策劃服務(wù)內(nèi)容詳細(xì)大綱

1、附件一：策劃服務(wù)內(nèi)容詳細(xì)大綱第一階段：市場調(diào)查及研究（35天）第一部分、項目定位的宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究一、國家近期對于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策及其解讀1、中央政府相關(guān)政策解讀；2、金融領(lǐng)域相關(guān)政策解讀；3、區(qū)域相關(guān)政策解讀；二、項目所在城市社會經(jīng)濟基本狀況1、城市的區(qū)位及地位2、城市經(jīng)濟綜合情況、主要產(chǎn)業(yè)、GDP指標(biāo)等3、人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、分布特征及發(fā)展變化趨勢;4、城市城鎮(zhèn)居民收入水平及增長趨勢：5、城市城鎮(zhèn)居民社會消費品零售狀況：三、項目所在城市的交通狀況研究1、城市的主要高速公路線路研究2、城市的主要車站等樞紐設(shè)施研究3、城市的地鐵、輕軌等市內(nèi)交通研究第二部分 項目定位的商業(yè)環(huán)境研究一、城市

2、的商業(yè)歷史與現(xiàn)狀1、城市的商貿(mào)歷史與傳統(tǒng)2、城市的商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀二、城市市目前主要商圈分布及特征1、城市目前主要的幾大商圈及商圈內(nèi)代表性商業(yè)2、城市幾大商圈的特征三、城市商業(yè)的主要發(fā)展規(guī)劃和商圈競爭格局1、城市商貿(mào)業(yè)領(lǐng)域主要的發(fā)展規(guī)劃2、內(nèi)江目前商圈競爭狀況及未來競爭格局四、城市的主要專業(yè)市場及其基本狀況一覽該城市專業(yè)市場的主要分布情況及發(fā)展水平概述，然后再附一覽表五、城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與營銷環(huán)境1、城市近幾年年度的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與營銷的數(shù)據(jù)指標(biāo)2、城市主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)模式3、城市當(dāng)?shù)刂饕谡猩毯弯N售的商業(yè)項目一覽4、城市目前在售商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查分析5、城市本地商鋪投資的傳統(tǒng)及商鋪投資市

3、場完好度調(diào)查1）城市本地商鋪投資的傳統(tǒng)2）該城市商鋪投資市場完好度3）該城市商鋪投資者可能數(shù)量調(diào)查：4）該城市特殊的商鋪投資者群體調(diào)查：第三部分、項目定位的地塊條件研究一、項目具體位置描述二、項目的地塊形狀和四至，目前現(xiàn)狀三、項目周邊主要交通設(shè)施、道路情況、人車流統(tǒng)計調(diào)查四、項目地塊的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表及解讀五、項目所處區(qū)域開發(fā)與商業(yè)現(xiàn)狀1、對項目所位于區(qū)域的詳細(xì)描述；2、項目所在區(qū)域在城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中的定位及主要發(fā)展目標(biāo)；3、項目所在區(qū)域目前的開發(fā)狀況4、項目所在區(qū)域目前的商業(yè)現(xiàn)狀六、項目周邊具有重大意義的設(shè)施調(diào)查七、項目周邊正在招商或銷售的商業(yè)或住宅項目調(diào)查八、項目地塊條件的SWOT分

4、析第四部分 瑞昌市家居建材市場專項調(diào)查一、瑞昌市家居建材市場概況與分布二、瑞昌市區(qū)主要家居建材市場調(diào)查內(nèi)容1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析；8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；三、瑞昌家居建材商戶訪談： 對本項目的看法與建議，租賃或者購買意向等第五部分瑞昌市小商品市場專項調(diào)查一、瑞昌市小商品市場概況與分布二、瑞昌

5、市區(qū)主要小商品市場調(diào)查內(nèi)容1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析；8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；三、瑞昌小商品商戶訪談： 對本項目的看法與建議，租賃或者購買意向等第六部分 瑞昌汽車、汽配、電動車摩托車市場機會調(diào)查一、瑞昌汽車交易市場機會調(diào)查1、瑞昌汽車保有量及增長狀況2、瑞昌現(xiàn)有汽車4s店和汽車經(jīng)銷商調(diào)查統(tǒng)計1）

