商圈及城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃培訓(56張)課件

1、第四章 商圈及城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃主要內(nèi)容：商圈的含義影響商圈的因素現(xiàn)代商圈的特點商圈理論商圈測定的方法城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的原則和重點學習重點：商圈理論、商圈測定的方法。第一節(jié) 商圈劃定一、商圈的含義及結(jié)構(gòu) 商圈是指零售企業(yè)經(jīng)營形式和服務能力所形成的銷售范圍。 商圈既是地理概念，也是經(jīng)營概念。 作為地理概念，指一定距離內(nèi)顧客積聚的程度，即人流狀況，完全取決于區(qū)域的選擇，所以也叫區(qū)域定位法； 作為經(jīng)營概念，即取決于業(yè)態(tài)種類和經(jīng)營能力所煥發(fā)的內(nèi)聚力和輻射力大小作為劃分商圈的依據(jù)。商圈結(jié)構(gòu)基礎商圈邊緣商圈異地商圈觀點對照：商圈的層次商圈可分為三個層次：核心商圈次級商圈邊緣商圈是指最接近店鋪的區(qū)域，在這個區(qū)

2、域內(nèi)顧客來店購物最方便。一般來說，小型店鋪的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)。大型店鋪的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具，顧客來店時間在20分鐘以內(nèi)。核心商圈的顧客大約占55%-70%。核心商圈是指核心商圈的外圍區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物比較方便。一般來說，小型店鋪的次級商圈在1.5公里以內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型店鋪的次級商圈在8公里以內(nèi)，不論使用何種交通工具，顧客來店都不超過40分鐘。次級商圈的顧客大約占15%-25%。次級商圈是指次級商圈以外的區(qū)域，在這個區(qū)域內(nèi)顧客來店購物不夠方便。一般來說，小型店鋪的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在2

3、0分鐘以上；大型店鋪的邊緣商圈在8公里以外，不論使用何種交通工具，顧客來店都要在40分鐘以上。邊緣商圈的顧客大約占10%。邊緣商圈商圈層次距 離時 間顧客比例小型店鋪大型店鋪小型店鋪大型店鋪核心商圈0.8km以內(nèi)5km以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)55%-70%次級商圈1.5km以內(nèi)8km以內(nèi)20分鐘以內(nèi)40分鐘以內(nèi)15%-25%邊緣商圈1.5km以外8km以外20分鐘以上40分鐘以上約10%區(qū)位特點人流量、顧客的流動性交通地理條件競爭店鋪的位置業(yè)態(tài)選擇商品的檔次經(jīng)營品種經(jīng)營規(guī)模服務水平、購物環(huán)境銷售手段店鋪的促銷手段商業(yè)信譽二、影響商圈的因素電子商務條件零售業(yè)商圈：地理因素的影響大大降低；對零

4、售企業(yè)的配送能力要求提高。三、零售商圈的測定方法（一）零售引力法則（雷利法則）雷利認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。在兩個城鎮(zhèn)之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。第一，兩個競爭的城市（A城與B城）在公路上有同等程度的靠近性；第二，兩城市可被利用的商品或者服務的多少以城市人口的多少為標志；第三，顧客只到一個城市購物。雷利法則的假設基礎：ab b/a ab: 表示城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到城

5、鎮(zhèn)的里程衡量） a : 表示城鎮(zhèn)人口 b : 表示城鎮(zhèn)人口 : 城鎮(zhèn)和的里程距離案例:假設：城鎮(zhèn)人口9萬人，城鎮(zhèn)人口1萬人， 距20公里。20ab 15 (公里) 1 1/9 20 ba 5 (公里) 1 9/1 15(公里) 5(公里) * * * 中介點圖：A地區(qū)大概的商圈雷利法則的另一種數(shù)學等式：式中：Ba是A都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Bb是B都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Pa是A都市的人口；Pb是B都市的人口；Da是A都市與C都市的距離；Db是B都市與C都市的距離；N=1,n=2舉例例：某市選擇一個商業(yè)區(qū)附近投資開設一個大型SHOPPINGMALL，該市有兩個中心商業(yè)區(qū)，A

