鄧倩項(xiàng)目組評(píng)價(jià)報(bào)告20100531

1、成都大學(xué)第八教學(xué)樓（通威樓）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書XX評(píng)報(bào)字（2010）第XX號(hào)評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：鄧倩評(píng)估項(xiàng)目小組報(bào)告提交日期：二0一0年六月一日目錄 TOC o 1-5 h z 評(píng)估師聲明：3（摘要）5 HYPERLINK l bookmark3 o Current Document 成都大學(xué)通威樓資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 8一、緒言8二、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介 8三、評(píng)估目的9四、評(píng)估范圍和對(duì)象 9五、評(píng)估基準(zhǔn)日 9六、評(píng)估原則10七、評(píng)估依據(jù)10（一）行為依據(jù) 11（二）法規(guī)依據(jù) 11（三）取價(jià)依據(jù)11八、評(píng)估方法12（一）、房屋建筑物12（二）土地價(jià)值13九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 13（一）接受委托階段1

2、3（二）評(píng)估調(diào)查階段14（三）評(píng)定估算階段14（四）評(píng)估匯總階段15（五）提交報(bào)告階段15十、評(píng)估假設(shè)15（一）前提假設(shè)：15（二）具體假設(shè):16（三）有關(guān)資料真實(shí)性的假設(shè)： 16（四）評(píng)估對(duì)象范圍的假設(shè)： 16十一、評(píng)估價(jià)值類型 17十二、評(píng)估結(jié)論 17（一）、評(píng)估過程17（二）評(píng)估結(jié)論 19十三、特別事項(xiàng)說明 20十四、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后重要事項(xiàng) 20十五、評(píng)估報(bào)告法律效力21十六、評(píng)估報(bào)告提出日期21 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 備查文件22本次參加評(píng)估人員名單 22、評(píng)估師聲明我們接受成都大學(xué)管理學(xué)院的委托，對(duì)成都大學(xué)第八棟教

3、學(xué)樓（通威樓） 的土地和房屋建筑物進(jìn)行了評(píng)估，以對(duì)其在資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià) 值做出合理估算。我們對(duì)成都大學(xué)第八棟教學(xué)樓的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了認(rèn)真的核 實(shí)、評(píng)定估算，并形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。先聲明如下：（一）我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估 準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中掌握的事實(shí)， 評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。我們的分析、判斷和推論，以及出具 的評(píng)估報(bào)告遵循了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。（二）我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，我們以對(duì)評(píng)估 對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)， 但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)

4、屬真實(shí)性做任何形式的保證，我們已提請(qǐng)學(xué)校完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。（三）我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有 個(gè)人利害關(guān)系或偏見。（四）我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。（五）我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估人員的職業(yè)水 平和能力的影響，受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng) 當(dāng)充分關(guān)注評(píng)估報(bào)告中載明的特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。（六）我們?cè)u(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí) 現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。我們不承擔(dān) 相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。（七）我們出具

5、的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明 的評(píng)估目的和用途、評(píng)估報(bào)告使用者，并在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用， 因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。（八）我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。（九）我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方 可能存在的瑕疵事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，不承擔(dān)責(zé)任。成都大學(xué)通威樓資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（摘要）X型報(bào)字（2010）第3成都大學(xué)2007級(jí)會(huì)計(jì)1班接受成都大學(xué)國(guó)資處的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān) 資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng) 估方法對(duì)成都大學(xué)的

6、第八教學(xué)樓即通威樓進(jìn)行了評(píng)估。在評(píng)估過程中，本組 評(píng)估人員遵循必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)評(píng)估資產(chǎn)在2010年5月20日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。 評(píng)估結(jié)論有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即從 2010年5月20日至2011年5 月19日。本次評(píng)估的對(duì)象是成都大學(xué)的第八教學(xué)樓，即通威樓的總體價(jià)值，包 括土地價(jià)值和房屋建筑物的價(jià)值，但不包括相關(guān)的教學(xué)設(shè)備及儀器、消防設(shè) 施等。本次評(píng)估以持續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提，根據(jù)本次評(píng)估的目的，學(xué)校 今后仍維持原有的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式不變，或在不改變?cè)薪?jīng)營(yíng)方式的前提 下，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模和技術(shù)升級(jí)，被評(píng)估資產(chǎn)在今后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中仍維

