深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程(全稿)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程從簡(jiǎn)單銷售到探索經(jīng)營(yíng)管理，深圳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)漸趨成熟世方商業(yè)地產(chǎn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來都在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，從開發(fā)、策劃代理、廣告宣傳推廣等各個(gè)鏈條，無不走在國(guó)內(nèi)其它城市的前列，商業(yè)地產(chǎn)亦不例外。目前，國(guó)內(nèi)很多一、二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無不借鑒深圳的經(jīng)驗(yàn)，如法炮制深圳的操作模式?？梢哉f，深圳是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一塊試驗(yàn)田。而深圳商業(yè)地產(chǎn)在自身的探索過程中，也走過了曲折的道路。深圳商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)展是在2001年左右，到今天大概走了6個(gè)年頭。從羅湖、到福

2、田、南山，再到關(guān)外的寶安、龍崗，深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，從早期簡(jiǎn)單的銷售時(shí)代到后來的“偽經(jīng)營(yíng)時(shí)代”，再到今天的銷售與自營(yíng)并舉的局面。同時(shí)，開始重視、探索商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)地產(chǎn)在深圳的發(fā)展正逐漸走向成熟。深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈雖然不如住宅那樣成熟，但已經(jīng)開始進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的探索運(yùn)作中。2001-2004年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以銷售為主導(dǎo)2001-2004年是深圳商業(yè)地產(chǎn)的起步階段。商業(yè)地產(chǎn)在“首期幾千元買鋪”的強(qiáng)烈誘惑之下，迅速形成“全民買鋪”的熱潮，如在龍崗、南山等區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出井噴式的開發(fā)，不斷上演搶鋪風(fēng)潮，商鋪銷售異?；鸨＿@一階段的商業(yè)地產(chǎn)以銷售為主，不注重定位、招商、經(jīng)營(yíng)

3、等環(huán)節(jié)，能賣掉就萬事大吉。這一階段主導(dǎo)營(yíng)銷的是強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只售不租，二是包租十年銷售。在深圳商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷初期，引進(jìn)主力店包租十年銷售虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的模式較多，然而，這種長(zhǎng)期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資風(fēng)險(xiǎn)極大，并不能給投資者帶來穩(wěn)定的收益。長(zhǎng)期包租銷售，且不說包租期內(nèi)開發(fā)商有無能力持續(xù)返租、大商家能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)等問題不說，返租期后業(yè)主找不到自己的鋪位、接受不了大商家的低租金，長(zhǎng)期包租這顆“定時(shí)炸彈”將會(huì)引爆。實(shí)際上，深圳龍崗、南山不少采用包租銷售的項(xiàng)目，早期埋下的“定時(shí)炸彈”己經(jīng)爆炸，主力商家撤場(chǎng)，商場(chǎng)關(guān)閉空置。從長(zhǎng)期包租走向另一個(gè)極端的是只售不租，開發(fā)商只銷售產(chǎn)權(quán)，

4、銷售完后基本上不再管，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理。然而，只售不租的模式，僅限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣場(chǎng)散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分離，招商經(jīng)營(yíng)不統(tǒng)一，業(yè)態(tài)業(yè)種組合混亂，引起后期經(jīng)營(yíng)管理失控。事實(shí)證明，深圳有多個(gè)只管賣不管租的商場(chǎng)，有的不得不延期開業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)分區(qū)十分混亂難以為繼。2004-2007年，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)探索期從2004年開始，深圳商業(yè)地產(chǎn)拉開了升級(jí)換代的序幕，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也迎來了集中爆發(fā)時(shí)期。各類“舊城改造”、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、地鐵商業(yè)等等全面開花，如僅2006年深圳就有花園城中心、港隆城等7個(gè)大型購(gòu)物中心推向市場(chǎng)。同時(shí)，東

