未來市場競爭格局

1、.：.； 未來競爭格局分析由于我“金沙新城正式介入開發(fā)存在一定的滯后性，而據(jù)目前所掌握的情況來看，由于開發(fā)工程及可開發(fā)用地量劇增，購買人群日趨復(fù)雜化，開發(fā)商市場競爭手段多樣，未來13年全市及城西房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)極大的振蕩，市場競爭極為慘烈，故我們在此對未來房地產(chǎn)市場做初步預(yù)測，以防止我工程在開發(fā)過程處于不利的競爭形狀。成都房地產(chǎn)市場未來競爭格局淺析成都未來3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域我們可以從開發(fā)商目前購置土地的情況以及土地存量情況預(yù)測郵未來3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。未來3年內(nèi)成都將對45個片區(qū)的危舊房進展改造，由此將會添加7000畝的開發(fā)用地。因此，市中心的舊城區(qū)將再次成為開發(fā)主戰(zhàn)場。它將引發(fā)

2、的市場競爭主要于兩個方面，一是區(qū)域市場之間的競爭，即與郊區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭；二是工程之爭，未來隨著市區(qū)內(nèi)規(guī)模地塊的添加，為開發(fā)商在環(huán)境設(shè)計、配套建立、產(chǎn)品創(chuàng)新方面提供了充足余地，郊區(qū)房產(chǎn)區(qū)的優(yōu)勢隨之減弱。未來35年內(nèi)將要完成的沙河整治和東郊產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，將提供450萬平米的可開發(fā)用地，使城東和開發(fā)一慣較熱的城南、城西開成鼎足之勢，成為成都房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。隨著沙河整治和東郊產(chǎn)業(yè)調(diào)整的全面推進，城東的大環(huán)境將得到很大改善，外加城東地價比城西、城南低40%，因此未來更具競爭優(yōu)勢。從國土局提供的土地存量來看，城區(qū)二、三環(huán)路之間土地存量最大，作為原開發(fā)最熱的城南，因幾乎沒有土地而后續(xù)泛力。而本身具

3、有得天獨厚的自然條件的城西，現(xiàn)階段開發(fā)用地較為集中，且比較成規(guī)模，雖然道路交通、市政配套設(shè)備不能和城南相比，但目前正在日益完善，許多有實力的知名開發(fā)商紛紛搶灘城西市場，許多大盤尚處于市場預(yù)熱階段。因此，城西未來23年內(nèi)將成為成都城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最為活潑的區(qū)域。與城區(qū)開發(fā)相呼應(yīng)的郊區(qū)板塊，因其價錢低，環(huán)境好，配套齊，產(chǎn)品優(yōu)爭得不少市場份額。由此引來許多本地及外來房地產(chǎn)大腕在郊縣大規(guī)模圈地，由于土地目的、交通配套等問題，暫時影響了郊區(qū)板塊的開發(fā)進程，但隨著這些問題的逐漸處理，必將構(gòu)成開發(fā)熱潮。結(jié)論：市中心、城東、城西和郊縣作為未來成都房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，其將開成市區(qū)樓盤與郊區(qū)大盤對峙的局面，引發(fā)各

4、板塊之間、板塊內(nèi)各工程之間的競爭。大盤時代的到來，將徹底突破傳統(tǒng)競爭格局，成都樓市將面監(jiān)重新洗牌和前所未有的大整合時代。21、成都現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商800家左右，但實踐正常投資開發(fā)的公司約200家，且規(guī)模小，實力弱。22、隨著西部大開發(fā)的政策，近兩年已有大量分量級公司進入成都房地產(chǎn)市場。目前主要有萬科、中海外、萬達、深長城、遠大、新希望、中體產(chǎn)業(yè)、華潤、和記黃埔、騰王閣等知名企業(yè)。憑仗著強大的資金實力和品牌實力，以及先進的開發(fā)方式，勝利的開發(fā)閱歷，在成都實施規(guī)?；_發(fā)，使原來的價錢之爭上升為質(zhì)量之爭、品牌之爭、效力之爭和營銷理念之爭。23、原有的缺乏資金實力和專業(yè)資源的小公司，將會面臨洗牌出局的

5、危險。二、城西房地產(chǎn)市場競爭格局淺析 與成都其它各板塊的競爭與城南板塊的競爭。主要表現(xiàn)為對中高端市場份額的競爭上，由于市政設(shè)備和城市配套不如城南完善，因此，城西同質(zhì)量樓盤價錢普通都低于城南。但城南三環(huán)路以內(nèi)已沒有大規(guī)模土地存量，在未來市場中這兩個板塊的競爭會弱化。與城東板塊的競爭。主要是對二環(huán)路外教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)樓盤的競爭，那里土地供應(yīng)集中，萬科城花千畝大盤奠定了這一片區(qū)的檔次，東方名園、帝景名苑等上百畝的樓盤正蓄勢待發(fā)，華潤800畝的東湖工程也將在2003年下半年推出。因此，未來23年里在中端和中高端市場競爭猛烈。與郊區(qū)大盤的競爭。華陽板塊人南南延線的通車，交通條件大為改善，外加新聞媒體的炒作，

