資產(chǎn)評估中的最經(jīng)典案例-重要知識點(diǎn)匯總

1、武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目 PAGE 武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司地址：武漢市漢口建設(shè)大道702號（武漢市房地產(chǎn)交易大廈24樓） PAGE 20電話 八 爸 澳 澳 笆 壩 礙武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌礙示范區(qū)笆整體改造項(xiàng)目叭資金平衡方案拌武漢國佳房地資昂產(chǎn)評估有限公司2012年5月武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目 目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc324446254 跋第一章啊 扮項(xiàng)目基本情況辦 PAGEREF _Toc324446254 h 啊1 HYPERLINK l _Toc3244佰46255吧 絆一項(xiàng)目概況及埃背景邦 PAG

2、EREF _Toc324446255 h 霸1 HYPERLINK l _Toc324446256 哎二、項(xiàng)目區(qū)位概扒況暗 PAGEREF _Toc324446256 h 懊2 HYPERLINK l _Toc324446257 隘第二章柏 靶項(xiàng)目成本概算哎 PAGEREF _Toc324446257 h 吧4 HYPERLINK l _Toc324446258 澳一、測算說明矮 PAGEREF _Toc324446258 h 巴4 HYPERLINK l _Toc324446259 板二、征地成本測白算依據(jù)版 PAGEREF _Toc324446259 h 鞍4 HYPERLINK l _T

3、oc324446260 按三、征地成本測骯算過程霸 PAGEREF _Toc324446260 h 傲5 HYPERLINK l _Toc324446261 艾四、主要技術(shù)思邦路和相關(guān)說明拔 PAGEREF _Toc324446261 h 俺6 HYPERLINK l _Toc324446262 按五、項(xiàng)目成本測白算唉 PAGEREF _Toc324446262 h 翱7 HYPERLINK l _Toc324446263 岸第三章拔礙平衡資金測算扮 PAGEREF _Toc324446263 h 斑14 HYPERLINK l _Toc324446264 挨一、土地價(jià)格定翱位按 PAGERE

4、F _Toc324446264 h 柏14 HYPERLINK l _Toc3244462絆65芭 瓣二、土地出讓收頒益搬 PAGEREF _Toc324446265 h 翱24 HYPERLINK l _Toc324446266 白三、國家規(guī)定計(jì)吧提費(fèi)用板 PAGEREF _Toc324446266 h 半28 HYPERLINK l _Toc324446267 巴四、土地凈收益斑測算拌 PAGEREF _Toc324446267 h 藹30 HYPERLINK l _Toc324446268 叭五、資金平衡結(jié)暗論霸 PAGEREF _Toc324446268 h 翱30 HYPERLINK

5、 l _Toc324446269 懊第四章罷 盎融資計(jì)劃胺 PAGEREF _Toc324446269 h 頒31 HYPERLINK l _Toc324446270 伴一項(xiàng)目資本金敖 PAGEREF _Toc324446270 h 敖31 HYPERLINK l _Toc324446271 愛二、項(xiàng)目債務(wù)資巴金籌措傲 PAGEREF _Toc324446271 h 胺31 HYPERLINK l _Toc324446272 搬三、土地收益轉(zhuǎn)骯投壩 PAGEREF _Toc324446272 h 叭34 HYPERLINK l _Toc324446273 靶第五章稗 昂項(xiàng)目平衡財(cái)務(wù)評芭價(jià)般 P

6、AGEREF _Toc324446273 h 阿35 HYPERLINK l _Toc324446274 拔一、財(cái)務(wù)評價(jià)基翱礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選版取岸 PAGEREF _Toc324446274 h 挨35 HYPERLINK l _T氨oc32444阿6275伴 稗二、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)昂表背 PAGEREF _Toc324446275 h 盎36 HYPERLINK l _Toc324446276 擺三、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)百論癌 PAGEREF _Toc324446276 h 襖36 HYPERLINK l _Toc324446277 白第六章疤 巴分析結(jié)論扒 PAGEREF _Toc324446277 h 熬

7、37 HYPERLINK l _Toc324446278 盎附表、附件骯 PAGEREF _Toc324446278 h 笆39 HYPERLINK l _Toc324446279 一附表 PAGEREF _Toc324446279 h 39 HYPERLINK l _Toc324446280 二附件 PAGEREF _Toc324446280 h 39扒第一章 鞍項(xiàng)目基本情況疤一項(xiàng)目疤概況絆及靶背景1、項(xiàng)目概況哎項(xiàng)目名稱：俺武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌按示范區(qū)擺整體改造項(xiàng)目瓣（以下簡稱項(xiàng)目隘）。案項(xiàng)目定義為由礙武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌壩示范耙投資開發(fā)有限公辦司伴負(fù)責(zé)投資運(yùn)作的埃武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌斑示范區(qū)挨整體改造項(xiàng)目稗

8、。拌根據(jù)武漢市隘漢陽區(qū)人民政府罷文件：拌陽政文擺201壩2八柏8昂號半漢陽區(qū)人民政府霸武漢地產(chǎn)開發(fā)投板資集團(tuán)有限公司艾關(guān)于聯(lián)合組建捌武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌哀示范區(qū)擺投資開發(fā)有限公俺司的請示稗，項(xiàng)目由埃武漢市漢陽區(qū)人擺民政府哀指定的湖北天創(chuàng)鞍房地產(chǎn)開發(fā)有限八公司和武漢匯科絆質(zhì)量檢測有限公吧司共同出資，伴與武漢地產(chǎn)開發(fā)安投資集團(tuán)有限公拜司組建合資公司絆芭武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌案示范區(qū)癌投資開發(fā)有限公鞍司俺負(fù)責(zé)投資運(yùn)作。2、項(xiàng)目背景岸為促進(jìn)漢陽西部艾城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，敖貫徹落實(shí)好芭湖北盎省、皚武漢搬市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加快哀漢陽西部“七村伴一場”（鄭家嘴襖、徐灣、快活嶺愛、羅家嘴、陳家扮嘴、董家店、三案眼橋7個(gè)村和什柏湖農(nóng)場）綜

9、合改頒造的批示精神，按漢陽區(qū)委、區(qū)人哀民政府會(huì)同武漢百地產(chǎn)集團(tuán)，對聯(lián)盎合推進(jìn)漢陽西部叭“七村一場”整愛體改造工作進(jìn)行安了多次會(huì)商，哀現(xiàn)已簽訂按合作框架協(xié)議書板和合作協(xié)議襖按。半根據(jù)瓣扮武漢市人民政府襖國有資產(chǎn)管理委唉員會(huì)關(guān)于綜四交礙字哀【068】號政皚務(wù)督查事項(xiàng)的回佰復(fù)意見叭疤，敗武漢市漢陽區(qū)人按民政府啊所屬全資子公司捌與武漢地產(chǎn)開發(fā)柏投資集團(tuán)有限公巴司艾共同搬組建合資公司邦拌武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌吧示范區(qū)礙投資開發(fā)有限公八司愛，作為“昂武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌般示范區(qū)案”整體改造主體敖，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融骯資、基礎(chǔ)設(shè)施建把設(shè)、城中村改造隘建設(shè)，實(shí)施跋項(xiàng)目改造安。癌3、艾項(xiàng)目拌整體改造的必要辦性斑一是三環(huán)線綜合挨整治

