2022年上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃及投資咨詢(xún)粗探

1、上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃及投資詢(xún)問(wèn)粗探住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)一般分為前期策劃、投資詢(xún)問(wèn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)治理等幾個(gè) 階段；前期策劃、投資詢(xún)問(wèn)的內(nèi)容一般包括擬建樓盤(pán)價(jià)格售價(jià),房型定位及占比方案,購(gòu)房 戶購(gòu)買(mǎi)力分析,開(kāi)發(fā)方案的策劃,住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),建筑造型,停車(chē)方式及停車(chē)位數(shù)量,開(kāi)發(fā) 成本估算及盈利性分析等；前期策劃、投資詢(xún)問(wèn)的牽涉面廣,專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),開(kāi)發(fā)商依靠自身的 力氣往往無(wú)力完成,而托付擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)詢(xún)問(wèn)機(jī)構(gòu)完成；現(xiàn)針對(duì)一案例,欲對(duì) 上海住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的前期策劃、投資詢(xún)問(wèn)作粗淺的探討；某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于上海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊,該地塊占地面積21000M 2,地塊四周訓(xùn)練、醫(yī)療

2、、消遣、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備,高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施 完備,目前,開(kāi)發(fā)商已與政府土地治理部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議,土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70 年,用途為住宅,規(guī)劃容積率為2.5 ,出讓金為 3675 萬(wàn)元；另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議,其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200 萬(wàn)元 / 畝,該開(kāi)發(fā)商在托付設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上,欲托付詢(xún)問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn) 行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析；一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃 1、樓盤(pán)價(jià)格定位 依據(jù)詢(xún)問(wèn)人員市

3、場(chǎng)調(diào)查,待建地塊鄰近已建或在建住宅樓盤(pán)的價(jià)格分布范疇從最低的3980 元 /M2至最高的 9980 元/M2,購(gòu)房戶有較大的挑選空間,多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中價(jià)范疇；詳細(xì)調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表：價(jià)格范疇2樓盤(pán)家數(shù)建筑形式39804980 元/M2高層25高層、小高層49805980 元/M212小高層、中高層59806980 元/M21小高層69809980 元/M從上表可以看到,鄰近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的均價(jià)多數(shù)分布在49806980 元/M2；經(jīng)過(guò)綜合分析,擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主,以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔,依據(jù)自身樓盤(pán)的特點(diǎn),擬定樓盤(pán)住宅商品房銷(xiāo)售均價(jià)

4、在6180 元 /M 2；在銷(xiāo)售運(yùn)作時(shí),可依據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系,在已制定的銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上,進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；2、房型定位及占比方案近年上海住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)戶型面積偏大的情形比較普遍,依據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的 2022 年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù),2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積 70M 2 以下的僅占 2.2%,房型面積 70 100M2的占 16.3%,戶型面積100150M 2占 53.9%,戶型面積在 150M 2 以上的占 27.7%,由于戶型面積在 100M 2以上的占 81.6%,戶型面積明顯偏大,使很多工薪階層家庭望房興嘆；實(shí)際上,目前上海

5、住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是中小房型,它不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的 50M 2左右戶型,而是指二房一廳面積在 85M 2 左右,二房二廳面積在 100M 2 左右的戶型,這種戶型有用性強(qiáng),總價(jià)適中,物業(yè)治理費(fèi)也不高,對(duì)工薪階層具有極大的吸引力,經(jīng)綜合分析對(duì)比,擬建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下 : 房型一房一廳一二房二廳一二房二廳一三房二廳二四房二廳二建筑面積衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)70M285M2100M2130M2160M2占比5%35%35%15%10%銷(xiāo)售目標(biāo)客戶欲與年輕人分首次購(gòu)房的工首次購(gòu)房的經(jīng)政府及企事業(yè)外企高新技術(shù)單位中層以上企業(yè)、金融證開(kāi)居住的老年薪階層濟(jì)才能較強(qiáng)的治理干部,二券信息界

6、白人工薪階層代以上家庭領(lǐng),外地來(lái)滬經(jīng)商人員3、購(gòu)房戶購(gòu)買(mǎi)力分析依據(jù)上述建筑面積定位與銷(xiāo)售價(jià)格,主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷(xiāo)售均價(jià)為： 52.5 萬(wàn)元 61.8 萬(wàn)元；一般情形下購(gòu)房者首付30%,即 15.75 萬(wàn)元 18.5 萬(wàn)元左右,余款向銀行按揭分 20 年償仍,以 61.8 萬(wàn)元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例,首付 18.5 萬(wàn)元,余款 43.3 萬(wàn)元分 20 年償仍, 目前商業(yè)貸款月利率為 0.42%,每萬(wàn)元每月仍本付息額為 66.21647元,每月仍款額經(jīng)運(yùn)算為 2867 元,對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)當(dāng)有仍款才能；另外,如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款,由于公積金貸款利

