物業(yè)接管計劃書

1、物業(yè)接管計劃書尊敬的公司領導：承蒙群恒房地產公司領導的信任，將群恒靈秀苑玉秀苑這個品牌交由我們來進行物業(yè) 服務，深感 榮幸的同時也清楚其責任重大。物業(yè)服務是順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產物，它作為房地產商品的消便環(huán) 節(jié)，是房 地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完基。群恒靈秀苑、玉秀苑項目作為公司的品牌之作，凝聚了 群恒人的辛勤和 汗水，是公司的智慧結晶。商品質的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務與之 相配套。追求舒適、安寧 . 祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務、學習空間，也已經 成為 21 世紀現代城市人物質丈明和精 神文明的基本標志，也是群恒靈秀苑項目的物業(yè)服務 鎖必須到達的基本要求。以下是接管

2、此項目前的 工作計劃書，不足之處敬請指教。一、群恒靈秀苑、玉秀苑概況：“群恒靈秀苑 . 玉秀苑”，小區(qū)以多層住宅為主，配有較離價值的店面，其中玉秀苑占損新 城區(qū)“黃 金點”, 交通便捷，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。公司接管后將采取的管理檔次及服務標準其服務標準如下：( 一) 建立 24 小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修 . 求助. 建議. 問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。( 二) 定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單， 對合理建議及時整改。 滿意率達 9 5%

3、 以上。(三) 建立落實維修承諾制，零修急修及時率 100 汕返修率不高于 1 %o( 四) 每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。( 五) 物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。( 六) 常規(guī)性公共服務1、房屋管理及維修養(yǎng)護棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。物業(yè)外觀完好、整潔 . 外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。陽臺封閉、空調安裝統一。2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。供電系統。保證正常供電，與電力部門取得聯系，停電提前 1 天通知用戶，電梯備用 應急發(fā) 電機可隨時是用。接地電阻每 3 年檢測 1 次。弱電系統。保證系統正常工作。故障

4、及吋排除。消防系統。 2 4 小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時超用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宜傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。給排水系統。每半年清洗水池 1 次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；與水利部門取得聯系，停水提前 1天通知；消防泵每月進行 1次操作，每年 進行 1次全面 檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下車場、車庫、設備房無積水、侵 泡發(fā)生：遇有芋故，維修 人員在 20 分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。, 路面平 坦3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道

5、路通暢 4保安及車輛管理。專業(yè)保安隊伍 , 24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理究發(fā)事件。出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。車輛出入管理嚴格，有登記。地下停車場停放整齊，場地整潔。危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。聯系群眾，搞好群防群治。在公安派出所指導下搞好治安管理。5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人 . 定地點、定時間、定任務、定質量。環(huán)衛(wèi)設施完備。實行標準化清掃保潔。垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。共用部位保持淸潔，無亂貼、亂畫現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共 紙屑、煙頭等廢棄物。做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提商人的清潔衛(wèi)生意識。6、綠化管理綠地無改變使用用途和破

6、壞 . 踐踏.占用現象?；ú輼淠拘藜粽R美觀，無病蟲害，無折損。綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。綠化完好率達到 95% 以上。7、室內裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租隹管理。(1) 督促外來人員在三天內辦埋暫住證手續(xù)。(2) 配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活用場地無安全。9、社區(qū)文化(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。(2) 制有居民精神文明建設公約。配合街道辦事處、居委會、派出所開展冬項工作。業(yè)主滿意率 95% 以上。三、擬釆取的管理方式“對物

7、業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主 . 開發(fā)商提供優(yōu)質服務”為根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造尋甸品牌物業(yè)公司的信譽與形象。（一）標準化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容 . 標準、檔次很難進行全面了解，業(yè) 主對服務質 量與收費關系的誤解是當祈物業(yè)公司與業(yè)主關系侵化的一個主要原因。 房屋及設 備保養(yǎng)不及時 . 日常管 理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本人 計劃接管后從項目前期管理、 入 伙、裝修. 房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、 安全.保潔、綠化以及便民服務，均實施全 面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)菅理行為 向規(guī)范化靠攏，在內部管理上自律、制度