10、及綠化帶建罷設(shè)的需要。自2唉011年4月起辦，巴武漢安市啟動(dòng)了三環(huán)線霸及周邊環(huán)境綜合拜整治工作，要求暗將三環(huán)線建成爸武漢氨市“百里文明示暗范路”，對三環(huán)巴線建設(shè)提出了“癌快速通達(dá)、智能耙誘導(dǎo)、綠化美化般、管理規(guī)范”的邦具體要求。岸由于爸漢陽西部罷“扮七村一場”緊鄰隘三環(huán)線西側(cè)岸，沿三環(huán)線約扳8公里愛長，若不對其進(jìn)襖行整體改造，漢按陽三環(huán)線西側(cè)的壩綜合整治和綠化百帶建設(shè)所需的拆絆遷和征地資金將板無法落實(shí)，從而疤影響全市三環(huán)線版整治目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)稗。矮二是“三萬”活把動(dòng)中村民強(qiáng)烈要拜求進(jìn)行改造。安漢陽西部扳“阿七村一場”地區(qū)背基礎(chǔ)設(shè)施極其缺辦失，村民醫(yī)療、百教育以及供水、隘排水、供電、道凹路、通訊等必

11、要把生活配套設(shè)施嚴(yán)氨重不足，環(huán)境衛(wèi)背生、消防安全等笆問題長期沒有得唉到有效解決，非絆城非鄉(xiāng)的局面造爸成該區(qū)域農(nóng)民社暗會(huì)保障和生活質(zhì)俺量均無低于區(qū)內(nèi)吧其他城中村村民扮水平。自201版1年3月暗武漢伴市“三萬”活動(dòng)盎啟動(dòng)以來，暗漢陽西部伴“埃七村一場”農(nóng)民岸群眾向駐村工作艾組強(qiáng)烈反映要求伴實(shí)施村灣整體改搬造。俺三是“城市生態(tài)伴綠楔”規(guī)劃要求唉只能實(shí)施整體改巴造。辦漢陽西部巴“七村一場”位氨于城郊結(jié)合部，跋根據(jù)2010年哎國務(wù)院批復(fù)武艾漢市城市總體規(guī)背劃（2010邦2020年）扮，絆漢陽西部傲“暗七村一場”中有熬4個(gè)村屬規(guī)劃中斑“城市生態(tài)綠楔辦”范圍，禁建區(qū)凹和限建區(qū)面積較俺大，加之該區(qū)域頒基礎(chǔ)設(shè)施

12、落后，百需要全新建設(shè)和搬改造。因百此，無法按照目矮前城中村改造政拜策進(jìn)行單個(gè)城中般村改造，只能實(shí)癌施整體改造。叭二、柏項(xiàng)目區(qū)位吧概況拜漢陽西部“七村按一場”隸屬漢半陽區(qū)永豐街辦事哎處，東鄰武漢三拔環(huán)線，西連蔡甸柏區(qū)，南與武漢經(jīng)盎濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)毗襖鄰翱，岸北接漢蔡高速公邦路艾。班漢陽區(qū)人民政府暗對暗“疤武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌扒示范區(qū)翱”襖整體改造項(xiàng)目高敗度重視并將給與岸大力支持。笆第二章 哀項(xiàng)目成本芭概算半漢陽西部“七村靶一場”伴項(xiàng)目成本盎主要包括擬佰改造百地塊凹征地報(bào)批規(guī)費(fèi)、捌征地埃補(bǔ)償頒成本、把還建吧房芭投資、貨幣補(bǔ)償霸成本、裝修補(bǔ)償擺費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償把費(fèi)用、土地登記斑費(fèi)、佰基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)艾用（三通一平

13、）愛、不可預(yù)見費(fèi)、鞍財(cái)務(wù)成本壩等。一、測算說明熬根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)安劃，制定巴項(xiàng)目改造隘計(jì)劃：敗1、版項(xiàng)目改造爸要納入武漢市總班體的擺改造澳計(jì)劃，形成巴改造成本隘和供給總量的平凹衡； 靶2、按照拔武政【2004疤】7號文提出的般土地開發(fā)運(yùn)作的擺模式版開展瓣項(xiàng)目改造耙工作，暗項(xiàng)目改造笆要抑制該地區(qū)地啊價(jià)不正常波動(dòng)和笆違規(guī)違建的因素癌，要成片成規(guī)模熬的進(jìn)行土地收購案；邦3、半項(xiàng)目改造百需要結(jié)合市場的擺供需狀況，適時(shí)鞍適地的進(jìn)礙行奧項(xiàng)目澳改造熬，瓣要兼顧開發(fā)商投把資者的選址意向阿，重大項(xiàng)目和與白社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)伴聯(lián)密切的項(xiàng)目，礙必須做好土地的矮先期阿改造笆工作；骯4、凹項(xiàng)目改造翱要考慮資金的籌昂措能力和資

14、金負(fù)安擔(dān)壓力，需要結(jié)靶合資金供給方案絆擬定可行的隘改造岸計(jì)劃。百5、伴根據(jù)絆改造項(xiàng)目的靶規(guī)模，緊密聯(lián)系斑市場供需狀況，笆該扒項(xiàng)目改造白周期暫定為5年按。吧二、征地成本測爸算依據(jù)岸1、中華人民哎共和國城市房地辦產(chǎn)管理法；艾2、城市房屋隘拆遷管理?xiàng)l例拜；奧3、房地產(chǎn)估皚價(jià)規(guī)范（GB皚/T50291巴-1999）；稗4、武漢市城愛市房屋拆遷估價(jià)鞍實(shí)施意見；襖5、武漢市城胺市房屋拆遷管理板實(shí)施辦法；翱6、武漢市物價(jià)巴局、房產(chǎn)管理局拜關(guān)于印發(fā)武漢市班房屋重置價(jià)格標(biāo)班準(zhǔn)的通知（武價(jià)瓣房字【2004耙】74號）；懊7、武漢市中瓣心城區(qū)農(nóng)村宅基拜地區(qū)位圖；搬8、武漢市市霸區(qū)土地定級與基般準(zhǔn)地價(jià)評估；阿9、現(xiàn)場

15、勘查資奧料、市場調(diào)查資埃料及評估人員所阿掌握的武漢市近岸期房地產(chǎn)市場行隘情；鞍10、委托單位拌提供的其他有關(guān)氨資料。唉三、征地成本測奧算過程叭改造項(xiàng)目爸用地為集體土地襖，地上房屋采取佰還建方式進(jìn)行補(bǔ)版償，宅基地部分拌按武漢市中心背城區(qū)農(nóng)村宅基地盎區(qū)位圖確定所氨處地區(qū)宅基地區(qū)吧位分類，確定宅罷基地價(jià)格。耕地百部分，按成本法笆測算征收集體土挨地耕地費(fèi)用，并扮參照其他拆遷評暗估項(xiàng)目中征收集案體土地費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)拜數(shù)據(jù)調(diào)整。佰具體工作內(nèi)容及般流程如下：般1、在對現(xiàn)場進(jìn)敖行現(xiàn)場勘查的基矮礎(chǔ)上，參照項(xiàng)目隘預(yù)評資料，確定礙房屋平均重置價(jià)拌格及建筑容積率岸，估算總建筑面拌積及各類型用途骯房屋的比例；佰2、根據(jù)實(shí)際用

16、叭途確定各種用途奧區(qū)位價(jià)格（商業(yè)扒、住宅區(qū)位單價(jià)唉）；胺3、國有土地上頒企業(yè)，已評估的把按評估資料顯示艾的土地、房產(chǎn)、隘裝修、資產(chǎn)設(shè)備擺的補(bǔ)償金額匯總襖，未評估的在明擺確土地用途性質(zhì)扒為工業(yè)的按工業(yè)骯用途測算地價(jià)及捌其他部分補(bǔ)償金埃額；凹4、集體土地征阿地補(bǔ)償根據(jù)板敗武漢市征用集體爸所有土地補(bǔ)償安敖置辦法襖（笆武漢市人民政府耙令爸第149號艾）藹；安5、集體建設(shè)用爸地征地補(bǔ)償根據(jù)邦武漢市征用集唉體所有土地補(bǔ)償板安置辦法（武哎漢市人民政府令罷第149號拜）和矮武漢市征用集體阿所有土地房屋拆懊遷管理辦法稗隘（哀武漢市人民政府暗令般第礙14叭8拌號百）懊，其集體土地上搬企業(yè)按照評估資凹料顯示的土地、

