定位策劃-購物中心2011年12月成都市新都嘉耀項目產(chǎn)品論證及營銷策劃報告

1、新都嘉耀購物中心項目產(chǎn)品定位論證及營銷推廣策劃報告2011.12總綱項目現(xiàn)狀分析區(qū)位/周邊人口構(gòu)成/周邊配套/周邊租金售價/本體分析營銷環(huán)境分析新都在售商業(yè)/新都商業(yè)發(fā)展?fàn)I銷策略建議定位方向/業(yè)態(tài)規(guī)劃/推廣思路總綱項目現(xiàn)狀分析營銷環(huán)境分析營銷策略建議區(qū)位/周邊人口構(gòu)成/周邊配套/周邊租金售價/本體分析新都在售商業(yè)/新都商業(yè)發(fā)展定位方向/業(yè)態(tài)規(guī)劃/推廣思路區(qū)位項目本體分析新城區(qū)商業(yè)定位：以興樂路為核心、大學(xué)城為重要商業(yè)網(wǎng)點的“新青組團”的現(xiàn)代、時尚高校、商務(wù)新型商業(yè)中心。老城區(qū)商業(yè)定位：文化旅游商貿(mào)中心 ，滿足日常消費外發(fā)展特色旅游商業(yè)。蜀 龍 大 道蓉 都 大 道寶新 都 大 道馬 超 東 路

2、馬 超 西 路電 子 路光大道桂湖東路桂湖西路 老城區(qū) 商業(yè)中心育英 路 規(guī)劃新城CBD 商業(yè)中心大學(xué)城成 綿 高 速興 樂 路鴻 運 大 道項目處于老城區(qū)商業(yè)中心與新城CBD商業(yè)區(qū)的中心銜接地帶，位置相對獨立，無明顯區(qū)位優(yōu)勢。本案區(qū)位項目本體分析項目未臨城市核心主干道，項目昭示性有限，不具備成為區(qū)域級配套的交通條件。項目本體分析周邊人口構(gòu)成112345678910111213141516 編號 小區(qū)名稱人數(shù)1芙蓉名城二期14002芙蓉名城三期35703錦銹庭院3504香城名都24905錦銹香城34146雅舍河畔6667新都花園二期10508馬超小區(qū)7009小城故事133010丹楓庭院5601

3、1天府香城67812狀元府邸270013芙蓉名城一期270014新都花園一期108015金冠華庭141616渥嘉郡910合計25014通過測算，項目周邊有25000人左右的固定人口總數(shù)，對于本項目1.4萬的商業(yè)體量而言，難以起到足夠的支撐作用。備注：每戶按三人測算。項目本體分析周邊配套芙蓉春天咖啡 曉輝超市 御品茶莊新都區(qū)規(guī)劃館馬超綜合超市芙蓉名城三期芙蓉名城二期新都花園二期 太平洋電影城 重慶奇味火鍋商業(yè)配套 新都新城發(fā)展時期不長，各項配套設(shè)施不如老城區(qū)齊全，項目周邊的商業(yè)配套較單一，主以飲食行業(yè)與建材為主教育配套 項目周邊各階段教育學(xué)校配套成熟，從小學(xué)一直到大學(xué)。各階段的學(xué)校離項目較勁。醫(yī)

4、院配套 醫(yī)院配套一般，新都鎮(zhèn)醫(yī)院離項目較遠(yuǎn)，且規(guī)模較小。小區(qū)配套 項目周邊有較多成熟小區(qū)與正在修建的小區(qū)，未來幾年人流量將會越來越到交通配套 項目處于蜀龍大道、蓉都大道、馬超路、新都大道，交通條件便利，距離新都客運中心5分鐘車程政府配套 新都區(qū)規(guī)劃館、體育公園本案周邊配套成熟度較低，以滿足周邊居民日常生活需求為主，政府配套對本項目的后期經(jīng)營不具備強有力的支撐作用。體育公園項目本體分析周邊租金售價業(yè)態(tài)租金面積文具50元/70建材30元/67餐飲80元/100元/生活50元/70元/新園路商鋪售價在15000元左右，根據(jù)地段不同，租金為3080元/。服務(wù)目標(biāo)主要為周邊社區(qū)居民，經(jīng)營業(yè)態(tài)多為餐飲、建

