XX戶型資產(chǎn)評估報告書

1、PAGE PAGE 14艾其他資產(chǎn)評估案岸例5.1搬資產(chǎn)評估報告爸案例S公司改制為頒股份有限公司項皚目的資產(chǎn)評估報疤告書摘 要傲K扒整評報字（唉0扮1）第埃XXX板號頒以下內(nèi)容摘自資岸產(chǎn)評估報告書，熬欲了解本評估項爸目的全面情況，唉應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)熬評估報告書全文壩。安K評估公司拜接受扒S公司癌的委托，根據(jù)國安家有關(guān)資產(chǎn)評估斑的規(guī)定，本著客柏觀、獨立、公正礙、科學的原則，靶按照公認的資產(chǎn)澳評估方法，對阿S胺公司改制為股份伴有限公司所涉及暗的整體資產(chǎn)進行柏了評估。本公司拔評估人員按照必邦要的評估程序?qū)Π}委估企業(yè)的經(jīng)營拜狀況、財務(wù)狀況拌、投資環(huán)境、整藹體資產(chǎn)的使用效笆果、獲利能力和案企業(yè)的發(fā)展進行哎

2、了客觀、全面、愛科學的預(yù)測、核熬算，對該整體資熬產(chǎn)截至斑200癌1年8月背3愛1日岸所表現(xiàn)的市場價胺值作出了公允反頒映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評礙估情況及評估結(jié)敗果報告如下：骯本次資產(chǎn)評估范稗圍系截止扒200耙1年8月唉3翱1日按S公司扮所擁有的整體資扒產(chǎn)。佰評估基準日：昂200班1年8月叭3壩1日藹評估目的：改制矮為股份有限公司吧評估方法：收益邦現(xiàn)值法瓣評估結(jié)果：巴S公司賬愛面資產(chǎn)總額為6鞍57襖,爸565白,罷495背.6扮8元，疤賬昂面負債總額為3百53霸,2跋63俺,罷253拔.傲82元，賬面凈胺值304霸,笆302霸,靶241捌.安86元，經(jīng)評估辦S公司拌整體資產(chǎn)價值為柏49笆5,啊63壩0,骯0

3、笆0拔0唉.00艾元（大寫：肆億拔玖仟伍佰陸拾叁哀萬元整），增值半191翱,百327按,啊758半.拌14元，增值率哎為62.87%扳。奧本報告提出日期般為版200把1年10月16胺日靶，評估結(jié)果的有藹效使用日期至癌200阿2年8月30日岸止。埃本報告僅供委托笆方為本報告所列藹明的評估目的服哀務(wù)和送交財產(chǎn)評邦估主管部門審查搬使用，本評估報伴告的使用權(quán)歸委扒托方所有。除按拌規(guī)定報送有關(guān)政伴府管理部門或依吧據(jù)法律需公開的八情形外，未經(jīng)委皚托方許可，評估唉機構(gòu)不得將報告擺的全部或部分內(nèi)敖容發(fā)表于任何公盎開的媒體上。跋K哀評估懊公司 岸 搬 岸 法氨定代表人：絆 辦 哎 澳 骯 岸 翱總評估師：靶 岸

4、 八 安 拌 版 拜項目負責人：啊 哀 暗 胺 版 艾 跋 注冊評估師：阿 靶中國 上襖海按 唉 啊 阿二埃澳一年十月十六日S公司改制為岸股份有限公司項扮目的資產(chǎn)評估報艾告書辦K頒整評報字唉(0安1扳)爸第矮XXX號吧K評估公司頒接受拔S公司骯的委托，根據(jù)國奧家有關(guān)資產(chǎn)評估搬的規(guī)定，本著客伴觀、獨立、公正拜、科學的原則，伴按照公認的資產(chǎn)矮評估方法，對暗S公司昂改制為股份有限敗公司所涉及的整板體資產(chǎn)進行了評礙估巴。本公司百評估人員按照必背要的評估程序?qū)Π梦榔髽I(yè)的經(jīng)營胺狀況、財務(wù)狀況俺、投資環(huán)境、整瓣體資產(chǎn)的使用效跋果、獲利能力和背企業(yè)的發(fā)展進行隘了客觀、全面、背科學的預(yù)測、核半算，對該整體資矮

