未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期成長(zhǎng)性和盈利能力將呈趨勢(shì)性下降-和訊

1、. DOCPROPERTY doctypename * MERGEFORMAT 行業(yè)周報(bào)：.；請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 PAGE 20 of NUMPAGES 20請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分股票研討 DOCPROPERTY industryname * MERGEFORMAT 房地產(chǎn)Table_MainInfoTable_Title DOCPROPERTY doctypename * MERGEFORMAT 行業(yè)周報(bào)2021.08.09三套房貸從嚴(yán)，量增后行業(yè)降價(jià)心態(tài)趨變新版房產(chǎn)行業(yè)周報(bào)第88期8.2-8.8孫建平李品科021-38676316010-59312815sunjia

2、npinggtjas.ocmlipinkegtjasS0880209040413S0880109074434本報(bào)告導(dǎo)讀：2021年研討和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。摘要：Table_Summary在7月初開(kāi)場(chǎng)的銷(xiāo)量延續(xù)3-4周上升后，本周一手房銷(xiāo)售環(huán)比稍降。一手本周銷(xiāo)量環(huán)比下降4%，其中一線(xiàn)城市下降5%，二線(xiàn)下降4%。各城市漲跌互現(xiàn)，其中南京、武漢、蘇州、武漢、上海上揚(yáng)，而其他城市有所下降。一手銷(xiāo)量同比下降47%，其中一線(xiàn)城市同比下降49%，二線(xiàn)下降45%。本周各城市同比根本均下降，其中蘇州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。二手房銷(xiāo)量環(huán)比下降9%，同比下降60%。其中天津本周環(huán)比上升3

3、3%，北京、深圳、武漢、杭州等分別下降19%、10%、17%、17%。一線(xiàn)城市一手房降價(jià)仍不普遍，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體仍高位盤(pán)整。目前京滬區(qū)域部分相比3-4月高點(diǎn)降價(jià)15%左右的工程獲得熱銷(xiāo)。一手房一二線(xiàn)城市相對(duì)2021.1.1的房?jī)r(jià)整體漲幅為31%，其中一線(xiàn)城市上升30%，二線(xiàn)上升30%，以上數(shù)據(jù)與推盤(pán)的構(gòu)造也有較大關(guān)系。近期去化時(shí)間根本穩(wěn)定在12個(gè)月左右，略降。一手房整體可售面積相對(duì)四月中旬的最低點(diǎn)上升20%。上海二手掛牌量相對(duì)4月升50%。目前A 股主流開(kāi)發(fā)商估值根本合理，10年P(guān)E 15-16倍，RNAV折價(jià)9%。一線(xiàn)地產(chǎn)10年P(guān)E14倍，RNAV折價(jià)14%；二線(xiàn)地產(chǎn)10年P(guān)E 16倍，

4、RNAV折價(jià)3%。整體主流開(kāi)發(fā)類(lèi)10年16倍，RNAV 折價(jià)9%，PB3.3倍；出租類(lèi)10年23倍，RNAV 折價(jià)15%，PB2.6倍。相比6-7月商業(yè)銀行私自信貸放水，8月初政策面再度從嚴(yán)，估計(jì)將對(duì)銷(xiāo)量產(chǎn)生一定沖擊，但中期看將有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)整。周三我們提示投資者朋友京滬深穗杭一線(xiàn)城市三套房貸停貸，其它城市三套房貸首付利率相比二套房貸提高，并對(duì)部分銀行有驗(yàn)證，以后至今多家媒體也已證明。我們察看到很多一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商和二手房東由于銷(xiāo)量繼續(xù)上升而不情愿降價(jià)，假設(shè)普遍能夠?qū)е抡弑黄仍賴(lài)?yán)峻和地產(chǎn)股價(jià)再次下跌。因中長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)要素邊沿下降、行業(yè)制度規(guī)那么逐漸完善，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期生長(zhǎng)性和盈利才干將呈

5、趨勢(shì)性下降，維持行業(yè)中性評(píng)級(jí)。保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)比例可達(dá)10%，行業(yè)影響參見(jiàn)3月30日專(zhuān)題報(bào)告，引薦中國(guó)國(guó)貿(mào)、世茂股份、金融街、張江高科、陽(yáng)光股份等代表股。趨勢(shì)投資典范是中國(guó)寶安和建發(fā)股份，也是“X+地產(chǎn)代表種類(lèi)。開(kāi)發(fā)類(lèi)公司中，中長(zhǎng)期投資價(jià)值潛力較大的是魯商置業(yè)、京投銀泰、北京城建、冠城大通、嘉凱城、華發(fā)股份、福星股份、億城股份等。Table_Invest評(píng)級(jí)：中性上次評(píng)級(jí)：中性Table_Industry細(xì)分行業(yè)評(píng)級(jí)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中性Table_Report相關(guān)報(bào)告，2021.3.30，2021.7.27，2021.7.82021.06.272021.08.02，2021.6.7，20

6、21.6.6，2021.5.27，2021.5.21，2021.4.9，2021.5.19，2021.5.27，2021.3.15，2021.12.05圖表目錄 TOC h z c 圖表 HYPERLINK l _Toc269064610 圖 1 一手房銷(xiāo)量環(huán)比上升：本周各城市銷(xiāo)量漲跌各現(xiàn) PAGEREF _Toc269064610 h 3 HYPERLINK l _Toc269064611 圖 2 典型城市一手房成交量：銷(xiāo)量底部漸穩(wěn) PAGEREF _Toc269064611 h 3 HYPERLINK l _Toc269064612 圖 3 典型城市房?jī)r(jià)對(duì)比：一線(xiàn)城市部分新盤(pán)有15%下調(diào)