5、材以及日用雜貨。新園路項目本體分析周邊租金售價業(yè)態(tài)租金面積建材30元/50餐飲40元/70元/生活50元/100元/桂水路商鋪售價在10000-13000元之間，租金為3050元/。服務(wù)目標(biāo)主要為周邊社區(qū)居民，經(jīng)營業(yè)態(tài)多為建材以及日用雜貨。桂水路項目本體分析本體分析2.5萬的周邊常駐人口難以支撐本案1.4萬的商業(yè)體量；通廊式內(nèi)街商業(yè)鋪面有礙商業(yè)業(yè)態(tài)定位，作為片區(qū)型商業(yè)的定位難以得到市場肯定。項目本體分析本體分析負(fù)一樓層高僅3.7米，設(shè)置吊頂后，凈層高僅約3米，如業(yè)態(tài)定位于超市，其購物環(huán)境將阻礙項目超市經(jīng)營，加之在周邊人口有限的情況下，超市定位必然風(fēng)險極大；負(fù)一樓一樓規(guī)劃為精品/服裝賣場，存在較

6、大定位風(fēng)險：一、如將其視為區(qū)域型購物中心，項目不臨主干道，不具備區(qū)域型商業(yè)的交通條件；二、城區(qū)已規(guī)劃多個大體量區(qū)域型商業(yè)，而本案整體體量僅1.4萬，不具備區(qū)域商業(yè)號召力及競爭優(yōu)勢；三、通廊式設(shè)計，規(guī)劃不合理，難以實現(xiàn)健康經(jīng)營，且招商難度將無形加大。項目本體分析本體分析項目本體分析項目本體情況概述無明顯區(qū)位優(yōu)勢；不具備成為區(qū)域級配套的交通條件；周邊人口對于本案1.4萬的商業(yè)體量而言，難以起到足夠的支撐作用；項目產(chǎn)品規(guī)劃不合理，與前期購物中心定位存在偏差，未來經(jīng)營預(yù)期風(fēng)險較大；周邊商業(yè)售價僅約10000-15000元/，難以支撐本案相對較高的售價；項目本體分析項目本體情況概述我司認(rèn)為：根據(jù)現(xiàn)有產(chǎn)品

7、規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位，項目經(jīng)營存在較大不合理性及風(fēng)險。其銷售價格較高及不合理的價格體系難以支撐項目快速銷售。項目及權(quán)重我的大學(xué)萬千城新都國際廣場項目周邊商鋪本項目 項目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分 加權(quán)得分 地段 0.372.182.492.761.861.8規(guī)模0.1571.0581.291.3550.7550.75項目規(guī)劃0.180.870.780.860.670.7周邊環(huán)境0.170.770.790.980.880.8政府規(guī)劃0.170.790.990.970.770.7人流量0.281.681.681.65151合計0.956.957.58.255.655.75參

8、考項目權(quán)重0.150.250.150.451比較項目實際銷售均價32000370004200015000本項目相對比較項目售價26475 28367 29273 15265 本項目現(xiàn)時銷售均價22323 項目本體分析項目本體情況概述如維持現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位，通過權(quán)重打分得，目前項目較為合理的一樓商業(yè)售價為22323元/。權(quán)重打分：項目現(xiàn)狀分析區(qū)位/周邊人口構(gòu)成/周邊配套/周邊租金售價/本體分析營銷環(huán)境分析新都在售商業(yè)/新都商業(yè)發(fā)展?fàn)I銷策略建議定位方向/業(yè)態(tài)規(guī)劃/推廣思路總綱營銷環(huán)境分析在售商業(yè)項目名稱我的大學(xué)物業(yè)地址新都同仁路199號（石油大學(xué)東門）交通狀況公交線路650、651，北新干線、蓉

