商品房購買流程與風(fēng)險(xiǎn)防范-律師教您如何購房

1、.：.； 商品房購買流程與風(fēng)險(xiǎn)防備-律師教您如何購房 第一部分：購買預(yù)售商品房根本流程 商品房預(yù)售買賣是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進(jìn)展的買賣行為，開發(fā)商負(fù)有于一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移一切權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時(shí)，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房。至于房屋完成之實(shí)踐面積、建筑資料之質(zhì)量、公共設(shè)備之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決議能否進(jìn)展買賣時(shí)之重要要素。更何況，開發(fā)商事后亦可變卦設(shè)計(jì)、添加公用面積，以致完工時(shí)不符合訂立合同時(shí)之預(yù)期商定等問題，讓房主啞巴吃黃連，有苦說不出。買房難，買期房更難。在這一部分，您可

2、以了解購買預(yù)售商品房須知的根本步驟，對(duì)購買預(yù)售商品房構(gòu)成一個(gè)根本輪廓。 購買預(yù)售商品房根本流程：1.審查文件國有土地運(yùn)用權(quán)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程開工答應(yīng)證、商品房預(yù)售答應(yīng)證 2.簽定認(rèn)購書 3.簽定預(yù)售合同 4.預(yù)售登記 5.過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證 6.房地產(chǎn)交付 第二部分：詳細(xì)流程分解近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速開展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花，相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢(shì)位置的買受人的合法權(quán)益更易蒙受損害。如虛偽廣告、面積“縮水、質(zhì)量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢(shì)。在這一部分，我們將對(duì)購買預(yù)售商品

3、房根本流程進(jìn)展分解，讓您知道每一個(gè)詳細(xì)分解步驟的本卷須知，以防備風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)本人的合法權(quán)益。 一、審查文件 為維護(hù)購房者的合法權(quán)益，我國對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)展了嚴(yán)厲的限制。第44條規(guī)定，商品房預(yù)售該當(dāng)符合以下條件：一已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金、獲得運(yùn)用權(quán)證書；二持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并曾經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日期。四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。開發(fā)商齊備上述證件及同意文件，闡明商品房買賣能否屬于合法買賣的范疇。審查前述文件時(shí)的總原那么是：一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復(fù)

4、印件。這些文件大多包含附頁和附件，表達(dá)很多內(nèi)容。同時(shí)，復(fù)印件也比較容易被涂改或造假。 1.審查 是證明土地運(yùn)用者曾經(jīng)交納土地出讓金，獲得國有土地運(yùn)用權(quán)的法律憑證，受法律維護(hù)。上海頒發(fā)該證的部門應(yīng)該是上海市房地局。要留意的是：正式的應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府和行政主管部門公章；對(duì)于普通商品房，土地證上應(yīng)加蓋“有償土地運(yùn)用證公用章；假設(shè)土地證上加蓋了“暫時(shí)土地運(yùn)用證公用章那么闡明土地運(yùn)用者尚未繳足價(jià)款，會(huì)給日后辦理產(chǎn)證帶來隱患；土地證上載明的土地運(yùn)用者該當(dāng)和開發(fā)商的稱號(hào)相一致；看看土地證上能否有土地運(yùn)用權(quán)抵押記錄；最好是還能要求查看一下開發(fā)商支付土地運(yùn)用金的收據(jù)。 2.審查 是闡明有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃

5、要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證。該證的主管部門為市和區(qū)的規(guī)劃行政部門。留意：沒有此證的建立單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件；開發(fā)商在獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證后，方可辦理開工手續(xù)。 3.審查 是建立單位在向土地主管部門懇求征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證，是建立單位用地的法律憑證。留意：無此證的用地單位是非法用地，房地產(chǎn)商的銷售行為屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證件；如賣房人沒有此證，那么闡明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；此證不能保證規(guī)劃不變卦，開發(fā)商有能夠懇求變卦規(guī)劃獲得同意，對(duì)此的應(yīng)對(duì)方法是與開發(fā)商商定其該當(dāng)在變卦規(guī)劃獲批后一

