(wù)大廈 1.1萬 100%

16、 40120 13元/月 科技化工、廣告、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)建筑公司為主華聯(lián)商務(wù) 約6000100% 50140 15元/月 科技化工、廣告咨詢、房地產(chǎn)建筑公司較多。 數(shù)碼港約5000 75% 60120 11.7元/月裝修、廣告咨詢、房地產(chǎn)建筑、商貿(mào)公司為主 悅?cè)A酒店商務(wù)樓約600060%35，可自由組合1215元/月廣告、事務(wù)所、建筑等待建寫字樓寫字樓市場(chǎng)分布純寫字樓目前在商丘地區(qū)的存量不大，該物種有一定空間，例如商丘的德信、華聯(lián)商務(wù)的入駐率都已經(jīng)近100%；梁園區(qū)作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，有一定的寫字樓需求量，而現(xiàn)階段在售的寫字樓供給量不多；但從城市開展角度來看，商丘開展寫字樓還處于城市初級(jí)階段；鄭州

17、：明晰寫字樓開展方向概念 ；洛陽：高檔公寓與寫字樓形式混合 ；商丘：寫字樓剛出現(xiàn)不久，市民對(duì)其概念并不明晰市場(chǎng)接受程度不高.完善、高檔的硬件配套使得該物業(yè)會(huì)出現(xiàn)較高定價(jià)，間接影響后期中小型企業(yè)入駐；寫字樓物業(yè)工程競(jìng)爭分析核心競(jìng)爭力寫字樓雙刃劍結(jié)論：寫字樓物業(yè)是一把雙刃劍，商丘現(xiàn)有的中小企業(yè)主要是入駐于檔次較高的小區(qū)、家屬院等非純寫字樓物業(yè)。而現(xiàn)有的數(shù)碼港、長城大廈因當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè)承租率較低，過了免租期后，出現(xiàn)租金過高，退租事件；當(dāng)然也有好的一方面，德信及華聯(lián)商務(wù)現(xiàn)招的主力客戶是以網(wǎng)絡(luò)、房地產(chǎn)等大企業(yè)為主。因此，我們?cè)诳紤]寫字樓物種時(shí)必須考慮到量的問題及招商問題，但由于其存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，以產(chǎn)權(quán)式

18、酒店的方式來做寫字樓，主打口號(hào)為：宜商宜住宜投資。前期運(yùn)作時(shí)不必要太強(qiáng)調(diào)純寫字樓概念。各物業(yè)品種的競(jìng)爭分析及競(jìng)爭策略第二局部 工程概念定位酒店hotel商務(wù)office連廊花園park購物shopping娛樂、休閑中心convention公寓apartment1#產(chǎn)權(quán)酒店與商務(wù)兩相宜南側(cè)樓體首層部分架空形成連廊2#、3#、4#座全業(yè)態(tài)均衡的門戶地標(biāo)【運(yùn)營戰(zhàn)略產(chǎn)品解碼】酒店商務(wù)架空層連廊花園購物娛樂、休閑中心公寓hotel投資及效勞功能的表達(dá)office商務(wù)功能的表達(dá)park休閑的舒適功能的表達(dá)shopping消費(fèi)功能的表達(dá)Convention娛樂、休閑功能的表達(dá)Apartment居住功能的表達(dá)

19、功能的復(fù)合，相互提升，進(jìn)一步形成HOPSCA的功能與概念【城市綜合體復(fù)合功能的表達(dá)】【 HOPSCA的相關(guān)鏈接】HOPSCA的兩種表現(xiàn)形式A 城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档蜕虅?wù)本錢形成HOPSCA；B 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域開發(fā)與舊城改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價(jià)值鏈關(guān)系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。 豪布斯卡HOPSCA是英文單詞HOTEL酒店、OFFICE寫字樓、PARKING停車場(chǎng)SHOPPING 綜合購物中心、CONVENTION娛樂空間、APARTMENT國際公寓首字母的縮寫，最先于1986年誕生在法國巴黎的拉德芳斯，后興于

20、紐約之心臟曼哈頓，東京之核心六本木。 一般位于城市中心，有足夠的空間實(shí)現(xiàn)龐大的建筑規(guī)模，有景觀綠帶，有快速便捷的交通網(wǎng)脈作為城市樞紐，并有業(yè)態(tài)業(yè)種齊全的商業(yè)配套以及高尚多元的文化品位，表達(dá)了功能互補(bǔ)、資源共生、聚合增值的優(yōu)勢(shì)，是整體布局完善、功能特色明顯的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代城市效勞的新高地、新載體。豪布斯卡是一個(gè)全新的生活系統(tǒng)，為滿足人們休閑、娛樂、餐飲、購物、居住、商務(wù)、旅游、社交、文化等各種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求而專業(yè)打造，是集假日酒店、公寓、大型停車場(chǎng)、休閑娛樂餐飲購物街區(qū)、會(huì)所、廣場(chǎng)、公園于一體的城市建筑群和一站式多元化情景化的優(yōu)質(zhì)生活空間。 豪布斯卡更是一種全新的生活觀，多元的文化