7、PAGEREF _Toc269064612 h 3 HYPERLINK l _Toc269064613 圖 4 全國(guó)12個(gè)典型城市去化時(shí)間表現(xiàn)：近期稍降 PAGEREF _Toc269064613 h 4 HYPERLINK l _Toc269064614 圖 5 全國(guó)12個(gè)典型城市可售量表現(xiàn)：上升20% PAGEREF _Toc269064614 h 4 HYPERLINK l _Toc269064615 圖 6 北京二手成交量：環(huán)比稍降，本周同比下降56% PAGEREF _Toc269064615 h 5 HYPERLINK l _Toc269064616 圖 7 深圳二手房成交量：快速

8、上升，同比下降33% PAGEREF _Toc269064616 h 5 HYPERLINK l _Toc269064617 圖 8 杭州二手房成交量：環(huán)比稍降，本周同比下降60% PAGEREF _Toc269064617 h 5 HYPERLINK l _Toc269064618 圖 9 天津二手房成交量：環(huán)比上升，本周同比下降44% PAGEREF _Toc269064618 h 5 HYPERLINK l _Toc269064619 圖 10 武漢二手房成交量：環(huán)比下降，本周同比下降48% PAGEREF _Toc269064619 h 5 HYPERLINK l _Toc269064

9、620 圖 11 杭州二手房成交均價(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064620 h 5 HYPERLINK l _Toc269064621 圖 12 深圳二手房成交均價(jià)：整體下降，近期稍上升 PAGEREF _Toc269064621 h 6 HYPERLINK l _Toc269064622 圖 13 天津二手房成交均價(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064622 h 6 HYPERLINK l _Toc269064623 圖 14 本周成交量同比：跟蹤的一切城市同比均下降 PAGEREF _Toc269064623 h 6 HYPERLINK l _Toc269064

10、624 圖 15 2021年1.1累計(jì)至今同比：惠州、武漢相對(duì)表現(xiàn)較好 PAGEREF _Toc269064624 h 6 HYPERLINK l _Toc269064625 圖 16 北京一手住宅成交量：環(huán)比上升，同比下降41% PAGEREF _Toc269064625 h 7 HYPERLINK l _Toc269064626 圖 17 上海一手住宅成交：環(huán)比上升，同比下降39% PAGEREF _Toc269064626 h 7 HYPERLINK l _Toc269064627 圖 18 深圳一手房：環(huán)比上升，同比下降46% PAGEREF _Toc269064627 h 7 HYP

11、ERLINK l _Toc269064628 圖 19 廣州一手房：環(huán)比上升，同比下降18% PAGEREF _Toc269064628 h 7 HYPERLINK l _Toc269064629 圖 20 杭州一手房：環(huán)比稍降，同比下降58% PAGEREF _Toc269064629 h 7 HYPERLINK l _Toc269064630 圖 21 蘇州一手房：環(huán)比持平，同比下降56% PAGEREF _Toc269064630 h 7 HYPERLINK l _Toc269064631 圖 22 天津一手房：環(huán)比稍降，同比下降54% PAGEREF _Toc269064631 h 8

12、 HYPERLINK l _Toc269064632 圖 23 武漢一手房：環(huán)比稍降，同比下降44% PAGEREF _Toc269064632 h 8 HYPERLINK l _Toc269064633 圖 24 重慶一手房：環(huán)比稍降，同比下降11% PAGEREF _Toc269064633 h 8 HYPERLINK l _Toc269064634 圖 25 惠州一手房：環(huán)比稍降，同比上升9% PAGEREF _Toc269064634 h 8 HYPERLINK l _Toc269064635 圖 26 南京一手房：環(huán)比下降，同比下降67% PAGEREF _Toc269064635

13、h 8 HYPERLINK l _Toc269064636 圖 27 成都一手房：環(huán)比下降，同比下降37% PAGEREF _Toc269064636 h 8 HYPERLINK l _Toc269064637 圖 28 北京一手房?jī)r(jià)：受成交構(gòu)造影響，價(jià)錢(qián)明顯下降 PAGEREF _Toc269064637 h 9 HYPERLINK l _Toc269064638 圖 29 上海一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064638 h 9 HYPERLINK l _Toc269064639 圖 30 深圳一手房?jī)r(jià)：郊區(qū)部分開(kāi)發(fā)商價(jià)錢(qián)松動(dòng) PAGEREF _Toc269064639

14、h 9 HYPERLINK l _Toc269064640 圖 31 天津一手房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064640 h 9 HYPERLINK l _Toc269064641 圖 32 蘇州一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064641 h 9 HYPERLINK l _Toc269064642 圖 33 杭州一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064642 h 9 HYPERLINK l _Toc269064643 圖 34 武漢一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064643 h 9 HYPERLINK l _Toc26