6、定期限內(nèi)書面通知買受人，并商定不及時(shí)通知時(shí)開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)購房人有權(quán)退房和索賠。 4.審查 是闡明建筑施工單位符合各種施工條件，允許開工的同意文件，是建立單位進(jìn)展施工的法律證書，也是房屋權(quán)屬登記的主要根據(jù)之一。此證由建立行政主管部門頒發(fā)。留意：要看看期房工程開工手續(xù)能否齊全，無此證的建立工程均屬違章建筑，不受法律維護(hù)。 5.審查是政府房地產(chǎn)行政主管部門允許房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售商品房的同意文件。此證的頒發(fā)是上海的房地局。留意：查看該證能否在有效期限內(nèi)，能否是所要購買的房產(chǎn)在此證答應(yīng)銷售的范圍之內(nèi)；該證應(yīng)該在銷售現(xiàn)場(chǎng)懸掛；包括以下內(nèi)容：一預(yù)售答應(yīng)證編號(hào)；二開展商稱號(hào)；三工程稱號(hào)；四工程坐落地點(diǎn)；五

7、土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；六編號(hào)、棟數(shù)；七同意預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；八發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；九附注內(nèi)容等。辦理預(yù)售答應(yīng)證：七層以下的到達(dá)主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，該當(dāng)認(rèn)定無效，“但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的，可以認(rèn)定有效。 同時(shí)又有規(guī)定：假設(shè)出賣人故意隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的現(xiàn)實(shí)或者提供虛偽商品房預(yù)售答應(yīng)證明、導(dǎo)致合同無效、或被撤銷的，買受人可懇求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以懇求出賣人承

8、當(dāng)不超越已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 二、簽定認(rèn)購書 認(rèn)購書不是購買房產(chǎn)的必需手續(xù)。不過，實(shí)際中開發(fā)商在購房者有購買意向時(shí)，都會(huì)要求購房者簽定認(rèn)購書。認(rèn)購書是當(dāng)事人雙方對(duì)買賣房產(chǎn)有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，稱號(hào)較多，普通有認(rèn)購書、定購書、預(yù)定書、意向書、許愿書、定金收據(jù)、預(yù)付款收據(jù)等方式。假設(shè)購房的心意已決，可以將購房合同應(yīng)具備的主要條款寫在認(rèn)購書中，以有利己方；假設(shè)還處在可變階段，希望可以有時(shí)機(jī)隨時(shí)退出，那就不要在認(rèn)購書中商定過于詳細(xì)。留意：在簽定認(rèn)購書時(shí)，普通都會(huì)要求交納定金，此定金可以適用定金罰那么，因此，為維護(hù)本人利益，該當(dāng)詳細(xì)商定雙方當(dāng)事人在一定期限內(nèi)不能達(dá)成一致意見或簽定購房合同時(shí)的責(zé)任條件

9、。如不商定，普通來講是對(duì)處于弱勢(shì)方的購房者的限制或影響較大。 我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會(huì)通知他說這個(gè)戶型就只需一套了，假設(shè)不交付定金他人就會(huì)買走，要求客戶馬上交付定金。假設(shè)客戶說沒有帶夠定金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小定，簽署認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大定。而一旦客戶把“大定也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的義務(wù)。由于，我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“假設(shè)在商定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付定金不予退還。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三思索不想購買曾經(jīng)認(rèn)購的房子時(shí)，思索到認(rèn)購協(xié)議書商定不簽約就不退還定