21、，開放的心態(tài)，閑暇的生活，引領(lǐng)人們走進(jìn)國際化休閑新時(shí)代。我們的HOPSCAH O P S C A酒店hotel商務(wù)office連廊花園park購物shopping娛樂、休閑中心convention公寓apartment核心地段價(jià)值復(fù)合型功能與產(chǎn)品相吻合優(yōu)質(zhì)效勞與生活的新高地城中心市級(jí)商圈價(jià)值資源共生 聚合增值城市新模式中心全新優(yōu)質(zhì)的生活空間、全新休閑模式、全新的工程開發(fā)模式HOPSCA城市口岸 門戶地標(biāo)我們的形象與理念城市口岸 門戶地標(biāo)板塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值商丘城區(qū)核心城市迎賓大道硬件軟件發(fā)展商+合作伙伴提高城市品位、振興城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)體驗(yàn)式建筑最大體量建筑獨(dú)特建筑物業(yè)管理商丘核心充滿激情、充

22、滿遐想的區(qū)域商業(yè)、商務(wù)公寓、酒店酒店式管家智能化文化體系展示城市魅力節(jié)能、環(huán)保國家智能化示范小區(qū)天倫國際廣場(chǎng)開發(fā)核心理念：開創(chuàng)中原口岸時(shí)代！最高建筑物歷史使命商務(wù)板塊生活板塊商業(yè)板塊交通板塊全城首例28層9萬平米單體組合個(gè)性空間文化板塊規(guī)劃設(shè)計(jì)步行街連廊HOPSCA意象的目的酒店H HOPSCA意象的表現(xiàn)商務(wù)O HOPSCA意象的表現(xiàn)HOPSCA意象的表現(xiàn)架空連廊花園P 購 物 SHOPSCA意象的表現(xiàn)HOPSCA意象的表現(xiàn)娛樂休閑空間 CHOPSCA意象的表現(xiàn)公 寓 A概念思路與理念的契合HOPSCA城市口岸 門戶地標(biāo)門戶的產(chǎn)品門戶的價(jià)值門戶的生活城市綜合體功能的復(fù)合居住產(chǎn)品的革新投資產(chǎn)品的

23、融合酒店與購物中心的價(jià)值提升市級(jí)商圈的核心地段成熟繁華的城市價(jià)值獨(dú)特便捷的區(qū)域價(jià)值傳統(tǒng)與尊貴的文化價(jià)值市中心的輻射圈層“雙十字黃金走廊完善齊備的生活配套稀缺珍貴的臻貴地段產(chǎn)品之地標(biāo)城市之地標(biāo)生活之地標(biāo)第三局部 工程定位應(yīng)天在創(chuàng)造一個(gè)時(shí)代應(yīng)天時(shí)代廣場(chǎng) 工程總案名工程主題定位工程主題描述分案名應(yīng)天時(shí)代公寓應(yīng)天大酒店在總案名的統(tǒng)領(lǐng)一相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一、有機(jī)結(jié)合共同表達(dá)核心地段上的理念與價(jià)值應(yīng)天SOHO時(shí)代應(yīng)天時(shí)代MALL應(yīng)天時(shí)代廣場(chǎng)針對(duì)2/3/4號(hào)樓針對(duì)1號(hào)樓5樓以上局部，酒店除外針對(duì)1號(hào)樓酒店局部針對(duì)工程所有商業(yè)局部針對(duì)工程總體工程總體定位餐飲娛樂風(fēng)情街、超市及社區(qū)配套商業(yè)、應(yīng)天大酒店、及其他概念商業(yè)

24、打造泛商丘地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)、效益最好的時(shí)尚購物場(chǎng)所工程主題定位工程主題描述 ?應(yīng)天時(shí)代廣場(chǎng)?應(yīng)天時(shí)代MALL餐飲娛樂休閑+產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)天SOHO時(shí)代應(yīng)天 時(shí)代公寓 商務(wù)公寓性質(zhì)：酒店管理效勞，打造一個(gè)宜商宜住宜投資的新空間，既為商務(wù)精英提供新型辦公空間，也為城市精英提供私享尊邸。 專為城市精英打造的現(xiàn)代簡約的居住公寓，傳統(tǒng)物業(yè)管理效勞。商業(yè)局部目標(biāo)客戶群定位商業(yè)局部目標(biāo)客戶群定位投資客戶私企業(yè)主、外地投資客戶黨政機(jī)關(guān)工作人員（公務(wù)員） 二次或多次置業(yè)者商丘市高收入企業(yè)工作人員周邊區(qū)域中高收入人群自營客戶準(zhǔn)備從事商業(yè)經(jīng)營的高收入人群與項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位相關(guān)的成功經(jīng)營者客戶定位投