7、率比商業(yè)貸款利率低,就每月仍款額將有所下降,購(gòu)房客戶仍款才能更能得到保證；4、開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定開(kāi)發(fā)方案：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的提高,對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求,促使住宅建筑形狀向舒服和有用方向進(jìn)展,傳統(tǒng)的多層 +高層建筑模式已不能滿意土地緊急的大城市的需求,而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（713 層）,因與多層住宅相比具有節(jié)省土地資源的優(yōu)勢(shì),與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì),成為當(dāng)前和將來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形狀,本次開(kāi)發(fā)方案原就上選用 參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 12 層小高層板式結(jié)構(gòu)；（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算依據(jù)房型定位及占比方案,待建樓盤(pán)住宅

8、每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M212 層小高層住每幢住宅設(shè)5 個(gè)單元,每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1 臺(tái)電梯）,就每幢宅建筑面積為：12 層*5 單元 /層*2 戶/單元 *103.75M2=12450 平方米已知基地地塊面積為21000M2,規(guī)劃容積率為2.5,就可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為：21000*2.5=52500M2依據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo),一般住宅商品房占 94%95%,公建配套設(shè)施占 5%6%,假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的 95%,就住宅商品房可建建筑面積為：52500M 2*95%=49875M 2

9、可建 12 層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450= 4 幢住宅實(shí)際可建建筑面積：4*12450= 49800M 2每戶平均建筑面積為 103.75 M2,就住戶數(shù)為： 49800/103.75= 480 戶（2）公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所,便民商店,其他配套設(shè)施,其中幼兒園、托兒所一般占40%,便民商店一般占35%,其他配套設(shè)施一般占25%；公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積 =52500-49800=2700 平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M 2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積：2700

10、*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等；停車(chē)位：小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)擬15%停在地面車(chē)位上,85%停在獨(dú)立式地下車(chē)庫(kù)內(nèi)；考慮到家庭轎車(chē)今后在上海的普及趨勢(shì),假設(shè)小區(qū)內(nèi)每 需總停車(chē)位為：3 戶住戶擁有一輛家庭轎車(chē),就480/3=160 個(gè),地面車(chē)位數(shù)：160*15%=24 個(gè)；地下車(chē)位數(shù)：160*85%=136 個(gè)；獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)：每個(gè)車(chē)位平面尺寸為 2.5M*5M ,占地面積 12.5M2；地下車(chē)位包括分?jǐn)傑?chē)道面積一般為30-35M 2,本次估算取上限值,就獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)面積為：136*35= 4760M2變電所 : 變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總

11、用電量,整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為 40W/M2,幼兒園、托兒所為：30W/M2,便民商店為： 60120W/M2,其他配套設(shè)施為 用上限值；80W/M2,車(chē)庫(kù)為 2030W/M2；在估算時(shí)均采住宅商品房用電量：49800*50=2490 千瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4 千瓦便民商店用電量：945*120=113.4 千瓦其他配套設(shè)施用電量：675*80=54 千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4 幢*30=124.5 千瓦獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)：4760*30=142.8 千瓦用電量小計(jì)： 2957.1 千瓦另外小區(qū)內(nèi)零

12、星用電量取5%,就整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：2957.1* （1+5%）=3105 千瓦選用變壓器容量為 3200KV A（1KW 視同 1KV A）能滿意整個(gè)住宅小區(qū)用電要求；擬設(shè) 10KV容量為 800KVA 變電所 4 座；取每座變電所房屋建筑面積為 50 平方米,共計(jì) 200 平方米；網(wǎng)球場(chǎng)：為滿意小區(qū)居民的休閑、消遣生活需要,擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng) 1 座；標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格：36.58M*18.29M ；網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669M25、建筑掩蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場(chǎng)占地面積、地面車(chē)位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算建筑掩蓋率：4 幢 12 層小高層占地面積：103.75*5

13、*2*4*1+10%=4565M 2公建配套設(shè)施 以 2 層計(jì) 占地面積： 2700/2*1+10%=1485M 2配電所占地面積：200*（ 1+10%）=220 M2建筑物占地面積：6270M2考慮到基礎(chǔ)凸出外墻,建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加 10% 建筑掩蓋率： 6270/21000*100%=29.9% 綠化率： 新建小區(qū)綠化率一般不低于30%,為改善環(huán)境,提高生活質(zhì)量,整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為 35%,除建筑物占地、道路場(chǎng)地,地面車(chē)位,網(wǎng)球場(chǎng),幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所,小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外,其余均植以綠化,其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地；小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350

