房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算(DOC 41 )

1、PAGE PAGE 50佰房地產(chǎn)邦開(kāi)發(fā)頒企業(yè)會(huì)計(jì)核算霸涉稅會(huì)計(jì)教研中艾心哀主任 趙建華 按第一講拌 拜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凹會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容熬一、房地產(chǎn)企業(yè)稗各階段會(huì)計(jì)核算昂的內(nèi)容佰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段版可分為房地產(chǎn)開(kāi)礙發(fā)企業(yè)的設(shè)立階哀段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的暗準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目安開(kāi)發(fā)階段、房地佰產(chǎn)銷售階段及利板潤(rùn)分配階段。背由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)笆企業(yè)的各個(gè)階段阿特點(diǎn)不同，其會(huì)埃計(jì)核算的側(cè)重點(diǎn)巴也有所不同。芭（一）拌開(kāi)發(fā)企業(yè)凹設(shè)立階段氨的會(huì)計(jì)把核算皚成立新的房地產(chǎn)扮開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按白規(guī)定辦理有關(guān)登挨記注冊(cè)手續(xù)，包扒括辦理企業(yè)名稱翱登記、驗(yàn)資、制板定公司章程、辦半理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀矮行開(kāi)戶和納稅登扮記。因此，這一柏階段的擺會(huì)計(jì)拌核算重

2、點(diǎn)是注冊(cè)背資本金及籌建費(fèi)澳用的核算，核算奧的難點(diǎn)是對(duì)投資般方投入的非現(xiàn)金白資產(chǎn)（包括存貨瓣、固定資產(chǎn)、無(wú)敗形資產(chǎn)）的計(jì)價(jià)吧。靶（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目敖準(zhǔn)備階段翱的會(huì)計(jì)按核算氨1跋取得土地使用權(quán)拌的核算哀取得土地使用權(quán)跋是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企隘業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)板發(fā)的前提，也是澳開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的阿主要組成部分，班因此加強(qiáng)土地使斑用權(quán)的核算顯得背尤為重要，在奧會(huì)計(jì)艾核算中要注重在挨不同方式下取得傲土地的核算。絆2取得項(xiàng)目借背款凹由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)扮項(xiàng)目所用資金量胺很大，項(xiàng)目借款拔一般期限較長(zhǎng)，頒在會(huì)計(jì)上作跋“俺長(zhǎng)期借款般”半進(jìn)行核算。為了皚反映和監(jiān)督企業(yè)巴長(zhǎng)期借款的借入敖、應(yīng)計(jì)利息和歸暗還本息的情況，敖應(yīng)設(shè)置啊“霸長(zhǎng)期借款

3、礙”藹科目。核算的難凹點(diǎn)與重點(diǎn)是對(duì)借阿款利息費(fèi)用的核氨算，辦包括利息費(fèi)用的熬費(fèi)用笆化與資本化的計(jì)阿算與處理。般3開(kāi)發(fā)前物資矮準(zhǔn)備熬包括為開(kāi)發(fā)商品胺房而購(gòu)置原材料癌、固定資產(chǎn)等，搬會(huì)計(jì)皚核算要點(diǎn)是對(duì)購(gòu)板入物資的計(jì)價(jià)以把及領(lǐng)用發(fā)出時(shí)的瓣成本核算。翱（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦階段安的會(huì)計(jì)般核算疤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)奧在這一階段的邦會(huì)計(jì)拜核算重點(diǎn)：一是背房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本伴的核算；二是房哎地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的鞍核算。版1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)霸成本的核算瓣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本笆的核算是指企業(yè)埃將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量芭的商品房所支出邦的全部費(fèi)用按成板本項(xiàng)目進(jìn)行歸集擺和分配，最終計(jì)背算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總邦成本和單位建筑暗面積成本的過(guò)程鞍。主要包括土地疤開(kāi)發(fā)成本、

4、房屋案開(kāi)發(fā)成本、配套叭設(shè)施開(kāi)發(fā)成本及傲代建工程開(kāi)發(fā)成愛(ài)本的核算。為加哀強(qiáng)房地開(kāi)發(fā)成本靶的核算，必須建捌立和完善成本核俺算基礎(chǔ)工作，正澳確歸集和分配開(kāi)藹發(fā)成本及費(fèi)用，傲準(zhǔn)確、完整地提般供成本核算資料敗，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本按管理中存在的問(wèn)拜題。笆2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跋產(chǎn)品的核算拔開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企百業(yè)已經(jīng)完成全部頒開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，隘并已驗(yàn)收合格，版符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)班準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，案可以按照合同規(guī)暗定的條件移交訂拌購(gòu)單位，或者作艾為對(duì)外銷售、出霸租的產(chǎn)品，包括拔土地(建設(shè)場(chǎng)地礙)、房屋、配套斑設(shè)施和代建工程氨。為了正確核算白開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加傲、減少、結(jié)存情壩況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)埃設(shè)置資產(chǎn)類案“凹開(kāi)發(fā)產(chǎn)品敗”靶賬戶。該賬戶借瓣方登

5、記已竣工驗(yàn)礙收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)白際成本，貸方反絆映結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售凹、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或把出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品頒實(shí)際成本。月末哎借方余額表示尚鞍未銷售、轉(zhuǎn)讓、拔結(jié)算、或出租的瓣各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)拌際成本。敖（四）銷售階段邦及利潤(rùn)分配階段叭的會(huì)計(jì)爸核算爸1房地產(chǎn)企業(yè)霸銷售業(yè)務(wù)的核算藹銷售業(yè)務(wù)核算主骯要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)扮收入和其他業(yè)務(wù)吧收入的核算。房扮地產(chǎn)銷售收入是啊指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企礙業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房耙地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)藹行銷售獲得的收矮入，包括土地轉(zhuǎn)唉讓收入、商品房搬（包括周轉(zhuǎn)房）拔銷售收入、配套俺設(shè)施銷售收入等氨。啊2利潤(rùn)分配階拜段的核算班利潤(rùn)分配是指企爸業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)愛(ài)規(guī)定和公司章程版、投資者協(xié)議等唉，對(duì)企業(yè)當(dāng)年可邦供分配的利

6、潤(rùn)進(jìn)搬行的分配。企業(yè)礙應(yīng)通過(guò)哎“凹利潤(rùn)分配辦”拌科目，核算企業(yè)八利潤(rùn)的分配。絆房罷地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的背經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要有班以下幾個(gè)方面：艾（1）土地（建壩設(shè)場(chǎng)地）的開(kāi)發(fā)稗經(jīng)營(yíng)；（2）商阿品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)跋；（3）城市基拜礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)跋施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)巴；（4）代建房啊屋和工程的建設(shè)阿；（5）經(jīng)營(yíng)房拜屋的出租和經(jīng)營(yíng)胺；（6）其他多挨種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。拌二、房地產(chǎn)芭企業(yè)特殊傲?xí)?jì)核算科目礙一、資產(chǎn)類唉物資采購(gòu)敗采購(gòu)保管費(fèi)捌庫(kù)存設(shè)備擺庫(kù)存敖材料霸開(kāi)發(fā)產(chǎn)品柏分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)八品把出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品艾周轉(zhuǎn)房敖四、成本類按開(kāi)發(fā)成本爸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用礙第昂二柏講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)澳企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的澳會(huì)計(jì)叭核算敗一、營(yíng)業(yè)收入的唉范圍和實(shí)現(xiàn)按（一）

7、啊營(yíng)業(yè)收入核算的扳特殊性 敖1辦營(yíng)業(yè)收入具有半多樣性皚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)昂的特點(diǎn)是要對(duì)一搬定的地區(qū)或地段敖進(jìn)行總體規(guī)劃，伴統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和建設(shè)百，因而開(kāi)發(fā)的內(nèi)愛(ài)容具有綜合性和扮多樣性。因此，半房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按營(yíng)業(yè)收入一般包隘括土地轉(zhuǎn)讓收入疤、商品房銷售收骯入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)板讓收入、其他業(yè)敗務(wù)收入等，營(yíng)業(yè)把收入的形式具有絆多樣性。百2營(yíng)業(yè)收入的捌壞賬風(fēng)險(xiǎn)較小扳由于房地產(chǎn)銷售扒一般采用一次性般付款或銀行按揭柏付款，產(chǎn)品一旦哎預(yù)售成功，則公扳司基本可以實(shí)現(xiàn)靶銷售收入，因此骯壞賬的風(fēng)險(xiǎn)較小拜。扳（拜二跋）營(yíng)業(yè)收入的瓣內(nèi)容稗1爸會(huì)計(jì)收入的內(nèi)容擺會(huì)計(jì)收入特指企拌業(yè)在銷售商品、癌提供勞務(wù)及讓渡皚資產(chǎn)使用權(quán)等日拌?；顒?dòng)中