25、資客戶自營客產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)客戶群定位客戶定位中端投資客戶產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)客戶群定位普通政府官員、小資群體、離退休養(yǎng)老人員等購置目的：為獲得穩(wěn)定的長期收入購置物業(yè)，購置物業(yè)在他們來說多數(shù)有“比存銀行好的想法。特征描述：在城市中屬于溫飽型的人，他們沒有迫切的謀生需求，有小筆閑散資金。關(guān)注點(diǎn)：酒店的可持續(xù)經(jīng)營保障及未來的良好開展前景，對(duì)酒店的價(jià)格、投資的平安性較為敏感。【運(yùn)營策略】經(jīng)營思路：1、產(chǎn)權(quán)式酒店概念：產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店TIME SHARE演變而來。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真

26、正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店那么是僅而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營方式產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營目前流行的經(jīng)營方式有以下幾種：A、約定租金+時(shí)段消費(fèi)：固定租金率形式，客戶按照先前簽署的協(xié)議，按照一定的租金增加率收取租金。優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主可以獲得穩(wěn)定的租金；缺點(diǎn)：開發(fā)商、酒店經(jīng)營公司壓力較大。B、分紅+時(shí)段消費(fèi)：業(yè)主只收取酒店的盈利分紅。優(yōu)點(diǎn)：酒店壓力最?。蝗秉c(diǎn)：業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。C、保底租金+分

27、紅+時(shí)段消費(fèi)：業(yè)主平時(shí)收取較低的保底租金，年底取得酒店盈利分紅。優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商、經(jīng)營公司的壓力較??；業(yè)主不但可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且可能得到較大的分紅；缺點(diǎn)：經(jīng)營公司和業(yè)主關(guān)系不宜相處，對(duì)酒店的管理透明化程度較高。 產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營方式 由于目前產(chǎn)權(quán)式酒店在商丘是新生事物，投資市場(chǎng)對(duì)其的認(rèn)識(shí)度不高，所以我司建議在進(jìn)行操作時(shí)采用穩(wěn)健的組合策略，即第三種策略，同時(shí)對(duì)這種策略進(jìn)行優(yōu)化：保底租金前期為一次性返租，后期施行活動(dòng)的保底租金+分紅+時(shí)段消費(fèi)【運(yùn)營方式】產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營方式1前期一次性反租，克服客戶的最大疑慮，解決緊迫的銷售回款問題，同時(shí)給與酒店經(jīng)營成熟時(shí)間。2后期活動(dòng)保底租金，指保底租金參照社會(huì)經(jīng)

28、濟(jì)活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的變化進(jìn)行浮動(dòng)或者事先約定變化率，動(dòng)態(tài)的租金收入最低程度上保障了客戶和酒店經(jīng)營雙方的利益。3分紅收益那么完全根據(jù)酒店經(jīng)營狀況，更大程度上保障了雙方的權(quán)益4有利于三方共贏局面的形成，是對(duì)業(yè)主、對(duì)經(jīng)營公司、對(duì)開發(fā)商權(quán)益最大程度的保障和維護(hù)。 【運(yùn)營價(jià)值點(diǎn)】產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營方式酒店式公寓目標(biāo)客戶群定位客戶定位投資自住酒店式公寓目標(biāo)客戶群定位投資客戶(60%)私企業(yè)主二次置業(yè)投資客戶黨政機(jī)關(guān)工作人員（公務(wù)員） 離退休養(yǎng)老型人群（有閑散資金）在外地工作中高收入的商丘人商丘中高收入企業(yè)職工周邊廠礦中高收入人群自住客戶(40%)企業(yè)精英、白領(lǐng)企業(yè)購買作為結(jié)婚用途的人群 小戶型應(yīng)以投資和居住相結(jié)合的模式

29、入市，據(jù)我司以往的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)商丘市場(chǎng)調(diào)查所得，目前投資小戶型銷量最好的為50平方左右的戶型，居住的為70平方左右的戶型，目前在小戶型銷售比較成功的工程有喜來登、園中圓等，最小面積分別為34平米、37平米，主要以50平米左右的戶型銷售最好，建議順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，將投資與居住的比例定為6：4。第四局部 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及相關(guān)問題總體規(guī)劃設(shè)計(jì)各物種規(guī)劃設(shè)計(jì)建議應(yīng)天大酒店:共120間,每間40平方米,設(shè)置在6-15層跨街天橋:連接步行街與工程三層應(yīng)天SOHO時(shí)代商務(wù)公寓應(yīng)天時(shí)代MALL酒店大堂公寓大堂應(yīng)天時(shí)代公寓居住+酒店架空層景觀水景應(yīng)天時(shí)代公寓居住公寓圖紙反面圖紙正面空中連廊1#各局部具體面積、比例如右

