無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效

1、無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效?無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效?A2.J873房屋未取得權(quán)屬證書的租賃合同效力1.江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見(2008年12月10日審判委員會第40次會議討論通過)第三條 當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。2.廣東省高級人民法院關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見(粵高法發(fā)200141號)第二十九條 土地使用權(quán)人辦理了合法的報建手續(xù)，房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格，具備交付使用的條件，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)

2、證書前將房屋出租的，租賃合同可認定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗收的，前款出租的房屋可不受工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格的限制。1.房屋租賃合同的出租人非必須具有產(chǎn)權(quán)證書甘肅省水利廳與甘肅省嘉寶商貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃、買賣糾紛上訴案【本案要旨】房屋所有權(quán)人出租、出售屬于自己(產(chǎn)權(quán)沒有爭議)的房屋，是其行使對所有物收益、處分權(quán)的行為。在產(chǎn)權(quán)無爭議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買賣合同不因所有權(quán)人于締約時沒有取得房屋所有權(quán)證而無效。案號：(1999)民終字第152號審理法院：最高人民法院來源：中華人民共和國最高人民法院判案大系(民事卷一1999年卷)，肖揚總主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人

3、民法院出版社2003年出版2.出租房屋未取得權(quán)屬證書不足以認定租賃合同無效河南富康醫(yī)藥超市有限公司訴許某房屋租賃合同糾紛上訴案【本案要旨】房屋租賃合同在房屋未取得權(quán)屬證書的情況下，出租人業(yè)已取得房屋使用權(quán)，其對涉案房屋是否享有所有權(quán)，并不影響承租人依據(jù)合同約定向出租人履行交納租賃費用等義務(wù)，出租人要求承租人按照合同約定支付租金的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，該當(dāng)予以支持。案號： (2012)鄭民四終字第152號審理法院：河南省鄭州市中級人民法院/來源：法院審理房地產(chǎn)案件觀點集成朱樹英主編，中國法制出版社2012出版1.關(guān)于暫未取得房產(chǎn)證的情況下房屋租賃合同效力問題原建設(shè)部城市房屋租賃管理舉措第6條

4、的規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;”按照上述規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，房屋不得出租。城市房地產(chǎn)管理法第52條在對租賃合同進行定義時，將出租人限定為所有人。故沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不得進行出租。許多法院據(jù)此也認為，無產(chǎn)權(quán)證的房屋出租的房屋租賃合同應(yīng)認定為無效。但是上述觀點是否正確存在相當(dāng)大的爭議。合同法第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看出，強調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必須是租賃物所有權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證。合同法第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

5、”合同法允許轉(zhuǎn)租的規(guī)定也可以印證出租人并不一定是房屋所有權(quán)人。從合同的角度來分析，出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則經(jīng)由過程支付租金取得占有以及使用收益。從物權(quán)的角度來分析，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，房屋的合法占有人也有權(quán)出租房屋。因此，現(xiàn)實生活中應(yīng)分情況認定尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否出租問題，在出租人為房產(chǎn)合法占有人的情況下，雖然出租人未取得房產(chǎn)證，但仍然有權(quán)出租房屋。城市房地產(chǎn)管理法第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！贝颂?/p>

6、雖然將房屋出租人解釋為“房屋所有權(quán)人”，但一是不屬于“效力性強制性規(guī)定”;二是對租賃合同出租人的限定過窄，并不符合立法原意。最為顯著的例子是國有房屋的出租，并非所有權(quán)人行使，而是由有管理權(quán)的人行使。出租人顯然不應(yīng)限于所有人。三是沒有房屋產(chǎn)權(quán)證并不必然就不是產(chǎn)權(quán)人。在工程未竣工之前，開發(fā)商雖未取得房產(chǎn)證，但是在建工程的所有權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)將在建工程對外出租。有些人認為原城市房屋租賃管理舉措第6條第1款規(guī)定了“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租”，但需注意該舉措是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，不屬于法律和行政法規(guī)，不能作為認定合同效力的法律依據(jù)。因此，未領(lǐng)取房產(chǎn)證不必然導(dǎo)致房屋租賃合同無效，開發(fā)商可以在