14、M2網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：36.58*18.29=669M2地面車(chē)位占地面積：24*2.5*5=300M 2幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面積同建筑面積 1080 M2居民室外活動(dòng)場(chǎng)所：取小區(qū)總占地面積的 5%,即 21000*5%=1050 M2小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物） -7350（綠化） -669（網(wǎng)球場(chǎng)） -300（地面車(chē)位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所）-1050 M 2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所）=4281 M 2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：民用建筑近期供

15、水,污水排放,煤氣用量,電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：供水指標(biāo)：住宅： 710 升/M2日；公建配套設(shè)施：排污指標(biāo)：610 升/M2日；綠化： 1.5 升2 升/M2日；住宅： 6.79.5 升/M2日；公建配套設(shè)施：5.49 升/M2日；人工煤氣用量指標(biāo)：住宅： 4.4M3/戶日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2日；電話容量指標(biāo)：住宅： 100154 門(mén)/萬(wàn) M2；公建配套設(shè)施：25 門(mén)/萬(wàn) M2小區(qū)日最大用水量為：10 升/M2*49800M 2（住宅） +10 升/M2*2700M 2（公建配套）+2 升/M 2*9450M 2（綠化） =544M 3小區(qū)日最高污水排放量為：9.5 升 /M

16、2*49800M 2住宅 +9 升/M 2*2700M2 公建配套 =497M 3人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480 戶+2700M2*0.08M3/M2=2328M3 電話線數(shù)量： 154 門(mén)/萬(wàn) M2*4.98 萬(wàn) M 2+25 門(mén)/萬(wàn) M 2*0.27 萬(wàn) M 2=774 門(mén)7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模： 擬建 4 幢地下 1 層地上 12 層小高層,一梯二戶,板式結(jié)構(gòu),每幢每層 5 個(gè)單元,平均每戶建筑面積：103.75 平方米,層高 2.9 米地塊總面積： 21000 平方米建筑物占地面積：6270 平方米綠化占地面積：7350 平方米網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669 平方米地面

17、停車(chē)位占地面積：300 平方米小區(qū)道占地面積：4281 平方米幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1080 平方米小區(qū)居民室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1050 平方米總建筑面積： 57260 平方米住宅商品房建筑面積：49800 平方米公建配套設(shè)施建筑面積：2700 平方米幼兒園、托兒所面積：1080 平方米便民商店面積：945 平方米其他配套設(shè)施面積：675 平方米獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)建筑面積：4760 平方米規(guī)劃容積率： 2.5（不包括地下停車(chē)庫(kù)面積）建筑掩蓋率： 29.9% 綠化率： 35% 小區(qū)道路占有率：20.4% 其他消遣,休閑設(shè)施占有率：14.7% 住宅小區(qū)總用電量：3105 千瓦住宅小區(qū)

18、最高日用水量：544 立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497 立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328 立方米住宅小區(qū)電話容量：774 門(mén) 總戶數(shù)：480 戶 二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算（一）、開(kāi)發(fā)成本分析 由于整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工 程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)親密相關(guān),故在估算之前,必需先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè) 施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：結(jié)構(gòu)剪力墻戶型一梯二戶層高2.9M 幢數(shù) :12 層住宅 4 幢建筑層數(shù)： 地下 1 層,地上為 12 層；基礎(chǔ)： 鉆孔灌注樁,箱形基礎(chǔ) 樓地面： 住戶室內(nèi)細(xì)石鋼筋混凝土整

19、風(fēng)光層,底層電梯大廳花崗石地坪,其 余樓層電梯廳采納同質(zhì)地磚,陽(yáng)臺(tái)鑄鐵欄桿 門(mén)窗： 塑鋼門(mén)窗,鋼板分戶門(mén),地下室設(shè)五級(jí)人防門(mén) 外粉刷： 無(wú)釉條形面磚,局部外墻防水涂料 內(nèi)粉刷： 住戶市內(nèi)批建筑膩?zhàn)?公共部位貼面磚 建 設(shè) 屋面： 樹(shù)脂珍寶巖板保溫,雙層鋼筋混凝土防潮層,雙層 APP 防水卷材,鋁 標(biāo) 基反光隔熱材料 準(zhǔn) 電氣： 主干線電纜沿橋架敷設(shè),一般開(kāi)關(guān)及插座,座燈頭,誘導(dǎo)燈,電話,共用天線,樓宇對(duì)講系統(tǒng)配管線 管道： 鋁塑復(fù)合水管,塑料排水管,消火栓系統(tǒng) 設(shè)備： 照明配電箱、動(dòng)力配電箱,柜、水泵、可視對(duì)講進(jìn)口設(shè)備,給水凈化 設(shè)備,每幢樓設(shè)中外合資電梯 5 臺(tái)2、公建配套服務(wù)設(shè)施,室外附屬