17、翱房產(chǎn)、裝修、資板產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金佰額匯總測算。哀四、主要技術(shù)思疤路和相關(guān)說明搬1唉、房屋重置價(jià)格耙房屋重置價(jià)評估罷采用重置成本法伴，即求取估價(jià)對耙象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的盎重置價(jià)格或重建八價(jià)格，扣除折舊傲，以此估算估價(jià)案對象的客觀合理辦價(jià)格或價(jià)值。房斑屋重置價(jià)依據(jù)半武漢市房屋重置扮價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（武柏價(jià)房字【敖2004熬】第阿74板號）。重置價(jià)評敗估中房屋折舊（絆成新率）的評估芭采用年限折舊法愛和勘察打分法相邦結(jié)合。板2胺、住宅用房區(qū)位凹價(jià)格評估技術(shù)思癌路凹采用市場法評估艾住宅區(qū)位價(jià)的技礙術(shù)思路：遵循市芭場法可比實(shí)例的氨選取原則，根據(jù)白評估人員掌握的暗房地產(chǎn)交易市場爸資料，在與估價(jià)藹對象地塊同一供哀求圈內(nèi)選擇

18、三至藹五個(gè)與估價(jià)對象稗用途、規(guī)模、檔哎次、建筑結(jié)構(gòu)相拜同或相似的近期壩房屋交易實(shí)例作奧為可比實(shí)例，扣伴減重置價(jià)后，對懊影響價(jià)格的各項(xiàng)藹因素及其影響程班度進(jìn)行分析，建爸立估價(jià)對象與可隘比實(shí)例的價(jià)格可爸比基礎(chǔ)，并分別般進(jìn)行交易情況修壩正、交易日期修扮正、區(qū)域因素修靶正、個(gè)別因素修爸正，求取待估房襖地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)格斑（比準(zhǔn)價(jià)格）。扮3白、商業(yè)、辦公用藹房區(qū)位價(jià)格評估唉技術(shù)思路頒商業(yè)、辦公用房埃的評估采用收益扒法為主，有條件柏的可同時(shí)采用市拌場比較法。在具傲體操作中選取估把價(jià)對象周邊同類耙型商業(yè)用房的正拜?？陀^租金收益癌作為估價(jià)對象未癌來正常收益，選暗用適當(dāng)?shù)馁Y本化搬率將其折現(xiàn)到估拜價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，柏以此

19、估算估價(jià)對把象的客觀合理價(jià)唉格或價(jià)值。礙4巴、工業(yè)地價(jià)評估挨技術(shù)思路爸由于估價(jià)對象工愛業(yè)用地所處區(qū)域白位于武漢市基準(zhǔn)拌地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，傲故可采用基準(zhǔn)地?cái)[價(jià)系數(shù)修正法評爸估工業(yè)用地價(jià)格稗。邦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修阿正法：是以基準(zhǔn)笆地價(jià)估價(jià)成果為按依據(jù)，通過對待啊估宗地地價(jià)影響半因素的分析，利搬用宗地地價(jià)影響頒系數(shù)，對各城鎮(zhèn)八已公布的同類用懊途同級或同一區(qū)爸域土地基準(zhǔn)地價(jià)靶進(jìn)行修正，估算扳待估宗地客觀價(jià)笆格的方法。岸五、壩項(xiàng)目哎成本凹測算藹本次測算中征地笆成本按征地補(bǔ)償疤單價(jià)綜合補(bǔ)償?shù)陌⒎绞?。?shí)際扒改造藹土地面積244罷03.20畝，敗征地成本測算如案下：扮1、征地報(bào)批費(fèi)翱用耕地開墾費(fèi)哀依據(jù)武土財(cái)2矮000

20、1號文頒標(biāo)準(zhǔn)，按1.5胺萬元/畝計(jì)取。征地管理費(fèi)班依據(jù)計(jì)價(jià)格2頒001585皚號文、鄂價(jià)房字爸19954頒4號文、鄂價(jià)房敖服2001邦117號文、鄂半價(jià)房服200阿247號文標(biāo)半準(zhǔn)，按征地費(fèi)總跋額的1.1%計(jì)奧取。新征勘丈費(fèi)班按用地面積0.艾2元/平方米計(jì)挨。稗罷新增建設(shè)用地有盎償使用費(fèi)阿依據(jù)財(cái)綜20傲0648號文翱標(biāo)準(zhǔn)，按80元壩/平方米計(jì)取。盎襖新菜地開發(fā)基金霸依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字瓣199213芭0號、武政 奧199830拌號標(biāo)準(zhǔn)，按1.藹5萬元/畝計(jì)取跋。水利建設(shè)基金傲依據(jù)省政府1翱999182跋號令按耕地20澳00元/畝、非藹耕地1500元礙/畝計(jì)取。耕地占用稅安由市財(cái)政局負(fù)責(zé)壩征收，依據(jù)湖北

21、埃省財(cái)政廳湖北省邦地方稅務(wù)局關(guān)于拌印發(fā)湖北省耕瓣地占用稅適用稅胺額標(biāo)準(zhǔn)的通知柏，按50元/平埃方米計(jì)取。敗本項(xiàng)目在實(shí)際操翱作中只有半可出讓唉用地及公建類用搬地會(huì)發(fā)生相關(guān)規(guī)懊費(fèi)（靶可出讓隘用地及公建類用傲地面積合計(jì)為1罷1092.95佰畝）。氨根據(jù)以上測算標(biāo)叭準(zhǔn)，征地報(bào)批規(guī)安費(fèi)約哎5.49昂萬元/畝，合計(jì)翱約133870吧.68萬元。前期規(guī)費(fèi)估算搬序號凹費(fèi)用名稱霸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)白小計(jì)半用地分類案經(jīng)營性、半公建類用地斑其他用地扒（水域、禁建區(qū)百）懊土地面積（公頃?。┌装?626.88拌739.53哀887.35襖折合（畝）昂拔24403.2艾0 阿11092.9柏5 哎13310.2岸5 柏一、前期規(guī)費(fèi)

22、半1胺耕地開墾費(fèi)（萬百元）靶耕地1.5萬元半/畝哎16639.4凹3 矮16639.4敗3 伴艾2岸征地管理費(fèi)（萬按元）扒1.1%征地芭費(fèi)總額搬2788.98疤 昂霸辦3案新增建設(shè)用地皚有償使用費(fèi)（萬頒元）唉80元/平方米白59162.4安0 按59162.4案0 骯爸4唉新菜地開發(fā)基金班（萬元）跋1.5萬元/畝背16639.4邦3 霸16639.4跋3 般癌5辦水利建設(shè)基金（艾萬元）扳耕地：2000敗元/畝； 壩 非耕地疤：1500元/白畝頒1663.94藹 阿1663.94罷 扮柏6癌耕地占用稅（萬耙元）傲50元/平方米把36976.5哀0 擺36976.5氨0 伴搬前期規(guī)費(fèi)小計(jì)（哎萬元）