9、都大道、蜀龍大道占地面積60畝總建面20萬（其中商業(yè)2萬）容積率4.2綠化率40%戶數(shù)2200戶物業(yè)費1.1元/.月開發(fā)商四川欣欣置業(yè)有限公司物業(yè)公司成都欣欣物業(yè)服務(wù)有限公司景觀設(shè)計單位成都天合景觀設(shè)計有限公司均價1F3.2萬、2F1.7萬-1.8萬、3F1.4萬-1.5萬、4F1.3萬、5F1.5萬面積區(qū)間20-600我的大學(xué)我的大學(xué)我的大學(xué)位于新都新城區(qū)大學(xué)城板塊最核心的位置，項目西面離西南石油大學(xué)東門300米，東面緊鄰成都醫(yī)學(xué)院正大門，北面是規(guī)劃中的市政濕地公園，還有即將遷入的保險學(xué)院，南面是東西向貫穿整個新都的中軸線新都大道。新都新政務(wù)中心，四川音樂學(xué)院，離項目不到1000米。 我的大

10、學(xué)總占地60畝，總建筑面積近20萬，其中住宅約16萬，是由7棟27層的電梯公寓組成，總戶數(shù)約2500戶，住宅容積率3.78，總?cè)莘e率4.2。同時為了更好的滿足小區(qū)生活配套，我們打造了約2萬平方米的純獨立商業(yè)街和商業(yè)樓。我的大學(xué)以打造城北首席夜經(jīng)濟為主場，高端KTV、頂級慢搖吧、情調(diào)酒吧、特色美食等等。融匯一座城市的喜怒哀樂世態(tài)萬象、越夜越美麗的燈紅酒綠激情涌動作為中國“夜生活”第三都，高校周邊淋漓盡致展現(xiàn)“19點后經(jīng)濟”的全部。 商業(yè)樓商業(yè)街營銷環(huán)境分析在售商業(yè)項目名稱萬千城物業(yè)地址新都蜀龍路與新都達到交匯處東側(cè)交通狀況新都公交2路、8路、10路、7路A、B線直達新城占地面積12500總建面8

11、.2萬容積率3.6綠化率8.81%戶數(shù)600物業(yè)費1.8元/.月開發(fā)商四川萬佳實業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)公司成都威爾斯普物業(yè)管理有限公司景觀設(shè)計單位新加坡山鼎國際均價3.7萬-3.8萬面積區(qū)間68-2000萬千城營銷環(huán)境分析在售商業(yè)萬千城，地處新都大道和蜀龍路交匯處，北臨西南石油大學(xué)， 南臨政務(wù)中心，銜接新都新老城區(qū)，是以城市華宅及大型商業(yè)為主的綜合性建筑。項目交通便利，配套臻熟，毗鄰超大型商業(yè)中心大潤發(fā)超市，無可估量的地塊價值將使此處成為新都最繁華的中心！ 萬千城打造第一個真正意義上的商業(yè)綜合體，開放式商業(yè)街區(qū)，串聯(lián)所有商家，擁有超級大賣場、五星級國際影城，世界美味聚焦打造潮流一條街。萬千城底樓商

12、業(yè)引進多家知名連鎖餐飲店，規(guī)劃中的潮流前線服裝一條街，積聚新都最旺盛人氣，五星級頂尖電影院線即將高調(diào)入駐，幾大無與倫比優(yōu)勢打造新都價值高地！ 商業(yè)萬千城營銷環(huán)境分析在售商業(yè)項目名稱新都國際廣場物業(yè)地址新都育英路333號（四川音樂學(xué)院旁）交通狀況北新干線、大件路、蜀龍大道、成綿高速、地鐵三號線占地面積146畝總建面40萬（2期12.6萬，其中商業(yè)5萬）容積率4.23綠化率15%戶數(shù)884物業(yè)費1.4元/.月開發(fā)商多元集團物業(yè)公司成都鼎瑞物業(yè)服務(wù)有限公司景觀設(shè)計單位新加坡馬克張景觀設(shè)計有限公司均價1F3-5萬、2F2.4萬-2.5萬、3F1.2萬-1.3萬面積區(qū)間5-200新都國際廣場營銷環(huán)境分析

