房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入的影響研究

1、摘要唉近年來，我國(guó)房傲地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速礙，其在地方經(jīng)濟(jì)安中的地位日趨重俺要。在房地版產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的壩同時(shí)，也出現(xiàn)了阿房地產(chǎn)投資增幅艾過猛、房地產(chǎn)價(jià)矮格上漲過快、結(jié)挨構(gòu)性失調(diào)等一系岸列問題，尤其是霸房地產(chǎn)價(jià)格的過笆快上漲引發(fā)了廣俺泛的關(guān)注。于是隘，板學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了一柏系列討論房地產(chǎn)哎價(jià)格上漲原因的伴論述，其中不少邦觀點(diǎn)認(rèn)為地方政案府出于地方財(cái)政班增收的目的而介版入房地產(chǎn)市場(chǎng)，盎從而抬高了房地唉產(chǎn)價(jià)格。但是，班房地產(chǎn)價(jià)格上漲昂是否對(duì)地方財(cái)政靶收入起到了明顯哎的增收作用？地絆方政府該如何頒理性看待房地產(chǎn)拜業(yè)發(fā)展所帶來的斑稅收收入？當(dāng)前埃的學(xué)術(shù)界對(duì)這些靶問題并沒有給白出圓滿的答案。凹為規(guī)范和穩(wěn)定房拔地產(chǎn)市

2、場(chǎng)的發(fā)展埃，克服地方政府霸的有限理性行為把，按本文對(duì)這些問題凹的進(jìn)一步研究是笆非常必要的。耙本文的主要思路暗和邏輯結(jié)構(gòu)為：八首先，對(duì)房地產(chǎn)霸及地方財(cái)政收入艾的相關(guān)概念吧進(jìn)行了界定，并盎詳細(xì)論述了房地敖產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地澳方財(cái)政收入的影扒響機(jī)制。其次，稗本文對(duì)上海房地把產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)岸政收入的特點(diǎn)了版進(jìn)行了簡(jiǎn)要的概愛括，并選用上海哀19個(gè)區(qū)縣的有骯關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)傲用面板數(shù)據(jù)模型皚，實(shí)證分析了上礙海市全區(qū)縣以及奧不同區(qū)域（中心版城區(qū)、次中心城佰區(qū)和郊區(qū)）房地氨產(chǎn)價(jià)格對(duì)地方財(cái)拔政收入的影響效敖應(yīng)，并在其后的扒章節(jié)中就實(shí)證結(jié)扮果產(chǎn)生的原因進(jìn)盎行了剖析和研究懊。最后，根據(jù)前邦文的研究結(jié)果對(duì)疤文章進(jìn)行總結(jié)并隘

3、得出結(jié)論。斑本文通過對(duì)上海懊房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)壩對(duì)地方財(cái)政收入罷影響的系統(tǒng)研究壩，最終得到柏了以下三點(diǎn)結(jié)論俺：第一，房地產(chǎn)凹價(jià)格波動(dòng)通過影扳響房地產(chǎn)開發(fā)投邦資、房地產(chǎn)銷售挨和房地產(chǎn)租賃市盎場(chǎng)的發(fā)展作用于絆地方財(cái)政收入，靶在對(duì)上海市全區(qū)胺縣的實(shí)證分析中氨得出房地產(chǎn)價(jià)格岸和地方財(cái)政收入按成正相關(guān)關(guān)系的奧結(jié)論。第二，由按于房地產(chǎn)價(jià)格彈罷性區(qū)域間存在差伴異和各地區(qū)地方瓣財(cái)政收入對(duì)房地罷產(chǎn)業(yè)的依賴性不岸同，從而導(dǎo)致了版不同地區(qū)房地產(chǎn)巴價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方礙財(cái)政收入的影響隘程度存在差異。扳第三，地方政府壩應(yīng)該理性對(duì)待房拌地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展把，不應(yīng)該依賴房盎地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)邦地方財(cái)政的增收奧效應(yīng)。在此基礎(chǔ)案上，本文提出以百

4、下三條政策建議矮：第一，規(guī)范土辦地供應(yīng)，合理確澳定土地價(jià)格；第吧二，調(diào)整住房供盎應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中擺低價(jià)位住房供給扒；第三，整頓房皚地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，澳抑制房地產(chǎn)投機(jī)胺行為。拌關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)癌價(jià)格地方財(cái)政收唉入面板數(shù)據(jù)模型壩Abstrac胺t百In the 敖last fe斑w years爸,the re斑al esta辦te indu拜stry de擺veloped擺 so fas邦t that 百it play凹s a奧more im昂portant八 role i擺n the l頒o辦cal eco柏nomy.In藹 the me皚antime,柏some pr唉oblems 背occurre辦

5、d霸such as隘 the ex岸cessive奧 increa板sing of搬 real e瓣state i板nvestme皚nt,over翱 speed 翱of real芭 estate襖price r翱ising a胺nd imba叭lance o斑f indus邦trial s半tructur班e,espec耙ially t盎he abno半rmal so傲aring o俺f柏the pri拔ce.Ther翱efore,t岸here co案mes up 霸a serie隘s of st耙atement哎 on the艾 reason敖 of the笆 rising鞍 of安real

6、 es耙tate pr敗ice,amo柏ng whic板h there挨 are so版me argu百ments t笆hat att頒ribute 疤the rap板id pric班e擺rising 澳to the 傲local g罷overnme白nt inte啊nding t皚o incre辦ase the壩 local 凹governm跋ent rev伴enues.半However懊,how do哀es the 背real es瓣tate pr敗ice pla巴y a pos艾itive i瓣nfluenc啊e on th啊e incre壩asing o熬f案the loc跋al go

7、ve柏rnment 般revenue笆s?And h把ow shou搬ld the 盎local g凹o(jì)vernme叭nt deal拔 with t邦he挨tax rev版enues b哀ringing礙 by the藹 develo癌pment o芭f the r矮eal est啊ate ind拔ustry r案ational骯ly?Ther霸e叭are sti笆ll no c邦omprehe柏nsive a伴nswers 吧to thes伴e quest案ions.In板 order 鞍to stan巴dardize瓣 and隘stabili暗z(mì)e the 扳develop岸ment of

8、柏 real e傲state m瓣arket a八nd conq氨uer the扳 limit 靶rationa盎l actio凹n of霸local g奧overnme按nt,it i傲s very 骯necessa耙ry to c扒arry ou扳t a dee搬p resea昂rch on 耙these q板uestion伴s.岸The mai板n ideas班 and lo罷gical s唉tructur稗e of th盎is pape辦r is:Fi翱rstly,t唉his pap斑er defi八nes扮the rel哎evant c翱oncepts白 of rea瓣l estat

9、佰e and l霸ocal fi盎scal re芭venues,艾and ela耙borates伴 the凹affecti艾on mech背anism o疤f the f襖luctuat凹ion of 伴real es埃tate pr版ice on 埃the loc艾al fisc扮al reve跋nues.礙Secondl凹y,this 鞍paper o扮ffers a哎n easy 拜analysi哎s to th按e chara癌cters o扒f real 扒estate 昂market 骯and鞍l(fā)ocal f敗iscal r隘evenues哎 of Sha班nghai,a隘nd b

10、y s佰electin礙g the h絆istoric叭 statis叭tical d敗ata abo邦ut 19拔distric澳ts and 按countie昂s of Sh阿anghai 藹and dif背ferent 耙distric熬ts(incl板uding c吧enter d版istrict壩s,拌sub-cen頒ter dis礙tricts 哎and sub百urban d爸istrict半s),and 啊offers 八profoun矮d analy背sis to 矮the把finding伴s.Final佰ly,this案 paper 岸summari吧zes and礙 dr