5、產(chǎn)截至耙200懊1年8月暗3拔1日板所表現(xiàn)的市場價哀值作出了公允反半映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評礙估情況及評估結(jié)吧果報告如下：礙一、委托方及資辦產(chǎn)占有方概況稗 班委托方、資產(chǎn)占搬有方：奧S公司艾注冊地址：唉K市經(jīng)濟捌開發(fā)區(qū)岸法定代表人：百XXX靶注冊資本：美元佰貳仟捌佰伍拾萬疤元整耙企業(yè)類型：外商半獨資經(jīng)營昂經(jīng)營范圍：開發(fā)哀、生產(chǎn)、銷售電背子等高科技產(chǎn)品半；生產(chǎn)銷售陶瓷俺制品、美術(shù)陶瓷板、精密陶瓷。唉S公司成立于1巴994年10月鞍，投資總額30邦00萬美元，注礙冊資本2200隘萬美元，跋后增資至285背0萬美元。靶1998年5月把產(chǎn)品正式開始量斑產(chǎn)。公司經(jīng)營范白圍為生產(chǎn)銷售陶斑瓷制品、美術(shù)陶拌瓷、精密陶瓷

6、。愛現(xiàn)行業(yè)務(wù)范圍以阿生產(chǎn)及銷售各種矮內(nèi)外墻磚及通體岸磚為主，產(chǎn)品包奧括：外墻磚、通擺體外墻磚、地磚奧、壁磚、廣場磚版、滲花通體磚、拔多管布料通體磚藹等。公司先后通氨過ISO-90頒01和ISO-吧14001認證藹，并被有關(guān)評估骯公司評定為AA疤A級企業(yè)。柏長期以來，S公靶司秉持公司一貫搬的經(jīng)營方針及經(jīng)昂營理念，積極深昂入和開發(fā)中國大搬陸市場。公司成般立以來，公司經(jīng)般營規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)拔模逐年增大，盈半利總額也逐年增暗加，保持資產(chǎn)利伴潤雙增長的局面案。2001年公柏司被授予 癌“靶2000年度K壩市最佳外商投資懊企業(yè)頒”耙榮譽稱號。二、評估目的百根據(jù)案S公司案董事會決議，擬礙改制為股份有限昂公司。斑

7、本次評估目的即班為阿S公司瓣改制為股份有限俺公司所涉及的整柏體資產(chǎn)提供價值盎參考依據(jù)，不用笆于企業(yè)調(diào)昂賬半等其他用途。背三、評估范圍和版對象胺本次資產(chǎn)評估范藹圍系截止板200百1年8月頒3昂1日昂S公司唉所擁有的該公司礙整體資產(chǎn)，其中凹包括流動資產(chǎn)3唉2頒,捌720拜.隘63萬元、固定隘資產(chǎn)28白,澳040版.案51萬元、無形百資產(chǎn)3俺,柏931胺.白87萬元、其他昂資產(chǎn)1半,挨063埃.巴54萬元、總資阿產(chǎn)共計65埃,安756絆.愛55萬元，流動斑負債霸伴34艾,巴126捌.佰33萬元、長期頒負債跋礙1般,頒200拜.艾00萬元、負債拜總計埃35,326.般33奧萬元，凈資產(chǎn)板30,430.

8、把22芭萬元。以上均為拌經(jīng)營性資產(chǎn)，評笆估對象為企業(yè)的壩整體資產(chǎn)。芭 搬納入評估范圍的襖資產(chǎn)與委托評估壩時申報的資產(chǎn)范霸圍一致。四、評估基準日版本次評估基準日版為艾200八1年8月扳31皚日擺。埃確定評估基準日耙的理由為：爸1、月末會計報隘表完整準確捌2、盡可能接近俺評估目的的實現(xiàn)白日期辦評估基準日的價熬格是本次評估中扒一切取價的唯一傲有效的價格標準靶。五、評估原則耙根據(jù)國家國有資捌產(chǎn)管理及評估的霸有關(guān)法規(guī)，我們唉遵循的工作原則半是獨立性原則、跋科學性原則、客傲觀性原則、專業(yè)邦性原則。評估適捌用的經(jīng)濟原則是耙貢獻原則、替代擺原則、預(yù)期原則絆以及持續(xù)經(jīng)營原傲則、最佳使用原罷則。六、評估依據(jù)（一）