13、在售商業(yè)新都國際廣場新都國際廣場占地約146畝，分三期建設(shè)，一期實景呈現(xiàn)，美倫美奐；二期正在建設(shè)；三期規(guī)劃中。二期規(guī)劃建筑面積12.6萬平方米，整合住宅、購物、休閑、娛樂、餐飲等多種資源于一體，主打產(chǎn)品是5萬平方米的購物中心。購物中心將為新都?xì)v史性地引進一家著名百貨公司，全面提升新都市中心的商業(yè)檔次和品位。 商業(yè)營銷環(huán)境分析在售商業(yè)項目名稱和信.新城市中心物業(yè)地址新都馬超東路中央行政區(qū)交通狀況665、864，四川音樂學(xué)院站占地面積23465.25總建面13.2萬（其中購物中心50000）標(biāo)準(zhǔn)層面積2000容積率3.52綠化率12.10%開發(fā)商成都和信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司成都和順物業(yè)服務(wù)有

14、限責(zé)任公司和信.新城市中心營銷環(huán)境分析在售商業(yè)和信新城市中心位于成都新都區(qū)馬超東路中央行政區(qū)(政務(wù)中心對面)，建筑面積132123.8平米，占地面積23465.25平米。項目占據(jù)新城核心地段，緊鄰新都中央政務(wù)區(qū)、高端住宅區(qū)，以20萬的大體量，融匯5A甲級寫字樓、5星級酒店、42F地標(biāo)建筑及大型購物中心。50000購物中心囊括了世界500強家樂福、萬達院線、浦發(fā)銀行、KFC、屈臣氏等多個大型商家，為幾十萬的新都市民帶來翹首可盼的繁華未來，而洲際集團旗下的假日酒店入駐，在帶來國際著名酒店管理團隊。商業(yè)假日酒店和信.新城市中心營銷環(huán)境分析在售商業(yè)繽紛新天地項目名稱繽紛新天地物業(yè)地址新都新城區(qū)興樂北路

15、88號交通狀況地鐵三號線新都紅星站、城際快鐵新都站占地面積11429總建面60558容積率4.43綠化率30%戶數(shù)757物業(yè)費1.8元/.月開發(fā)商成都煌鑫投資有限公司物業(yè)公司花樣年物業(yè)管理公司營銷環(huán)境分析在售商業(yè)繽紛新天地繽紛新天地是煌鑫集團繼繽紛時代廣場之后的又一力作，是集甲級寫字樓、濱河商業(yè)集群、mini奢裝公館為一體的城市綜合體項目。項目目前已有人人樂旗艦、金逸國際影城、海倫酒店等知名商家入駐。繽紛新天地從產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期經(jīng)營管理等方面與一期相互輝映，完成了對繽紛項目的整體升級。 繽紛新天地MINI奢裝公館在一期精裝公寓的基礎(chǔ)上有了大幅度的提升，全線采用科勒、諾貝爾等國際一線品牌

16、， 致力為客戶打造更具品質(zhì)、更舒適的產(chǎn)品。而在商業(yè)上臨河打造的退臺式獨棟商業(yè)體在自然環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計上將更適合高端品牌餐飲、品質(zhì)休閑等業(yè)態(tài)的入駐。產(chǎn)品還未呈現(xiàn)已有大批品牌餐飲商家（如紅高粱等）積極與本項目洽談入駐事宜。 “繽紛新天地”在整體呈現(xiàn)后將為新都增添一抹亮色。未來將成為新都餐飲休閑的一個品牌聚集區(qū)，成為餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)洽談的優(yōu)質(zhì)承載體。 商業(yè)商業(yè)商業(yè)營銷環(huán)境分析在售商業(yè)寶蓉 都 大 道老城區(qū)核心商業(yè)區(qū)強調(diào)寶光桂湖文化 ，結(jié)合舊城改造，調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)布局，整體提升該區(qū)商業(yè)規(guī)模和檔次 ，打造新都特色旅游文化商業(yè)中心。目前，其主要商業(yè)街集中寶光桂湖、鐘樓車站、馬超西路段。桂湖寶光寺電 子