11、aws 襖the con扳clusion跋.翱Based o挨n our s按tudy on懊 the ef辦fect of埃 real e凹state p拔rice fl笆uctuati隘ng play按s on th愛e local辦revenue霸s,we fi百nally g拔et the 捌followi唉ng poin俺ts:Firs哎tly,the岸 fluctu挨ation o佰f real 埃estate搬price i笆nfluenc罷es the 百local g半overnme哎nt fisc叭al reve辦nues th靶rough a班ffectin稗g the班

12、develop氨ment of頒 the re靶al esta擺te deve癌loping,白selling昂 and le熬asing m捌arkets,凹and dur版ing the稗empiric佰al anal安ysis no靶 all co澳unties 埃of Shan懊ghai,it罷 draws 唉that th氨e real 按estate 藹price h罷as a拔positiv伴e corre礙ction w伴ith loc叭al fisc百al reve盎nues ch案anges i翱n the s澳ame dir哀ection,敗namely,般the ris

13、暗ing of 般real es瓣tate pr背ice wil拔l incre皚ase the哎 local 背fiscal 捌revenue斑s and c敗ontrari頒ly,the霸falling靶 of rea巴l estat靶e price佰 will d藹ecrease胺 the lo熬cal fis扒cal rev俺enues.S挨econdly版,due to巴differe霸nces of伴 real e氨state p耙rice el昂asticit辦y and d佰ependen案ce of l扒ocal fi笆scal re案venues 凹o(jì)n阿real es扒t

14、ate in案dustry,奧the deg八rees of隘 influe按nce tha扳t real 稗estate 愛fluctua藹tion pl八ays on 芭local白fiscal 哀revenue拔s are d敗ifferen霸t among搬 distri隘cts.The隘 same f暗luctuat般ing ran班ge of r版eal est疤ate扳price c拔reates 背more in佰fluence拌 on loc伴al fisc拔al reve矮nues of爸 sub-ce氨nter di瓣stricts版 than t鞍hose斑of cen

15、t笆er and 唉suburba隘n distr胺icts.Fi啊nally,t安he loca版l gover班nment s芭hould d敖eal wit佰h the盎develop按ment of敖 real e耙state r哀ational哀ly,shou八ld not 斑depend 班on the 敗positiv芭e effec佰t broug辦ht頒by the 凹real es扳tate pr懊ice ris奧ing.On 岸the one班 hand,t艾he cont壩ributio皚n creat拌ed by t愛he risi佰ng皚of real愛 estat

16、e藹 price 翱is just擺 period奧ic.On t傲he othe班r hand,啊the ris傲ing of 唉real es敖tate pr板ice癌needs t哎he supp矮orts of捌 econom氨ic fund啊amental癌s.The l佰ocal go扒vernmen澳ts one半-sided啊depende隘nce on 伴real es辦tate in襖dustry 壩will re案sult in笆 the lo吧psided 百industr瓣ial str八ucture 隘and凹the dev鞍iation 疤of hous瓣e pr

17、ice稗s from 稗the eco阿nomic f拌undamen般tals.On疤ce the 耙falling罷 of唉house p扒rice ha暗ppens,i阿t will 艾create 稗a great捌 impact皚 on loc鞍al econ拌omy and柏 fiscal版revenue芭s.This 俺paper a絆lso put案 forwar佰d three熬 pieces矮 of pol扳icy adv昂ice bas白ed on t稗he佰whole a敖nalysis佰:Firstl背y,make 暗sure th昂e land 胺supplyi癌n

18、g in a巴 proper熬 way an澳d put t扒he land矮price o爸n a rea礙sonable懊 level;挨Secondl扮y,chang隘e the h拔ousing 暗supply 搬structu絆re and 扳expand拜the hou熬se supp般ly of m耙iddle-l案ow pric皚e;Third愛ly,regu襖late th艾e order骯 of rea爸l estat扳e marke啊t熬and res愛trict t盎he spec矮ulative捌 activi邦ties of壩 the re啊al esta耙te i

19、ndu搬stry.俺Keyword稗s:Real 盎estate 耙price L澳ocal fi熬scal re般venues 巴Panel-d笆ata Mod罷el矮目錄摘要胺ABSTRAC巴T八第一章緒論.爸.芭.襖.版.巴.拜.叭.懊.矮.氨.澳.岸.巴.跋.癌.阿.把.1耙1.1問題的提襖出與研究意義.盎.按.笆.靶.叭.背.般.百.盎.般.耙.壩.疤.芭.般.班.1哎1.1.1扳問題的提出擺.懊.俺.霸.愛.挨.扒.岸.斑.阿.安.啊.礙.百.唉.拔.版.板.1八1.1.2案研究意義.藹.佰.絆.班.跋.稗.捌.安.吧.絆.般.耙.安.靶.疤.俺.敗.捌.熬.2藹1.1.2吧.1理

20、論意義.盎.矮.襖.按.盎.吧.笆.皚.熬.般.搬.班.俺.哎.挨.靶.奧.2愛1.1.2柏.2現(xiàn)實(shí)意義.板.辦.笆.笆.靶.柏.岸.頒.跋.岸.啊.挨.岸.哎.翱.熬.瓣.2稗1.2相關(guān)文獻(xiàn)疤綜述.挨.愛.熬.背.安.耙.爸.鞍.笆.矮.百.背.版.捌.斑.傲.班.昂.2拌1.2.1跋國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀笆.昂.隘.愛.奧.笆.案.搬.邦.伴.襖.癌.背.俺.笆.安.阿.2癌1.2.1礙.1國(guó)外相關(guān)研瓣究現(xiàn)狀.昂.拌.凹.礙.把.捌.壩.隘.翱.敗.板.盎.胺.愛.2矮1.2.1跋.2國(guó)內(nèi)相關(guān)研般究現(xiàn)狀.爸.挨.芭.按.爸.安.昂.擺.唉.扒.熬.斑.愛.岸.3斑1.2.2凹文獻(xiàn)評(píng)述.挨.唉.阿.

21、叭.鞍.翱.芭.搬.骯.伴.芭.搬.般.稗.凹.爸.扒.熬.5拜1.3研究方法捌及研究?jī)?nèi)容.懊.半.稗.拜.昂.瓣.奧.隘.瓣.百.笆.疤.靶.安.白.八.6白1.跋4論文可能的創(chuàng)斑新和不足.扒.耙.絆.懊.佰.捌.般.頒.拌.敗.巴.拌.邦.盎.叭.6班1.4.1阿論文可能的創(chuàng)新疤.骯.八.哎.暗.把.柏.叭.熬.叭.胺.版.矮.暗.斑.哀.岸6俺1.4.2絆本文存在的不足翱.愛.按.隘.絆.扳.骯.澳.佰.隘.俺.爸.柏.白.芭.藹.壩7捌第二章房地產(chǎn)業(yè)唉的基本概念及理罷論框架.拌.白.安.安.礙.傲.翱.唉.把.癌.氨.8昂2.1相關(guān)概念盎的界定.礙.版.啊.懊.擺.爸.唉.挨.疤.白.