15、9064644 圖 35 重慶一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖 PAGEREF _Toc269064644 h 9 HYPERLINK l _Toc269064645 圖 36 北京一手住宅去化時(shí)間：17個(gè)月 PAGEREF _Toc269064645 h 10 HYPERLINK l _Toc269064646 圖 37 上海一手住宅去化時(shí)間：5個(gè)月 PAGEREF _Toc269064646 h 10 HYPERLINK l _Toc269064647 圖 38 南京一手房去化時(shí)間：16個(gè)月 PAGEREF _Toc269064647 h 10 HYPERLINK l _Toc269064648 圖 3

16、9 惠州一手房去化時(shí)間：8個(gè)月 PAGEREF _Toc269064648 h 10 HYPERLINK l _Toc269064649 圖 40 深圳一手房去化時(shí)間：21個(gè)月 PAGEREF _Toc269064649 h 10 HYPERLINK l _Toc269064650 圖 41 杭州一手房去化時(shí)間：6個(gè)月 PAGEREF _Toc269064650 h 10 HYPERLINK l _Toc269064651 圖 42 上海二手住宅可售量：二手較4月上升45% PAGEREF _Toc269064651 h 11 HYPERLINK l _Toc269064652 圖 43 上海

17、一手住宅可售量：一手較4月上升21% PAGEREF _Toc269064652 h 11 HYPERLINK l _Toc269064653 圖 44 深圳一手房可售量：維持低位 PAGEREF _Toc269064653 h 11 HYPERLINK l _Toc269064654 圖 45 北京一手住宅可售量：維持低位，稍上升 PAGEREF _Toc269064654 h 11 HYPERLINK l _Toc269064655 圖 46 蘇州一手房可售量：維持低位 PAGEREF _Toc269064655 h 11 HYPERLINK l _Toc269064656 圖 47 南京

18、一手住宅可售量：維持低位，稍上升 PAGEREF _Toc269064656 h 11 HYPERLINK l _Toc269064657 圖 48 一線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)2021年P(guān)E PAGEREF _Toc269064657 h 11 HYPERLINK l _Toc269064658 圖 49 2021年一線(xiàn)公司/A股地產(chǎn)平均16倍PE PAGEREF _Toc269064658 h 11 HYPERLINK l _Toc269064659 圖 50 2021年二線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)PE /A股地產(chǎn)平均16倍PE PAGEREF _Toc269064659 h 12 HYPERLINK l _Toc256

19、590667 表 1 一二線(xiàn)中心城市一手商品房整體成交量詳細(xì)表現(xiàn)4 HYPERLINK l _Toc256590668 表 2 一二線(xiàn)中心城市平均需求消化目前可售庫(kù)存的時(shí)間：8個(gè)月4 HYPERLINK l _Toc256590668 表 3 地產(chǎn)公司擬再融資情況一覽表11 HYPERLINK l _Toc256590668 表 4 近期地產(chǎn)行業(yè)限售股解禁一覽表12本周銷(xiāo)量環(huán)比稍降 本周一手房銷(xiāo)量環(huán)比：整體成交量本周環(huán)比下降4%，其中一線(xiàn)城市下降5%，二線(xiàn)城市下降4%；各城市漲跌互現(xiàn)，其中南京、武漢、蘇州、武漢、上海上揚(yáng)，而其他城市有所下降。一手房銷(xiāo)量同比：整體同比下降47%，其中一線(xiàn)城市同比

20、下降49%，二線(xiàn)下降45%。本周各城市同比根本均下降，其中蘇州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。本周二手房銷(xiāo)量：環(huán)比下降9%，同比下降60%。其中天津本周環(huán)比上升33%，北京、深圳、武漢、杭州分別下降19%、10%、17%、17%。房?jī)r(jià)：近期一手房成交價(jià)錢(qián)仍在高位動(dòng)搖，一線(xiàn)城市部分開(kāi)發(fā)商約有15%左右松動(dòng)。二手房?jī)r(jià)仍在高位動(dòng)搖為主，并無(wú)明顯大幅下降，近期北京部分二手房?jī)r(jià)稍升。目前一手房一二線(xiàn)城市相對(duì)2021.1.1的房?jī)r(jià)整體漲幅為31%，其中一線(xiàn)城市上升30%，二線(xiàn)城市上升30%。以上城市數(shù)據(jù)與推盤(pán)的構(gòu)造也有較大關(guān)系。供應(yīng)量及去化時(shí)間：近期去化時(shí)間根本穩(wěn)定在12個(gè)月左右，略降。從

21、4月中旬的4.2個(gè)月上升為11.6個(gè)月，近期去化時(shí)間也根本穩(wěn)定在12個(gè)月左右。一手房整體可售面積仍處于低位，同比下降3%，相對(duì)四月中旬的最低點(diǎn)上升20%。上海二手掛牌量相對(duì)4月中政策出臺(tái)之前上升47%。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 1 一手房銷(xiāo)量環(huán)比上升：本周各城市銷(xiāo)量漲跌各現(xiàn)7月初開(kāi)場(chǎng)整體銷(xiāo)量底部上升圖 SEQ 圖表 * ARABIC 2 典型城市一手房成交量：銷(xiāo)量底部漸穩(wěn)圖 SEQ 圖表 * ARABIC 3 典型城市房?jī)r(jià)對(duì)比：一線(xiàn)城市部分新盤(pán)有15%下調(diào)-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 4 全國(guó)12個(gè)典型城市去化時(shí)間表現(xiàn)：近期稍降圖 SEQ 圖表 * ARABIC 5 全國(guó)12

