對(duì)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)若干問題探討

1、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)若干問題探討葉知年 福州大學(xué)法學(xué)院 副教授 不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為優(yōu)先權(quán)之一。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的糾紛時(shí)有發(fā)生。如何完善這方面的立法，妥善處理這類糾紛，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，就顯得十分重要。一、 不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的性質(zhì)問題不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)是指特定人依法定或者約定享有的于所有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這一制度在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之，所謂Jus Protimiseos即是。 中世紀(jì)意大利學(xué)說上有所謂Jusretractus亦屬一種先買權(quán)，德國普通法中的Retraktrecht一語，即由此而來。(鄭玉波著：民商法問題研究(一)，臺(tái)灣三民書局1991

2、年版，第415頁)現(xiàn)行德國民法第504條至第514條、第1094 條至第1104條、第2034條至第2037條，瑞士民法第681條、第682條，日本民法第905條，分別規(guī)定了先買權(quán)。 臺(tái)灣地區(qū)民法考慮到不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度有礙契約自由和交易安全，只在第919條規(guī)定了典權(quán)人的留買權(quán); 土地法規(guī)定的先買權(quán)有第34條之一共有人的優(yōu)先承購權(quán)，第104 條地上權(quán)人、典權(quán)人或者承租人及基地所有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，第107 條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)，第124條永佃權(quán)人的優(yōu)先承買權(quán); 耕地三七五減租條例規(guī)定的先買權(quán)有第15條的優(yōu)先承買權(quán)。我國法律亦有相應(yīng)的規(guī)定。中華人民共和國民法通則第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)

3、產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)(以下簡稱意見(試行)第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！钡?18條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！敝腥A人民共和國公司法第35條第三款規(guī)定：“經(jīng)股

4、東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”中華人民共和國合伙企業(yè)法第22條規(guī)定：“合伙人依法轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先受讓的權(quán)利?！辈粍?dòng)產(chǎn)先買權(quán)最基本的問題乃是其法律性質(zhì)的界定。對(duì)此，各國民法理論和實(shí)務(wù)見解不盡一致。在德國，學(xué)者通說認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。在臺(tái)灣地區(qū)，實(shí)務(wù)界依不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的發(fā)生原因確定其法律性質(zhì)。對(duì)于法定的先買權(quán)，認(rèn)為是買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)，1955年臺(tái)抗字第26號(hào)認(rèn)為：“土地法第一四條后段所謂房屋優(yōu)先承買權(quán)，系指買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)而言?！?王澤鑒著：民法學(xué)說與判例研究(第一冊(cè))，臺(tái)灣三民書局，1993年版，第519頁)。

5、對(duì)于約定的先買權(quán)，認(rèn)為是附條件的形成權(quán)，“最高法院”認(rèn)為：“優(yōu)先承受權(quán)之主要內(nèi)容，乃賦予先買權(quán)人以附有條件之形成權(quán)，由先買權(quán)人附有條件之形成權(quán)之行使，使權(quán)利人與義務(wù)人間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件買賣?！?同上)不過，理論界卻認(rèn)為，法定的先買權(quán)和約定的先買權(quán)雖然成立方式不同，但基本性質(zhì)應(yīng)無差異，所以對(duì)先買權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作統(tǒng)一解釋。依買賣契約訂立請(qǐng)求權(quán)的理論，買賣契約的成立尚須義務(wù)人的同意，論其實(shí)質(zhì)，無異于要約，因此義務(wù)人有權(quán)予以拒絕。這與一般買賣契約的成立并無區(qū)別，不能合理說明先買權(quán)的本質(zhì)。故多數(shù)學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)為附條件的形成權(quán)。我國民法理論界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)法律性質(zhì)的研究甚少，實(shí)務(wù)界對(duì)

6、它的態(tài)度亦不明確。對(duì)此，可借鑒外國和臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將其界定為附條件的形成權(quán)。先買權(quán)人得依一方的意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容的契約，無須義務(wù)人(出賣人)的承諾。只是此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須待義務(wù)人出賣不動(dòng)產(chǎn)于第三人時(shí)，始得行使。二、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的效力問題大陸法系國家不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)偏重于債權(quán)的先買權(quán)，因先買權(quán)人附有條件的形成權(quán)的行使，權(quán)利人與義務(wù)人之間成立義務(wù)人與第三人所訂立同樣條件的買賣，此買賣為一獨(dú)立的新買賣契約。在物權(quán)的先買權(quán)，土地所有人為義務(wù)人，同時(shí)為形成權(quán)行使的相對(duì)人，其與先買權(quán)人之間買賣的成立，其意義雖無買賣契約的訂立，而其相互之間權(quán)利和義務(wù)有如由買賣契約所生，因而先