22、扮.拔.皚.襖.班.巴.辦.背8白2.1.1安房地產(chǎn)相關(guān)概念邦的界定.凹.俺.斑.般.叭.阿.芭.疤.胺.哀.哎.阿.柏.班.8敗2.1.1昂.1房地產(chǎn)及房佰地產(chǎn)業(yè)的含義.班.氨.稗.奧.擺.骯.埃.唉.傲.骯.霸.版.背.熬8氨2.1.1敗.2房地產(chǎn)價(jià)格盎及其波動(dòng)的內(nèi)涵般.按.柏.隘.板.癌.疤.藹.擺.吧.瓣.案.罷8皚2.1.2柏地方財(cái)政收入的搬構(gòu)成及其影響因白素.藹.疤.拜.埃.半.胺.扒.罷.芭.礙.吧.昂9稗2.1.2熬.1地方政府的安界定及其財(cái)政收澳入的構(gòu)成.疤.盎.版.壩.隘.胺.白.爸.捌.芭.9奧2.1.2巴.2地方財(cái)政收絆入的影響因素.捌.背.啊.隘.皚.板.拔.胺.扮.

23、巴.爸.襖.捌.9案2.1.3按研究區(qū)域的界定拔.哎.挨.藹.藹.胺.版.矮.伴.哎.霸.敖.稗.把.扒.哎.1奧0翱2.2房地產(chǎn)市藹場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域特伴性.骯.爸.柏.案.爸.叭.翱.靶.吧.傲.伴.藹.澳.艾.10傲2.2.1半?yún)^(qū)域間房地產(chǎn)價(jià)矮格彈性存在差異邦.敗.案.傲.敗.壩.把.敗.癌.背.敗.佰.10懊2.2.2耙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)翱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展艾的影響.邦.隘.皚.唉.矮.骯.邦.傲.罷.俺.11背2.2.3愛區(qū)域城市化階段捌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)扳展的影響.襖.鞍.按.搬.昂.霸.背.氨.邦.鞍11罷2.3房地產(chǎn)價(jià)暗格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)搬政收入影響的作瓣用機(jī)制.扮.啊.捌.版.佰.熬.傲.般.安.

24、12稗2.3.1拔房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)盎對(duì)房地產(chǎn)及其關(guān)板聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響.哀.絆.扳.艾.阿.芭.邦.靶.耙.122.3.捌1.1房地產(chǎn)價(jià)邦格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)八業(yè)發(fā)展的影響.骯.安.昂.阿.俺.靶.藹.搬.罷.12澳2.3.1跋.2房地產(chǎn)業(yè)波班動(dòng)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的哀影響.懊.礙.霸.襖.隘.岸.哀.隘.絆.佰.1壩3跋2.3.2胺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)邦地方財(cái)政收入的斑影響.版.八.扒.胺.癌.扮.奧.骯.拌.稗.1頒4懊2.3.2絆.1地方財(cái)政收哀入中與房地產(chǎn)相斑關(guān)的稅收.岸.俺.埃.凹.岸.跋.搬.八.捌.斑.14捌2.3.2芭.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)八展對(duì)地方財(cái)政收扮入的影響.艾.埃.辦.案.藹.翱.疤.安.翱.疤15隘2.

25、3.3啊房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)邦對(duì)地方財(cái)政收入八的作用機(jī)制框架辦.敖.唉.藹.氨.扒.氨.壩.17俺第三章上海市房霸地產(chǎn)市場(chǎng)與地方礙財(cái)政收入的特點(diǎn)半分析.般.矮.班.壩.埃.爸.佰.1叭8跋3.1上海房地唉產(chǎn)市場(chǎng)分析.拌.絆.跋.稗.阿.翱.版.搬.哎.伴.襖.澳.扳.胺.礙.靶.18笆3.1.1稗土地市場(chǎng).辦.把.暗.疤.扒.八.把.襖.哀.吧.背.胺.巴.耙.氨.疤.俺.頒.18爸3.1.1奧.1土地市場(chǎng)存案量較大.敖.稗.俺.般.哎.暗.霸.凹.耙.敖.半.唉.矮.吧.18捌3.1.1拌.2土地出讓面凹積高位回落且交鞍易價(jià)格快速上升罷.扳.扮.澳.疤.擺.八.襖.19鞍3.1.2隘商品房市場(chǎng).般

26、.愛.按.芭.佰.耙.氨.背.般.靶.愛.擺.哀.八.藹.阿.絆.2笆0扳3.1.2哀.1商品房市場(chǎng)佰供需兩旺.隘.澳.胺.礙.胺.俺.按.哎.邦.哎.傲.安.拔.矮20懊3.1.2百.2房地產(chǎn)價(jià)格瓣持續(xù)上漲且存在吧投資（或投機(jī)）八成分.疤.唉.按.巴.岸.俺.癌.21百3.2上海市地爸方財(cái)政收入分析昂.半.捌.阿.巴.哎.靶.敗.半.盎.柏.礙.敖.叭.跋.22挨3.2.1疤上海市地方財(cái)政板體制的改革與調(diào)罷整.叭.版.耙.拌.靶.哎.傲.熬.啊.懊.敗.22敗3.2.2骯上海市地方財(cái)政皚收入的特點(diǎn)暗.罷.挨.安.昂.斑.頒.敗.藹.斑.斑.壩.班.凹.24澳3.2.2哀.1地方財(cái)政收暗入增長(zhǎng)

27、速度較快拜且稅收占比較大懊.隘.哎.柏.叭.拜.扳.板.24氨3.2.2跋.2地方稅收收啊入中主體稅種占靶比較為穩(wěn)定.版.八.案.爸.罷.笆.吧.佰.哀.懊.25芭3.2.2敗.3地方稅收對(duì)壩行業(yè)的依賴性不八同.稗.挨.斑.敗.拔.八.壩.半.啊.隘.挨.26跋第四章房地產(chǎn)價(jià)艾格波動(dòng)對(duì)地方財(cái)八政收入影響的實(shí)扒證分析.按.凹.襖.罷.頒.埃.凹.27白4.1面板數(shù)據(jù)胺模型的原理.爸.板.八.耙.搬.懊.背.啊.叭.伴.敗.安.邦.安.啊.奧.27搬4.1.1八模型的設(shè)定.拔.藹.挨.班.捌.柏.班.頒.隘.盎.佰.頒.隘.般.伴.埃.邦.2擺7礙4.1.2班面板數(shù)據(jù)模型形斑式設(shè)定檢驗(yàn).辦.爸.笆

28、.矮.俺.氨.伴.捌.佰.艾.耙.埃.搬.28辦4.2房?jī)r(jià)波動(dòng)案對(duì)上海全區(qū)縣地鞍方財(cái)政收入影響壩的實(shí)證分析.佰.奧.捌.矮.埃.礙.叭.巴.29隘4.2.1霸模型構(gòu)建與指標(biāo)氨選取.吧.壩.岸.熬.愛.版.敖.柏.板.捌.艾.胺.奧.拔.2阿9罷4.2.1鞍.1實(shí)證模型的辦構(gòu)建.隘.八.吧.扮.靶.凹.爸.吧.傲.耙.扒.壩.爸.拌.2頒9襖4.2.1凹.2指標(biāo)的選取澳.哀.氨.絆.叭.敗.斑.昂.爸.斑.皚.瓣.捌.笆.按.柏.30傲4.2.2叭數(shù)據(jù)的選取與來頒源.澳.骯.鞍.壩.熬.捌.皚.笆.班.壩.版.班.哀.熬.胺.31拌4.2.3拔實(shí)證分析.搬.爸.稗.鞍.哎.班.襖.翱.愛.敗.耙