9、法規(guī)依據(jù)八1芭、中華人民共和鞍國國務(wù)院百1991半年第瓣91皚號令發(fā)布的國芭有資產(chǎn)評估管理安辦法；捌2愛、原國家國資局壩制定的國有資矮產(chǎn)評估管理辦法埃施行細則；哎3礙、財政部財評字懊19999岸1礙號文資產(chǎn)評估板報告基本內(nèi)容與吧格式的暫行規(guī)定襖；愛4哎、原國家國資局鞍轉(zhuǎn)發(fā)的資產(chǎn)評敖估操作規(guī)范意見敗；爸5、財政部外案商投資企業(yè)會計芭制度；阿6、上海市國有哎資產(chǎn)管理辦公室鞍頒布的收益法笆適用性判斷規(guī)則辦（試行）；扒7吧、其他有關(guān)法規(guī)啊和規(guī)定。霸（二）經(jīng)濟行為疤依據(jù)瓣版S公司鞍董事會決議拜。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)背1、外觀設(shè)計專跋利證書34件；唉2、外觀設(shè)計專唉利申請受理通知啊書69叭件骯；翱3、商標注冊證

10、拌6件；愛4、注冊商標許捌可使用合同6件挨；擺5、房權(quán)證5件柏；版6、國有土地使擺用證1件。擺（四）評估預(yù)測八參數(shù)及選取依據(jù)藹1、懊S公司把19唉9頒8-2000年愛度財務(wù)報表；翱2、啊S公司襖評估基準日財務(wù)澳報表；辦3、爸S公司把歷史經(jīng)營狀況分靶析資料；氨4、稗S公司搬提供的營運計劃愛書；骯5頒、 HYPERLINK http:/ 拔中國陶瓷在線、 HYPERLINK 礙陶瓷世界、 HYPERLINK 艾全球陶瓷信息網(wǎng)哎、 HYPERLINK 靶.俺COM澳中國建材網(wǎng)等網(wǎng)罷站所載相關(guān)資料??；癌6、罷S公司敗提供的其他相關(guān)稗資料；頒7、評估人員收阿集的各類與評估埃相關(guān)的佐證資料埃。七、評估方法

11、巴本次評估采用收邦益現(xiàn)值法。把（一）評估技術(shù)哎思路和程序的理鞍論基礎(chǔ)暗收益現(xiàn)值法是指半通過估算被評估胺資產(chǎn)的未來預(yù)期版收益并折算成現(xiàn)矮值，借以確定被笆評估資產(chǎn)價格的辦一種資產(chǎn)評估方版法。所謂收益現(xiàn)背值，是指企業(yè)在笆未來特定時期內(nèi)敖的預(yù)期收益按適稗當?shù)恼郜F(xiàn)率折算骯成當前價值（簡白稱折現(xiàn)）的總金哎額。奧采用收益法評估頒出的價值是企業(yè)哎整體資產(chǎn)獲利能斑力的量化和現(xiàn)值敖化，而企業(yè)存在佰的根本目的就是伴為了盈利，因此愛運用收益法評估扳能夠真實地反映把企業(yè)整體資產(chǎn)的疤價值，更能為市霸場所接受。收益斑法能彌補成本法絆僅從各單項資產(chǎn)礙價值加和的角度瓣進行評估，未能壩充分考慮企業(yè)整叭體資產(chǎn)所產(chǎn)生的瓣整體獲利能力

12、的壩缺陷，避免了成安本法對效益好或哀有良好發(fā)展前景靶的企業(yè)價值低估八、對效益差或企岸業(yè)發(fā)展前景較差捌的企業(yè)價值高估阿的不足。敗 俺其中：八P俺評估值（折現(xiàn)值扳）；吧 扳 r拜所選取的折現(xiàn)率皚；八 澳 t霸收益年限（收益胺期）；伴 般 F靶i擺岸未來第熬i挨個收益期的預(yù)期扳收益額；拜 澳 岸F拔板未來等額預(yù)期收礙益額；凹 案本次評估使用該礙公式，是基于企拌業(yè)正常持續(xù)經(jīng)營敖條件下，通過對胺企業(yè)未來收益的矮折現(xiàn)來確定評估翱值，其特點是資扳產(chǎn)經(jīng)營期間每年扮的收益額不等且暗收益期較長，在襖對企業(yè)未來五年傲的產(chǎn)品銷售收入襖、各類成本、費霸用等進行預(yù)測的佰基礎(chǔ)上，自第六扒年起以后各年的捌收益額水平假定癌保持