30、圖：建筑形態(tài)體量比例商業(yè)2573231%酒店65527.8%SOHO公寓11484 14%國際公寓27924 33%挑空層（管理層） 26863.2%會(huì)所層26863.2%車庫65427.8%本面積全部為約數(shù)且有誤差，具體面積以最終規(guī)劃圖為準(zhǔn) 各局部所在位置分布圖:會(huì)所物管辦公SOHO公寓商務(wù)精英新型辦公空間國際公寓國際公寓城市精英私享尊邸各平面層內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)建議1#、2#、3#宗地在二層、三層以空中連廊連接，使各分區(qū)能有效連接一起，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的整體提升；主力商場(chǎng)及傳統(tǒng)商業(yè)配套以MALL店中店虛擬商鋪設(shè)計(jì)，呈回字型，便于客流走動(dòng)；以超市、必需品消費(fèi)引導(dǎo)人流，帶動(dòng)社區(qū)配套傳統(tǒng)商業(yè)及效勞業(yè)的人氣

31、和經(jīng)營；裙樓各片區(qū)之間有路網(wǎng)貫穿。將步行街人流引入本工程，必須設(shè)計(jì)跨街電梯天橋2號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓空中連廊空中連廊跨路天橋商業(yè)局部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議樓層業(yè)種規(guī)劃B1F1F2F3F4F超市或電器、電玩游戲廳國際品牌服飾店、珠寶玉器、名品表、化裝品、鞋包、特色餐飲少淑裝、少女裝、內(nèi)衣、仕女裝、貴婦裝、職業(yè)女裝、飾品、休閑餐飲甜品店品牌折扣店、男裝、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材用品、健身器材、戶外體育用品用具、西餐廳、咖啡廳高檔商務(wù)酒樓、KTV 、酒吧、DISCO商業(yè)局部業(yè)態(tài)規(guī)劃代售商鋪的總價(jià)控制范圍 商家對(duì)商鋪總價(jià)的接受度集中在20萬50萬區(qū)間為最多； 經(jīng)營者能承受的銀行按揭首期款與其能接受的總價(jià)相關(guān)，30萬元以內(nèi)

32、占了較大的比例; 商鋪總價(jià)的控制，通過15-20M2 、20-30M2 、30M2 以上各面積鋪位占總鋪位數(shù)比例的合理安排得以合理控制。面積規(guī)劃方案將在簽訂正式合同時(shí)給予商鋪鋪型與鋪位分割方案及配圖 進(jìn)深：建議米；面寬：建議4米；裙樓柱網(wǎng)：矩陣鋪型方方正正較為購鋪者和經(jīng)營者接受；盡量防止柱位出現(xiàn)在商鋪的中央。其他戶型設(shè)置時(shí)應(yīng)考慮到進(jìn)深與面寬比例控制在2:1內(nèi)街內(nèi)街 利用輕型材料隔商鋪虛擬商鋪，房產(chǎn)證是很難辦理的；按地方操作方式進(jìn)行，先與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門了解此方面政策如房產(chǎn)證辦理方面有困難，應(yīng)采取輕型材料進(jìn)行商鋪隔斷，先與相關(guān)部門報(bào)批，然后進(jìn)行撤除。 四層電梯是否夠用從專業(yè)角度考慮，1200-150

33、0平米左右需要一部電梯。但本案具體可看四樓引進(jìn)商家；可以衡量本錢再?zèng)Q定是否添加。 四層電梯口設(shè)立休閑大堂在電梯口留有小型大堂，給眾商家做為公用。 B1F、1F、2F、3F做為百貨，僅有二個(gè)出入口是否夠用 出入口一般工程大都需要二個(gè)，但出入口的位置主要是考慮到消防通道是否過關(guān)，如消防過關(guān)的話，僅做一個(gè)出入口都行。出于商業(yè)角度考慮，最低要求是二個(gè)出入口，分為主次入口。其中一入口要與地下超市連接。交鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)建議地面：耐磨地磚配相同顏色地腳線墻面：白色乳膠漆吊頂：乳膠漆白色卷閘門入門口預(yù)留電視、 、網(wǎng)絡(luò)接口廣告位、燈箱的設(shè)計(jì) 本工程沿神火大道展示面較廣，應(yīng)制作一字排開的燈箱廣告牌，營造濃厚的商業(yè)氣氛

34、；統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一制作； 商業(yè)內(nèi)街各商鋪預(yù)留有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)尺寸的門頭廣告燈箱位。公共配套功能設(shè)施建議燈光的設(shè)計(jì)要考慮路燈、夜晚照明系統(tǒng)的光亮，保證足夠的照度。采用燈箱廣告牌及射燈，在晚上增加燈光效果，營造商業(yè)氣氛。 主入口最好有恢弘的標(biāo)志性建筑，夸張的設(shè)計(jì)、景觀等也能引人注目。主入口需要考慮用材質(zhì)地，便于維護(hù)和清潔才能歷久常新。夜間高照明度的燈光，不失為提升工程形象的方式，應(yīng)兼顧到與建筑整體是否存在視覺不協(xié)調(diào)。主入口的建筑需要考慮消防車和應(yīng)急車輛的要求。主入口的建議市場(chǎng)旗桿和風(fēng)水位的設(shè)計(jì)。市場(chǎng)花草坊，行道樹等綠化設(shè)計(jì)。座椅、休閑椅區(qū)的設(shè)計(jì)。消防通道與市場(chǎng)的連接設(shè)計(jì)。垃圾站和供超市獨(dú)立的卸貨區(qū)。圍繞市