7、持原有 用途并繼續(xù)使用，因此，本次對(duì)成都大學(xué)通威樓的資產(chǎn)采用了成本法進(jìn)行評(píng) 估。在評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員遵循國(guó)家有關(guān)法規(guī)，按照資產(chǎn)評(píng)5 估操作規(guī)范及資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，在委托方及資產(chǎn)占有方的配合下對(duì)成都 大學(xué)的通威樓的各方面狀況進(jìn)行了調(diào)查，并對(duì)可能影響資產(chǎn)評(píng)估的重大事項(xiàng) 進(jìn)行了了解，委托方及資產(chǎn)占有方承諾對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)的合法性及提供資料 的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任。在此基礎(chǔ)上我們隊(duì)納入評(píng)估范圍的房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)定估 算。經(jīng)實(shí)施上述必要的評(píng)估程序，我們隊(duì)成都大學(xué)的通威樓的價(jià)值在評(píng)估基 準(zhǔn)日2010年5月20日的評(píng)估結(jié)果確定如下： 一、土地的評(píng)估價(jià)值：經(jīng)過估算，我們確定了該資產(chǎn)的占地面積為 1793

8、平方米，2008年取得 的成本為25萬元/平方米，土地價(jià)格上漲指數(shù)是每月4.7%,故土地的評(píng)估值 為 2, 024, 521 元。二、房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值：在已知食堂和通威樓及電梯的總價(jià)值的情況下， 我們估算出通威樓的重 輅成本為35, 911, 649元，建筑物成新率為99.67%,由于房屋的建造時(shí)間 和現(xiàn)在相差不遠(yuǎn)，我們就粗略的任務(wù)房屋造價(jià)的指數(shù)為 1,房屋建筑物的評(píng) 估價(jià)值為35, 793, 141元三、評(píng)估結(jié)果的確定：成本法是從資產(chǎn)的成本角度出發(fā)，對(duì)學(xué)校的房地產(chǎn)，用市場(chǎng)價(jià)值代替歷 史成本。考慮到本次評(píng)估對(duì)象性質(zhì)及委托方的經(jīng)濟(jì)行為目的，本次評(píng)估采用 成本飛的評(píng)估結(jié)果，即截止2010年5月

9、20日，成都學(xué)的通威樓的估價(jià)為637, 817, 662元。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真 閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書所反映的評(píng)估結(jié)果有效期限為一 年。本報(bào)告僅為“成都大學(xué)國(guó)資處管理房地產(chǎn)”之目的提供價(jià)值參考依據(jù)。 不得用于其他目的，因使用不當(dāng)造成的后果由學(xué)校承擔(dān)。成都大學(xué)2007級(jí)會(huì)計(jì)1班法定代表人：鄧倩中國(guó)成都注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：xx二0一0年六月一日注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XX成都大學(xué)通威樓資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書xW報(bào)字（2010）第3一、緒言成都大學(xué)2007級(jí)會(huì)計(jì)1班評(píng)估小組接受成都大學(xué)國(guó)資處的委托， 遵循 國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和評(píng)估準(zhǔn)則的要求， 恪守獨(dú)立、客

10、觀、公正的原則， 履行了必要的評(píng)估程序，包括明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂業(yè)務(wù)約定書、編 制評(píng)估計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料；評(píng)估估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等 步驟，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)成都大學(xué)的第八教學(xué)樓即通威樓進(jìn)行了評(píng) 估。對(duì)評(píng)估資產(chǎn)在2010年5月20日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn) 將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：二、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介委托方：成都大學(xué)國(guó)資處注冊(cè)地址：四川省龍泉驛區(qū)十陵鎮(zhèn)法定代表人：陳建西企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有單位成都大學(xué)始建于1978年，是一所由成都市人民政府主辦的全日制普通本 科高等學(xué)校，實(shí)行“省市共建，以市為主”的辦學(xué)體制。經(jīng)過三十多年的辦 學(xué)歷程，學(xué)校已發(fā)展成為