22、個(gè)典型城市可售量表現(xiàn)：上升20%-注：以上平均去化時(shí)間一二線(xiàn)城市整體4周平均值已去除春節(jié)要素表 1：一二線(xiàn)中心城市一手商品房整體成交量詳細(xì)表現(xiàn) (單位：萬(wàn)平米)區(qū)域 城市20212021本周2021本周20212021累計(jì)2021累計(jì)本周8.2-8.8%2021增幅%2021增幅累計(jì)%2021增幅%2021增幅環(huán)比增幅 長(zhǎng)三角 上海 31.49 -39%34%795.5 -49%-23%1% 杭州 8.64 -58%40%323.3 -47%78%-16% 蘇州 8.01 -56%0%318.8 -47%18%4% 南京6.55 -67%-285.2 -51%-80% 珠三角 深圳 4.54

23、-46%-38%153.1 -67%-19%8% 廣州11.80 -18%-371.3 -48%-2% 惠州 3.29 9%163%.1 51%280%-7% 環(huán)渤海 北京 19.56 -41%94%691.1 -43%18%-5% 天津 17.32 -54%124%649.9 -23%65%-11% 中西部 重慶 35.88 -11%158%1209.5 -11%79%-9% 成都15.28 -37%-628.3 -16%-0% 武漢 14.93 -44%35%804.2 -1%124%3% 合計(jì)/平均 177.30 -41%61%6367.5 -34%37%-3%表 2：一二線(xiàn)中心城市平均

24、需求消化目前可售庫(kù)存的時(shí)間為12個(gè)月北京上海深圳南京蘇州杭州惠州可售面積1227.6 581.9 342.2 340.0 270.0 225.1 119.3 最新銷(xiāo)售面積周16.5 28.2 3.9 5.0 7.9 8.8 3.3 可售面積/月銷(xiāo)售面積17.3 4.8 20.6 15.8 8.0 5.9 8.4 平均需求消化庫(kù)存的時(shí)間月11.5 注：蘇州可售面積由于官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)的變卦，有較大的變化。另外，1“最新銷(xiāo)售面積周指的是最新4周的周平均銷(xiāo)售面積；“可售面積/月銷(xiāo)售面積中的月銷(xiāo)售面積由“最新銷(xiāo)售面積周換算而得。2北京、上海、南京的統(tǒng)計(jì)口徑為一手住宅，其他城市為一手商品房。4可售庫(kù)存僅能代

25、表小部分供應(yīng)量，衡量供應(yīng)量最全面的目的是在建施工面積。5因預(yù)售條件不一樣，不同城市可售面積和去化時(shí)間不可比。二手房表現(xiàn)：成交量環(huán)比下降9%本周二手房繼續(xù)環(huán)比下降9%，同比下降60%。其中天津本周環(huán)比上升33%，北京、深圳、武漢、杭州分別下降19%、10%、17%、17%。二手房?jī)r(jià)仍在高位動(dòng)搖為主，并無(wú)明顯大幅下降。近期北京部分二手房?jī)r(jià)稍升。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 6 北京二手成交量：環(huán)比稍降，本周同比下降56%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 7 深圳二手房成交量：快速上升，同比下降33%-注：?jiǎn)挝粸槿f(wàn)平米，下同。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安證券研討圖 SEQ 圖表 * ARABIC 8

26、杭州二手房成交量：環(huán)比稍降，本周同比下降60%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 9 天津二手房成交量：環(huán)比上升，本周同比下降44%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 10 武漢二手房成交量：環(huán)比下降，本周同比下降48%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 11 杭州二手房成交均價(jià)：高位動(dòng)搖圖 SEQ 圖表 * ARABIC 12 深圳二手房成交均價(jià)：整體下降，近期稍上升圖 SEQ 圖表 * ARABIC 13 天津二手房成交均價(jià)：高位動(dòng)搖 注：由于統(tǒng)計(jì)口徑包括郊區(qū)，深圳二手房成交均價(jià)整體較低。各城市一手成交量：本周環(huán)比下降4% 本周一手房成交量：整體成交量本周環(huán)比下降4%，其中一線(xiàn)城市下降5%

27、，二線(xiàn)城市下降4%；整體同比下降47%，其中一線(xiàn)城市同比下降49%，二線(xiàn)下降45%。環(huán)比：本周各城市漲跌互現(xiàn)，其中南京、武漢、蘇州、武漢、上海上揚(yáng)，而其他城市有所下降。同比：本周各城市同比根本均下降，其中蘇州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 14 本周成交量同比：跟蹤的一切城市同比均下降圖 SEQ 圖表 * ARABIC 15 2021年1.1累計(jì)至今同比：惠州、武漢相對(duì)表現(xiàn)較好圖 SEQ 圖表 * ARABIC 16 北京一手住宅成交量：環(huán)比上升，同比下降41%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 17 上海一手住宅成交：環(huán)比上升，同比下降39

28、%-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 18 深圳一手房：環(huán)比上升，同比下降46%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 19 廣州一手房：環(huán)比上升，同比下降18%-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 20 杭州一手房：環(huán)比稍降，同比下降58%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 21 蘇州一手房：環(huán)比持平，同比下降56%-注：杭州09年4月后成交量大幅上升，是由于統(tǒng)計(jì)口徑中新增蕭山和余杭的成交量。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 22 天津一手房：環(huán)比稍降，同比下降54%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 23 武漢一手房：環(huán)比稍降，同比下降44%-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 24 重慶