7、取得商品房預(yù)售答應(yīng)證后對外簽訂租賃合同。同樣，預(yù)售商品房的購房者在簽訂了商品房買賣合同以后，房屋標的已確定，也可以對外簽訂租賃合同。(摘自法院審理房地產(chǎn)案件觀點集成，作者：朱樹英，中國法制出版社2012年出版)2.房屋未取得權(quán)屬證書的租賃合同效力目前，多數(shù)法院在司法理論中，在確認房屋租賃合同的效力時，僅僅要求出租人具有房屋所有權(quán)(產(chǎn)權(quán)沒有爭議)或者得到房屋所有權(quán)人的合法授權(quán)，而沒有一律要求出租人證明其持有產(chǎn)權(quán)證。我國現(xiàn)行法律中，只有1999年1月1日實施的房地產(chǎn)管理法第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為

8、。司法理論中，一些法官以此為依據(jù)，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權(quán)人，否則房屋租賃合同無效。這種觀點是不正確的，第一，且不說根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件第一該當(dāng)考慮適用的是1999年10月1日實施的合同法，而且房地產(chǎn)管理法第52條內(nèi)容的本身并不屬于法律關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，該條并沒有規(guī)定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權(quán)，否則合同無效。按照民法理論，有權(quán)對財富進行占有、使用、收益的人，不但僅有所有權(quán)人，還包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租賃期內(nèi)或者租賃期屆滿后擅自轉(zhuǎn)租他人之物的，是否要一概認定這些

9、租賃合同無效，不但在理論上存在爭議，在人民法院司法理論中也仍然做法不一。最高人民法院法官傾向于認為，雖然合同的效力屬于人民法院自動審查的范疇，但我國現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中并沒有規(guī)定租賃合同中出租人必須對合同標的物具有所有權(quán)或者經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)，否則合同無效。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權(quán)或者其出租行為必須經(jīng)過所有權(quán)人的授權(quán)。(摘自反不正當(dāng)合作法原理，作者：孔祥俊，常識產(chǎn)權(quán)出版社2014年出版)出租人(以下簡稱甲方)證件名稱：;號碼：承租人(以下簡稱乙方)證件名稱：;號碼：經(jīng)紀方：中原地產(chǎn)代理有限公司根據(jù)中華人民共和國合同法及相關(guān)法律法規(guī)的.規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上

10、，為明確雙方的權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，就房地產(chǎn)租賃事項訂立本合同。一、甲方同意將坐落在甲方所擁有之物業(yè)(以下簡稱“該物業(yè)”)出租給乙方使用。房屋的建筑面積為平方米，房屋用途為：【 】住宅【 】商用。二、甲乙雙方議定上述房屋月租金為人民幣元整(￥元)，租賃期自年月日起至年月日止，共計個月。租金按月按季按年結(jié)算，以轉(zhuǎn)賬現(xiàn)金方式支付給甲方，由乙方在每月的日前繳月租金。甲方提供之賬號：;賬戶名:;開戶行：。三、乙方年月日前向甲方繳納人民幣元整(￥元)作為房屋租金押金(保證金)，乙方在租賃滿之日繳清租賃該物業(yè)的一切費用后，甲方應(yīng)將押金(保證金)無息退回乙方。本押金不得于租賃期滿前抵于租金。四、給予經(jīng)紀方為

11、租賃雙方提供的中介代理服務(wù)，并促成簽署本合同，甲、乙雙方同意在簽訂本合同當(dāng)天向經(jīng)紀方支付中介代理費，其中：甲方應(yīng)向經(jīng)濟方支付中介代理費人民幣元整(￥元)。乙方應(yīng)向中介方支付中介代理費人民幣元整(￥元)。逾期支付的須從簽訂本合同之日起每日按代理費的千分之五付違約金至全部支付完畢之日止。五、雙方約定的其他事項：六、甲方已提供租賃合同或具有出租權(quán)的有效證明、身份證明等文件。乙方已提供身份證明文件。甲乙雙方已分別審查并確認對方的真實合法性。七、租賃雙方當(dāng)事人該當(dāng)自簽訂、變更合同之日3日內(nèi)到房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。甲、乙雙方已辦理登記備案手續(xù)的相關(guān)事宜。八、本合同