23、芭133870.懊68 2、征地成本笆改造項(xiàng)目把用地為集體土地熬，地上房屋采取白還建方式進(jìn)行補(bǔ)熬償，宅基地部分埃按武漢市中心吧城區(qū)農(nóng)村宅基地澳區(qū)位圖確定所凹處地區(qū)宅基地區(qū)唉位分類，確定宅壩基地價(jià)格。耕地瓣部分，按成本法傲測算征收集體土疤地耕地費(fèi)用，并靶參照其他拆遷評白估項(xiàng)目中征收集柏體土地費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)懊數(shù)據(jù)調(diào)整。傲具體工作內(nèi)容及皚流程如下：靶A、在對現(xiàn)場進(jìn)班行現(xiàn)場勘查的基氨礎(chǔ)上，參照項(xiàng)目隘預(yù)評資料，確定稗房屋平均重置價(jià)熬格及建筑容積率半，估算總建筑面艾積及各類型用途百房屋的比例；矮B、集體土地征伴地補(bǔ)償般根據(jù)伴笆武漢市征用集體半所有土地補(bǔ)償安跋置辦法俺（武漢市人民吧政府令背第149號氨）扮；艾C、

24、集體建設(shè)用隘地征地補(bǔ)償根挨根據(jù)藹武漢市征用集鞍體所有土地補(bǔ)償敖安置辦法（武搬漢市人民政府令昂第149號敗）和胺武漢市征用集體埃所有土地房屋拆絆遷管理辦法頒（武漢市人民疤政府令鞍第14唉8拌號班）翱，其集體土地上艾企業(yè)按照評估資案料顯示的土地、頒房產(chǎn)、裝修、資懊產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金拔額匯總測算。骯根據(jù)省人民政鞍府關(guān)于公布湖北疤省征地統(tǒng)一年產(chǎn)矮值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜罷合地價(jià)的通知白（鄂政發(fā)（20笆09）46號、扮2009年12襖月1日起施行）班的有關(guān)規(guī)定壩，唉鄭家嘴、徐灣、哀快活嶺、羅家嘴百、陳家嘴、董家矮店、三眼橋7個(gè)胺村和什湖農(nóng)場隘屬于武漢市漢陽爸區(qū)白般等地段敗，斑年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為斑9550背元/畝芭。敗結(jié)合阿

25、打包地塊現(xiàn)狀稗，伴初步估算瓣工業(yè)用地、公共伴設(shè)施用地、居住辦用地、市政公用笆設(shè)施用地、居住佰配套教育用地、案公共設(shè)施用地、板獨(dú)立公用停車場捌用地的斑征地補(bǔ)償成本單隘價(jià)案為年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的佰21倍翱（其中氨土地補(bǔ)償費(fèi)、安扒置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償俺倍數(shù)合計(jì)為20敖倍，地上附著物芭和青苗補(bǔ)償費(fèi)的靶補(bǔ)償倍數(shù)胺合計(jì)捌為1倍鞍）跋，壩約巴20捌萬元/畝，跋綠地、水域、禁澳限建區(qū)、道路用昂地的捌征地補(bǔ)償成本單叭價(jià)吧為年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的安8斑.4疤倍隘（其中按土地補(bǔ)償費(fèi)、安罷置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償巴倍數(shù)合計(jì)為拌6爸倍，地上附著物罷和青苗補(bǔ)償費(fèi)的版補(bǔ)償倍數(shù)吧合計(jì)安為礙2.4阿倍跋）礙，般約百8按萬元/畝，實(shí)八際啊改造百土地面積244扒0

26、3.20畝，癌則征地補(bǔ)償總價(jià)氨為253543隘.80萬元。征地補(bǔ)償費(fèi)用藹土地類別哀征地面積霸（畝）案征地補(bǔ)償單價(jià)拌（萬元扮/芭畝）絆征地補(bǔ)償成本氨（萬元）吧工業(yè)用地啊1789.20把20.00芭35784.0骯0骯公共設(shè)施用地翱298.95巴20.00懊5979.00跋居住用地案1917.90斑20.00懊38358.0癌0巴市政公用設(shè)施用扒地伴645.60絆20.00藹12912.0懊0哀居住配套教育用鞍地矮146.10按20.00皚2922.00吧公共設(shè)施用地爸43.65隘20.00扳873.00拜獨(dú)立公用停車場襖用地藹18.45瓣20.00扒369.00藹綠地癌2988.45班8.00礙

27、23907.6拜0拌禁限建區(qū)凹12521.4凹0耙8.00艾100171.俺20爸水域阿717.60壩8.00礙5740.80擺道路八3315.90伴8.00般26527.2芭0奧征地費(fèi)用小計(jì)（啊萬元）敖253543.板80 柏3笆、還建房投資俺、貨幣補(bǔ)償估算靶（八1?。┻€建房投資矮根據(jù)百拔中共武漢市委武叭漢市人民政府關(guān)疤于積極推進(jìn)“城岸中村”綜合改造罷工作的意見白（挨武發(fā)2004佰13號案）跋的規(guī)定般，白住宅類征收按照昂80平方米/人氨的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)物扒補(bǔ)償，傲“七村一場”凹總?cè)丝诩s柏12514人阿，則需還建房建案筑面積約100皚萬平方米。其中骯80萬平方米還襖建房，貨幣補(bǔ)償鞍20萬平方米。爸

28、另重置價(jià)補(bǔ)償面伴積約50萬平方跋米。拌打包項(xiàng)目需要安壩排80萬平方米傲的還建房。按根據(jù)拌武漢市規(guī)劃設(shè)計(jì)疤研究院武漢新區(qū)班分院百出具的藹爸武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌疤示范區(qū)懊打包項(xiàng)目規(guī)劃咨班詢報(bào)告案，住宅用地的容吧積率為跋2.53.0安，本次還建用地瓣的容積率安按3.霸0背估算芭，則需要安排還胺建用地癌400.00暗畝。本資金平衡百方案考慮從艾可出讓用地頒中的住宅用地中氨調(diào)整稗400.00百畝的還建用地。翱還建房建安投擺資爸根據(jù)懊武漢市建設(shè)工敗程造價(jià)管理站文扳件（武建價(jià)字皚【2011】2案0號）的規(guī)定藹，還建房建安成巴本單價(jià)取跋3000哎元叭/盎平方米，巴則還建房建安投矮資估算為伴240000.骯00愛萬元

29、。過渡費(fèi)翱還建房建設(shè)期暫骯定為絆2半年，澳根據(jù)骯武漢市征用集耙體所有土地房屋挨拆遷管理辦法暗（市人民政府第暗148號令）的巴規(guī)定壩，柏過渡安置費(fèi)按還阿建房面積搬6元跋/挨月叭/霸平方米埃計(jì)算拔。據(jù)此估算，過胺渡費(fèi)為拜11520.0鞍0挨萬元。還建房投資擺還建百房傲投資合計(jì)為啊251520.癌00辦萬元。還建房投資估算半還建房用地面積安（畝）壩容積率佰還建房總建筑面鞍積（）搬還建房建安投資埃單價(jià)（元/）板還建房建安投資愛（萬元）把過渡費(fèi)（萬元）翱還建投資（萬元昂）拜400.00艾3.0搬800000八3000般240000.稗00拌11澳520.00奧251520.皚00擺（班2艾）貨幣補(bǔ)償費(fèi)疤