6、商業(yè)區(qū)有8萬人口，B商業(yè)區(qū)有4萬人口，A、B區(qū)域之間有一大型住宅C區(qū)，人口有10萬，C區(qū)距離A區(qū)有2公里路程，距離B區(qū)有1公里路程，問哪個商業(yè)區(qū)市場潛力大，企業(yè)應該選擇在哪個商業(yè)區(qū)設店？ 該法則的優(yōu)點：計算簡便；缺點：考慮的是兩地的里程距離； 忽略了經(jīng)營能力及商品本身的影響。該方法適用于耐用品或者專門品的商圈分析。（二）阿普波姆法則Da-A都市到分界點的時間距離；Dab-A都市到B都市之間的時間距離；Pa-A都市的銷售場地面積；Pb-都市的銷售場地面積。改進：時間距離替代里程距離；銷售場地面積的大小衡量商圈吸引能力大小。雷利法則的基礎上派生而來。從不同都市銷售場地面積的角度，界定商圈分界點，求

7、商圈的大小。（三）伽薩法則A店-位于A都市的商店；B店-位于B都市的商店；改進：從城市商圈分析轉(zhuǎn)向商店的商圈分析。雷利法則的基礎上派生而來。以上三種方法出現(xiàn)以下情況時需對商圈計算的結(jié)果進行調(diào)整：在A都市與B都市之間具有競爭力的都市介于其中；在A都市與B都市之間有河流、水路、鐵路、高速公路介于其中；A都市與B都市的人口差距非常大；都市與都市的消費層次不同；都市與都市的文化娛樂設施吸引力不同。（四） 哈夫法則在一地的數(shù)個商業(yè)聚集區(qū)中，居民到各個商業(yè)聚集區(qū)購物的概率，由商業(yè)聚集區(qū)的規(guī)模和居民到商業(yè)聚集區(qū)的距離決定，具體由該商店對消費者的吸引力與在這一地區(qū)內(nèi)全部同類商店的吸引力綜合的比率。用途：開新店

8、時預測銷售額 Sj / T ij Pij = n Sj / Tij j=1 Pij： i地區(qū)的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率； Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積； Tij： i地區(qū)的消費者到j商店的時間距離或空間距離； ： 通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或 空間距離敏感性的參數(shù)； Sj / T ij ：j商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費者的吸引力； ： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。案例: 一個消費者有機會在同一區(qū)域內(nèi)3個超市中任何一個超市購物，已知這3個超市的規(guī)模和3個超市與該消費者居住點的時間距離如表所示。 表： 三個超市的規(guī)模和與該消費者

9、居住點的時間距離商 店時間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000如果=1，每個超市對這個消費者的吸引力是： A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33該消費者到每個超市購物的概率分別是： 到A的概率 = 1250/（1250+1166.67+1333.33）= 0.333 到B的概率 = 1166.67/（1250+1166.67+1333.33）= 0.311 到C的概率 = 1333.33/（1250+1166.67+1333.33）= 0.356Eij=Pij

10、*Ci Eiji地區(qū)的消費者到j商店人數(shù)的期望值； Cii地區(qū)的消費者人口數(shù)；E（Aij）=Eij*Bi E（Aij）-i地區(qū)的消費者在j商店購物（銷售額）的期望值； Bii地區(qū)的消費者平均每人在j商店的購物金額。哈夫模型的假設前提：消費者光顧賣場的概率會因零售賣場面積的變化而變化；消費者因購物動機而走進零售店；消費者到某一零售店賣場購物的概率受其他競爭對手的影響，競爭店越多，概率越小。哈夫模型的優(yōu)點：不能區(qū)分不同業(yè)態(tài)產(chǎn)生吸引力的大??；確定較難。其補充和完善了雷利法則，它及適用于耐用消費品也適用于日用消費品 （注意需分別計算）。是最有效的計算商圈的方法之一。哈夫模型的局限性：（五） 實驗法（小