12、履行中如發(fā)生爭執(zhí)，雙方應(yīng)采取協(xié)商舉措解決，協(xié)商不成時，任何一方可依法向房屋所在地人民法院起訴。九、本合同連同后附租賃雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任之內(nèi)容正反面共兩頁一式三份，甲乙雙方各持一份，經(jīng)紀方持一份，同具法律效力。貼別提醒：為保障客戶合法權(quán)益，請客戶在向經(jīng)紀方支付代理費及生意業(yè)務(wù)款項時務(wù)必開具有中原地產(chǎn)代理公司財政專用章或發(fā)票專用章的單子，以確認中原地產(chǎn)代理公司收到該筆款項。生意業(yè)務(wù)雙方確認閱讀并同意本合同內(nèi)容。甲方：乙方：簽章：簽章：本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某租戶承租

13、某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3的百分比租金當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是萬元(2005年試題) A：132 B：159 C：195 D：204 E：借款合同2、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供給、需求、利用狀況 C：權(quán)利、租金、利率D：價值、使用價值、供求 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是_。 A投機需求膨脹 B金融機構(gòu)過度放貸C房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D土地資源的稀缺性4、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合

14、確定。 A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的危害_。 A更大 B一樣 C小D不可比6、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75ft，臨街寬度為50ft，那么該宗三角形土地的價格為_萬元。三角形土地平均深度價格修正率表 A臨街深度/ft B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度價格修正率(%) K80 L75 M70 N65 O60 P50 Q30 R207、某套住宅建筑面積為100，套內(nèi)建筑面積為92，使用面積為8

15、0，每平方米使用而積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。 A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于。 A：天然折舊 B：物質(zhì)折舊 C：功能折舊 D：經(jīng)濟折舊E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某估價機構(gòu)接受保險公司的估價委托，擬對一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進行價值鑒定，為保險理賠提供價值參考，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況分別為。A：估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去 B：估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C：估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市

16、場狀況為現(xiàn)在 D：估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產(chǎn)買賣。A：指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為B：指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為 C：屬于單務(wù)行為 D：其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、根據(jù)城市用地適用性評價結(jié)論，不適于修建的用地是。 A：一類用地 B：二類用地 C：三類用地 D：四類用地E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、下列統(tǒng)計指標中屬于變異指標的是。 A：眾數(shù)B：調(diào)和平均數(shù) C：中位數(shù) D：標準

17、差E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、房屋拆遷答應(yīng)證是房屋拆遷主管部門發(fā)給_的拆遷憑證。 A房地產(chǎn)管理部門 B被拆遷人C房屋拆遷申請人D具有房屋拆遷資格的單位14、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1999-2005年價格如下表所示：點擊查看大圖計算過程中各年加權(quán)采用的權(quán)重如下表所示：權(quán)重計算表根據(jù)平均增減量法進行估價，預(yù)測該地區(qū)該類型房地產(chǎn)2006年的價格為（）（元/m2） A3200 B3185 C3257 D315615、（）是指企業(yè)按照每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最根本的組成部件。 A全面覆蓋 B大量定制 C市場專業(yè)化 D產(chǎn)品專業(yè)化16、稱為() A等額序列支付儲存基金系數(shù) B等額序列支

18、付現(xiàn)值系數(shù) C等差序列現(xiàn)值系數(shù) D等比序列現(xiàn)值系數(shù)17、下列使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計的條件。 A：用途 B：建筑規(guī)模 C：容積率 D：綠地率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15。若月報酬率為0.5，則室內(nèi)空氣質(zhì)最不符合國家標準給李某造成的損失為元。 A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、建筑材料的質(zhì)量與其在天然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的。(20

19、08年試題) A：密度 B：表觀密度 C：密實度 D：孔隙E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、在房地產(chǎn)周期循環(huán)過程中，空置率持續(xù)下降到合理空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場天然周期中的_。 A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段21、在實際估價中，建筑物折舊可以分為幾個方面，但并不包括_。 A物理折舊 B功能折舊 C物質(zhì)折舊 D外部性折舊22、由“五項因素”構(gòu)成的租金叫_。 A商品租金 B成本租金 C準成本租金 D福利租金23、根據(jù)信托合同，信托機構(gòu)依據(jù)其管理謀劃的實際業(yè)績確定。 A：委托財富總值 B：信托范圍 C：信托收益D：信托信用等級 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的_三者相互