30、初步估算，需要瓣進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)陌缃ㄖ娣e有20埃0000平方米爸，佰根據(jù)以往征地補(bǔ)吧償數(shù)據(jù)壩，暗貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)岸約靶為4000元/癌平方米，則貨幣絆補(bǔ)償費(fèi)為800柏00.00萬元跋。4、裝修補(bǔ)償費(fèi)挨初步估算，凹還建房建筑面積澳約100萬平方礙米，案重置價(jià)補(bǔ)償面積頒約50萬平方米挨，則絆需要進(jìn)行裝修補(bǔ)氨償?shù)慕ㄖ娣e有罷1500000板平方米，昂根據(jù)以往哀征地補(bǔ)償霸數(shù)據(jù)，瓣裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)把約拌為澳100俺元皚/安平方米矮，則裝修補(bǔ)償費(fèi)藹為稗15000.0扳0挨萬元。5、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）住宅鞍初步估算，吧住宅的建筑面積捌有叭500000叭平方米罷（重置價(jià)補(bǔ)償建阿筑面積）半，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)扮為熬400澳元隘

31、/唉平方米，凹則住宅的拆遷補(bǔ)耙償費(fèi)為安20000.0懊0搬萬元。（2）非住宅阿初步估算，非住罷宅的建筑面積有傲320000皚平方米拜，盎根據(jù)以往罷征地補(bǔ)償敗數(shù)據(jù)柏，版拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為伴1000扳元啊/版平方米，則非住鞍宅的拆遷補(bǔ)償費(fèi)疤為把32000.0凹0邦萬元。疤（疤3搬）拆遷補(bǔ)償費(fèi)霸 伴拆遷補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)懊為百52000.0氨0敗萬元。6、土地登記費(fèi)辦土地登記費(fèi)按照稗以上五項(xiàng)之和的翱0.5%疤計(jì)算，即芭3929.67疤萬元。啊7捌、基礎(chǔ)設(shè)施投資芭改造扳項(xiàng)目范圍內(nèi)的道皚路面積為巴3315.90按畝，把根據(jù)以往數(shù)據(jù)安，耙初步估算投資強(qiáng)敗度為案25艾萬元笆/耙畝，則基礎(chǔ)設(shè)施盎投資額為俺82897.5岸

32、0奧萬元。8、不可預(yù)見費(fèi)敗按照征地補(bǔ)償費(fèi)扳和安置補(bǔ)助費(fèi)的傲10%跋計(jì)算，即奧58506.3壩8柏萬元。9、利息澳項(xiàng)目改造澳投資為以上四項(xiàng)襖之和，為埃931268.鞍03爸萬元，計(jì)息周期奧（區(qū)別于項(xiàng)目周矮期、滾動(dòng)貸款）罷暫定為拜6板年，利率取中國柏人民銀行現(xiàn)行一絆至三年期貸款利骯率盎6.65%芭，利息估算為岸43989.7敖5絆萬元。邦10襖、骯項(xiàng)目改造氨總皚成本熬項(xiàng)目改造扒總澳成本為以上五項(xiàng)阿之和，約傲975257.挨80骯萬元，約哀39.96瓣萬元百/熬畝。按項(xiàng)目改造成本暗估算表叭面積埃(畝)皚項(xiàng)目改造成本阿（萬元）頒土地登記費(fèi)頒（萬元）哀基礎(chǔ)設(shè)施投資（罷萬元）白不可預(yù)見費(fèi)捌（萬元）按利息懊

33、（萬元）暗項(xiàng)目改造安總成本（含息）疤（萬元）把24403.2艾0 傲785934.跋48 搬3929.67邦 骯82897.5襖0 辦58506.3稗8 皚43989.7襖5 唉975257.伴80 懊11絆、成本回收土地白單價(jià)翱本項(xiàng)目擬對把可出讓皚用地、禁建區(qū)及案水域之外的基礎(chǔ)絆設(shè)施用地等其他罷土地實(shí)行成本回疤收。經(jīng)估算佰項(xiàng)目改造辦總成本艾為埃975257.把80叭萬元，稗則襖單價(jià)（即成本回絆收土地單價(jià)）為扮316.32扒萬元佰/笆畝。估算過程詳霸見下表。翱成本回收土地單扮價(jià)估算表絆改造總愛成本辦（萬元）暗面積（畝）班單價(jià)懊（萬元/畝）靶備注壩975257.隘80 絆3140.25隘 叭31

34、6.32矮3140.25稗畝為可發(fā)生耙供地行為的土地平衡資金測算俺對項(xiàng)目用地進(jìn)行壩經(jīng)濟(jì)分析和評價(jià)胺，就需要通過估靶價(jià)來確定項(xiàng)目用跋地在土地供應(yīng)市盎場上的客觀合理矮的價(jià)格。擺在對項(xiàng)目用地類骯似地區(qū)和周邊地啊區(qū)土地價(jià)格數(shù)據(jù)敗資料調(diào)查分析的敗基礎(chǔ)上，根據(jù)對芭地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、矮市場前景、規(guī)劃俺方案、開發(fā)成本百和土地增值潛力皚研究的分析及結(jié)把論，對項(xiàng)目用地藹熟地狀態(tài)時(shí)的土叭地價(jià)格進(jìn)行評估板定位。愛一、土地價(jià)格定案位1、估價(jià)原則預(yù)期收益原則礙對于價(jià)格的評估般，重要的并非是拌過去，而是未來搬。過去收益的重稗要意義，在于為敗推測未來的收益安變化動(dòng)向提供依擺據(jù)。因此，商品叭的價(jià)格是由反映半該商品將來的總版收益所決

35、定的。凹土地也是如此，隘它的價(jià)格也受預(yù)矮期收益形成因素芭的變動(dòng)所左右，癌所以，土地投資瓣者是在預(yù)測該土懊地將來所能帶來耙的收益或效用后叭進(jìn)行投資的。這班就要求估價(jià)人員耙必須了解過去的壩收益狀況，并對白土地市場現(xiàn)狀、岸發(fā)展趨勢、政治埃經(jīng)濟(jì)形勢及政策捌規(guī)定對土地市場澳的影響進(jìn)行細(xì)致傲分析和預(yù)測，準(zhǔn)絆備預(yù)測該土地現(xiàn)辦在以至未來能給霸權(quán)利人帶來的利稗潤總和，即收益敗價(jià)格。替代原則把在正常的土地市熬場中，地價(jià)水平拔由具有相同性質(zhì)矮的替代性土地的按價(jià)格所決定，地霸價(jià)水平由最了解叭市場行情的買賣靶者按市場的交易埃案例相互比較后扳所決定，另外，跋地價(jià)可通過比較霸地塊的條件及使挨用價(jià)值確定。因澳此，在土地估價(jià)暗

36、時(shí)，要綜合考慮爸與待估宗地具有壩相替代性的土地扳的價(jià)格進(jìn)行測算般。埃扳最有效利用原則凹由于土地具有用頒途多樣性，不同吧的利用方式能為靶權(quán)利人帶來不同扒的收益，且土地傲權(quán)利人都期望從霸其所占用的土地爸上獲取更多的收拜益，并以能滿足背這一目的作為確爸定土地利用方式絆的依據(jù)。同時(shí)，捌土地的利用方式班又受到其所在區(qū)斑域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土澳地利用規(guī)劃、城按市規(guī)劃及社會(huì)、百政治、軍事等多俺方面因素的制約白。因此，合理的芭土地價(jià)格的形成阿是以該土地的效拜用在合法的條件懊下作最有效發(fā)揮巴為前提的。供需原則艾在完全的自由市岸場中，一般商品疤的價(jià)格，取決于靶需求與供給關(guān)系拌的均衡點(diǎn)。需求版超過供給，價(jià)格癌隨之提高；反之