20、設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：項(xiàng)目 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 幼兒園、托兒 混合結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料 所公建配套設(shè)施便民商店現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料室外附屬設(shè)施其他配套設(shè)施現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料配電房混合結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料室外網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)地鋼筋混凝土基層,聚胺脂類(lèi)面層,進(jìn)口燈光和圍網(wǎng)系統(tǒng),場(chǎng)地設(shè)備獨(dú)立式地下?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板,室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁,車(chē)庫(kù)底板下不設(shè)樁,室內(nèi)地坪細(xì)石砼面層,頂、內(nèi)墻刷涂料3、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算：依據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),住宅商品房及獨(dú)立式停車(chē)庫(kù)其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見(jiàn)下表：地下工程項(xiàng)目樁基住

21、宅商品房獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)（元 /平方米）（元 /平方米）120 0 基礎(chǔ)100 2800 小計(jì)結(jié)構(gòu)外立面、門(mén)220 2800 600 0 80 20 建筑合計(jì)窗50 30 內(nèi)裝飾小計(jì)雜項(xiàng)15 20 145 70 水、煤氣70 30 機(jī)電設(shè)備消防40 40 電氣100 50 弱電40 25 地下室通風(fēng)10 50 小計(jì)電梯180 0 440 195 工程開(kāi)辦費(fèi)35 40 1440 3105 公建配套設(shè)施用房,室外附屬設(shè)施,室外工程建設(shè)成本分析見(jiàn)下表：公建配套設(shè)施項(xiàng)目幼兒園、托兒所建安單價(jià)說(shuō)明700 元/M2混合結(jié)構(gòu)變電所便民商店1000 元/M2框架結(jié)構(gòu)其他配套設(shè)施1000 元/M2框架結(jié)構(gòu)變壓器

22、1500 元/KV A 干式變壓器配電設(shè)備1000 元/KW 設(shè)備備用柴油發(fā)電機(jī)1700 元/KW 進(jìn)口發(fā)電機(jī)變電所200 平方米800 元/平方米混合結(jié)構(gòu)房屋室外附屬設(shè)施鋼筋混凝土基礎(chǔ)5 萬(wàn)元 /個(gè)室外工程網(wǎng)球場(chǎng)聚胺脂類(lèi)面層22 萬(wàn)元 /個(gè)11% 13% 進(jìn)口燈光系統(tǒng)13 萬(wàn)元 /個(gè)場(chǎng)地設(shè)備5 萬(wàn)元 /個(gè)進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)9 萬(wàn)元 /個(gè)約占全部建筑物、構(gòu)筑物造價(jià)之和的4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需建設(shè)成本詳細(xì)估算過(guò)程：A 、土地費(fèi)用A1 、土地出讓金：3675 萬(wàn)元A2 、地塊動(dòng)拆遷費(fèi)用3000*1200=6300 萬(wàn)元小計(jì)：9975 萬(wàn)元B、主體工程建設(shè)費(fèi)B1、住宅商品房 地下工程： 49800 M2*220

23、 元/M2=1095.6 萬(wàn)元 結(jié)構(gòu)： 49800M2*600 元/M 2=2988 萬(wàn)元 建筑： 49800M2*145 元/M 2=722.1 萬(wàn)元 機(jī)電安裝： 49800M2*440 元 /M2=2191.2 萬(wàn)元 開(kāi)辦費(fèi)： 49800M2*35 元/M2=174.3 萬(wàn)元 小計(jì)： 7171 萬(wàn)元B2、獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù) 地下工程： 4760M2*2800 元 /M2=1332.8 萬(wàn)元 結(jié)構(gòu)工程： 4760M2*0=0 建筑： 4760M2*70 元/M 2=33.3 萬(wàn)元 機(jī)電安裝： 4760M2*195 元/M 2=92.8 萬(wàn)元 開(kāi)辦費(fèi)： 4760M2*40 元/M2=19.0 萬(wàn)