11、以工學(xué)、文學(xué)、管理學(xué)為主，理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、 醫(yī)學(xué)、教育學(xué)、農(nóng)學(xué)等九大學(xué)科門類協(xié)調(diào)發(fā)展，具有一定辦學(xué)規(guī)模的城市型 綜合大學(xué)。2002年7月，學(xué)校整體遷至自然風(fēng)光優(yōu)美、人文底蘊(yùn)豐厚的成都 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)。目前，學(xué)校新校區(qū)建設(shè)正在有序推進(jìn)。三、評(píng)估目的為成都大學(xué)更好的對(duì)固定資產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行管理， 提供該資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日 的公允價(jià)值四、評(píng)估范圍和對(duì)象本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估是在成都大學(xué)提供的相關(guān)新校區(qū)建設(shè)的資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估前該資產(chǎn)剛于 2010年3月辦理竣工，該資 產(chǎn)建筑總面積為10546.48平方米，已知食堂、該教學(xué)樓及樓內(nèi)的電梯總成本 為4990萬元，該校區(qū)的地價(jià)取得費(fèi)為25萬元

12、/畝，其中，政府補(bǔ)助10萬元/ 畝。目前，我們只對(duì)資產(chǎn)中的土地價(jià)值和房屋建筑物進(jìn)行評(píng)估，不包括教室 內(nèi)的多媒體，課桌椅、電腦等設(shè)備，也不包括該教學(xué)樓內(nèi)的電梯及消防設(shè)備、 照明設(shè)備。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2010年5月20日。資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)及負(fù)債狀況提出的價(jià)值結(jié)論。選擇在5月20日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，主要原因是能更準(zhǔn)確的反映在現(xiàn)階段該資產(chǎn)的價(jià) 值，滿足委托方的評(píng)估需要。同時(shí)本評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估人員實(shí)際評(píng)估日期也 較為接近，使評(píng)估人員能更好的把握委托評(píng)估資產(chǎn)的基準(zhǔn)日狀況，真實(shí)反映 委托評(píng)估資產(chǎn)基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)值；且評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較接 近，故選擇本基準(zhǔn)日作為評(píng)估基準(zhǔn)日。

13、本項(xiàng)目一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估原則（一）根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，我們?cè)谠u(píng)估過程中遵循真實(shí)性、 公平性、科學(xué)性、可行性及簡(jiǎn)易性的工作原則。（二）遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān) 持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托方意圖的影響；（三）遵行客觀性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，在掌握 詳實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié) 果具備充分的事實(shí)依據(jù)；（四）遵循科學(xué)性原則。結(jié)合本次評(píng)估的特點(diǎn)，我們對(duì)收集的資料進(jìn)行 了多方面的認(rèn)真論證，并在查閱大量資料的基礎(chǔ)上制定了克星的評(píng)估技術(shù)方 案，同時(shí)結(jié)合各類資產(chǎn)的特點(diǎn)確定了

14、科學(xué)的評(píng)估方法，使自得評(píng)估結(jié)果科學(xué) 合理；（五）遵行資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的原則。根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的 方式、規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)；（六）遵循公開市場(chǎng)原則。即評(píng)估的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論在公開市場(chǎng)存 在或成立；（七）維護(hù)資產(chǎn)占有者及投資者合法權(quán)益的原則。七、評(píng)估依據(jù)我們?cè)诒敬钨Y產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的國(guó)家、 地方政府和有關(guān)部門的法律10法規(guī)，以及在評(píng)估中參考的文件資料主要有:（一）行為依據(jù)成都大學(xué)管理學(xué)院與我方所簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書（二）法規(guī)依據(jù)1、國(guó)務(wù)院1991第91好令國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法；2、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)199236號(hào)文國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理

15、辦法施行細(xì)則；3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于1996年發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）;4、財(cái)政部財(cái)評(píng)字199991號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī) 定；5、財(cái)政部財(cái)評(píng)字1999302號(hào)關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式 的補(bǔ)充規(guī)定的通知；6、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng) 資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見的通知（國(guó)辦發(fā)2001102號(hào)），中華人民共和國(guó) 財(cái)政部令（第14號(hào)）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定；7、國(guó)有評(píng)估準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則；8、其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。（三）取價(jià)依據(jù)評(píng)估人員通過互聯(lián)網(wǎng)查詢的有關(guān)價(jià)格信息及向相關(guān)部門咨詢所收集的有關(guān)詢價(jià)資料和參數(shù)資料；11八