37、藹，供給超過需求胺，價(jià)格隨之下降白，這就是供求均凹衡法則。土地也斑是一樣，其價(jià)格叭也是由需求與供啊給的互相關(guān)系而挨定。但因?yàn)橥恋匕}不同于一般商品岸，具有一些人文耙與自然特性，使捌得它除了遵循上爸述供求均衡以外伴，也遵循其特有伴的供求規(guī)律。由辦于土地具有地理疤位置的固定性、奧不增性、個(gè)別性辦等自然特性，使柏價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)班，需求與供給都矮限于局部地區(qū)，拔供給量有限，競白爭主要是在需求埃方面進(jìn)行。即土斑地不能實(shí)行完全按競爭，其價(jià)格的熬獨(dú)占傾向性較強(qiáng)盎。尤其在我國城瓣市土地屬國家所搬有，市場中能夠敗流動(dòng)的僅是有限斑年期的土地使用霸權(quán)，土地供方主板要由國家控制。翱因此，在進(jìn)行土岸地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充藹分了解

38、土地市場啊的上述特征，充胺分考慮土地的供澳求狀況和可能導(dǎo)氨致供求關(guān)系變化耙的因素。在進(jìn)行絆供求分析時(shí)，應(yīng)唉考慮時(shí)間因素，背作動(dòng)態(tài)分析。絆疤報(bào)酬遞增遞減原把則辦經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際捌效益遞減原則，骯是指增加各生產(chǎn)巴要素的單位投入跋量時(shí)，純收益隨昂之增加；但達(dá)到佰某一數(shù)值以后，襖如繼續(xù)追加投資扒，其純收益不再翱會(huì)與追加的投資翱成比例增加。胺土地投資同樣遵八循這一原則。假板設(shè)在某地段建設(shè)拜高層樓房，隨著邦樓層的增加，純百收益相應(yīng)增加，哎當(dāng)超過某一層數(shù)拜之后，收益就很巴難成比例增加，矮這個(gè)收益達(dá)到最愛高的層數(shù)，在經(jīng)班濟(jì)上是最有利的熬。為了確定這一稗點(diǎn)，必須就不同鞍結(jié)構(gòu)不同高度建隘筑物的必要成本岸、預(yù)計(jì)收入、

39、經(jīng)壩營支出等加以組把合進(jìn)行計(jì)算，以版尋找總收益上升俺和下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)叭。利用這一原則矮，就可找出土地案的邊際使用點(diǎn)，稗即最大收益點(diǎn)，白也可稱為最有效啊使用點(diǎn)。因此這扳一原則與最有效哎使用原則密切相搬關(guān)。實(shí)際上，在柏任何給定的條件阿下，土地、勞動(dòng)案力、資金、管理背水平之間都存在白著一定的最優(yōu)組啊合，超過一定限佰度，每一要素的熬繼續(xù)增加，其收案益卻不會(huì)相應(yīng)成般比例增加。這一疤原則說明成本的矮增加并不一定會(huì)昂使土地價(jià)格增加邦。貢獻(xiàn)原則般按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊扒際收益原則，衡把量各生產(chǎn)要素的拌價(jià)值大小，可依搬據(jù)其對總收益的疤貢獻(xiàn)大小來決定癌。對于土地估價(jià)霸，這一原則是指安不動(dòng)產(chǎn)的總收益罷是由土地及建筑扮物等構(gòu)成

40、因素共搬同作用的結(jié)果。頒其中某一部分帶霸來的收益，對總柏收益而言，是部耙分與整體之間的巴關(guān)系。就土地部拜分的貢獻(xiàn)而言，暗由于地價(jià)是在生伴產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前柏優(yōu)先支付的，故捌土地的貢獻(xiàn)具有皚優(yōu)先性和特殊性翱。變動(dòng)原則稗一般商品的價(jià)格熬，是伴隨著構(gòu)成擺價(jià)格的因素的變骯化而發(fā)生變動(dòng)的罷。土地價(jià)格也有昂同樣情形。它是扒各種地價(jià)形成因翱素相互作用的結(jié)板果。而這些價(jià)格佰形成因素經(jīng)常處胺于變動(dòng)之中，所笆以土地價(jià)格是在皚這些因素相互作敗用及組合的變動(dòng)安過程中形成的。懊在土地估價(jià)時(shí)，伴必須分析該土地凹的效用、稀缺性半、個(gè)別性及有效艾需求，以及使這斑些因素發(fā)生變動(dòng)頒的一般因素、區(qū)安域因素及個(gè)別因跋素。由于這些因懊素都

41、在變動(dòng)之中啊，因此應(yīng)把握各百因素之間的因果案關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)拜律，以便根據(jù)目案前的地價(jià)水平預(yù)暗測未來的土地價(jià)巴格。背此外，在評估工絆作中，我們還應(yīng)霸遵循客觀、公正矮、科學(xué)、合法以耙及多種方法相比靶較的原則。2、評估思路凹根據(jù)估價(jià)規(guī)范，翱在房地產(chǎn)市場較班發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)選翱用市場比較法作奧為其中的一種估笆價(jià)方法。胺本項(xiàng)目所征用的昂土地位于翱漢陽西部“七村板一場”（鄭家嘴白、徐灣、快活嶺熬、羅家嘴、陳家壩嘴、董家店、三敗眼橋7個(gè)村和什柏湖農(nóng)場）哀，版隨著武漢市周邊挨城區(qū)的發(fā)展，緊靶臨中心城區(qū)的暗漢陽西部安土地市場較發(fā)達(dá)柏，因此適宜的估伴價(jià)方法選擇為市暗場比較法。隘3哀、頒2011板年武漢市土地市藹場概況

42、把2011八年是矮“般十二五骯”氨規(guī)劃的開局之年拌。武漢市社會(huì)經(jīng)白濟(jì)保持較快發(fā)展凹，全市地區(qū)生產(chǎn)爸總值預(yù)計(jì)達(dá)拌6500把億元以上，較傲2010吧年增長搬12%艾以上，凈增阿1000骯億元左右襖;般預(yù)計(jì)全年可完成辦財(cái)政收入懊1763辦億多元，增長柏24.5%搬，經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)吧出強(qiáng)大后勁。扮2011辦年傲4背月武漢市發(fā)布頒武漢市擺2011般年度國有建設(shè)用搬地供應(yīng)計(jì)劃，頒指出襖“耙土地供應(yīng)空間布氨局應(yīng)以城市總體挨規(guī)劃確定的昂叭主城扳+傲新城組群巴絆、氨絆主城區(qū)為核、多愛軸多心礙吧空間結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向懊，在確保中心城懊區(qū)重點(diǎn)功能區(qū)域拜供地的同時(shí)，逐襖步向新城組群傾板斜，促進(jìn)主城與靶新城、中心城區(qū)熬與遠(yuǎn)城區(qū)的

43、協(xié)調(diào)暗發(fā)展。阿”背為全年的土地供阿應(yīng)結(jié)構(gòu)奠定了基佰調(diào)。與經(jīng)濟(jì)快速半增長相反，隨著白國家房地產(chǎn)調(diào)控哎政策的逐漸深入扮，在年度樓市政巴策調(diào)控、貨幣收白緊等一系列因素絆的影響之下，武敗漢土地市場全年襖呈現(xiàn)出先熱后冷皚的趨勢，市場習(xí)敖慣性底價(jià)成交，笆土地市場明顯降澳溫。皚根據(jù)武漢市土地捌交易中心公示，搬2011翱年全市土地成交伴地塊敗258胺宗，比氨2010癌年多出澳59拔宗地，成交面積挨約為疤2哎萬畝，比敗2010邦年略有減少，成壩交總金額僅搬539.04半億元，同比下降柏31%俺左右。土地單價(jià)癌約岸275扒萬元瓣/凹畝，平均樓面地?cái)[價(jià)為班1890跋元版/罷平方米，同比下伴降敗9.05%哎。出讓土地

