奧林匹克花園價(jià)格策略的制定

1、.：.；奧 奧林匹克花園價(jià)錢戰(zhàn)略的制定目錄：宏觀政策分析定價(jià)思緒定價(jià)原那么工程對(duì)比分析工程價(jià)錢戰(zhàn)略建議工程初步價(jià)錢表的完成宏觀政策分析一、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)2021年1-6月份運(yùn)轉(zhuǎn)情況2021年二季度，樓市回暖拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升，上市房企投資和拿地志愿明顯升溫，萬科、保利、萬通等大地產(chǎn)商屢現(xiàn)大手筆運(yùn)作，紛紛添加土地貯藏和新開工面積。業(yè)內(nèi)專家指出，具有多元化股權(quán)背景的上市房企在今年二季度紛紛介入土地市場(chǎng)，主要是看好中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并以為樓市回暖將得以延續(xù)。 住房城鄉(xiāng)建立部有關(guān)擔(dān)任人表示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升主要表如今三個(gè)方面，首先是住房買賣活潑，部分城市成交量成倍增長。上半年全國新建商品住房銷售3.

2、15億平方米，同比增長33.4，增幅比今年一季度提高24.7個(gè)百分點(diǎn)。 表現(xiàn)之二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐漸上升。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9；增幅比一季度提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。 表現(xiàn)之三，住房價(jià)錢同比降幅減緩，月環(huán)比繼續(xù)上漲。2021年6月，70個(gè)大中城市新建商品住房價(jià)錢月環(huán)比上漲0.8，漲幅比上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。 這已是延續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，且呈加速趨勢(shì)。需求留意的是，進(jìn)入二季度以來，東部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交價(jià)錢上漲較快。 業(yè)內(nèi)專家指出，寬松的貨幣政策將繼續(xù)，在基建投資和房地產(chǎn)投資的雙輪驅(qū)動(dòng)下，三四季度經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)復(fù)蘇，實(shí)現(xiàn)U型的轉(zhuǎn)化。二、阜新

3、市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：與全國其它省市相比，阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有眾多有利要素。阜新房地產(chǎn)市場(chǎng)并不像深圳、上海等一線城市那樣存在較大的泡沫，且本市開發(fā)量穩(wěn)步增長，商品房的價(jià)錢穩(wěn)中有升，投資空間很大。同時(shí)，阜新市正處在城市擴(kuò)張開展期，土地供應(yīng)相對(duì)比較充足，房屋的剛性需求相對(duì)比較穩(wěn)定，也是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開展的表達(dá)。 與全國人均住房面積為28平方米，遼寧省人均住房面積為23平方米相比，阜新市人均住房面積僅為18.25平方米，還存在一定差距。此外，阜新市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已獲得初步效果，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速開展時(shí)期，居民可支配收入繼續(xù)穩(wěn)定增長，住房購買力明顯提高，市場(chǎng)空間宏大，城市化進(jìn)程加快，未來幾年平均每年城市人口將增長

4、1萬人，住房需求將穩(wěn)步增長，因此，阜新市房地產(chǎn)還有一定的開展空間。 阜新市2021年商品房實(shí)踐銷售72.5萬平方米，比去年上漲11.5%，商品房銷售額13.8億元。同時(shí)，本市商品房價(jià)錢不斷沒有大幅上漲景象，處于平穩(wěn)并小幅攀升的態(tài)勢(shì)。2021年城區(qū)商品住宅平均價(jià)錢為2146元/平方米，最高價(jià)錢為3800元/平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均價(jià)錢為4000元/平方米，最高價(jià)錢為18000元/平方米，本市的商品房住房價(jià)錢在全省仍處于較低程度，依然有非常大的上漲空間。定價(jià)思緒 房地產(chǎn)工程定價(jià)戰(zhàn)略根本上有三種：本錢計(jì)算法、逆推計(jì)算法、市場(chǎng)計(jì)算法。 本錢計(jì)算法的運(yùn)用比較原始，普通較適用于工程開發(fā)空白地域、無可行性比較參

5、照，或適用于工程技術(shù)資料、利潤的掌控、目的客戶范圍和體量較少。 逆推計(jì)算法的運(yùn)用較為適用房地產(chǎn)工程招招標(biāo)，用以減少工程的不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)，從另一個(gè)成面計(jì)算利潤的最小價(jià)值。 市場(chǎng)計(jì)算法適用較為普遍，普通適用于工程開發(fā)較為成熟的區(qū)域，結(jié)合市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)及宏觀要素來衡量價(jià)值表達(dá)，在某些成面脫離市場(chǎng)但又必需結(jié)合市場(chǎng)?；谖夜こ痰膶?shí)踐情況和以上分析，因此我們建議采用市場(chǎng)計(jì)算法 第一步：確定奧林匹克花園工程總均價(jià) 第二步：分塊確定高層、小高層各分總均價(jià) 第三步：確定每棟樓均價(jià) 第四步：確定每戶價(jià)錢全部定價(jià)采用價(jià)錢系數(shù)法那么計(jì)算定價(jià)原那么 奧林匹克花園工程為高層毛坯房，思索到工程本錢、市民對(duì)高層住宅接受度的抗性、