10、金，為了防止定金的損失，就會(huì)簽署本人并不情愿簽的合同，從而給本人帶來更大的損失。 三、簽定預(yù)售合同 為規(guī)范商品房預(yù)售消費(fèi)市場(chǎng)，有關(guān)主管部門已實(shí)施了示范合同文本的引薦運(yùn)用制度，但即使是這種比較規(guī)范的規(guī)范合同文本，在保證購房人權(quán)益權(quán)方面，仍不夠完好。因此，為了維護(hù)本人權(quán)益，把好預(yù)售合同簽定關(guān)，有必要堅(jiān)持的原那么是：合同逐條審查，范本不是不能改，內(nèi)容該細(xì)化的細(xì)化，防止模糊商定，不清楚處可以要求開發(fā)商給予解釋，對(duì)己不利處要力爭(zhēng)補(bǔ)充協(xié)議修正。 購房人在簽定合同時(shí)，該當(dāng)留意一些開發(fā)商圈套，并經(jīng)過合同條款補(bǔ)充來保證本人的權(quán)益。 1.廣告(包括沙盤、售樓書等)圈套 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括

11、沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)備做愉快的描畫，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變卦、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變卦曾經(jīng)經(jīng)過規(guī)劃部門同意為由，推卸責(zé)任，或以合同商定不清搪塞，消費(fèi)者普通很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心思，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官普通會(huì)以合同條款作為根據(jù)判別是非曲直，而不完全是廣告。 2.銷售圈套 抓住消費(fèi)者的盲從心思，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了圈套：，以小利誘之，在拿到預(yù)

12、售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)錢相對(duì)較低，對(duì)那些買房人自然有吸引力。內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未獲得的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法遭到法律的充分保證。 3.合同圈套 幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決議購房了，因此得與開發(fā)商簽署。普通情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處能夠還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，規(guī)范合

13、同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算，但您一不留意，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購房全款的萬分之三承當(dāng)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款外表上貌似公平，實(shí)踐不公平。例如：商定任何一方解除購房合同都要支付總房款40的違約金。這實(shí)踐上只是限制購房人，開發(fā)商本人普通不能夠?qū)①u出去的房子再收回不賣。 所以，簽署購房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，由于您的權(quán)益和義務(wù)都表達(dá)在內(nèi)了。另外，一旦未來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是處理的重要根據(jù)和憑證。在合同中，要充分行使法律賦予的

14、權(quán)益，在買賣過程中一直堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原那么。不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語，買房人必需求把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已構(gòu)成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面方式記錄下來，以免日后空口無憑。通常，開展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)踐交付的時(shí)候，很能夠就會(huì)出現(xiàn)問題，而引起糾紛。開展商會(huì)把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要忽略大意，任何值得留意的問題都要落真實(shí)合同里。 要有劇烈的法律認(rèn)識(shí)。您假設(shè)對(duì)簽署合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以協(xié)助 您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查

15、付款情況等等。 簽定合同時(shí)，還要留意以下方面的內(nèi)容： 1及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)建筑工程質(zhì)量問題都進(jìn)展了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必需符合國家有關(guān)建筑工程平安規(guī)范要求；建筑物在合理的運(yùn)用壽命年限內(nèi)，必需確保地基根底工程和主體構(gòu)造的質(zhì)量，建筑工程開工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)該當(dāng)修復(fù)；交付開工驗(yàn)收的建筑工程必需符合建筑工程質(zhì)量規(guī)范；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建立部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)必需提供和。 的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)視部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基根底和主體構(gòu)造在合理運(yùn)用壽命年限內(nèi)承當(dāng)保修的承諾；用戶報(bào)修的單位、回答

16、和處置的時(shí)限；正常運(yùn)用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)按照的商定，承當(dāng)保修責(zé)任。可作為商品房買賣合同的補(bǔ)充內(nèi)容，實(shí)踐是商品房的保險(xiǎn)書。其中質(zhì)量保證書中該當(dāng)標(biāo)明正常運(yùn)用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)備的保修期限各有不同，按照第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從開工驗(yàn)收交付運(yùn)用日期算起。詳細(xì)期限如下：A.根底設(shè)備工程房屋建筑的地基根底工程和主體構(gòu)造工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理運(yùn)用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；D.電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和

