KJ房地產(chǎn)開發(fā)沙盤介紹課件

1、歡迎參加KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 沙盤模擬訓練2022/8/181第1頁，共65頁。紀律要求 1、關閉手機鈴聲；接電話請到室外 2、發(fā)布信息時，請保持安靜； 3、中途離開須通知老師； 4、培訓結束時，留下競爭規(guī)則、信息及所有彩封資料。 5、不允許拍照及錄象 謝謝合作！2022/8/182北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第2頁，共65頁。沙盤特點1KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課，是將各開發(fā)企業(yè)置身于模擬現(xiàn)實的復雜環(huán)境之中，模擬房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)運行周期，從宏觀環(huán)境分析、市場調(diào)查、土地競買、項目定位、投融資計劃、設計、施工招標、施工建設、到市場銷售整個開發(fā)流程都能在沙盤模擬系統(tǒng)中完美地體現(xiàn)出來。2022/

2、8/183北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第3頁，共65頁。特點2學員在23天的模擬操作中會經(jīng)歷現(xiàn)實中幾年的政策變化和各種風險。通過23個完整開發(fā)周期的實操，學員既掌握了實際操盤的關鍵環(huán)節(jié)，又能從各種成功與失敗的體驗中提升自己的決策能力、執(zhí)行力和抗風險能力。模擬開發(fā)的項目：普通住宅、別墅、商業(yè)樓 2022/8/184北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第4頁，共65頁。特點3KJ房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓練課程采用的所有數(shù)據(jù)均來自于真實的項目操作，各種數(shù)據(jù)指標與現(xiàn)實一致，采用的沙盤道具可以逼真地反映出房屋的特點，因此學員會有一種身臨其境的感覺。2022/8/185北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第5頁，共65頁。課程

3、架構一二三四五沙盤模擬訓練介紹基本規(guī)則接管新公司總結模擬經(jīng)營1期2期期期期期2022/8/186北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第6頁，共65頁。1、市場調(diào)查2、土地的取得3、項目定位與策劃4、投資預算5、融資6、規(guī)劃與設計7、建筑招標與工程管理8、市場推廣9、銷售訓練的內(nèi)容2022/8/187北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第7頁，共65頁。訓練目的提高開發(fā)企業(yè)的中高層經(jīng)理的決策能力。掌握房地產(chǎn)開發(fā)流程中的關鍵環(huán)節(jié)與要領。鞏固中高層經(jīng)理的實際操盤能力。培養(yǎng)對變化無常的經(jīng)濟政策的適應能力和變革能力。提高抗風險能力和對風險的預警能力。培養(yǎng)統(tǒng)觀全局和系統(tǒng)思考的能力。加強成本意識。提高協(xié)調(diào)能力。2022/8/1

4、88北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第8頁，共65頁。基本規(guī)則 1、培訓師代表：政府、銀行、投資公司、建筑商、客戶等。 2、企業(yè)必須連續(xù)經(jīng)營并按期支付費用 3、未經(jīng)審批并備案, 公司之間 不得進行私下合作 4、不要違反競爭規(guī)則 5、不做假帳 2022/8/189北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第9頁，共65頁。KJ房地產(chǎn)開發(fā)沙盤示意圖2022/8/1810第10頁，共65頁。北門限高 m，容積率 ，綠化率 %，戶型 ： ，車位數(shù) 。 土地土地土地土地東門南門西門花園長寬高 m長寬高 mY米長寬高 mX米5米2022/8/1811北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第11頁，共65頁。培訓的價值我從未教過我的學生,

5、我只是創(chuàng)造了一個讓他們學習的環(huán)境 (愛因斯坦)“教” 的是知識，練的是技能“教”給人以概念，“練”給人以經(jīng)驗訓練的主體是學員2022/8/1812北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第12頁，共65頁。經(jīng)營結果評價企業(yè)的凈資產(chǎn)2022/8/1813北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第13頁，共65頁。 財務狀況：每家公司具有資金1億元公司架構總經(jīng)理前期部策劃部預算部市場部工程部2022/8/1814北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第14頁，共65頁。10 分鐘成立新公司相互介紹 ，角色定位，明確崗位職責競選總經(jīng)理總經(jīng)理組織召開公司成立大會給公司“ 起個好名字 !”2022/8/1815北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第15

6、頁，共65頁。明確分工2022/8/1816北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第16頁，共65頁。總經(jīng)理就職演說展示管理團隊、成員特長時間：每人2分鐘2022/8/1817北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第17頁，共65頁。學習規(guī)則發(fā)放2003年度市場信息自學20分鐘，講解30分鐘，答疑10分鐘2022/8/1818北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第18頁，共65頁。模具介紹 單位面積：66=36 單位面積：33=9 單位面積：33=9 2022/8/1819北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第19頁，共65頁。召開經(jīng)營會議1、公司戰(zhàn)略定位 2、地塊的選擇3、項目定位4、投融資計劃確定5、公司合作意向談判6、財務預算：計

