XXXX上半年品牌企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金狀況分析

1、芭2010上半年叭品牌企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)隘險(xiǎn)和資金狀況分搬析板2010年4月扮以來的房地產(chǎn)新昂政對房地產(chǎn)市場斑產(chǎn)生了較大影響稗，體現(xiàn)在房地產(chǎn)霸銷售面積、銷售壩額增速不斷下降拌，房地產(chǎn)企業(yè)獲稗取貸款難度加大傲、再融資全面收靶緊。在此形勢下胺，研究組選取1癌35家上市公司捌企業(yè)作為樣本對瓣其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資扒金狀況進(jìn)行研究哀；并重點(diǎn)對中海罷地產(chǎn)、萬科、保頒利地產(chǎn)、恒大地暗產(chǎn)、綠城、金地拌集團(tuán)、金融街控扮股等10余家品罷牌企業(yè)的財(cái)務(wù)狀霸況進(jìn)行了分析。愛1. 房地產(chǎn)企疤業(yè)現(xiàn)金流較為充挨裕，短期償債風(fēng)把險(xiǎn)低伴圖：2006年壩至今房地產(chǎn)企業(yè)百現(xiàn)金及預(yù)收賬款背占總資產(chǎn)比率中敗值唉房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金哀占總資產(chǎn)比率中跋值整體處

2、于上升啊趨勢，2010扳年上半年，這一艾比率為13.2捌%，相比200巴9年底下降了1阿.4個(gè)百分點(diǎn)；背但同過去4年相襖比，仍處于較高柏水平，說明目前稗房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)襖金流較為充裕。隘預(yù)收賬款占總資扳產(chǎn)的比率近5年安也出于上升趨勢扒中，2008年昂這一比率同比有扒所下降，但自2骯009年中期以氨來，這一比率上案升較為明顯，在埃2010年半年稗這一比率為11盎.4%，達(dá)到近罷5年最高點(diǎn)。預(yù)百收賬款的增長對八房地產(chǎn)企業(yè)的未愛來業(yè)績提供了較吧強(qiáng)的保障，同時(shí)拌也說明房地產(chǎn)企盎業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)骯較低。拌2. 品牌企業(yè)熬現(xiàn)金流水平下降百，但預(yù)收賬款較搬高，業(yè)績保障性版強(qiáng)霸圖：2006年案至今代表品牌企哀業(yè)現(xiàn)

3、金占總資產(chǎn)耙比率變化氨品牌企業(yè)的現(xiàn)金背占總資產(chǎn)比率的斑走勢與行業(yè)走勢敖基本一致，但可艾以看到，品牌企絆業(yè)的這一比率跟擺行業(yè)中值相比優(yōu)爸勢并不突出。2啊009年，除了扒恒大地產(chǎn)與綠城霸外，其他4個(gè)品唉牌企業(yè)的現(xiàn)金占俺總資產(chǎn)比率均高拜于行業(yè)中值，其佰中，萬科這一比扮率達(dá)到20.9扳%，高出行業(yè)中阿值6.3個(gè)百分傲點(diǎn)；但到了20澳10年上半年，八中海地產(chǎn)、萬科靶、保利地產(chǎn)、恒八大地產(chǎn)、綠城、耙金地集團(tuán)這6個(gè)叭代表企業(yè)中，只隘有金地地產(chǎn)的現(xiàn)拌金與總資產(chǎn)比率敗為15.8%，稗略高于13.2盎%的行業(yè)中值，搬其他5個(gè)品牌企邦業(yè)均低于行業(yè)中暗值。2010年班中期品牌企業(yè)的柏現(xiàn)金占總資產(chǎn)比熬率的明顯下降，伴說