17、裝修工程，為2年；其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方商定。的內(nèi)容有：住宅的構(gòu)造、性能和各部件部位的類型、性能、規(guī)范等闡明，并提出運(yùn)用本卷須知，裝修、裝飾本卷須知，有關(guān)設(shè)備、設(shè)備安裝預(yù)留位置的闡明和安裝本卷須知；門窗類型、構(gòu)造類型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)部位的本卷須知及其他需求闡明的問題等。同時(shí)指出，如因用戶運(yùn)用不當(dāng)，裝修等呵斥質(zhì)量問題，開發(fā)商不承當(dāng)保修責(zé)任。 2購房時(shí)房屋的建立進(jìn)度和資金的落實(shí)情況。購房人有權(quán)知道預(yù)付樓款能否確實(shí)被用于所購房屋的建立。作為預(yù)售工程，開發(fā)商拒不提供預(yù)售答應(yīng)證的原件，那么應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否那么買方有

18、權(quán)退款、退房。假設(shè)開發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)商定，那么能夠該工程存在缺陷，能夠是開發(fā)商并沒有完全獲得該工程的預(yù)售答應(yīng)，或者別的其他緣由。 3建立部制定了，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視管理部門也制定了，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的丈量方法，計(jì)算及丈量偏向都作了相應(yīng)規(guī)定。最新公布的與均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米含2.20米以上的房屋外墻程度投影面積。套內(nèi)建筑面積由套單元內(nèi)的運(yùn)用面積、套內(nèi)墻面子積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。 3.1計(jì)算全部建筑面積的范圍：3.11永久性構(gòu)造的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍程度

19、面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。3.12穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。3.13樓梯間、電梯井、提物井、渣滓道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。3.14封鎖的陽臺(tái)、挑廊按其外圍程度投影面積計(jì)算。 3.2計(jì)算一半建筑面積的范圍：3.21與房屋相連有上蓋、未封鎖的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍程度投影面積一半計(jì)算。3.22獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋程度投影面積的一半計(jì)算。3.23未封鎖的陽臺(tái)、挑廊按其程度投影面積的一半計(jì)算。 3.3不計(jì)算建筑面積的范圍：3.31凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳

20、、臺(tái)階等。3.32半園柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。 3.4應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.41各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、渣滓道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋效力的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。3.42套單元與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻包括山墻墻體程度投影面積的一半，為共有建筑面積。 3.5不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：3.51從屬于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出賣的固定車位或公用車庫。 4假設(shè)開發(fā)商贊同在房屋開工交付之日起兩年內(nèi)能獲得房屋一切權(quán)證并將其寫在合同中，那么買方的風(fēng)險(xiǎn)能夠會(huì)減少。由

21、于按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋開工交付之日起一年左右應(yīng)該可以獲得房屋一切權(quán)證，最多不會(huì)超越兩年。要求開發(fā)商將獲得房屋一切權(quán)證確實(shí)切、時(shí)間寫在合同中、假設(shè)到期不能獲得房產(chǎn)證，那么買方有權(quán)退房、或者逾期不能獲得房產(chǎn)證，那么按日、按一定比例支付違約。 四、預(yù)售登記 第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人該當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。只需經(jīng)過預(yù)售登記備案，買受人對(duì)預(yù)購商品房的懇求權(quán)才具有一定的排他效能，這是由于預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的懇求權(quán)，使買受人對(duì)預(yù)購商品房的懇求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效能，從而具有保全買受人懇求預(yù)