20、結(jié)合而產(chǎn)生的。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供給、需求、利用狀況 C權(quán)利、租金、利率 B價值、使用價值、供求25、某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為【2004年考題】 A：1 B：1. 5 C：2 D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷

21、售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測銷售量為（）萬臺。 A102 B120 C108 D882、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎(chǔ)參數(shù)的是。 A：出租率 B：貸款利率 C：基準收益率D：資本金投入比例 E：借款合同3、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是。 A：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C：項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 E：借款合同4、小我住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險有。 A：惡意欺詐 B：市場疲軟 C：項目拖期 D

22、：質(zhì)量糾紛 E：違法預(yù)售5、下列收益性物業(yè)凈謀劃收入的表達式中，正確的是。 A：凈謀劃收入=有效毛收入-謀劃費用B：凈謀劃收入=有效毛收入-謀劃費用-抵押貸款還本付息C：凈謀劃收入=有效毛收入-謀劃費用-抵押貸款還本付息-籌辦金D：凈謀劃收入=有效毛收入-謀劃費用-抵押貸款還本付息-籌辦金-所得稅 E：借款合同6、保險活動所特有的內(nèi)在功能是_。 A組織經(jīng)濟補償 B分散風(fēng)險 C融通資金 D防災(zāi)防損7、某宗土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限為_年。 A10 B20 C30 D408、下列估價公式中，錯誤的是_。 A土地價格=房地價格-建筑物價格B

23、房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務(wù) C建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值D房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格9、盈虧平衡分析是研究投資項目_的平衡關(guān)系的方法。 A改進 B產(chǎn)品成本 C產(chǎn)銷量 D盈利 E投資10、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。 A：城鎮(zhèn)單位聘用進城務(wù)工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個別 C：城鎮(zhèn)工商戶D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農(nóng)民11、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。 A：以出讓方式取得的土地使用權(quán) B：以劃撥方式取得的土地使用權(quán) C：以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán) D：以出租方式取得的土地使用權(quán) E：以

24、抵押方式取得的土地使用權(quán)12、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有_。 A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性 C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性13、城市房屋拆遷當(dāng)事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題) A：向原估價機構(gòu)申請復(fù)估 B：申請行政復(fù)議C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機構(gòu)評估 E：申請估價專家委員會鑒定14、進度控制是對建設(shè)工程項目實施的_管理。 A質(zhì)量 B成本 C時間 D計劃15、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為_m2。 A1200 B120 C3333 D333316、某

25、估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日C簽訂估價委托合同之日D估價人員與委托人商定的某日17、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有_。 A可出租或可使用面積 B出租方的貿(mào)易信譽 C基礎(chǔ)租金與市場租金D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E物業(yè)管理企業(yè)的謀劃業(yè)績18、下列關(guān)于城市維護建設(shè)稅的稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7、5、1三個檔次，具體是。A：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7 B：在縣城

26、、建制鎮(zhèn)的，稅率為5 C：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為3D：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5 E：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為119、下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是_。 A將房屋提供給他人從事謀劃活動屬于房屋租賃B承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于天然終止 C承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃的必備條款 20、房屋登記舉措規(guī)定，可以由當(dāng)事人單方申請房屋登記的情形有。 A：合法建造取得的房屋所有權(quán) B：最高額抵押權(quán)的設(shè)定C：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓申請抵押權(quán)轉(zhuǎn)移 D：房屋所有權(quán)人更名 E：受贈取得的

27、房屋所有權(quán)21、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括_。 A珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則 B保證國家建設(shè)用地的原則C妥帖安裝被征地單位和農(nóng)民的原則 D有償使用土地的原則 E依法征地的原則22、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都根本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。 A乙地塊比甲地塊貴B甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D甲地塊比乙地塊貴E乙地塊的