29、一手房：環(huán)比稍降，同比下降11%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 25 惠州一手房：環(huán)比稍降，同比上升9%-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 26 南京一手房：環(huán)比下降，同比下降67%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 27 成都一手房：環(huán)比下降，同比下降37%-一手房成交均價(jià)：大開(kāi)發(fā)商工程售價(jià)松動(dòng)更早近期一手房成交價(jià)錢(qián)仍在高位動(dòng)搖，一線(xiàn)城市部分開(kāi)發(fā)商約有15%-20%左右松動(dòng)：本周8個(gè)城市整體成交均價(jià)仍在高位動(dòng)搖，本周環(huán)比下降1.7%，其中本周一線(xiàn)城市下降3.3%，二線(xiàn)城市根本環(huán)比持平。目前一二線(xiàn)城市相對(duì)2021.1.1的房?jī)r(jià)整體漲幅為31%，其中一線(xiàn)城市上升30%，二線(xiàn)城市上升30%。

30、以上城市數(shù)據(jù)與推盤(pán)的構(gòu)造也有較大關(guān)系。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 28 北京一手房?jī)r(jià)：受成交構(gòu)造影響，價(jià)錢(qián)明顯下降圖 SEQ 圖表 * ARABIC 29 上海一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 30 深圳一手房?jī)r(jià)：郊區(qū)部分開(kāi)發(fā)商價(jià)錢(qián)松動(dòng)圖 SEQ 圖表 * ARABIC 31 天津一手房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)高位動(dòng)搖-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 32 蘇州一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖圖 SEQ 圖表 * ARABIC 33 杭州一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖-注：杭州09年4月后成交量大幅上升，是由于統(tǒng)計(jì)口徑中新增蕭山和余杭的成交量，拉低總體成交價(jià)錢(qián)。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 34

31、 武漢一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖圖 SEQ 圖表 * ARABIC 35 重慶一手房?jī)r(jià)：高位動(dòng)搖-供應(yīng)量及去化速度：去化時(shí)間12個(gè)月，暫穩(wěn) 一手房去化時(shí)間：近期8個(gè)城市的平均去化時(shí)間整體為12個(gè)月。前期由于成交量受政策影響明顯下滑，去化時(shí)間上升明顯，從4月中旬的4.2個(gè)月上升為11.6個(gè)月，近期去化時(shí)間也根本穩(wěn)定在12個(gè)月左右。一手房整體可售面積仍處于低位，同比下降3%，相對(duì)四月中旬的最低點(diǎn)上升20%。上海的二手掛牌量相對(duì)4月中政策出臺(tái)之前上升了47%。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 36 北京一手住宅去化時(shí)間：17個(gè)月圖 SEQ 圖表 * ARABIC 37 上海一手住宅去化時(shí)間：5個(gè)月注：去化

32、時(shí)間的單位為月，下同。圖 SEQ 圖表 * ARABIC 38 南京一手房去化時(shí)間：16個(gè)月圖 SEQ 圖表 * ARABIC 39 惠州一手房去化時(shí)間：8個(gè)月圖 SEQ 圖表 * ARABIC 40 深圳一手房去化時(shí)間：21個(gè)月圖 SEQ 圖表 * ARABIC 41 杭州一手房去化時(shí)間：6個(gè)月-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 42 上海二手住宅可售量：二手較4月上升45%圖 SEQ 圖表 * ARABIC 43 上海一手住宅可售量：一手較4月上升21%-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 44 深圳一手房可售量：維持低位圖 SEQ 圖表 * ARABIC 45 北京一手住宅可售量：維持

33、低位，稍上升-圖 SEQ 圖表 * ARABIC 46 蘇州一手房可售量：維持低位圖 SEQ 圖表 * ARABIC 47 南京一手住宅可售量：維持低位，稍上升-一二線(xiàn)地產(chǎn)估值程度：與04-05年根本相當(dāng)圖 SEQ 圖表 * ARABIC 48 一線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)2021年P(guān)E圖 SEQ 圖表 * ARABIC 49 2021年一線(xiàn)公司/A股地產(chǎn)平均16倍PE 圖 SEQ 圖表 * ARABIC 50 2021年二線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)PE /A股地產(chǎn)平均16倍PE地產(chǎn)公司擬再融資情況一覽表地產(chǎn)公司擬增發(fā)融資的排序如下按股東大會(huì)經(jīng)過(guò)時(shí)間排序，其中排在前列的包括天?；?、廣宇集團(tuán)、中茵股份等等。表3：地產(chǎn)公司擬再

34、融資方案融資總額890億元 單位：百萬(wàn)股、百萬(wàn)元證券代碼證券簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)錢(qián)下限增發(fā)數(shù)量預(yù)案時(shí)間股東會(huì)時(shí)間融資額000540.SZ中天城投股東大會(huì)經(jīng)過(guò)5.1730920210526202106121598 000558.SZ萊茵置業(yè)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)5.861252021061920210721733 002133.SZ廣宇集團(tuán)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)7.221252021062520210723900 000961.SZ中南建立股東大會(huì)經(jīng)過(guò)15.478020210717202108041238 000671.SZ陽(yáng)光城股東大會(huì)經(jīng)過(guò)21.587520210720202108071500 000718.SZ蘇