24、元 小計(jì) 1478 萬(wàn)元B3、公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所：1080M2*700 元/M2=75.6 萬(wàn)元便民商店： 945M2*1000 元/M2=94.5 萬(wàn)元 其他配套設(shè)施：675M2*1000 元/M2=67.5 萬(wàn)元小計(jì) 238 萬(wàn)元B4、變電所 設(shè)備：變壓器： 1500 元/KV A*3200KV A=480 萬(wàn)元配電設(shè)備：高低壓開(kāi)關(guān)柜、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、配電盤(pán)、電纜橋架等1000 元 /KW*3200KW=320 萬(wàn)元進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700 元/KW*3200KW*20%=108.8萬(wàn)元（容量按變壓器容量的20%運(yùn)算）設(shè)備小計(jì)：909 萬(wàn)元土建：200M2*800 元/ M2=16 萬(wàn)元

25、小計(jì)：925 萬(wàn)元B5、室外網(wǎng)球場(chǎng)（36.58M*18.29M, 共 1 座）細(xì)石鋼筋混凝土基層：5 萬(wàn)元聚胺脂類(lèi)面層：22 萬(wàn)元場(chǎng)地設(shè)備 :5 萬(wàn)元進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13 萬(wàn)元進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9 萬(wàn)元小計(jì)：54 萬(wàn)元主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866 萬(wàn)元C、室外工程費(fèi)：包括土方、道路、圍墻、大門(mén)、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等,按主體工程建設(shè)費(fèi)的 12%估算：9866*12%= 1184 萬(wàn)元D、工程間接費(fèi)用1、 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用： 按主體工程建設(shè)費(fèi)的6%估算, 9866*6%=592 萬(wàn)元2、 開(kāi)發(fā)商籌建治理費(fèi)：按主體工程建設(shè)費(fèi)的2%估算, 9866*2%=197 萬(wàn)元3、 住宅配套費(fèi)：

26、 按住宅建筑面積的 4、 人防建設(shè)配套費(fèi)320 元 /M2 估算, 49800*320=1594 元本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施,按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)；5、 市政建設(shè)配套費(fèi)按 120 元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算,即：120 元/M2*52500M 2=630 萬(wàn)元6、 有關(guān)部門(mén)收取的各種手續(xù)費(fèi)：按 15 元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算： 15 元/M2*52500M 2=79 萬(wàn)元小計(jì)： 3092 萬(wàn)元 E、不行預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按（ A）（ D）各項(xiàng)費(fèi)用的 5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬(wàn)元 A-E 小計(jì)： 25323 萬(wàn)元 F、建設(shè)期貸款利息 假設(shè)開(kāi)發(fā)商

27、自有資金占建設(shè)資金的 30%,25%建設(shè)資金來(lái)源于樓盤(pán)的滾動(dòng)銷(xiāo)售,45%建設(shè)資金來(lái) 源于向銀行貸款,銀行貸款 13 年貸款利率為 5.49%,貸款資金平均占用時(shí)間為 1.5 年,就 建設(shè)貸款利息為：25323*45%* （1+5.49%）1.5-1= 951 萬(wàn)元 建設(shè)開(kāi)發(fā)成本匯總表：工程項(xiàng)目分項(xiàng)項(xiàng)目估算金額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用土地費(fèi)用出讓金3675 動(dòng)拆遷費(fèi)用6300 小計(jì)9975 主體工程建設(shè)費(fèi)住宅商品房地下工程1095.6 結(jié)構(gòu)2988 小計(jì)建筑722.1 機(jī)電設(shè)備2191.2 開(kāi)辦費(fèi)174.3 7171 獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)地下工程1332.8 結(jié)構(gòu)0 建筑33.3 小計(jì)機(jī)電設(shè)備92.8 開(kāi)辦

28、費(fèi)19 1478 公建配套服務(wù)設(shè)施幼兒園、托兒所75.6 便民商店94.5 小計(jì)其他配套設(shè)施67.5 238 變電所變壓器480 配電設(shè)備320 備用柴油發(fā)電機(jī)108.8 小計(jì)土建16 925 室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)（1 座）鋼筋混凝土基層5 聚胺脂類(lèi)面層22 小計(jì)場(chǎng)地設(shè)備5 進(jìn)口燈光系統(tǒng)13 進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)9 54 主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)室外工程費(fèi)9866 1184 專(zhuān)業(yè)費(fèi)592 工程間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)商籌建治理費(fèi)197 住宅配套費(fèi)1594 人防配套費(fèi)0 小計(jì)市政建設(shè)配套費(fèi)630 有關(guān)部門(mén)收取各種手續(xù)費(fèi)79 3092 不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)1206 建設(shè)期貸款利息951 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)26274 元）三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利性分析住宅建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入（銷(xiāo)售稅費(fèi)取 8%）：住宅商品房： 49800M