13、在第五年（胺即2006年）凹的水平上。熬（二）適用性判板斷唉1、總體情況判哀斷搬 傲S公司疤主要開發(fā)、生產(chǎn)奧、銷售中高檔建盎筑陶瓷制品。截骯止2000年度絆，公司在建筑陶辦瓷市場占有率位敖居前列，銷售網(wǎng)爸絡(luò)輻射江、浙、吧滬、東北、華北阿、華南、西南和芭中南等地區(qū)。版本次采用收益現(xiàn)百值法的原因分析愛如下：艾（1癌）本公司接受委爸托后對S叭公司資產(chǎn)進行清版查核實，至斑2001年8月澳31日拜公司扳擁有的各類資產(chǎn)阿基本為經(jīng)營性資邦產(chǎn)，為持續(xù)經(jīng)營壩提供了必備的條懊件。版（2拔）S絆公司進入中國大叭陸市場已近8年跋，積累了豐富的案經(jīng)營經(jīng)驗，建立懊起了可觀的企業(yè)挨規(guī)模和市場網(wǎng)絡(luò)擺，進入了高速發(fā)艾展的時期，

14、未來百收益可以量化預(yù)埃測，未襖來風險也可以阿加以衡量，基本伴具備了采用收益捌現(xiàn)值法評估的前傲提條件。佰2、評估目的判疤斷半本次評估的目的辦是為S背公司改制為股份安有限公司所涉及捌的整體資產(chǎn)提供暗價值依據(jù)，重置按成本法僅能反映擺資產(chǎn)本身的重置八價值，不能全面靶、科學地體現(xiàn)企柏業(yè)擺的市場價值。本背次評估委托方要矮求我公司在評估傲時，對S翱公司的市場公允壩價值予以客觀、半真實的反映，不伴僅僅是對各單項礙資產(chǎn)價值予以簡板單加總，而是要岸綜合體現(xiàn)企業(yè)各頒單項資產(chǎn)的價值班以及企業(yè)經(jīng)營規(guī)百模、行業(yè)地位、拔成熟的管理模式白所蘊含的整體價按值，即把企業(yè)的唉各單項資產(chǎn)作為翱一個有機整體，安以整體資產(chǎn)的獲伴利能力來

15、評估企奧業(yè)整體資產(chǎn)價值澳。百3、企業(yè)會計報霸表判斷奧根據(jù)S公司提供奧的會計報表，公愛司前幾年的營業(yè)隘收入、凈利潤等瓣均為正值，平穩(wěn)懊增長且波動幅度艾不大，表明公司盎的經(jīng)營活動比較礙穩(wěn)定，企業(yè)整體半資產(chǎn)的獲利能力笆從前3年的實際暗運行來看是可以叭合理預(yù)期的。八、評估過程柏 芭我們根據(jù)資產(chǎn)評靶估的有關(guān)原則和艾規(guī)定，對評估范扒圍內(nèi)的資產(chǎn)進行瓣了評估和權(quán)利鑒埃定，具體步驟如拔下：盎（一）拌200班1年9月22日叭接受皚S公司奧的委托對其整體啊資產(chǎn)進行評估，凹業(yè)務(wù)約定書編號頒為：耙XXXXXXX氨。般（二）聽取關(guān)聯(lián)班方及資產(chǎn)占有方按有關(guān)人員對委估澳對象歷史和現(xiàn)狀藹的介紹；根據(jù)評爸估目的和評估對奧象及范圍

16、，選定澳評估基準日，擬氨定評估方案。胺（三）評估人員阿在對企業(yè)填報的鞍資產(chǎn)評估申報內(nèi)凹容進行征詢、鑒班別，并與企業(yè)有吧關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)胺進行核對的基礎(chǔ)澳上，對資產(chǎn)進行爸了清查核實，并搬收集了各類與未案來年期收益預(yù)測熬相關(guān)的資料以及傲企業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文稗件，確定企業(yè)收案益有效年限；胺（四）深入了解藹企業(yè)的生產(chǎn)、管瓣理和經(jīng)營情況，哎如：人力配備、拌物料資源供應(yīng)情礙況、管理體制和跋管理方針、財務(wù)罷計劃和經(jīng)營計劃耙等；凹（五）對企業(yè)前礙幾年的財務(wù)資料邦進行分析，并對安經(jīng)營狀況及發(fā)展般計劃進行分析。斑（六）對由該企扮業(yè)整體資產(chǎn)可帶挨來的未來收益進搬行預(yù)測；安（七）對與該未奧來收益有關(guān)的各傲項成本費用進行把預(yù)測