29、.案.班.頒.拔.絆.翱.罷31百4.2.3奧.1模型設(shè)定的絆檢驗(yàn).斑.爸.百.癌.哎.澳.靶.白.骯.骯.背.襖.罷.扮.熬.31耙4.2.3傲.2固定效應(yīng)與懊隨機(jī)效應(yīng)的選擇骯爸Hausman柏檢驗(yàn).艾.壩.版.按.叭.胺.笆.32岸4.2.3矮.3實(shí)證結(jié)果檢白驗(yàn).岸.癌.案.阿.把.叭.八.拔.巴.百.拜.挨.靶.岸.耙.32壩4.3房?jī)r(jià)波動(dòng)案對(duì)上海不同區(qū)域暗地方財(cái)政收入影埃響的實(shí)證分析.啊.藹.襖.案.胺.絆.敖.俺.33笆4.3.1跋中心城區(qū)的實(shí)證俺分析.扮.斑.邦.矮.頒.暗.阿.耙.癌.扳.奧.搬.鞍.按.3背3叭4.3.1扮.1模型設(shè)定形胺式的檢驗(yàn).骯.爸.拜.瓣.鞍.邦.凹.罷

30、.挨.氨.挨.八.阿.3板3叭4.3.1骯.2固定效應(yīng)與般隨機(jī)效應(yīng)的選擇吧絆Hausman按檢驗(yàn).叭.拔.懊.爸.扒.扳.敖.33捌4.3.1埃.3實(shí)證結(jié)果檢扳驗(yàn).八.俺.班.挨.澳.奧.般.癌.傲.笆.胺.哀.般.疤.拔.344.3暗.2次中心城區(qū)柏的實(shí)證分析.伴.頒.哀.礙.艾.挨.半.癌.岸.襖.叭.奧.版.吧.34襖4.3.2背.1模型設(shè)定形班式的檢驗(yàn).霸.跋.跋.盎.爸.昂.巴.斑.啊.拌.愛.盎.挨.爸.34班4.3.2艾.2固定效應(yīng)與唉隨機(jī)效應(yīng)的選擇扳絆Hausman霸檢驗(yàn).昂.捌.邦.安.安.背.辦.35班4.3.2扳.3實(shí)證結(jié)果分暗析.拜.擺.氨.擺.案.扳.壩.襖.伴.罷.

31、按.熬.挨.昂.把.35八4.3.3啊郊區(qū)的實(shí)證分析哎.笆.傲.擺.隘.瓣.吧.阿.巴.白.暗.搬.般.拔.般.班.按.36盎4.3.3扳.1模型設(shè)定形阿式的檢驗(yàn).矮.襖.疤.敗.稗.叭.瓣.礙.昂.背.唉.矮.襖.安36爸4.3.3骯.2固定效應(yīng)與巴隨機(jī)效應(yīng)的選擇霸百Hausman扮檢驗(yàn).扮.癌.疤.藹.俺.扒.挨.3辦6愛4.3.3斑.3實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)癌果.捌.搬.拌.敗.扮.白.暗.般.佰.癌.襖.把.百.拜.罷.37隘第五章實(shí)證結(jié)果敖的原因分析.吧.把.癌.愛.埃.般.癌.骯.笆.阿.巴.哀.拌.38盎5.1房?jī)r(jià)波動(dòng)斑與地方財(cái)政收入稗存在正相關(guān)關(guān)系癌的原因分析.靶.百.耙.笆.白.稗.哀.

32、皚.38俺5.1.1霸房?jī)r(jià)的上漲吸引藹了大量資金進(jìn)入俺房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域罷.捌.伴.稗.奧.胺.霸.敖.38岸5.1.2傲房?jī)r(jià)的上漲刺激白了房地產(chǎn)市場(chǎng)的擺交易.班.巴.八.隘.霸.佰.巴.唉.疤.吧.襖.39埃5.1.3白房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)盎了房地產(chǎn)租賃市敗場(chǎng)的發(fā)展.佰.鞍.敗.邦.擺.俺.澳.扒.隘.八40把5.2房?jī)r(jià)波動(dòng)矮對(duì)不同地區(qū)財(cái)政熬收入影響存在差埃異的原因.壩.唉.啊.案.疤.奧.邦.辦.4柏1拜5.2.1傲不同區(qū)域間房地吧產(chǎn)價(jià)格彈性存在傲差異.爸.敗.捌.半.壩.敖.佰.巴.般.斑.班.42艾5.2.1骯.1中心城區(qū)土扳地約束明顯導(dǎo)致把房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格彈扳性較小.艾.辦.傲.搬.盎.凹.42隘

33、5.2.1癌.2次中心城區(qū)癌受中心城區(qū)發(fā)散唉效應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)澳業(yè)價(jià)格彈性較大疤.芭.暗.藹.42阿5.2.1案.3郊區(qū)較大的氨發(fā)展?jié)摿?dǎo)致房俺地產(chǎn)價(jià)格彈性也哀比較大.挨.絆.啊.隘.敖.辦.43靶5.2.暗2啊地方財(cái)政收入對(duì)隘房地產(chǎn)業(yè)稅收的絆依賴性不同.芭.愛.絆.安.骯.百.按.扮.埃.44拌第六章結(jié)論與政懊策建議.班.艾.背.班.俺.襖.骯.靶.案.伴.捌.熬.按.45罷6.1本文結(jié)論擺.傲.瓣.敖.稗.安.霸.瓣.癌.安.俺.佰.阿.安.癌.胺.八.襖.靶.唉.45阿6.2政策建議扒.絆.捌.稗.敖.襖.岸.笆.奧.礙.擺.懊.霸.壩.百.柏.拌.骯.把.45拔致謝.扳.扒.案.澳.俺.百

34、.翱.安.壩.埃.阿.敗.熬.扒.哀.白.擺.敖.47耙參考文獻(xiàn).扮.骯.柏.瓣.絆.版.背.頒.按.罷.跋.斑.唉.阿.跋.拔.捌.48壩攻讀學(xué)位期間發(fā)案表的學(xué)術(shù)論文.唉.辦.埃.班.挨.半.哀.傲.壩.扮.盎.氨.扳.51第一章緒論阿1.1問題的提襖出與研究意義稗1.1.1澳問題的提出百自20世紀(jì)80拌年代初以來，隨案著我國(guó)城市土地把使用制度改革和柏城鎮(zhèn)住房制度按改革逐步推進(jìn)和敗深化，住房建設(shè)埃步伐加快，住房礙消費(fèi)的有效啟動(dòng)叭，居民住房條件罷逐步改善，以住巴宅為主的中國(guó)城瓣市房地產(chǎn)市場(chǎng)得啊到了不斷發(fā)展。澳由于房地產(chǎn)業(yè)與瓣其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度拔高、帶動(dòng)力強(qiáng)，俺對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增耙長(zhǎng)發(fā)揮了重要作罷用，并

35、已成為我耙國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支稗柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，佰在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展藹的過程中，也出瓣現(xiàn)了一系列問題愛，伴尤其是進(jìn)入20拔00年后，房地按產(chǎn)投資增幅過猛白、房地產(chǎn)價(jià)格上稗漲過快、結(jié)構(gòu)性案失骯調(diào)等問題接連不笆斷。盡管200啊8年房地產(chǎn)市場(chǎng)隘由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的八沖擊出現(xiàn)了一定暗程白度的回調(diào)，但2盎009年房地產(chǎn)熬價(jià)格的飆升再次捌使得房地產(chǎn)價(jià)格翱過快上漲成為公耙眾班最為關(guān)注的問題靶。阿房地產(chǎn)價(jià)格過快壩的上漲，引發(fā)了襖一系列社會(huì)和經(jīng)翱濟(jì)問題，有很多癌市民抱怨房稗價(jià)太高買不起房靶子，基本的居住吧需求得不到滿足懊；此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)礙家們認(rèn)為房?jī)r(jià)非鞍正常上漲，將會(huì)哀吸引大量企業(yè)和藹個(gè)人資金流入房巴地產(chǎn)業(yè)，這一方扒面會(huì)在一定程度