4、明目前品牌企澳業(yè)的現(xiàn)金水平與佰行業(yè)平均水平相氨比略顯緊張。然癌而，由于品牌企八業(yè)的資金使用效捌率較高，所以無般法根據(jù)這一個(gè)指般標(biāo)判定品牌企業(yè)俺的財(cái)務(wù)安全性，邦研究組進(jìn)而對代笆表品牌企業(yè)的預(yù)胺收賬款占總資產(chǎn)扮的比率進(jìn)行了分叭析。般圖：2006年昂至今品牌企業(yè)預(yù)扳收賬款占總資產(chǎn)搬比率變化愛從圖中可以看到皚，品牌企業(yè)的預(yù)耙收賬款占總資產(chǎn)擺的比率與行業(yè)平襖均水平相比占有八較大優(yōu)勢，萬科般、保利地產(chǎn)、北矮京城建近5年來埃均高出行業(yè)中值瓣超過10個(gè)百分埃點(diǎn)。在2010癌年半年，保利地昂產(chǎn)的預(yù)收賬款占盎總資產(chǎn)的比率從盎2009年起均鞍為30%以上，拔萬科的這一比率瓣上升較為平穩(wěn)，壩2010年中期埃達(dá)到28.

5、3%把，北京城建的這擺一比率自200斑9年以來也呈現(xiàn)霸明顯的上升態(tài)勢啊，到2010年版中期達(dá)到34.骯6%。 品牌企安業(yè)在預(yù)收賬款的佰優(yōu)勢說明品牌企斑業(yè)在業(yè)績保障性耙上勝于行業(yè)平均八水平，對品牌企癌業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性礙奠定了基礎(chǔ)。懊3. 房地產(chǎn)企艾業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理鞍，凈借貸比率提斑升，仍需警惕中罷長期行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)矮圖：2006年隘至今房地產(chǎn)企業(yè)懊資產(chǎn)負(fù)債率與凈昂借貸比中值佰圖：2006年奧至今房地產(chǎn)企業(yè)隘一年內(nèi)到期借貸哀與總借貸比率中爸值藹房地產(chǎn)企業(yè)的資鞍產(chǎn)負(fù)債率中值近哀5年變化不大，襖在60%65把%之間波動(dòng)。2佰010年中期達(dá)半到64.3%，懊處于最近5年的隘高點(diǎn)，比200艾9年底高2.5拌個(gè)百分點(diǎn)

6、，然而板仍位于合理的范艾圍之內(nèi)。同時(shí)，斑從房地產(chǎn)企業(yè)一懊年內(nèi)到期借貸與按總借貸比率來看半，這一指標(biāo)近5疤年來持續(xù)下降，柏到2010年中埃期下降到36.岸5%扒，顯示出房地產(chǎn)拜企業(yè)在債務(wù)結(jié)構(gòu)翱上開始注重長期靶貸款的應(yīng)用。鑒拜于房地產(chǎn)行業(yè)的柏資金密集性和羨吧慕開發(fā)的長周期背性，中長期貸款般臂短期貸款給企叭業(yè)更多的資金周邦轉(zhuǎn)空間，在一定壩程度上增強(qiáng)了企俺業(yè)抵抗短期風(fēng)險(xiǎn)岸的能力，對企業(yè)凹的長期穩(wěn)健發(fā)展敗有利。巴凈借貸比率【（巴有息負(fù)債-現(xiàn)金霸）/股東權(quán)益】凹變化幅度較大。哀在2007年和稗2009年，企哀業(yè)得益于銷售業(yè)扒績良好，這一比拌率相對較低。2吧010年中期這班一指標(biāo)達(dá)到46版.6%，較20捌0

7、9年底上升2哎2.2個(gè)百分點(diǎn)襖，上升明顯?？砂砸钥吹剑?01傲0年房地產(chǎn)企業(yè)挨再融資的困難對擺企業(yè)凈借貸比的爸提升有明顯影響懊。比如中海地產(chǎn)白2010年上半斑年增加貸款13扳0億元，凈借貸罷比從2009年癌底的22%上升邦到2010年的扒48%。頒目前房地產(chǎn)企業(yè)矮的資本結(jié)構(gòu)處于捌合理范圍且債務(wù)敖結(jié)構(gòu)上漸趨中長佰期貸款，降低了澳企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)藹險(xiǎn)，但房地產(chǎn)企版業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率跋和凈借貸比率均挨處于2007年稗以來的高點(diǎn)，說敖明目前房地產(chǎn)企拔業(yè)處于較為激進(jìn)案的發(fā)展模式下，氨在快速發(fā)展中仍艾需警惕中長期行辦業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。岸4. 品牌企業(yè)扮資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)埃高于行業(yè)平均，八部分品牌企業(yè)凈佰借貸比提升顯著拔圖：2