6、這兩年著實火了一把。但因土地根本圈完，且國土手續(xù)辦理過程中出現(xiàn)問題，近期市場反響冷淡。溫江板塊道路交通尚存在問題，許多大盤尚處于預(yù)熱期，因此目前市場人氣缺乏。但由于該板塊聚集了眾多品牌公司，隨著光華大道西延線明年年底的開通，其勢頭不可小看。與這一板塊的競爭主要是對中低端和中端市場份額的爭奪。城西區(qū)域市場內(nèi)六大板塊的競爭21、羊西線、九里堤板塊因土地匱乏，開發(fā)后勢乏力，競爭相對弱化。22、成灌路的國賓板塊近期炒作較熱，對城西北市場會有較大影響。23、外雙楠、光華、金沙板塊目前是城西房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，因此這三大板的競爭將將最為猛烈。金沙板塊主要競爭格局淺析最直接的競爭是光華板塊和外雙楠板塊光華板

7、塊開發(fā)規(guī)模：目前確定的工程有7個，總面積1730畝。未來13年住宅供應(yīng)量：1730畝*666.67/畝*1.8=207.6萬物業(yè)及區(qū)域特征：a. 主要干道通車，交照射暢，幅身面廣；b. 生活設(shè)備不完善，便利性不高； c. 開發(fā)預(yù)熱完成，初顯成熟；d. “新城初具規(guī)模，吸引力強；e. 清水河改造，“河景居家參與性強；f. 大型工程及品牌開發(fā)商存在，號召力強；g. 大型高尚社區(qū)成花、萬科為鄰，臨界條件好；h. 建筑形狀多層+小高層為主；i. 中端、中高端層面產(chǎn)品為主；J. “都市新生活樣板區(qū)，現(xiàn)代風格，時代感強。吸引力市場：中端、中高端、高端平衡。時代感強，小資情調(diào)濃的中青年比例將較大。12、外雙

8、楠板塊：總規(guī)劃用地：1725畝其中二類住宅用地約1200畝， 13年開發(fā)用地約為708畝。未來13年住宅供應(yīng)量：708畝*666.67/畝*1.8=85萬；物業(yè)及區(qū)域特征：a. 成熟開發(fā)區(qū)，生活便利；b. 品牌工程開發(fā)完成，聚眾性強；c. 大型工程存在，沖擊力強；d. 大型工程多層居多，中小型工程電梯居多；e. 中端、中高端層面產(chǎn)品將較多；f. 大型品牌商業(yè)同輝購物，生活配套規(guī)范高；g. 現(xiàn)代風格居多，時代感強。吸引力市場：中高收入階層，中青年將居多。潛在競爭溫江板塊開發(fā)規(guī)模：目前確定的開發(fā)工程有6個，總占地面積達5380畝。未來1-3年商品房供應(yīng)量：約360萬含芙蓉古城物業(yè)及區(qū)域特征工程規(guī)模

9、都較大，容積率較低，社區(qū)環(huán)境營造較好一切工程都以多層公寓為主，電梯公寓為輔最有代表性的奧園、錦繡森鄰、金沙板塊內(nèi)工程競爭31、總規(guī)劃用地：3155畝其中二類住宅用地4畝32、未來1-3年商品房供應(yīng)量：4畝*666.67/畝*1.8控制容積率=166萬33、物業(yè)及區(qū)域特征：a. 開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品集約化強，但地塊閑置時間長；b. 短時間內(nèi)根底設(shè)備極不完善，但未來將有占區(qū)域用地總量56%的地塊用于根底設(shè)備建立，綜合居住功能極佳，開展預(yù)期發(fā)掘?qū)用娲?；c. 接成熟社區(qū)，外部資源依托條件好；d. “金沙遺址地標感強；e. 開發(fā)預(yù)熱初期，但由于品牌商及品牌工程的提早介入，帶動性強;f. 川西民居及現(xiàn)代風格居

10、多，文化味濃；g. 工程主題鮮明，個體工程識別性強；h. 多層+小高層形狀將會居多；i. 中端及中高端產(chǎn)品居多。吸引力市場：中高端、部分高端消費群，主要特征能夠是中高收入，受教育程度較高的中青年人士。4、綜合競爭分析41、未來13年，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)總占地面積為3877畝，能夠出現(xiàn)的商品房建面大約為450萬，假設(shè)扣除其公建配套或商業(yè)面積,住宅面積應(yīng)在350萬400萬范圍內(nèi)，占城西2002年18月總開發(fā)量及銷售量的3倍左右，市場消化壓力極大。42、光華、金沙板塊是未來13年開工量、供應(yīng)量最大的區(qū)域，相比之下，光華板塊更為活潑，是金沙板塊最有力的競爭區(qū)域。43、溫江板塊由于道路交通完善尚需一段時間，