36、八上抑制社會(huì)其他爸諸多方面的消費(fèi)吧需求，另一方面盎也將導(dǎo)致房地產(chǎn)翱以外其他諸多領(lǐng)矮域投資的不足或罷低效益，并且還翱會(huì)擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)翱，不利于社會(huì)和佰諧與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。靶為了抑制房?jī)r(jià)過斑快上漲，在20澳07年之前，中鞍央政府對(duì)房地產(chǎn)把市場(chǎng)采取了一系骯列敗調(diào)控措施，包括捌“傲國(guó)九條俺”哎、熬“拌70、90笆”絆限制、加大保障艾住房供給等。然奧而，盡管隘國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市絆場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)厲的吧調(diào)控，但房地產(chǎn)襖價(jià)格非但沒有下瓣降，反而連續(xù)多啊年快速上漲，并扳在2007年達(dá)埃到歷史高位。2皚008年，在調(diào)鞍控政策的累積打八壓和全叭球金融危機(jī)的沖佰擊下，房地產(chǎn)市啊場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的百調(diào)整，但200哎9年房地產(chǎn)價(jià)格哎過哎快上

37、漲的勢(shì)頭又按卷土重來，這讓疤房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)柏行出現(xiàn)了謎團(tuán)。艾為了解開這個(gè)謎奧團(tuán)，在學(xué)術(shù)界出哎現(xiàn)了一系列討論隘房地產(chǎn)價(jià)格上漲班原因的論岸述，其中有一些胺觀點(diǎn)認(rèn)為地方政啊府出于地方財(cái)政胺增收的目的而介巴入了市場(chǎng)，并抬邦高房地產(chǎn)價(jià)格。澳同時(shí)，也有相關(guān)背調(diào)查報(bào)告為學(xué)術(shù)哎論證提供了一定岸的現(xiàn)實(shí)依據(jù)，指唉出地方財(cái)政收入藹中約有30%-愛50%來自房地艾產(chǎn)業(yè)1敖。盡管一些學(xué)術(shù)背論證中指出了地伴方政府在很大程哀度上出于利益性傲而介入房地產(chǎn)市稗場(chǎng)，然而，具體敗分析房地產(chǎn)價(jià)格疤上漲是如何影響壩地方財(cái)政收入的拌相關(guān)文章卻很少班見。矮那么，房地產(chǎn)價(jià)白格波動(dòng)究竟怎樣俺影響地方財(cái)政收頒入？房地產(chǎn)價(jià)格八的上漲是否邦對(duì)地方財(cái)

38、政收入挨產(chǎn)生了明顯的增八收效應(yīng)？如何從澳定量的角度來證安明地方政府不佰應(yīng)該依賴房地產(chǎn)疤業(yè)稅收？為進(jìn)一敗步規(guī)范和穩(wěn)定房皚地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展拌，克服地方政府埃的非理性行為，暗對(duì)這些問題展開唉研究將是非常必啊要的。盎1.1.2跋研究意義扒1.1.2拔.1理論意義霸當(dāng)前，在房地產(chǎn)襖價(jià)格如何對(duì)經(jīng)濟(jì)挨各方面產(chǎn)生影響柏的研究并不多，按其中大多數(shù)敖均是從宏觀角度翱出發(fā)，研究房地?cái)‘a(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)的俺互動(dòng)關(guān)系，對(duì)于盎中觀層面和微觀骯層面的影響機(jī)制搬探討較少。雖然傲在一些文獻(xiàn)中提佰到了房地產(chǎn)發(fā)展擺與地方政府的關(guān)哀系，但是對(duì)這個(gè)耙問題的系統(tǒng)性理白論研究仍顯不足敗。因此，本文在昂前人對(duì)房地產(chǎn)相安關(guān)理論研究的基啊礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)

39、暗價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方皚財(cái)政收入影響進(jìn)哀行分析還將進(jìn)一版步豐富我國(guó)房地疤產(chǎn)價(jià)格的理論知頒識(shí)，完善房地產(chǎn)唉價(jià)格的理論體系爸框架，同時(shí)還將背不斷強(qiáng)化人們對(duì)熬房地產(chǎn)價(jià)格的理辦性認(rèn)識(shí)。此外，安關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格挨波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政鞍收入的影響研究班還將進(jìn)一步豐富搬城市經(jīng)濟(jì)的可持哀續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論邦。俺1.1.2班.2現(xiàn)實(shí)意義昂上海是我國(guó)經(jīng)濟(jì)搬發(fā)展最快和市場(chǎng)阿化程度最高的城擺市，上海房地產(chǎn)吧市場(chǎng)化程度扮較高，房地產(chǎn)開胺發(fā)比較規(guī)范、交瓣易信息比較透明敗，且政府收入與隘支出較為明細(xì)，懊以這樣一個(gè)高度艾市場(chǎng)化的城市為傲例研究房地產(chǎn)價(jià)扒格波動(dòng)對(duì)地方政柏府財(cái)政收入的翱影響，可以使本岸文的研究更具科絆學(xué)性。同時(shí)，該隘研究成果不僅可

40、挨以為上海市政府稗更客觀的認(rèn)識(shí)房吧地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)骯政收入的作用，吧還可以為我國(guó)其氨他城市地方政府瓣對(duì)地方房地產(chǎn)業(yè)按及城市發(fā)展的政昂策制定提供范本扳。因此，本研究挨對(duì)地方經(jīng)濟(jì)乃至般全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展胺都具有非常重要奧的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義扮。八1.2相關(guān)文獻(xiàn)跋綜述傲1.2.1邦國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀皚1.2.1扮.1國(guó)外相關(guān)研凹究現(xiàn)狀捌國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)笆格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)艾系的研究相對(duì)較靶多，且角度不一把，但方法基壩本都采用通過建挨立價(jià)格與宏觀經(jīng)疤濟(jì)因素的計(jì)量模般型來解釋房地產(chǎn)辦價(jià)格的影響因岸素。John 埃M吧傲Quig啊ley（199埃9）采用供求平奧衡確定價(jià)格的模瓣型，對(duì)美國(guó)41般個(gè)都市岸區(qū)1986-1啊994年的

41、年度凹數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究白，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地懊產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)敖濟(jì)基本面哎的各項(xiàng)指標(biāo)量的拌顯著性水平都將巴較高，說明美國(guó)巴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面氨可以解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變化2伴。Charle跋s K.Y.L案eung等人（熬2006）采用把Hedonic稗模型，對(duì)香港稗1992-20邦01年住宅市場(chǎng)哀的角度交易數(shù)據(jù)骯進(jìn)行了分析研究邦，研究結(jié)果表明礙相關(guān)城市拔內(nèi)部不同地區(qū)房搬地產(chǎn)價(jià)格存在差頒異，并且地區(qū)間扒房?jī)r(jià)的差異程度哎與不同地區(qū)的宏胺觀經(jīng)濟(jì)狀況存在氨密切聯(lián)系3八。Chri哀stian H翱ott(200芭7)建立了計(jì)量藹模型分別對(duì)美暗國(guó)、英國(guó)、日本按、瑞士、荷蘭1艾980年到20按05年房地產(chǎn)價(jià)伴格與宏觀經(jīng)濟(jì)的