8、上創(chuàng)新，以 達到管理嚴格有序 . 服務質董鬲的管理 目標，使業(yè)主滿意、開發(fā)商放心、信譽度得到提高。（二）溝通服務至上 組織、溝通、協調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的 各項矛 盾往往可以大爭化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公 司受投訴主要在 于溝通不暢所致。為此，本人計劃專門設置業(yè)主聯絡處，通過禮貌走訪、接 待業(yè)主投訴、較好解決業(yè) 主提出的問題（合理要求） . 答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公 示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的 良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè) 務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式 管理，親臨服務一線，

9、直接了解業(yè)主需求，認真 負責，講道德，重誡實，對業(yè)主有求必應，保證服務質 量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及 與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切 的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、 疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物 業(yè)管理的規(guī)范要求登 記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物 業(yè)公司與業(yè) 主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。（三）締造親基的社區(qū)文化 創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。因此， 本人以為 提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公 司員工發(fā)展與業(yè)

10、主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工 作期間或在工作區(qū)域之 外 . 業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫基柿待， 主動構架良好的人際關系，為小 區(qū). 為業(yè)主 . 為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明 的凈土。四、公司物業(yè)目祈存在問題及解決辦法自群恒物業(yè)成立并接管靈秀苑后， 小區(qū)治安、 保潔、維修以及車輛停放、 占用公用空間 等問題在公 司員工共同努力下，取得一定的成績，但也有不足之處，根損靈秀苑目前情況，如：外來車輛停放 . 業(yè)主電瓶車充電、可視對講維修慢、網絡等線路未串通、業(yè)主無理的要求等 問題。在這些方面，給業(yè)主 造成不便的同吋， 也影響了業(yè)主

11、對物業(yè)公司的信任。 在此本人認 為，從玉秀苑開始， 進行一次性投資， 實行統一的智能化菅理，進出小區(qū)業(yè)主車輛發(fā)放 IC 智 能卡，智能卡與物業(yè)服務費用掛鉤，方便車輛停 放管理與物業(yè)費用收取問題。保安人員服裝統 一穿戴，工作牌區(qū)分明顯。另劃分合適的地點、位置作 為業(yè)主電瓶車 . 自行車的臨時停放點 .及時串接電源，方便業(yè)主為車輛進行充電，也有效防止小區(qū)車輛停放混亂，充電難的問題，同時也方便我公司保安人員的巡檢。對于小區(qū)弱電方面、線路未通等情況，我們在玉秀苑串線 過程中全面介入， 熟悉小區(qū)弱電線路，水道管網分布及走向，方便以后為業(yè)主服務。五、物業(yè)管理所配置的人力、物力資源（一）人員設置。根據所確定

12、的管理檔次及實地需要，本人決定“群恒靈秀苑、玉秀苑”管理處擬設置工作人員30人。職位人數負責內容管理人員及業(yè)主聯絡人員3人負責日常接待、管理、業(yè)主溝通財務、會計人員2人負責所有孌用支出記錄、收取 負工程人員2人責設備、設施維修、保養(yǎng)保潔人員5人負責小區(qū)日常保潔、綠化負責崗保安人員18人亭、車輛出入.巡邏（二）年廈費用支出簡要分析： 人員年度支出/年人數待遇/月/元管理人員及業(yè)主聯絡人員3人X1 800X1264800財務人員2人X1500X1236000工程人員2人X1 500X 1236000X1000X12保潔人員5人60000X1500X1 2保安人員18人2592 0 0X450X 12保安人員伙食費1 8人97200工傷險（合計）30人X2006000辦公物品消耗:6000保潔物品消耗:6000維修物品消耗:12000垃圾淸運費：1 4133水電費：10 000電梯維護費：8 部 X 4000/ 年320 0 0年度支出總費用：639333 元（注：以上費用為初步估算，員工加班、過節(jié)費用以及小區(qū)日常特殊情況支出費用未算入其 內。） 我真誡. 希望并承諾在我對小區(qū)接管后的服務過程中，以“服務第一、盈利第二”的服 務理念 使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的