信托結(jié)構(gòu)設(shè)計和交易對手的選擇

1、信托結(jié)構(gòu)設(shè)計和交易對手的選擇一、房地產(chǎn)信托（一）4種常用的交易結(jié)構(gòu)1、貸款類信托：項目滿足銀監(jiān)會“432”條件的規(guī)定，即可采用該結(jié)構(gòu)。其中，4代表的是房地產(chǎn)公司4證齊全，“四證”即指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；3是指項目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金；2是指融資方至少有二級或以上的資質(zhì)。2、股權(quán)類信托：通常有2種情況。（1）信托資金認(rèn)購項目公司的部分股權(quán)，與項目公司的原有股東共同管理，可以增加注冊資本金，以順利繳納土地出讓金；（2）項目公司轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)給信托資金，然后信托計劃以股東的身份向項目公司貸款，增加項目公司的初期運(yùn)營資金。在信托計劃

2、退出時，均采取實際建設(shè)開發(fā)該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權(quán)。3、特定資產(chǎn)收益權(quán)：信托資金用于購買房地產(chǎn)項目未來的特定資產(chǎn)收益權(quán)，以該特定資產(chǎn)的收益作為還款來源，不屬于信托貸款、帶有回購、回購選擇權(quán)，同時不受讓項目公司股權(quán)，不屬于股權(quán)融資型。通常項目拿到土地證后，但后續(xù)三證未拿到時，采取該結(jié)構(gòu)。4、房產(chǎn)回購型信托：開發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產(chǎn)。信托資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。除以上4種常用的交易結(jié)構(gòu)外，還可以采取變通的操作方式，如以向建設(shè)公司發(fā)放貸款的名義達(dá)到向房地

3、產(chǎn)公司貸款的目的。（二）交易對手的要求由于前期部分信托公司出現(xiàn)了房地產(chǎn)兌付風(fēng)險，目前信托公司對房地產(chǎn)項目的要求較高。通過查看往期集合信托的盡調(diào)或簡版，總結(jié)下來，能符合信托公司要求的交易對手資質(zhì)如下：1、房地產(chǎn)百強(qiáng)項目，不論住宅或者商業(yè)地產(chǎn)，均比較好過會。2、若開發(fā)商實力較弱，則需要綜合性的企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行擔(dān)保。從過往項目看，擔(dān)保方最低的資產(chǎn)規(guī)模在35億以上。3、一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)類項目和核心城市（北上廣深）核心地段的住宅類項目稍微寬松，在滿足抵押率50%的要求下，開發(fā)商或者擔(dān)保方資產(chǎn)在20億左右也可以操作。4、若為三線城市的房地產(chǎn)項目，通常抵押率要求控制的更低，30%左右。二、政信類信托（一）常

4、用的交易結(jié)構(gòu)1、流動資金貸款類信托：此類交易結(jié)構(gòu)最為簡單，通常按照融資方總資產(chǎn)的10%為上限，對融資方給予流動資金貸款。2、應(yīng)收帳款質(zhì)押信托：信托資金用于購買融資方持有的應(yīng)收帳款或收益權(quán)，通常債務(wù)方為政府或者融資方的上級融資平臺。信托到期時，以債務(wù)方償還此部分債務(wù)作為還款來源。（二）交易對手的選擇在463號文的背景下，集合類信托的交易對手選擇被局限在了非融資平臺公司，此類融資主體可以是完全市場化的企業(yè)法人，也可以是具備一定的政府背景，但是實力比較雄厚，自有現(xiàn)金流可以全部覆蓋償債資金的公司。在融資項目投向方面，如償債資金來源為財政性資金，則資金投向僅限于政府采購、公路建設(shè)和公租房建設(shè)，以及法律和

5、國務(wù)院明確規(guī)定的其他項目。如償債資金來源并非財政性資金，則目前對資金投向尚未有具體的監(jiān)管要求，融資項目可以是非公益性，也可以是公益性項目?？傮w來看，滿足信托公司要求的交易對手特征如下：1、政府財政要求：地方一般預(yù)算財政收入在30億以上。2、資產(chǎn)要求:融資方和擔(dān)保方總資產(chǎn)在150億以上，負(fù)債率控制在60%以內(nèi)。3、營業(yè)收入要求：融資方營業(yè)收入3億以上。4、若有土地抵押的情況，以上要求可以降低。如中江信托的銀象38號簡陽市民生工程項目，土地抵押率約為32.7%,對應(yīng)的簡陽市2012年一般財政收入12億元。三、工商企業(yè)信托（一）常用的交易結(jié)構(gòu)工商企業(yè)信托的交易結(jié)構(gòu)較為簡單，信托資金通常以信托貸款的方

6、式進(jìn)入。資金可用于購買原材料，補(bǔ)充營運(yùn)資金，建設(shè)廠房等。（二）交易對手的選擇在交易對手的選擇上，通常選擇大型的民營集團(tuán)，或者有國有控股的AA級別以上擔(dān)保公司擔(dān)保的項目。從以往的項目來看，信托交易對手最低的總資產(chǎn)也在40億以上。此外，對于產(chǎn)能過剩的行業(yè)，信托較為回避，對交易對手的要求至少資產(chǎn)規(guī)模在百億以上。四、礦產(chǎn)能源類信托由于信托公司缺乏專門的礦業(yè)人才，信托公司的礦業(yè)信托業(yè)務(wù)開展主要是依托集團(tuán)資源，從事金、煤、銅、鐵等少數(shù)資源的信托類業(yè)務(wù)。（一）常用的交易結(jié)構(gòu)1、貸款類信托：對于采礦證可以辦理抵押登記的地區(qū)，信托資金通常以信托貸款的方式進(jìn)入項目公司。資金可用于尾礦建設(shè)，補(bǔ)充營運(yùn)資金等。2、股權(quán)類信托：對于采礦證不能辦理抵押登記的地區(qū)，信托資金以受讓原有股東部分股權(quán)的形式進(jìn)入，需要注意的是信托必須具有控股權(quán)。3、應(yīng)收帳款質(zhì)押：主要投資于礦產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款，通常要求債務(wù)方為信用好，現(xiàn)金流充沛的大型企業(yè)集團(tuán)。（二）交易對手的選擇礦產(chǎn)項目風(fēng)險較高，存在礦產(chǎn)項目估值風(fēng)險高、國內(nèi)資源價格不穩(wěn)定導(dǎo)致礦產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績不容易估量、若發(fā)生安全事故導(dǎo)致企業(yè)整頓的風(fēng)險等等，因此信托公司在設(shè)計上較為保守，多采用礦產(chǎn)