萬(wàn)科集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展制度

1、新澳力集凰房地崖新事案彝展管理制度釋羲本制度中，除非文意另有所指，以下fmw具有如下特定意羲：集K公司：指新澳力集凰一公司：指集K公司全資挑有、 控股或相封控股的房地崖公 司企副部：指集凰企副部決策委n曾：指離科企棠股份投資決策委n曹小指事案樊展工作小是決策委n曾下腐工作檄情一、操作燒I6第一僚新事案樊展瓷言也通幸艮一公司定期或不定期向企副部通幸艮新事案概況和迤展程度，企副部及疇隆余恩整理她 通幸艮。具tt格式njt新事案樊展瓷言孔通幸艮表格。第二條事案樊展工作小1、小案迤展謾程中，各槿的上僖下逵，保2、小成H 3 4人，由集凰企副部、財(cái)矜部、法律室委派的人11共同成，由企副 部第一mt人搪任

2、或委派，醇具ft工作。3、原即上，小一成立，小成1!不得隨意建勤，不同事案小成11可以不同。4、小封“決策委H曾” HWo 一公司典合作方土地方筵余勺彳麥，小自行解散。5、工作內(nèi)容和流程：封重黠介入的事案，一公司向企副部提交成立事案樊展工作小的申言青和事 案資料。企副部根擄(一公司上幸艮瓷料封事案迤行初步押估，徵前集Wt矜部、法律室意 H彳麥，決定是否成立小同疇知曾“決策委H曾”主任或集凰主管領(lǐng)醇。決定成立小彳麥，企副部、財(cái)矜部、法律室鷹及疇委派本部室事it人11成立工作小 m,制定具tt工作疇w。小成立一周內(nèi)祝事案聚迫性可逾常延H，完成地查和押估工作，提出事案樊展意J1和建H 小各成11的事

3、it意J!事先其所在殿能部咒通謾，向“決策委H曾”委員集凰主管幸艮，同疇抄送一公司和集凰辨公室、財(cái)矜部、企 副部、法律室部咒第一me人。一公司鷹根擄(小提出的意J1和建I!跟迤和完善相信昌工作，及疇通幸艮小一公司鷹於Hit曾召K麗周前向小幸艮送事案可行性幸艮告初稿或離科企H 股份上曾事案概況。具ft格式UJI上曾事案概況表格。小完成IT地查和押估工作彳麥，一公司方可提交召K事案Hit曾申言青。一公司鷹提前一周向小幸艮送召mi案Hit曾申言青和事案可行性幸艮告。小根擄i事案可行性幸艮告和事案迤展情況，言平估是否召案Hit曾。召K典 否的勤H幸艮“決策委H曾”主任或集凰主管領(lǐng)溥富批，自收到召11事

4、案Hit曾 申言青2彳畫工作日內(nèi)向一公司回彳復(fù)意H,意JO8包括曾it召K的疇W、地黑占、方 式或不同意的理由及彳愛跟迤工作要求。(10)決定召K事案Hit曾，小向“決策委H曾”委H、事案所在一公司、其他典 曾人H彝出曾I1通知和事案可行性幸艮告、小意J1等資料，同疇抄送集凰余恩 理唇和集凰各殿能部咒mt人。(11)事案通謾彳愛，一公司封各押委意JO8予以高度重視跟迤相信昌工作，及疇 通幸艮小小跟案迤展情況，直至正式筵系勺。(12)小封正式筵余勺合同文本負(fù)有寄核責(zé)任，封合同文本典Hit曾通謾內(nèi)容有較大差累，鷹提言青一公司給予合理解釋，同疇押估是否筵余勺，抄送各押委。第三條幸艮告迤入新城市mr,

5、在完成IT地考察和研工作彳麥，必須編H城市樊展和住宅市埸研幸艮告。事案立項(xiàng),必須編H事案可行性幸艮告，具ft內(nèi)容可參照離科企it股份房地濫事案可行性幸艮告內(nèi)容指引。第四條事案Hit曾1、除本制度第八修規(guī)定外，集凰公司所有新事案立項(xiàng)都要通謾事案Hit2、曾iOlit集凰余恩理辨公室、企副部曾曾矜工作，收集整理各委11意H,交 由曾H主持人宣偉表決結(jié)果。3、曾H主持人：“決策委H曾”指定。4、言平委成H：集K決策唇董事H、余恩理、副余篇1理、黜E,集K直腐二級(jí)公司第一H責(zé)人，集凰財(cái)矜部、資金結(jié)算中心、企副部、言十工程部、法律室第一me人。5、典曾人具:押委、事案所在一公司相人H、小成H、其他人H。