17、路湖 濱 路 寶光-桂湖核心商業(yè)中心摩爾百貨美好家園蜀 龍 大 道光大道東環(huán)路本案營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)中心轉(zhuǎn)型至集文化、旅游、娛樂、餐飲、購物的特色商業(yè)。街道名稱租金水平（元/月）主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商業(yè)檔次商業(yè)評級上升街120-250以服飾、鞋類、箱包、化妝品為主中端桑園街120-220服飾、皮具箱包、鞋中低端三倒拐80-120休閑服飾、餐飲中低端新中路160-210通訊、電器、服飾類中端北街130-180餐飲、家居、超市中低端西街150-280品牌服飾、鞋類、餐飲、書店中端東街80-170餐飲、家居、藥店中低端貓市巷60-130童裝、鞋類中低端上南街120-200服飾、特色小吃、飾品、

18、副食中低端下南街70-160服飾、家居、五金、副食中低端馬超西路40-60裝飾建材、茶樓、大型餐飲、超市中端桑園街 新中路 北街 西街主要商業(yè)街商業(yè)現(xiàn)狀：營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)雜亂、檔次較低，中低端消費該片區(qū)的消費主流，租金最高片區(qū)。營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展老城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)式百貨、超市等商業(yè)不能滿足正在快速發(fā)展的需求。摩爾超市摩爾百貨 美好家園 芙蓉生活廣場名稱經(jīng)營面積 租金水平 （元/月）業(yè)態(tài)分布主力店商業(yè)檔次經(jīng)營狀況摩爾百貨約8000平女裝扣點：20%-25% 男裝扣點：18%-23%1F:珠寶、鞋、化妝品、皮具箱包2F：女裝、飾品3F：男裝、運動服飾、服務(wù)中心ONLY 匡威中端老城區(qū)唯

19、一純百貨賣場。品牌認(rèn)知度較高，當(dāng)?shù)鼐用裰饕M場所，輻射老城區(qū)居民，經(jīng)營狀況良好摩爾超市約8000平/1F:餐飲、電器賣場2F：家用區(qū)、休閑食品、服務(wù)中心3F：生鮮、家電、食品4F：影城、電玩蘇寧電器 上湖影城 德克士中低端客源穩(wěn)定、老城區(qū)大型超市賣場，與摩爾百貨相互依托，經(jīng)營穩(wěn)定，輻射新老城區(qū)居民。美好家園約6000平女裝扣點：18%-22% 男裝扣點：16%-21%1F：餐飲、鞋、珠寶、家紡、書店2-3F：超市賣場美好家園超市、華萊士中低端主要輻射電子路、馬超西路居民，區(qū)域性賣場、百貨、超市混淆經(jīng)營，業(yè)態(tài)較亂，百貨經(jīng)營狀況一般，超市經(jīng)營狀況良好芙蓉生活廣場約3.8萬平1F：50-60 售

20、11000-15000元/ 2F：30-40售8000元/ 3F：20-30售5300元/1F：服飾、藥店2F：服飾、茶樓3F：茶樓、裝飾公司太平洋影城、 裝飾城中低端該項目主要靠風(fēng)尚裝飾城、太平洋影院主力店為芙蓉生活光廣場帶來商氣，其余配套商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀一般。馬 超 東 路育英路興樂路同仁路鴻運大道西南石油大學(xué)四川音樂學(xué)院成都醫(yī)學(xué)院保險研修院萬千城橄欖郡繁花里繽紛時代廣場新都國際廣場新都國際廣場 富豪酒店維也納商業(yè)廣場和順假日酒店思學(xué)苑學(xué)府雅筑水沐天成川音佳苑狀元府邸漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣 央郡北城1號御城雙河鷺島邑品天都旺府豪庭文廣大廈CBD核心商圈大學(xué)城商業(yè)項目大學(xué)院校住宅項目！新城區(qū)商業(yè)