16、、評(píng)估方法根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法規(guī)定的公認(rèn)評(píng)估方法及其各自應(yīng)用的 條件，然后針對(duì)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇成本法對(duì)成都大學(xué)的通威樓進(jìn)行評(píng) 估。選定該方法主要基于以下考慮：考慮此次評(píng)估目的的需要；教學(xué)樓 是屬于無收益、有很少進(jìn)入市場(chǎng)交易的這一類資產(chǎn)，難以取得市場(chǎng)參照物， 故選用成本法。但不考慮相關(guān)的教學(xué)儀器及設(shè)備，消防設(shè)施等。本次資產(chǎn)評(píng) 估中主要資產(chǎn)的評(píng)估方法如下：（一）、房屋建筑物采用重輅成本法評(píng)估。重輅成本法的計(jì)算公式為：評(píng)估凈值=評(píng)估資產(chǎn)重輅成本X成新率1、評(píng)估資產(chǎn)重輅成本的確定：房屋建筑物重輅成本=建筑安裝工程費(fèi)+前期及配套費(fèi)用+資金成本由于條件及技術(shù)的限制，我們只取都食堂與通威樓的總體造

17、價(jià)，故我們采用 比例分配方法計(jì)算該房屋建筑物的重輅成本，該建筑物的建設(shè)期為一年，通 過互聯(lián)網(wǎng)，我們了解到一年期的資金成本率為 2.93%。2、成新率的確定：經(jīng)過對(duì)房屋建筑物的實(shí)際有效使用年限及已使用年限分析，并實(shí)地勘察其工程質(zhì)量以及建筑物主體，維護(hù)、水電、裝修各方面的保養(yǎng)情況，同時(shí)結(jié) 合其現(xiàn)實(shí)用途，綜合確定其各種損耗以確定該房屋建筑物的成新率。由于該 建筑物是今年3月份完工的，距評(píng)估基準(zhǔn)日2010年5月20日時(shí)間相隔很短，12 我們只考慮時(shí)間因素。設(shè)備成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年限）乂 100%（二）土地價(jià)值1、確定土地取得的取得成本由于該土地屬于政府劃撥，并且市場(chǎng)上難以取

18、得相關(guān)的土地市場(chǎng)價(jià)值，所以 根據(jù)相關(guān)資料向相關(guān)部門取得該土地的歷史成本2、確定物價(jià)上漲指數(shù)在網(wǎng)上搜索近年來成都地價(jià)的上漲指數(shù)，據(jù)此計(jì)算該宗土地的現(xiàn)實(shí)市價(jià)。通 過互聯(lián)網(wǎng)，我們查出成都外東十陵的地價(jià) 2008年以來的上漲指數(shù)位4.7%。 九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況我們組接受委托后，即選派資產(chǎn)評(píng)估小組成員對(duì)學(xué)校通威樓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào) 查，了解該項(xiàng)資產(chǎn)的基本情況，制定資產(chǎn)評(píng)估前期工作計(jì)劃，隨后便開展資 產(chǎn)評(píng)估工作。本次評(píng)估工作自2010年5月20日至2010年6月1日，整個(gè) 評(píng)估工作分五個(gè)階段進(jìn)行：（一）接受委托階段2010年5月，我們小組應(yīng)成都大學(xué)管理學(xué)院陳建西老師的要求對(duì)成都大 學(xué)通威樓進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估，即

19、選派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與其聯(lián)系，了解評(píng)估項(xiàng)目的大致 情況，并收集了成都大學(xué)關(guān)于此教學(xué)樓的相關(guān)資料，明確評(píng)估目的，并以此 確定了本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象和范圍為成都大學(xué)通威樓房地產(chǎn)，不包括其中的設(shè)施及相關(guān)設(shè)備。同時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為文件的規(guī)定，確定評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年513 月20日。根據(jù)以上調(diào)查了解的情況，初步分析本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估重點(diǎn)、難點(diǎn) 及對(duì)策，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行初步評(píng)價(jià)，然后充分估計(jì)評(píng)估工作量，與委托方 簽訂業(yè)務(wù)約定書。（二）評(píng)估調(diào)查階段根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估辦法規(guī)定的評(píng)估程序，我們小組所接受委托后， 即選派評(píng)估人員對(duì)通威樓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。并在 此基礎(chǔ)上，以學(xué)校相關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)資料為準(zhǔn)，對(duì)評(píng)