5、門、人民南、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)主流商圈改造擴(kuò)容；福田、南山、寶安三大CBD商業(yè)相繼面世。而2006年出臺(tái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，使深圳商圈大格局基本形成，主流商圈引領(lǐng)著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商鋪投資的走向。同時(shí)，在走過以銷售為主導(dǎo)而導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)屢現(xiàn)危機(jī)的簡(jiǎn)單開發(fā)營(yíng)銷后，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入了2004-2007年的經(jīng)營(yíng)探索期，導(dǎo)入“定位招商銷售經(jīng)營(yíng)管理”全方位的策劃推廣。然而，所謂的定位、招商、經(jīng)營(yíng)管理大部分都停留在表面層次，真正深入規(guī)律性探索的并不多，實(shí)質(zhì)上是一種“偽經(jīng)營(yíng)”的狀態(tài)。首先在定位方面追求不實(shí)際的創(chuàng)意，要么生搬硬套某些不切實(shí)際的概念，要么追求環(huán)境景觀創(chuàng)意，拋棄業(yè)態(tài)規(guī)劃，或者追求業(yè)態(tài)定位創(chuàng)意，不考慮后期經(jīng)營(yíng)

6、的實(shí)際。其次，在招商方面一味“放水養(yǎng)魚”。由于投資者開始關(guān)注商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商為了推銷商鋪，不得不被動(dòng)做招商，但是事實(shí)情況是：由于招商把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致商場(chǎng)生命力有限，后期經(jīng)營(yíng)每況愈下。其三在經(jīng)營(yíng)管理方面“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。經(jīng)營(yíng)管理前期介入，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要原則，然而目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)程序，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)幾乎都在項(xiàng)目快開業(yè)之前匆匆上陣，項(xiàng)目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)處于被動(dòng)狀況?，F(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)銷售與自營(yíng)并舉深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，出現(xiàn)了以銷售型與持有物業(yè)型商業(yè)地產(chǎn)兩種主流開發(fā)模式并舉的局面。商業(yè)地產(chǎn)銷售后的出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，讓開發(fā)商們意識(shí)到銷售帶來的后遺癥，于是便紛紛由銷售

7、商鋪轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟行越?jīng)營(yíng)。即使面臨資金壓力，開發(fā)商也不再急于出售商鋪產(chǎn)權(quán)，而轉(zhuǎn)為通過商業(yè)項(xiàng)目的管理、經(jīng)營(yíng)，提升商業(yè)物業(yè)的潛在價(jià)值，進(jìn)而坐收長(zhǎng)期租金回報(bào)。如近年興起的購(gòu)物中心便是此種開發(fā)營(yíng)銷模式，此外還有開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)百貨、超市、家居等零售行業(yè)熱潮等等。在銷售型與自營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)共存的階段，銷售型商業(yè)地產(chǎn)依然占據(jù)了絕大多數(shù)，但已經(jīng)開始關(guān)注市場(chǎng)規(guī)律，重視銷售后的經(jīng)營(yíng)管理，而非像早期的簡(jiǎn)單銷售一賣了事。如銷售型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了租售結(jié)合的開發(fā)模式，開發(fā)商保留商場(chǎng)大部分產(chǎn)權(quán)并引進(jìn)主力商家，只銷售一部分。如華強(qiáng)東商業(yè)中心近20000平方米商業(yè)，開發(fā)商保留大部分產(chǎn)權(quán)并引進(jìn)沃爾瑪主力店，僅銷售一層2500平方米的商鋪面積，銷售額高達(dá)1.8億元；而在銷售的一層商鋪中，在對(duì)其業(yè)態(tài)的分布組合均結(jié)合周邊實(shí)際消費(fèi)而定，招商質(zhì)量更是嚴(yán)加把關(guān)。而自持物業(yè)出租或自營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)，紛紛走零售高端路線，目前也成為一種潮流。如星河地產(chǎn)在福田中心區(qū)開發(fā)的星河國(guó)際、星河世紀(jì)、COCO PARK等，均自持物業(yè)，或自營(yíng)或出租引進(jìn)天虹、吉之島等主力商家。盡管目前深圳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)于住宅