7、買權(quán)人成為先買人。在德國，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的效力主要表現(xiàn)為：(一)土地所有人有移轉(zhuǎn)其土地所有權(quán)與先買權(quán)人的義務(wù)。先買權(quán)雖不防止土地所有人移轉(zhuǎn)其土地與第三人，但先買權(quán)人對(duì)于第三人的關(guān)系，有如已為保全其移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記，所以土地所有人與第三人之間的買賣對(duì)于先買權(quán)人為無效。買受人(如已為所有人的登記)對(duì)于移轉(zhuǎn)于先買權(quán)的登記，有為承諾的義務(wù)。(二)先買權(quán)人應(yīng)支付出賣人與買受人所約定的價(jià)款。如果土地尚未移轉(zhuǎn)于買受人，先買權(quán)人只對(duì)出賣的所有人負(fù)此義務(wù)。如果買受人已依登記取得所有權(quán)，則先買權(quán)人應(yīng)向買受人支付其所已支付給出賣人的價(jià)款，而向出賣人支付價(jià)款的余額。買受人在未受領(lǐng)其所已支付給出賣人的價(jià)款之前，就其土

8、地的交付有同時(shí)履行抗辯權(quán)，得拒絕以先買權(quán)人為所有人登記的承諾及為土地的交付。先買權(quán)人已登記為所有人后，買受人對(duì)于土地的交付有獨(dú)立的價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。在臺(tái)灣地區(qū)，法定先買權(quán)的效力因其種類不同而有異。典權(quán)人的留買權(quán)不具有物權(quán)的效力，而僅為一種債權(quán)的先買權(quán)。(鄭玉波著：民商法問題研究(一)，臺(tái)灣三民書局1991年版，第417 頁)土地法第34條之一共有人的優(yōu)先承購權(quán)并無對(duì)抗第三人的效力，僅有債權(quán)的效力， (王澤鑒著：民法學(xué)說與判例研究(第三冊(cè))， 臺(tái)灣三民書局1993年版，第320頁)第104條承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性的效力;(同上，第323頁)第107條耕地承租人的優(yōu)先承買權(quán)僅具債權(quán)的效力，故耕

9、地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對(duì)于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承受該地，僅能對(duì)于出租人請(qǐng)求損害賠償。(同上，第一冊(cè)，第521 頁)耕地三七一減租條例上承租人的優(yōu)先承買權(quán)，通說認(rèn)為其有物權(quán)性質(zhì)。依該條例第15條第三款的規(guī)定，如違反前二款規(guī)定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對(duì)抗承租人。在上述法定的先買權(quán)中，義務(wù)人負(fù)有通知義務(wù)。先買權(quán)人于接到通知后規(guī)定期限內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。約定的先買權(quán)僅具有債權(quán)效力，原則上不得對(duì)第三人主張任何權(quán)利，但權(quán)利人為擔(dān)保基于行使先買權(quán)所成立買賣契約上的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記冊(cè)為預(yù)告登記，使出賣人所為妨害其利益的處分對(duì)其不生效力。在我國，一方面，根據(jù)最高人民法院意見(

10、試行)第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依中華人民共和國公司法和中華人民共和國合伙企業(yè)法的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照最高人民法院意見(試行)第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益;

11、對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的(不論有償或者無償)，享有先買權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買賣是無效的;第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院意見(試行)第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放

12、棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。三、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的競合問題權(quán)利的競合，是“數(shù)個(gè)權(quán)利存于同一標(biāo)的，依其行使，可生同一結(jié)果者?！?鄭玉波著：民法總則，臺(tái)灣三民書局1993年版，第53頁)司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)亦會(huì)發(fā)生競合的情形。這時(shí)如何確定它們的效力先后，是一個(gè)無法避開的現(xiàn)實(shí)問題。在臺(tái)灣地區(qū)，根

13、據(jù)土地法第34條和第104條的規(guī)定， 土地的共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，即可能發(fā)生其他共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人(或者地上權(quán)人、典權(quán)人)優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。依“最高法院”最近見解，以后者較為優(yōu)先。理由有：(一)基地承租人(或者地上權(quán)人、典權(quán)人)的優(yōu)先購買權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，共有人的優(yōu)先承購權(quán)僅有債權(quán)的效力，前者的效力較后者強(qiáng)大。(二)現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零及所有權(quán)分散等，系對(duì)農(nóng)地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即無保護(hù)基地共有人，使其優(yōu)先承購其他共有人應(yīng)有部分的必要，故應(yīng)認(rèn)為土地法第104條的優(yōu)先購買權(quán)較共有人的優(yōu)先承購權(quán)優(yōu)先， 方合立法本旨。(王澤鑒著：民法學(xué)說與判例研究(第三冊(cè)

