非公房買房遭遇新政

1、買房遭遇新政，當(dāng)事人能否主張情勢變更？（為保護當(dāng)事人的隱私安全，本文當(dāng)事人全部使用化名）一、基本案情陳俊是北京市戶口，原來結(jié)婚時購買的是一居室，后打算換一套大一點的房子。 2012年10月，陳俊夫婦將自己的房子掛在中介公司出售，同時二人也在不停地 看房子。2012年12月，陳俊夫婦的一居室賣出去了，陳俊與買方簽訂了房屋買賣合同， 并約定一個月內(nèi)辦理過戶手續(xù)，買方于過戶前付清全部購房款。2013年1月， 陳俊夫婦看中了一套位于北京市昌平區(qū)的兩居室，是學(xué)區(qū)房，陳俊夫婦很快便定 下了這套房，并于1月20日與高玲簽訂了北京市存量房屋買賣合同。合同約定:高玲將位于北京市昌平區(qū)某小區(qū)303號房屋出售給陳俊

2、，房屋總價款 為300萬元，陳俊夫婦于合同簽訂后15日內(nèi)支付150萬元首付款,由高玲到銀行 辦理房屋解抵押手續(xù)，雙方網(wǎng)簽后，陳俊再支付購房款75萬元，剩余購房款50 萬元于過戶當(dāng)日支付；并約定交易過程中的全部稅費由陳俊夫婦承擔(dān)。合同簽訂 后，陳俊如約支付了首付款150萬元,2013年2月下旬高玲辦理了解抵押手續(xù)， 之后陳俊夫婦便向北京市昌平區(qū)建委提交了購房資質(zhì)審核的相關(guān)材料。3月30日，北京市政府頒布了新的“國五條”實施細則，其中明確規(guī)定對于個 人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征個人所得稅；對于個人轉(zhuǎn)讓自 用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。陳俊 夫婦

3、很慶幸自己購買的房屋屬于滿5年家庭唯一住房，可以免征個人所得稅?？?是不曾想新政出臺之后，北京市的房價又一路上漲，陳俊夫婦多次催促高玲辦理 網(wǎng)簽，高玲均以在外地出差為由推脫。一天，高玲突然通知陳俊夫婦說自己看中 了一套房，已經(jīng)簽合同了，馬上要網(wǎng)簽了。陳俊一聽便急了，因為高玲再網(wǎng)簽一 套住房，陳俊夫婦買的房就不是唯一住房了，需要多交20%的個人所得稅。此 時高玲提出要么購房款加20萬元，要么由陳俊自己去繳稅，但是陳俊夫婦無法 接受這兩種方案。事后高玲進行了第二套房子網(wǎng)簽，陳俊夫婦無奈之下帶著材料 找到筆者求助。二、法院判決法院經(jīng)過審理，認定國家限購政策調(diào)整屬于情勢變更，陳俊夫婦要求解除合同，應(yīng)予

4、支持。最后，法院判決:一、解除2013年1月22日原告陳俊夫婦與被告高玲簽訂的北京市存量房屋買 賣合同。二、被告高玲于本合同簽訂后十日內(nèi)退還原告陳俊夫婦購房首付款150萬元。三、駁回原告陳俊夫婦的其他訴訟請求。一審判決后，雙方均未上訴。三、律師剖析知名房產(chǎn)律師點評知名房產(chǎn)律師點評：本案是一起典型的因房產(chǎn)新政所引發(fā)的糾紛，此類糾紛隨著 房產(chǎn)新政的頒布在一段時間內(nèi)驟然增加。下面筆者先簡要介紹一下房產(chǎn)新政的相 關(guān)情況：2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政 策措施（以下簡稱“新國五條”），旨在繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。2013年3 月30日北京市公布了北京市人民政府辦公

5、廳貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼 續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知精神進一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作 的通知（以下簡稱通知），通知中明確規(guī)定：“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng) 征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的， 應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照 核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活 用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。”本案中雙方簽訂房屋買賣合同是在2013年1月，當(dāng)時“新國五條”并未出 臺，雙方均無法預(yù)見國務(wù)院會出臺此政策，更無法預(yù)見北京市政府下發(fā)的通知 中會將個稅調(diào)高至20%，故合同法律行為基礎(chǔ)

6、的客觀事實發(fā)生了異常變動。如果 按照原合同履行，對于買方陳俊夫婦而言是顯失公平的。筆者認為，國家政策的調(diào)整應(yīng)依法適用情勢變更原則。所謂“情事變更原則”， 是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，使合同賴 以成立的基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生當(dāng)事人預(yù)料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效 力則顯失公平，受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)變更或解除合 同的法律制度。適用情勢變更原則需滿足如下條件:一是須有情勢變更的事實。二是情勢變更須 發(fā)生在合同成立后、履行終止前，這是適用情勢變更的時間要件，如果是訂約時 發(fā)生情勢變更，則當(dāng)事人不得主張適用情勢變更原則。三是情勢 變更須是當(dāng)事

7、人所不能預(yù)見的，須因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由而發(fā)生。四是因情勢變更 而使原合同的履行顯失公平。本案中，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整即屬于合同基礎(chǔ)在客觀上發(fā)生了異常的變動， 且該情勢變更發(fā)生在雙方簽訂房屋買賣合同后、合同義務(wù)履行完畢前，符合 適用情勢變更的時間要件。另外，對于國家政策的調(diào)整買賣雙方事先均不能預(yù)見， 且在客觀上也無法預(yù)見，應(yīng)屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人 的事由。若按照原合同 約定繼續(xù)履行，買方陳俊夫婦須額外承擔(dān)20%的個人所得稅，對買方顯失公平。 筆者認為，情勢變更發(fā)生后應(yīng)先由雙方協(xié)商解決，如果協(xié)商不成則必須由當(dāng)事人 向人民法院或仲裁機構(gòu)申請予以裁定變更或解除合同。未經(jīng)人民法院或仲裁機

8、構(gòu)裁定，一方或者雙方當(dāng)事人不得自行變更或解除合同。本案中對于賣方高玲提 出的條件，陳俊夫婦顯然無法接受，且一下子多出好幾十 萬元的稅款遠遠超出 了陳俊夫婦的承受能力，雙方已無法協(xié)商解決。在此情形下，筆者建議陳俊夫婦 以情勢變更為由依法向人民法院起訴，請求解除合同。至于訴訟，結(jié)合本案的情況，陳俊夫婦有兩種訴訟策略可以選擇，一是要求 對方繼續(xù)履行合同，當(dāng)然這需要以陳俊夫婦愿意承擔(dān)多出來的20%的個稅為前提； 二是以情勢變更為由，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同。雖然陳俊夫婦主 張是因出賣人高玲的原因?qū)е滦露惓霈F(xiàn)，但是筆者認為 在雙方簽訂的房屋買 賣合同中，并未寫明高玲所售房屋是其滿5年唯一住房，因此，陳俊夫婦主張 由高玲承擔(dān)多出的稅費缺乏相應(yīng)的證據(jù)支持。如果 陳俊夫婦無力支付多出的稅 款的話，筆者建議其選擇第二種訴訟策略相對比較穩(wěn)妥一些。在此，筆者需要特別提醒廣大讀者