11、型零售店） 實地調(diào)查 電話詢問 郵寄問卷 提供服務（六）商圈飽和度式中：C-某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE-某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF-某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)總面積；IRS-某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。 飽和度實際上是單位商業(yè)面積平均營業(yè)額。飽和度計算必須基于同一個產(chǎn)品市場或者替代性很大的產(chǎn)品市場。不同產(chǎn)品的飽和度不具有可比性。四、商圈分析人口統(tǒng)計分析市場需求和購買力零售市場的飽和程度店址區(qū)位的可獲得性其他五、零售店的具體選址方法一、市場需求與供應密度分析方法例如連鎖百貨公司假設：中等的家庭收入超過40000元 每平方公里的住戶數(shù)超過2000戶 最近三年人口平均增長率2%以上

12、。 需求密度案例：下他圖中有個區(qū)（、）符合所有三個條件；只有四個區(qū)（、）符合三個條件中的兩個；個區(qū)（、）只符合其中的一個條件；個區(qū)（、）一個條件也不符合。 （二）、多因素組合分析法六、現(xiàn)代商圈的特點開放性層次性交叉性七、現(xiàn)代商圈理論 （一）集聚理論 商圈的大小取決于商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的積聚程度。 包括功能的積聚和同業(yè)種的積聚。（二）規(guī)模理論 商圈的大小還取決于它的經(jīng)營規(guī)模的大小。集聚理論受到規(guī)模理論的制約和影響，積聚產(chǎn)生的擴散效應不是越大越好。積聚產(chǎn)生的群體規(guī)模要以現(xiàn)實的購買力來支撐。 銷售總量=商圈人口可投入購買力可投入購買力=收入水平消費系數(shù)規(guī)模=銷售總量/保本銷售額（三）層次理論 多業(yè)態(tài)在地

13、區(qū)的積聚就構(gòu)成該地區(qū)商圈的多層次。 計算基本商圈的購買力水平時，要研究對邊緣商圈、異地商圈的吸納能力。（四）碰撞理論 商業(yè)企業(yè)（包括單體和群體）所形成的商圈不是以等距離計算的，它的輻射面往往收到外在的阻力而改變。如受到鐵路和河流的阻隔，商圈可能呈現(xiàn)半圓形或扇形，特別是周圍地區(qū)的同業(yè)業(yè)態(tài)、同一商業(yè)功能所形成的輻射力就會產(chǎn)生相互碰撞和抵觸，一方面可能導致中間地帶購買力分流，以就近購買為標準，涇渭分明，分別計算；另一方面可能產(chǎn)生交叉購買，相互滲透。特別是網(wǎng)點比較密集的城區(qū)，商圈難以以單一業(yè)態(tài)、單一商業(yè)設施計算，往往形成你中有我，我中由你的集束型商圈。第二節(jié) 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是指在充

14、分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎上，對城市商業(yè)發(fā)展的總量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局進行宏觀指導和引導，以達到促進城市社會和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。一、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的目的保護商業(yè)資源，合理開發(fā)，有效利用；轉(zhuǎn)變商業(yè)管理職能，規(guī)范政府管理行為；發(fā)揮城市優(yōu)勢，突出特色經(jīng)營；完善商業(yè)功能，營造更佳的居住環(huán)境和投資環(huán)境；發(fā)揮流通產(chǎn)業(yè)的先導作用，貫徹和落實商業(yè)科學發(fā)展觀。二、 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的原則商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與城市規(guī)劃相結(jié)合；商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相結(jié)合；商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化相結(jié)合；大型商業(yè)設施建設和中小商店的生存發(fā)展相結(jié)合；規(guī)劃的調(diào)節(jié)功能與市場機制的基礎作用相結(jié)合。三、 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的

