共享農(nóng)莊 民宿 思路框架

1、2018-11CONTENTS民宿分布格局民宿分布格局民宿需求有多火爆？非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂市場正處于爆發(fā)式增長時期;非標(biāo)準(zhǔn)化酒店預(yù)訂用戶主體年輕化,26歲至35歲用戶占50.7%的份額。2、民宿行業(yè)規(guī)模有多大？主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風(fēng)景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨特的休閑旅居度假形態(tài)。截止2015年上半年,我國民宿超過4萬家,民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬人,市場規(guī)模112億元。民宿分布格局民宿行業(yè)規(guī)模有多大？主要依托于鄉(xiāng)村景觀、自然風(fēng)景及特殊文化資源，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了獨特的休閑旅居度假形態(tài)。截止2015年上半年，我國民宿超過4萬家，民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬

2、人，市場規(guī)模112億元。數(shù)據(jù)來源：2015年中國民宿發(fā)展研究報告民宿分布格局民宿火爆根源大時代背景:全民度假時代,旅游業(yè)持續(xù)火爆,度假市場投資前景美好全民休閑度假時代來臨，度假人群劇增，市場需求增長。1/2中國每年國內(nèi)旅游人次達(dá)36億人次，其中超過18億人次在鄉(xiāng)村、古街。20億預(yù)計未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達(dá)20億人次，農(nóng)民直接接待可達(dá)10億人次。民宿分布格局民宿分布格局從需求端看逆城市化現(xiàn)象城市人群回歸，追尋一種鄉(xiāng)野生活方式他們渴望的是與鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生共鳴，而不單單是離開城市。民宿承接了城市人群的返鄉(xiāng)住宿需求，成為對話鄉(xiāng)村的載體。鄉(xiāng)愁的文化表達(dá)度體驗民宿所攜帶的文化基因是鄉(xiāng)愁的依托，其

3、建筑設(shè)計及服務(wù)理念都在傳遞一種文化表達(dá)。從投資端看地方政府響應(yīng)順應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)變革的時代潮流民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)紛紛落地，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、有序競爭，局勢大好。2015年口月25日關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見：推動了民宿合法化。2016年1月27日關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見：大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，有規(guī)劃地開發(fā)休閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店、特色民宿、自駕露營、戶外運動等鄉(xiāng)村休閑度假產(chǎn)品。2016年3月2日出臺的關(guān)于促進(jìn)綠色消費的指導(dǎo)意見：鼓勵個人閑置資源有效利用，有序發(fā)展民宿出租等。2016年3月兩會期間，政協(xié)委員朱鼎健提出建議編制推行農(nóng)家樂、民宿綜合評定國家標(biāo)準(zhǔn)：

4、引發(fā)全國針對個性化住宿規(guī)范討論?？招拇逵楷F(xiàn)鄉(xiāng)村空心現(xiàn)象為民宿發(fā)展提供了建筑載體和活動空間全國空心村綜合整治增地潛力可達(dá)約1.14億畝。自然村（萬個）2000年2010年我國自然村十年銳減92萬個從投資端看返鄉(xiāng)創(chuàng)客文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運動革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯地域文化得以傳承，鄉(xiāng)村活力得以延續(xù)。資本狂潮各路資本注入社會的財富和一部分資源正從都市向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移品牌.連鎖運營模武助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展。2011-2013年，非標(biāo)準(zhǔn)化住宿市場投資年均增長13.1%,超過酒店行業(yè)整體增長率的3個百分點。首旅酒店旗下首旅寒舍，計劃在全國各地籌建近610個項目；眾安集團旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)民

5、宿市場；外婆家跨界投資6000萬元發(fā)力高端民宿首批20個中國鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地”分布民宿發(fā)展趨勢概念更新從概念上,我們提出廣義民宿的概念一泛民宿傳統(tǒng)的民宿定義已無法涵蓋興盛的各類民宿,泛民宿其特征表現(xiàn)為根植于鄉(xiāng)村文化形態(tài),為旅游者駐留而設(shè)計的文化主題鮮明、功能復(fù)合、兼具人文情懷與經(jīng)營理性的特色住宿產(chǎn)品。介是一種生活體驗場主客的交流,共有情懷的互動介經(jīng)營規(guī)模小,服務(wù)個性化人群介地域文化的充分展現(xiàn)介精彩的建筑設(shè)計,極致的服務(wù)理念介理性的投資報z關(guān)注持久性民宿發(fā)展趨勢功能復(fù)合從產(chǎn)品功能上，以住宿體驗為核心,功能復(fù)合才是更好的發(fā)展思路iiiiuaiiilii綜合休閑配套景點幵民宿聚落J=崇點TT代宀

