資產(chǎn)評估綜合分析

1、六、綜合分析題 資料：甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為100萬元，三年間物 價累計上升50%,該專利法律保護(hù)期10年，已過3年，尚可保護(hù)7年。經(jīng)專業(yè)人士測算，該專利成本利潤率為400%,乙企業(yè)資產(chǎn)重置 成本為5000萬元，成本利潤率為10%,通過對該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為5年，另外，通過對市場供求狀況 及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費(fèi)用每年約為400元，未來5年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變 動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價要達(dá)500元

2、，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占 有率，第三、第四年售價將下降到每臺450元，第五年下降到每臺420元，折現(xiàn)率確定為10%0要求：根據(jù)上述資料確定該專利的評估值(不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計算結(jié)果保留兩位小數(shù))解：確定利潤分成率：確定專利的重置成本：100 x (1+50%) =150 (萬元)專利的約當(dāng)投資量：150 x (1+400%) =750 (萬元)乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量：5000 x (1+10%) =5500 (萬元)利潤分成率：750/ (5500+750) xl00%=12%確定評估值確定每年利潤總額：第一、第二年：(500-400) x20=2000 (萬元)第三、第四年：(450-

3、400) x20=1000 (萬元)第五年：(420-400) x20=400 (萬元)確定分成額：第一、第二年：2000 xl2%=240 (萬元)第三、第四年：1000 xl2%=120 (萬元)第五年：600 xl2%=72 (萬元)確定評估值：240/ (1+10%) +240/ (1+10%) 2 +120/ (1+10%) 3 +120/ (1+10%) 4+72/ (1+10%) 5=240 x0.9091+240 x0.8264+120 x0.7513+120 x0.6830+72x0.6209=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71=633.35 (萬

4、元)六、綜合分析題資料：A企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。預(yù)計其未來5年的預(yù)期利潤總額分別為100萬元、 110萬元、120萬元、150萬元和160萬元。該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為50%,平均長期負(fù)債成本為7%,在未來5年中平均每 年長期負(fù)債利息額為20萬元，每年流動負(fù)債利息額為40萬元。評估時市場平均收益率為8%,無風(fēng)險報酬率為3%,企業(yè)所在行業(yè)的平 均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.2。A企業(yè)為正常納稅企業(yè)，且生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)。要求：運(yùn)用年金現(xiàn)值法計算A企業(yè)的投資資本價值。解：計算A企業(yè)適用的折現(xiàn)率風(fēng)險報酬率=(8%3%) xl.2=6%所有者權(quán)

5、益要求的回報率=6%+3%=9%適用于企業(yè)價值評估的加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)為：50%x7%+50%x9%=8%計算企業(yè)年金計算年金現(xiàn)值系數(shù)PjA, r, = -x= 0.9259+0.8573 +0.7938 +0.7350 +0.6806 =3.9926修口 + 20 )x(1 - 33%) (110 + 20 )x(1 - 33%) (120 +20 )x(1-33 %)-*(1 + 8%)+ f + S%7+(1 + S% J3(說 + 20 )x(1 -33%) (160 +20)x(l-33%)57s%y&Ts%7=(0 .4x0.9259 +87 .1 x0.8573 +93

6、.8 x0.7938 +113 .9 x0.7350 +120 .6 x0.6806 )/3.9926=389 .37 73.9926=97.52 (萬元)(3)計算評停售P = A/r= = 1219 衍元)六、綜合分析題 待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略）， 選出3個交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見下表：項目Ac待估對免J1人1人茨略略略略所處地區(qū)北警化反非婆化反北婆化反用地4牛席商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)-1-吊米刑空地空地空地空地Izi匕。.匕 _yj jtj1 500 擊/mC1 Q J / J

7、J L_i玄易PLtn_平)1。6 10JL IW tr/1。6 12J. IJD y tr/ xxl I1997 i1Q975乂勿11肋而和168m2mm2AOOm?長方形吊執(zhí)W0平fp沸心夕j扭1后普誦普通1普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交謂謂訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷:T而曰Bc自然條件相同W相同W社會邦居mm街渚冬件稍蕓父相同in77系-Rim乂我誦伸抻得度稍蕓8稍蕓8相同10相同10交誦管

8、制相同in相同in稍際7相同in交通流量88較妾8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為1000（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實(shí)例高3%0（5）折現(xiàn)率為8%解：（1）進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。（2）進(jìn)行交易時間修正。交易實(shí)例A交易時間修正系數(shù)=107/ 100=1.07交易實(shí)例B交易時間修正系數(shù)= 105 / 100=1.05交易實(shí)例C交易時間修正系數(shù)= 104/ 100=1.04（注：由于地價每月上漲1%,故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評估基準(zhǔn)日1997年5

9、月地價共上漲了 7%；交易實(shí)例B從成 交期1996年12月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲5%；交易實(shí)例C從成交期1997年1月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲 J 4% o ）（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)= 100/ 86=1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)= 100/93=1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格 的影響較各交易實(shí)例

10、高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計 算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)=11/ （1+8%） 3OH11 / （1+8%） 35 =0.9659交易實(shí)例A的個別修正系數(shù)=1.03x0.9659=0.995交易實(shí)例B的個別修正系數(shù)= 1.03交易實(shí)例C的個別修正系數(shù)= 1.03x0.9659 = 0.995（5）計算待估土地初步價格。A= 1500 xlxl.07xlx0.995 = 1597 （元 / 平方米）B = 1400 x1x1.05x1.163x1.03 = 1761 （

11、元 / 平方米）C= 1400 xlxl.04xl.075x0.995 = 1613 （元 / 平方米） （6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 待估地塊單位面積價格評估值=（ 1597+1761+1613） / 3 = 1657 （元/平方米）待估地塊總價評估值=1657x600=994200 （元）因此，這一地塊的評估值為994200元。六、綜合分析題資料：待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過一謫目為比較A左情況見下表：BC待估對考人1人菠略略/7I商W商W商W商W十州泰型價格點(diǎn)，價Ml ra電價1 SQQ 亓/m?