28、70年使用權(quán)樓面價高于340元/m223、房產(chǎn)測量的成果包括。 A：房產(chǎn)簿籍 B：房產(chǎn)數(shù)據(jù)C：房產(chǎn)測量要求 D：房產(chǎn)圖集 E：房產(chǎn)測量規(guī)范24、在我國，下列屬于限制民事行為能力人的包括_。A18周歲以上的成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人 B10周歲以上的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人 C10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人 D10周歲以下的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人25、某時點相對另外一個時點的定基增長速度為230%，則定基發(fā)展速度為_。 A30% B100% C130% D330%第二篇：2017年四川省房地產(chǎn)估價師制度與政策：商品房屋租賃合同的主要內(nèi)

29、容模擬試題2017年四川省房地產(chǎn)估價師制度與政策：商品房屋租賃合同的主要內(nèi)容模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125，套內(nèi)墻體面積20，分攤的共有建筑面積25，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余

30、經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為_。 A43.2% B50% C56.8% D70%3、對于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法的是_。 A在建工程 B停建工程C可改變用途的舊房 D荒地4、某投資商預(yù)測到政府大型公共辦法的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特征中的_。 A位置固定性 B不一致性 C適應(yīng)性D相互影響性5、經(jīng)由過程劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的單位，在計算土地增值稅扣減項目時，應(yīng)以作為取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額。 A：使用土地期間投入的基礎(chǔ)辦法費 B：使用土地期間投入的公共配套辦法費C：轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時按規(guī)定

31、補交的出讓金及有關(guān)費用 D：取得建設(shè)用地使用權(quán)時支付的拆遷補償費用和安裝費用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房政策，表述錯誤的是_。A其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布B集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分C市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定 D經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分7、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于_。 A是否考慮資金的時間價值 B是否考慮本金的時問價值C是否考慮先前計息

32、周期累計利息的時間價值 D采用名義利率還是實際利率8、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分舉措，是以（）狀況為參照系進行的。 A可比實例房地產(chǎn) B估價對象房地產(chǎn) C標準房地產(chǎn) D類似房地產(chǎn)9、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A400 B450 C500 D54010、一購房者購買房產(chǎn)用于零售貿(mào)易，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的謀劃收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的

33、稅前現(xiàn)金回報率是_。 A14% B10% C33% D15%11、_，建設(shè)部制定了城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A2003年1月1日 B2004年1月1日 C2004年12月1日 D2003年12月1日12、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于_。 A低層建筑 B多層建筑 C中高層建筑 D高層建筑13、征收根本農(nóng)田，須經(jīng)批準。 A：國務(wù)院B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護屬于正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應(yīng)_直線法計算出的成新

34、率。 A大于B大于或等于 C小于D小于或等于15、某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元。 A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、在房地產(chǎn)市場的天然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為階段。 A：租金增長率上升B：新增供給小于新增需求 C：新開工項目增加 D：租金增長率下降 E：借款合同17、若標準宗地的臨街深度為10 m，按照四三二一法則計算臨街深度為15 m的宗地價格，其平均深

35、度價格修正率為。 A：78 B：85 C：117 D：150E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、21_某舊倉庫改建的超級市場，在該舊倉庫建成后5年補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為_年。 A40 B45 C50 D5519、某宗房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)，約定由買方實際支付給賣方3700元/m2，買賣中涉及的全部稅費由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)生意業(yè)務(wù)賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費為正常價格的5.5%，買方應(yīng)承擔(dān)的稅費為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為（）元/m2。 A3507 B3592 C3627 D3558 20、物業(yè)管理實施原則是。A

36、：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 B：業(yè)主大會的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 C：業(yè)主委員會的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 D：業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是。 A：投資價值 B：謹慎價值 C：快速變現(xiàn)值 D：市場價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市進行房屋拆遷時，認為所拆該市居民馬某的住房院內(nèi)的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內(nèi)的平房是否屬于違章建筑

37、，必須由出具證明。 A：A市城市土地行政主管部門 B：A市城市建設(shè)行政主管部門 C：A市城市房產(chǎn)行政主管部門 D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6 000元。假設(shè)凈收益率為75，報酬率為10，則該商鋪目前的價值為元。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按計算的。 A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現(xiàn)率 D：機會成本 E：借款合同25、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準，可增加安裝補