6、亦JT景點一民宿聚落民佰聚潘|微旅游目的地：“特色民宿+”特色住宿+商業(yè)+娛樂/活動景區(qū)共享農(nóng)莊1.共享農(nóng)莊來襲”近十萬套閑置農(nóng)宅院落將盤活利用”你準(zhǔn)備好了嗎？共享經(jīng)濟的商業(yè)模式，正在暴風(fēng)驟雨般地改變我們的生活方式。正在舉行的北京創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”雙創(chuàng)周”上，由北京市農(nóng)委重點推薦的一種創(chuàng)新型住房模式共享農(nóng)莊引人關(guān)注。據(jù)介紹,截至目前,北京已有2000多套農(nóng)莊加入到了共享農(nóng)莊之中，分布在包括房山、密云在內(nèi)的11個近遠(yuǎn)郊區(qū)，其中60%位于北京一小時經(jīng)濟圈內(nèi)。記者看到，以位于門頭溝區(qū)的一套名為夢我小區(qū)的農(nóng)莊為例，一套一宅一院的農(nóng)莊，一年的租金為5.46萬元。市民既可以選擇這種已經(jīng)裝修好的農(nóng)莊，年租金從2萬元

7、到5萬元,也可以定制或者自己裝修,自己裝修的農(nóng)莊僅需要支付土地成本即可。鐘鵲飛解釋稱,由于是從農(nóng)民手中統(tǒng)一租賃到宅基地,所有權(quán)依然在農(nóng)民手中，但是通過這種模式農(nóng)民一方面可以實現(xiàn)租金増收，另一方面也可以通過為自家或周邊農(nóng)莊提供物業(yè)服務(wù)的方式獲取工作收入。以租近為例，1年5萬元的租金,農(nóng)民可以分成2萬元?！惫蚕磙r(nóng)莊”就是在不改變農(nóng)民所有權(quán)的前提下,將農(nóng)村閑置住房進(jìn)行個性化改造,形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為平臺，與城市租賃住房需求對接,形成政府、集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及城市消費者四贏”局面。政策背景1.三權(quán)分置”是農(nóng)村基本經(jīng)

8、營制度的自我完善深化農(nóng)村土地制度改革，實行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置是繼家庭承包制后農(nóng)村改革的又一大制度創(chuàng)新,是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的自我完善。要圍繞正確處理農(nóng)民和土地關(guān)系這一改革主線,不斷探索農(nóng)村土地集體所有的有效實現(xiàn)形式。2017年8月29日，國家允許包括北京在內(nèi)的13城市試點集體土地建設(shè)租賃住房政策直接催生了”共享農(nóng)莊”創(chuàng)新項目。共享農(nóng)莊模式的優(yōu)點在于農(nóng)民最大程度的自愿、自主、自發(fā)參與，充分尊重了農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)狀與傳統(tǒng)民俗風(fēng)情，在不影響正常農(nóng)村生產(chǎn)生活的環(huán)境下，引導(dǎo)農(nóng)民盤活資源、參與創(chuàng)業(yè)或發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，増加農(nóng)民收入，増強市場與經(jīng)營意識。共享農(nóng)莊提倡因地制宜，在統(tǒng)一規(guī)劃下小規(guī)模、創(chuàng)新性發(fā)展農(nóng)莊

