商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)分析doc11

1、.：.；商業(yè)街建立的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)分析 市場消費需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)買賣方式的變化，隨著生活程度的提高和生活觀念的變化，消費者開場注重包括產(chǎn)品要素在內(nèi)的“整體效力質(zhì)量，與此相應(yīng)，他們越來越以一種“時機本錢的認(rèn)識對購物活動做出價值判別，他們希望在單位時間內(nèi)能盡能夠多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里，顧客對商品價值的評價日益轉(zhuǎn)化成為一種對“時間價值甚至“生命價值的思索了。為了順應(yīng)這種消費潮流，自然而然產(chǎn)生了網(wǎng)上購物這種買賣方式，中國迅速掀起了一股電子商務(wù)熱潮，但是電子商務(wù)的開展要遭到諸如人口素質(zhì)、根底設(shè)備、傳統(tǒng)消費觀念、網(wǎng)絡(luò)支付機制等多方面的制約，難以在我國這樣的開展中國家到達普及程度。然而我

2、們說，即使以上制約電子商務(wù)的瓶頸問題得到理處理，網(wǎng)上買賣依然無法替代其他諸多零售業(yè)態(tài)，由于判別一種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個國家或地域能否有開展出路，關(guān)鍵是看其能否順應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M者的生活方式與購物方式。如今很多情況下，人們并不是為了購物而購物，他們盼望與人交流、受人尊崇，甚至希望以某種獨特的方式參與到商品的銷售、效力乃至設(shè)計、消費的全過程或其中的某個環(huán)節(jié)之中，從而在獲得商品運用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗。網(wǎng)上買賣很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業(yè)街那么不同，當(dāng)他攜同他的家人、朋友到商業(yè)街去逛一逛時，他不僅僅可以滿足本人的多方面購物需求，還可以親身體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認(rèn)識的或不認(rèn)

3、識的人相互交流；感受商業(yè)街那濃濃的商業(yè)氣氛。另外商業(yè)街順應(yīng)了現(xiàn)代家庭“一站購齊one stopping的消費心思，又因聚集了眾多層次的專賣店與各種效力工程，而有比較靈敏的市場反響才干，可以提供全面效力，滿足了人們多樣化的生活需求，成為消費者購物、文娛一體化的場所，符合我國未來的消費開展趨勢。因此我們只能把網(wǎng)上購物作為一種買賣方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業(yè)態(tài)，更不能夠成為人們?nèi)粘５囊环N生活方式，即使在網(wǎng)絡(luò)充斥著整個社會的e時代，商業(yè)街的魅力依然難擋。一、商業(yè)街的定義、特點及分類什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、效力店共同組成，按一定構(gòu)造比例規(guī)律陳列的商業(yè)繁華街道，是城市商

4、業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。其特點主要有以下幾個方面：1.功能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、文娛、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、效力、修繕、交通等15項功能和5060個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事，最大限制地滿足寬廣消費者的各種需求。2.種類多。現(xiàn)代商業(yè)街是商品種類的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結(jié)合起來。3.分工巧。分工巧、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特征

5、，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉(zhuǎn)變，要求運營專業(yè)化、種類細分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個具有各自特征的百貨店以外，其他都由專門店、專業(yè)店組成。4.環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、亮堂、溫馨、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享用，突出表達購物、休閑、交往和旅游等根本功能。5.效力優(yōu)。效力優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護本人的效力品牌，推進特征運營外，要突出商業(yè)街效力的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護整體籠統(tǒng)、塑造整體品牌。綜觀如今各種商業(yè)街，大致可以分為三大類：1.中央商業(yè)街。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)開展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了

6、這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵終究是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定?？梢哉f，一個真正的中央商業(yè)街必需是這個城市的商務(wù)功能中心。從普通意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個特征：第一，商業(yè)特別興隆。這里所說的“商業(yè)不能作狹義的了解，而是泛指一個具有綜合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了普通的零售業(yè)和效力業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、文娛業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通效力等設(shè)備，是一個大商業(yè)的概念。第二，有較高的社會知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟活動中起著舉足輕重的作用

