科技園區(qū)土地利用

1、淺議科技園區(qū)土地集約之路以合肥高新區(qū)為例WllfM合肥國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2007-2020)零圖片來(lái)源：合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2007-2020)石蕾葉小群伴隨著城市化的加速發(fā)展，土地資源稀缺已經(jīng)日益阻礙城市發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)作為城市大力發(fā)展的支柱力 量，土地資源缺失也成為開(kāi)發(fā)區(qū)快速發(fā)展的一大瓶頸。在土地存量有限的情況下，土地集約化成為未來(lái)城 市可持續(xù)發(fā)展的一條必由之路。一、科技園區(qū)土地集約使用的必要性分析向科技園轉(zhuǎn)型科技是引領(lǐng)新時(shí)代背景下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎， 也是新時(shí)代背景下知識(shí)、經(jīng)濟(jì)、文化的儲(chǔ)備力量， 可以預(yù)見(jiàn)，在科技創(chuàng)新力量的推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn) 業(yè)園向科技園轉(zhuǎn)型已成為時(shí)代的必

2、然。尤其對(duì)一、 二類城市而言，以科技帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯得尤為明 顯。合肥高新區(qū)是由合肥科技園區(qū)一步步發(fā)展而 來(lái)，它是科技力量的代表，科技產(chǎn)業(yè)作為GDP的 帶動(dòng)者，發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。集約內(nèi)涵土地集約化，顧名思義，就是集中、節(jié)約利 用土地。合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，增加存量土 地投入、改善經(jīng)營(yíng)管理，不斷提高土地的使用效 率和經(jīng)濟(jì)效益?！究诟咝聟^(qū)作為高新技術(shù)的代表，更 應(yīng)集約利用土地，提高單位面積產(chǎn)出率。稀缺中求發(fā)展科技園是未來(lái)城市發(fā)展的引領(lǐng)趨勢(shì)，以科技為基礎(chǔ)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，將科技元素融入未來(lái)生活，對(duì)提升城市 品質(zhì)起到了積極重要的作用。土地，是科技園區(qū)的支撐，但目前土地稀缺已經(jīng)成為制約科技園區(qū)發(fā)展的主 導(dǎo)因

3、素，科技園區(qū)的發(fā)展與土地缺乏已日益演化成一對(duì)發(fā)展中的矛盾。二者如何在發(fā)展中求和諧，土地集 約化之路為我們指引了方向。土地集約化為科技園區(qū)的發(fā)展提供了必要的條件，科技園區(qū)只有走土地集約 化之路，才能提高單位面積的產(chǎn)出率，園區(qū)也必將會(huì)取得更大的發(fā)展。二、合肥高新區(qū)土地利用評(píng)價(jià)合肥高新區(qū)是1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批、也是安徽省唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，1997 年被國(guó)家批準(zhǔn)成為對(duì)APEC成員特別開(kāi)放的工業(yè)園區(qū)。根據(jù)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2007-2020)，高新區(qū)規(guī)劃面積78平方公里，規(guī)劃用地包括 高新區(qū)建成區(qū)、柏堰科技園、國(guó)家科技創(chuàng)新型科技示范區(qū)、南崗科技園以及大蜀山森林公園

4、。已建區(qū)約5 平方公里，主要分布在高新區(qū)建成區(qū)，包括科技示范區(qū)、柏堰科技園的啟動(dòng)區(qū)以及其他零星建設(shè)。由高新 區(qū)建成區(qū)現(xiàn)狀用地構(gòu)成表(表1)可以看出當(dāng)時(shí)工業(yè)用地的比重占到39%，這一數(shù)值遠(yuǎn)高于城市建設(shè)用地 中工業(yè)用地的比重(15%25%)，另外，公共服務(wù)設(shè)施用地和綠地的比重超過(guò)10%，數(shù)值偏高。表1 2007年高新區(qū)建成區(qū)現(xiàn)狀主要用地構(gòu)成表序號(hào)用地代碼用地名稱面積(公頃)占總用地比例()1R居住用地229.6415.372M工業(yè)用地583.5039.063G綠地150.6310.114S道路廣場(chǎng)用地205.1413.74資料來(lái)源：合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2007-2020)截至2009年

5、底，高新區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地面積30.6平方公里，占總用地的41.4%。表2主要反映的是“三 區(qū)”工業(yè)用地的單位產(chǎn)出率狀況，可以看出，一方面，高新區(qū)開(kāi)發(fā)速度比較緩慢，已建成項(xiàng)目用地僅占總 工業(yè)用地五分之一。另一方面，雖然已建區(qū)規(guī)模不大，但其工業(yè)用地單位產(chǎn)出率已達(dá)62.6億元/平方公里， 與合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)并列第一，遙遙領(lǐng)先其于他工業(yè)園區(qū)產(chǎn)出率。高新區(qū)還有大片土地待開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以預(yù) 見(jiàn)未來(lái)的高新區(qū)潛力無(wú)限，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域只有做到土地集約化，才能進(jìn)一步提高單位面積產(chǎn)出率，帶動(dòng)整 個(gè)園區(qū)的發(fā)展。表2 合肥市主要開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)對(duì)比編-fvu號(hào)園區(qū)園區(qū) 規(guī)劃 總用 地而 積（k規(guī)劃T業(yè)用 地面枳（knf）其中