38、助費，但土地補償和安裝補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標是。 A：供給指標 B：需求指標 C：使用指標D：市場生意業(yè)務(wù)指標 E：借款合同2、運用平均增減量法進行估價的條件是_。 A房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 B房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等D

39、房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近3、關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的說法錯誤的是_。A房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動B經(jīng)由過程為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金C實質(zhì)是充分施展房地產(chǎn)的財富功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以到達盡快開發(fā)提高投資效益的目的D房地產(chǎn)項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)4、業(yè)主公約由_制定并修改。 A業(yè)主大會 B業(yè)主委員會 C一半以上業(yè)主D全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同5、按照會計要素進一步分類，下列屬于會計科目分類的是。 A：處罰類會計科目 B：欠債類會計科目C：所有者權(quán)益類會計科目

40、D：成本類會計科目和權(quán)益類會計科目 E：資產(chǎn)類會計科目6、下列關(guān)于記名債券的優(yōu)缺點的表述正確的是。 A：記名債券的優(yōu)點是比較安全 B：記名債券缺點是流動性較差 C：記名債券優(yōu)點是流動性強D：記名債券缺點是轉(zhuǎn)讓時手續(xù)復(fù)雜 E：記名債券缺點是轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡便7、.2010年3月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于萬元。 A：4000 B：5000 C：6000 D：7000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列房地產(chǎn)中，依法可以轉(zhuǎn)讓的是。 A：已抵押的房地產(chǎn) B：未依法登記的房地產(chǎn) C：人民法院查封的房地產(chǎn)D：國家已依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn) E：執(zhí)行層的

41、組織協(xié)調(diào)9、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。 A最低價格 B最高價格 C平均價格 D成交價格10、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，我國土地的社會主義公有制包括。 A：社會主義所有制 B：全民所有制C：勞動群眾集體所有制 D：初級公有制 E：高級公有制11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取_的方式銷售商品房。 A分期付款 B收取預(yù)售款 C收取定金 D返本銷售12、某宗出讓土地，產(chǎn)權(quán)登記為居住用地，但可以經(jīng)由過程合法手續(xù)變更其用途，經(jīng)評估如果在該宗土地上進行貿(mào)易開發(fā)的話，其價值為3000萬元；如果進行居住開發(fā)的話，其價值為 2000萬元，進行工業(yè)開發(fā)的話，其價值為2500萬元，則該宗土地的評估價格應(yīng)為_萬

42、元。 A2000 B3000 C25003000 D2000300013、下列關(guān)于企業(yè)利潤的公式中，正確的是_。A謀劃利潤=謀劃收入-謀劃成本-期間費用-謀劃稅金及附加 B謀劃收入=銷售收入+出租收入+自營收入 C稅前利潤=謀劃利潤+營業(yè)外進出凈額 D期間費用+管理費用+銷售費用E可供分配利潤=稅后利潤-(法定公積金+未分配利潤)14、某投資者購買一間商鋪用于出租謀劃，名義收益率為120，如果通貨膨脹率為55，銀行貸款年利率為65，存款年利率為30，則該項目投資的實際收益率是。 A：516 B：616 C：65 D：874 E：借款合同15、從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括_等。

43、A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C有租約限制的房地產(chǎn) D未來狀況下的房地產(chǎn) E共有的房地產(chǎn)16、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有(2009年試題) A：資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資B：抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、謀劃和開發(fā)為主要業(yè)務(wù) C：按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托 D：以房地產(chǎn)作為價值基礎(chǔ)，具有很強的保值功能 E：一般委托專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施謀劃管理17、在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責(zé)是。 A：對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性 B：對估價

44、對象進行實地查看C：了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況D：將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照E：拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊情況、景觀的照片18、收益性物業(yè)謀劃費用包括。 A：人員工資 B：辦公費用C：抵押貸款還本付息 D：保險費、房產(chǎn)稅 E：企業(yè)管理費及利潤19、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，既可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定，估價方法宜采用。 A：成本法 B：路線價法 C：假設(shè)開發(fā)法D：基準地價修正法 E：市場比較法20、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，錯誤的有。 A：拍賣人收取傭金是一種法定行為B：對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約