7、，甚至影響著世界經(jīng)濟的開展，其社會知名度要明顯高于其它地域的商業(yè)中心。第三，中央商業(yè)街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地域某一范圍內(nèi)發(fā)揚作用。換句話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè)開展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動的人都必需求前往的地方。第四，中央商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對國際跨國公司有宏大的吸引力。2.地域商業(yè)街。與中央商業(yè)街相比較，還存在地域性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、文娛場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街

8、道。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。相對中央商業(yè)街而言，地域商業(yè)街的主要特征是：第一，地域商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲商店等，其活動范圍局限在有限的商圈內(nèi)。第二，地域商業(yè)街是一種社區(qū)化消費場所，不是輻射整個城市的行為。3.特征商業(yè)街。商業(yè)特征街即是在商品構(gòu)造、運營方式、管理方式等方面具有一定專業(yè)特征的商業(yè)街。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪運營為特征。以運營某一大類商品為主，商品構(gòu)造和效力表達規(guī)格種類齊全、專業(yè)性的特點，如文化街、電子一條街等。二是具有特定運營定位。運營的商品可以不是一類，但運營的商品和提供的效力可以滿足特

9、定目的消費群體的需求，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。在我國現(xiàn)階段，特征街曾經(jīng)獲得了長足的開展，在很多地方都構(gòu)成了各種具有特征的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲文娛一條街等。這些特征街，或聚集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展現(xiàn)流行提高生活品味為特征。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，溫馨的環(huán)境，專、特、精的運營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，分發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣味。二、商業(yè)街在我國開展的必要性隨著我國經(jīng)濟的生長壯大，居民消費程度的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物one step shopping將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。今天

10、，當(dāng)我們留意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所認(rèn)識，而具有“街的認(rèn)識即賣點能否集中、能否“一站終點，能否有充分的消費選擇權(quán)時，當(dāng)我們對我國未來經(jīng)濟的生長壯大充溢自信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。而這又是商業(yè)街迅猛開展的重要支撐點。順應(yīng)著這種新的消費潮流，19992000年，商業(yè)街與購物中心shopping mall迅速熱起來，從商業(yè)街和購物中心大量共有的一樣遺傳基因判別，二者具有明顯的血緣關(guān)系，他們的社會作用、功能、運營構(gòu)造是共同的，都是在為商業(yè)效力業(yè)企業(yè)集中營造一個更理想、更溫馨的運營環(huán)境；都是商業(yè)效力業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、

11、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀光、文娛、健身等多種需求；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合點。中國為什么有商業(yè)街的生存空間呢？這是由于中國的特殊國情決議的，一是由于中國轎車沒有開展，人們不能夠騎自行車或擠公共汽車經(jīng)常到僅有一家購物中心的郊區(qū)購物；二是由于中國人骨子里有一股濃郁的復(fù)古情結(jié)，中國的古都、古城、古鎮(zhèn)很多，商業(yè)街動輒上百年、幾百年歷史，它是民族工商業(yè)神采飛揚、精英薈萃之地，它有太多的名人遺址、歷史典故、神話傳說，是鮮活的“清明上河圖，shopping mall雖然光鮮亮麗，但無法具有商業(yè)街的歷史厚重感和傳統(tǒng)文化的穿透力

12、；三是中國人天生愛繁華，每逢節(jié)假日城里人愛逛街，鄉(xiāng)下人愛趕集，位于市區(qū)繁華地帶、集購物、休閑、文娛、餐飲、觀光于一體的商業(yè)街必然成為本地人、外地人的最正確選擇；四是由于商業(yè)街不僅僅是承載人們購物的場所，它是城市的“名片、“客廳，是城市改造大局中的一個棋子，而城市改造的背后那么矗立著市長們提高城市競爭力的宏大決心，某種程度上反映著商業(yè)開展昌盛的程度，進而表達著一個城市的整體籠統(tǒng)，有的甚至成為招商引資的“龍頭工程?？梢赃@樣說，商業(yè)開展到今天提出了商業(yè)街建立，這是商業(yè)運營者自覺或不自覺地進展錯位競爭的一種表現(xiàn)，是市場由同類反復(fù)、無序競爭向理性競爭、有序競爭開展的一種表現(xiàn)，既是對中心城市原有商業(yè)資源的