12、I J J / J / L-i交號日期1QQA 1 n1QQA 191。7 11QQ7 S面豐口1ARm9200m?600m 2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平in平in平+H平+H甲1盾苴誕孫訪春誦誦1+1狀洱國dxxrdxxr剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件:（1）交易情況正常；（2）1996年以來，土地價格每月上漲1 %_口9尖易突例A與待估對象 項目處于同一地區(qū)，B、BC的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下亍c魂行判斷：白然條件相同Ji lS10_相同Ji lS10_社會環(huán)相同10_相同10_街諧條件稍美8_相同m_稍蘭7稍蘭7交通便捷程度稍差1稍差1卻切L限生U士 FL同

13、1A士 FL同1A右商管制相同in相同in攻n右牟詁7相IhI10春誦流星稍小8稍小8周圍環(huán)境相同W注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為1000（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實(shí)例周3%0（5）折現(xiàn)率為8%0要求：求待估商業(yè)用地的評估值解：（1）進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。（2）進(jìn)行交易時間修正。交易實(shí)例A交易時間修正系數(shù)=107/ 100=1.07交易實(shí)例B交易時間修正系數(shù)= 105 / 100=1.05交易實(shí)例C交易時間修正系數(shù)= 104/ 100=1.04（注：由于地價每月

14、上漲1%,故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲了 7%；交易實(shí)例B從成 交期1996年12月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲5%；交易實(shí)例C從成交期1997年1月至評估基準(zhǔn)日1997年5月地價共上漲 J 4% o ）（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)= 100/ 86=1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)= 100/93=1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用

15、地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格 的影響較各交易實(shí)例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計 算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)= 11/ （1+8%） 30Hl1 / （1+8%） 35 =0.9659交易實(shí)例A的個別修正系數(shù)= 1.03x0.9659 = 0.995交易實(shí)例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實(shí)例C的個別修正系數(shù)=1.03x0.9659 = 0.995（5）計算待估土地初步價格。A= 1500 xlxl.07xlx0.995 = 1597 （元 / 平方

16、米）B = 1400 x1x1.05x1.163x1.03= 1761 （元 / 平方米）C= 1400 xlxl.04xl.075x0.995 = 1613 （元 / 平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值=（ 1597+1761+1613） / 3 = 1657 （元/平方米）待估地塊總價評估值=1657x600=994200 （元）因此，這一地塊的評估值為994200元。六、綜合分析題資料：某企業(yè)原為國有中型企業(yè)，現(xiàn)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來5年的收益如下:項2003Wri200476200520062007J-11 W4

17、4（2c O 1 O QA 70Cuse nTH S HX/vIO i Q-i i Uo 04 QUJLuA p. p.O TC i O . JTJL：1U i Ok/ . JQI O TH機(jī)立t UJ ui i o .1oqnnU JLUQ 1 Of)甘中一折舊j/| 1 oj r uu/|/|Oj JUU4 7RJLUU1 1 1 曰甘回池pgOfifi Qo 1 1 n1 1ZLOOOA1 f uoooooo n昔千1仲包aUU JCgJL JL. 1 oon oJ J J , k1 /I /I o乙1 C/2C O1 eno (2官業(yè)刊怕o. Jo. OOJL O. UoJLU_7V?

18、o曲、巾切、士 ipQf)1 1 f)千|G荊己橋i1 1 cc nIJO1 OfjO c1 4 lc Q1UO1 4PQ Q1 1U1 4 01 p不Lh田心-a洪JL JL. D0/1OJLUccz? nUAA14U0. 0JL 4 J JL. Ua r)o oo i He j7JU i805 5cm aq4 iJQQQ A1追加投資 i655. 2125. 41 O T：15 4. 1J J J ,&44從未來第6年起，預(yù)計以后各年現(xiàn)金凈流量均為1000萬元。根據(jù)該企業(yè)具體情況，確定折現(xiàn)率及資本比率均為9%。評估人員還分別對該企業(yè)的各項單項資產(chǎn)分別評估，合計為3000萬元。要求：(1)從凈現(xiàn)金流量的角度計算該企業(yè)的評估價值;(2)計算該企業(yè)改組形成的商譽(yù)；解：各年的凈現(xiàn)金流量及評估值1十算如下.淬：rm公、落曇垢而亥耗r 1工”、-n評估佰11必OAAO 牛1J1 /見業(yè)皿烏Lncno Zion cq 9194EIUTI 且 /150 nsCCC/1 生，m， i - uj ujj .ji jone c I /i 1 nAc A _1n Q/i n1 J U . U J“UU4 午OAAC 牛-FJ.U+/ yJ. 1mo /d/i/ic zic/i 1