11、對金沙板塊的影響將在未來23年。四、我工程未來競爭分析1、與金沙板塊內(nèi)工程的競爭11、置信金沙園B、C區(qū)B期2003年上半年面市，C期2003年底特征：水景主題，多層現(xiàn)代川西民居，情景商業(yè)街，知名超市賣場。優(yōu)勢：A、開發(fā)商及工程品牌延續(xù)； B、主題特征明顯，沖擊力較強； C、臨青羊大道及成溫路，主城區(qū)進入及位置識性較好；D、金沙片區(qū)最早入市開發(fā)，搶占市場先機；E、A區(qū)景觀呈現(xiàn)，實景、現(xiàn)房對客戶群有自信心保證；F、知名零售商賣場，號召力強，人氣可迅速會聚；自建特征情景商業(yè)街，滿足本身及周邊工程目的客戶群日常生活所需，配套依賴性較小；B期120M2以下規(guī)范型套三主臥室為新穎時髦的“全景觀六邊型設(shè)計

12、，賦于中端產(chǎn)品新元素，吸引力較大。優(yōu)勢：估計售價將會提升達2900元3000元，市場客源脫離性添加。目的市場：中高端客戶群，附含部分高端客戶群。對我影響：對我工程中高端客戶群產(chǎn)生部分分流影響。而且隨著該案A期及B區(qū)的開發(fā)，有利于提升金沙片區(qū)關(guān)注度，會聚人氣，提升心思價位，有助于進展區(qū)域開發(fā)時機預(yù)熱。12、蜀蜀風蘭苑A、B組團今年底A組團面市特點：低密度花園洋房，川西民居風格優(yōu)勢：A、緊臨“金沙遺址公園，文化底蘊濃重，適宜其目的客戶群精神需求； B、緊臨摸底河，改造后的“竹景文化參與性強； C、臨主干道而不近主干道，臨鬧市區(qū)而不近鬧市區(qū)，外部環(huán)境較好。優(yōu)勢：A、戶型面積過大，單價過高，消費受眾層

13、有限； B、日常生活配套極不完善，而周邊日常生活配套與其定位檔次不相匹配，對主城區(qū)配套依賴性較強； C、建筑形狀單一，產(chǎn)品吸納力不強。目的市場：高端消費群，二次置業(yè)者及多次置業(yè)者為主。對我影響：與我工程不存在直接市場競爭影響。但隨著該案開發(fā)的推進，有利于金沙片區(qū)會聚人氣及知名度，提升該片區(qū)內(nèi)商品房的心思價位，并進展區(qū)域開發(fā)預(yù)熱。13、黃河房產(chǎn)工程2003年9月左右入市目的市場：中端市場為主，主力面積控制在25萬左右對我工程的影響：能夠會同時入市，且目的市場比較接近，會分流部份客戶。綜合分析從金沙板塊知的競爭對手來看，具有品牌且開發(fā)規(guī)模較大的工程根本定位于中高市場，規(guī)模較小的工程主要定位于中端市

14、場。根據(jù)我公司的詳細情況，不宜采取挑戰(zhàn)戰(zhàn)略，而應(yīng)采用差別化競爭戰(zhàn)略抓住被主要競爭者忽視的市場。與光華板塊工程的競爭21、博瑞都市花園3期2003年中、下旬面市特征：全案尾期，園區(qū)景觀根本呈現(xiàn)?！岸际行律顚嵕把堇[。優(yōu)勢：A、前期品牌優(yōu)勢；B、緊臨主干道，交通暢達； C、一期入住，二期呈現(xiàn)，現(xiàn)房、現(xiàn)景吸引力強；D、光華腹地，市政生活配套不斷完善，外部居住條件改善；E、臨“成花B區(qū)，新建高檔社區(qū)烘托力強。優(yōu)勢：A、內(nèi)部日常生活配套設(shè)備較少，居家便利程度不高； B、估計價錢會提升，客戶有一定脫離性。目的市場：中端、中高端市場，對時髦生活有一定偏愛，小資情調(diào)較重者。對我影響：在我工程前期呵斥部分中端、

