8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、“休園建材（營口）擬以土地使用權(quán)抵押價值評估”(營中土估字2007009 號)案例分析作者：營口華地產(chǎn)估價：115000摘要：休園建材（營口）位于西市區(qū)得勝辦事處高新區(qū) 71-1 號，估價對象所在區(qū)域地處營口市市區(qū)西部高新區(qū)。營口 2007 年 3 月 28 日為其占用土地出具了價格評估價背景及估價技術(shù)過程進(jìn)行了闡述，并對估價華地產(chǎn)估價。本案例分析就該 的啟示進(jìn)行了分析探討于的估詞：項目背景估價過程基準(zhǔn)地價修成本法正文：第一部分評估項目背景一估價目的：本次估價的估價目的是為委托方抵押權(quán)的市場價格提供參考依據(jù)。二估價基準(zhǔn)日2007 年 3 月 28 日三宗地概況提供科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的土地使用估價

2、對象位于西市區(qū)得勝辦事處高新區(qū) 71-1 號，估價對象所在區(qū)域地處營口市市區(qū)西部高新區(qū)，該區(qū)域為工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較高，土地面積 14000平方米，地上建有綜合樓、廠房、鍋爐房等建筑物，建筑面積約為 6000 平方米，建筑容積率約為 0.43，評估中設(shè)定容積率為 0.43。估價對象是一宗國有出讓土地使用權(quán)，土地所屬于國家，使用權(quán)屬于休園建材（營口）。估價對象的用途為工業(yè)用地，土地登記終止日期為 2054 年 10 月 11次評估剩余使用年限為 47.54 年，因此，用年限為 47.54 年。中設(shè)定估價對象為工業(yè)用地，使在本次估價期日，估價對象實際的土地開發(fā)程度已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“五通”，即通

3、上水、通排水、通電、通訊、通路；紅線內(nèi)“五通一平”，即通上水、通排水、通電、通訊、通路及場地平整。本次評估設(shè)定估價對象的開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，即通上水、通排水、通電、通訊、通路，紅線內(nèi)“場地平整”。四地價定義本次評估的土地價格是指估價對象在估價基準(zhǔn)日 2007 年 3 月 28 日，國有出讓土地使用權(quán)、用途為工業(yè)、使用年限為 47.54 年、開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），紅線內(nèi)“場地平整”現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)的市場價格。第二部分項目評估的技術(shù)過程及處理方法一估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待估宗地所在區(qū)域的地產(chǎn)市場發(fā)育情況、宗地所處地區(qū)的土

4、地等級及基準(zhǔn)地價，結(jié)合估價對象的具體特點、估價目的及估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，本次評估選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修 和成本法兩種評估方法。理由：一是由于估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，并且具有相應(yīng)的地價標(biāo)準(zhǔn)及修正體系，因此適宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估。二是估價對象為六級工業(yè)用地，所在區(qū)域土地取得費及其他相關(guān)費用通過法評估也較為適宜。二基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法測算過程，采用成本近基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就估價對象的區(qū)位條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基

5、準(zhǔn)日價格的方法?；竟綖?PP1（1K）K1K2，式中：P 為宗地地價；P1 為估價宗地所在區(qū)域內(nèi)的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)；K 為影響地價的區(qū)域和個別等總修正系數(shù)K1 為土地開發(fā)程度修正值； K2 為土地使用年期修正系數(shù)；具體步驟為：1、確定宗地等級根據(jù)營口市資源局提供的“營口市土地基準(zhǔn)地價表”確定該宗地為工業(yè)六級，并可獲得該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。2、確定影響地價區(qū)域及個別修正系數(shù)根據(jù)營口市宗地地價修正體系，得出宗地地價影響說明表，優(yōu)劣度及修正系數(shù)表，從而求出待估宗地區(qū)域3、確定宗地容積率修正系數(shù)及個別修正系數(shù)。根據(jù)營口市宗地地價修正體系，對估價對象的不同容積率需要做出修正。估價對象的容積為 0.43，根據(jù)

6、容積率修正系數(shù)表確定估價對象容積率修正系數(shù)。 4、確定土地使用年期修正系數(shù)由于工業(yè)設(shè)定的年期為 50 年，而本次估價宗地設(shè)定的土地使用年期為 47.54年，因此可按公式 K1-1/(1+r)n 1-1/（1+r）m求得年期修正系數(shù)，其中土地還原率是以存款利率作為安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為參考，結(jié)合工業(yè)類用地的平均投資回報率確定。5、確定宗地用途修正系數(shù)根據(jù)營口市宗地地價修正體系，對估價對象的不同使用用途需要做出修正。估價對象的現(xiàn)使用用途為一般工業(yè)，根據(jù)宗地用途修正系數(shù)表確定估價對象宗地用途修正系數(shù)。6、進(jìn)行宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套費修正營口市城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度為六通一平，委估宗地為紅線外

7、五通，紅線內(nèi)場地平整。根據(jù)宗地市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)確定估價對象宗地開發(fā)程度修正值。7、在以上過程基礎(chǔ)上，利用公式計算出土地價格。三、成本近法的測算過程成本近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法?；竟綖椋篤Ea+ Ed+ T+ R1+ R2+ R3，式中：V 為土地價格；Ea 為土地取得費； Ed 為土地開發(fā)費； T 為相關(guān)稅費； R1 為利息；R2 為利潤；R3 為土地純收益；具體步驟為：1.土地取得費及相關(guān)稅費估價周邊鄰近的土地利用情況及委托方提供的繳費收據(jù)，并參照相關(guān)文件的規(guī)定獲得。2.土地開發(fā)費通過

8、現(xiàn)場勘測，參照所在地區(qū)的平均水平及土地使用者提供的資料進(jìn)確定。3.利息算根據(jù)待估宗地開發(fā)規(guī)模及項目占地的特點，確定待估宗地的開發(fā)周期為 1年，利息按 2007 年4.利潤同期利率計算。參照業(yè)平均投資回報率，綜合確定。土地增值收益按土地出讓金比率確定土地增值收益率。土地使用年期修正系數(shù)由于工業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的年期為 50 年，本次估價宗地設(shè)定的土地使用年期為 47.26 年，因此按公式為 KK1-1/(1+r)n 1-1/（1+r）m進(jìn)行修正綜上，按公式計算宗地單價。四地價確定：根據(jù)估價規(guī)程要求，地價的確定應(yīng)采用眾數(shù)、平均值或其中某一價格為最終宗地地價，如評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修，最終結(jié)

9、果必須考慮成本法的評估結(jié)果。本次評估兩種估價方法所測估價結(jié)果相差不大，所依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實，評估結(jié)果客觀?？紤]到估價對象的具體情況及宗地開發(fā)狀況，經(jīng)估價綜合分析確定：取基準(zhǔn)地價系數(shù)修宗地地價。和成本法測算結(jié)果的平均值作為待估第三部分 評估項目的啟示項目的風(fēng)險回避意識一、培養(yǎng)抵押地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去土地估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，地產(chǎn)抵押估價活動不僅應(yīng)該遵守獨立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計抵押地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。在抵押估價中，土地估價師要對抵押地產(chǎn)的獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。(1)認(rèn)真核實委估地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細(xì)表進(jìn)行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。(2)對超過估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產(chǎn)情況確實難以了解時還是不去估價為好。二、對于估價項目的復(fù)雜性，要遵循合法原則，實事求是評估地價。作為抵押