45、定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價6的傭金C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D：公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E：收取傭金比例按照同拍賣應(yīng)交價成正比的原則確定21、2009年1月，A市B擔(dān)保公司以國家規(guī)定最低實有資本成立，2009年5月，開展了第一筆擔(dān)保業(yè)務(wù)，其擔(dān)保貸款總額，不得超過萬元人民幣。 A：1000 B：3000 C：10000 D：30000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（）。 A形狀相似B在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段 C面積接近 D地塊相連 E可及性相當(dāng)23、下列關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟適用住房政策

46、，表述錯誤的是_。A新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定 B經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地使用權(quán)須采取出讓方式取得C經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)辦法建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等七項因素D計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)辦法建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)等四項成本因素為基礎(chǔ)計算24、僅考慮房地產(chǎn)的投資特征時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有（）。 A更長的

47、經(jīng)濟壽命 B更顯著的各異性 C更強的適應(yīng)性D更專業(yè)的物業(yè)管理25、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未到達預(yù)期目標要求的風(fēng)險是。 A：比較風(fēng)險B：收益現(xiàn)金流風(fēng)險 C：持有期風(fēng)險 D：時間風(fēng)險 E：借款合同第三篇：臺灣省房地產(chǎn)估價師制度與政策：商品房屋租賃關(guān)系保護模擬試題臺灣省房地產(chǎn)估價師制度與政策：商品房屋租賃關(guān)系保護模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)_。 A二級資質(zhì)證書 B三級資質(zhì)證書

48、 C四級資質(zhì)證書 D暫定資質(zhì)證書2、不屬于風(fēng)險估計與評價常用的方法是。 A：調(diào)查和專家打分法 B：解析方法 C：概率估算法D：蒙特卡洛模擬法 E：借款合同3、流動比率，下列說法不正確的是。A：流動比率=流動資產(chǎn)總額流動欠債總額100 B：又稱之為“銀行家比率” C：又稱之為“二對一比率”D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100以上 E：借款合同4、下列不屬于房地產(chǎn)貿(mào)易物業(yè)市場的是。 A：寫字樓市場 B：零售商場或店鋪 C：休閑旅游辦法市場 D：倉儲用房市場 E：借款合同5、建設(shè)單位可以不用辦理施工答應(yīng)證的情形包括。 A：工程投資額在40萬元以下且建筑面積在400以下 B：工程投資額在30萬

49、元以下或建筑面積在300以下 C：工程投資額在30萬元以上且建筑面積在300以下 D：工程投資額在30萬元以下或建筑面積在500以下 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、按照規(guī)定，新建現(xiàn)售商品房項目該當(dāng)在現(xiàn)售前日完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、假設(shè)開發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)的。 A收益遞增原理 B均衡原 C預(yù)期原D未來趨勢原理8、關(guān)于維修基金管理的下列表述中，正確的是。A：業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管 B：業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管C：維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ茫换痖e置時，不得挪作他用 D：業(yè)主轉(zhuǎn)

50、讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某期房預(yù)計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/，出租的年末凈收益為500元。假設(shè)年折現(xiàn)率為8，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3，則該期房目前的價格為元。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、一前后臨街、總深度為50 m的矩形宗地，其前街路線價為5 000元，后街路線價為3 800元如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為【2006年考題】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、中華人民共和國貿(mào)易銀行法規(guī)定：要求

51、貿(mào)易銀行流動性資產(chǎn)余額與流動性欠債余額的比例不得低于。 A：8 B：10 C：25 D：75E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是。 A：土地稀缺 B：城市化進程快 C：合作充分性 D：生意業(yè)務(wù)復(fù)雜性 E：借款合同13、下列關(guān)于臨時建設(shè)和臨時用地的管理說法正確的是_。 A批準臨時建設(shè)和臨時用地的使用期限，一般均不超過3年B臨時建設(shè)是指不須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡樸、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線或其他辦法 C臨時用地是指由于建設(shè)工程施工、堆料或其他原因，需要臨時使用并不用收回的土地D臨時建設(shè)和臨時用地都對城市規(guī)劃的實施產(chǎn)生重要的影響14、某地塊為一帶有陳舊建筑物200 的空隙，地