15、中高端客源分流。22、天邑花園2、3期二期2003年中旬面市特征：歐陸風格中端電梯公寓組團，“家樂福賣場。優(yōu)勢：A、臨二環(huán)路，主城區(qū)進入性強； B、臨雙楠成熟片區(qū)，生活便利； C、“家樂福賣場營業(yè)，生活便利；一期入住，人氣較旺；D、臨清水河，“河景居家有一定吸引力。優(yōu)勢：A、工程主題、亮點不突出，沖擊力相對較弱；B、二、三期為電梯公寓，受眾層面相對狹窄。目的市場：中高端客戶群，對生活便利程度要求極高者。對我影響：在我工程前期、中期呵斥部分中高端客源分流。23、中華家園估計2003年上半年4月面市特征：占地200畝，臨主干道優(yōu)勢：A、傳承“中華園品牌；B、光華片區(qū)已前期預(yù)熱，居住氣氛初步構(gòu)成；C

16、、打造“都市新生活樣板區(qū)，小環(huán)境居家環(huán)境優(yōu)良，時代感將較強；D、臨主干道，交通暢達；E、周邊為新建城區(qū)，住宅小區(qū)定位高、規(guī)模大，外部環(huán)境優(yōu)良。優(yōu)勢：短期內(nèi)周邊日常生活配套極不完善。目的市場：售價約2500元，中端市場切入，與我估計定位類似；對我影響：開發(fā)前、中期主要競爭對手，直接呵斥客源分流。24、融興房產(chǎn)工程估計2003年上半年面市特征：小戶型較多，社區(qū)商業(yè)用地面積較大。優(yōu)勢：A、規(guī)模適中，外部依托條件好，區(qū)域內(nèi)居住氣氛已初步構(gòu)成；B、臨主干道，交通暢達； C、周邊為中高檔社區(qū)，臨界情況好，烘托性強； D、產(chǎn)品定位適中，符合主流市場需求；小戶型比例較大，搶占城西西南市場空白點；E、大量的商業(yè)

17、物業(yè)利潤可平衡住宅價錢，市場應(yīng)變性強。優(yōu)勢：外部日常生活配套不完善，主要依托自建配套商業(yè)，但在前期自建商業(yè)成熟運營尚需時日。目的市場：中端、中低端市場，年青人周邊高校畢業(yè)生及其他一次置業(yè)者。對我影響：將會在前期、中期呵斥中端、中低端我擬建小戶型客源分流。3、與外雙楠工程的競爭31、藤王閣工程一期估計將在2003年上半年面市特點：外雙楠三環(huán)內(nèi)最大規(guī)模工程優(yōu)點：A、鄰三環(huán)路、武候大道及青羊大道延線擬建，交通暢達，幅射力強； B、緊臨熱點開發(fā)區(qū)外雙楠及品牌工程“置信逸都花園，關(guān)注度高；C、規(guī)模大，規(guī)劃控制尺度小，靈敏度大；D、臨逐漸成熟的外雙楠，前期生活配套依托具備一定條件；優(yōu)勢：地處外雙楠邊沿，建

18、立開發(fā)初期，市政配套設(shè)備極不完善；目的市場：初步擬定中高端市場。對我影響：將在我工程開發(fā)全期內(nèi)遭到其競爭影響，是我工程周邊規(guī)模最大的競爭單體工程，將呵斥中端、中高端客源嚴重分流。32、會所花園2期估計2003年中、下旬入市特征：五大花園旁的低價電梯公寓優(yōu)勢：1、低價電梯公寓，價錢吸引力；2、定位低，受眾寬，中高端消費群選擇面大。優(yōu)勢：1、緊臨“五大花園，負面影響大； 2、建筑形狀單一，吸納力不強； 3、建筑密度大，園區(qū)總平差，綜合質(zhì)量不佳，產(chǎn)品可繼續(xù)性差。目的市場：中端、中低端客戶群，滿足部分經(jīng)濟才干有限，但對電梯公寓有一定偏好的一次置業(yè)或二次置業(yè)者。對我影響：在我前期、中期呵斥部分中端、中低

19、端客源分流與溫江板塊工程的競爭1、森宇音樂花園估計將于今年底或2003年上半年推出A區(qū)，主力總價在25萬以下。特征：超大型住宅配套工程，溫江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主力軍。優(yōu)勢：A、“光華大道延線及“成溫邛高速公路建立，城、區(qū)相對間隔 縮短； B、我市“汽車時代的進入，擁有眾多城區(qū)受眾層； C、規(guī)模大，主題突出，吸引力強，輻射面寬；D、超大型河濱公園，生態(tài)居家；E、土地本錢相對較低，產(chǎn)品內(nèi)部質(zhì)量提升先天條件好，性價比優(yōu)良；F、不斷開展的地域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，為產(chǎn)品增值提供較好外部條件。優(yōu)勢：A、建立開發(fā)初期，市政配套、生活配套極不完善，負面影響消費者購買決策； B、城市公交體系尚未構(gòu)成，交通工具自有化程度要求高，目的受眾層選擇性過于明顯。目的市場：中低端市場為主，附含部分中端及低端消費市場對我影響：將在開發(fā)前期呵斥中端、中高端有車一族客源分流，開發(fā)后期呵