8、006年跋至今品牌企業(yè)資擺產(chǎn)負(fù)債率中值笆品牌企業(yè)的資產(chǎn)藹負(fù)債率持續(xù)高于把行業(yè)平均水平，安一方面說明品牌壩企業(yè)在財(cái)務(wù)杠桿把使用上勝于行業(yè)矮平均水平，但另礙一方面也對品牌哎企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爸控制能力提出較啊高要求。中海地版產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率啊近5年來與行業(yè)把中值相近，在比胺較的品牌企業(yè)中般最低，2010佰年中期為63.笆0%，低于行業(yè)笆中值，其他5個(gè)捌選取的品牌企業(yè)矮的資產(chǎn)負(fù)債率均俺高于行業(yè)中值。愛較高的財(cái)務(wù)杠桿昂支持了品牌企業(yè)埃快速發(fā)展，但隨氨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)襖控的日漸深入，耙企業(yè)還需警惕財(cái)胺務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。傲圖：2006年白至今品牌企業(yè)凈罷借貸比率中值百品牌企業(yè)在20藹06-2009埃年凈借貸比率處罷于下降趨

9、勢，但暗到2010年中疤期出現(xiàn)了提升，般其中保利地產(chǎn)和擺中華企業(yè)上升最澳為明顯。保利地昂產(chǎn)一年內(nèi)到期的隘短期和長期貸款按變化不大，但其疤長期貸款較20疤09年底增加1阿96億元，增幅伴96.9%，導(dǎo)癌致凈借貸比從2斑009年底的5捌2.9%增長到百140.8%。挨中華企業(yè)的長期柏貸款在2010班年中期較200拔9年底增長96斑.4%，促使凈叭借貸比從200藹9年底的88.吧3%增長到18伴8.7%，企業(yè)擺中長期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)翱值得警惕。招商扮地產(chǎn)經(jīng)營謹(jǐn)慎，奧近5年來凈借貸按比穩(wěn)步下降，2扮009年低到負(fù)癌值，2010年靶中期僅為14.半4%。萬科與金版融街的凈借貸比把與行業(yè)中值相當(dāng)安，二者在201辦

10、0年中期均顯示巴出一定幅度的上巴升。目前房地產(chǎn)扳宏觀調(diào)控尚在進(jìn)熬行，行業(yè)發(fā)展形擺勢不確定性增加案，品牌企業(yè)還需擺警惕中長期風(fēng)險(xiǎn)把的控制。拜5. 信貸收緊癌，品牌企業(yè)拓寬版融資渠道皚2010 年1白8 月，全國般完成房地產(chǎn)開發(fā)哀投資額2835矮5 億元，同比吧增長36.7%拌；全國房屋新開頒工面積達(dá)10.拜5億平方米，同暗比增長66.1跋%，較2009俺 年高出53.隘6個(gè)百分點(diǎn)。由安此可見，房地產(chǎn)白企業(yè)對未來房地白產(chǎn)的發(fā)展形勢較骯為看好。熬由于國家對房地班產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以安及貨幣政策的從奧緊，企業(yè)貸款難捌度較大，國內(nèi)貸柏款在房地產(chǎn)開發(fā)把投資額占比逐步礙下降，同期由于邦銷售速度的下降爸，個(gè)人按揭、定八金和預(yù)付款在開藹發(fā)商資金來源所按占比重也在逐步巴降低。房地產(chǎn)企爸業(yè)為了自身的支鞍撐快速發(fā)展，開胺始加速多元化投哎資途徑，其中，柏債券、信托、票隘據(jù)、基金等融資白方式受到廣泛應(yīng)凹用。瓣表：2010年霸部分品牌企業(yè)融昂資情況愛數(shù)據(jù)來源： HYPERLINK / 奧CREIS 中昂指數(shù)據(jù)搬、 HYPERLINK / 跋fdc.sou疤笆2009年房地敖產(chǎn)企業(yè)銷售良好邦使得企業(yè)的資金案較為充足，同時(shí)捌，預(yù)收賬款的提傲升也為企