淺談土地收購儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

1、.：.；淺談土地收買貯藏風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 目前，“運(yùn)營城市的理念已成為各級(jí)政府指點(diǎn)的共識(shí)?！斑\(yùn)營城市主要靠合理的規(guī)劃和城市土地資產(chǎn)的運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)。土地收買貯藏作為政府運(yùn)營土地資產(chǎn)較理想的工具應(yīng)時(shí)而生。經(jīng)過近幾年的不斷實(shí)際，土地收買貯藏對(duì)調(diào)控土地價(jià)錢，加強(qiáng)土地合理利用，防止國有土地資產(chǎn)流失；為國有企業(yè)的改制、保證人員分流提供資金支持，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；以及經(jīng)過貯藏土地的出讓、轉(zhuǎn)讓所獲得的巨額收益，添加城市建立資金等方面都獲得了顯著的效果。因此土地貯藏管理正在各地蓬勃展開和不斷開展。為了進(jìn)一步深化土地貯藏任務(wù)，規(guī)范其運(yùn)作和管理，使其安康快速開展，加強(qiáng)對(duì)土地貯藏管理運(yùn)作規(guī)律的研討，特別是對(duì)土地收買貯藏中隱存風(fēng)險(xiǎn)

2、的研討，很有必要。一、土地收買貯藏風(fēng)險(xiǎn)的成因分析大多數(shù)的土地貯藏運(yùn)作過程是以政府制定的一致補(bǔ)償價(jià)錢從原土地運(yùn)用者手中進(jìn)展收買，土地貯藏機(jī)構(gòu)經(jīng)過融資(主要是銀行抵押貸款)獲得資金，支付土地回收補(bǔ)償費(fèi)，收買貯藏地塊；再經(jīng)過房屋拆遷、土地整理、貯藏土地的管理等環(huán)節(jié)，向政府懇求出讓或轉(zhuǎn)讓地塊；土地出讓后，土地貯藏機(jī)構(gòu)收回本錢同時(shí)獲得少量的土地基金，巨額的級(jí)差收益上交財(cái)政。從上述的運(yùn)作過程以及土地收買貯藏的實(shí)際，可以看出土地貯藏有以下特點(diǎn)：“壟而不“斷性。所謂“壟是指一個(gè)地域只需一家土地貯藏機(jī)構(gòu)，沒有其他機(jī)構(gòu)或單位來競(jìng)爭其土地貯藏職責(zé)和義務(wù)，因此它具有獲取超額利潤的根底。不“斷是指土地貯藏機(jī)構(gòu)在回收地塊

3、的選擇、收買價(jià)錢確實(shí)定、土地出讓的時(shí)間等方面都沒有完全掌握自動(dòng)權(quán)，屬一種在被動(dòng)形狀下進(jìn)展的收買貯藏。不“斷性的另一方面表現(xiàn)為：政府為了照顧各個(gè)方面的利益，往往在土地方面“開口子，該進(jìn)入土地貯藏的不進(jìn)入，以其他方式變相土地貯藏。如以工程開發(fā)換取土地。從目前看，土地貯藏要獲得壟斷位置還有很長的路要走。具有“超市場(chǎng)性。土地貯藏的行為既不屬于一級(jí)市場(chǎng)，也不屬于二、三級(jí)市場(chǎng)，它可以收買行政劃拔土地，可以收買已出讓的土地，它是行政劃拔土地、出讓土地的終結(jié)者，同時(shí)經(jīng)過貯藏，又是新一輪一、二級(jí)市場(chǎng)的根底。運(yùn)營性。土地貯藏機(jī)構(gòu)是單獨(dú)核算的獨(dú)立法人，不但要進(jìn)展土地收買本錢的核算，還要進(jìn)展融資本錢、拆遷本錢、土地整

4、理、貯藏管理本錢以及貯藏土地的再利用的核算。運(yùn)營得好，貯藏土地收益就高，運(yùn)營得不好貯藏土地的收益就低。因此運(yùn)營土地是土地貯藏機(jī)構(gòu)的主要內(nèi)容。微利性。貯藏土地出讓后，貯藏機(jī)構(gòu)除收回本錢或收取少量土地基金外，沒有其他利潤產(chǎn)生，在政策定位上性的。平等性。它主要表達(dá)在被回收主體與土地貯藏平等的，在自愿或自動(dòng)要求回收的根底上簽署回收協(xié)議，而制回收。從目前看土地貯藏機(jī)構(gòu)沒有在一定條件下強(qiáng)迫征職責(zé)。不論從土地貯藏的實(shí)際中，還是從以上分析的幾個(gè)土地貯藏可以看到，土地貯藏的運(yùn)作過程存在以下幾個(gè)問題或矛盾，這所產(chǎn)生的后果就是土地收買貯藏的風(fēng)險(xiǎn)。 (一)土地貯藏的“壟“而不斷“性與土地貯藏機(jī)構(gòu)作為一個(gè)獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算