9、經(jīng)濟,避免了過度城鎮(zhèn)化過程中對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境的侵害,能讓無法規(guī)模城鎮(zhèn)化或不滿開發(fā)商開發(fā)的區(qū)域也享受人居升級,又逐步實現(xiàn)農(nóng)民增收與科技導(dǎo)入、城鄉(xiāng)交流融合。共享農(nóng)莊第三個優(yōu)勢是，農(nóng)莊使用權(quán)共享，收益在合作各方共享,資產(chǎn)增值收益大部分歸屬農(nóng)民，平臺獲得信息中介服務(wù)費用，日常經(jīng)營與承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中稅費歸屬政府。2.安.居.樂.業(yè)!1!個要義共享農(nóng)莊是由中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心緊密結(jié)合農(nóng)村集體土地政策改革方向，從城鄉(xiāng)需求端出發(fā)，參與設(shè)計完成的這一農(nóng)村集體土地改建租賃住房的創(chuàng)新性解決方案。中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任，博士生導(dǎo)師葉劍平教授說，整個模式設(shè)計突出了安、居、樂、業(yè)四個要義。安.

10、居.樂.業(yè)四個要義安”.就是安心、安全。不改變農(nóng)民產(chǎn)權(quán)歸屬,農(nóng)民、農(nóng)村資產(chǎn)安全，莊家平臺提供信息中介、法律確權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、改建報批、租賃運維服務(wù)，城市消費者同樣安心安全?！睒贰?就是農(nóng)民將閑置資源租賃經(jīng)營權(quán)有償讓渡,不僅獲取閑置資源的合理回報,農(nóng)民增收滿意,市民能實現(xiàn)田園夢、創(chuàng)業(yè)夢,提升居住品質(zhì)和感受，政府稅收增加，何樂而不為。居，簡單來說就是在保障集體土地權(quán)屬不變的前提下,村集體和農(nóng)民出空間,社會資本或城市居民、企業(yè)主要出資，共同翻建提高人居環(huán)境,改善周邊宜居配套,形成宜居宜營的合作農(nóng)莊,吸引城市居民或團體短租、長租或承包運營。業(yè),就是真正實現(xiàn)農(nóng)民不離鄉(xiāng)不離土實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)。城市資本、管理、

11、人員有序進(jìn)入農(nóng)村投資興業(yè)，過去單純經(jīng)濟利益導(dǎo)向的大規(guī)模開發(fā)變?yōu)楦鞣胶椭C共贏，這才是是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。什么是共享農(nóng)莊?村民可將現(xiàn)有房屋進(jìn)行改造升級，將民宿出租,民宿的經(jīng)營權(quán)、股權(quán)可轉(zhuǎn)讓。城里人、候鳥老人可租賃農(nóng)田農(nóng)莊,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)事體驗。這就是未來的共享農(nóng)莊。建設(shè)原則逢建必報不能超過三層堅扌寺規(guī)戈IJ管控。強化農(nóng)莊、民宿（客棧）建設(shè)的體量、高度和風(fēng)貌管控，民宿（客棧）不能超過三層，充分體現(xiàn)海南地域特色。嚴(yán)禁以農(nóng)莊建設(shè)為名違法違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會所?；A(chǔ)條件好的村莊.農(nóng)場先行試點堅扌寺資源共享。把農(nóng)莊建設(shè)與全域旅游、百鎮(zhèn)干村建設(shè)以及休閑農(nóng)業(yè)示范點、鄉(xiāng)村旅游示范點、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地建設(shè)

12、相結(jié)合,統(tǒng)籌推進(jìn)。選擇一批基礎(chǔ)條件好的村莊、農(nóng)場等先行試點。3|優(yōu)先在蕓困村發(fā)展共享農(nóng)莊堅持助力月兌矣。把發(fā)展共享農(nóng)莊和脫貧攻堅緊密結(jié)合起來，優(yōu)先在自然環(huán)境良好的貧困村特別是少數(shù)民族貧困村發(fā)展共享農(nóng)莊，形成貧困戶與經(jīng)營主體利益共同體，通過土地入股、出租、在農(nóng)莊務(wù)工等方式增加貧困戶收入。探索運用共享農(nóng)莊理念開展生態(tài)移民扶貧。建設(shè)內(nèi)容5種類型的共享農(nóng)莊產(chǎn)品訂制型對消費者認(rèn)養(yǎng)的農(nóng)作物建立檔案，嚴(yán)格按照約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。產(chǎn)品成熟后，按照消費者的要求既可配送到指定地點，也可進(jìn)行代銷，將銷售收入返還消費者。鼓勵省外大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、菜籃子集團、酒店、企業(yè)、學(xué)校等在海南省投資共享農(nóng)莊。休閑養(yǎng)生型鼓勵農(nóng)村集