8、所形成熬的經(jīng)濟(jì)利益的總扳流入。2稅法的收入哎企業(yè)所得稅法芭第六條：企業(yè)以愛(ài)貨幣形式和非貨柏幣形式從各種來(lái)稗源取得的收入，敖為收入總額。包挨括：（1）銷售鞍貨物收入；（2俺）提供勞務(wù)收入稗；（3）轉(zhuǎn)讓財(cái)拌產(chǎn)收入；（4）吧股息、紅利等權(quán)瓣益性投資收益；百（5）利息收入按；（6）租金收靶入；（7）特許八權(quán)使用費(fèi)收入；巴（8）接受捐贈(zèng)叭收入；（9）其按他收入。骯會(huì)計(jì)收入與稅法敖收入的比較懊會(huì)計(jì)笆 矮 挨 盎 藹 敖稅法會(huì)計(jì)收入埃銷售商品收入班 熬 啊 傲銷售貨物收入笆提供勞務(wù)收入暗 皚 哎提供勞務(wù)收入扮讓渡資產(chǎn)使用權(quán)稗收入靶 皚轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入佰 捌 靶 背 白股息、紅利等權(quán)奧益性投資收益壩投資收益伴 氨

9、 跋 捌利息收入懊 艾 瓣 熬 般租金收入扒營(yíng)業(yè)外收入隘 藹 疤特許權(quán)使用費(fèi)收鞍入接受捐贈(zèng)收入其他收入傲稅法收入=會(huì)計(jì)扮收入+營(yíng)業(yè)外收皚入+投資收益哀3愛(ài)開(kāi)發(fā)企業(yè)笆的暗營(yíng)業(yè)收入背的愛(ài)具體懊內(nèi)容胺包括三個(gè)方面頒般一是建筑產(chǎn)品的哎銷售及結(jié)算收入襖。拔包括建設(shè)場(chǎng)地銷佰售收入、商品房矮銷售收入、配套罷設(shè)施銷售收入、扮代建工程結(jié)算收芭入等；跋二是房屋出租及扒多種八經(jīng)昂營(yíng)業(yè)務(wù)收入扳。辦包括房屋出租經(jīng)矮營(yíng)業(yè)務(wù)收入、工罷業(yè)收入、商業(yè)收辦入、飲食服務(wù)業(yè)擺收入、商品房銷哀售及服務(wù)收入等鞍；愛(ài)三是其它銷售拔。斑如多余積壓的材昂料、物資銷售收襖入等。唉（氨三佰）營(yíng)業(yè)收入骯確認(rèn)的條件邦企業(yè)會(huì)計(jì)澳準(zhǔn)則案規(guī)定的收入扒確認(rèn)埃

10、的條件是拌巴銷售商品收入，斑應(yīng)當(dāng)在下列條件般均能滿足時(shí)予以埃確認(rèn)：扮（1）企業(yè)已將壩所有權(quán)上的主要矮風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移擺給買方；骯（2）企業(yè)既沒(méi)板有保留通常與所吧有權(quán)相聯(lián)系的繼捌續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)爸有對(duì)已售出的商搬品實(shí)施控制；八（3）與交易相頒關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能柏夠流入企業(yè)；唉（4）相關(guān)的收柏入和成本能夠可熬靠計(jì)量。霸討論1：取得銷暗售許可證，與客拔戶簽訂預(yù)售合同巴并收取預(yù)收款時(shí)版能不能確認(rèn)收入拔實(shí)現(xiàn)？俺討論2：開(kāi)發(fā)產(chǎn)礙品過(guò)戶時(shí)確認(rèn)收稗入實(shí)現(xiàn)是否可以般？骯會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，隘房地產(chǎn)收入的確熬認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以扮下條件：1）開(kāi)版發(fā)產(chǎn)品已竣工并班經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收白合格，房屋面積扮業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測(cè)絆定；2）已與客奧戶簽訂的正

11、式房敗屋銷售合同；3澳）標(biāo)的物房屋拜已經(jīng)客戶驗(yàn)收、巴對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、板銷售面積及房款笆購(gòu)銷雙方均無(wú)異捌議，并與客戶辦皚妥了交付入住手?jǐn)±m(xù)，雙方均已履襖行了合同規(guī)定的瓣義務(wù)。差異分析：板國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)傲于靶確認(rèn)企業(yè)所得稅芭收入若干問(wèn)題的般通知版國(guó)稅函200佰8875號(hào)唉一、除企業(yè)所得敗稅法及實(shí)施條例跋另有規(guī)定外，企擺業(yè)銷售收入的確板認(rèn)，必須遵循權(quán)胺責(zé)發(fā)生制原則和哀實(shí)質(zhì)重于形式原擺則。愛(ài)（一）企業(yè)銷售般商品同時(shí)滿足下拜列條件的，應(yīng)確敗認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：艾1.商品銷售合骯同已經(jīng)簽訂，企按業(yè)已將商品所有把權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)邦險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給邦購(gòu)貨方；半2.企業(yè)對(duì)已售拜出的商品既沒(méi)有芭保留通常與所有版權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)

12、罷管理權(quán)，也沒(méi)有拌實(shí)施有效控制；伴3.收入的金額邦能夠可靠地計(jì)量襖；耙4.已發(fā)生或?qū)璋l(fā)生的銷售方的八成本能夠可靠地笆核算。結(jié)論稗堅(jiān)守了一條底線板；般放棄了一部分調(diào)背整。把申報(bào)表存在問(wèn)題艾：當(dāng)銷售收入稅翱法與會(huì)計(jì)有差異柏時(shí)，申報(bào)表無(wú)法版準(zhǔn)確填寫，而且礙沒(méi)能體現(xiàn)三項(xiàng)費(fèi)白用的扣除基數(shù)。藹二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收挨入的核算捌設(shè)置”主營(yíng)業(yè)務(wù)盎收入”科目來(lái)核骯算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入暗的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)。背按主營(yíng)業(yè)務(wù)收入哀的類別設(shè)置明細(xì)柏科目，主要有“昂土地轉(zhuǎn)讓收入”八、“商品房銷售把收入”、“配套班設(shè)施銷售收入”盎、“代建工程結(jié)氨算收入”、“出氨租產(chǎn)品租金收入哎”等。罷（一）敗現(xiàn)售方式銷售艾由于有現(xiàn)房供應(yīng)頒，在辦妥開(kāi)發(fā)產(chǎn)八品移

13、交手續(xù)后，俺即可確認(rèn)收入。翱（二）邦預(yù)售方式銷售般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)巴收、辦妥移交手鞍續(xù)前，不論是否版簽訂正式商品房癌銷售合同，所收八到的均為預(yù)售房版款，一律不確認(rèn)鞍收入，其款項(xiàng)記安入搬“唉預(yù)收賬款絆”鞍科目。因預(yù)收房哀地產(chǎn)款而交納的伴營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等在擺“半應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交傲營(yíng)業(yè)稅搬”熬等科目核算。開(kāi)拔發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)啊收合格、竣工決柏算后，房地產(chǎn)開(kāi)礙發(fā)企業(yè)按照銷售案合同規(guī)定將合格熬的房地產(chǎn)產(chǎn)品移伴交給購(gòu)買方，辦百妥移交手續(xù)后可拔以確認(rèn)銷售收入拜的實(shí)現(xiàn)，借記鞍“扮預(yù)收賬款霸”傲、岸“吧應(yīng)收賬款吧”懊等科目，貸記奧“哀主營(yíng)業(yè)務(wù)收入瓣”矮科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)邦銷售成本。跋例：稗某房地產(chǎn)叭企業(yè)，第一年

14、辦啊妥一樓盤預(yù)售證暗，收取預(yù)售收入疤2巴 邦000萬(wàn)元；第白二年實(shí)現(xiàn)上述樓搬盤80%的銷售般收入，即1扒 把600萬(wàn)元，結(jié)吧轉(zhuǎn)銷售成本1哀 邦000萬(wàn)元。營(yíng)岸業(yè)稅率為5%（澳不考慮其他稅費(fèi)罷）。爸第一年收到預(yù)收安款（單位為萬(wàn)元隘）：疤借：銀行存款 熬 2 00扳0翱 貸：預(yù)扳收賬款 翱 2 000矮繳納營(yíng)業(yè)稅：2辦 000奧暗5%=100 擺借：應(yīng)交稅費(fèi) 岸 100熬貸：銀行存款 百 100辦第二年確認(rèn)收入矮：捌借：預(yù)收賬款 傲 1 6霸00按 貸：主矮營(yíng)業(yè)務(wù)收入 百1 600結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：壩借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成俺本 1 0矮00翱貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品皚岸商品房 1 0昂00邦按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)奧營(yíng)業(yè)稅金：耙借

15、：營(yíng)業(yè)稅金及疤附加 80扮貸：應(yīng)交稅費(fèi) 耙 8邦0安（三）安采用分期收款、白委托代銷、委托柏包銷等結(jié)算方式懊銷售疤1板采用分期收款方奧式銷售房地產(chǎn)矮分期收款方式銷霸售房地產(chǎn)，挨應(yīng)懊在辦妥移交手續(xù)癌后，先將般“斑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品胺般商品性土地安”翱轉(zhuǎn)入扒“斑開(kāi)發(fā)產(chǎn)品笆拔分期收款翱”百科目。按購(gòu)銷合扒同約定的期限收按取銷售價(jià)款或確擺定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款辦時(shí)，借記笆“按銀行存款敗”擺或癌“擺應(yīng)收賬款礙”八科目，貸記挨“礙主營(yíng)業(yè)務(wù)收入藹”叭科目；按開(kāi)發(fā)產(chǎn)敗品全部銷售成本骯占全部銷售收入按的比率計(jì)算確定拔當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷疤售成本，借記吧“柏主營(yíng)業(yè)務(wù)成本隘”矮科目，貸記八“板開(kāi)發(fā)產(chǎn)品版般分期收款般”柏科目。阿2耙采用矮支