5、單位所具有的運(yùn)營自主權(quán)相沖突。土地貯藏機(jī)構(gòu)其本質(zhì)是一個(gè)運(yùn)營土地并使土地保值增值的單位。它應(yīng)該具有一個(gè)運(yùn)營單位所具有的權(quán)益，而不應(yīng)該作為一個(gè)純行政單位來對(duì)待。在目前情況下往往會(huì)引起以下風(fēng)險(xiǎn)或問題：土地貯藏機(jī)構(gòu)沒有選擇收買地塊權(quán)，往往引起質(zhì)差土地不斷地進(jìn)入土地貯藏庫，長此以往，本錢費(fèi)用就越大，土地貯藏的整體收益遭到影響。土地貯藏機(jī)構(gòu)不能擇機(jī)出讓(或轉(zhuǎn)讓)，從而引起貯藏土地的“腸梗阻，貯藏的土地越來越多，而銀行貸款越來越大，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，一旦遇上社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展不景氣、銀根緊縮、貸款利率提高等情況，那么土地貯藏風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快顯現(xiàn)。運(yùn)營單位自主權(quán)不能得到表達(dá)，就會(huì)壓制土地收買貯藏機(jī)構(gòu)的積極性和發(fā)明性，呵

6、斥只會(huì)被動(dòng)應(yīng)付，在一定程度上制約著土地貯藏任務(wù)的安康開展。 (二)土地貯藏的“壟而不“斷性與土地貯藏的規(guī)模效應(yīng)相違背。土地貯藏只需到達(dá)一定的規(guī)模，才干起到調(diào)控一級(jí)土地市場(chǎng)的作用。土地貯藏規(guī)模越大，調(diào)控土地供應(yīng)的才干就越強(qiáng)，土地市場(chǎng)越容易得到控制；貯藏的土地越少，相應(yīng)的調(diào)控才干就越弱。目前由于存在其他部門變相貯藏土地，在一定程度上影響了土地貯藏機(jī)構(gòu)的規(guī)模效應(yīng)，減弱了土地貯藏機(jī)構(gòu)調(diào)控土地市場(chǎng)的才干，同時(shí)也對(duì)土地貯藏的收益遭到不同程度的影響。 (三)土地貯藏的“微利性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所遵照的“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益規(guī)律相違背。土地貯藏假設(shè)從投資角度講目前土地貯藏是高風(fēng)險(xiǎn)的投資，緣由有：負(fù)債率極高(很多貯藏機(jī)構(gòu)在9

7、5上)；宏大的短期銀行融資(普通為半年以內(nèi))；不能隨時(shí)變現(xiàn)；流動(dòng)資金極少；存在變相的貯藏土地。因此貯藏土地出讓后的巨額收益中，除一部分是土地一切權(quán)收益外，還應(yīng)該成認(rèn)有較大一部分是風(fēng)險(xiǎn)收益。風(fēng)險(xiǎn)收益應(yīng)歸土地貯藏機(jī)構(gòu)所持有，而不僅僅是收買土地的本錢。只需這樣，才干反映貯藏土地的本來面目，以加快貯藏機(jī)構(gòu)資金的自我積累，減少負(fù)債，減少風(fēng)險(xiǎn)。 (四)負(fù)債率太高，融資風(fēng)險(xiǎn)漸露。目前土地貯藏機(jī)構(gòu)自有資金往往很少，并且融資渠道單一(往往是銀行貸款)，在經(jīng)過一定數(shù)量的土地貯藏后，負(fù)債率已很高。金融機(jī)構(gòu)融資到一定額度，從平安或收益角度思索，不會(huì)再新增貸款給土地貯藏機(jī)構(gòu)，土地貯藏融資到達(dá)動(dòng)態(tài)飽和。此時(shí)假設(shè)要再收買貯