42、霸關(guān)系進(jìn)板行了研究，研究邦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格霸在很長(zhǎng)一段時(shí)間胺內(nèi)偏離了其經(jīng)濟(jì)襖基本面的支撐價(jià)皚格，然而，在此懊后房地產(chǎn)價(jià)格又矮會(huì)回歸到基本經(jīng)巴濟(jì)面水平，論證安了房地產(chǎn)價(jià)格與八經(jīng)濟(jì)基本面的密按切關(guān)系4唉。Yuliya扒 Demyan罷yk,Otto熬 Van He鞍mert（20百07）在對(duì)美邦國(guó)近7年經(jīng)濟(jì)增佰長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)凹發(fā)展的研究中，稗論證了房地產(chǎn)價(jià)辦格波動(dòng)對(duì)整個(gè)銀般行體系的重要影八響，其認(rèn)為正是襖因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格靶上漲掩蓋了市場(chǎng)稗早已出現(xiàn)的問題阿才導(dǎo)致了金融危爸機(jī)的發(fā)生，從而爸引發(fā)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)壩的衰退5。矮對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)白展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作白用的研究，國(guó)外哎相對(duì)少見，一般擺較多的采用版計(jì)量方法和投入

43、扒產(chǎn)出分析法。R翱anko Bo擺n,Tomon瓣ari Yas扳hiro(19奧96)通過采用安投懊入產(chǎn)出法，對(duì)日背本1960-1礙990年住宅建扮設(shè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增罷長(zhǎng)的作用進(jìn)行了伴研究，結(jié)霸果顯示住宅建設(shè)拌是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)捌的重要拉動(dòng)因素鞍，并隨著時(shí)間的隘推移，住宅投資熬的拉動(dòng)效應(yīng)已開板始從第二產(chǎn)業(yè)向骯第三產(chǎn)業(yè)過渡6扒。Richar百d K.Gre爸en(1997捌)采用爸Gr叭anger檢驗(yàn)霸方法，對(duì)美國(guó)1班959-199俺2年住宅投資、奧非住宅投資與G拜DP的季度數(shù)據(jù)耙進(jìn)行了分析，得般出住宅投資是G藹DP的Gran壩ger成因，但暗反之不成立，住笆宅投資拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)7。擺由于國(guó)外政治和

44、爸經(jīng)濟(jì)體制的不同拌，專門研究房地扒產(chǎn)價(jià)格對(duì)地方財(cái)敖政收入直接艾影響的文獻(xiàn)很少暗見，且僅為定性扳描述。Deni扒se J.Mc俺kenzie和壩Richard白 M.Bett霸s艾(1996)指辦出財(cái)產(chǎn)稅是地方頒政府收入的主要暗來源，是通過政翱府的公共支出資埃本化為霸房地產(chǎn)的價(jià)值，唉通過對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的耙操縱，政府可以按對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展安進(jìn)行規(guī)劃89。唉William八 C.Whea愛ton,Den芭ise Dip捌asquale翱(2002)運(yùn)阿用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研藹究了美國(guó)地絆方政府財(cái)政收支搬與房地產(chǎn)市場(chǎng)的案關(guān)系，指出地方胺政府和房地產(chǎn)市耙場(chǎng)之間屬于相互頒依存、相互影響阿的關(guān)系，房地產(chǎn)埃稅收是地方財(cái)政敗收

45、入的重要來源白，各地方政府可吧以通過提供不同疤的服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)襖定不同的稅種、瓣稅率來影響消費(fèi)笆者對(duì)該地方房地爸產(chǎn)的需求，從而傲影響房地產(chǎn)價(jià)格岸，而房地產(chǎn)價(jià)格案作為稅基又反過捌來影響了地方政府的稅收收入。熬1.2.1耙.2國(guó)內(nèi)相關(guān)研邦究現(xiàn)狀百隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巴業(yè)的迅猛發(fā)展，按國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地奧產(chǎn)市場(chǎng)的研究空佰前高漲，尤拜其是對(duì)于房地產(chǎn)辦價(jià)格影響因素及唉房地產(chǎn)業(yè)方面的愛研究。姜彩樓、氨徐康寧（200岸7）礙等運(yùn)用協(xié)整方法胺、格蘭杰因果檢拔驗(yàn)對(duì)2003年佰3月至2006板年8月期間上海耙市房地皚產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及其襖影響因素進(jìn)行了鞍實(shí)證分析，分析藹表明上海市房地氨產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主伴要影響因素是宏叭觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

46、巴和房地產(chǎn)投資力按度，而一些反映艾市場(chǎng)供求關(guān)系的頒指標(biāo)，如人均可敗支配收入、房屋鞍空置率等對(duì)房地隘產(chǎn)價(jià)格影響較小10。沈悅、劉洪百玉（2004）襖對(duì)1995-2疤002年我國(guó)1拌4個(gè)城市的住宅啊價(jià)格指數(shù)與宏觀皚經(jīng)濟(jì)基本面相爸關(guān)變量進(jìn)行了實(shí)搬證研究，研究發(fā)拜現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)基本埃面的當(dāng)前信息和矮歷史信息可以部壩分解釋住宅價(jià)格伴水平，并存在顯壩著的城市影響特邦征，但近年來隨芭著房?jī)r(jià)的快速上邦漲，歷史信息無百法對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)擺行合理的解釋11頒。白霜（200捌8）采用我國(guó)3暗1省啊市經(jīng)濟(jì)基本面和岸房地產(chǎn)價(jià)格的面壩板數(shù)據(jù)，通過回邦歸分析的方法實(shí)奧證分析了我國(guó)房邦地產(chǎn)價(jià)格的決定埃因素，結(jié)果表明敖消費(fèi)者購(gòu)買力、氨

47、產(chǎn)品成本、人均背資源占有量和稅爸收政策等因素對(duì)皚房地產(chǎn)價(jià)格具有骯顯著影響12隘。張濤等（20辦06）采用向量耙誤差校正翱模型（VECM凹），對(duì)我國(guó)20愛02年1月至2阿005年3月房拔地產(chǎn)價(jià)格和銀行愛貸款、房地壩產(chǎn)按揭貸款利率把的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行礙分析研究，結(jié)果壩表明中國(guó)房地產(chǎn)百價(jià)格水平與銀行安貸款正相關(guān)，利芭率水平的提高可隘以有效遏制房?jī)r(jià)板的上漲13。伴對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格拔波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影俺響，目前國(guó)內(nèi)的翱研究多集中在房叭地產(chǎn)價(jià)格的傲財(cái)富效應(yīng)、房地扳產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和對(duì)矮金融體系的影響百方面。胡國(guó)，宋藹建江（2005拌）從辦理論和實(shí)證分析扮的角度分析論證艾了房地產(chǎn)價(jià)格波柏動(dòng)可以通過影響斑貨幣政策傳導(dǎo)傲機(jī)制以

48、及經(jīng)濟(jì)主疤題的消費(fèi)投資行八為將其效應(yīng)傳遞白至金融系統(tǒng)，從案而影響區(qū)域金融的穩(wěn)定14岸。韓德宗（20挨05）采用We叭st模型對(duì)上海案、北京、深圳等俺地房地產(chǎn)市場(chǎng)凹是否存在泡沫進(jìn)凹行了檢驗(yàn)，研究翱發(fā)現(xiàn)北京、上海藹兩地住宅市場(chǎng)存啊在泡沫現(xiàn)象，深柏圳寫字樓市場(chǎng)存班在泡沫現(xiàn)象，并敗提出了防止泡沫巴現(xiàn)象擴(kuò)散的政策愛建議15。肖宏頒（2008）通哎過建立LC-P岸IH計(jì)量模型對(duì)埃我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)哎的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行懊了考察，結(jié)扒果顯示我國(guó)房地阿產(chǎn)財(cái)富的邊際消跋費(fèi)傾向?yàn)?0.半028，并指出盎房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)版會(huì)直接壩或間接引起財(cái)富愛水平的變動(dòng)，從凹而影響到居民的霸消費(fèi)行為乃至整岸個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)16。擺對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展哀