6、6、曾I1形式：埸、逮程曾H。7、相工作內(nèi)容：JT除到曾言平委逵到鷹到曾押委三分之二以上，Hit曾才能召II。(2)吉平委鷹於事案Hit曾召K之前到事案宗地埸考察。具可根擄tfj平委JT除情 況和需要自行或統(tǒng)一安排。小在nit曾召k 3彳固工作日前符事案可行性幸艮告幸艮送各位押委。言平委忍真研究分析事案可行性幸艮告和相料，在曾it召K前形成耆面意 Mo必要疇可先行言寸或徵求相能部咒意J!。Hit曾召K前，小可就題向集ffli能部咒徵求意H,她在Hit曾曾上竦述。(6)召|(zhì)畤，事案所在公司可摘要介貂事案可行性幸艮告內(nèi)容，主要工作是答 復(fù)押委疑fW和意H。(7)押委忍真分析言寸案的可行性，於曾H結(jié)

7、束前填H離科集凰新事案投資 Hit曾言平塞意見表，辭余田11明事案押估意n、mr建it和押估。(8)企副部鷹於Hit曾結(jié)束彳麥 3彳固工作日內(nèi)完成Hit曾曾已要，幸艮送“決策委H 曹”委H、集、事案所在一公司和集凰殿能部咒第一me人。曾已要 鷹包含各押塞委11意J1和建H, Hit曾表決結(jié)果。8、言平委表決：表決形式分三槿：1同意立項(xiàng)；2反封立3推遽立項(xiàng)。封表決結(jié)果要trnwa述理由。9、Hit:典曾押委三分之二及以上表決同意立項(xiàng),案通謾。富同意立項(xiàng)未逵 到三分之二疇，假設(shè)表決形式3的比例大於等於2，以3作卷最余冬f鐮登果， 反之即以2作最余冬鐮豫果。10、曾H費(fèi)用：言平塞委H、小成11因事案

8、事宜褻生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及曾矜費(fèi)用，由事案所在公司承搪。交通往返費(fèi)用由押委、小成11所在公司部咒自行承搪。第五條筵署合作意向已召1111案Hit曾!i通謾，一公司可典合作方土地方筵署合作意向；假設(shè)在事案Hit曾前筵署合作意向，需完成以下工作：1、於筵署意向雨周前向企副部幸艮送事案資料。2、小完成赴JT地考察，塞核相信身資料的工作；必要疇，法律室可介入前期判、意 向善起草工作。3、小封合作意向文本提出事it意J!和是否同意筵署勤H,幸艮“決策委H曾”主任和 集凰主管。4、 “決策委H曾”主任或集富批同意彳麥，一公司方可筵署合作意向。第六條筵署正式憤H事案合作意向善瓚B(tài)定彳麥，一公司及疇向小通幸

9、肚掂判等事案迤展情況，必要疇， 法律室可介入事案判和I1起草工作。一公司典合作方土地方筵署正式I1前必須完成以下工作：1、召K事案Hit曾，通謾。2、幸艮送集凰董事曹，通謾。集凰余恩理辨公室Hit起草董事曹I1案。3、合同文本典Hit曾通謾修件一致；假設(shè)不一致，小要重新ft, 符f鐮t意H幸艮 “決策委H曾”主任和集凰主管批，必要的言舌可提言青原Hit曾押委通謾通 方式重新表決。第七條向合作方土地方付款寄批程式1、支付定金或意金(1)合作意向善中於支付定金或意金有余勺定修款的，可按相信昌修款支付。(2)合作意向善中於支付定金或意金沒有余勺定修款或筵署合作意向善之前支付：金額超謾人民酹 100離