6、汽車4s店品牌及代理商信息一覽；2）普通汽車經(jīng)銷商商戶名錄及汽車類型一覽3）瑞昌汽車經(jīng)銷的總體狀況和發(fā)展水平3、瑞昌現(xiàn)有汽車市場專項調(diào)查1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析;8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；4、商戶進(jìn)駐意向調(diào)查1）本地汽車經(jīng)銷商進(jìn)駐意向；2）南昌汽車4s品牌經(jīng)銷商進(jìn)駐意向；二、瑞昌汽配市場機會調(diào)查

7、1、瑞昌汽車保有量及增長狀況2、瑞昌現(xiàn)有汽配市場整體狀況汽配市場數(shù)量、位置分布、規(guī)模與經(jīng)營狀況等3、瑞昌現(xiàn)有汽配市場專項調(diào)查1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析;8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；4、商戶進(jìn)駐意向調(diào)查三、瑞昌電動車摩托車市場機會調(diào)查1、瑞昌電動車摩托車保有量及增長狀況2、瑞昌現(xiàn)有電動車、摩托車市場整

8、體狀況汽配市場數(shù)量、位置分布、規(guī)模與經(jīng)營狀況等3、瑞昌現(xiàn)有電動車、摩托車市場專項調(diào)查1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析;8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；3、商戶進(jìn)駐意向調(diào)查第七部分 瑞昌五金機電市場可行性調(diào)查1、瑞昌現(xiàn)有五金機電市場狀況2、瑞昌現(xiàn)有五金機電專業(yè)市場專項調(diào)查1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)

9、模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析;8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；3、商戶進(jìn)駐意向調(diào)查第八部分瑞昌農(nóng)副產(chǎn)品市場可行性調(diào)查1、瑞昌現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品市場狀況2、瑞昌現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場專項調(diào)查1）市場整體經(jīng)營狀況調(diào)查分析；2）市場規(guī)模及各經(jīng)營品類規(guī)模分析（量化）；3）市場商圈半徑調(diào)查分析；4）市場上下游營銷通路調(diào)查分析；5）市場商戶成分調(diào)查分析（廠家/總代

10、理/經(jīng)銷商）；6）市場交易模式調(diào)查分析；7）市場下游采購群體，及各采購群體對交通體系的要求分析;8）市場價值規(guī)律調(diào)查研究（租金/售價）；9）市場相關(guān)配套平臺調(diào)查研究；10）市場競爭關(guān)系分析；3、商戶進(jìn)駐意向調(diào)查第九部分 項目周邊地級城市現(xiàn)代化專業(yè)市場綜合商貿(mào)城專項調(diào)研調(diào)研目的：了解項目周邊地級城市現(xiàn)代化專業(yè)市場綜合商貿(mào)城發(fā)展現(xiàn)狀，掌 握建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)、規(guī)模、租金、售價配套等規(guī)律，為項目定位、 招商、銷售提供依據(jù)。調(diào)研對象：江西九江市、景德鎮(zhèn)市、安徽安慶市調(diào)研內(nèi)容：該城市現(xiàn)代化專業(yè)市場綜合商貿(mào)城整體格局、市場名稱、地址、 開發(fā)及運行管理人、總占地面積、總建筑面積、總營業(yè)面積、總平面布局、 業(yè)態(tài)組

11、合與分布、商鋪形式與尺寸、主要經(jīng)營配套設(shè)施及其規(guī)模、各業(yè)態(tài)建 筑結(jié)構(gòu)特點和建筑布局、項目開發(fā)性質(zhì)和所有者、開業(yè)日期、經(jīng)營和建設(shè)現(xiàn) 狀、租金標(biāo)準(zhǔn)、招商政策、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)、倉儲加工吊裝收費方式與標(biāo)準(zhǔn)。九江、景德鎮(zhèn)、安慶等地現(xiàn)有現(xiàn)代化專業(yè)市場綜合商貿(mào)城內(nèi)商戶訪談訪談內(nèi)容：對本市場的看法與建議；進(jìn)駐意向；第二階段：項目定位及建筑規(guī)劃建議（10天）第一部分：項目整體定位一、項目定位分析1、項目整體經(jīng)營主題定位2、項目業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營品種定位3、項目商圈半徑定位4、目標(biāo)消費群體定位5、目標(biāo)經(jīng)營商戶定位6、項目經(jīng)營定位SWOT分析二、項目定位各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模量化和業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃1、規(guī)模量化依據(jù)2、本項目各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)