52、價為2 500元，面積為400。拆除建筑物費用為150元，殘值50元。則該地塊總價為萬元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)有至少名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10時，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性 C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、

53、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為150萬元，按照原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知規(guī)定的收費標準，估價收費最高為元。 A：1250 B：5000 C：6250 D：8125 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空隙，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為_萬元。 A102 B52 C54 D10319、籌辦出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是_。 A空置量 B空置率 C空置水平 D空置面積20、下列影響

54、房地產(chǎn)市場運行情況的因素中，屬于技術(shù)情況的因素是。 A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B：人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C：土地資源狀況D：信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用 E：借款合同21、下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，正確的是。 A：預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記B：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之曰起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效C：房屋預(yù)告登記只能由雙方共同申請D：房屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在多層住宅建設(shè)中，無助于降低單位建筑造價的措施是_。 A增加建筑密度 B降低層高C增加建筑長度 D增加建筑層數(shù)23、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價

55、值不適用求取。 A：市場法 B：成本法 C：收益法D：長期趨勢法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是_ A凈收益包括有形收益和無形收益B運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費 C通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值25、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為_萬元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.

56、5 分）1、下列關(guān)于公共物品，表述正確的是。A：公共物品是指那些在消費上具有合作性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非合作性和非排他性的物品C：當(dāng)公共物品用既定的生產(chǎn)成本生產(chǎn)出來后，增加消費者數(shù)量不需要額外增加成本D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的2、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標文件屬于_的工作。 A投資機會選擇與決議分析階段 B前期工作階段 C建設(shè)階段 D租信階段3、作為處理必然性災(zāi)害事故的良策，是保險經(jīng)濟活動所特有的內(nèi)在功能。 A：分散風(fēng)險 B：組織經(jīng)濟補償 C：融通資金 D：防災(zāi)防損E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、房地產(chǎn)開

57、發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，該當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，向買受人提供。 A：住宅平面示意圖 B：住宅立面示意圖 C：住宅剖面示意圖 D：住宅質(zhì)量保證書 E：住宅使用說明書5、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱為。 A：溫差效應(yīng) B：綠島效應(yīng) C：溫壓效應(yīng) D：熱島效應(yīng)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、結(jié)合保險的本質(zhì)，屬于保險根本本能機能的是本能機能。(2007年試題) A：分散危險 B：融通資金 C：防災(zāi)防損 D：分配E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為。 A：固定價格合同 B：包工包料合同 C：獨

58、立承包合同 D：成本加報答合同 E：計量估價合同8、下列關(guān)于銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，表述正確的是。A：根據(jù)銀行運用資金的方式，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)B：表外業(yè)務(wù)涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中央業(yè)務(wù)C：銀行涉及房地產(chǎn)的表外業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)等D：欠債業(yè)務(wù)指銀行吸取資金的業(yè)務(wù)，主要有存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機構(gòu)往來業(yè)務(wù)等 E：表外業(yè)務(wù)指銀行經(jīng)由過程替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)9、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有【2007年考題】 A：是一種專業(yè)意見 B：估計價格或價值 C：實行有償服

59、務(wù) D：承擔(dān)法律責(zé)任 E：估價作業(yè)日期長10、房地產(chǎn)具有供給有限特征，本質(zhì)上于（）。 A土地總量有限 B規(guī)劃限制C房地產(chǎn)不可移動 D價值量大11、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地的用途分為。 A：農(nóng)用地 B：其他農(nóng)用地 C：建設(shè)用地 D：貿(mào)易用地 E：未利用地12、風(fēng)險估計與評價常用方法主要有。 A：調(diào)查和專家打分法 B：解析方法C：蒙特卡洛模擬法 D：幕景分析法 E：時間序列法13、進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。 A債務(wù)融資成本分析 B資金占用費分析C資本金與債務(wù)資金的比例分析 D擔(dān)保費分析14、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款

60、。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為。(2009年試題) A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同15、下面_引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)天然增值。 A更新或增加辦法、設(shè)備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理B政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛸Q(mào)易用途，增加容積率E通貨膨脹16、借貸雙方資金融通的方