10、元不含100離元，一公司必須向小提出付款申言青，付款申言青要有一公司第一 1人筵字和辭余田付款理由，小在收到付款申 言青彳麥及疇幸艮送集凰余恩理塞批，塞批意J1同疇抄送集凰董事房和“決策委H曾” 主任；金I不超謾人民酹 100葛元，一公司需符付款情況幸艮小案。2、支付地款：一公司在筵署正式憤H彳麥，方可按照筵余勺合同僚款支付地款。第八條曾化事案言俞瞪程式曾化事案f鐮t程式即可逗擇不召案Hit曾，而改卷“決策委H曾”委11通謾通言孔 方式表決。寡案資料幸艮送、事案樊展工作小筵余勺、付款等其他工作程式同上。通表決 工作由小和企副部共同封符合以下修件之一，可孰行曾化事案言俞瞪程式：(1)新事案規(guī)模在

11、12離平方米以下且投資 5德元以下；(2)新事案位置典原有事案接壤，是原事案自然延伸，規(guī)模在 30離平方米以下，土 地格、合作修件和市埸情況典原事案基本I似。(3)新事案已召曾，但因某些方面的僚件未逵到要求而推遽立項(xiàng)的，在Hit 曾之彳豹！些修件已得到改善和解決的。(4)集凰相信昌管理制度規(guī)定的其他情形。二、附即1、本制度是集凰公司房地濫新事案樊展的根本管理制度，封於通謾投檄、兢拍、合作II股 等方式取得土地的，可另行制定具ft管理辨法。2、事案樊展謾程中，出現(xiàn)本制度不逾鷹情形，可視具ft情況由集凰相信昌殿能部咒商H孰行。3、本制度可根擄(集凰公司樊展和行H璟境建化需要逾疇修改。4、本制度自褻

12、布之日起孰行。新澳力集圖二零 零一年三月附件：1、新事案樊展通幸艮表格2、提交Uli登曾事案概況表格3、房地事案可行性幸艮告內(nèi)容指引附件 1：新事案贊展資tFFl通幸艮明：1、填：W靶凰：考重黑占介入和樊展的事案，彳建II始接斶到正式筵余勺或自然余冬止 疇卷止都要求填列，假設(shè)筵系勺彳麥合作僚件褻生建勤也要求在此快幸艮中反映；2、上幸艮疇W：每月10日、25日遇第假日鷹以蹄此最近工作日卷上幸艮畤W以霜子垂B件形式傅到集凰企副部，在此外可視事案重要性和事案迤展建化及疇上幸艮，事案樊展小垂B箱：xmteamvanke ；3、遇到以下表格沒有涉及但封事案樊展有重大影警的事件彝生，可另附幸艮告隨資tFK

13、 通幸艮一起及疇上幸艮。4、IS病有否新事案，均需填列事案樊展璟境燮化內(nèi)容。填幸艮軍位：填幸艮日期：一、新事案基本情況概要事案名耦ag展域位置所在H四至靶凰南西北地段典市中心、主要建桀物、商圈等的距H。土地所有 本腳帚腐土地使用 本腳帚腐合作方土地?zé)?用途占地面稹建桀其中：住宅容稹率公建土地犬包括使用犬，地形地貌，待勤拆遭情況。合作方式 及修件合作方式土地格付款僚件交地檄準(zhǔn)其他要求市埸周照市埸、具可能的售僵估言十。催fti填幸艮軍位：填幸艮日期:.、寡案迤展?fàn)顩r及工作群余田內(nèi)容事 案 迤 展 狀 況接斶 程度明典土地方接。蜀程度，初步接斶、深入瞭解、有合作意向、津倩上曾逮是津倩 鐐勺。判情況

14、判迤展情況，判修件等彝生重大建化。法律手法律手U辨理程度，如：已取得的政府、法律槽依擄t等。焦黑占1tm事案迤展的主要轆黑占和焦黑占。事 案 吾菱 展 璟 境化1 久 、1 期爭(zhēng)封手兢/野手加入或退出，封手提出僚件樊生燮化等，以及主要兢孚封手在整彳固城市 重大土地帽或其他投資。期爭(zhēng)舉共1案樊展有影警的推出奧封坐等。政府政策主要政府政策與員怖或建勤及封事案樊展的影警，政府宣醇重黠rnrii域和領(lǐng)域的 提出或形成。城市規(guī)副城市規(guī)副彝生重大建勤或即揩I(xiàn)T施，重大城市規(guī)副整。市政配套整彳固城市重大市政建如交通捷建系統(tǒng)規(guī)副和建立，主要道路的H工或而，以及事案周遏巾政配套的改建。其他 因素如：房地崖熟黑古

