評(píng)估操作規(guī)程

1、宜春市首信房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司操作規(guī)程、評(píng)估流程客戶申請(qǐng)受理委托1、如客戶直接通知某估價(jià)員辦理業(yè)務(wù)的，由該估價(jià)員向業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人報(bào)告， 再辦理業(yè)務(wù)。2、如客戶通知公司安排估價(jià)員辦理業(yè)務(wù)的，由公司根據(jù)估價(jià)員業(yè)務(wù)狀況和 業(yè)務(wù)需要安排估價(jià)員辦理該業(yè)務(wù)。3、估價(jià)員應(yīng)事先提請(qǐng)客戶收集相關(guān)資料（房產(chǎn)、土地權(quán)利證明，或產(chǎn)權(quán)證 明文件、租賃合同等）。并約定相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)間及相關(guān)人員姓名和聯(lián)系方 式。4、組成項(xiàng)目小組的，做好人員分工、設(shè)備調(diào)配等準(zhǔn)備工作，并指定項(xiàng)目小 組負(fù)責(zé)人。5、借出相關(guān)權(quán)證需出具公司借據(jù)的，經(jīng)辦員應(yīng)到公司專管人員處開(kāi)具，借 據(jù)收回后立即交回公司專管人員歸檔。專管人員對(duì)尚未收回的借據(jù)，必須在

2、出具 借條15日內(nèi)詢問(wèn)、督促經(jīng)辦人員。若20日內(nèi)未交還借據(jù)的，必須立即向公司負(fù) 責(zé)人匯報(bào)。實(shí)地勘察1、提請(qǐng)客戶填寫(xiě)委托書(shū)（完善委托書(shū)應(yīng)填寫(xiě)的內(nèi)容，并留存聯(lián)系方式）。2、閱讀客戶提交的相關(guān)資料，了解各資料之間的關(guān)聯(lián)性、資料與業(yè)務(wù)之的 關(guān)聯(lián)性、資料與委托人之間的關(guān)聯(lián)性，等等。3、實(shí)地勘察時(shí)應(yīng)勘驗(yàn)實(shí)物與產(chǎn)權(quán)資料之間的一致性。房產(chǎn)主要包括：房產(chǎn) 面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、產(chǎn)權(quán)人等要素，土地主要包括：面積、界址、用 途、土地使用權(quán)類型、土地級(jí)別，機(jī)器設(shè)備主要包括：型號(hào)、產(chǎn)地、生產(chǎn)日期、 購(gòu)置日期、購(gòu)置價(jià)格、維護(hù)保養(yǎng)狀況。4、做好現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，拍攝估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片（外部狀況、內(nèi)部狀況、周 邊環(huán)境），尤其

3、應(yīng)對(duì)價(jià)格影響較大部位（物業(yè)），做好勘察和拍照工作。對(duì)于無(wú)法 勘察估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的，必須由產(chǎn)權(quán)人（或授權(quán)委托人）填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況 說(shuō)明。5、現(xiàn)場(chǎng)勘察發(fā)現(xiàn)實(shí)物與相關(guān)資料不一致時(shí)，應(yīng)立即與委托人及相關(guān)人反映 情況，了解（分析）原因，提出合法、合理的解決辦法，并落實(shí)相關(guān)事宜。6、必須獲取產(chǎn)權(quán)證明文件。（1）房產(chǎn)、土地已辦理產(chǎn)權(quán)登記卻無(wú)法提供資 料的，必須到房產(chǎn)部門(mén)、土地部門(mén)調(diào)查其檔案。（2）房產(chǎn)、土地未辦理產(chǎn)權(quán)登記， 委托方又無(wú)法提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件的，由委托方填寫(xiě)權(quán)屬情況說(shuō)明。（3） 委托方無(wú)法提供機(jī)器設(shè)備產(chǎn)權(quán)證明文件的，由委托方填寫(xiě)權(quán)屬情況說(shuō)明。7、必須完整填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘察表，不得有空項(xiàng)，對(duì)無(wú)法填寫(xiě)

4、的項(xiàng)目應(yīng)說(shuō)明原因。8、現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)必須進(jìn)行預(yù)評(píng)估，并將預(yù)評(píng)估結(jié)果與客戶要求（心理價(jià)位） 進(jìn)行比較、溝通。若兩者價(jià)格差異較大的，應(yīng)考慮從技術(shù)角度是否可達(dá)到客戶要 求，且應(yīng)收集哪些資料。否則，及時(shí)向公司技術(shù)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，并向客戶作必要的 解釋和溝通。注意辦理貸款轉(zhuǎn)借的，如預(yù)評(píng)估結(jié)果與客戶要求差異較大時(shí)應(yīng)暫不 辦理他項(xiàng)權(quán)證注銷手續(xù)。9、估價(jià)員向客戶申明公司最低收費(fèi)金額及通常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。遇客戶要求低于 公司最低收費(fèi)金額的，應(yīng)立即向公司負(fù)責(zé)人報(bào)告，由公司負(fù)責(zé)人決定是否承接該 業(yè)務(wù)。10、告知客戶辦理抵押登記有關(guān)的手續(xù)和大概費(fèi)用。11、告知客戶尚需補(bǔ)充提交的資料和提交時(shí)間。市場(chǎng)調(diào)查1、住宅評(píng)估必須調(diào)查轉(zhuǎn)讓交易案

5、例和1個(gè)租賃案例。選用案例庫(kù)中案例的， 所選案例成交時(shí)間距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)不得超過(guò)3個(gè)月。新采集的案例必須如實(shí)、完整 填寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查表，由調(diào)查人員簽字確認(rèn)，并收集到案例庫(kù)中。2、店面、辦公用房（二層商用房）評(píng)估必須調(diào)查3個(gè)以上租賃案例。選用 案例庫(kù)中案例的，所選案例成交時(shí)間距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)不得超過(guò)6個(gè)月。新采集的案 例必須如實(shí)、完整填寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查表，由調(diào)查人員簽字確認(rèn)，并收集到案例庫(kù)中。3、工業(yè)用房（含附屬用房）應(yīng)調(diào)查類似房屋的建造成本、土地價(jià)格、報(bào)建 規(guī)費(fèi)等。4、通用性機(jī)器設(shè)備在當(dāng)?shù)刂辽僬{(diào)查1戶經(jīng)營(yíng)單位，專用性機(jī)器設(shè)備原則上 應(yīng)在當(dāng)?shù)卣{(diào)查，無(wú)法獲取的，必須上網(wǎng)詢價(jià)。同時(shí)做好調(diào)查（詢價(jià)）記錄，填寫(xiě) 市場(chǎng)調(diào)查

6、表，由調(diào)查人員簽字確認(rèn)，并收集到案例庫(kù)中。5、市場(chǎng)調(diào)查時(shí)必須做好調(diào)查記錄，完整填寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查表，不得有空項(xiàng)，對(duì) 無(wú)法填寫(xiě)的項(xiàng)目應(yīng)注明原因。6、市場(chǎng)調(diào)查表和相關(guān)文字資料隨同估價(jià)報(bào)告一同存入報(bào)告檔案。草擬工作底稿和評(píng)估報(bào)告1、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查資料和市場(chǎng)調(diào)查資料，嚴(yán)格按照表格使用規(guī)則，填寫(xiě)工作 底稿和市場(chǎng)調(diào)查表（電子版），不得留有空項(xiàng)。2、擬定評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法，初步計(jì)算評(píng)估結(jié)果，列出詳細(xì)計(jì)算過(guò)程， 并對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)的取值和依據(jù)作出具體說(shuō)明。選取系統(tǒng)案例的，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘察表和 工作底稿（電子版）注明案例文件名。3、將計(jì)算結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，判斷計(jì)算結(jié)果是否與市場(chǎng)吻合。4、計(jì)算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)資料缺失的，應(yīng)及時(shí)

7、向相關(guān)人員索取。5、復(fù)核計(jì)算過(guò)程。6、進(jìn)入評(píng)估系統(tǒng)調(diào)用類似的報(bào)告模板，草擬評(píng)估報(bào)告，要求表述準(zhǔn)確、恰 當(dāng)。7、復(fù)核評(píng)估報(bào)告草稿。8、從相機(jī)中導(dǎo)入照片以WORD格式存儲(chǔ)。9、核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察表、市場(chǎng)調(diào)查表并簽名，整理評(píng)估資料。10、復(fù)核無(wú)誤后，提交第一審核估價(jià)師。11、估價(jià)員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察資料、市場(chǎng)調(diào)查資料和收集的相關(guān)資料的真實(shí)性、有 效性負(fù)責(zé)，對(duì)客戶提交資料的有效性負(fù)責(zé)。評(píng)估一、第一審核估價(jià)師1、根據(jù)估價(jià)員提交的報(bào)告、工作底稿、照片和相關(guān)資料，審核現(xiàn)場(chǎng)勘察資 料的關(guān)聯(lián)性、合理性，以及市場(chǎng)交易案例的符合性。2、確定評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、相關(guān)參數(shù)（數(shù)據(jù)）。3、評(píng)估過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)估價(jià)員提交的現(xiàn)場(chǎng)勘察資料或市

8、場(chǎng)調(diào)查資料或其他資 料存在錯(cuò)誤或缺失，可要求估價(jià)員重新補(bǔ)充相關(guān)資料。4、形成正式評(píng)估報(bào)告和工作底稿。5、復(fù)核評(píng)估報(bào)告和工作底稿，復(fù)核無(wú)誤后提交第二審核估價(jià)師。二、第二審核估價(jià)師1、根據(jù)第一審核估價(jià)師提交的報(bào)告、工作底稿、照片和相關(guān)資料，重點(diǎn)審 核評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、相關(guān)數(shù)據(jù)（參數(shù)）的確定。2、審核報(bào)告的表述、計(jì)算的正確性、準(zhǔn)確性，修改報(bào)告，復(fù)核無(wú)誤后簽批 報(bào)告。三、估價(jià)師對(duì)評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、相關(guān)參數(shù)（數(shù)據(jù)）、評(píng)估結(jié)果的正 確性，以及文字報(bào)告的正確表述負(fù)責(zé)。打印報(bào)告1、將簽批后的報(bào)告正文、附件逐一打?。◤?fù)印），裝訂報(bào)告。2、整理報(bào)告、工作底稿、市場(chǎng)調(diào)查表及其他資料，提交估價(jià)師和公司

9、負(fù)責(zé) 人簽字、蓋章。3、報(bào)告簽字、蓋章前應(yīng)核對(duì)報(bào)告中“物業(yè)地址”、“產(chǎn)權(quán)證號(hào)”、“產(chǎn)權(quán)人”、 “面積”、“建筑年代”、“結(jié)構(gòu)”等要素是否與附件內(nèi)容一致，并檢查附件完整性，是否遺漏。4、報(bào)告簽字、蓋章后通知客戶領(lǐng)取報(bào)告和支付評(píng)估費(fèi)。5、客戶如未及時(shí)來(lái)領(lǐng)取報(bào)告，估價(jià)員必須每隔3日通知客戶一次。6、整理報(bào)告檔案定期移交檔案管理員保管。收費(fèi)、交付報(bào)告1、收銀員應(yīng)按公司規(guī)定計(jì)算并收取評(píng)估費(fèi)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)免費(fèi)或減免評(píng) 估費(fèi)的，應(yīng)在收費(fèi)存根憑證上背書(shū)。2、對(duì)先出報(bào)告后收費(fèi)的，必須得到財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的許可，并登記帳冊(cè)、指定 專人負(fù)責(zé)收回。3、收取評(píng)估費(fèi)用后（或經(jīng)公司負(fù)責(zé)人同意）將報(bào)告交付客戶。4、收銀員將收取的

10、現(xiàn)金繳存銀行，并索取回執(zhí)交財(cái)務(wù)部門(mén)。代辦權(quán)證1、及時(shí)通知客戶辦證手續(xù)，并約定辦證時(shí)間。2、代理客戶填寫(xiě)抵押登記相關(guān)文件。3、復(fù)核客戶辦理抵押登記的相關(guān)資料，并與客戶一同到相關(guān)部門(mén)辦理手續(xù)。4、及時(shí)與登記部門(mén)工作人員聯(lián)系，盡早拿到他項(xiàng)權(quán)證。5、將他項(xiàng)權(quán)證交付銀行，并在他項(xiàng)權(quán)證上簽名、辦理其他相關(guān)手續(xù)。6、如該業(yè)務(wù)出具了借據(jù)的，在收回借據(jù)前必須確保相關(guān)憑證和資料在公司 人員手中，不得交給公司之外人員。在交付相關(guān)權(quán)證同時(shí)收回借據(jù)，并在借 據(jù)上填寫(xiě)權(quán)證收到人和收到時(shí)間，交公司借據(jù)專管人員收?qǐng)?zhí)歸檔。報(bào)告入檔1、報(bào)告入檔前，必須核對(duì)系統(tǒng)內(nèi)是否已保存最后定稿的文字報(bào)告、工作底 稿、照片、市場(chǎng)案例調(diào)查表，核對(duì)

11、委托書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)勘察表、市場(chǎng)調(diào)查表、權(quán)證復(fù)印 件、權(quán)屬證明文件等資料是否齊全、相關(guān)人員是否簽字。2、如不符合報(bào)告入檔要求，則暫不計(jì)算該業(yè)務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)工資，并要求相關(guān) 人員在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊。如無(wú)法糾正的，則不計(jì)算該筆業(yè)務(wù)估價(jià)員工資和第二審 核估價(jià)師工資，并按該筆業(yè)務(wù)估價(jià)員工資標(biāo)準(zhǔn)扣除第一審核估價(jià)師工資。3、報(bào)告已入檔且評(píng)估費(fèi)已收，勞資人員應(yīng)按公司現(xiàn)行工資標(biāo)準(zhǔn)正確計(jì)算相 關(guān)人員工資。4、報(bào)告入檔后，應(yīng)按檔案管理要求整理存檔報(bào)告。5、對(duì)報(bào)告檔案未移交或未收取評(píng)估費(fèi)的，報(bào)告入檔人員應(yīng)每隔10日提醒有 關(guān)估價(jià)員，滿30日的，必須向公司負(fù)責(zé)人匯報(bào)。報(bào)告稽查1、公司負(fù)責(zé)人每月不定期、隨機(jī)稽查已入檔報(bào)告。2、稽查事

12、項(xiàng)：本規(guī)程上述工作。3、稽查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定要求操作的，按公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。工作（技術(shù)）研討每月末周五下午召開(kāi)工作（技術(shù)）研討會(huì)議，針對(duì)工作（技術(shù)）中存在的問(wèn) 題和難點(diǎn)進(jìn)行集中討論，制定解決方案。同時(shí)學(xué)習(xí)新知識(shí)，培訓(xùn)執(zhí)業(yè)技能。如遇 特殊情況不能按時(shí)召開(kāi)會(huì)議的，則下月初擇日召開(kāi)。二、檔案管理1、檔案管理員應(yīng)當(dāng)月完成報(bào)告存檔工作。2、報(bào)告存檔工作包括：報(bào)告系統(tǒng)存檔、報(bào)告裝卷存檔保管。3、檔案調(diào)閱應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。即檔案管理員在“檔案調(diào)閱簿”上登記調(diào)閱 時(shí)間、調(diào)閱人員、調(diào)閱冊(cè)書(shū)等內(nèi)容。4、調(diào)閱檔案歸還時(shí)，檔案管理員應(yīng)檢查檔案是否完整，并“檔案調(diào)閱簿” 上登記歸還時(shí)間等內(nèi)容。5、檔案管理員應(yīng)按檔案管理要求做好檔案日常保管工作。三、資料（物品）管理1、資料（物品）管理員應(yīng)做好日常工作用具（圖書(shū)）登記、借閱和保管工 作。2、資料（物品）管理員應(yīng)做好日常辦公用品購(gòu)置、使用、保管工作。3、資料（物品）管理員應(yīng)做好水電費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用繳交工作。4、資料（物品）管理員應(yīng)做好公司交辦的其他工作。四、財(cái)務(wù)管理1、財(cái)務(wù)人員應(yīng)按公司財(cái)務(wù)管理制度做好日常財(cái)