20、估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具 體步驟如下：1、對(duì)學(xué)校的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及資產(chǎn)管理制度進(jìn)行了解；2、對(duì)學(xué)校提供的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、判斷；3、對(duì)教學(xué)樓的狀況進(jìn)行勘察、記錄；并與資產(chǎn)管理人員交談，了解資 產(chǎn)的管理及相關(guān)狀況；4、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的、相關(guān)部門沒有數(shù)據(jù)資料的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整5、搜集相關(guān)資料。（三）評(píng)定估算階段本階段主要工資為：確定評(píng)估方法，進(jìn)行評(píng)定估算，具體過程如下：1、根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，確定該房地產(chǎn)的具體評(píng)估方 法；2、根據(jù)相關(guān)部門提供的資料，調(diào)查了解該房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況；3、查閱相關(guān)材料購(gòu)輅合同、發(fā)票、設(shè)備運(yùn)行記錄、維修及事故記錄等14有關(guān)資料;4、通過各種途徑包括查閱作價(jià)依據(jù)以及市場(chǎng)調(diào)

21、研等，開展詢價(jià)工作；5、對(duì)各類資產(chǎn)分明細(xì)進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，得出評(píng)估價(jià)值。（四）評(píng)估匯總階段各評(píng)估小組根據(jù)對(duì)該資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，編制各 類評(píng)估結(jié)果匯總表，并編寫相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估說明；整理所收集的評(píng)估資料并 進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的現(xiàn)象； 根據(jù)匯總分析, 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行合理調(diào)整、修改和完善。然后，評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各小 組成員的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)一步進(jìn)行復(fù)核，分析器評(píng)估依據(jù)是否充分、評(píng)估方 法是否適當(dāng)，選取的技術(shù)參考或作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，評(píng)估計(jì)算過程和計(jì)算結(jié) 果是否正確，評(píng)估說明是否清楚，根據(jù)復(fù)核結(jié)果進(jìn)一步的修改和補(bǔ)充，并起 草評(píng)估報(bào)告初稿。評(píng)估報(bào)告復(fù)核人對(duì)本項(xiàng)目

22、評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)以及評(píng)估的依 據(jù)和方法進(jìn)行了重點(diǎn)復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核意見修改評(píng)估報(bào)告書初稿。（五）提交報(bào)告階段根據(jù)評(píng)估工作情況，想委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書初稿，根據(jù)委托方 意見，進(jìn)行必要的合理的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。十、評(píng)估假設(shè)（一）前提假設(shè)：在用續(xù)用假設(shè)。在用續(xù)用假設(shè)是假定處于使用中的待評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán) 變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)時(shí)的使用用途及方式繼續(xù)使用下15 去。（二）具體假設(shè)：1、假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變 化，本次被評(píng)估資產(chǎn)所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化。2、假設(shè)被評(píng)估單位持續(xù)經(jīng)營(yíng)，即能保持評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)范圍、資產(chǎn) 功能

23、、資產(chǎn)使用效率等資產(chǎn)狀態(tài)和管理狀態(tài)持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，銷售能力能達(dá)到 現(xiàn)有規(guī)模和計(jì)劃指標(biāo)，不受產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)的影響。3、假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)。4、假設(shè)被評(píng)估單位未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的 會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致。5、假設(shè)無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)企業(yè)造成重大不利 影響。（三）有關(guān)資料真實(shí)性的假設(shè)：由委托方和被評(píng)估單位提供的與評(píng)估相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)，評(píng)估假設(shè)這些資料是真實(shí)和合法的。（四）評(píng)估對(duì)象范圍的假設(shè)：1、假設(shè)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)合法，委托評(píng)估資產(chǎn)的權(quán)屬為被評(píng)估單位所有， 資產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。2、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)

24、，本小組按評(píng)估準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示外，假定評(píng)估范圍的16 資產(chǎn)權(quán)屬良好。十一、評(píng)估價(jià)值類型依據(jù)此次評(píng)估的目的，本次評(píng)估采用持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類型，具體定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的 情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。持續(xù)經(jīng)營(yíng)在本報(bào)告中是指被評(píng)估企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)按其現(xiàn)狀持續(xù) 下去，并在可預(yù)見的未來，不會(huì)發(fā)生重大改變。十二、評(píng)估結(jié)論成都大學(xué)2007級(jí)會(huì)計(jì)1班小組本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則， 運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定的程序和公允的方法，對(duì)成都大學(xué)的通威樓實(shí)施了實(shí)地勘 察、市場(chǎng)調(diào)查、詢證