12、模確定三、業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和平面布局1、一般小商品市場經(jīng)營品類樓層分區(qū)的規(guī)律2、本項目業(yè)態(tài)區(qū)域劃分和經(jīng)營平面布局四、項目定位的可行性分析1、項目定位的招商可行性分析2、項目定位的銷售可行性分析五、項目定位的經(jīng)營平臺要素和競爭優(yōu)勢強化條件1、項目定位的經(jīng)營平臺要素2、項目定位的競爭優(yōu)勢強化條件第二部分：項目的建筑規(guī)劃與裝修設(shè)計建議一、項目的整體規(guī)劃布局：1、項目整體布局及技術(shù)指標(biāo)2、前廣場設(shè)置建議3、人車流動線規(guī)劃建議4、各經(jīng)營配套設(shè)施的規(guī)劃建議二、項目的建筑設(shè)計部分：1、商業(yè)部分建筑形態(tài)建議2、商場內(nèi)部平面圖布局建議三、商場外部裝飾設(shè)計建議商業(yè)部分外立面風(fēng)格建議外墻的廣告位設(shè)置方法建議外立面的LE

13、D大屏幕設(shè)置建議外立面裝飾材料建議主出入口設(shè)置，大小、位置、標(biāo)識等前廣場旗桿臺、標(biāo)志景觀、雕塑等設(shè)置四、商場室內(nèi)裝飾設(shè)計建議五、項目平面分割方案1、平面分割的原則2、本項目平面分割方案第三階段：項目招商策劃及執(zhí)行綱要（一）項目目標(biāo)商戶調(diào)研分析1、聯(lián)系瑞昌本地及異地實力鋼材商戶并建立檔案；2、建立區(qū)域部分商戶的上游商戶聯(lián)系；3、與上述商戶進(jìn)行前期溝通。（二）項目主要業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)及目標(biāo)招商對象1、確定市場各個經(jīng)營業(yè)態(tài)所對應(yīng)的目標(biāo)商戶2、設(shè)定各個業(yè)態(tài)的目標(biāo)招商區(qū)域及招商比例3、建立目標(biāo)商戶資料庫并進(jìn)行深度訪談4、招商平面分割（三）項目招商政策的制定1、租金標(biāo)準(zhǔn)2、合同年限3、優(yōu)惠政策4、管理費、水電

14、費、空調(diào)費、廣告位出租費標(biāo)準(zhǔn)等5、招商法律文件（合同范本、管理公約等）（四）項目的整體招商策略及招商方法1、項目招商的SWO分析2、項目整體招商策略3、招商的渠道策略4、針對不同目標(biāo)商戶的具體招商方式與方法5、招商質(zhì)量控制辦法與流程（五）項目招商整合推廣策略1、招商推廣主題2、招商推廣物料設(shè)計與制作3、招商推廣渠道4、招商推廣費用預(yù)算第四階段：項目銷售策劃及執(zhí)行綱要（一）商鋪銷售市場的綜合分析1、在售商鋪項目主要信息匯總2、商鋪銷售市場的綜合分析3、本項目銷售形勢分析及競爭突破口（二）本項目商鋪銷售目標(biāo)客戶定位1、典型在售項目的主要購買客戶群體分析2、世方操作的類似項目主要投資客戶構(gòu)成3、本項目商鋪投資目標(biāo)客戶設(shè)定4、目標(biāo)投資客戶群體購買特征分析（三）鋪位面積、銷售平面圖及總價控制原則1、鋪位面積大小設(shè)定2、鋪位進(jìn)深比例3、公共部分與通道系統(tǒng)的劃分4、商鋪總價控制原則（四）項目銷售模式建議及銷售控制1、幾種常用的商業(yè)地產(chǎn)項目推盤方式2、本項目的推盤方式建議3、銷售節(jié)奏控制4、銷售控制的過程及監(jiān)管5、項目推盤時機的選擇