35、寧環(huán)球股東大會(huì)經(jīng)過(guò)13.4380 20210721202108114269 000024.SZ招商地產(chǎn)停頓實(shí)施20.6250 20210725202108185000 600159.SH大龍地產(chǎn)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)11.3370 2021072120210822793 600240.SH華業(yè)地產(chǎn)停頓實(shí)施7.26300 20210811202108272178 000506.SZ中潤(rùn)投資股東大會(huì)經(jīng)過(guò)7.47130 2021072320210908970 000009.SZ中國(guó)寶安股東大會(huì)經(jīng)過(guò)11.17100 2021082620210911950 002244.SZ濱江集團(tuán)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)13.78150

36、20210829202109152067 000002.SZ萬(wàn)科A股東大會(huì)經(jīng)過(guò)公開(kāi)增發(fā)880 202108272021091611200 600503.SH華美家族股東大會(huì)經(jīng)過(guò)13.25100 20210812202109161325 000965.SZ天?；ü蓶|大會(huì)經(jīng)過(guò)8.87279 20210402202109182500 600052.SH浙江廣廈股東大會(huì)經(jīng)過(guò)7.48180 20210930202110161346 600614.SH鼎立股份股東大會(huì)經(jīng)過(guò)6.6883 2021092520211017452 600648.SH外高橋股東大會(huì)經(jīng)過(guò)14.04200 2021092620211

37、0282808 000918.SZ嘉凱城股東大會(huì)經(jīng)過(guò)11.84250 20211020202111053600 000631.SZ順發(fā)恒業(yè)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)9.76160 20211028202111171500 600463.SH空港股份股東大會(huì)經(jīng)過(guò)6.9190 2021102420211118599 600158.SH中體產(chǎn)業(yè)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)7.1160 20211103202111271 600743.SH華遠(yuǎn)地產(chǎn)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)9.36 20211031202111271287 600748.SH上實(shí)開(kāi)展股東大會(huì)經(jīng)過(guò)14.43300 20211103202111274329 600246.SH萬(wàn)通地

38、產(chǎn)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)10.52150 20211205202112221578 600266.SH北京城建股東大會(huì)經(jīng)過(guò)17.27220 20211126202112263799 600223.SH魯商置業(yè)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)10.12130 20211116202101211316 600823.SH世茂股份停頓實(shí)施13.81150 20210121202102062072 000861.SZ海印股份股東大會(huì)經(jīng)過(guò)公開(kāi)增發(fā)100 20210122202102091000 000006.SZ深振業(yè)A股東大會(huì)經(jīng)過(guò)7.62150 2021020320210226800 600745.SH中茵股份股東大會(huì)經(jīng)過(guò)4.98

39、120 2021022520210319598 000046.SZ泛海建立股東大會(huì)經(jīng)過(guò)11.18400 20210302202103254472 600658.SH電子城股東大會(huì)經(jīng)過(guò)10.67100 20210126202103301067 000836.SZ鑫茂科技股東大會(huì)經(jīng)過(guò)9.884 2021032320210408760 600208.SH新湖中寶股東大會(huì)經(jīng)過(guò)8.23240 20210327202104141975 600185.SH格力地產(chǎn)董事會(huì)預(yù)案11.44120 202101261600 600048.SH保利地產(chǎn)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)17.92700 202103202021042196

40、00 600325.SH華發(fā)股份股東大會(huì)經(jīng)過(guò)14.27250 20210323202106024500 600383.SH金地集團(tuán)股東大會(huì)經(jīng)過(guò)12.4400 20210413202104294800 近期地產(chǎn)行業(yè)限售股解禁一覽表2021年近期解禁量比較大的包括榮怒放展，解禁量占比總股本的81.4%。其他還有金地、招商地產(chǎn)等。表4： 近期地產(chǎn)行業(yè)限售股解禁情況 代碼簡(jiǎn)稱(chēng)解禁日期解禁股數(shù)(萬(wàn)股)占比總股本變動(dòng)后流通股(萬(wàn)股)占比總股本總股本(萬(wàn)股)解禁股份類(lèi)型000803.SZ金宇車(chē)城2021-8-97425.8%976976.5%12773股權(quán)分置限售股份002146.SZ榮怒放展2021-8-

41、910143070.8%12639688.2%143360首發(fā)原股東限售股份000040.SZ深鴻基2021-8-10700014.9%4359892.8%46959追加承諾限售股份600133.SH東湖高新2021-8-1631336.3%3770376.0%49607股權(quán)分置限售股份600383.SH金地集團(tuán)2021-8-175446312.2%447151100.0%447151定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份002285.SZ世聯(lián)地產(chǎn)2021-8-3014396.6%687931.6%21760首發(fā)原股東限售股份002146.SZ榮怒放展2021-9-71520010.6%14159698.8%1

42、43360定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份000517.SZ榮安地產(chǎn)2021-9-1345974.3%1685315.9%106131股權(quán)分置限售股份600082.SH海泰開(kāi)展2021-9-2720003.1%6271797.1%64612定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份000024.SZ招商地產(chǎn)2021-9-277313042.6%77380.2%171730股權(quán)分置、定向增發(fā)000043.SZ中航地產(chǎn)2021-9-27560025.2%1668375.0%22232定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份600173.SH臥龍地產(chǎn)2021-10-83733551.5%72506100.0%72515股權(quán)分置限售股份000838.SZ