21、中心由新城CBD核心商圈與西南石油大學(xué)為依托的大學(xué)城構(gòu)成。新城商業(yè)在成都北部的商業(yè)發(fā)展中，發(fā)揮核心和帶動作用，未來將打造星級酒店、精品商業(yè)、綜合賣場的大型商業(yè)集群。營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展CBD商業(yè)中心為核心，多種類型商業(yè)并存，目前尚處起步階段。本案 所屬商圈街道/項目名稱租金水平（元/月）經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店商業(yè)氛圍西石油校園商業(yè)橄欖郡繁華里1F：40-60;2F:18-25休閑、餐飲、汽修美容家富富橋、麻辣空間正因街-同心路20-60餐飲、KTV酒吧/CBD核心商圈維也納商業(yè)廣場20-50裝飾材料、餐飲臺灣先驅(qū)家私漢嘉國際社區(qū)商鋪50-75裝飾材料、副食/川音校園商業(yè)蜀龍路30-70餐飲、KTV

22、酒吧、琴行/川音佳苑30-50超市、五金/ 橄欖郡繁花里 維也納國際廣場 川音校園商業(yè)商業(yè)版圖雛形已建，商業(yè)氛圍不足，大量商業(yè)體有待呈現(xiàn)。營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展馬 超 東 路育英路興樂路同仁路鴻運大道西南石油大學(xué)我的大學(xué)成都醫(yī)學(xué)院保險研修院萬千城橄欖郡繁花里繽紛時代廣場新都國際廣場新都國際廣場 富豪酒店維也納商業(yè)廣場和順假日酒店學(xué)府雅筑狀元府邸漢嘉國際社區(qū) 央郡北城1號御城雙河鷺島邑品天都旺府豪庭CBD核心商業(yè)中心大學(xué)城！蜀龍大道新城未來商業(yè)潛力巨大多個城市綜合體及五星級酒店帶動新區(qū)商業(yè)變革發(fā)展，高端、時尚、聚集效應(yīng)強大，未來的商業(yè)吸附力較大，將改變目前現(xiàn)有商業(yè)格局與消費習(xí)慣，高端住宅消費圈

23、、校園經(jīng)濟圈、老城區(qū)商圈、軌道經(jīng)濟圈包圍，區(qū)域內(nèi)建成和規(guī)劃在建設(shè)的項目，總面積近800。 商業(yè)互補，共同發(fā)展大學(xué)城位于新城核心商圈北側(cè)，是新城CBD核心商業(yè)中心的商業(yè)跟隨與延續(xù)，共享核心商業(yè)內(nèi)中高端消費群體及大型商業(yè)綜合體的商業(yè)輻射效應(yīng)，同時為新城商業(yè)奠定了三大高校強有力的消費支撐，兩大商業(yè)板塊共同發(fā)展。本案兩大商業(yè)板塊競爭與機遇并存，相互補充，相互依存，共同蓄勢勃發(fā)。本案位于新城CBD核心商業(yè)中心邊緣地帶，不具備借勢條件。營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展目前在售商業(yè)主要集中在新城區(qū)，主要以綜合型大型商業(yè)體為主；隨著新都城市發(fā)展進程，主城區(qū)商業(yè)面臨快速發(fā)展階段，老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心地位逐漸被新城區(qū)CBD

24、現(xiàn)代、時尚的商業(yè)中心所取代。立體式交通變革將改變新都區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局，拉動房產(chǎn)開發(fā)，未來升值潛力巨大；本案位于新城CBD核心商業(yè)中心邊緣地帶，位置相對獨立，不具備借勢條件。營銷環(huán)境分析新都商業(yè)發(fā)展位置有點尷尬！項目前期定位存在偏差！項目產(chǎn)品規(guī)劃與市場不符！重新審視項目客觀條件，從業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品規(guī)劃上進行重新定位！項目現(xiàn)狀分析區(qū)位/周邊人口構(gòu)成/周邊配套/周邊租金售價/本體分析營銷環(huán)境分析新都在售商業(yè)/新都商業(yè)發(fā)展?fàn)I銷策略建議定位方向/業(yè)態(tài)規(guī)劃/推廣思路總綱社區(qū)型商業(yè)定位區(qū)域型商業(yè)定位制約條件周邊常住人口有限，購買力不足；定位檔次不可能實現(xiàn)有效拔升；銷售價格不可能做高，只可能低價走量。不臨城市主干