15、樊展域的形成和改建等。下一言十重明案卜一步工作:十重罐跟連dt是曹余冬止、工作重黑占、探取的策略、突破黑占、是否需要惠案樊展工作小介入、什麼召mtit曾等。附件2 ：離科企渠股份提交Btlf曾事案概況表格表一、宗地概況土地方全耦刖展域位置所在H四至 as南西北地段及 等級(jí)咄犬地形 地貌地下情況待勤遭 情況需要安置或 勤遭的居民戶 人涉及軍位或生崖陵彳固需要遭移的企蕖或上彳固其他交通出 行公交路在宗地及其周遏的起始站虬直交通距宗地最近的站黑占快速乾道市中心距宗地最快可逵路其他阿I犬公 共服矜 鼓:施 距宗地 3000 米輪凰 內(nèi)列明 數(shù)量、 名福距H教育施 列數(shù) 量小季中季大事院校幼托商菜區(qū)罔黑

16、占粽合商埸超級(jí)市埸市埸其他金艮行垂B局文化ft育公震1埸專官游泳毒官其他瞽院大市政 配套周遏 璟境表二、技循1指襟1宗依摞面稹公皿比例犬用地性K居住用地住宅用地公建用地展內(nèi)道路用地余錄地公共余象地退道路余象化帶市政用地道路用地余恩用地依摞余恩建桀囿稹國(guó)平方米比例其 中住王向稹多唇住宅局屑住宅公建回稹幺篤管性公建卡11非管性公建公建事案 主要內(nèi)容分H事案名耦建桀囿稹占地面稹幺篤管性 公建事案1技231八4N非幺篤管性 公建事案1234N容稹率粽合容稹率住宅容稹率本票其他指檄建桀覆蓋率余象化率控局倩 注表三、合作修件主要包括掩得事案或土地的方式、土地前期mr工作、整、市政公建配套的要求等 主要內(nèi)容

17、合政府批文、Bit名耦塞批檄信日:十重立項(xiàng)批準(zhǔn)槽規(guī)副用地批準(zhǔn)槽1衣征地批文及其附圈方案十批準(zhǔn)槽建用地批準(zhǔn)槽其他政府梅合作 要 求土地成本成本橫成、樓面地!付 款 脩 件其 他 要 求1 1彳 11 彳、 ! 表四、投資收益5S測(cè)目 投 W 收 益 測(cè) 算規(guī) 副 指 檄用地面稹禺平方米建巢向稹禺平方米合音十住宅多唇住宅局盾住宅公建幺篤管性非幺篤管性成本測(cè)事案余恩金n寓兀元/平方米一直接成本小言十i土地掩得款2mr前期津倩費(fèi)3主建桀工程費(fèi)4主醴安裝工程費(fèi)5內(nèi)市政工程費(fèi)6璟境及配套施費(fèi)7接費(fèi)其中：行金肖費(fèi)用利息支出一管理費(fèi)用余恩言十投 W 收 益 測(cè) 算序虢事案余恩金額/葛 元罩0(/元/itf倩注

18、1金肖售收入2直接成本3金肖售稅金及附加4管理費(fèi)用5投資6毛利率7稅前利潤(rùn)8稅彳麥利潤(rùn)9金肖售凈利率10余恩投資回幸艮率11內(nèi)部收益率12撤:srn金13最大資金估用附件3:新澳力集困 房地案可行性幸艮告內(nèi)容指弓I一、 前言隨著集K公司房地崖H矜不土地像Hi力度逐漸加大，未來(lái)樊展封新事案的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。卷了燒靶事案前期操作，提高工作效率，規(guī)避筵條牙虱陂，提升集凰公司兢事 力，特裂定可行性幸艮告內(nèi)容指引。二、可行性幸艮告內(nèi)容指引事案決策背景及摘要一、外部璟境1、城市樊展規(guī)副典宗地的信冊(cè)系及封事案mr的影警，如：交通捷系統(tǒng)的規(guī)副典建城市功能規(guī)副典佛局、局部展域mr重黑占、政府重大政策即符分員怖等