22、售人交付商品房的債務(wù)虛現(xiàn)的作用。簽完購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局買賣管理部門辦理預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)。預(yù)售登記對(duì)維護(hù)房屋買賣雙方的權(quán)益非常重要，只需在辦理完預(yù)售(預(yù)購)登記后，購房合同生效。 根據(jù)的規(guī)定，在獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證或房地產(chǎn)權(quán)證后，市房地產(chǎn)買賣中心應(yīng)將商品房證照信息、價(jià)錢信息、部位、構(gòu)造、面積等詳細(xì)的樓盤信息以及經(jīng)市房地資源局、市工商局結(jié)合制定的商品房銷售合同、定金合同示范文本在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)上操作系統(tǒng)予以公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款，合同經(jīng)雙方確認(rèn)后，經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產(chǎn)買賣中心辦理備案和進(jìn)展房地產(chǎn)登記懇求。

23、 五、過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并獲得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)買賣管理機(jī)構(gòu)提出過戶懇求，辦理房地產(chǎn)權(quán)益變卦登記。留意：在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同商定的事項(xiàng)有變卦的，如建筑設(shè)計(jì)變卦、建筑面積變卦等，該當(dāng)簽定補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理買賣過戶手續(xù)該當(dāng)一并向房地產(chǎn)買賣管理機(jī)構(gòu)提供。 在上海，根據(jù)規(guī)定，預(yù)售合同已進(jìn)展網(wǎng)上備案的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按以下規(guī)定，經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，辦理房屋交接手續(xù)： 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得大產(chǎn)證后的七個(gè)任務(wù)日內(nèi)，向市房地產(chǎn)買賣中心申報(bào)，由市房地產(chǎn)買賣中心經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時(shí)公布大產(chǎn)證、商

24、品房實(shí)測(cè)面積、“房屋交接書示范文本等信息；假設(shè)該商品房工程尚未全部預(yù)售，那么還應(yīng)公布商品房出賣合同示范文本。 2經(jīng)申報(bào)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面通知購房人辦理商品房交接，并由商品房銷售當(dāng)事人雙方根據(jù)網(wǎng)上公布的示范文本訂立“房屋交接書 ?！胺课萁唤訒?jīng)當(dāng)事人雙方確認(rèn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將“房屋交接書文本傳送至市房地產(chǎn)買賣中心。 3市房地產(chǎn)買賣中心及時(shí)完成網(wǎng)上傳送的“房屋買賣書文本的校核，給予編號(hào)，并經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)送房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記懇求受理書。 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打印“房屋交接書和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記懇求受理書，并與購房人共同在“房屋交接書上簽名蓋章。 5商品房預(yù)售的購房人在辦理房屋交接后

25、的七日內(nèi)，持“房屋交接書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記懇求受理書和其他規(guī)定的登記資料到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記、申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)證。 六、房地產(chǎn)交付房地產(chǎn)開發(fā)商須在房屋開工后，按商品房預(yù)售合同的要求及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑合同及房屋交付憑證辦理相關(guān)的房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并交納有關(guān)費(fèi)用。留意：在房屋交付之前，他首先要查閱一下預(yù)售合同有關(guān)房屋交付的商定條款，其次是房屋的驗(yàn)收。房屋驗(yàn)收是一項(xiàng)具有專業(yè)知識(shí)和規(guī)范的操作程序，其涉及上水、下水、房屋構(gòu)造等，他可以在驗(yàn)收之前咨詢有關(guān)工程管理方面的專家。 1.在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)工程可以交付運(yùn)用 房地產(chǎn)開發(fā)工程開工，閱歷收合格后，方可交付運(yùn)用；未閱

26、歷收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付運(yùn)用。房地產(chǎn)開發(fā)工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)展專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改終了，獲得合格證明文件或準(zhǔn)許運(yùn)用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)展開工驗(yàn)收。 2.在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，該當(dāng)闡明實(shí)踐交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房能否一致；未作闡明的，實(shí)踐交付的商品房該當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處置。 3.在房屋交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件 在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)根據(jù)，向買受人提供、。 4.未閱歷收或驗(yàn)收