13、一種整合，也是商業(yè)向更高級階段開展的一種預(yù)備。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應(yīng)該如何著手去建好一條商業(yè)街呢？我們必需從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個方面加以思索。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場細分和市場定位問題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè)街的過程中采取的詳細方針，如究竟是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理方式終究是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài)組合以及在建立過程中的詳細問題，如交通、效力設(shè)備等等。三、商業(yè)街建立的戰(zhàn)略研討任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進展恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?。商業(yè)街市場定位，是根據(jù)消費者的數(shù)量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別，層次的消費者進展細分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、運營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層

14、次的人在購買心思和需求層次等方面存在著很大的差別，使得商業(yè)街市場定位的勝利與否并不以決策者們的客觀志愿為轉(zhuǎn)移，而是經(jīng)過消費者的購買情況反映出來。所以，勝利的市場定位應(yīng)建立在對消費者及其消費行為仔細分析的根底之上。企業(yè)在對商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該仔細分析為之效力的那個顧客群的人口特征，了解各人口要素在消費中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場，注重商店的規(guī)劃、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當(dāng)之處及時進展調(diào)整，否那么將會浪費有限的資金及空間。一消費者群體目的對象的選擇消費者群體目的對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費志

15、愿的消費者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)思索的消費者群體是有所差別的，不進展細分容易使市場定位偏離主體，而假設(shè)對一切的消費者都進展思索，又浪費人力財力。所以應(yīng)選擇消費者主體進展分析。分析消費者主體，應(yīng)該思索商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個主要要素。從地理位置要素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進展細分，而較偏遠地域的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點思索周圍居民的人口要素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多思索的是交通便利要素，大多情愿就近購買；而當(dāng)購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)

16、量與信譽，所以對交通便利要素思索得少一些。假設(shè)商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜歡的用品，那么決策者應(yīng)重點分析年輕人的消費心思及變化趨勢；同樣，假設(shè)商業(yè)街內(nèi)流動人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費需求上多花精神?？傊煌纳虡I(yè)街其消費者主體的界定應(yīng)有所不同，對消費者進展細分有利于市場定位的勝利及資金的合理安排。二商業(yè)街市場定位所應(yīng)思索的消費者要素1.消費者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的根底。市場規(guī)模的大小由那些有購買愿望并且有支付才干，同時可以接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實購買者與潛在購買者決議，假設(shè)現(xiàn)實購買者與潛在購買者越多，市場規(guī)模

17、就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決議于人口情況。在人均消費程度已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量要素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需思索的要素。2.消費者的性別、年齡構(gòu)造。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所表達出的差別越來越明顯，不同性別年齡構(gòu)造的人在購買力、消費心思及消費層次上的差別是很大的。普通講，年輕人購物較容易有激動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時髦，在購買前所作的思索較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心思就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購景

18、象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所表達的差別性更大。不同性別的消費者在消費中的差別主要表達在消費心思的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹(jǐn)慎、細膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化裝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置“女人街也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業(yè)街定位之前，應(yīng)充分思索以上要素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數(shù)進展預(yù)測，留意下一階段的變動趨勢，不斷調(diào)整，才干獲得勝利。3.消費者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的任務(wù)、生活環(huán)境及收入程度差別較大，反映在消費上，也會構(gòu)成較大的差別。假設(shè)把從事不同

19、職業(yè)活動的人按腦力勞動者和膂力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美認(rèn)識強，他們比較注重商業(yè)街的外觀外型、櫥窗陳列、顏色搭配等，對產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場經(jīng)濟體制在我國確實立，在分析人口特征時，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現(xiàn)出的差別。普通而言，在外資企業(yè)任務(wù)的職員，任務(wù)節(jié)拍較快，自在支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化裝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應(yīng)表達出商品的新風(fēng)格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展現(xiàn)出路。4.消費者的文化程度構(gòu)

20、成。消費者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個重要部分，對商品需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場需求隨人口文化構(gòu)造的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費者對文化消費等開展資料的市場需求相對較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入程度與知識分子階層相當(dāng)，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史緣由，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及任務(wù)者的文化層次不同，進而也構(gòu)成了消費的差別性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應(yīng)充分了解到這一要素。同時需求留意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費檔次上有較高追求，但其收入情況大