16、付手續(xù)費(fèi)委托癌代銷佰的，應(yīng)增設(shè)邦“襖委托代銷商品昂”翱科目核算委托銷唉售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，癌收到受托方代銷隘清單后確認(rèn)收入辦。鞍例：瓣某房地產(chǎn)企業(yè)某擺樓盤還剩幾套尾阿房，造價(jià)為80辦萬(wàn)元，計(jì)劃委托稗某房產(chǎn)中介公司罷代銷，協(xié)議約定隘售價(jià)為100萬(wàn)般元，營(yíng)業(yè)稅率5阿%（不考慮其他芭稅費(fèi)）；中介公芭司按售價(jià)的2%愛(ài)收取手續(xù)費(fèi)。敖代銷協(xié)議生效時(shí)暗：案借：委托代銷商背品 扮 80八 貸：開(kāi)啊發(fā)產(chǎn)品翱跋商品房 8柏0收到代銷清單：盎借：應(yīng)收賬款 奧 10艾0疤 貸：主隘營(yíng)業(yè)務(wù)收入 唉 100熬結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅和銷哎售成本：靶借：營(yíng)業(yè)稅金及暗附加 5盎貸：應(yīng)交稅費(fèi) 癌 搬5板借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成靶本 皚 熬80敖貸：委托代銷

17、商邦品 80礙收取款項(xiàng)和背結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)：挨借：唉銷售隘費(fèi)用 矮 熬2佰銀行存款 哀 98壩 挨貸：應(yīng)收賬款 奧 搬100扮3采用安視同買斷方式扒委托癌代銷，則該房產(chǎn)吧企業(yè)在收到代銷靶清單時(shí)，直接按骯協(xié)議約定的售價(jià)伴確認(rèn)收入額，不愛(ài)用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。靶如果采取基價(jià)（般保底價(jià)）并實(shí)行白超過(guò)基價(jià)雙方分拌成方式委托銷售吧開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)阿按基價(jià)加按超基艾價(jià)分成比例計(jì)算熬的價(jià)格于收到代盎銷單位代銷清單捌時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)壩現(xiàn)。疤如上例代銷合同昂約定保底售價(jià)為捌100萬(wàn)元，超艾過(guò)保底價(jià)銷售則啊按5比5雙方分艾成。如實(shí)際收到案代銷清單代上實(shí)拜際售價(jià)為120翱萬(wàn)元，則房地產(chǎn)啊企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入埃110萬(wàn)元。敗4皚采用包銷方式

18、銷扒售的，唉應(yīng)在包銷合同生奧效日進(jìn)行確認(rèn)收半入的會(huì)計(jì)核算，隘并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)包銷疤手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅扳和銷售成本。拔例：矮某房地產(chǎn)企業(yè)某般樓盤還剩幾套尾巴房，造價(jià)為80阿萬(wàn)元，與某房產(chǎn)伴中介公司訂立包搬銷合同，協(xié)議約斑定售價(jià)為100拌萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率吧5%（不考慮其癌他稅費(fèi)）；中介矮公司按售價(jià)的2叭%收取手續(xù)費(fèi)。靶包銷合同生效日懊：疤借：應(yīng)收賬款 八 愛(ài)100癌 貸：主敖營(yíng)業(yè)務(wù)收入 骯 100敗結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅和銷盎售成本：皚借：營(yíng)業(yè)稅金及拔附加 5隘貸：應(yīng)交稅費(fèi) 稗 壩 5澳借：應(yīng)交稅費(fèi) 靶 鞍 5皚貸：銀行存款 靶 傲 5扮借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成扮本 癌 80盎貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品叭頒商品房 8板0矮收取款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)哀手續(xù)費(fèi)

19、捌借：銷售費(fèi)用 拌 2跋銀行存款 藹 98 按 奧 版貸：應(yīng)收賬款 拜 100百5耙啊采用銀行按揭方暗式銷售奧。八其首付款應(yīng)按實(shí)翱際收到日確認(rèn)收礙入的實(shí)現(xiàn)，余款霸在銀行按揭貸款擺辦理轉(zhuǎn)賬之日確隘認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。吧 癌補(bǔ)充：關(guān)于銷售傲退回靶國(guó)稅發(fā)【200罷3】45號(hào)：翱罷企業(yè)年終申報(bào)納皚稅前發(fā)生的資產(chǎn)般負(fù)債表日后事項(xiàng)氨，所涉及的應(yīng)納阿所得稅調(diào)整，應(yīng)埃作為會(huì)計(jì)報(bào)告年班度的納稅調(diào)整；白企業(yè)年終申報(bào)納爸稅匯算清繳后發(fā)岸生的資產(chǎn)負(fù)債表柏日后事項(xiàng)，所涉昂及的應(yīng)納所得稅扒調(diào)整，應(yīng)作為本笆年度的納稅調(diào)整懊。扒國(guó)稅函【200跋8】875號(hào)第懊一條第（五）項(xiàng)凹規(guī)定：吧半企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷懊售收入的售出商板品發(fā)生銷售折讓

20、安和銷售退回，應(yīng)半當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖百減當(dāng)期銷售商品懊收入。敗按照新文件的精扮神，意味著只要挨是銷售退回，不斑論是否為日后事百項(xiàng)，都只能沖減敖銷售退回年度的柏銷售商品收入。扒6版.代建工程收入斑的確認(rèn)挨房地產(chǎn)企業(yè)的代霸建工程一般是房氨地產(chǎn)企業(yè)為委托愛(ài)方代建房屋、建柏設(shè)場(chǎng)地或市政工胺程，一般情況下埃是先簽合同后建凹造，具有價(jià)值大版，建造期長(zhǎng)，不敗可取消性的特點(diǎn)懊，符合建造合同疤的特點(diǎn) ，所以辦房地產(chǎn)企業(yè)代建耙工程的收入核算白應(yīng)按照建造合同熬的方法來(lái)確認(rèn)、扳計(jì)量收入和費(fèi)用氨。俺7瓣.鞍價(jià)外收入的會(huì)計(jì)翱核算背房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)搬外收入是指房地隘產(chǎn)企業(yè)在銷售或頒出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)藹向客戶收取的價(jià)叭款以外的各種 H

21、YPERLINK /wiki/%E8%B4%B9%E7%94%A8 o 費(fèi)用 半費(fèi)百用。包括手續(xù)費(fèi)板、補(bǔ)貼、 HYPERLINK /wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91 o 基金 耙基金拜、集資費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)哎費(fèi)、 HYPERLINK /wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91 o 違約金 挨違約金叭（延期付款利息霸）、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代盎收款項(xiàng)、代墊款昂項(xiàng)及其他各種性皚質(zhì)的價(jià)外收入。隘房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)熬外收入根據(jù)不同疤性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入不阿同的會(huì)計(jì)科目。俺對(duì)手續(xù)費(fèi)收入可襖計(jì)入俺“捌其他業(yè)務(wù)收入敖”哎，集資費(fèi)沖減鞍“凹財(cái)務(wù)費(fèi)用骯”捌？按，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、優(yōu)質(zhì)邦費(fèi)沖減翱“叭管理費(fèi)用澳”絆，敖

22、 HYPERLINK /wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91 o 違約金 哎違約金擺可計(jì)入邦“巴營(yíng)業(yè)外收入白”傲，而代收款項(xiàng)、柏代墊款項(xiàng)和需上按繳的 HYPERLINK /wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91 o 基金 扳基金把應(yīng)計(jì)入阿“哀其他應(yīng)付款爸”矮或百“爸其他應(yīng)收款拌”絆等往來(lái)賬。笆例：芭某房地產(chǎn)公司銷八售一個(gè)自行開(kāi)發(fā)般的商鋪，總建筑搬面積為100平斑米，單價(jià)1萬(wàn)元翱，收取總價(jià)款1笆00萬(wàn)元，按每熬平米20元收取埃維修基金，該維芭修基金日后由房伴產(chǎn)公司統(tǒng)一解繳笆當(dāng)?shù)刈》抗芾頇C(jī)安構(gòu)，另按每平米奧10元收取優(yōu)質(zhì)扒費(fèi)，上述收取的拔款項(xiàng)全部存入銀霸行。搬借

23、：銀行存款 佰 100敖罷.捌3白 芭 貸：主營(yíng)業(yè)啊務(wù)收入 捌 拜 捌100疤 襖其他應(yīng)付款柏板維修基金 凹0.奧2疤 絆管理費(fèi)用胺啊優(yōu)質(zhì)費(fèi) 昂 芭 礙0.唉1絆 爸按預(yù)計(jì)毛利計(jì)算罷所得稅的處理吧【例21】:甲拌新辦房地產(chǎn)企業(yè)頒，當(dāng)年有一樓盤扒預(yù)售收入200拜0萬(wàn)元(計(jì)稅毛頒利率15%)，翱其他應(yīng)納稅所得罷-巴200萬(wàn)元。拔則應(yīng)納稅額=（芭-澳200+200拜0佰板15%）罷般25%=25萬(wàn)案元。癌借:遞延所得稅伴資產(chǎn) 挨 癌 7扳50000敖 貸:應(yīng)襖交稅費(fèi)-應(yīng)交巴所得稅 2澳50000礙 拜所得稅費(fèi)用 哀 霸 礙 5俺00000傲第二年企業(yè)實(shí)現(xiàn)敖上述樓盤80%澳的銷售收入，即巴1600萬(wàn)元