44、的平佰均容積率為瓣2.80敗，土地利用效率跋與胺2010安年基本持平。絆縱觀全年土地交捌易，第一季度成藹交金額為澳199.72澳億元，第二季度百為扒141.40靶億元，第三季度哎達(dá)氨62.98芭億元，第四季度挨達(dá)伴134.95岸億。通過年度變伴化分析可知，第白一季度，無論是暗本土開發(fā)商，還唉是外來開發(fā)商，藹拿地都比較積極八，交易量為全年懊最大，其中，中絆心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊盎依然很搶手，成稗為名企爭搶目標(biāo)板，而郊區(qū)尤其是半配套不足的遠(yuǎn)城傲區(qū)一些地塊比較胺受冷落。可以看挨出開發(fā)企業(yè)其實(shí)懊對市場并沒有十澳足的信心。第二芭季度，在受到國皚家出臺政策的深叭度打壓后，開發(fā)班商拿地謹(jǐn)慎，開擺始出現(xiàn)土地延期氨拍賣

45、的現(xiàn)象，還按有一宗地塊流拍哎，交易量急速下絆降。第三季度，柏遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)量愛遠(yuǎn)超中心城區(qū)，扮由于開發(fā)商上半岸年資金回籠情況搬不理想，而新政矮進(jìn)一步加大調(diào)控斑力度，開發(fā)商拿阿地壓力劇增，土班地交易市場明顯爸降溫，土地出讓八面積雖有增多，懊但大都集中于遠(yuǎn)邦城區(qū)，因此土地吧總體出讓金額仍熬較少。第四季度拜，年底多宗土地氨的出讓使得市場盎成交額略微上漲柏。到四季度，由叭于傳統(tǒng)樓市的爸“隘金九銀十拜”半銷售狀態(tài)并不理捌想，開發(fā)商資金胺鏈更趨緊張，樓隘市的慘淡使得開百發(fā)商拿地?zé)崆轶E案減，至年末，國百家明確堅(jiān)持房地敖產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的斑政策，使得開發(fā)叭商拿地能力和愿皚望均大大降低。哎四季度出現(xiàn)多宗搬地塊因?yàn)闆]有

46、買佰主，不得不一再疤延期拍賣，兩宗藹地塊流拍，絕大巴部分地塊以底價(jià)澳成交。邦4吧、奧漢陽區(qū)土地市場板概況挨漢陽區(qū)開發(fā)用地拔成交量較八2010搬年有顯著遞增，笆集約利用水平提背升，土地價(jià)值顯背著增長。頒2011礙年成交土地?cái)[20伴宗，同比增長瓣25.00%埃，土地面積岸3132.45頒畝，同比增長把19.26%吧，成交金額耙118.44癌億元。懊漢陽區(qū)成交的房稗地產(chǎn)開發(fā)用地平唉均樓面地價(jià)罷2107.65襖元唉/艾平方米，比哀2010靶年藹2010.70巴元啊/頒平方米的水平增霸長傲4.6%叭，低于全市房價(jià)白19.4%班的同比增幅，占懊同期中心城區(qū)平翱均房價(jià)的俺30%啊左右。礙從成交土地的樓拌面地

47、價(jià)分布來看唉，樓面地價(jià)在熬2000板元凹/伴平方米以下地塊百的規(guī)劃建筑面積隘占百51.95%?。话?000-30熬00案元奧/罷平方米的占靶20.14%芭；澳3000板元昂/版平方米以上的占矮27.91%胺。安漢陽區(qū)加大了居氨住用地供應(yīng)，同哎時(shí)注重通過土地伴市場引導(dǎo)辦公商擺服、公建設(shè)施等佰城市配套功能的白完善。版2011懊年，漢陽區(qū)成交昂土地中商住兼容皚用地占比達(dá)到佰52.11%岸，土地面積跋108.83鞍公頃（合哎1632.45半畝），同比增長挨168.38%扳；居住用地捌78.80巴公頃（合暗1182辦畝），占巴37.73%岸，同比增長吧32.97%板；商業(yè)用地傲21.2芭公頃（合般318

48、伴畝），占按10.15%挨。拔若計(jì)入商住兼容傲用地中的居住用跋地，則居住用地礙占房地產(chǎn)開發(fā)用骯地總成交面積的版84.37%昂，成交面積達(dá)到版154.98昂公頃（合伴2324.72案畝），規(guī)劃建筑皚面積俺542.44把萬平方米；商業(yè)芭用地成交面積占班房地產(chǎn)開發(fā)用地半成交總面積的癌15.63%稗，達(dá)到疤53.85按公頃（合艾807.75把畝），規(guī)劃建筑八面積把188.68胺萬平方米，用途百結(jié)構(gòu)比較合理。斑5矮、百評估綜合結(jié)論敗武漢市漢陽區(qū)近吧期土地成交案例凹如下：武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目 武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司地址：武漢市漢口建設(shè)大道702號（武漢市房地產(chǎn)交易大廈24樓） PAGE

49、23電話武漢市漢陽區(qū)近埃期土地成交案例鞍序號安地塊編號吧土地使用權(quán)人盎位置拌土地面積半（公頃）埃用途叭供地耙方式艾容積率笆土地使用年限邦成交價(jià)格暗（萬元）芭畝單價(jià)霸（萬元/畝）背樓面地價(jià)（元/奧平方米）擺成交時(shí)間昂1拌P(2011)扳074號澳荊州市正德億投邦資有限公司拔漢陽區(qū)江城大道氨與四新大道交叉辦口西南部八2.71奧商業(yè)金融業(yè)背掛牌敗5.5奧商服40年挨22320懊549.63拜1499板2011.9.挨16斑2跋P(2011)奧097號翱武漢黃金口新城案經(jīng)貿(mào)集團(tuán)有限公半司哎漢陽區(qū)黃金口工啊業(yè)園西北片，四爸新銅業(yè)項(xiàng)目西側(cè)懊1.93骯工業(yè)暗掛牌扒1.5敖工業(yè)50

50、年凹1640斑56.75奧/阿2011.9.矮16安3拜P(2011)疤104號盎湖北墾鑫房地產(chǎn)藹開發(fā)有限公司叭漢陽區(qū)墨水湖北靶路（漢陽民政局傲對面）板0.74擺居住兼容商業(yè)扒掛牌疤2.6傲住宅70年 叭商服40年稗4800耙431.61傲2490.1翱2011.9.骯16靶4澳P(2011)案108號拌武漢城投房產(chǎn)集懊團(tuán)有限公司岸漢陽區(qū)玫瑰園東暗路與永豐路交叉稗口東南角半0.21傲公共設(shè)施（酒店壩）壩掛牌把4.75案商服40年敗3240扳1009皚3186.4芭2011.9.俺16皚5八P(2011)白075號班中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)扮有限公司拔漢陽區(qū)磨山村A胺包扮16.22搬居住頒掛牌擺2.85、

51、1.柏86瓣住宅70年捌58600挨240.78笆1485.2伴2011.8.巴16昂6霸P(2011)凹076號矮武漢祥泰源置業(yè)唉有限公司板漢陽區(qū)磨山村B罷包芭18.74板居住與公共設(shè)施哀混合按掛牌拔3.2、3.0敗、2.85翱住宅70年 爸商服40年辦84700氨301.28般1488.3疤2011.8.拌16叭7礙P(2011)昂060號澳武漢藍(lán)空房地產(chǎn)扮開發(fā)有限公司奧漢陽區(qū)潮江村俺17.5捌公共設(shè)施兼容居拌住、居住礙掛牌稗3.32、3.巴5稗住宅70年拌 商服4隘0年跋89800藹342.05阿1501.22埃2011.6.襖30埃8盎P(2011)氨050號壩武漢西高電氣有柏限公司阿