49、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作暗用研究方面，國(guó)班內(nèi)研究相對(duì)較多伴。劉紅稗（2006）利昂用誤差修正模型啊和脈沖響應(yīng)函數(shù)拌等時(shí)間序列分析霸方法，對(duì)198笆6-2004隘年我國(guó)GDP和盎房地產(chǎn)開發(fā)投資半的時(shí)序數(shù)據(jù)進(jìn)行安計(jì)量分析，研究俺發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資扒對(duì)扒我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具岸有顯著的促進(jìn)作霸用，并得出房地按產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增笆長(zhǎng)的短期波動(dòng)和凹長(zhǎng)期趨勢(shì)的影響疤存在差異17暗。王國(guó)軍、劉水澳杏（2006）巴運(yùn)用投入產(chǎn)出模絆型對(duì)中愛國(guó)及美國(guó)、日本啊、英國(guó)和澳大利佰亞四個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家般房地產(chǎn)業(yè)及與其吧密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)百關(guān)聯(lián)度進(jìn)行前向把、后向、環(huán)向等疤不同層面的量化辦研究，研究顯示壩與發(fā)達(dá)國(guó)家相比八，八我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的哎后向拉動(dòng)和前向熬推動(dòng)

50、效應(yīng)差別較熬大，房地產(chǎn)業(yè)帶笆動(dòng)的主要是資唉本、原材料型產(chǎn)熬業(yè)，并且房地產(chǎn)百業(yè)與部分相關(guān)產(chǎn)頒業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不癌合理18。然而，熬劉駿民（200笆6）也指出了房癌地產(chǎn)屬于虛擬資矮產(chǎn)，其相關(guān)行業(yè)皚多會(huì)影響整個(gè)經(jīng)礙濟(jì)的愛穩(wěn)定性發(fā)展，一藹旦該行業(yè)不景氣拌，則會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)暗濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖奧擊作用19。斑對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的背區(qū)域差異，我國(guó)拔學(xué)者進(jìn)行了較為柏系統(tǒng)的研究。梁昂云芳、高鐵梅（稗2007）采用拔誤差修正形式的礙面板數(shù)據(jù)模型討襖論了房地產(chǎn)價(jià)格襖區(qū)域波動(dòng)的差異唉，扮并通過研究發(fā)現(xiàn)岸，信貸規(guī)模對(duì)東百、西部房?jī)r(jià)影響班較大，而對(duì)中部巴地區(qū)影響較小。哀實(shí)際利率不是造般成房?jī)r(jià)區(qū)域波動(dòng)癌的主要因素，而按人均GDP對(duì)中啊部地

51、區(qū)房?jī)r(jià)影響懊較為明顯20愛。王松濤等（2霸008）在拌“把波紋理論敗”敖的基礎(chǔ)上，運(yùn)用隘協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)、八格蘭杰因果關(guān)系叭檢驗(yàn)等方法對(duì)我壩國(guó)五個(gè)主要區(qū)域白城市房?jī)r(jià)之間的安互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行辦了分析，結(jié)果表扮明不同區(qū)域的房絆價(jià)運(yùn)行在長(zhǎng)期內(nèi)邦有著穩(wěn)定的制約澳關(guān)系，并且區(qū)域昂內(nèi)笆“敖核心城市哀”斑的房?jī)r(jià)會(huì)引發(fā)該阿區(qū)域內(nèi)其他城市笆房?jī)r(jià)的上漲或下盎跌21。何鳴罷（2009）等按人根據(jù)Roba背ck理論模型提捌出了估計(jì)城市環(huán)按境特征品質(zhì)價(jià)值翱的計(jì)量方傲法，通過對(duì)我國(guó)挨所有地級(jí)及以上安城市的截面分析背，發(fā)現(xiàn)包括自然昂環(huán)境、交通條件啊、敖城市人口密度、八工業(yè)聚集、物價(jià)罷水平等反映城市版環(huán)境特征品質(zhì)指絆標(biāo)在內(nèi)的因素是唉

52、導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)礙價(jià)格出現(xiàn)區(qū)域差案異的原因22。疤對(duì)于房地產(chǎn)與地瓣方政府關(guān)系的相案關(guān)研究，較多地暗集中在房地產(chǎn)價(jià)暗格上漲的地皚方政府因素方面案。伍德業(yè)、劉紅扳（2008）認(rèn)跋為地方政府的一伴些認(rèn)為，如土地哎征購(gòu)、傲出讓定價(jià)以及實(shí)吧物地租轉(zhuǎn)嫁等誘胺發(fā)了開發(fā)商囤地俺的沖動(dòng)，導(dǎo)致市背場(chǎng)壟斷力量的增扒強(qiáng)，并且提高了絆房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)澳入壁壘，從而無安法形成有效的房白地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制，芭造成房地產(chǎn)價(jià)格安的快速上漲23邦。張岑遙（20捌05）分析了房瓣地產(chǎn)價(jià)格中的地?cái)》秸吒蛩?，指出部奧分地方政府迫于扒分稅制以后地方板事權(quán)比重普遍高澳于財(cái)權(quán)帶來的壓半力和地方政府作藹為中央政府或上哎級(jí)政府代理機(jī)構(gòu)芭的壓力，地方政

53、氨府介入城市房地叭產(chǎn)開發(fā)，推動(dòng)房奧地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣佰，達(dá)到財(cái)政增收鞍、GDP高速增澳長(zhǎng)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)目八標(biāo)。隘同時(shí)指出這種介挨入對(duì)城市房地產(chǎn)藹價(jià)格具有直接或白間接的推動(dòng)作用24。崔光勝挨（2008）指拔出，追逐利益最隘大化的般“矮經(jīng)濟(jì)人般”暗本性，使地方政敖府在管理房地產(chǎn)白業(yè)唉的活動(dòng)中做出各唉種有限理性行為啊，從而導(dǎo)致房地八產(chǎn)價(jià)格上漲，如班何有效地規(guī)制地板方政府的有限理凹性行為是抑制房擺價(jià)上漲的關(guān)鍵所芭在25。斑1.2.2骯文獻(xiàn)評(píng)述艾國(guó)內(nèi)外對(duì)于房地芭產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)翱業(yè)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的安研究從內(nèi)容上和稗方法上有百一定的共性，都唉肯定了房地產(chǎn)價(jià)俺格與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)按調(diào)發(fā)展的相關(guān)性稗、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展案對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)

54、案的拉動(dòng)效應(yīng)。但版對(duì)于地方政府與壩房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系稗的研究由于國(guó)家半之間的體制不同胺，研究?jī)?nèi)容存在壩較大差異，國(guó)外靶多從地方政府為皚當(dāng)?shù)靥峁┑姆?wù)襖來研究地區(qū)間房昂地產(chǎn)價(jià)格的差異阿，而國(guó)內(nèi)則從房版地產(chǎn)業(yè)稅收作為阿地方政府財(cái)政收藹入的重要來源解熬釋政府對(duì)房?jī)r(jià)上八漲的推動(dòng)。搬雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者搬對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波艾動(dòng)與地方財(cái)政收柏入關(guān)系研究的角胺度不同，但班都肯定了一點(diǎn)：絆房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)芭會(huì)影響地方政府傲征稅的稅基，從暗而影響地方政府叭的財(cái)政收入。這辦正是本文所要借跋鑒的，但是國(guó)內(nèi)敖外學(xué)者的研究大白多只是進(jìn)行了相稗關(guān)的定性描述，藹并沒有在這方面拌進(jìn)行專門的定量埃研究，本文正是昂基于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外跋學(xué)者的研究思路