24、，唉確認(rèn)經(jīng)營(yíng)成本1白000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)K年可扣除期間費(fèi)哀用等300萬(wàn)；癌同時(shí)另一樓盤預(yù)伴售收入3000版萬(wàn)元。瓣應(yīng)納稅額=(1疤600100壩03002壩000巴艾15%百疤80%+300板0柏傲15%)鞍骯25% =12疤7.5萬(wàn)元耙作會(huì)計(jì)分錄：借藹:所得稅費(fèi)用 熬 75案0000吧 哀 遞延所氨得稅資產(chǎn) 頒 52500敗0案 敖 貸:應(yīng)交霸稅費(fèi)-應(yīng)交所扳得稅 12背75000靶第八三拜講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)版企業(yè)的成本核算拌一、白開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核巴算的特殊性氨（一）斑成本構(gòu)成捌復(fù)雜，氨核算難度大。房叭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主白要從事房地產(chǎn)開(kāi)半發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其半生產(chǎn)成本主要指昂開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本頒，包括土地征用礙及拆遷補(bǔ)償

25、費(fèi)、疤前期工程費(fèi)、建胺筑安裝工程費(fèi)、按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)跋、公共配套設(shè)施耙費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)熬用及其他開(kāi)發(fā)費(fèi)癌用等。這些成本胺具備不同的特性八、涉及不同的專辦業(yè)領(lǐng)域，從而導(dǎo)鞍致成本的核算難暗度較大。頒（二）唉核算時(shí)間跨度長(zhǎng)挨。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)阿發(fā)的周期較長(zhǎng)，翱少則1扳按2年，多則超過(guò)吧5年，使房地產(chǎn)挨成本費(fèi)用核算的跋時(shí)間跨度很長(zhǎng)。皚（三）疤不同項(xiàng)目核算差佰異性較大。不同伴的房地產(chǎn)項(xiàng)目受芭地域、項(xiàng)目定位般、產(chǎn)品功能、用敗途、規(guī)模等各方芭面因素的影響很哀大，導(dǎo)致不同項(xiàng)愛(ài)目之間的差異性隘很大，每個(gè)項(xiàng)目埃都或多或少有自埃己的特點(diǎn)。頒（四）拜滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難叭度大。房地產(chǎn)開(kāi)敖發(fā)活動(dòng)中，房地邦產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)芭項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)

26、發(fā)、奧一個(gè)項(xiàng)目分多期扒開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象，較唉為常見(jiàn)，而且不拌同項(xiàng)目、不同期靶開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)搬生差異大，給企疤業(yè)按項(xiàng)目、按樓懊盤等進(jìn)行成本核氨算難度增大。拔二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成俺本核算對(duì)象的確八定藹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)白可按以下幾種方氨法確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品氨成本核算對(duì)象：巴（一）胺以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目班為成本核算對(duì)象骯。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模半小、開(kāi)發(fā)周期短埃、一次性全部開(kāi)捌發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目版，可以整個(gè)開(kāi)發(fā)阿項(xiàng)目為成本核算敖對(duì)象，特點(diǎn)是成佰本核算對(duì)象的唯安一性，不存在成頒本費(fèi)用的分配，拜成本核算周期同艾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一扳致。班如某房地產(chǎn)公司鞍在市中心有10巴0畝土地，擬一把次性開(kāi)發(fā)商住樓熬6棟，該房地產(chǎn)背公司可將6棟商矮住樓合并為一個(gè)傲成

27、本核算對(duì)象。挨（二）傲以開(kāi)發(fā)期數(shù)為成把本核算對(duì)象。對(duì)皚于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大襖、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)盎、分期開(kāi)發(fā)的房笆地產(chǎn)項(xiàng)目，可以凹按開(kāi)發(fā)期數(shù)為成安本核算對(duì)象，特骯點(diǎn)是成本核算對(duì)扮象的多樣性，成柏本費(fèi)用需要?dú)w集跋和分配。暗（三）哎以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)芭為成本核算對(duì)象疤。對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品昂形態(tài)多樣的房地吧產(chǎn)項(xiàng)目，可以各跋種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)傲為成本核算對(duì)象矮，特點(diǎn)是成本核盎算對(duì)象的多樣性爸，成本費(fèi)用需要敗歸集和分配。八需要單獨(dú)核算土柏地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)半發(fā)項(xiàng)目，可按下八列原則確定土地斑開(kāi)發(fā)成本的核算哎對(duì)象：（1）對(duì)頒開(kāi)發(fā)面積不大、笆開(kāi)發(fā)工期較短的暗土地，可以每一絆塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)辦目為成本核算對(duì)暗象；（2）對(duì)開(kāi)叭發(fā)面積較大、開(kāi)昂發(fā)

28、工期較長(zhǎng)、分安區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地唉，可以一定區(qū)域礙作為土地開(kāi)發(fā)成罷本核算對(duì)象。霸成本核算對(duì)象應(yīng)笆在開(kāi)工之前確定版，一經(jīng)確定就不鞍能隨意改變，更安不能相互混淆。按三罷、成本核算的內(nèi)芭容芭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)凹企業(yè)跋成本核算的主要哀內(nèi)容是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品藹成本。企業(yè)在開(kāi)芭發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)隘房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過(guò)疤程中發(fā)生的各種挨耗費(fèi)，稱為開(kāi)發(fā)般經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)俺產(chǎn)品成本是指由挨成本計(jì)算對(duì)象，捌即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)白的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用絆。氨 捌（一）艾開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本叭項(xiàng)目哀 艾1翱土地征用及拆遷頒補(bǔ)償費(fèi)，按指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)啊而征用土地所發(fā)耙生的各項(xiàng)費(fèi)用，拔包括征地費(fèi)、安哎置費(fèi)以及原有建把筑物的拆遷補(bǔ)償唉費(fèi)。啊2啊前期工程費(fèi)，案指土地、房屋開(kāi)安發(fā)

29、前發(fā)生的規(guī)劃扒、設(shè)計(jì)、可行性暗研究以及水文地胺質(zhì)勘察、測(cè)繪、案“哀三通一平疤”靶等支出。叭 礙3懊基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，傲指土地、房屋開(kāi)般發(fā)過(guò)程中發(fā)生的耙供水、供電、供芭氣、排污、排洪拔、通訊、照明、扒綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施敖以及道路等基礎(chǔ)按設(shè)施費(fèi)用。 邦4背建筑安裝工程費(fèi)埃，般指土地房屋開(kāi)發(fā)藹項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程伴中按建筑安裝工靶程施工圖施工所愛(ài)發(fā)生的各項(xiàng)建筑隘安裝工程費(fèi)和設(shè)昂備費(fèi)。 敖5哎公共配套設(shè)施費(fèi)捌，頒指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)岸發(fā)生跋，可計(jì)入土地、鞍房屋開(kāi)發(fā)成本的哎不能有償轉(zhuǎn)讓的胺公共配套設(shè)施費(fèi)背用，如鍋拔爐房、水塔、居頒委會(huì)、派出所、爸幼托、消防、自傲行車棚、公廁等罷設(shè)施支出。艾6熬開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用柏，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拌企

30、業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核敖算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)胺場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)凹而發(fā)生的各項(xiàng)間柏接費(fèi)用，包括現(xiàn)絆場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員阿工資、福利費(fèi)、把折舊費(fèi)、修理費(fèi)疤、辦公費(fèi)、水電哎費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)哀、周轉(zhuǎn)房攤銷等柏。鞍房屋壩開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬頒開(kāi)發(fā)安項(xiàng)目稗名稱：甲凹小區(qū)芭 開(kāi)發(fā)總面啊積：2耙 爸000扳 凹 埃單位：元骯 唉2009伴年按憑證號(hào)數(shù)熬摘柏 靶要皚土地征用及拆遷艾補(bǔ)償費(fèi)礙前期工程費(fèi)拌基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按建筑安裝工程唉費(fèi)瓣公共配套設(shè)施費(fèi)邦開(kāi)發(fā)間接設(shè)施費(fèi)礙合霸 靶計(jì)啊月扳日絆企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)熬成本的核算，可捌設(shè)置如下斑常規(guī)的埃成本項(xiàng)目：（1氨）土地征用及拆俺遷補(bǔ)償費(fèi)；（2藹）前期工程費(fèi)；百（3）基礎(chǔ)設(shè)施捌費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)扮間接費(fèi)。疤土地開(kāi)發(fā)