35、場(chǎng)一周的環(huán)形交通設(shè)計(jì)。市場(chǎng)與交通干線交界的行人道、盲人道以及正門口，殘疾人車道的設(shè)計(jì)。商場(chǎng)內(nèi)的公共衛(wèi)生設(shè)備，公共廁所及茶水間、煙蒂筒、廢物箱的設(shè)計(jì)考慮。市場(chǎng)、商場(chǎng)及場(chǎng)外公用設(shè)施 市政天橋的設(shè)計(jì)與工程貫穿與市政聯(lián)系建設(shè)天橋飛架神火大道，在工程靠天橋東西二側(cè)增加自動(dòng)扶梯作為引橋，將人流導(dǎo)入三層。在出入口或重點(diǎn)區(qū)域設(shè)立導(dǎo)游圖，如圖：設(shè)立監(jiān)控器，監(jiān)控商業(yè)安防等入口引導(dǎo)系統(tǒng)，在出口設(shè)置例如停車場(chǎng)等人流，車流導(dǎo)向系統(tǒng)。 指示系統(tǒng) 公共播送系統(tǒng)在專業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)街區(qū)設(shè)公共播送系統(tǒng)公寓局部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議住宅景觀設(shè)計(jì)建議 園林效果參考： 景觀設(shè)計(jì)重視細(xì)節(jié)，表達(dá)住宅品質(zhì)，有利于價(jià)格的提升。概念水景的營造，為水岸藍(lán)灣景

36、觀設(shè)計(jì)畫龍點(diǎn)睛，靈氣頓生，提升整個(gè)小區(qū)的配套檔次。第五層及以上為住宅。該層同時(shí)作為空中綠化層，設(shè)計(jì)大面積的淺水概念景觀水深米，藍(lán)磚鋪底，增加居住景觀價(jià)值；表達(dá)移步換景的設(shè)計(jì)效果；講究夜燈設(shè)計(jì)效果，營造溫馨的家居氣氛；盡可能營造小而精且獨(dú)具特色的綠化環(huán)境小品和人文景觀；亭臺(tái)水榭、木棧道、卵石灘點(diǎn)綴其間；設(shè)兒童活動(dòng)區(qū)，表達(dá)親和空間設(shè)計(jì)。住宅立面設(shè)計(jì)建議以新加坡風(fēng)情為規(guī)劃藍(lán)本，現(xiàn)代清朗、具國際氣質(zhì)的建筑立面，東南亞風(fēng)情園林、多功能泛會(huì)所、彰顯品牌的物業(yè)管理形成商丘一個(gè)有獨(dú)特個(gè)性與創(chuàng)意的高尚品質(zhì)住宅社區(qū)。 建筑群點(diǎn)式布置，開揚(yáng)通透；同時(shí)擴(kuò)大園林空間。 建筑規(guī)劃中總體環(huán)境的塑造，建筑造型上強(qiáng)調(diào)簡潔的線條

37、、明快的色彩運(yùn)用，其中園林景觀的總體設(shè)想，綠化的布局是新加坡住宅最大的詮釋。 高層住宅外墻橙、黃、白、藍(lán)相間，造型新穎。坡頂設(shè)計(jì)、透明落地 玻璃窗和轉(zhuǎn)角飄窗臺(tái)，組合清新。主題詞：現(xiàn)代清新簡約個(gè)性 中檔親水樣板房包裝 開放式廚房設(shè)計(jì)布局緊湊實(shí)用個(gè)性化裝修樣板房包裝 通風(fēng)采光性好SOHO辦公居住辦公兼?zhèn)湮飿I(yè)管理建議 酒店式效勞客戶商務(wù)中心24小時(shí)保安值班高速寬帶上網(wǎng)1、面積區(qū)間：由于工程所在的位置絕佳，配套齊全，公寓面積布局應(yīng)該以小面積為主，降低置業(yè)門檻，同時(shí)與3、4號(hào)樓有所區(qū)別。面積及各局部比例如下：面積戶型比例3040標(biāo)準(zhǔn)間30%4050一室一廳30%7080兩室一廳10%80100兩室兩廳3