8、藏土地，需大筆資金，再融資就顯得困難。假設(shè)此時(shí)遇上金融動(dòng)蕩，不但融不到資，金融機(jī)構(gòu)還要提高利息率，緊縮貸款規(guī)模，那么就會(huì)產(chǎn)生如下情形：一方面土地貯藏機(jī)構(gòu)為了還貸，必需出讓土地，獲得所需資金；另一方面開發(fā)商要獲得土地，要融資(往往也是貸款)，然而此時(shí)融資就相當(dāng)困難。能夠會(huì)出現(xiàn)出讓(轉(zhuǎn)讓)失敗，還貸受阻。同時(shí)在金融動(dòng)蕩期，首先受影響的是地價(jià)，地價(jià)會(huì)顯著下降，土地貯藏的資產(chǎn)值也會(huì)下降，出讓收益必然明顯減少。從上面的分析中可以看出目前的土地貯藏存在著風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)上任何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的業(yè)務(wù)運(yùn)營，都存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于土地貯藏風(fēng)險(xiǎn)與其他行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有所區(qū)別，故在此對(duì)土地貯藏風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展初步分類。1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要包括

9、融資風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。目前融資風(fēng)險(xiǎn)主要表如今融資渠道的單一、短期和高本錢。一旦銀行貸款受阻，土地貯藏任務(wù)馬上遭到影響。負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)主要表如今目前土地貯藏運(yùn)營負(fù)債率過高，并且按現(xiàn)行的政策，這種高負(fù)債很難降下來，在金融上一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。2運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。主要包括收益風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。收益風(fēng)險(xiǎn)主要是指土地收買后，經(jīng)過貯藏運(yùn)營，地塊的資產(chǎn)值反而減少了。出現(xiàn)這種情況的主要緣由有：在地塊貯藏周期內(nèi)由于規(guī)劃變動(dòng)：運(yùn)營本錢提高(如貸款利率提高)或原收買的地塊本身是劣質(zhì)土地，無法提高其運(yùn)用價(jià)值。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：由于土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，需求各方面條件和要求，變現(xiàn)才干較弱，有能夠出現(xiàn)需求資金時(shí)，而貯藏土地?zé)o法變

10、現(xiàn)的情況；假設(shè)收買的是劣質(zhì)地塊，地塊的轉(zhuǎn)讓或出讓都比較困難，有能夠長期無法變現(xiàn)。3政策風(fēng)險(xiǎn)。主要包括金融政策、房地產(chǎn)政策或其他相關(guān)政策所引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于貯藏土地所需的資金星宏大，任何金融政策的變動(dòng)，都應(yīng)該引起注重。4經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的好壞直接影響土地的需求和地價(jià)變化，因此必然影響貯藏土地的收益和資產(chǎn)值，這類風(fēng)險(xiǎn)主要包括全國經(jīng)濟(jì)情勢(shì)和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情勢(shì)對(duì)貯藏土地收益的影響。5額外風(fēng)險(xiǎn)。主要是土地貯藏機(jī)構(gòu)作為政府運(yùn)營土地的單位，往往受指令為其他公益工程作經(jīng)濟(jì)擔(dān)保而引起的風(fēng)險(xiǎn)。二、控制和防止土地貯藏風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策土地貯藏作為一項(xiàng)新興的土地資產(chǎn)管理制度，在實(shí)施過程中既獲得了明顯效果，也客觀地隱存著風(fēng)險(xiǎn)。如何

11、防止風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生或盡量減少風(fēng)險(xiǎn)的損失，筆者以為應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)展努力。 (一)政府應(yīng)加大對(duì)土地貯藏制度的支持力度。政府對(duì)土地貯藏制度的支持可以在以下方面采取措施：加強(qiáng)土地貯藏機(jī)構(gòu)的職責(zé)、杜絕變相土地貯藏。由于土地貯藏具有“超市場(chǎng)性，因此土地貯藏的職責(zé)應(yīng)包括城市存量土地供應(yīng)方案；制定土地收買方案；進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的土地必需首先進(jìn)人土地貯藏庫；擴(kuò)展土地貯藏機(jī)構(gòu)運(yùn)營自動(dòng)權(quán)，提高土地貯藏機(jī)構(gòu)的運(yùn)營才干和運(yùn)營積極性；改動(dòng)目前土地貯藏機(jī)構(gòu)的運(yùn)營“微利性局面，建立土地貯藏風(fēng)險(xiǎn)基金。 (二)拓寬融資渠道，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前融資渠道單一，融資期短，融資本錢較高。能否可以爭取金融部門出臺(tái)適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，爭取長期的低息貸款，或引入外資，或組建股份公司上市融資。 (三)加強(qiáng)內(nèi)部運(yùn)營核算，提高運(yùn)營程度。主要是：對(duì)每一收買貯藏的地塊，做到回收前做回收方案，回收后做好收益方案的預(yù)測(cè)，減少盲目性，加強(qiáng)預(yù)測(cè)才干；定期對(duì)一切貯藏地