31、項(xiàng)目如哀要負(fù)擔(dān)不能有償半轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施挨費(fèi)，還可增設(shè)白“拔配套設(shè)施費(fèi)哀”氨成本項(xiàng)目，用以巴核算應(yīng)計(jì)入土地盎開(kāi)發(fā)成本的配套柏設(shè)施費(fèi)柏。挨（二）澳開(kāi)發(fā)阿成本核算笆的百賬戶澳 斑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)霸歸集和分配發(fā)生搬的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用芭，進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品頒成本核算所采用佰的主要賬戶是“俺開(kāi)發(fā)成本”和“岸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”哀。藹1礙“開(kāi)發(fā)成本”賬捌戶巴該賬戶屬于成本敗類賬戶，核算企版業(yè)在土地、房屋頒、配套設(shè)施和代辦建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)擺程中所發(fā)生的癌各襖項(xiàng)費(fèi)用，以及企佰業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行拔裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)鞍設(shè)施而發(fā)柏生襖的出租房工程支岸出。賬戶的借瓣方班反映產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)拌程中發(fā)生的開(kāi)發(fā)隘直接費(fèi)用和月末皚分配計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)拜品的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

32、翱用，貨方反映結(jié)斑轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”唉賬戶和“出租開(kāi)凹發(fā)產(chǎn)品”賬戶的矮已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品壩實(shí)際成本，期末唉借方余額反映在瓣建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)百際成本頒。按該賬戶的明細(xì)賬翱按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的種爸類設(shè)置，如“土襖地開(kāi)發(fā)”、“房唉屋開(kāi)發(fā)”、“配翱套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和把“代建工程開(kāi)發(fā)熬”等，并在明細(xì)皚賬下按成本計(jì)算伴對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)，笆按成本項(xiàng)目設(shè)置癌專欄，進(jìn)行明細(xì)案核算。矮2叭“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用柏”賬戶搬該賬戶屬于成本岸類拔賬罷戶，核算企業(yè)內(nèi)哀部獨(dú)立核算單位俺開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生昂的各項(xiàng)間接費(fèi)用捌。該賬戶的借方岸歸集爸月盎內(nèi)發(fā)生的扳各昂項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用癌，貸方反映月疤末絆按一定分配標(biāo)準(zhǔn)稗分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開(kāi)翱發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)熬用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后扮無(wú)余

33、額。該賬戶霸的明細(xì)賬應(yīng)按企半業(yè)內(nèi)部不同單位疤的名稱設(shè)置。拌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隘可以根據(jù)管理的頒要求、企業(yè)規(guī)模安的大小、開(kāi)發(fā)項(xiàng)伴目和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)傲用的多少，將“跋開(kāi)發(fā)成本”賬戶靶分解為“土地開(kāi)白發(fā)”、“房屋開(kāi)叭發(fā)”、“配套設(shè)隘施開(kāi)發(fā)”和“代吧建工程開(kāi)發(fā)”四案?jìng)€(gè)一級(jí)賬戶，或盎者將“開(kāi)發(fā)成本扮”和“開(kāi)發(fā)間接骯費(fèi)用”合并為一懊個(gè)賬戶。熬四疤、房屋開(kāi)發(fā)成本昂的核算隘房屋開(kāi)發(fā)是房地哎產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主芭要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一按。其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的敖房屋按性質(zhì)和用岸途分為四種：佰1.俺為銷售開(kāi)發(fā)的商耙品房；把2.敖為出租而開(kāi)發(fā)的澳經(jīng)營(yíng)房（出租房扒）；哎3.扒為安置被拆遷居拔民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)安發(fā)的周轉(zhuǎn)房；藹4.胺受其他單位委托巴代為開(kāi)

34、發(fā)建設(shè)的般代建房。這些房把屋的開(kāi)發(fā)成本在阿核算方法上大致唉相同，但仍需要鞍“開(kāi)發(fā)成本矮房屋開(kāi)發(fā)”賬戶翱下分別設(shè)置四種挨房屋的明細(xì)賬（稗卡），并按工程挨名稱設(shè)賬頁(yè)進(jìn)行背核算。阿（一）房屋開(kāi)發(fā)盎成本費(fèi)用的歸集辦1把半土地征用及拆遷稗補(bǔ)藹償費(fèi)，凡能分清案負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可疤直接計(jì)入房屋開(kāi)奧發(fā)成本；凡不能翱分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，啊或開(kāi)發(fā)綜合性建癌設(shè)場(chǎng)地既為建造般商品房之用，又般對(duì)外銷售或有償白轉(zhuǎn)讓的，先計(jì)入胺“開(kāi)發(fā)成本啊土地開(kāi)發(fā)”，待斑土地開(kāi)發(fā)完成投藹放使用時(shí)，再按埃占用土地面積比拜例分配轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)哀成本房屋開(kāi)扒發(fā)”。如果已開(kāi)藹發(fā)完成的商品性昂建設(shè)場(chǎng)地改作愛(ài)自半用性建設(shè)場(chǎng)地，般應(yīng)將土地征用及八拆遷補(bǔ)償費(fèi)從“翱開(kāi)發(fā)產(chǎn)

35、品”轉(zhuǎn)入扳“開(kāi)發(fā)成本扮房屋開(kāi)發(fā)”。壩例：挨以銀行存款般為進(jìn)行商品房開(kāi)案發(fā)翱支付疤了叭土地征用費(fèi)懊800萬(wàn)元。矮借：開(kāi)發(fā)成本按矮房屋開(kāi)發(fā)昂藹揚(yáng)州天下800百貸：銀行存款芭疤 800按支付巴拆遷補(bǔ)償費(fèi)礙時(shí)分錄同上。瓣為本企業(yè)房屋開(kāi)案發(fā)用的土地，應(yīng)皚于開(kāi)發(fā)完成投入唉使用時(shí)，將土地版開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本頒結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房扒屋的開(kāi)發(fā)成本，耙具體可采用分項(xiàng)背平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸皚類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。跋分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法懊是指將土地開(kāi)發(fā)白支出的各項(xiàng)費(fèi)用氨按成本項(xiàng)目分別辦平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房拔屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)皚應(yīng)成本項(xiàng)目；歸版類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是按指將土地開(kāi)發(fā)支敗出歸類合并為絆“笆土地征用及拆遷擺補(bǔ)償費(fèi)挨”按費(fèi)用項(xiàng)目，然后愛(ài)轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)扒發(fā)成本

36、的擺“扒土地征用及拆遷岸補(bǔ)償費(fèi)壩”笆成本項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)吧轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)熬發(fā)支出，自翱“扳開(kāi)發(fā)成本疤邦土地開(kāi)發(fā)成本辦”澳賬戶的貸方轉(zhuǎn)入扮“伴開(kāi)發(fā)成本叭盎房屋開(kāi)發(fā)成本熬”愛(ài)賬戶的借方。艾2半絆前期工程和基礎(chǔ)靶設(shè)施費(fèi)，凡能分昂清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，瓣直接計(jì)入房屋開(kāi)哀發(fā)成本；應(yīng)由兩哀個(gè)以上房屋開(kāi)發(fā)奧項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，且發(fā)俺生時(shí)分不清負(fù)擔(dān)鞍對(duì)象的，應(yīng)拌按一定靶標(biāo)準(zhǔn)分配后，分佰別計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)敗項(xiàng)目的成本。哀例：爸以銀行存款支付隘商品房開(kāi)發(fā)的板水文地質(zhì)勘察費(fèi)絆、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等版50萬(wàn)元哀。作如下會(huì)計(jì)分鞍錄：俺借：開(kāi)發(fā)成本頒岸房屋開(kāi)發(fā)疤瓣揚(yáng)州天下50懊貸：銀行存款辦 愛(ài)案耙50扳3背叭計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成辦本的建筑工程費(fèi)扮，應(yīng)根據(jù)不同施

37、礙工方式，采用不按同的核算方法。哎罷采用出包方式的拔，應(yīng)根據(jù)承包企唉業(yè)提挨交盎的“工程價(jià)款結(jié)耙算單”所列承付邦工程款計(jì)入“開(kāi)藹發(fā)成本房屋八開(kāi)發(fā)”的相應(yīng)成矮本項(xiàng)目中。擺熬采用自營(yíng)方式的愛(ài)，發(fā)生的各項(xiàng)建敖筑安裝工程費(fèi)用敗直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)斑成本房屋開(kāi)澳發(fā)”的相應(yīng)成本鞍項(xiàng)目中。翱伴如果企業(yè)自營(yíng)施敖工大型建筑安裝罷工程，可以根據(jù)罷需要增設(shè)“工程哀施工”、“施工敗間接費(fèi)用”等賬奧戶，用來(lái)核算和藹歸集自營(yíng)工程的隘建筑安裝費(fèi)用，斑月未實(shí)際成本轉(zhuǎn)罷入“開(kāi)發(fā)成本凹房屋開(kāi)發(fā)”的白相應(yīng)成本項(xiàng)目中埃。扒岸企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)叭發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的把設(shè)備，附屬于工矮程實(shí)體的，笆應(yīng)凹根據(jù)附屬對(duì)象，拌于設(shè)備發(fā)出交付絆安裝時(shí)，按其實(shí)霸成本計(jì)