38、0%【2#公寓規(guī)劃優(yōu)化建議】以上數(shù)據(jù)，等進(jìn)行充分客戶需求調(diào)查完畢后予以確定！2、裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共局部裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：裙樓為高級(jí)大理石，塔樓為高級(jí)外墻磚。電梯：高速、豪華內(nèi)飾電梯，轎箱加裝通風(fēng)設(shè)備。電梯大堂及過道走廊：墻面、地面貼高級(jí)大理石及瓷磚；電梯大堂及電梯口：優(yōu)質(zhì)石膏板天花吊頂高級(jí)燈飾。其它：走火梯地面為水泥面加防滑條；大堂入口處配備不銹鋼信報(bào)箱，每房一個(gè)箱格。3、公寓局部裝修標(biāo)準(zhǔn)墻身：客廳、臥室涂刷高級(jí)乳膠漆。天花：涂刷高級(jí)乳膠漆。地面：入口玄關(guān)鋪大理石；有房間間隔的；廳鋪高級(jí)拋光磚，房鋪高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板；沒房間間隔的：鋪高級(jí)拋光磚。門：入戶門：高級(jí)加強(qiáng)型飾面木門，并裝防盜型門鎖及貓眼；房門

39、：高級(jí)飾面木門。窗：安裝高級(jí)鋁合金窗，雙層中空玻璃，并配手動(dòng)式隔音通風(fēng)器號(hào)樓； 廚房：1地面鋪高級(jí)防滑磚，墻面貼高級(jí)瓷片，鋁扣板吊頂天花，配豪華廚柜、高級(jí)人造石臺(tái)面、名牌洗滌盆、冷熱水龍頭、高級(jí)吸頂節(jié)能燈；預(yù)留電源插座、開關(guān)及上下水接口等；各種管線均入墻暗裝；附送排氣扇、名牌抽油煙機(jī)；附送名牌煤氣爐并設(shè)置管道煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。2地面鋪高級(jí)拋光磚，墻面及天花板涂刷乳膠漆，配高級(jí)豪華廚柜，高檔人造石臺(tái)面、名牌洗滌盆、冷熱水龍頭；預(yù)留電源插座、開關(guān)及上下水接口等；各種管線均入墻暗裝；附送排氣扇、名牌抽油煙機(jī)、名牌電磁爐。 衛(wèi)生間：地面鋪高級(jí)防滑磚，墻面貼高級(jí)瓷片，天花涂刷防水乳膠漆，配高級(jí)吸節(jié)能

40、燈、排氣扇、木門、門套、及高級(jí)淋浴間設(shè)施；鋪設(shè)冷熱水管；預(yù)留電源插座、開關(guān)及上下水接口等；各種管線均入墻暗裝。陽臺(tái)：戶型陽臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚；墻身鑲貼外墻磚；天花涂刷防水乳膠漆，配吸頂燈、升降晾衣架每戶一套；預(yù)留洗衣機(jī)專用水龍頭、電源插座及出水口；陽臺(tái)配鋁合金推拉門，玻璃護(hù)欄。弱電設(shè)備：每戶配置2條 線路、并配置寬帶布線接口，預(yù)留插孔；預(yù)留可視對(duì)講接口；客廳、主臥室均設(shè)有線電視接收插座；每戶均有緊急呼叫按鈕，與管理中心的監(jiān)測(cè)報(bào)警相連。 第五局部 工程銷售策略目標(biāo)客戶來源現(xiàn)場(chǎng)來訪周邊市場(chǎng)巡場(chǎng)市區(qū)主要商業(yè)點(diǎn)拓展重點(diǎn)單位團(tuán)體類似目標(biāo)客戶群體行業(yè)合作 目前對(duì)于商丘市場(chǎng)的分析，一般外區(qū)域的客戶都集中在

41、有支柱產(chǎn)業(yè)，而且投資渠道相對(duì)匱乏的地區(qū)，例如：永城歸屬商丘地區(qū)，有大量的煤礦業(yè)，屬于四線城市，投資渠道匱乏等條件、商電鋁業(yè)集團(tuán)家屬區(qū)域高收入人群地區(qū)。 火車站天宇商廈商圈、神火大道京港百貨路段、中環(huán)新生活、步行街周邊商圈區(qū)別與眾多工程目前的低檔外展方式 對(duì)于一些效益較好的單位員工、居民進(jìn)行重點(diǎn)挖掘。例如：銀行、石化、商電鋁業(yè)家屬區(qū)域、永城地區(qū)煤礦家屬區(qū)域等。 與一些消費(fèi)層次相對(duì)較高的 行業(yè)與經(jīng)營單位聯(lián)合促銷或交換資源。此做法對(duì)后續(xù)招商有重大利好，具體合作交換方式可根據(jù)推廣和合作方式來作詳細(xì)推敲。 商業(yè)局部銷售方式定位銷售模式三年返租，按年回報(bào)8銷售模式相應(yīng)戰(zhàn)略廣告法不打返租用“托管收益字樣按年