27、不合格就交付運(yùn)用的，開發(fā)商該承當(dāng)什么責(zé)任 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織開工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付運(yùn)用的，按照的規(guī)定處分。 5.在房屋交付運(yùn)用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)對(duì)所售商品房承當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人該當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出商定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建立工程承包單位向建立單位出具的質(zhì)量保修書商定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于以下簡(jiǎn)稱中確定的最低保修期限的，保修期不得低于中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建立工程承包單位向建立單位出具的質(zhì)量保修書商定保修期的存續(xù)期。在保修期限

28、內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)呵斥的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。因不可抗力或者運(yùn)用不當(dāng)呵斥的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承當(dāng)責(zé)任。 第三部分：購買預(yù)售商品房糾紛處理途徑 在購買預(yù)售商品房的過程中，總會(huì)由于各種緣由出現(xiàn)一些糾紛，處理這些糾紛我們可以采取的途徑有：協(xié)商、仲裁和訴訟。協(xié)商是房產(chǎn)買賣雙方自主積極處理糾紛的方法；仲裁是當(dāng)事人雙方達(dá)成自愿協(xié)議把糾紛提交仲裁機(jī)構(gòu)判決；訴訟是當(dāng)事人在糾紛發(fā)生后，為維護(hù)本人的合法權(quán)益，向法院提交訴狀，尋求公權(quán)益的保證。 下面，我們應(yīng)該留意以下幾個(gè)方面的購買預(yù)售商品房糾紛的處理。一、在以下情形下，購房者的利益蒙受了艱苦損害，可允許購房者解除預(yù)

29、售合同： 1開展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能開工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。 2開展商貨不對(duì)板，所交付的房屋樓層與原商定嚴(yán)重不符，此時(shí)可予解除合同。但對(duì)于朝向有所變卦，應(yīng)視情況而定。如改動(dòng)的朝向更有利于居住，通風(fēng)采光更好，那么合同目的尚可到達(dá)，缺乏以構(gòu)成根本違約，可經(jīng)過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約。對(duì)于開展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超越原商定面積3%的，視為嚴(yán)重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實(shí)踐出發(fā)也不宜再解除?？山?jīng)過調(diào)解，讓開發(fā)商承當(dāng)責(zé)任，對(duì)少面積那么退討價(jià)款，多面積那么由開展商自動(dòng)放棄

30、該部分價(jià)款或以本錢價(jià)收取。未超越原商定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可經(jīng)過調(diào)整購房款項(xiàng)加以處理。對(duì)于交付的房屋中提供的裝修與商定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可經(jīng)過評(píng)價(jià)后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。3房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在細(xì)微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可經(jīng)過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的普通性條款就解除合同。對(duì)于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身平安，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。 4開展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款

31、，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對(duì)按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯(cuò)，故應(yīng)視為合同目的不能到達(dá)，可以解除合同。但假設(shè)是購房者自行選擇按揭銀行，那么開發(fā)商對(duì)按揭貸款不能辦妥無過錯(cuò)，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。 5對(duì)于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對(duì)待。如廣告用語只是用“鳥語花香、“人間仙境等普通描畫性用語，應(yīng)視為對(duì)環(huán)境的感性宣傳，無實(shí)踐約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語運(yùn)用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名校等等，那么如未符合，普通

32、情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能到達(dá)；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有劇烈志愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能到達(dá)，對(duì)此種情況可以解除合同。 二、2003年經(jīng)過的司法在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律根據(jù)，且力求最大限制的維護(hù)購房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法獲得房屋的買賣行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任清查。對(duì)此，第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人第八條；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的現(xiàn)實(shí)或者提供虛偽商品房預(yù)售答應(yīng)證明；故意隱瞞所售房屋曾經(jīng)抵押的現(xiàn)實(shí)；故意隱瞞所售房屋曾經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安頓房屋的現(xiàn)實(shí)第九條。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o效、撤銷、解除時(shí)，買受人可以懇求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可懇求出賣人承當(dāng)不超越已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 三、根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法的規(guī)定：一如因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付運(yùn)用，或者商品房交付運(yùn)用后，購買