13、體組織和農(nóng)民以出租、合作等方式發(fā)展特色民宿客棧，吸引消費者特別是候鳥前往農(nóng)莊休閑養(yǎng)生度假。打造民宿+農(nóng)地休閑養(yǎng)生產(chǎn)品，把經(jīng)營權(quán)租賃給候鳥人群、城市居民，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)事體驗。5種類型的共享農(nóng)莊1、產(chǎn)品訂制型2、休閑養(yǎng)生型3、投資回報型4、扶貧濟困型5、文化創(chuàng)意型投資回報型文化創(chuàng)意型立足特色資源，吸引各類藝術(shù)家、創(chuàng)客利用品牌設(shè)計、故事挖掘、藝術(shù)再造、農(nóng)業(yè)科普等文創(chuàng)藝術(shù)方式，打造特色農(nóng)莊。建設(shè)內(nèi)容5種類型的共享農(nóng)莊扶貧濟困型引導(dǎo)消費者及投資主體與貧困村或貧困戶直接對接，消費者認(rèn)養(yǎng)貧困戶的農(nóng)作物或者承租貧困戶的農(nóng)地、農(nóng)房，貧困戶通過出租土地、房產(chǎn)或以土地、房產(chǎn)入股獲得財產(chǎn)性收入以及通過打理農(nóng)莊獲得

14、務(wù)工收入，實現(xiàn)貧困戶持續(xù)穩(wěn)定增收。消費者及投資主體通過眾籌等方式募集資金用于發(fā)展共享農(nóng)莊，農(nóng)莊為消費者及投資者提供農(nóng)資供應(yīng)、技術(shù)指導(dǎo)、托管代種代養(yǎng)、產(chǎn)品銷售等配套服務(wù)，消費者及投資者按約定獲得實物或投資收益回報。建設(shè)內(nèi)容6加強共享農(nóng)莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，完善農(nóng)莊通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，完善物流體系建設(shè)，推進(jìn)快遞下鄉(xiāng)工程。提升旅游功能，完善農(nóng)莊及周邊的道路、景觀、旅游廁所、生態(tài)停車場、污水處理、標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施，實現(xiàn)農(nóng)莊景區(qū)化。打造標(biāo)準(zhǔn)化共享農(nóng)莊品牌建立健全共享農(nóng)莊標(biāo)準(zhǔn)體系，并進(jìn)行認(rèn)證。為消費者提供綠色、優(yōu)質(zhì)、安全的農(nóng)產(chǎn)品。支持農(nóng)莊建立農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和可視化監(jiān)控系統(tǒng),實行全程可視化生產(chǎn)。建設(shè)內(nèi)

15、容開展共享農(nóng)莊專項營銷設(shè)計全省統(tǒng)一的共享農(nóng)莊品牌形象，公開遴選專業(yè)營銷公司,開展推介,打造”共孚農(nóng)莊品牌。搭建共享農(nóng)莊網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)認(rèn)證的共享農(nóng)莊可進(jìn)入省級平臺，參與省級平臺組織的集中宣傳營銷活動,并在平臺上發(fā)布產(chǎn)品。開發(fā)模式由企業(yè)或農(nóng)民合作社對整村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，利用村莊空閑地等建設(shè)民宿和其他相應(yīng)設(shè)施，民宿可以出租,民宿的全部或部分經(jīng)營權(quán)、股權(quán)可轉(zhuǎn)讓；將整村農(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營，消費者可以租賃農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，企業(yè)或農(nóng)民合作社為消費者提供系列服務(wù)。01整村綜合開發(fā)模式開發(fā)模式村莊農(nóng)房改造升級開發(fā)模式由企業(yè)或農(nóng)民合作社將村莊現(xiàn)有房屋進(jìn)行改造升級,其房屋可以出租。將村莊部分農(nóng)