6、快速回籠資金、全面營銷戰(zhàn)略的提升以及內(nèi)部認(rèn)購階段意向客戶對(duì)于“試水價(jià)錢的反響，因此確定：在思索整體利潤的前提下，采用“低開高走價(jià)錢戰(zhàn)略“小幅頻漲、步步為營的銷售戰(zhàn)略，隨著工程的推進(jìn)逐漸提升價(jià)錢拉高空間。 工程案例調(diào)查選取十大要素： 中心間隔 A交通情況B市政配套C物業(yè)管理D優(yōu)勢(shì)戶型E區(qū)內(nèi)配套F規(guī)劃特征G景觀綠化H樓體風(fēng)格I通盤體量J工程對(duì)比分析選取目前阜新市三個(gè)現(xiàn)房高層工程：樓盤稱號(hào)銀通國際花園鑫維金座新華美都奧林匹克花園中心間隔 A7.5977交通情況B7.587.57.5市政配套C7.587.58物業(yè)管理D7777建議招標(biāo)優(yōu)勢(shì)戶型E6.576.57區(qū)內(nèi)配套F6.55.56.56.5規(guī)劃特征

7、G76.577.5景觀綠化H7677樓體風(fēng)格I8888通盤體量J7677權(quán)重總計(jì)71.5717172.5目前均價(jià)358036303600X權(quán)重比率0.02000.01960.01970.0197經(jīng)比率核算X=3680.2均價(jià)校正:思索到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響、競(jìng)爭(zhēng)性工程曾經(jīng)存在的價(jià)錢過高所帶來的阻力弊端，結(jié)合目前我工程存在的各種阻力及整盤推進(jìn)戰(zhàn)略并順行“低開高走價(jià)錢戰(zhàn)略因此:奧林匹克花園工程整體初步均價(jià)建議:3630元/平米 各 樓 座建議均價(jià) 目前住宅樓總建筑面積1026803630一期工程住宅樓銷售總額(不含商鋪、地下車庫)約為：372728400元左右；概算約為3.727億RMB;

8、一號(hào)樓住宅面積為：30120平米一號(hào)樓建議銷售均價(jià)：3600元/平米左右一號(hào)樓總銷售額為：1.08432000億 RMB三號(hào)樓高層住宅面積：22562平米三號(hào)樓高層銷售均價(jià)建議：3650元/平米左右三號(hào)樓住宅面積銷售總額： 8235.1300萬 RMB四號(hào)樓住宅面積為：7224平米四號(hào)樓銷售均價(jià)建議：3750元/平米四號(hào)樓住宅銷售總額：2709.0萬 RMB六號(hào)樓住宅面積為：42774平米六號(hào)樓建議銷售均價(jià)為：3600元/平六號(hào)樓住宅銷售總額為：1.539864億RMB建議均價(jià)闡明：1、總體各分均價(jià)適宜工程價(jià)錢“低開高走，價(jià)錢 “小幅頻漲、步步為營的戰(zhàn)略；2、六號(hào)樓三單元有存在純西向戶型，從從

9、認(rèn)購階段市場(chǎng)接受情況以及參考阜新本地消費(fèi)習(xí)慣，此類戶型建議開盤均價(jià)低于3550元/平米，以較低價(jià)入市，隨著工程進(jìn)度逐漸小幅上漲；3、四號(hào)樓為臨河單位，景觀資源豐富，居住私密性好，且體量較小，建議開盤均價(jià)3750元/平米左右；三號(hào)樓位置相對(duì)較好，且戶型均一，目的客戶群相對(duì)高端，建議開盤均價(jià)在3650元/平米左右；4、一號(hào)樓臨近新華路，環(huán)境相對(duì)嘈雜，思索到傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣以及認(rèn)購階段客戶認(rèn)可度，建議開盤均價(jià)較其他樓座要低，控制在3600元/平米左右，因一號(hào)樓工程進(jìn)度較快，工程籠統(tǒng)突出，開盤后可分階段小幅漲價(jià)；6、一號(hào)樓及六號(hào)樓中170180平米戶型，由于面積較大總價(jià)較高，決議了此戶型的目的消費(fèi)群體為高

10、端客群，但思索到此兩棟樓座的朝向以及居住質(zhì)感，其開盤均價(jià)要低于3630元/平米，建議在3600元/平米左右；工程價(jià)錢戰(zhàn)略建議戶型差價(jià)系數(shù)、均價(jià)合計(jì)4棟樓一號(hào)樓六號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓均價(jià)3605均價(jià)3619.0均價(jià)3659.61均價(jià)3745戶型系數(shù)均價(jià)戶型系數(shù)均價(jià)戶型系數(shù)均價(jià)戶型系數(shù)均價(jià)1211.0136551.023687.8中間1.03657.8中間1.003760890.9835151061.023687.8兩側(cè)1.03647.8兩側(cè)0.99637301161.0136351591.013707.8 1761.0036151830.993587.81750.993587.81041.0337151110.983535941.0337151120.9835351100.983535總均價(jià)：3641.2元/平米工程初步價(jià)錢表的完成價(jià)錢表詳見文件：奧林匹克花園價(jià)錢表闡明:此次價(jià)錢表的制造遵照合理的計(jì)算方式、一房一價(jià)的戰(zhàn)略,并結(jié)合市場(chǎng)目前的形狀,依托我工程的戶型特點(diǎn)制定而成:1、3棟高層層差控制在30元/平米左右，緣由：為了突出高層的優(yōu)勢(shì)及居住高層的層次感，故思索層差不宜