52、漢陽區(qū)黃金口五岸村特1號、百威唉路以北凹0.3邦工業(yè)暗掛牌鞍1.5把工業(yè)50年阿258奧56.57愛/澳2011.6.昂30耙9百P(2011)奧057號背名流置業(yè)武漢有辦限公司伴漢陽區(qū)鄧甲村案19.16芭居住拔掛牌拌2.163.罷9般住宅70年 班商服40年鞍142860澳466.31版1903.6礙2011.6.笆30半1.26把商業(yè)金融業(yè)按4.83熬10礙P(2011)氨034號扒河南和昌置業(yè)發(fā)巴展有限公司愛漢陽區(qū)二環(huán)線以礙南、漢欣街以北敖、芳草路西路以拌東、芳草路以西扒6.37靶居住暗掛牌罷2.2襖住宅70年白42071靶440.21唉3001.4胺2011.5.盎27傲11愛P(20

53、11)叭035號藹武漢新區(qū)建設(shè)開靶發(fā)投資有限公司佰漢陽區(qū)芳草北二敗街以南、四新大唉道以北、芳草路艾西路以東、芳草八路以西扒3.83岸商業(yè)金融業(yè)安掛牌百3.6氨商服40年按22446巴390.94氨1628.9吧2011.5.襖27阿12瓣P(guān)(2011)骯036號隘武漢新區(qū)建設(shè)開傲發(fā)投資有限公司敗漢陽區(qū)芳草北二斑街以南、四新大愛道以北、龍陽東疤路以東、芳草西案路以西岸4.69芭商業(yè)金融業(yè)搬掛牌罷3.8氨商服40年唉28509版405.38疤1600.2阿2011.5.皚27盎13扳P(2011)把004號安武漢市漢陽黃金爸口都市工業(yè)園區(qū)奧管理辦公室疤漢陽區(qū)黃金口工翱業(yè)園東南片澳0.64礙工業(yè)用地

54、矮掛牌翱4罷工業(yè)50年扳530岸55.38捌/皚2011.3.板3傲14背P（2010）搬091號胺武漢南國洪廣置絆業(yè)發(fā)展有限公司埃武昌區(qū)彭劉楊路芭（首義文化區(qū)D背地塊）澳0.172叭商業(yè)、社會(huì)停車巴場庫艾招標(biāo)藹地上約為1.1啊6,地下約為1敖.58翱商服40年愛12300隘476.24昂2605.93擺2010.9.版16辦15背P（2010）伴034號耙中國石油天然氣壩股份有限公司湖擺北銷售分公司背漢陽區(qū)十里鋪赫斑山北路昌家灣7扮3號翱0.29鞍市政公用設(shè)施（擺加油站）斑掛牌矮0.25岸商服40年阿8080敖1842疤/絆2010.7.把2武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目 武漢國佳房地資產(chǎn)

55、評估有限公司地址：武漢市漢口建設(shè)大道702號（武漢市房地產(chǎn)交易大廈24樓） PAGE 27電話根據(jù)霸項(xiàng)目胺用地現(xiàn)狀，結(jié)合岸目前房地產(chǎn)市場矮情況，考慮地塊斑預(yù)期發(fā)展趨勢，骯初步確定打包地挨中的搬可出讓稗用地出讓價(jià)格如霸下表所示：芭項(xiàng)目用地出讓價(jià)俺格一覽表愛用地類別稗編號半用地性質(zhì)拔用地規(guī)模敖規(guī)般 板劃班容積率壩樓面地價(jià)柏（元/平方米）伴土地單價(jià)唉（萬元/畝）隘公頃皚畝傲可出讓辦用地般1叭二類工業(yè)用地把5.14 吧77.10 盎1.2骯750巴60.00 氨2奧一類工業(yè)用地爸34.05 熬510.75 埃1.2藹750拌60.00 按3襖行政辦公用地奧15.43 骯23

56、1.45 霸3.2暗1400敖298.67 安4暗商業(yè)金融用地懊3.33 伴49.95 般3.2懊2700澳576.00 唉1.17 案17.55 岸2.8班2700埃504.00 扳5班二類居住用地板34.63 辦519.45 百3藹2500板500.00 氨66.56 擺998.40 艾2.5隘2600芭433.34 盎公益性用地白1佰加油加氣站芭0.24 吧3.60 霸板澳1000柏0.31 挨4.65 耙俺愛1000靶0.24 扒3.60 板癌艾1000矮2傲獨(dú)立公用拔停車場用地背0.40 胺6.00 皚熬懊600百0.83 鞍12.45 稗挨壩600唉3哀行政辦公邦0.33 跋4.9

57、5 礙3.2白1400背298.67 疤4霸游樂用地襖0.38 凹5.70 盎斑愛300邦二、土地出讓收礙益拔根據(jù)熬下表壩測算，土地按出讓背總收入為拌1035261芭.00敖萬元。稗土地供應(yīng)計(jì)劃及壩收入估算表藹序號耙項(xiàng)目啊合計(jì)癌跋計(jì)算期啊1拜2版3盎4傲5壩6哀哀供應(yīng)比例瓣100%爸0%爸10%霸10%傲25%疤25%礙30%鞍一啊土地面積（畝）盎3083.1愛0藹308.31 跋308.31 扒770.78 阿770.78 安924.93 罷1霸商業(yè)用地面積（佰容積率為瓣3.2叭）跋49.95巴0拜5.00 半5.00 挨12.49 哎12.49 骯14.99 皚2拌商業(yè)用地面積（哎容積率為

58、敗2.8暗）捌17.55百0 擺1.76 爸1.76 爸4.39 熬4.39 把5.27 捌3扳居住用地面積（案容積率為癌3跋）邦119.4背0笆11.94 敗11.94 罷29.85 罷29.85 伴35.82 百4癌居住用地面積（凹容積率為奧2.5凹）拌1398.45百0敖139.85 扒139.85 頒349.61 癌349.61 敗419.54 跋5藹工業(yè)用地面積氨587.85藹0拜58.79 胺58.79 疤146.96 邦146.96 藹176.36 骯6唉行政辦公用地面暗積捌231.45暗0瓣23.15 辦23.15 哎57.86 八57.86 疤69.44 懊7般加油加氣站用地

59、跋面積盎11.85疤0挨1.19 敖1.19 把2.96 稗2.96 絆3.56 阿8耙獨(dú)立公用停車場藹用地面積捌18.45敖0百1.85 百1.85 稗4.61 版4.61 拜5.54 捌9白行政辦公用地面癌積斑4.95襖0皚0.50 凹0.50 板1.24 般1.24 絆1.49 敗10骯游樂用地面積辦5.7案0爸0.57 愛0.57 佰1.43 稗1.43 霸1.71 唉11爸公交首末站用地襖面積稗13.5阿0癌1.35鞍1.35耙3.375跋3.375藹4.05疤12拜其他用地愛(隘成本返還安)哀624.00 昂0.00 拌62.40 挨62.40 半156.00 芭156.00 白1

60、87.20 叭12.1拜變電所班6.15 氨0.00 柏0.62 礙0.62 昂1.54 班1.54 鞍1.85 絆12.2瓣軌道車場藹358.50 搬0.00 敖35.85 斑35.85 盎89.63 罷89.63 白107.55 氨12.3芭通信機(jī)樓拜4.65 敗0.00 案0.47 佰0.47 拔1.16 矮1.16 隘1.40 安12.4敖建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站暗100.95 柏0.00 般10.10 鞍10.10 熬25.24 拌25.24 伴30.29 絆12.5搬廢品物流基地襖150.00 埃0.00 案15.00 斑15.00 伴37.50 拔37.50 胺45.00 哎12.6敖醫(yī)院