16、用地進(jìn)行統(tǒng)一生產(chǎn)經(jīng)營，消費者可以租賃農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物,企業(yè)或農(nóng)民合作社為消費者提供系列服務(wù)。03基地開發(fā)模式企業(yè)或農(nóng)民合作社利用農(nóng)業(yè)基地內(nèi)農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地等建設(shè)管理用房，或利用基地已有的建設(shè)用地建設(shè)民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分經(jīng)營權(quán)、股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。消費者可以租賃農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，企業(yè)或農(nóng)民合作社為消費者提供系列服務(wù)。扶持政策發(fā)展共享農(nóng)莊財政支出優(yōu)先保障完善財政支持政策。積極創(chuàng)新財政投入使用方式,探索推廣政府和社會資本合作,采取先建后補、貸款貼息、貸款擔(dān)保等方式支持發(fā)展共享農(nóng)莊。拓競抵押物范圍積極向農(nóng)莊發(fā)放貸款創(chuàng)新金融保險政策。拓寬抵（質(zhì)）押物范圍，積極開展存貨抵押、訂單

17、抵押、畜禽產(chǎn)品抵押等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，向資信情況良好的農(nóng)莊積極發(fā)放信用貸款等。鼓勵文昌利用土地試點共享農(nóng)莊落實用地政策。鼓勵文昌市利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點”的政策發(fā)展共享農(nóng)莊”取得經(jīng)驗后適當(dāng)在全省推廣。對共享農(nóng)莊基礎(chǔ)設(shè)施項目給予獎補鼓勵市民下鄉(xiāng)參與建設(shè)共享農(nóng)莊。對以租賃合作方式利用空閑農(nóng)房建設(shè)共享農(nóng)莊的，由市縣政府給予獎補。對發(fā)展共享農(nóng)莊中的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項目給予獎補等。設(shè)計要素核心要素，標(biāo)準(zhǔn)化要素核心要素：非標(biāo)住宿也應(yīng)有基本的設(shè)計與衡壘標(biāo)準(zhǔn)，是所有民宿（單體或群落）在設(shè)計之初都需要芳慮的關(guān)漣環(huán)節(jié)a系統(tǒng)要素：合理化要素系統(tǒng)要養(yǎng)：確定:合適的民宿規(guī)模、客房量，合理統(tǒng)籌瓷金，成鬲控制；群

18、落式民宿設(shè)計需要肴慮建筑群落之間的布局，需根據(jù)場地條件統(tǒng)籌規(guī)劃。補充要素：差異化要素補充要素：民宿在樓心住宿障驗之外營造的差異化體驗，包括景觀氛圍、文化展示、活動場地等，是不斷完善民宿作為旅游吸引的特色設(shè)計。以核心要素作為民宿設(shè)計的出發(fā)點、以系統(tǒng)要素來修正和控制規(guī)?！辈⑼ㄟ^補充要素的創(chuàng)新設(shè)計,拉動民宿理性的、有特色的發(fā)展系統(tǒng)要素補充要素景觀氣圍活動場地設(shè)計核心要素選址名字與主題建筑設(shè)計細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計核心要素：起名民宿的名字即是營銷的一部分走位，從賦予民宿一個名字開始一個好的名字能夠傳遞:主題.定位.環(huán)境.氣質(zhì).場景.賣點傳達(dá)資源與環(huán)境：過云山居、島居白沙、五號山谷傳達(dá)氣質(zhì)與場景：大樂之野、隱居、鄉(xiāng)宿、花間堂起名原則詩情畫盍，吸人氣凸凸顯主題，易感知昌飼底蘊，可分孚朗朗上口，利傳播核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計外環(huán)境:舒適宜人的庭院設(shè)計把握新市場下，消費群體對于私享空間的追求0増強產(chǎn)品的吸引力與用戶體驗，運用互聯(lián)網(wǎng)的思維増強客戶粘性.核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計道路鋪裝,注重人行的體驗核心要素：細(xì)節(jié)與環(huán)境設(shè)計標(biāo)識系統(tǒng)：與主題特色.環(huán)境氛圍相結(jié)合系統(tǒng)要素：成本控制充分遵循并利用天然的生態(tài)資源,如地形水系.植被等依地勢而建的休憩庭院錯落有致。地形的改造盡可能尊重原貌，既保持了張家畀梯田的侃貌，同時