19、；2、宗地所腐地域在城市的屣史、灣、文化、IB各樊展等方面的地位。例如，事案 慮在浦束，要明浦柬在上海的地位及作卷全k重黑占mm的情況。3、寡案湍源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技循:展生活住宅配套、文 化圜、政府重黑占工程等；二、內(nèi)部因素1、事案撤重J封公司未來(lái)黑年樊展IB各、樊展規(guī)副的意羲一般35年，在公司樊展中的地位是否核心事案；2、公司迤入重黠域市埸、事案合理怖局，封公司提高市埸覆蓋率、提升品牌形象、 降低管凰陂、大社曾影警力的作用；3、優(yōu)公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持余管等角度描述立項(xiàng)的意羲；第一部分：事案概況一、宗地位置宗地所虞城市、行政域、非行政域商貿(mào)金融等的地理位置。附H

20、 :事案在城市的展位檄言已出宗地展域位置，典檄性市政施、建篥物如市中心商圈、檄埸等的相封位置和距H、地段的定性描述典主要中心域辨公/商矜/政府的信M系。二、宗地犬1、四至乾圉；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然檄高，典周暹地匕較；3、地面犬，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的潢壑小峽谷、池塘及高屋等封mr有較大影警的因素，言十算因此而損失的除用地面??；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具ft居住人數(shù)、戶數(shù)，工數(shù)量、規(guī)模、崖品性K、KX狀況等，明封拆遭及事案度的影警；5、地下情況，包括管、地下tm、暗渠、地上建篥物原有椿基及地下建篥/結(jié)橫等,地上地下都要注意有沒有受保的屣史文物古K亦、可利用的橫建；6、土地的完整性，有否

21、市政代征地、市政化帶、市政道路、名古臥、江河湖泊等 因素分割土地；7、地K情況，包括土地結(jié)橫、承載力、地下水位和抗震性要求。附H :平面地形檄言已四至靶圉及相信身數(shù)擄i；地形地貌主要反映宗地地面建篥、河流、潢壑、高屋等內(nèi)容；地下狀況包括地下管、暗渠、光II等。三、事案周暹的社配套一周暹3000米靶圉內(nèi)的社配套1、交通狀況公交系統(tǒng)情況，包括主要路、行事等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要樊展商自己解決；現(xiàn)有交通捷系統(tǒng)，近期或規(guī)副中是否有地金戴、馨fl等封交通狀況有重大影警 的工程。附H :交通狀況示意包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)副的城市公共交通和快速捷系統(tǒng)；2、教育：大中小阜及教育品K情況。3、瞽院等級(jí)

22、和瞽瘴水型4、大型瞞物中心、主要商it和菜市埸5、文化、ft育、娛槃施6、公圜7、金艮行8、垂B局9、 其他附H :生活施分怖具ft位置、距蹄。二宗地周暹 3000米外但可幅射靶圉內(nèi)主要社配套犬四、事案周暹璟境根擄(彳固案特性描述，沒有的可以不H1、治安情況2、空犬況3、親隹言孔情況4、污染情況化工河流湖泊污染等5、危陂源情況如高屋、放射性、易燃易爆物品生崖或irlt基地等6、周暹景Wl7、蜀水情況8、近期或規(guī)副中周暹璟境的主要建化，如道路的拓寬、工的搬遭、大型瞽院、阜校、 瞞物中心/超市的建等。9、其他五、大市政配套都要明距宗地距蹄、成本、接入的可能性1、道路犬及規(guī)副彝展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)副路

23、幅，燒tor施的畤W,典宗地的信舒系影警 。2、供水狀況：現(xiàn)有管管及未來(lái)規(guī)副和施疇W。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管,、管及未來(lái)規(guī)副和施疇W。4、通有視、重言舌、罔路：現(xiàn)有管、上源位置、距宗地距蹄、涉及路成本 等。5、永久性供重和牖疇施工用雷：現(xiàn)有管、上源位置、距宗地距蹄、涉及路成本等。6、燃氯：現(xiàn)有管、管上源位置、距宗地距H、介面位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管、管上源位置、距宗地距H、介面位置。附H : 明上述配套施的管走向、容量和介面位置，及未來(lái)規(guī)副容和增加的情況。六、規(guī)副控制要黑占1、占地面稹、代征地面稹、浮用地面稹、化面稹、道路面稹2、住宅建篥面稹、公建建篥面稹，公建的內(nèi)容，ItlM分；

24、管性和非管性公建的面稹3、粽合容稹率、住宅容稹率4、建篥密度5、 控高6、化率7、 其他七、土地格土地格言十算的方法，假設(shè)有代征地要明代征地格。根擄0Mt1格言僧普恩地!、面地八、土地升值潛力初步押估。優(yōu)地理位置、土地供鷹、周暹璟境及配套、市埸樊展?fàn)顩r、政府規(guī)副、城市未來(lái)樊展IB各等角度封土地升值潛力做出初步押估。近黑年典本案相牖地現(xiàn)的土地格比較分析。九、立即mr典作土地僵缺黑占分析第二部分：法律及政策性JMtt分析-、事案用地取得土地使用的法律手犬描述（一） 事案用地犬1、土地所有盤帚腐2、土地使用盤帚腐3、土地的他項(xiàng)耀!力如抵押耀!4、土地的用途5、有案用地現(xiàn)狀的政府槽嘉明批虢或主要內(nèi)容，

25、影本作卷附件，It 索弓I（二）言十重手1、事案是否已立項(xiàng)2、立項(xiàng)主ft是否能別建更3、立項(xiàng)建更修件和4、有立項(xiàng)的政府槽嘉明批虢或主要內(nèi)容，影本作卷附件，It索引（三）規(guī)副手1、規(guī)副用地所有瞿盤帚腐2、烷副用地使用瞿盤帚腐3、烷副用地用途4、有案用地規(guī)剝的政府槽嘉明批虢或主要內(nèi)容，影本作卷附件，It 索弓I（四）土地手1、 征地批文2、土地使用出合同3、拆遭安置禱倒4、有案地瑰的政府槽嘉明批虢或主要內(nèi)容，影本作卷附件，It 索弓|（五）事案用地取得土地使用程式押估1、取得土地使用的程式描述2、取得土地使用霍需要的工作日3、取得商品房用地土地使用所需修件4、取得土地使用瞿的蜀陂及控制取得土地使用

26、存在的不碓定因素及解決（六） 事案用地土地性K建更的言平估已是商品房用地可以不H1、土地性K燮更的程式描述和理由2、土地性K建更的政策支持或障碾3、土地性K建更需要的工作日（七）政策性凰陂押估政府資源利用的押估：富地政府封外來(lái)投資的熊度；富地政府殿能部咒的辨事作凰；富地政府封案的注程度；地瑰周暹已有mr商事案成敗的政府因素；典政府合作信昌保。政策建更封事案mr的影警：城市規(guī)副限制或更改；突彝性政策等政府因素醇致事案中幸艮批幸艮建流程瓢法完成、事案mr 期土地性mt更受挫，優(yōu)而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及凰陂押估1、合作方基本情況：合作方名耦，主要股柬橫成情況、等級(jí)、履

27、余勺能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。2、 合作方式：( 1 ) 合 作方式描述例如：一次性黃斷土地、建彳麥分房面稹、建彳麥分金肖售收入、建彳麥分利潤(rùn)、共同立公司等。(2)逗擇合作方式的主要原因3、主要合作僚件曼方的主要利羲矜描述，包括但不限於：幸艮批幸艮建手辨理拆遭安置禱倒付款內(nèi)容和僚件交地檄準(zhǔn)除直接徙政府出U土地外，都要明碓封方一定能別提供正規(guī)稅矜褻票。封分房、分收入要明碓合作方是否有承搪管渠稅的羲矜。4、合作凰陂押估：通謾其他相管道瞭解事案背景資料：如土地方的原因、曾或正在洽的公司；土地使用年限；土地有瓢瑕疵，抵押或其他的法律土地方的信用；付款迤度及典土地出合作mr土地手的配合；其他典合作方式

28、相的富地土地政策法律法規(guī)。三、封各項(xiàng)法律手U和程式的可操作性、合法性，凰陂的可控性迤行fW!。如：筵余勺合同中明我方不利的修款及其考部分或全部修款存在的不碓定性因素的控制；不利、不碓定修款可能遭受的損失和封度的影警等。第三部分：市埸分析一、域住宅市埸成H狀況1、域住宅市埸曾述形成各槽次住宅展域內(nèi)分怖狀況瞞黃人群建化2、域住宅市埸各項(xiàng)指檄成H狀況近 3-5年K工量/竣工量金肖售量/供需比平均售3、域市埸在市內(nèi)各項(xiàng)指檄的排名狀況及樊展超勢(shì)二、域內(nèi)供鷹崖品特徵1、各槽次濫品供鷹狀況2、各槽次濫品的集合特徵尤其研究典本案似槽次物ft的特徵平均售mr規(guī)模崖品形式 平均消化率 平均容稹率 物it在顯域內(nèi)分

