江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題

1、.：.；江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算假設(shè)干問題的通知贛地稅發(fā)202176號(hào)江西省地方稅務(wù)局生效日期：2021-06-03各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局： 近幾年，各地開展土地增值稅清算，做了大量的任務(wù)，獲得了一定的效果，但在實(shí)踐操作過程中也遇到了一些詳細(xì)的業(yè)務(wù)問題。經(jīng)研討，現(xiàn)就各地反映的有關(guān)業(yè)務(wù)問題明確如下： 一、關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓，其增值額的計(jì)算問題 根據(jù)財(cái)稅200621號(hào)的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓,假設(shè)其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。 同一房地產(chǎn)工程的車庫等附屬設(shè)備不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)

2、計(jì)算土地增值額。 二、關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓的資金費(fèi)用的分?jǐn)倖栴} 對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓或連體樓，其發(fā)生的資金費(fèi)用按照以下原那么分?jǐn)偅?一納稅人獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人獲得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)展分?jǐn)偂?二納稅人發(fā)生的其它費(fèi)用，按單位建筑面積分?jǐn)偂?三、關(guān)于核定征收率確實(shí)定問題 根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未到達(dá)85%之前，必需按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量到達(dá)85%后，應(yīng)進(jìn)展土地增值稅清算。 納稅人符合清算條件不

3、進(jìn)展清算的，列為重點(diǎn)檢查對(duì)象或按的有關(guān)規(guī)定處置。 納稅人符合國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第七條情形之一的，地稅機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅，納稅人按核定稅款扣除預(yù)納稅款后的余額補(bǔ)繳土地增值稅稅款。 全省土地增值稅核定征收率確定為： 一住宅 住宅所在地在設(shè)區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為1.5%(南昌市暫定為1.8%)； 住宅所在地在縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為1.3%； 住宅所在地不在設(shè)區(qū)市所在城市、縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為1.1%。 雜物間或貯藏室與住宅捆在一同銷售的，按住宅的征收率執(zhí)行。 二非住宅 非住宅所在地在設(shè)區(qū)市所在城市的，核定征收率暫定為4.8%南昌市暫定為5

4、.3%，其中店面為6.8%南昌市為7.3%； 非住宅所在地在縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為4.3%，其中店面為6.3%；非住宅所在地不在設(shè)區(qū)市所在城市、縣級(jí)市所在地的，核定征收率暫定為3.8%，其中店面為5.8%。 雜物間或貯藏室不與住宅捆在一同而單獨(dú)銷售的，按非住宅的征收率執(zhí)行。 四、有關(guān)土地增值稅清算工程的審核鑒證問題 房地產(chǎn)企業(yè)具備以下條件之一的，原那么上都要進(jìn)展土地增值稅的清算： 一房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工、完成銷售的； 二整體轉(zhuǎn)讓未開工決算的房地產(chǎn)開發(fā)工程； 三直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的； 四納稅人懇求注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的； 五已開工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建

5、筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的。 對(duì)已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)展清算 。 一種是企業(yè)自行清算，符合本條第一款第一、二、三項(xiàng)規(guī)定自行清算的企業(yè)必需從符合清算條件之日起90日內(nèi)、符合本條第一款第四、五項(xiàng)規(guī)定自行清算的企業(yè)必需在地稅機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)，到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)展清算，受托的稅務(wù)師事務(wù)所必需按照(國(guó)稅發(fā)2006187號(hào))、國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)和贛地稅發(fā)200722號(hào)要求進(jìn)展清算。 五、有關(guān)轉(zhuǎn)讓非住宅和多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如何征收土地增值

6、稅的問題 轉(zhuǎn)讓非住宅，不得享用“居住滿五年或五年以上免于征收土地增值稅、居住滿三年未滿五年減半征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。凡轉(zhuǎn)讓非住宅，符合土地增值稅清算條件的按規(guī)定進(jìn)展清算；少數(shù)納稅人因財(cái)務(wù)不健全無法清算的，按省局規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，納稅人不能提供準(zhǔn)確的納稅資料，無法進(jìn)展清算的，主管地稅機(jī)關(guān)按規(guī)定核定征收土地增值稅。 六、有關(guān)轉(zhuǎn)讓土地如何征收土地增值稅的問題 單純轉(zhuǎn)讓土地的，原那么上按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)征收。對(duì)成片土地、分塊轉(zhuǎn)讓的，假設(shè)對(duì)分塊轉(zhuǎn)讓一時(shí)無法清算，先按轉(zhuǎn)讓這部分土地收入的5%進(jìn)展預(yù)征土地增值稅，待整片土地轉(zhuǎn)讓完后，再進(jìn)展清算。 七、有關(guān)土地增值稅的管理問題 一是要建立信息共享機(jī)制。對(duì)土地增值稅的征管任務(wù)，要獲得房管部門的支持，建立起信息共享機(jī)制，落實(shí)好國(guó)家稅務(wù)總局要求的“先稅后證、“一窗式征收一體化管理措施；二是要建立土地增值稅征收臺(tái)賬，從房地產(chǎn)建筑安裝工程立項(xiàng)開場(chǎng)跟蹤，按幢號(hào)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，了解每一個(gè)開發(fā)工程的開發(fā)日期