我國房地產(chǎn)價格形成機制的實證研究

1、我國房地產(chǎn)價格形成機制的實證研究論文導(dǎo)讀:：房地產(chǎn)價格決定著社會和居民的財富，它的波動影響著金融體系的安危，也影響著宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和開展。本文通過采用房地產(chǎn)的供求模型和均衡價格模型，引入商品房銷售價格、銷售面積、施工面積等九個變量，建立相應(yīng)的聯(lián)立方程組，來對房地產(chǎn)價格形成機制進行研究。研究結(jié)果說明：房地產(chǎn)的價格很大程度上受到居民收入、利率、以及土地價格的影響，相對而言居民收入和利率的影響最為明顯。同時，居民對房地產(chǎn)的潛在需求和有效需求間的差距較大。目前相關(guān)部門應(yīng)更加關(guān)注房地產(chǎn)市場有效需求的規(guī)模，并適當(dāng)調(diào)整利率、土地供給等，從而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定開展。論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格，供求模型，均衡價格

2、模型一、引言及文獻綜述房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要局部，它的開展是推開工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量。房地產(chǎn)價格決定著社會和居民的財富，它的波動影響著金融體系的安危，也影響著宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和開展。房地產(chǎn)價格泡沫的破滅在日本和東南亞曾經(jīng)是經(jīng)濟危機和金融危機的直接導(dǎo)火索。近幾年房地產(chǎn)價格的高速上漲成為人們最關(guān)注的經(jīng)濟問題之一。1997-2006這十年來，商品房的銷售金額平均的年增長速度到達30.74%，銷售面積平均年增長速度為22.85%，價格平均每年上漲6.42%。其中住宅的銷售額平均年增長速度到達31.63%，銷售面積平均每年增長23.17%，價格平均每年上漲6.86%。如此高速的增長使得房地產(chǎn)這

3、一行業(yè)對GDP 的奉獻率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%，成為帶動經(jīng)濟增長的重要因素之一。我國正處在金融體制改革和面臨經(jīng)濟全球化的雙重挑戰(zhàn)下，而且當(dāng)前我國又出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資、商品房空置率持續(xù)上升。政府、學(xué)界和業(yè)界存在著對中國房地產(chǎn)價格不同判斷的爭論。從宏觀經(jīng)濟的角度講，影響房價的因素有很多，國家的調(diào)控政策、國際經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌，但是從根本上看，最終決定著中國房價漲跌的關(guān)鍵，仍是供給與需求的關(guān)系。需求沖擊是指由市場之外的其他因素(比方收入水平、消費結(jié)構(gòu)、住房投機等)發(fā)生變化，導(dǎo)致在原來供求均

4、衡的價格水平上，住宅需求大于(或小于)供給的現(xiàn)象。以需求過熱為例，如果收入水平提高、消費結(jié)構(gòu)升級或者住房投機盛行，都會導(dǎo)致住房需求上升。如果原來供求均衡的商品住宅市場中房價、地價和商品住宅銷售數(shù)量，在需求過熱沖擊下供求模型，價格的需求量將上升，但這時實際住房供給較少，住房價格會因為供不應(yīng)求而上升，開發(fā)商的利潤因此會增加。如果政府不及時增加土地投放，在超額利潤的驅(qū)動下，開發(fā)商在土地競拍中必然會把土地價格抬升。相反，如果消費者持幣觀望，住房需求缺乏，那么會造成房價下降進而導(dǎo)致地價下降，或者房價雖然不變，但開發(fā)商手中積壓的住房會增加，進而減少土地需求，導(dǎo)致地價下降。供給沖擊分兩種情況，一是政府突然改

5、變土地投放數(shù)量引發(fā)的住宅供給發(fā)生變化；二是開發(fā)商住宅投資規(guī)模突然變化引發(fā)的住宅供給發(fā)生變化。兩種供給沖擊都會導(dǎo)致住宅供求失衡，進而影響房地產(chǎn)價格論文發(fā)表。政府改變土地投放數(shù)量對房地價格的沖擊，如果政府土地投放減少，其直接結(jié)果是土地價格會上升，開發(fā)商為保證利潤必然將房價提高；相反，如果政府增加土地投放，那么會促使地價下降，進而導(dǎo)致房價下降或者開發(fā)商士地儲藏與住宅空置率上升。開發(fā)商投資規(guī)模的變化主要源與其對住房需求的預(yù)期，預(yù)期住房需求增加時，開發(fā)商會擴大住房開發(fā)力度，增加對土地的需求，如果土地投放沒有同步增加，那么會引發(fā)地價上升，為了保證利潤，開發(fā)商會把地價上升的本錢轉(zhuǎn)嫁到房價上，引發(fā)房價上升；相

6、反，當(dāng)預(yù)期住房需求下降時，住房投資規(guī)模下降，其結(jié)果是地價下降引發(fā)房價下降，或者開發(fā)商土地儲藏和住宅空置率上升。綜合起來看，可以依據(jù)政府土地投放數(shù)量、開發(fā)商投資規(guī)模、開發(fā)商土地儲藏和住宅空置率三類指標(biāo)判斷房地價格關(guān)系： 如果土地投放和住宅投資規(guī)模沒有減少，開發(fā)商土地儲藏和住宅空置水平也沒有上升的情況下，出現(xiàn)房地價格齊漲，屬于房價拉動地價； 如果土地投放減少，開發(fā)商土地儲藏和住宅空置水平?jīng)]有下降的情況下，出現(xiàn)房地價格齊漲，那么屬于地價推動房價。D.Denise，C.W William(1996)運用類似蛛網(wǎng)理論;的模型來分析房地產(chǎn)市場的波動。同時將房地產(chǎn)市場分為資產(chