評估項目現(xiàn)場查勘工作流程培訓(xùn)的課件

1、評估部技術(shù)組評估項目現(xiàn)場查勘工作流程培訓(xùn)PROJECT SCENE SURVEY WORK PROCEDURE TRAINING IN THE FIELD現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查出發(fā)前的準(zhǔn)備分析資料及撰寫估價報告工作流程一、前期溝通二、出發(fā)前的準(zhǔn)備三、簽訂評估委托書及相關(guān)協(xié)議四、現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查五、分析資料及撰寫估價報告六、估價報告三級審核七、估價報告資料歸檔八、持續(xù)跟蹤報告投送及收費(fèi)情況前期溝通一、前期溝通在接到項目業(yè)務(wù)后的30分鐘內(nèi)了解業(yè)務(wù)來源、估價目的，根據(jù)以上信息判斷需要獲取權(quán)屬人/相關(guān)銀行/機(jī)構(gòu)對接人/估價委托方/領(lǐng)勘人等各方的聯(lián)系方式，盡量在前往現(xiàn)場查勘前獲取估價對象的產(chǎn)權(quán)證（如：國有

2、土地使用證、宗地圖、房地產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)平面圖、不動產(chǎn)權(quán)證），從而確定估價對象的位置、范圍、權(quán)益狀況，區(qū)域狀況等信息。二、出發(fā)前的準(zhǔn)備（一）需攜帶的工具及資料：工作證、名片、相機(jī)（應(yīng)檢查電池及內(nèi)存卡）、現(xiàn)場查勘表、評估委托書、筆、手機(jī)等，若估價對象為在建工程或酒店時，須準(zhǔn)備所需資料明細(xì)表，必要時攜帶一份收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）出發(fā)至實(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場查勘前，須明確估價對象的類型，并搜集其周邊同類型可比實(shí)例、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)及土地租售價格水平、區(qū)域因素、基準(zhǔn)地價、估價技術(shù)報告所需采用的數(shù)據(jù)參數(shù)等資料進(jìn)行搜集，并留存相關(guān)搜集資料.（三）外地項目現(xiàn)場查勘時，在不熟悉當(dāng)?shù)氐牡乩砬闆r，可采用觀察衛(wèi)星圖提前對估價對象所位于的城

3、市地理概況、估價對象及可比實(shí)例的地理位置、周邊配套設(shè)施（學(xué)校、商場、醫(yī)院、 車站等）進(jìn)行搜集及進(jìn)行對比；二、出發(fā)前的準(zhǔn)備（四）不同的估價項目需要客戶準(zhǔn)備資料：1.商品房、商鋪、寫字樓、工業(yè)廠房等：房地產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、不動產(chǎn)權(quán)證，若是權(quán)屬人為法人或其他組織的，還需提供公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；2.土地：國有土地使用證、宗地圖（若部分抵押則需提供土地分割圖）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（或相關(guān)規(guī)劃條件）、房地產(chǎn)權(quán)證，若是公司產(chǎn)權(quán)的，還需提供公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.在建工程：估價委托方的營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、國有土地使用證（復(fù)印件）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件）、建設(shè)工程施

4、工許可證（復(fù)印件）、小區(qū)總平面圖（包括小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)）、造價情況（土建、安裝、配套及有關(guān)費(fèi)用）、工程進(jìn)度及工期、開發(fā)商有無拖欠工程款書面證明，若房地產(chǎn)項目已預(yù)售，則還需提供商品房預(yù)售許可證、銷售清單表。以上資料均需權(quán)屬人在每一頁復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn)與原件一致。三、簽訂評估委托書及相關(guān)協(xié)議（一）現(xiàn)場查勘時，應(yīng)該提前與客戶溝通如何簽訂估價委托書。估價對象權(quán)屬人為自然人的，需要親筆簽署估價委托書及法定優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查表；估價對象權(quán)屬人為法人的，需要加蓋公章。（二）有特殊情況（如租賃價格評估中缺少建筑面積，小宗土地評估缺少規(guī)劃條件），缺少評估參數(shù)或需要設(shè)定特殊估價條件的，應(yīng)提前與客戶說明情況，與其協(xié)商確定

5、評估委托書或相關(guān)協(xié)議上需要注明的估價設(shè)定條件。四、現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查（一）現(xiàn)場溝通1.現(xiàn)場查勘時，要多向客戶了解估價對象的情況，比如配套設(shè)施、物業(yè)、裝修、周圍學(xué)校等影響房價的因素。2.當(dāng)客戶對所要了解的表現(xiàn)比較謹(jǐn)慎時，可多向客戶表明誠意，告知對方我們所要了解信息最終目的是為了給客戶提供快捷、優(yōu)質(zhì)服務(wù)來獲得客戶的理解和支持，當(dāng)遇到確實(shí)不愿配合的客戶時，也可以通過其他途徑（如估價對象周邊具有可比性的同類型實(shí)例信息來了解），當(dāng)客戶披露的信息與前期調(diào)查資料不一致時，要對不一致點(diǎn)進(jìn)行對比調(diào)查，從而確定調(diào)查資料的真實(shí)性及可信性。3.溝通過程中，說話要有禮有節(jié)，不要讓自己沒有回旋的余地，針對不同的客戶采用不

6、同的方式，不能在現(xiàn)場隨意發(fā)表對估價對象價值的評論。4.對客戶要了解的或咨詢的事項，能回答的盡量詳細(xì)，不能回答的，可以提供一個詢問途徑給客戶，或回到公司落實(shí)后再主動聯(lián)系告訴客戶，完善服務(wù)，提高公司形象。5.溝通過程中，可對客戶說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體費(fèi)用可在出具答復(fù)函或確定評估價格后與雙方初步確定（評估費(fèi)用報價前先向項目營銷人員溝通）。四、現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查（二）現(xiàn)場查勘1.對估價對象進(jìn)行現(xiàn)場查勘時，需提前征得客戶的同意，盡量讓客戶陪同查勘，如客戶有疑問，應(yīng)作出必要的合理解釋；對客戶要使用禮貌用語，有禮有節(jié)。2.現(xiàn)場查勘要做到全面，重點(diǎn)突出。如商業(yè)房產(chǎn)要突出臨街狀況、商業(yè)繁華程度、門面寬度及進(jìn)深等；工

7、業(yè)房產(chǎn)房屋的層高、跨度、裝修及使用維護(hù)狀況等；小區(qū)房產(chǎn)的維護(hù)狀況、小區(qū)衛(wèi)生狀況、綠化情況；在建工程要了解工程的完成程度和續(xù)建項目等。3.現(xiàn)場查勘時，需要核對查勘現(xiàn)場與估價委托方提供的產(chǎn)權(quán)證是否相一致，核實(shí)查勘現(xiàn)場的地址、門牌號、幢號、房號、戶型、宗地圖等；若估價委托方未能現(xiàn)場提供產(chǎn)權(quán)證核對，則應(yīng)在現(xiàn)場查勘中記錄查勘現(xiàn)場的位置及朝向等（若估價對象為土地，須注意周邊明顯的建筑物或可參考的地標(biāo)，方便和衛(wèi)星圖像核對宗地位置），在現(xiàn)場校對產(chǎn)權(quán)證資料與領(lǐng)勘地點(diǎn)和估價對象實(shí)際情況是否一致。如產(chǎn)權(quán)證的記載內(nèi)容與實(shí)際估價對象現(xiàn)場查勘不一致時，需要向相關(guān)的項目負(fù)責(zé)人（如估價小組組長、部門經(jīng)理、銀行經(jīng)辦人員等）匯報

8、相關(guān)情況，同時在估價報告中披露清楚。四、現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查4.現(xiàn)場拍攝照片現(xiàn)場查勘的人員需在現(xiàn)場佩戴工作證正面拍攝一張個人照，按照各個銀行的要求拍攝照片（如中國工商銀行要求客戶經(jīng)理須在現(xiàn)場查勘照片中）。為了保證照片的清晰度，盡量不要在行走中拍攝，盡量選擇最佳角度及拍攝距離。（1）拍攝住宅、辦公、公寓等房地產(chǎn)項目時，拍攝現(xiàn)場查勘時，要注意外立面照片內(nèi)容的豐富性，除了要反映建筑物的外觀，還要盡量能反映建筑物的維護(hù)狀況、小區(qū)衛(wèi)生狀況、綠化情況與周圍建筑的協(xié)調(diào)性等內(nèi)容；室內(nèi)照片要盡量反映戶型、采光、通風(fēng)性能、配套設(shè)施等，要盡量反映房間的全貌，避免只看到單獨(dú)的一面墻或一個角落。（2）拍攝商業(yè)房地產(chǎn)項目時

9、，需拍到其門面寬度、進(jìn)深、臨街狀況及周邊商業(yè)繁華程度等。（3）拍攝工業(yè)房地產(chǎn)項目時，要注意反映房屋的層高、跨度、裝修、工廠內(nèi)設(shè)備安裝狀況及建筑物使用維護(hù)狀況等。四、現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查（三）實(shí)地調(diào)查住宅、商業(yè)、辦公等不同類型的估價對象調(diào)查范圍比較廣泛，典型樓盤或宗地、二手市場交易實(shí)例都是調(diào)查的對象，平時工作中就要不斷積累，在現(xiàn)場查勘的過程中，可以向客戶了解估價對象周邊同類型可比實(shí)例的出租和出售情況、也可向中介或上網(wǎng)查詢。1.住宅房地產(chǎn)：調(diào)查過程中要了解估價對象的樓層、建筑年代、房產(chǎn)位置、戶型、配套設(shè)施，還要特別了解房屋附近有沒有影響房屋價值的因素存在，如加油站、鐵路、高壓線路、優(yōu)質(zhì)學(xué)校、公園、海

10、景等。2.商業(yè)房地產(chǎn)（商鋪）：首先，對估價對象的臨路類型（如:商業(yè)街還是交通道路）、臨路狀況（如：繁華程度、人流量）、建筑物狀況（如：門面進(jìn)深、層高、是否存在夾層、商鋪的所在層數(shù)、商鋪的進(jìn)出口通道），其次調(diào)查周邊同類型可比實(shí)例狀況（如：租金水平、空置率）。若估價對象已出租，需要業(yè)主提供租賃合同等相關(guān)租賃資料，個別客戶考慮因租金水平過低導(dǎo)致抵押價值過低，不愿提供租賃合同，應(yīng)提前與銀行協(xié)商處理，并且對周邊同類型可比實(shí)例的租金水平進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查搜集，并留存調(diào)查資料。四、現(xiàn)場查勘及實(shí)地調(diào)查3.工業(yè)房地產(chǎn)：此類估價對象一般用成本法評估，主要調(diào)查基準(zhǔn)地價、附近工業(yè)用地的招、拍、掛的價格和建筑物的建造成本。建

11、筑物的建造成本可以采用各地的造價指數(shù)或該工程的預(yù)決算等相關(guān)資料。4.在建工程：要了解建造成本、工程進(jìn)度、資金的投入情況續(xù)建工程，還有銷售費(fèi)用、稅金及該區(qū)域商業(yè)、住宅、辦公用房的價格等。5.土地使用權(quán)：要搜集近期土地的成交實(shí)例，搜集一個時間段的成交實(shí)例，排除異常價格的成交實(shí)例（如最近成交的地王價格），了解可比實(shí)例的地理位置、成交方式、成交價格、成交日期、用途、面積、土地開發(fā)程度、規(guī)劃限制條件、容積率、出讓年限、周邊配套設(shè)施及臨街狀況等；還要搜集相關(guān)政策及基準(zhǔn)地價狀況，了解土地補(bǔ)償費(fèi)、土地管理費(fèi)、耕地占用稅、土地增值收益等。6.估價目的為司法委托及政府征收的項目：處理涉及有爭議性的評估項目時，應(yīng)謹(jǐn)

12、慎校對委托方提供的資料，需要三方確認(rèn)的資料（指征收方、被征收方或利益相關(guān)方、第三方證明人），必須三方簽章確認(rèn)。實(shí)地查勘時，應(yīng)明確估價對象范圍。五、分析資料及撰寫估價報告（1）初步判斷估價結(jié)果現(xiàn)場查勘回來，根據(jù)自己初步判斷，回來將調(diào)查資料、產(chǎn)權(quán)資料、現(xiàn)場查勘照片等數(shù)據(jù)資料提交組長或部門經(jīng)理通報現(xiàn)場查勘情況及價格初步判斷情況。如果是估價人員，評估金額在叁佰萬元以內(nèi)，自己對價格有足夠依據(jù)，可不通報；做出初步價格判斷后要把初步估價結(jié)果及時地按順序通報相關(guān)人員（估價報告三級審核報價流程項目營銷人員銀行客戶經(jīng)理客戶），得到銀行認(rèn)可后進(jìn)行估價報告的撰寫。（2）根據(jù)不同的估價對象選取合適的估價方法進(jìn)行撰寫報告

13、在撰寫估價報告之前，應(yīng)對不同類型的估價對象的估價技術(shù)思路、估價方法、技術(shù)參數(shù)、評估價值應(yīng)該有一個比較完整的了解，可套用公司版本相應(yīng)的配套測算表時，應(yīng)采用測算表進(jìn)行技術(shù)報告部分的測算。五、分析資料及撰寫估價報告（3）針對性的報告描述不同的估價項目會有不同的特殊情況，估價報告應(yīng)該在特殊說明事項中對估價對象的特殊性在報告中作出披露。（4）報告自檢 校對估價報告關(guān)鍵數(shù)據(jù)（產(chǎn)證號、面積、權(quán)利人、登記價、使用年限等）是否正確，報告編號、個別因素、配套描述的準(zhǔn)確性以及附近資料的完整性，同時，關(guān)注估價方法選擇的合理性、估價結(jié)果的客觀性和計算準(zhǔn)確性。估價報告完成時，通讀報告一邊，關(guān)注是否有其中時候有前后說明不一

14、致，重要特別說明事項尚未披露，關(guān)注影響估價結(jié)果的各種參數(shù)及測算過程是否正確。六、估價報告三級審核估價報告撰寫完成后，撰寫人先進(jìn)行自審，完畢后提交估價報告進(jìn)行審核，估價報告實(shí)行三級質(zhì)量審核制度：七、估價報告資料歸檔1.紙質(zhì)資料歸檔三級審核完成后，即可完成報告裝訂、蓋章（簽字），裝訂時間原則上不超過2小時，同時進(jìn)行紙質(zhì)資料歸檔（蓋章委托書、產(chǎn)權(quán)證、所有相關(guān)文件、調(diào)查手稿等等）和電子版歸檔（估價結(jié)果測算表、產(chǎn)權(quán)資料掃描件），完成歸檔后，如果是加班加急，24小時內(nèi)必須歸檔。2.電子資料存檔估價人員應(yīng)當(dāng)建立完整的電子存檔，估價報告電子資料應(yīng)該按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整理：（1）建立獨(dú)立的文件夾存放每一項估價業(yè)務(wù)的相關(guān)資料，不管是否出具正式報告，資料都不應(yīng)隨意刪除；（2）建立文件夾的順序為：年度-月份-項目名稱這個順序存放資料；1.出具估價報告的，以估價報告內(nèi)的報告名稱為準(zhǔn)；2.出具初評報告的，以估價報告項目名稱的格式為準(zhǔn)；3.僅出具測算表或結(jié)果一覽表的，可以項目委托方的名稱、估價對象所在位置及估價目的作為項目名稱（3）文件夾內(nèi)應(yīng)該按照現(xiàn)場查勘照片、產(chǎn)權(quán)證（規(guī)劃資料）、估價報告（Word格式）、估價結(jié)果測算表（Excel格式）等內(nèi)容分門別類整理存放。八、持續(xù)跟蹤報告投