38、入“開(kāi)發(fā)啊成本房屋開(kāi)安發(fā)”的相應(yīng)成本靶項(xiàng)目中。凹例：經(jīng)結(jié)算艾應(yīng)付建筑工程公頒司建筑安裝費(fèi)啊320萬(wàn)元。盎借：開(kāi)發(fā)成本辦邦房屋開(kāi)發(fā)把邦揚(yáng)州天下320絆貸：應(yīng)霸付昂賬款拌 佰 搬 爸320啊4柏哀計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成叭本的公共配套設(shè)鞍施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)配罷套設(shè)施建設(shè)的不矮同情況，采用不氨同的核算方法。般（1）扳若公共設(shè)施是與爸商品房開(kāi)發(fā)鞍同步開(kāi)發(fā)的，其跋開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接擺計(jì)拜入般商品房暗開(kāi)發(fā)成本；分不敖清受益對(duì)象或應(yīng)啊由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)罷項(xiàng)目背共吧同負(fù)擔(dān)的，可先巴通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本斑跋配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”笆賬戶歸集，待配礙套設(shè)施完成后，八可按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拜的預(yù)算成本比例胺分配，其中應(yīng)由扒房屋骯開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的安部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)爸發(fā)成

39、本骯啊房屋哀開(kāi)發(fā)”賬戶。拔（2）按若公共設(shè)施后于按商品房敗開(kāi)發(fā)盎，哀企業(yè)扳應(yīng)鞍預(yù)提土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)礙目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共拔設(shè)施費(fèi)，借記“傲開(kāi)發(fā)成本翱房屋矮開(kāi)發(fā)”，礙貸記熬“絆預(yù)提費(fèi)用笆”鞍，實(shí)際發(fā)生公共阿配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，佰借記“開(kāi)發(fā)成本骯配套設(shè)施開(kāi)案發(fā)”，貸記“庫(kù)邦存材料”、“應(yīng)暗付賬款”等，配矮套設(shè)施竣工分配艾實(shí)際設(shè)施費(fèi)伴時(shí)盎，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“斑預(yù)提費(fèi)用“。絆例：某開(kāi)發(fā)企業(yè)澳某商品房開(kāi)發(fā)工霸程的配套設(shè)施后耙于商品房開(kāi)發(fā)工阿程進(jìn)行，會(huì)計(jì)處哀理過(guò)程如下：白（1氨）拔1至10月按月八預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)澳10熬0按萬(wàn)元鞍：搬借澳：開(kāi)發(fā)成本拔翱房屋開(kāi)發(fā)板擺揚(yáng)州天下愛(ài) 邦10瓣0擺貸佰：啊預(yù)提費(fèi)用熬搬配套設(shè)施費(fèi) 般 叭 跋

40、爸 暗10暗0愛(ài)（2）10啊月唉建設(shè)配套設(shè)施時(shí)八，發(fā)生費(fèi)用80翱0百萬(wàn)元俺：礙借皚：拌開(kāi)發(fā)成本吧辦配套工程開(kāi)發(fā) 背 版 瓣 拜80伴0襖貸熬：鞍銀行存款 耙 啊 頒 熬80埃0柏（3）配套設(shè)施熬竣工時(shí)稗：跋借氨：芭預(yù)提費(fèi)用捌般配套設(shè)施費(fèi) 笆 唉 疤80襖0翱貸扮：白開(kāi)發(fā)成本霸安配套工程開(kāi)發(fā)板 霸80壩0哀（4）同時(shí)結(jié)清擺預(yù)提費(fèi)用岸：阿借笆：靶預(yù)提費(fèi)用百版配套設(shè)施費(fèi) 壩 凹 罷 佰 20靶0艾貸凹：頒開(kāi)發(fā)成本安吧房屋開(kāi)發(fā)捌耙揚(yáng)州天下 案20艾0扮例如：某開(kāi)發(fā)小擺區(qū)內(nèi)幼兒園的開(kāi)扮發(fā)成本應(yīng)由10霸1、102商品皚房、151出租案房、181周轉(zhuǎn)哎房和201大型藹配套設(shè)施商店負(fù)邦擔(dān)。由于幼兒園骯在商品房

41、竣工時(shí)半尚未完工，為了凹及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的壩商品房的成本，吧應(yīng)先將幼兒園配熬套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)笆入商品房等的開(kāi)叭發(fā)成本。假定各白項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼哎兒園的預(yù)算成本捌如下：巴101商品房 白 頒 敗1 000 0辦00 敗181周轉(zhuǎn)房 俺 凹 800扒 000按 102商品藹房 埃 挨 捌90 000 矮 矮201配套設(shè)施俺拌商店 500阿 000氨 151出租霸房 熬 按 藹80 000 絆 盎251幼兒園 按 阿 320挨 000擺因此分配率3鞍2萬(wàn)芭藹（100萬(wàn)9昂0萬(wàn)80萬(wàn)板80萬(wàn)50萬(wàn)熬）0.08半各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)提啊幼兒園的配套設(shè)鞍施費(fèi)為：捌101商品房安1 000 0版00岸埃0.0880埃 00

42、0鞍102商品房岸 900 00班0啊辦0.0872岸 000柏151出租房拜800 000敗敗0.0864奧 000捌181周轉(zhuǎn)房笆800 000捌氨0.0864翱 000拔201配套設(shè)施伴艾商店500 岸000翱拌0.0840皚 000笆合計(jì)為320 瓣000元半按預(yù)提率計(jì)算各隘項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配艾套設(shè)施時(shí)，其與敖實(shí)際支出數(shù)的差般額，應(yīng)在配套設(shè)半施完工時(shí)，按預(yù)癌提數(shù)的比例，調(diào)案整增加或減少有扮關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成扳本。胺補(bǔ)充說(shuō)明：哀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)熬開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施凹，可以分為如下昂兩類：一類是開(kāi)半發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有叭償轉(zhuǎn)讓的公共配熬套設(shè)施，如水塔瓣、鍋爐房、居委巴會(huì)、派出所、消傲防、幼托、自行八車棚等，這

43、類配背套設(shè)施，沒(méi)有投盎資來(lái)源，不能有扒償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)計(jì)入白房屋或土地開(kāi)發(fā)熬成本；另一類是拔能有償轉(zhuǎn)讓的城懊市規(guī)劃中規(guī)定的愛(ài)配套設(shè)施項(xiàng)目，哎包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)懊營(yíng)業(yè)性公共配套阿設(shè)施，如商店、哀銀行、郵局等。敗除了可以有償轉(zhuǎn)藹讓的大型配套設(shè)案施在八“岸開(kāi)發(fā)成本癌絆配套設(shè)施開(kāi)發(fā)啊”絆科目核算，完工皚后轉(zhuǎn)入艾“拜開(kāi)發(fā)產(chǎn)品疤伴配套設(shè)施昂”版賬戶外，其他配把套設(shè)施與房屋同礙步建設(shè)，發(fā)生的半公共配套設(shè)施費(fèi)百，凡能分清負(fù)擔(dān)跋對(duì)象的，按房屋頒開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)氨的數(shù)額直接計(jì)入頒“捌開(kāi)發(fā)成本啊疤房屋開(kāi)發(fā)扮”敖賬戶；凡應(yīng)由兩扳個(gè)以上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隘共同負(fù)擔(dān)的，先懊通過(guò)版“疤開(kāi)發(fā)成本拔扳配套設(shè)施開(kāi)發(fā)氨”般賬戶歸集，待配霸套設(shè)施完成后，

44、澳再按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目懊的預(yù)算成本比例笆進(jìn)行分配，其中阿應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)俺目負(fù)擔(dān)的數(shù)額計(jì)凹入瓣“搬開(kāi)發(fā)成本霸藹房屋開(kāi)發(fā)案”澳賬戶。壩5扒班開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用伴開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是敖指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企板業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算皚單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)案組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)藹品而發(fā)生的各項(xiàng)背費(fèi)用。這些費(fèi)用霸雖也屬于直接為叭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)盎生的費(fèi)用，但它安不能確定其為某叭項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)叭負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法擺將它直接記入各瓣項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本愛(ài)。為了簡(jiǎn)化核算埃手續(xù)，將它先記扒入澳“班開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用癌”安科目，然后按照瓣適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，把分配記入各項(xiàng)開(kāi)皚發(fā)產(chǎn)品成本。半開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)佰分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)懊目進(jìn)行核算：?。?）工資：是哎指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部骯獨(dú)立核算單位現(xiàn)安場(chǎng)

45、管理機(jī)構(gòu)行政斑、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、癌服務(wù)等人員的工哀資、獎(jiǎng)金和津貼巴。骯（2）福利費(fèi)：敗是指按上項(xiàng)人員搬工資總額的實(shí)際皚發(fā)生的職工福利半費(fèi)。稗（3）折舊費(fèi)：把是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)俺部獨(dú)立核算單位唉使用屬于固定資班產(chǎn)的房屋、設(shè)備哎、儀器等提取的霸折舊費(fèi)。盎（4）修理費(fèi)：熬是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)搬部獨(dú)立核算單位皚使用屬于固定資把產(chǎn)的房屋、設(shè)備辦、儀器等發(fā)生的骯修理費(fèi)。哎（5）辦公費(fèi)：辦是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)伴部獨(dú)立核算單位吧各管理部門辦公唉用的文具、紙張罷、印刷、郵電、案書報(bào)、會(huì)議、差巴旅交通、燒水和佰集體取暖用煤等啊費(fèi)用。安（6）水電費(fèi)：懊是指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)鞍部獨(dú)立核算單位吧各管理部門耗用艾的水電費(fèi)。辦（7）勞動(dòng)保護(hù)扳費(fèi)：是指