15、重點我國的城市商業(yè)網(wǎng)點條例從四個方面對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進行規(guī)劃。首先是控制總量，即一個城市的商業(yè)網(wǎng)點比例及規(guī)模要依據(jù)當?shù)刭徺I力、人口及經(jīng)濟發(fā)展設定；第二是規(guī)劃增量，一些新開發(fā)的項目位置設在城市中心或是郊區(qū)、社區(qū)及新開發(fā)區(qū)，需要進行科學論證。 第三則是調(diào)節(jié)存量。 條例會對現(xiàn)有的商業(yè)面積及商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的商業(yè)項目進行調(diào)整，包括一些汽車市場、農(nóng)貿(mào)市場及小商品市場進行搬遷或農(nóng)改超。第四是優(yōu)化質(zhì)量。 規(guī)劃重點：市級商業(yè)中心；社區(qū)商業(yè)；商業(yè)街；專業(yè)市場；大型零售業(yè)鄭州市零售商業(yè)網(wǎng)點建設發(fā)展規(guī)劃市級商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) （一）市級商業(yè)中心1二七商業(yè)中心 2.龍湖商業(yè)中心3.碧沙崗商業(yè)中心（一）市級

16、商業(yè)中心1二七商業(yè)中心 區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)百貨店要積極調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，推行“錯位經(jīng)營”。鼓勵設置大型購物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點和老字號商店；適度設置便利店、超市和金融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置傳統(tǒng)百貨店、大型綜合超市、倉儲式商場。2龍湖商業(yè)中心 鼓勵設置現(xiàn)代化大型購物中心、大型展覽展示中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂網(wǎng)點；適度設置大型綜合超市、便利店和金融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置倉儲式商場和其它一般性商業(yè)網(wǎng)點。3碧沙崗商業(yè)中心鼓勵設置專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點；適度設置大型購物中心、百貨店、便利店、超市和金

17、融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置倉儲式商場、大型綜合超市。 （二）區(qū)域商業(yè)中心鼓勵設置大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂網(wǎng)點；適度設置百貨店、超市、便利店和金融、郵電、休閑、健身等服務網(wǎng)點；限制設置大型購物中心、倉儲式商場。 服務范圍35平方公里，服務人口1015萬人。 （三）社區(qū)商業(yè)中心鼓勵設置連鎖超市、便利店、大眾化餐飲店、藥店、浴室、理發(fā)店、洗衣店、儲蓄所、書報亭和維修回收點等；限制設置大型商業(yè)網(wǎng)點。社區(qū)商業(yè)應充分體現(xiàn)方便快捷的特點，服務半徑以200500米為宜，保證居民走出家門5分鐘內(nèi)就能享受到便利的商業(yè)服務。 讀一本好書，就是和許多高尚的人談話。-歌德書籍

18、是人類知識的總結(jié)。書籍是全世界的營養(yǎng)品。-莎士比亞書籍是巨大的力量。-列寧好的書籍是最貴重的珍寶。-別林斯基任何時候我也不會滿足，越是多讀書，就越是深刻地感到不滿足，越感到自己知識貧乏。-馬克思書籍便是這種改造靈魂的工具。人類所需要的，是富有啟發(fā)性的養(yǎng)料。而閱讀，則正是這種養(yǎng)料。-雨果喜歡讀書，就等于把生活中寂寞的辰光換成巨大享受的時刻。-孟德斯鳩如果我閱讀得和別人一樣多，我就知道得和別人一樣少。-霍伯斯英國作家讀書有三種方法：一種是讀而不懂，另一種是既讀也懂，還有一種是讀而懂得書上所沒有的東西。-克尼雅日寧俄國劇作家詩人要學會讀書，必須首先讀的非常慢，直到最后值得你精讀的一本書，還是應該很慢地讀。-法奇(法國科學家)了解一頁書，勝于匆促地