7、算出需融資數(shù)額40分鐘2022/8/1820北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第20頁，共65頁。提交融資計劃單 時間：5分鐘拆借數(shù)額、年限、及最高年回報（不低于8%）2022/8/1821北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第21頁，共65頁。銷售規(guī)則提交公司合作協(xié)議 時間：5分鐘 拆借資金 方式 合作開發(fā)2022/8/1822北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第22頁，共65頁。土地拍賣 時間：15分鐘拍賣順序17號地只允許一個公司開發(fā)一塊土地，但合作的兩公司可開發(fā)三塊土地土地拍賣2022/8/1823北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第23頁，共65頁。抵押貸款 時間：5分鐘貸款額不超過購得土地價款的60%提交貸款申請表

8、（融資計劃單）2022/8/1824北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第24頁，共65頁。點 評市場調(diào)查內(nèi)容1、房地產(chǎn)市場客觀環(huán)境調(diào)查分析2、區(qū)域狀況分析3、競爭者調(diào)查分析4、消費者調(diào)查分析5、項目成本調(diào)查分析6、項目地塊調(diào)查分析2022/8/1825北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第25頁，共65頁。市場調(diào)查的方法1、訪問法：問卷法電話調(diào)查座談會實地調(diào)查網(wǎng)絡或通訊2、觀察法：3、實驗法：將調(diào)查縮小到一個比較小的規(guī)模，進行實驗后得出一定的結果，然后推斷出整個市場情況點 評2022/8/1826北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第26頁，共65頁。宏觀環(huán)境調(diào)查1、政治、經(jīng)濟、金融方面的政策與法律2、行業(yè)內(nèi)新政策點 評

9、2022/8/1827北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第27頁，共65頁。區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析1、住宅房地產(chǎn)調(diào)研分析（市）2、商業(yè)房地產(chǎn)調(diào)研分析（市）均圍繞：供求關系、需求、價格、競爭、營銷渠道五個方面情況分析點 評2022/8/1828北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第28頁，共65頁。消費者調(diào)查與分析1、基本資料調(diào)查：職業(yè)、性別、年齡、收入、教育程度等2、購買者動機調(diào)查：心理因素、需求因素等3、購買人群分析：人群細分點 評2022/8/1829北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第29頁，共65頁。競爭者的產(chǎn)品性能、質(zhì)量、價格、營利狀況等分析 競爭者調(diào)查點 評2022/8/1830北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第30

10、頁，共65頁。項目成本調(diào)查分析房地產(chǎn)價格的構成：土地價格開發(fā)成本 利潤及稅費土地價格構成：出讓金拆遷補償 市政配套費等開發(fā)成本構成：建安費、設計、監(jiān)理、綠化等點 評2022/8/1831北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第31頁，共65頁。1、地理位置2、地形、地貌、地質(zhì)情況3、公共及市政設施4、區(qū)域環(huán)境：地塊周邊環(huán)境項目地塊分析點 評2022/8/1832北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第32頁，共65頁。土地的選擇1、交通條件：項目不同，要求不同。2、市政配套設施：道路、水、電、氣等。3、環(huán)境：是否有污染。4、土質(zhì)：地基問題。點 評2022/8/1833北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第33頁，共65頁。土地

11、的價值1、此宗土地可建設什么樣的項目2、項目產(chǎn)生的利潤大小3、土地的升值潛力大小4、獲取土地的成本大小點 評2022/8/1834北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第34頁，共65頁。1、掛牌2、拍賣3、招投標土地的取得點 評2022/8/1835北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第35頁，共65頁。土地的儲備一必要性1、房地產(chǎn)商持續(xù)發(fā)展的必要條件。2、土地有稀缺性、固定性、增值性。二儲備的策略1、符合國家政策法規(guī)。2、合理的配置資源：賣房占1/3，在建占1/3，儲備占1/3。 點 評2022/8/1836北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第36頁，共65頁。 小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設計各公司領取土地地塊及建房模具開始規(guī)劃設計

12、繪制出規(guī)劃設計圖紙交于培訓師時間：40分鐘2022/8/1837北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第37頁，共65頁。 時間：10分鐘提交設計、施工計劃 填寫開發(fā)計劃表(并提交) 1、建筑面積。 2、設計、裝修檔次。 3、園林工程檔次(僅限別墅）。 4、戶型種類及面積。2022/8/1838北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第38頁，共65頁。 時間：10分鐘選擇外觀設計方案 根據(jù)開發(fā)計劃表選擇設計圖片 同一檔次的圖片由評委評出“+”或“”（優(yōu)、劣）2022/8/1839北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第39頁，共65頁。項目策劃與定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 功能定位 形象定位 價格定位 主題定位點 評2022/8/