46、用于開(kāi)爸發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立案核算單位職工的唉勞動(dòng)保護(hù)用品的埃購(gòu)置、攤銷和修壩理費(fèi)，防暑飲料搬、洗滌肥皂等物俺品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)扳助費(fèi)，以及工地襖上職工洗澡、飲襖水的燃料等。絆（8）周轉(zhuǎn)房攤頒銷：是指安置拆邦遷居民周轉(zhuǎn)使用阿的房屋但不能直捌接確定為某項(xiàng)開(kāi)把發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)而計(jì)壩提的攤銷費(fèi)。哀（9）利息支出盎：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)傲為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借擺入資金所發(fā)生而伴不能直接計(jì)入某佰項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利癌息支出及相關(guān)的佰手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖班減使用前暫存銀白行而發(fā)生的利息礙收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品斑完工以后的借款熬利息，應(yīng)作為財(cái)暗務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)挨期損益。疤（10）其他費(fèi)拔用：是指上列各暗項(xiàng)費(fèi)用以外的其氨他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用巴支出。爸發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)邦：

47、柏 般 借耙：岸開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用愛(ài) 挨 捌貸骯：版應(yīng)付職工薪酬癌阿 絆 襖累計(jì)折舊 俺 罷阿 疤 爸長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 靶 熬昂 伴銀行存款拌挨疤 耙周轉(zhuǎn)房傲辦周轉(zhuǎn)房攤銷期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)：唉 借岸：案開(kāi)發(fā)成本襖敗房屋開(kāi)發(fā)（某工暗程）拔 骯 愛(ài)貸皚：拔開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用拔如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不靶設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)八構(gòu)而由企業(yè)（即藹公司本部）定期半或不定期地派人隘到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織唉開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所敗發(fā)生的費(fèi)用，除柏周轉(zhuǎn)房攤銷外，壩其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)懊可記入企業(yè)的管伴理費(fèi)用。斑6八代建工程開(kāi)發(fā)阿成本的核算盎代建工程是指開(kāi)辦發(fā)企業(yè)接受委托敖單位委托，代為拜開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)工程胺，或參加委托單氨位招標(biāo)，經(jīng)過(guò)投暗標(biāo)中標(biāo)后承建的盎開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其主扒要包括：

48、建設(shè)場(chǎng)奧地、各種房屋和罷市政工程。例如拌，城市道路、園敖林綠化、基礎(chǔ)設(shè)哎施等。主要賬務(wù)處理：奧 （1）瓣代建工程開(kāi)發(fā)時(shí)翱：皚借：開(kāi)發(fā)成本邦熬代建工程開(kāi)發(fā)把貸：銀行存款（把支付規(guī)劃設(shè)計(jì)、胺工程等各種費(fèi)用捌） 爸 開(kāi)發(fā)間俺接費(fèi)用（結(jié)轉(zhuǎn)分版配的間接費(fèi)用）罷（2）吧代建工程開(kāi)發(fā)完奧工時(shí)：捌 借：開(kāi)敗發(fā)產(chǎn)品熬愛(ài)代建工程吧 貸鞍：開(kāi)發(fā)成本氨啊代建工程開(kāi)發(fā)哀（二）房屋開(kāi)發(fā)版成本的結(jié)轉(zhuǎn)安房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣柏工驗(yàn)收后，應(yīng)按邦各種房屋的用途奧，將房屋的實(shí)際奧開(kāi)發(fā)成本分別結(jié)愛(ài)轉(zhuǎn)有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品跋賬戶。把借：擺開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房把屋氨 愛(ài)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房稗 貸：開(kāi)發(fā)成昂本澳挨房屋敗拌竣工商品房、代班建房的開(kāi)發(fā)成本鞍應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)

49、斑品房屋”賬胺戶??；伴擺竣工后直接投入隘使用的出租房、昂周轉(zhuǎn)房的開(kāi)發(fā)成捌本，應(yīng)分別計(jì)入把“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品襖”和“周轉(zhuǎn)房”癌賬戶疤；唉啊若竣工后暫不使隘用耙，應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)鞍產(chǎn)品房屋”板賬戶，待投入使案用后再轉(zhuǎn)入“出吧租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和扮“周轉(zhuǎn)房”賬戶扒。扮四、庫(kù)存設(shè)備和白周轉(zhuǎn)房的核算辦（一）庫(kù)存設(shè)備扒的核算 爸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)岸的設(shè)備，是指將白來(lái)經(jīng)安裝后構(gòu)成百房屋或有關(guān)配套拌設(shè)施實(shí)體的有機(jī)芭組成部分俺，如各種供水、礙供電、通風(fēng)、通骯訊、電梯、中央盎空調(diào)等設(shè)備。拌庫(kù)存設(shè)備的核算埃主要涉及半“艾物資采購(gòu)擺”按、版“疤采購(gòu)保管費(fèi)胺”敗和皚“跋庫(kù)存設(shè)備骯”版三個(gè)奧賬戶昂例骯 哎某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企艾業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)哎，

50、買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)頒稅) 800 氨000元，運(yùn)雜擺費(fèi)20鞍 把000元，價(jià)款霸和運(yùn)雜費(fèi)已用銀巴行存款支付。 鞍1.搬根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、百銀行結(jié)算憑證等哀作如下分錄： 背借：物資采購(gòu)板扳設(shè)備 820把 班000 矮貸：銀行存款 斑 暗 哀820挨 版000 按2.扮假設(shè)企業(yè)材料設(shè)昂備采購(gòu)保管費(fèi)的藹計(jì)劃分配率為2敖，則購(gòu)入電梯隘應(yīng)分配的采購(gòu)保俺管費(fèi)為16按 啊400元。稗采購(gòu)保管費(fèi)：主笆要核算采購(gòu)保管礙人員的工資、福搬利費(fèi)、辦公費(fèi)、巴交通差旅費(fèi)、折芭舊費(fèi)、維修費(fèi)、八低值易耗品攤銷扒、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、癌檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等八借：物資采購(gòu)伴挨設(shè)備 哎 扳16鞍 奧400 笆貸：采購(gòu)保管費(fèi)把 爸 伴16礙 癌400 伴3.

51、搬電梯驗(yàn)收入庫(kù)，般計(jì)算電梯的實(shí)際唉成本為836半 半400元。 拔借：庫(kù)存設(shè)備 扳 拜 鞍836半 版400 擺貸：物資采購(gòu)愛(ài)骯設(shè)備 敖 唉836骯 皚400 骯4.設(shè)備發(fā)出交吧付安裝時(shí)。半借：開(kāi)發(fā)成本骯跋房屋開(kāi)發(fā) 8扳36 400暗 貸：庫(kù)存霸設(shè)備 骯 鞍836 400傲（二）周轉(zhuǎn)房成絆本的核算芭1.把周轉(zhuǎn)房是指房地辦產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于扒安置拆遷居民周啊轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸懊本企業(yè)所有的房安屋。其主要包括般：開(kāi)發(fā)專門為安霸置拆遷居民周轉(zhuǎn)按使用的房屋；企啊業(yè)開(kāi)發(fā)完成的商百品房，在尚未銷襖售以前用于安置靶拆遷居民周轉(zhuǎn)使疤用的部分；搭建跋的用于安置拆遷壩居民周轉(zhuǎn)使用的安臨時(shí)簡(jiǎn)易房屋。白2.俺設(shè)置靶“把周轉(zhuǎn)房

52、扮”拜科目核算，下設(shè)凹“癌在用周轉(zhuǎn)房安”癌、辦“敗周轉(zhuǎn)房攤銷頒”敗二級(jí)科目核算。靶3.凹主要的賬務(wù)處理俺：?。?）叭周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)完成瓣交付使用時(shí)：礙 借：周跋轉(zhuǎn)房絆捌在用周轉(zhuǎn)房靶 貸芭：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品頒扒房屋柏（2）按每月計(jì)提周轉(zhuǎn)房芭攤銷額時(shí)（一般案按平均年限法）礙：霸 借：開(kāi)藹發(fā)成本叭隘房屋開(kāi)發(fā)澳 貸熬：周轉(zhuǎn)房笆岸周轉(zhuǎn)房攤銷搬（3）耙周轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生按修理費(fèi)用時(shí)：艾 借：開(kāi)傲發(fā)成本壩襖房屋開(kāi)發(fā)哀 貸背：銀行存款等邦（4）頒對(duì)外銷售澳周轉(zhuǎn)房疤，結(jié)轉(zhuǎn)傲實(shí)際成本時(shí)：岸 借：主斑營(yíng)業(yè)務(wù)成本敗 按 周轉(zhuǎn)房芭跋周轉(zhuǎn)房攤銷懊 貸捌：周轉(zhuǎn)房鞍吧在用周轉(zhuǎn)房拌第四講 建造合熬同一、概論隘（一）建造合同哎準(zhǔn)則適用的范圍扮建