6、面積 (km*)比例 （%）未出讓用地己出讓用地其中工業(yè)總產(chǎn) 值（億元）己建成工業(yè)用 地單位產(chǎn)出率 （億元/ knf）未建在建已建成面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例m1)(km*)(%)(%)問(wèn)）(%)(km*)(%)(km*)仲）1高新區(qū)7830.639.216.854.913.845.14.935.52.716.220.3388.462.62經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)6321. 4343. 11 11H.385. 51.574IH. 712.859. 8()1. 162. 63新站區(qū) 1一).616.92.7. 11 、1.811.115. 341.2資料來(lái)源：合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)拓展區(qū)總體規(guī)劃

7、（20102030）初步方案三、土地使用瓶頸功能錯(cuò)位，主導(dǎo)不明高新區(qū)的主要功能應(yīng)是孵化科技成果、培育高技術(shù)企業(yè)生成與成長(zhǎng)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高技術(shù)商品化與產(chǎn)業(yè)化。 但是高新區(qū)近幾年發(fā)展偏離了這個(gè)功能定位，側(cè)重于吸引外資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，混同于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，功能定位 偏差模糊、特色產(chǎn)業(yè)不明顯,高新區(qū)發(fā)展方向迷失。越來(lái)越多的住宅小區(qū)在高新區(qū)內(nèi)拔地而起，居住用地 比例大幅上漲，優(yōu)先開(kāi)發(fā)居住用地，帶來(lái)的直接后果就是大量的工業(yè)用地得不到及時(shí)開(kāi)發(fā)。居住用地不能 帶來(lái)工業(yè)GDP的增長(zhǎng)，從某一角度來(lái)說(shuō)阻滯了高新區(qū)的土地產(chǎn)出率提高。企業(yè)應(yīng)是高新區(qū)內(nèi)的主導(dǎo)力量，但是大部分企業(yè)與高校和科研院所交流互動(dòng)極少，絕大多數(shù)企業(yè)目前 還是停留

8、在自身小作坊式的研發(fā)基礎(chǔ)上，自產(chǎn)自銷，不能靈活地利用企業(yè)，主動(dòng)關(guān)注高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 方向和需求，不能積極主動(dòng)地進(jìn)行技術(shù)市場(chǎng)的開(kāi)拓，無(wú)法成為高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的源頭?！?】大中院校， 科研院所只注重各自的研究成果，忽視中試、推廣這兩個(gè)過(guò)程，而這又是產(chǎn)業(yè)鏈形成過(guò)程中舉足輕重的兩 個(gè)過(guò)程。不追求實(shí)際效果，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈間分離脫節(jié)，各自為計(jì)，難以形成產(chǎn)業(yè)集群。因此也很難達(dá)到“布 局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)集聚”的要求，最終形成高新區(qū)現(xiàn)狀土地的粗放使用。政策缺失，合力不足高新區(qū)建成初期，為了推進(jìn)園區(qū)發(fā)展，政府實(shí)行寬松政策招商引資，建設(shè)了不少“花園式工廠”致 使綠地比例偏高。現(xiàn)在，一些企業(yè)想擴(kuò)大規(guī)模，迫于用地

9、緊張，只能再次購(gòu)置土地，擴(kuò)張發(fā)展。新背景下 的高新區(qū)建設(shè)更應(yīng)土地集約化，但是政策缺失致使園區(qū)仍在進(jìn)一步盲目擴(kuò)大。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力要求科技引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，然而各部門都有自行的一套政策，只負(fù)責(zé)自己部門的分內(nèi)事， 與其他部門缺乏協(xié)調(diào)、統(tǒng)一政策和鼓勵(lì)機(jī)制。政府部門無(wú)合力政策，致使一些人有機(jī)可趁，土地被大量盲 目占用，或者只是走形式主義，拉起圍墻，建一至兩幢辦公樓，大量用地被囤積卻不開(kāi)發(fā)建設(shè)。一維模式，用地局限土地利用應(yīng)包含土地平面利用和土地立體利用,我國(guó)傳統(tǒng)的平面式用地布局造成了土地一維使用， 未形成立體用地模式。高新區(qū)內(nèi)的建筑無(wú)論從建筑高度、建筑密度容積率等因素來(lái)看都普遍偏低。由于 建設(shè)時(shí)期、建設(shè)主體、