13、1840北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第40頁，共65頁。 1、小區(qū)總體布局。 2、空間關系的處理。 3、建筑風格。 4、景觀設計。 5、戶型設計。 6、市政與公建配套。 規(guī)劃設計點 評2022/8/1841北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第41頁，共65頁?？傮w布局 1、樓間距要合理。考慮：消防、遮光等。 2、樓座面積大小合適。 3、以人為本的思想。 4、突出特點。 點 評2022/8/1842北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第42頁，共65頁?？臻g關系的處理1、動與靜的關系。2、實與虛的關系。3、建筑與環(huán)境的關系。4、高層與低層的關系。點 評2022/8/1843北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第43頁，共65

14、頁。 各種建筑風格的評價建筑設計風格點 評2022/8/1844北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第44頁，共65頁。 1、景觀設計的要求。 2、園林綠化要求。景觀設計點 評2022/8/1845北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第45頁，共65頁。 1、戶型的分類。 2、戶型設計的原則。 3、戶型比例的確定。戶型設計點 評2022/8/1846北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第46頁，共65頁。施工招標 時間：10分鐘 選擇施工企業(yè) 簽定施工合同書 向培訓師提交合同書2022/8/1847北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第47頁，共65頁。施 工將沙盤模具拆除至單塊模具按照規(guī)劃圖紙建造每個公司抽調(diào)3人參加建造建造時間：

15、A類施工企業(yè)：6分鐘 B類施工企業(yè)：5分鐘 C類施工企業(yè)：4分鐘2022/8/1848北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第48頁，共65頁。點 評施工招標 招標的程序 如何選擇施工企業(yè) A、B、C三類施工企業(yè)分析2022/8/1849北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第49頁，共65頁。施工質(zhì)量與工期控制工程監(jiān)理質(zhì)量控制進度控制投資控制合同管理信息管理協(xié)調(diào)管理事前控制過程控制事后控制強化驗收工作交付滿意的工程2022/8/1850北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第50頁，共65頁。房屋驗收 時間：共20分鐘1、各公司推選1人參加評審小組。2、培訓師宣布評審規(guī)則。（投票規(guī) 則）3、對小區(qū)環(huán)境評定。2022/8/185

16、1北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第51頁，共65頁。小區(qū)環(huán)境評審1、小區(qū)的整體布局是否合理。2、是否留有一定的空地用來建造綠 地、景觀、公建等。3、房屋的間距是否考慮到采光及道 路和消防。4、房屋的朝向是否合理。2022/8/1852北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第52頁，共65頁。點 評小區(qū)環(huán)境1、小區(qū)布局與規(guī)劃的原則。2、景觀、綠化、公建的建設標準。3、房屋間距的標準。4、高低樓層的選擇。2022/8/1853北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第53頁，共65頁。制訂銷售策略 時間：20分鐘1、給樓宇起個響亮的名字。2、編寫廣告語。（200字以內(nèi)）3、選擇廣告媒體。4、制訂銷售價格。5、提交銷售競爭指標表

17、。2022/8/1854北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第54頁，共65頁。廣告策劃評審 時間：30分鐘1、各公司宣讀廣告語，并說明理由。（每組3分鐘）2、由評審小組打分評審。（90分100分）3、培訓師點評廣告語。2022/8/1855北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第55頁，共65頁。點 評銷售策略1、確定項目的主題。2、樓盤形象的定位及包裝。3、定價的原則。4、廣告的策劃。5、階段性銷售計劃。2022/8/1856北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第56頁，共65頁。計算年銷售率 時間：15分鐘1、培訓師發(fā)放2003年銷售率表。2、各公司根據(jù)各項指標計算本年銷售率。2022/8/1857北京現(xiàn)代中歐管理科學

18、研究院第57頁，共65頁。 時間：30分鐘填寫財務收支表注意：為便于下一年度計算，本期支 出科目，按照項目全部銷售的 支出標準填寫。收入科目按實 際售出部分填寫。 2022/8/1858北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第58頁，共65頁。 每公司5分鐘總經(jīng)理述職總結 成功與失敗教訓 項目定位 小區(qū)規(guī)劃 資本運營 營銷策略 營利狀況2022/8/1859北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第59頁，共65頁。大點評住宅項目的全案策劃創(chuàng)新 1、開發(fā)概念的創(chuàng)新。 2、資本運作方法的創(chuàng)新。 3、規(guī)劃設計的創(chuàng)新。 4、價格策略的創(chuàng)新。 5、廣告策略的創(chuàng)新。 6、銷售策略的創(chuàng)新。2022/8/1860北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第60頁，共65頁。住宅項目操作幾大關鍵環(huán)節(jié) 1、市場調(diào)查。 2、項目的科學預算。 3、資金的合理使用。（現(xiàn)金流） 4、客戶的定位。 5、突出賣點。2022/8/1861北京現(xiàn)代中歐管理科學研究院第61頁，共65頁。大點評綜合樓項目的全案策劃創(chuàng)新 1、開發(fā)概念的創(chuàng)新。 2、資本運作方法的創(chuàng)新。 3、規(guī)劃設計的創(chuàng)新。 4、價格策略的創(chuàng)新。 5、廣告策略的創(chuàng)新。 6、銷售策略的創(chuàng)新。2022/8/1862北京現(xiàn)代中