17、；霸（八）根據(jù)各類敗風險預(yù)測，選定隘合理的風險報酬哎率，進而確定折扒現(xiàn)率；阿（九）對未來年邦期的收益按選定皚折現(xiàn)率進行折現(xiàn)胺，得出整體資產(chǎn)氨的現(xiàn)值。扮（十）根據(jù)評估皚工作情況，得出頒初步結(jié)果，聽取澳專家意見，確認哎無重評、漏評事矮項，分析意見，懊修改完善。般（十一）起草資唉產(chǎn)評估報告書，八經(jīng)本公司三級復(fù)藹核完成報告書，罷向委托方提交正敖式資產(chǎn)評估報告斑書。九、評估結(jié)論藹S公司賬骯面資產(chǎn)總額為6岸57壩,暗565扳,澳495懊.6隘8元，搬賬佰面負債總額為3疤53安,2凹63邦,辦253皚.拜82元，賬面凈挨值304扳,拌302斑,鞍241敖.案86元，經(jīng)評估埃S公司疤整體資產(chǎn)價值為鞍495頒,

18、隘63扳0,百0襖0礙0絆.00八元（大寫：肆億隘玖仟伍佰陸拾叁傲伍萬元整），增板值191靶,拔327疤,伴758捌.捌14元，增值率皚為62.87%笆。評估結(jié)果匯總表胺 板 爸 半 扳 壩 翱 金額單擺位：萬元哎資產(chǎn)項目百賬拜面值靶調(diào)整后賬面值靶評估值襖增值額癌增減率愛%隘流動資產(chǎn)巴32,720.傲63矮32,720.巴63白固定資產(chǎn)板28,040.癌51癌28,040.扳51跋無形資產(chǎn)邦3,931.8霸7啊3,931.8熬7捌其他資產(chǎn)襖1,063.5阿4挨1,063.5瓣4伴總資產(chǎn)澳65,756.爸55稗65,756.哀55案流動負債版34,126.耙33岸34,126.伴33暗長期負債氨

19、1,200.0吧0翱1,200.0按0笆負債總計哀35,326.氨33板35,326.啊33笆凈資產(chǎn)按30,430.吧22斑30,430.巴22按4敗9白,板563把.00鞍1矮9芭,氨132拔.78稗62扒.8辦7叭%班十、特別事項說扒明阿（一）由于地方邦城市規(guī)劃的需要頒，公司生產(chǎn)經(jīng)營瓣場所在未來1年耙內(nèi)極大可能面臨疤搬遷，這將對公俺司的生產(chǎn)經(jīng)營活骯動產(chǎn)生一定的不癌利影響。本次評巴估中對此事項已敗進行了審慎的考霸慮，并假定公司藹搬遷產(chǎn)生的損失岸可由地方政府予藹以補貼。懊（二）對企業(yè)存愛在的可能影響資罷產(chǎn)評估值的瑕疵版事項，在企業(yè)委皚托時未作特殊說霸明而評估人員根拜據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般擺不能獲悉的情

20、況敗下，評估機構(gòu)及奧評估人員不承擔啊相關(guān)責任。佰（三）本公司不哎對委托方提供的藹有關(guān)經(jīng)濟行為批岸文、營業(yè)執(zhí)照、礙權(quán)證、會計憑證半等證據(jù)資料的真傲實性負責。柏（四）本公司聲稗明現(xiàn)在及將來與哎貴公司委托評估八的資產(chǎn)或其評估耙價值概無利益關(guān)敗系。埃（五）本公司對盎所采用的信息資礙料來源的真實性暗，可靠性負責。班十一、評估報告叭基準日后重大事拜項擺（一）評估基準巴日后至出具評估藹報告日，按S公司瓣一切經(jīng)營活動正搬常，不存在需披霸露而未披露的重八大事項。辦（二）評估基準艾日后至報告有效礙期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量礙和作價標準發(fā)生骯明顯變化時，或捌委托方發(fā)生期后芭事項并對委估價襖值產(chǎn)生顯著影響阿時，不能直接使艾用本評估結(jié)論。巴十二、評估報告懊的法律效力敖（一）評估報告癌成立的前提條件鞍和假設(shè)條件：靶 1、本啊報告所稱叭“背評估價值阿”俺，是指所評估的矮資產(chǎn)在現(xiàn)有用途敗不變并繼續(xù)經(jīng)營拌以及在評估基準熬日的外部經(jīng)濟環(huán)愛境前提下，根據(jù)藹公開市場原則確哎定的現(xiàn)行公允價昂，沒有考慮將來靶可能承擔的抵押芭擔保事宜，以及哎特殊的交易方式壩可能追加付出的辦價格等對評估價捌值的影響；昂 2、國唉家宏觀經(jīng)濟、政隘治政策變化對企背業(yè)預(yù)期情況的影癌響，除已經(jīng)出臺翱尚未實