14、)，臺(tái)灣三民書局1993年版，第323頁)。 但這種處理辦法所產(chǎn)生的法律狀態(tài)是否盡屬妥適，符合“以盡地利”的原則，有學(xué)者提出了質(zhì)疑。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先承購權(quán)的立法目的，旨在防止土地的細(xì)分，并兼及消除共有關(guān)系，而使盡地利?！盀樨瀼赝恋胤▌?chuàng)設(shè)共有人優(yōu)先承購權(quán)之立法目的，應(yīng)使其具有物權(quán)的效力始稱允當(dāng)。至共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合之情形，究應(yīng)以何者較為優(yōu)先，須衡量當(dāng)事人利益及土地利用關(guān)系，慎重決定之?！?第325頁)。在我國，當(dāng)共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)發(fā)生競合時(shí)，實(shí)務(wù)界認(rèn)為前者優(yōu)先，最高人民法院意見(修改稿)第133 條擬定：“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，按份共有人優(yōu)

15、先。屬于一個(gè)整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先。”(意見(修改稿)尚未正式頒布生效，目前具有法律效力的仍為意見試行)。在股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，依照法律規(guī)定，由于事先必須取得其他股東或者合伙人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效，所以當(dāng)其他股東或者合伙人與承租人分別主張先買權(quán)的，其他股東或者合伙人優(yōu)先。其理論依據(jù)不是上述臺(tái)灣地區(qū)先買權(quán)的物權(quán)或者債權(quán)的效力，而是先買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。共有人的先買權(quán)與承租人的先買權(quán)雖然都是先買權(quán)，但兩者產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同。共有人的先買權(quán)是基于共有這一物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的先買權(quán)則是基于租賃合同這一債權(quán)產(chǎn)生的。由于物權(quán)本身的特殊性，物

16、權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)，基于物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利。當(dāng)兩個(gè)先買權(quán)競合時(shí)，當(dāng)然是基于物權(quán)產(chǎn)生的共有人的先買權(quán)優(yōu)先。我認(rèn)為，所有權(quán)關(guān)系為恒久關(guān)系，租賃的設(shè)定多受有期間的限制，為簡化土地上的物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地的用益價(jià)值，在立法上應(yīng)明確規(guī)定共有人享有較優(yōu)先的優(yōu)先承購權(quán)。四、不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)在拍賣時(shí)的行使問題拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先買權(quán)是否可以行使，民法理論界有兩種不同的觀點(diǎn)?？隙ㄕf主張?jiān)谂馁u不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許行使先買權(quán)，這樣有利于出賣人和先買權(quán)人的利益。否定說認(rèn)為，在強(qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不能行使先買權(quán)。因?yàn)樵趶?qiáng)制拍賣不動(dòng)產(chǎn)的情

17、形下，如果可以行使先買權(quán)，應(yīng)買人勢必銳減，賣價(jià)難免偏低，不利于債權(quán)人和債務(wù)人，極易造成偏袒先買權(quán)人的結(jié)果。特別是在實(shí)務(wù)上，債務(wù)人為防止其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張先買權(quán)。就法定的先買權(quán)而言，為貫徹國家土地政策，或有擴(kuò)張其適用范圍的必要，但在約定的先買權(quán)上，似應(yīng)采用限制解釋。實(shí)踐中，許多國家和地區(qū)作法不一。德國民法持否定說，第512 條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使先買權(quán)?！迸_(tái)灣地區(qū)“最高法院”持肯定說，1960年臺(tái)抗字第83號(hào)認(rèn)為：“強(qiáng)制執(zhí)行法上之拍賣，應(yīng)解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人而以拍賣機(jī)關(guān)代替?zhèn)鶆?wù)人，立于出賣人之地位，故出賣人于出賣時(shí)應(yīng)踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規(guī)定，應(yīng)將買賣條件以書面通知優(yōu)先承買權(quán)之承租人，使其表示意愿等等，固無妨由拍賣機(jī)關(guān)為之踐行，但此究非強(qiáng)制執(zhí)行法第十二條所謂執(zhí)行時(shí)應(yīng)遵守之程序，縱令執(zhí)行法院未經(jīng)踐行或踐行不當(dāng)，足以影響于承租人之權(quán)益，該承租人亦只能以訴請(qǐng)求救濟(jì)，要不能引用該條規(guī)定為聲請(qǐng)或聲明異議?！?王澤鑒著：民法學(xué)說與判例研究(第一冊(cè))，臺(tái)灣三民書局199