42、回報(bào)一次性購置客戶一次性沖抵總房款按季回報(bào)按揭客戶為了防止開發(fā)公司日后出現(xiàn)麻煩,開發(fā)公司一般采用的方式就是成立下線的經(jīng)營管理公司,防止對(duì)客戶出現(xiàn)問題時(shí),開發(fā)商不負(fù)責(zé)任. -1F:超市大賣場(chǎng)家電通訊大賣場(chǎng)1F:品牌名店 珠寶化裝品精美飾品皮具2F:女性服飾+飾品+休閑餐飲3F:品牌折扣亮點(diǎn)+體育運(yùn)動(dòng)休閑+男裝-2F:停車場(chǎng)4F:餐飲娛樂休閑：酒樓+KTV+DISCO+酒吧持有局部:8000平米持有局部:6542平米持有局部:4505平米銷售局部:5225平米1#商業(yè)租售比例建議銷售局部:4505平米銷售局部:4505平米持有局部:43.7%銷售局部:56.3%2F、-1F:自己持有 1F3F:先

43、賣鋪位，再搞經(jīng)營 4F:先招商出租，后出售 從對(duì)商業(yè)負(fù)責(zé)的角度來看，“自己持有或者說至少50%以上由開發(fā)商自己持有的模式是最正確的，也是最市場(chǎng)化的。工程現(xiàn)自己持有局部已偏低 1#商業(yè)局部的銷售策略建議臨街商鋪(1F)臨街商鋪以大產(chǎn)權(quán)商鋪規(guī)劃分割商鋪(1F、2F、3F2F、3F平面圖1F平面圖商場(chǎng)內(nèi)商鋪以小產(chǎn)權(quán)商鋪規(guī)劃，商鋪總價(jià)不高，投資者可一次付清，不需按揭貸款。投資者購置商鋪只能委托運(yùn)營公司管理，不允許自營高品質(zhì)自營客戶除外。所有商鋪在簽訂購房合同同時(shí)必須簽訂委托管理合同。1# 樓 2# 樓3# 樓神火大道凱旋四街團(tuán)結(jié)路2#、3#樓銷售與招商策略建議 2#、3#的底商以大商鋪劃分，上下商鋪捆

44、綁銷售2#、3#的底商以主題餐飲、SPA中心、婚紗攝影、KTV、高檔洗浴中心、酒吧、健身2#、3#的招商對(duì)象和1#的業(yè)態(tài)規(guī)劃起到相互互補(bǔ)，最終起到娛樂、休閑、餐飲、購物一站式消費(fèi)的目的。開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營管理公司、商家關(guān)系解析圖經(jīng)營管理公司開發(fā)商業(yè) 主商 家 租賃關(guān)或聯(lián)營租賃合同 委托管理、經(jīng)營管理委托管理合同 自營管理合同 買賣關(guān)系購房合同 委托管理委托管理合同建議開發(fā)商自己成立商業(yè)運(yùn)營管理公司，由知名商業(yè)運(yùn)營管理公司做參謀，在推廣上側(cè)重商業(yè)經(jīng)營管理公司的宣傳，提升工程品質(zhì)。 返租與銷售價(jià)格不相符情況一：對(duì)于非銷售而又統(tǒng)一管理的工程，出現(xiàn)這種情況大都好解決，只需減低租金，增加推廣的投入。因?yàn)?/p>

45、商家和業(yè)主是同在一條般上，為培育市場(chǎng)大家肯定要做出犧牲。 情況二：做為出售物業(yè)，開發(fā)商不可能替業(yè)主們做主減少租金。從根本上說這是產(chǎn)權(quán)商鋪所引發(fā)的經(jīng)營危機(jī)。往往工程過了返租期后，如果租金未能到達(dá)預(yù)定目標(biāo)，業(yè)主為了到達(dá)投資回報(bào)率，要求加價(jià)，就這樣為經(jīng)營戶設(shè)了一座門檻。1、工程商業(yè)局部定位不應(yīng)該與市場(chǎng)脫節(jié)；2、商鋪出售的時(shí)候必須做好詳細(xì)合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，我們招商的目標(biāo)就是要招可以在我們工程生存的業(yè)種進(jìn)來；3、前三年返租局部由開發(fā)商拿自已持有局部及銷售利潤補(bǔ)貼給投資客戶，以略低于市場(chǎng)租金吸引適合的商戶共同將市場(chǎng)培養(yǎng)起來；4、由于商鋪出售后，產(chǎn)權(quán)較為分散，如果沒有聘請(qǐng)經(jīng)營管理公司運(yùn)營工程的話，業(yè)態(tài)的布局不