25、和評(píng)估計(jì)算，采用成本法對(duì)學(xué)校的該資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2010年5月20日公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)實(shí)施上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法， 我們得出如下評(píng)估結(jié)論：（一）、評(píng)估過程在此次評(píng)估過程中，我們采用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)借助excel 等計(jì)算工具。1、土地的評(píng)估價(jià)值：根據(jù)我們?nèi)〉玫南嚓P(guān)資料，成都大學(xué)土地取得的全部費(fèi)用為25萬元/畝， 由于具體時(shí)間無法取得，我們只好假設(shè)為 2008年5月，從2008年以來，土17地以每月4.7%的價(jià)格指數(shù)上漲。由于沒有取得通威樓的占地面積，以及我們專業(yè)條件的限制，我們只能對(duì)通威樓的占地面積做一個(gè)粗略的估計(jì)。9.1 x17.4m2以上為通威樓底層的地面圖，通過計(jì)算，我們

26、得出通威樓的占地面積為1793平方米（取整）土 地的評(píng)估價(jià)值=250 , 000 X 1793 X 3/2 , 000 X （ 1+4.7% ）八24=2,024,521仇）（取整）2、建筑物的評(píng)估價(jià)值我們?nèi)〉玫挠行?shù)據(jù)位學(xué)生食堂、通威樓及內(nèi)部的電梯的總價(jià)為4990萬元，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查我們了解到學(xué)生食堂與通威樓的建筑結(jié)構(gòu)相差不大，故 我們把它看作一樣，通過互聯(lián)網(wǎng)，我們了解到通威樓內(nèi)的電梯市價(jià)為20萬元，我們小組把它處理為電梯購(gòu)輅時(shí)的成本。其次，我們還得到通威樓與學(xué) 生食堂的建筑面積，分別為通威樓 10546.48平方米，學(xué)生食堂為4477平方18 米。同時(shí)，我們還了解到該教學(xué)樓的建設(shè)期為一年，而

27、這一年的資金成本為 2.93%,房屋的總的使用年限為50年，已使用2個(gè)月。所以該房屋建筑物重輅成本=(49, 900, 000-200, 000) X10, 546.48+ (10, 546.47+4, 477) X (1+2.93%) X 12/(50 X12)=35, 793, 141 (元)3、房地產(chǎn)的評(píng)估值=土地的評(píng)估價(jià)值+房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值=2,024,521+35, 793, 141=37, 817, 662 (元)(二)評(píng)估結(jié)論1、土地的評(píng)估價(jià)值：經(jīng)過估算，我們確定了該資產(chǎn)的占地面積為 1793平方米，2008年取得 的成本為25萬元/平方米，土地價(jià)格上漲指數(shù)是每月4.7%,故

28、土地的評(píng)估值 為 2, 024, 521 元。2、房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值：在已知食堂和通威樓及電梯的總價(jià)值的情況下， 我們估算出通威樓的重 輅成本為35, 911, 649元，建筑物成新率為99.67%,由于房屋的建造時(shí)間 和現(xiàn)在相差不遠(yuǎn)，我們就粗略的任務(wù)房屋造價(jià)的指數(shù)為 1,房屋建筑物的評(píng) 估價(jià)值為35, 793, 141元3、評(píng)估結(jié)果的確定：成本法是從資產(chǎn)的成本角度出發(fā)，對(duì)學(xué)校的房地產(chǎn)，用市場(chǎng)價(jià)值代替歷史成19 本?？紤]到本次評(píng)估對(duì)象性質(zhì)及委托方的經(jīng)濟(jì)行為目的，本次評(píng)估采用成本 飛的評(píng)估結(jié)果，即截止2010年5月20日，成都學(xué)的通威樓的估價(jià)為37,817, 662 元。十三、特別事項(xiàng)說明1、有關(guān)該教學(xué)樓的資料均由資產(chǎn)占有方提供，由于條件限制，我們未 能對(duì)教學(xué)樓面積予以實(shí)地勘測(cè)。2、由于專業(yè)性的限制，我們不