21、大約束了消費行為，這也是在大學(xué)周圍較少能構(gòu)成高檔商業(yè)街的緣故。5.消費者的收入情況。消費者的收入，是影響消費構(gòu)成和消費程度的重要要素，因此應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時思索的重點。總的說來，收入高的消費者，他們的消費程度也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質(zhì)量好而價錢較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費才干。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的一個重要的丈量器。四、商業(yè)街建立的戰(zhàn)術(shù)研討一商業(yè)街建立應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品買賣最活潑的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好似名片，不論真實情況如何，制造精巧的

22、名片終能帶來更多的時機，為了提升城市籠統(tǒng)、加強城市競爭力，一些自發(fā)構(gòu)成的老商業(yè)街立刻被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，由于商業(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地普通是城市的中心地帶；在建立方面有很強的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)備存在等等，這就要求必需有一個非盈利性的機構(gòu)對商業(yè)街實施一致規(guī)劃、建立和管理，才干使商業(yè)街構(gòu)成獨特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、次序井然的良好氣氛，逐漸構(gòu)成人氣、商氣兩旺的局面，假設(shè)完全以對待某種詳細零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建立得絕對沒有價值。于是在“城市的名片思想的指點下，大規(guī)模的改造或興建開場了，對

23、象是“街，目的是諸如“美麗、“洋氣這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程終了后的驗收闡明：到達了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氣氛卻沒有相應(yīng)的加強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業(yè)街，“商之不存，“街將焉附？既然是“商業(yè)街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不是造出來的，而是市場選擇的結(jié)果，建立商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根究竟是一個商業(yè)問題，而不是城市建立問題。追溯商業(yè)街的來源，都是市民經(jīng)濟的產(chǎn)物，私營小業(yè)主靠著勤勞和機警在商業(yè)街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，運營不佳的企業(yè)自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客

24、的需求，在今天中國的商業(yè)街上，這種機制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)企業(yè)去發(fā)揚商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式報答給政府。但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，假設(shè)全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段，地價和獲準(zhǔn)進入的本錢都非常高，從利益最大化的角度思索，企業(yè)會盡量擴展建筑面積和容積率，以降低每平方米所分?jǐn)偟慕ㄔ毂惧X。對于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)備的關(guān)系，

25、那么在思索的倒數(shù)之列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈替代了小門臉，現(xiàn)代商場排斥了老字號，一派歐美情調(diào)，民族特征蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干涉那么顯得至關(guān)重要。二管理方式上要不斷創(chuàng)新如今，我國商業(yè)街的管理方式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊，受政府相關(guān)職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設(shè)備、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進展綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)擔(dān)任人參與的管委會，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理效

26、力費維持正常管理任務(wù)，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理次序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者以為物業(yè)管理制是一條值得探求的新路子，我國住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理曾經(jīng)有了勝利的閱歷，而把這種方式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。三各種類型商業(yè)街偏重點應(yīng)各有不同中央商業(yè)街作為一個城市的中心地帶，是城市的“代言人，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展現(xiàn)城市個性特征的功能，因此在建立、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否認(rèn)；地域商業(yè)街作為一個社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強調(diào)“三民方針，即“便民、“利民、“為民。仔細分析周圍居民的消費特征，進展準(zhǔn)確的市場定位，

27、如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的奢華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很強購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里構(gòu)成一種共識，即當(dāng)我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。四業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進展合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建立的大問題，由于商廈不論是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，假設(shè)事先沒有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于構(gòu)成商廈的主業(yè)和特征，很容易呵斥商品“千店一面，單調(diào)雷同的局面，并

28、難以構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整個商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地域商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特征街應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、群眾文娛業(yè)、通訊效力業(yè)亭、座椅、醫(yī)療設(shè)備、酒店等。根據(jù)調(diào)查，最正確的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65，餐飲業(yè)占20，群眾文娛業(yè)占10，通訊效力業(yè)占5。五留意整體風(fēng)格的營造，與城市風(fēng)格渾然一體對于世界上任何一個大城市來說，其開展有它的獨特性，年年累月聚集起來就構(gòu)成了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業(yè)街的建立必需留意維護和承繼城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建立的一個組成部分。商業(yè)街區(qū)的構(gòu)成都具有歷史緣由和群眾逐漸認(rèn)可的過程，規(guī)劃建立中應(yīng)盡量防止運用推倒重建的方法，否那么商氣會大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建立中應(yīng)更好的融