55、柏，采用定性與定藹量分析相結(jié)合的熬方法來研究房地稗產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地氨方政府財(cái)政收入扮的影響。1.3拜研究方法及研究熬內(nèi)容矮本文在大量閱讀傲國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究把文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，哎對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行了認(rèn)唉真細(xì)致的梳搬理、歸納與演繹辦等分析工作，總巴結(jié)整理出房地產(chǎn)熬市場(chǎng)發(fā)展及房地半產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地斑方財(cái)政收入影響藹的傳導(dǎo)機(jī)制等相扳關(guān)理論框架。在版理論的指導(dǎo)下，耙以上海市房地產(chǎn)熬市場(chǎng)和地方財(cái)政唉收入狀況的實(shí)際凹調(diào)查研究為基礎(chǔ)瓣，搜集了大量的辦歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和靶房地產(chǎn)及地方財(cái)傲政相關(guān)政策文件叭，主要運(yùn)用面板案數(shù)據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)方白法，定量與定性俺相結(jié)合，對(duì)上海澳房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)拔與地方財(cái)政收入拌的關(guān)系進(jìn)行了研凹究。具體要研究的內(nèi)容

56、有：拌第一章，緒論。暗本章簡(jiǎn)要闡述了笆文章的選題背景扒與研究意義，并澳通過對(duì)國(guó)內(nèi)啊外相關(guān)文獻(xiàn)的綜芭述找到本文的研辦究創(chuàng)新和突破點(diǎn)哀，凸顯了本文的佰研究?jī)r(jià)值。叭第二章，房地產(chǎn)皚業(yè)的基本概念與唉理論框架。本章敗首先對(duì)房地產(chǎn)及矮地方財(cái)政收敗入的相關(guān)概念進(jìn)盎行了界定，然后按對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)半展的區(qū)域特性進(jìn)扮行了理論分析，笆最后就房地產(chǎn)價(jià)吧格波動(dòng)如何通過柏影響房地產(chǎn)業(yè)的阿發(fā)展來影響地方霸財(cái)政收入進(jìn)行稗了詳細(xì)的分析，班并以框架圖的形鞍式清晰的表示了巴房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)地方稗財(cái)政收入的作用藹機(jī)制，為進(jìn)一步斑的實(shí)證研究提供埃了依據(jù)。拔第三章，上海市敖房地產(chǎn)市場(chǎng)與地矮方財(cái)政收入的特熬點(diǎn)分析。本章主百要分析了上版海市房地產(chǎn)

57、業(yè)發(fā)邦展現(xiàn)狀，同時(shí)指板出房地產(chǎn)業(yè)稅收挨在地方財(cái)政收入安中已占有較高的瓣比重，從而為下俺一步的模型檢驗(yàn)唉提供了可行性。襖第四章，房地產(chǎn)柏價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方拌財(cái)政收入影響的傲實(shí)證分析。本章安通過建立經(jīng)斑濟(jì)模型，運(yùn)用面奧板數(shù)據(jù)計(jì)量方法跋，分別對(duì)上海全白區(qū)縣以及中心城按區(qū)、次中心城區(qū)罷、扮郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格隘波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政矮收入的影響進(jìn)行佰了實(shí)證檢驗(yàn)，得啊出房地產(chǎn)價(jià)格波壩動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收凹入存在的正向影絆響，但在不同地白區(qū)間的影響程度艾存在差異。熬第五章，實(shí)證結(jié)八果的原因分析。熬由于第四章的實(shí)百證結(jié)果顯示上海凹全區(qū)縣以及艾不同地區(qū)房地產(chǎn)爸價(jià)格波動(dòng)對(duì)地方版財(cái)政收入均存在胺正向影響，因此埃，本章首先從房礙地產(chǎn)開發(fā)投

58、資、疤房地產(chǎn)銷售以及跋房地產(chǎn)租賃三個(gè)岸市場(chǎng)層面分析了壩房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)疤對(duì)地方財(cái)政收入熬存在正向的原因熬；隨后本章揭示癌了為什么在中心胺城區(qū)、次中心城辦區(qū)、郊區(qū)之間影矮響程度存在著差懊異。板第六章，結(jié)論與哀政策建議。根據(jù)扳前述章節(jié)的分析凹，本章進(jìn)行總結(jié)凹，并提出促鞍進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康般發(fā)展的政策建議邦。扮1.4論文可能皚的創(chuàng)新和不足板1.4.1案論文可能的創(chuàng)新埃與其他學(xué)者的研礙究成果相比，本八文可能的創(chuàng)新有白：胺第一，在大量閱拌讀文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上搬，通過歸納演繹絆的方法，總結(jié)出耙房地產(chǎn)價(jià)格埃波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政拔收入的作用機(jī)制艾。本文得出房地?cái)[產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)通過艾影響房地產(chǎn)業(yè)的跋開發(fā)投資、銷售骯和租賃等各環(huán)節(jié)埃的

59、稅基作用于地靶方財(cái)政收入。阿第二，通過建立拜面板數(shù)據(jù)模型考安察房地產(chǎn)價(jià)格波氨動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收班入的影響。扳首先，對(duì)200扮2-2008年傲這一時(shí)間段內(nèi)，半上海全區(qū)縣房地八產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)地隘方財(cái)政收敗入的影響效應(yīng)進(jìn)凹行了實(shí)證檢驗(yàn)，半得出整體上房地佰產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與地芭方財(cái)政收入呈正爸相關(guān)關(guān)系；其次案，又分別考察了翱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展八處于不同階段的半中心城區(qū)、次鞍中心城區(qū)以及郊罷區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格波安動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收把入的影響效應(yīng)；拔最后，得出房地叭產(chǎn)發(fā)展對(duì)地方財(cái)白政收入貢獻(xiàn)的階把段性。吧第三，從房地產(chǎn)版價(jià)格彈性和區(qū)域班經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度翱來分析地區(qū)間影般響效應(yīng)差異吧的原因，并由此瓣引出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)霸展所引起的地區(qū)皚經(jīng)濟(jì)

60、結(jié)構(gòu)失衡的皚問題，從而得出爸地方政府不應(yīng)該扒片面依賴房地產(chǎn)邦業(yè)發(fā)展的結(jié)論。伴1.4.2疤本文存在的不足般雖然已經(jīng)盡力來凹研究該方面的問把題，以求得到完盎善的解釋，但是哀，由于受到絆資料、時(shí)間以及皚研究能力的限制頒，本論文仍存在巴諸多不足之處，扮需要在未來的研安究中繼續(xù)完善和扳修改。巴第一，理論基礎(chǔ)扳不強(qiáng)。在本論文皚中，僅分析了房背地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)跋地方財(cái)政收埃入的影響機(jī)制，吧然而在實(shí)證結(jié)果拔分析時(shí)，由于缺澳乏相關(guān)的理論支般撐，導(dǎo)致了分析的深度不夠。埃第二，實(shí)證部分氨數(shù)據(jù)缺乏。由于案上海房地產(chǎn)是從埃1997年以后唉才真正意義上哀進(jìn)入市場(chǎng)化時(shí)代板，所以具體到區(qū)絆縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)安的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)八年限非