43、國(guó)興地產(chǎn)2021-10-19945152.2%18100100.0%18100股權(quán)分置、定向增發(fā)600322.SH天房開(kāi)展2021-10-2064895.9%110570100.0%110570定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份000918.SZ嘉凱城2021-10-204686926.0%6126934.0%180419股權(quán)分置、定向增發(fā)600736.SH蘇州高新2021-10-2523262.6%88121100.0%88157定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份600225.SH天津松江2021-10-281118.8%2246037.9%59298股權(quán)分置限售股份000150.SZ宜華地產(chǎn)2021-11-21570

44、448.5%32400100.0%32400股權(quán)分置限售股份000011.SZ深物業(yè)A2021-11-48901.5%1486424.9%59598股權(quán)分置限售股份600759.SH正和股份2021-11-57310577.9%9354099.7%93855股權(quán)分置、定向增發(fā)002305.SZ南國(guó)置業(yè)2021-11-8853917.8%1333927.8%48000首發(fā)原股東限售股份600393.SH東華實(shí)業(yè)2021-11-810833.6%30000100.0%30000股權(quán)分置限售股份000926.SZ福星股份2021-11-91803625.4%7041999.2%70998股權(quán)分置限售

45、股份600240.SH華業(yè)地產(chǎn)2021-11-2915002.3%64500100.0%64500定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份600239.SH云南城投2021-11-30633410.0%4909377.5%63341股權(quán)分置、定向增發(fā)000736.SZST重實(shí)2021-12-628219.5%8446.0%29719股權(quán)分置、定向增發(fā)601668.SH中國(guó)建筑2021-12-101008003.4%130080043.4%3000000首發(fā)原股東限售股份600658.SH電子城2021-12-154910.8%1719329.6%58010定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份600675.SH中華企業(yè)2021-1

46、2-203701326.2%141444100.0%141444股權(quán)分置限售股份000558.SZ萊茵置業(yè)2021-12-272444565.9%3689199.5%37075股權(quán)分置、定向增發(fā)600734.SH實(shí)達(dá)集團(tuán)2021-12-2717585.0%2314165.8%35156股權(quán)分置限售股份600175.SH美都控股2021-12-282079018.3%10087189.0%113329定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售股份000803.SZ金宇車(chē)城2021-12-31300323.5%12772100.0%12772股權(quán)分置限售股份數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，國(guó)泰君安房地產(chǎn)研討附表：行業(yè)重點(diǎn)公司和關(guān)注公司

47、業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)估值 單位：百萬(wàn)元，億元證券簡(jiǎn)稱(chēng)08062021A2021E2021 2021 PB RNAV 溢價(jià)總總 投資評(píng)級(jí) 年初以來(lái) 股價(jià) EPS EPS PE PE 比例 市值股本 漲幅 萬(wàn)科A 8.0 0.48 0.61 16.5 13.1 2.3 7.45 7.4 879.62 10995.21 增持 -25.24 深振業(yè)A9.0 0.43 0.52 20.9 17.2 3.4 5.67 57.8 68.09 760.77 謹(jǐn)慎增持 20.04 中國(guó)寶安 10.1 0.23 0.41 43.6 24.9 4.9 14.70 -31.1 110.49 1090.75 增持 -7.74

48、 招商地產(chǎn) 18.8 0.96 1.23 19.7 15.3 1.9 21.00 -10.5 323.37 1717.30 增持 -28.88 中糧地產(chǎn) 8.1 0.21 0.26 39.1 31.0 2.5 7.43 8.3 146.01 1813.73 謹(jǐn)慎增持 -28.12 深長(zhǎng)城 16.4 1.11 1.24 14.7 13.2 1.9 17.30 -5.4 39.18 239.46 謹(jǐn)慎增持 -25.95 中航地產(chǎn) 11.8 0.28 0.35 41.6 33.6 1.5 7.99 47.1 26.12 222.32 中性 -22.34 泛海建立 9.6 0.18 0.22 54.2

49、 43.6 2.8 16.55 -42.1 218.52 2278.66 中性-32.34 華僑城A13.3 0.55 0.72 24.2 18.5 3.9 14.80 -10.2 412.98 3107.48 增持 -21.99 億城股份 5.4 0.42 0.52 12.7 10.3 1.9 6.50 -17.4 53.34 993.22 謹(jǐn)慎增持 -12.43 名流置業(yè) 4.0 0.11 0.26 36.4 15.3 2.1 5.82 -31.6 101.87 2559.59 增持 -6.95 蘇寧環(huán)球 9.9 0.42 0.62 23.6 16.0 5.7 8.84 11.9 168.