25、道，商業(yè)昭示性差；體量不足，無法與其他項目相抗衡；主力商家招商難度極大，后期經(jīng)營存在極大風(fēng)險。營銷策略建議定位方向常規(guī)商業(yè)定位不符合項目現(xiàn)有條件，須考慮擯棄或?qū)で笮碌亩ㄎ凰悸罚?4000集中商業(yè)項目周邊3萬人周邊項目、新城區(qū)居民54萬人周邊項目、新城區(qū)居民/整個新都116萬人以上區(qū)域級商業(yè)中心社區(qū)級商業(yè)中心現(xiàn)有商業(yè)體量有限，各種限制條件制約項目發(fā)展，須尋求最佳的商業(yè)類型定位；周邊常住人口無法滿足項目商業(yè)的經(jīng)營，須尋求目標(biāo)客群的最大化；關(guān)鍵點消費群體最大化商業(yè)體輻射范圍營銷策略建議定位方向新都至2020年規(guī)劃人口定位基點：營銷策略建議定位方向定位目標(biāo)：務(wù)必確保項目商業(yè)后期經(jīng)營的可持續(xù)性！確保項目

26、的銷售速度最快化和銷售價值最高化！務(wù)必確保項目主營業(yè)態(tài)能夠填補市場空缺！營銷策略建議定位方向市場空缺在哪里？是什么？蜀 龍 大 道蓉 都 大 道寶新 都 大 道馬 超 東 路馬 超 西 路電 子 路光大道桂湖東路桂湖西路 老城區(qū) 商業(yè)中心育英 路 規(guī)劃新城CBD 商業(yè)中心大學(xué)城成 綿 高 速本案老城區(qū)：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，集文化、旅游、娛樂、餐飲、購物于一體。新城區(qū)：新興高端商業(yè)集群，休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)豐富。大學(xué)城：時尚大學(xué)經(jīng)濟集中發(fā)展區(qū)。市場空缺：高端商務(wù)休閑娛樂特色商業(yè)街。營銷策略建議定位方向成都最具號召力的商務(wù)休閑娛樂中心！營銷策略建議定位方向大學(xué)城學(xué)生資源定位基礎(chǔ)，生存根本。城北商貿(mào)城大量

27、財富人士新都以“書香”盛名，其教育資源非常豐富，新都新城就有川音、石油學(xué)院等多所名校，而川音的演繹資源和美女資源更是全國聞名。充分利用其校園資源，將使項目在新都乃至全成都都具備極大的競爭優(yōu)勢。順應(yīng)成都北部商貿(mào)新城發(fā)展，滿足財富城北大量財富階層的商務(wù)休閑娛樂需求。為其提供優(yōu)質(zhì)的，完善的高端娛樂休閑場所，以填補新都無此類高端會所的空白。營銷策略建議定位方向有錢人到底需要什么？安全/安靜不臨城市主干道，也能成為項目的優(yōu)勢之一！挨著體育公園，要多安靜有多安靜！背街公園營銷策略建議定位方向有錢人到底需要什么？美女/愜意愛江山，更愛美人！愜意的休閑時光，有佳人相伴，更有一番滋味！營銷策略建議定位方向有錢人

28、到底需要什么？歌舞/歡樂歌舞升平，好一番美麗的場景！除去工作中的疲憊，在這里，只為快樂而生！營銷策略建議定位方向有錢人到底需要什么？保健/娛樂其實男人比女人更需要保養(yǎng)！發(fā)泄是男人減輕壓力的最佳方式！營銷策略建議定位方向有錢人到底需要什么？美食有健康，才有未來！這里有吃的有玩的，真的是個天堂！營銷策略建議業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一樓SPA/浴足面積需求：約1500-2000；業(yè)態(tài)描述：目的地型消費場所，對鋪面昭示性要求不高，能接受凈層高約3米左右的經(jīng)營場所，對上下水要求不高；停車場營銷策略建議業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓一層重點考慮產(chǎn)品規(guī)劃修改，以滿足各業(yè)態(tài)的“面子工程”得以實現(xiàn)；如圖所示，根據(jù)電梯及樓梯位置，將商業(yè)劃割為9個鋪面，確保鋪面的完整性，同時