29、怖特徵3、域內(nèi)表現(xiàn)最好彳固案狀況附n :事案周暹彳固案分怖n,其中一些具代表性的未來(lái)主要兢逮要配置現(xiàn)埸圈片。4、未來(lái)2-3年展域內(nèi)可供鷹土地狀況、崖品供鷹量和崖品型5、分析：本案在展域市埸內(nèi)的檄曾黑占和威耆黑占6、結(jié)施展域市埸在整ft市埸的地位及樊展熊勢(shì)本案所在位置的位和本案mr崖品的位及控制本案在展域內(nèi)mr市埸潛力本案在mr中的行金肖焦黑占冏題三、域市埸目檄客唇研究和市埸定位1、各槽次崖品目檄客唇特徵及幅射商圈乾圉建立在本展域參照事案的幺篤瞬研究及全市的寺徵上2、本案目檄人群特徵：展域來(lái)源、行it特黑占、濫品力的偏好、瞞黃方式和主要的注 黑占、求黑占。3、碓定目檄客戶4、市埸定位四、整ft市

30、埸封本案有重大影警的因素崖品特徵、重黑加固案、成H狀況、市埸容量、消費(fèi)者特徵等。五、崖品定位及建it戶型型、面稹檄津、不同型濫品的比例。第四部分：烷副段言初步分析一、言十的可行性分析1、既定容稹率、建篥密度和配套公建面稹疇，按照本圜1完全平均及多唇、小高唇、高 屑不同比例分配的假情況，迤行最基本的建篥排列不同假情況下，封鷹的建期言十重、成本估算、金肖售格H測(cè)及效益分析，要在本指引第五、六部分 齦地。2、容稹率、面稹分配比例等技循灣指檄不完全碓定疇，我司最理想的數(shù)擄（和基於本 數(shù)擄音十的面稹分佛圈、唇數(shù)分怖比例不同數(shù)擄道I擇封鷹的效益分析在本指 引第六部分tm。3、有弓金烈彳固性的地現(xiàn)如山地、沖

31、潢、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等 言十的影警程度及封鷹的言十思路思路封鷹的成本估算要在本指引第六部分ft 皿。4、周暹自然璟境和人文璟境封言十的影警。如：治安璟境、親髓和麋境、污染璟境、 空氟情況、危陂源、“凰水”因素等封濫品規(guī)言十和璟境保的影警及解決方法。5、市政配套施封言十的影警。如：道路狀況可能典社主要出入口有信乳、供水、排水、通有;TH祝、霜言舌、罔路、永久性用重和牖疇施工用雷、燃氯、供熟及生活熱水等封崖品規(guī)言十的影警及解決方法。6、周暹生活配套施封崖品言十的影警和考庵U如：交通狀況典是否K通H主班事 有信凱、商施大型瞞物中心、教育現(xiàn)狀、ft育娛槃公圜等休埸所、金艮行瞽 院等生活施封

32、自身配套建規(guī)模和麴稹作出判斷。二、蛀閽十的初步概念1、言十概念：表現(xiàn)事案頸期的凰格和言十主題。2、技街概念：言十重探用的重要新技街及其典規(guī)言十的信飆系。3、可持樊展概念：封事案分期樊展的想、封管造統(tǒng)一的社展概念的想、封崖品 差累性的考庵U第五部分：工程及金肖售一、截至事案施工、取得金肖售可幸艮批幸艮建分別需要的工作日。二、工程言十重：K竣工及工期言十重、各期K工面稹、K竣工疇占富地城市市埸和片市埸的估有率。按季列示三、金肖售言十重：各期金肖售疇W、格、面稹，H言十金肖售各期的市埸估有率，金肖售言十重現(xiàn)的 可行性分析。按季列示第六部分：投資收益分析一、成本H測(cè)明測(cè)算假和主要建用指檄，如崖品類巨型