10、建設(shè)內(nèi)容以及資金情況等各不相同，各種建筑也有著不同的特點(diǎn)，連停車都占用了 地面的大量土地，可以說(shuō)，高新區(qū)內(nèi)對(duì)地下空間的利用幾乎為零。四、土地集約路徑整合用地，挖掘潛力整合現(xiàn)有土地，集中開(kāi)發(fā)研究、中試、推廣、生產(chǎn)區(qū)域。制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)。選擇最有利的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群模式降低生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出宗旨。挖掘現(xiàn)有存量建設(shè)用地潛 力，提高土地利用率?？梢越梃b國(guó)內(nèi)其他園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)區(qū)片容積率控制的概念即對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)確定一個(gè) 合理的容積率，一部分企業(yè)用地可超過(guò)區(qū)片容積率，另一部分企業(yè)用地可根據(jù)實(shí)際需要小于區(qū)片容積率,只 要整個(gè)區(qū)片實(shí)際建筑容積率不超過(guò)規(guī)劃容積率即可，這樣可滿足不同用地

11、者的需求,促使土地集約利用。加強(qiáng)政策，提供平臺(tái)高新區(qū)的發(fā)展僅靠某一部門是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，相關(guān)部門應(yīng)加大聯(lián)系，消除部門之間在管理領(lǐng)域存在的重 疊、管理權(quán)限難以界定的現(xiàn)象，有利于建立起系統(tǒng)化、科學(xué)化的管理體制。政府也應(yīng)給予政策支持，如對(duì) 綠色企業(yè)減免土地稅、對(duì)能夠自行解決土地使用不足問(wèn)題的企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)等等，獎(jiǎng)懲機(jī)制分明。保障土地集約利用的源頭性措施，就是變招商引資為“招商選資”。招商選資即提高入園門檻， 將高污染、高能耗、低附加值的企業(yè)一律拒之門外，同時(shí)鼓勵(lì)并扶持區(qū)內(nèi)環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，對(duì)傳統(tǒng) 產(chǎn)業(yè)加大升級(jí)改造和節(jié)能減排力度，為各企業(yè)提供一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)。多維發(fā)展，拓展空間土地集約利用并不是一味地

12、追求地面上的建筑高度，我們還應(yīng)該放眼未來(lái)，利用科技技術(shù)向地下要空 間。合肥是一座以科技著稱的城市，高新區(qū)更應(yīng)彰顯其科技實(shí)力。然而，現(xiàn)狀的高新區(qū)還處在一維發(fā)展的 模式。大量的廠房，科技樓都是低層建筑。一方面，這里我們可以借鑒其他開(kāi)發(fā)區(qū)的立體開(kāi)發(fā)模式。譬如 說(shuō)，將平面方向上布置的廠房，在垂直方向上重疊起來(lái)，形成工業(yè)大廈或工業(yè)綜合體,也就是在一幢多層建 筑中安置幾個(gè)或幾十個(gè)工廠或車間。高新區(qū)基本上是附加值高、科技含量高的工業(yè)企業(yè)，適宜于布置立體 化標(biāo)準(zhǔn)工廠。另一方面，向地下空間拓展，我們需要認(rèn)真借鑒世界各國(guó)開(kāi)發(fā)利用城市地下空間的成功經(jīng)驗(yàn)。 國(guó)外的主要做法有:地下停車庫(kù),地下交通網(wǎng)絡(luò)，包括地鐵、地下高

13、速公路系統(tǒng)民防工程，立體化雙層城市， 地下空間研究中心等?！?】目前地鐵建設(shè)已經(jīng)開(kāi)工，這一舉措證實(shí)合肥地下時(shí)代即將到來(lái)。開(kāi)發(fā)區(qū)還有大片 未開(kāi)發(fā)用地，我們應(yīng)該本著立體發(fā)展的觀點(diǎn)，精心規(guī)劃建設(shè)。合肥正處于一個(gè)新型城市化飛速發(fā)展的時(shí)代，土地資源有限決定城市建設(shè)用地必須集約使用。然而土 地集約化之路是一個(gè)緩慢的動(dòng)態(tài)過(guò)程，不能一蹴而就，這需要我們的共同努力?？萍家I(lǐng)未來(lái)，高新區(qū)是 未來(lái)城市發(fā)展的主導(dǎo)力量，高新區(qū)的土地集約利用更值得我們深入探討。只有走土地集約化之路，加強(qiáng)土 地管理，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地使用效率，才能促進(jìn)城市健康有效可持續(xù)發(fā)展。參考文獻(xiàn)：【1】陶志紅.城市土地集約利用幾個(gè)基本問(wèn)題的探討J.中國(guó)土地科學(xué)2000,14(5):1-5.【2】李 林,夏冬冬，王永寧.優(yōu)化產(chǎn)學(xué)研合作平臺(tái)機(jī)制的實(shí)證研究一一基于重慶市科技園區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建J.重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2009,15(3):142-148【3】姜保平，張海青.上海浦東新區(qū)土地集約使用現(xiàn)狀及對(duì)策J.蘇州科技學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)2005,22(5): 35-40【4】吳旭芬，孫軍.開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的問(wèn)題探討J.中國(guó)土地科學(xué),2000,14(2) : 17-21.【5】袁東華，姜榮榮.淺談開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用J.上海房地，2009,4： 32-35【6