53、造合同唉準(zhǔn)則規(guī)范建造承把包商建造工程合骯同的會(huì)計(jì)核算和澳相關(guān)信息的披露般。這里所講的建拜造承包商，是指拜根據(jù)合同為客戶盎建造工程(或大俺型資產(chǎn))的企業(yè)骯，如承包建造房矮屋、建筑物的建傲筑安裝企業(yè)，承盎包建造船舶、飛柏機(jī)和大型機(jī)械設(shè)藹備的制造企業(yè)。般 （二斑）收入核算的賬拌務(wù)處理百新舊核算方法比鞍較奧經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)矮 敖新 制 度耙 扮 吧老 制 度擺 伴 唉 凹1、發(fā)生工程成把本 癌 芭 澳借 工程施工癌暗成本 氨 貸 暗 原材料吧同左笆2、結(jié)算工程價(jià)隘款唉借 應(yīng)收賬款 邦 癌 貸 工程結(jié)襖算般 拌 罷借 應(yīng)收賬款 班 挨 貸 主營(yíng)業(yè)半務(wù)收入矮3、結(jié)轉(zhuǎn)收入、芭成本斑借 工程施工搬八毛利柏 主營(yíng)業(yè)務(wù)胺

54、成本笆 貸 主營(yíng)業(yè)癌務(wù)收入壩借 主營(yíng)業(yè)務(wù)成斑本耙 貸 工程施壩工哎4、工程完工胺借 工程結(jié)算百 貸 工程施工邦擺成本壩 工程施氨工扒百毛利班二、建造合同收哎入和建造合同費(fèi)般用把（一）建造合同岸收入擺建造合同收入包阿括合同中規(guī)定的翱初始收入以及因礙合同變更、索賠挨、獎(jiǎng)勵(lì)等形成的瓣收入四部分。凹補(bǔ)充說(shuō)明：會(huì)計(jì)哀準(zhǔn)則中還提出了藹“與合同有關(guān)的佰零星收益”翱概念隘，隘其熬是指在合同執(zhí)行笆過(guò)程中取得的、艾但不計(jì)入合同收笆入而應(yīng)沖減合同壩成本的非經(jīng)常性岸的收益。例如，捌完成合同后處置頒殘余物資取得的唉收益。殘余物資拔是指在施工過(guò)程八中產(chǎn)生的一些材拔料物資的下腳料藹，由于工程領(lǐng)用扮材料時(shí)，已將領(lǐng)澳用材料的價(jià)

55、值直班接計(jì)入了工程成把本，材料物資的扳下腳料已包括在叭合同成本中，因澳此，處置這些殘敗余物資而取得的疤收益，應(yīng)沖減合骯同成本。其賬務(wù)艾處理是：借記“哀銀行存款”、“翱原材料”等科目版，貸記“工程施辦工”或“生產(chǎn)成敖本”科目。白（二）建造合同佰費(fèi)用扒建造合同費(fèi)用包敗括直接費(fèi)用和間搬接費(fèi)用。內(nèi)容：凹 暗 澳 耗用的人案工費(fèi)用芭1直接費(fèi)用 鞍 耗用俺的材料費(fèi)用拔 瓣 埃 耗用的機(jī)愛(ài)械使用費(fèi)用吧 罷 澳 其他直接般費(fèi)用2間接費(fèi)用佰三、建造合同結(jié)靶果是否能夠可靠扒估計(jì)的判斷愛(ài)判斷建造合同的斑結(jié)果能夠可靠估啊計(jì)的條件疤藹1合同總收入暗能夠可靠地計(jì)量拔；擺2與合同相關(guān)叭的經(jīng)濟(jì)利益能夠哀流入企業(yè)；皚3在資產(chǎn)負(fù)

56、債稗表日合同完工進(jìn)拜度和為完成合同奧尚需發(fā)生的成本礙能夠可靠地確定皚；敖4為完成合同爸已經(jīng)發(fā)生的合同盎成本能夠清楚地襖區(qū)分和可靠地計(jì)瓣量，以便實(shí)際合安同成本能夠與以襖前的預(yù)計(jì)成本相拜比較。暗四、完工百分比盎法案 完工百八分比法，在運(yùn)用把時(shí)分為兩步：矮（一）第一步，板確定建造合同的拔完工進(jìn)度，計(jì)算澳出完工百分比。柏根據(jù)建造合同準(zhǔn)敗則，以下方法可暗以用于確定合同半完工進(jìn)度：艾1按累計(jì)實(shí)際俺發(fā)生的合同成本背占合同預(yù)計(jì)總成板本的比例計(jì)算(藹成本法)礙 哎 斑例1：某建筑公拔司簽訂了一項(xiàng)合霸同總金額為1 昂000萬(wàn)元的建扳造合同，合同規(guī)奧定的建設(shè)期為三盎年。第一年，實(shí)安際發(fā)生合同成本凹300萬(wàn)元，年爸末

57、預(yù)計(jì)為完成合暗同尚需發(fā)生成本癌520萬(wàn)元；第扮二年，實(shí)際發(fā)生凹合同成本為40哎0萬(wàn)元，年末預(yù)班計(jì)為完成合同尚叭需發(fā)生成本15版0萬(wàn)元。根據(jù)上哀述資料，計(jì)算合佰同完工進(jìn)度如下白：埃2按已經(jīng)完成吧的合同工作量占扒合同預(yù)計(jì)總工作埃量的比例計(jì)算(安工作量法)疤例2：甲公司簽半訂了修建一條扒80公里班長(zhǎng)的公路建造合敗同，合同規(guī)定的芭工程總金額為3胺0 000萬(wàn)元瓣，工期2年。該壩公司第一年修建暗完成了柏32公里安，第二年修建完八成了霸48公里襖。案甲公司第一年的岸合同完工進(jìn)度=奧32埃靶80芭靶100%=40芭%般甲公司第二年的頒合同完工進(jìn)度=跋（32+48）壩凹80霸凹100%=10疤0%辦3對(duì)已完合

58、同埃工作進(jìn)行技術(shù)測(cè)胺量(技術(shù)測(cè)量法阿)般該辦法是在無(wú)法巴根據(jù)上述兩種確敖定合同完工進(jìn)度艾時(shí)所采用的一種襖技術(shù)測(cè)量方法，拔這種技術(shù)測(cè)量方哀法必須由專業(yè)技邦術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)挨行科學(xué)測(cè)定，而拔不能由建造承包按商測(cè)定。把（二）第二步，白根據(jù)完工百分比叭法計(jì)量和確認(rèn)當(dāng)頒期的合同收入和皚費(fèi)用。邦當(dāng)期確認(rèn)的合同凹收入=（合同總矮收入把扒完工進(jìn)度）以版前會(huì)計(jì)年度累計(jì)拔已確認(rèn)的收入 佰當(dāng)期確認(rèn)的 毛耙 利=（合同總奧收入合同預(yù)計(jì)凹總成本）啊拌完工進(jìn)度以前挨會(huì)計(jì)年度累計(jì)已版確認(rèn)的毛利巴當(dāng)期確認(rèn)的合同扮費(fèi)用=當(dāng)期確認(rèn)骯的合同收入當(dāng)背期確認(rèn)的合同毛澳利以前會(huì)計(jì)年笆度預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備扳例：某建筑公司奧簽訂了一項(xiàng)合同班總金額為

59、1 0矮00萬(wàn)元的固定岸造價(jià)合同。合同俺規(guī)定的工期為三拌年。假定經(jīng)計(jì)算矮第一年完工進(jìn)度叭為30，第二巴年完工進(jìn)度已達(dá)吧80，經(jīng)測(cè)定背前兩年的合同預(yù)瓣計(jì)總成本均為8藹00萬(wàn)元。第三埃年工程全部完成澳，累計(jì)實(shí)際發(fā)生笆合同成本750捌萬(wàn)元。瓣根據(jù)上述資愛(ài)料計(jì)算各期確認(rèn)靶的合同收入和費(fèi)扮用如下：佰第一年確認(rèn)的合擺同收入100挨0拔愛(ài)30300鞍第一年確認(rèn)的合板同毛利（10壩00800）昂扳3060敖第一年確認(rèn)的合皚同費(fèi)用300哎60240班 拔其賬務(wù)處理埃是：背借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成奧本 2 4啊00 000版工程施工傲捌毛利 60敖0 000靶貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)凹收入 鞍 3 000澳 000襖第二年確認(rèn)的合案同

60、收入（1 傲000礙埃80）30百0500愛(ài)第二年確認(rèn)的合隘同毛利（1 翱000800邦）版凹8060八100癌第二年確認(rèn)的合半同費(fèi)用500壩10040瓣0隘 愛(ài)其賬務(wù)處理隘是：搬 般借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成稗本 4 稗000 000拜 工程芭施工班靶毛利 1 0捌00 000翱 貸：主營(yíng)八業(yè)務(wù)收入 靶 5 00柏0 000叭第三年確認(rèn)的合稗同收入1 0柏00（300靶500）2靶00安 靶第三年確認(rèn)的合艾同毛利（1 阿000750疤）（601霸00）隘 扳 俺 耙90凹第三年確認(rèn)的合瓣同費(fèi)用200拜90110疤 隘其賬務(wù)處理啊是：鞍借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成半本 1 扳100 000靶 工程施工白瓣毛利 9凹00