46、好協(xié)調(diào)。5、提高銷售價(jià)格,多出銷售局部補(bǔ)返租.價(jià)格虛高的表現(xiàn)容易造成死盤弱化方法建議住宅朝北戶型與朝南戶型情況一：將朝北的戶型變小戶型,控制好總價(jià) 情況二：在北面看是否有景觀,如果沒有,盡可能增加景觀帶的設(shè)置;情況三:朝南與朝北方向的房子,設(shè)差價(jià)進(jìn)行銷售;情況四:銷售引導(dǎo),在銷售培訓(xùn)上將公寓投資作用引導(dǎo)至消費(fèi)者,由于總價(jià)低,投資價(jià)值較為高.第五局部 工程招商策略凱旋路、民主中路、向陽路、凱旋四街、團(tuán)結(jié)路形成的商業(yè)圈以大型的商場(chǎng)、商業(yè)街、超市為主，主要吸引市區(qū)的居民消費(fèi)。凱旋北路、北站路、健康路、勝利路 形成的老商業(yè)圈以農(nóng)貿(mào)、服裝批發(fā)市場(chǎng)為主，主要吸引周邊縣市的居民消費(fèi)商丘商業(yè)格局分析：在逐漸形

47、成大商圈中，綜合零售業(yè)競(jìng)爭劇烈，且日趨飽和丹尼斯京港百貨京港百貨安易樂購超市工程所在商圈位置本工程中環(huán)工程定位客觀因素： 1、天宇商廈依據(jù)優(yōu)越位置吸引流動(dòng)消費(fèi)，內(nèi)部裝修陳舊，商業(yè)布局亂 2、京港百貨不斷的調(diào)整，重新定位自身在商業(yè)中的位置。 3、中環(huán)新生活廣場(chǎng)是正在形成綜合購物、休閑、娛樂、餐飲一站式的商業(yè) 4、旺角是商場(chǎng)和商業(yè)街；金地廣場(chǎng)是商業(yè)街目前正在建設(shè)中。 5、工程所處的位置、人流量、停車場(chǎng)、其他硬件配套.主觀因素： 1、商丘目前在營業(yè)的沒有真正意義上的百貨商場(chǎng)。 2、工程處于主商圈的邊緣，租金價(jià)位不高；商丘商圈在進(jìn)一步擴(kuò)大，租金提升空間較大。中高檔大型百貨公司、超市、高檔餐飲/特色美食

48、、KTV、酒吧樓層業(yè)種規(guī)劃定位B1F1F2F3F4F超市大賣場(chǎng)或電器通訊、電玩游戲廳國際品牌服飾店、珠寶玉器、名品表、化裝品、鞋包、特色餐飲少淑裝、少女裝、內(nèi)衣、仕女裝、貴婦裝、職業(yè)女裝、飾品、休閑餐飲甜品店品牌折扣店、男裝、男士用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材用品、健身器材、戶外體育用品用具、西餐廳高檔商務(wù)酒樓、KTV 、酒吧、DISCO娛樂展示購物餐飲休閑功能定位 本區(qū)域消費(fèi)人群本工程業(yè)主、周邊人群 臨近區(qū)域商丘市白領(lǐng)、金領(lǐng)及觀光、商務(wù)活動(dòng)、休閑等該區(qū)域的富人、中產(chǎn)人士 其他商丘市周邊縣市或其他區(qū)域高端消費(fèi)人群、成功人士、商務(wù)、觀光、旅游人士及國內(nèi)外游客工程目標(biāo)人群來源消費(fèi)人群定位：工程消費(fèi)人群定

49、位偏愛豪華、舒適、方便的高品質(zhì)生活崇尚綠色、安閑、健康、運(yùn)動(dòng)的休閑方式駕車族，擁有便利的交通條件(一)招商先行,銷售緊跟, 招商與商業(yè)全面互動(dòng).工程的起點(diǎn)在招商,重點(diǎn)在銷售。.招商與銷售的全面互動(dòng)，一方面可以保障工程未來的良性開展和經(jīng)營，另一方面也可以通過知名品牌商家的招商成功帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)合理利潤最大化。.一切招商工作以銷售為中心進(jìn)行，引導(dǎo)自營客戶到投資客戶的轉(zhuǎn)化，來最終實(shí)現(xiàn)工程的銷售目標(biāo)。.通過招商、銷售使人氣的聚集不斷提升工程的檔次，商業(yè)價(jià)值也必將隨之會(huì)聚而到達(dá)升值的效果。二主力店和大戶招商提前確定，散戶控制跟進(jìn).主力店和大戶的提前確定，提升開展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價(jià)值。.盡快進(jìn)行主力商家招商工作，選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營。.主力店確實(shí)定對(duì)鋪位銷售價(jià)格的提升、投資客的吸引、人流會(huì)聚、賣點(diǎn)推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會(huì)帶來極其重要的促進(jìn)作用。整體招商執(zhí)行策略三 嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松.商家經(jīng)營能力強(qiáng)弱直接影響工程的生命力，不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小、經(jīng)營能力不強(qiáng)商家進(jìn)駐，不僅難以保證工程經(jīng)營收益實(shí)現(xiàn)，一旦被市場(chǎng)淘汰，勢(shì)必使整個(gè)工程陷入困境。四 立足長遠(yuǎn)經(jīng)營，給