33、假igt 建桀面稹，住宅和非住宅面稹，容稹率，寡案投資直接建造成本加期費(fèi)用，不包括管渠稅和所得稅等。照下麴表格：在指檄不碓定或多彳固可逗擇疇，要符不同測(cè)算假下的成本測(cè)算，分別列示。S目投資余恩覆離元軍位成本元/m2土地掩得款mr前期津倩費(fèi)主建桀工程費(fèi)主醴安裝工程費(fèi)社管區(qū)罔工程費(fèi)圜林璟境費(fèi)配套施費(fèi)接費(fèi)H贊成本合管理費(fèi)用金肖售費(fèi)用財(cái)矜費(fèi)用事案投資二、稅矜分析1、管渠稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅槿的基本稅率，能別享受的稅收僵惠政策疇的稅率，事案本身逾用的稅率，假 設(shè)享受地方政府的僵惠政策，要特別明僵惠典K家政策是否有街突，以及如何解決, 具ft的操作的謾程是什麼。三、效益分析1、灣效益分析

34、的假修件，如：是否享受政府各槿稅費(fèi)的減免等2、事案利潤(rùn)率、投資回幸艮率及主要指檄。參照以下表格：軍位蜘t元/m2事案金覆離元金肖售收入直接成本投資稅前利潤(rùn)稅彳麥利潤(rùn)內(nèi)部收益率金肖售凈利率余恩投資回幸艮率金肖售毛利率貍利指數(shù)資金峰值比例地支付貼現(xiàn)比敬勤資金貍利倍數(shù)3、事案mr各期的利潤(rùn)指襟2001 年 20X X 年合言十上半年下半年上半年下半年上半年下半年2、結(jié)算面稹m軍位利潤(rùn)（元/ m利潤(rùn)（K元）4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根擄m除情況增減建勤比率。（1）成本建勤各項(xiàng)指檄的燮化，假成本每上升下降一定金I或上升下降一定百分比來(lái)比較，如：指襟測(cè)成本x90%55測(cè)成本測(cè)成本x 110%成

35、本x120%投資稅前利潤(rùn)稅彳爰浮利內(nèi)部收益率金肖售浮利率保本售（2）售建勤各灣指檄的燮化，假售每上升下降一定金I或上升下降一定百分比來(lái)比較，如：指襟55測(cè)售Rx90%55測(cè)售55測(cè)售Rx110%55測(cè)售Rx120%稅前利潤(rùn)稅彳爰浮利內(nèi)部收益率金肖售浮利率(3)容稹率建勤各項(xiàng)指檄的建化主要指襟容稹率1容稹率2容稹率3容稹率4容稹率5多高唇比投資稅前利潤(rùn)稅彳爰浮利內(nèi)部收益率金肖售浮利率5、盈廚平衡黑占分析1)保本售!：即金肖售浮收入等於投言十算公式卷S=C/(1-Ti)2)保本金肖售率：假案全部建成，已金肖售面稹所掩浮利等於未售面稹的成本， 印信十算公式如下：R=C/(1-T i )*(1-T 2

36、)*S+C*T 2式中：C：表示罩位投資I即時(shí)矜部所印褻幺冠酒釀U算表中成本估算表的罩位投資 m,含直接建造成本、期用R:表示保本金肖售率S:表示罩位售T i ：表示!稅率T2：表示所得稅率四、事案資金5M測(cè)1、資金投入言十重：各期地fit前期費(fèi)用、基夠、建安、配套、mrfw接費(fèi)等的投入安 排。2、資金回款言十重：各期金肖售回款言十重。3、資金需求言十重：結(jié)合整彳固公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途4、椒重j資金及椒:勤疇估用資金內(nèi)容、瓷金估用峰值、金正流入資金估用月平均I 第七部分：管理資源配置一、檄情置：是否需要成立褐立法人公司事案公司 ；主要部力置。二、人力資源需求：撤:勤事案封彳固事H部打人11的需求，具ft人數(shù)重黑占是事理三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人it能否滿足需要，缺口人it的解決途招聘、培制等。第八部分：粽合分析嵬建18一、僵勢(shì)：徙品牌、言十、撤重j速度、崖品品和特性、市埸兢事、行金肖、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合離科一展思路等方面述。二、劣如 優(yōu)品牌、言十、撤重j速度、崖品品和特性、市埸兢事、行金肖、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合離科一展思路等方面述。三、檄曾：徙