50、39 1702.66 謹(jǐn)慎增持 -27.45 中國(guó)武夷 7.4 0.17 0.21 43.4 35.2 2.6 5.78 27.9 28.78 389.45 中性 -6.34 榮怒放展 11.9 0.43 0.60 28.0 19.8 4.2 12.17 -2.2 170.60 1433.60 增持 -7.50 保利地產(chǎn) 12.7 0.77 1.01 16.5 12.5 2.3 14.22 -11.0 579.28 4575.64 增持 -26.10 浙江廣廈5.6 0.50 0.58 11.1 9.6 2.6 5.80 -4.3 48.38 871.79 謹(jǐn)慎增持-33.13 冠城大通 10

51、.5 0.39 0.83 27.2 12.6 4.2 7.62 37.5 77.08 735.50 增持 -9.80 建發(fā)股份 7.4 0.48 0.61 15.6 12.3 3.5 6.07 22.4 166.26 2237.75 增持 5.28 香江控股 5.7 0.33 0.41 17.2 14.0 3.4 6.51 -12.2 43.92 767.81 謹(jǐn)慎增持 -34.58 新湖中寶 5.7 0.23 0.41 25.1 13.9 4.7 8.39 -32.3 288.35 5076.60 增持 -13.71 北京城建 13.4 1.15 1.21 11.7 11.1 2.1 18.

52、90 -28.9 99.52 741.00 增持 -24.93 天房開(kāi)展 4.8 0.14 0.22 34.1 22.0 1.4 4.67 3.4 53.41 1105.70 中性 -23.04 華發(fā)股份 12.4 0.83 1.11 14.9 11.1 2.0 15.56 -20.5 101.07 817.05 增持 -33.40 首開(kāi)股份 16.6 0.81 1.12 20.5 14.8 2.0 16.91 -1.8 190.97 1149.75 增持-15.04 金地集團(tuán)6.9 0.40 0.53 17.4 13.1 1.9 8.03 -13.7 309.88 4471.51 增持-9.

53、32 萬(wàn)業(yè)企業(yè)7.4 0.37 0.43 20.2 17.3 2.2 7.77 -4.5 59.82 806.16 謹(jǐn)慎增持 -22.06 城投控股 9.3 0.33 0.40 27.9 23.1 1.8 9.25 0.0 212.57 2298.10 謹(jǐn)慎增持 -26.76 中華企業(yè) 7.2 0.45 0.57 16.0 12.6 2.6 7.58 -5.3 101.56 1414.44 增持 -36.66 蘇州高新 6.3 0.24 0.38 26.4 16.6 2.1 7.59 -17.1 55.45 881.57 謹(jǐn)慎增持 -24.00 上實(shí)開(kāi)展 8.1 0.23 0.35 36.0

54、23.2 3.5 10.73 -24.2 88.08 1083.37 謹(jǐn)慎增持 -41.54 信達(dá)地產(chǎn)7.6 0.42 0.56 17.9 13.5 2.2 10.17 -25.5 115.54 1524.26 增持-32.44 京投銀泰7.2 0.15 0.39 49.0 18.4 3.5 5.42 32.3 53.11 740.78 增持-12.11 濱江集團(tuán)11.2 0.48 0.70 23.4 15.9 4.3 12.04 -7.4 150.75 2.00 增持 -22.62 嘉凱城10.0 0.66 0.94 15.0 10.6 5.4 9.38 6.2 179.70 1804.19

55、 增持-22.20 中鐵二局9.6 0.47 0.61 20.4 15.7 3.4 10.99 -12.9 .65 1459.20 中性-25.90 中南建立11.1 0.48 0.71 23.2 15.6 3.2 11.67 -4.9 129.63 1167.84 增持-25.66 臥龍地產(chǎn)7.5 0.19 0.40 39.8 18.7 4.4 8.12 -7.6 54.39 725.15 增持1.13 魯商置業(yè)8.8 0.44 0.65 20.0 13.5 13.5 11.70 -25.0 87.88 1000.97 增持-29.36 開(kāi)發(fā)類(lèi)均值9.38 0.44 0.60 21.1 15

56、.6 3.25 10.27 -8.7 161.41 1792.43 -20.29 金融街 7.5 0.45 0.57 16.7 13.3 1.5 9.99 -24.5 228.24 3027.08 增持 -22.85 陽(yáng)光股份 8.1 0.36 0.61 22.8 13.3 2.7 7.50 8.1 60.82 749.91 增持2.25 中國(guó)國(guó)貿(mào) 11.5 0.29 0.19 40.1 60.9 2.7 17.90 -35.6 116.04 1007.28 增持-4.86 外高橋 12.8 0.35 0.43 36.6 29.8 3.0 11.85 8.0 129.38 1010.78 中性

57、 -20.99 浦東金橋 10.9 0.43 0.54 25.6 20.2 2.8 13.72 -20.6 92.04 844.39 謹(jǐn)慎增持 -20.32 陸家嘴 18.9 0.61 0.67 31.1 28.1 3.4 18.79 0.3 352.06 1867.68 中性 -24.87 世茂股份 13.6 0.18 0.44 77.2 30.9 2.5 15.10 -10.1 158.97 1170.60 謹(jǐn)慎增持 -18.49 張江高科 10.1 0.46 0.59 22.1 17.1 2.8 13.26 -23.8 156.57 1548.69 增持 -18.93 北辰實(shí)業(yè)4.2 0.17 0.20 24.2 20.8 1.5 6.16 -32.7 .73 3367.02 中性-29.49 出租類(lèi)均值10.84 0.36 0.47 29.7 23.0 2.55 12.70 -14.6 159.32 1621.49 -17.62 整體均值9.66 0.43 0.58 22.5 16.7 3.12 10.73 -10.0 161.01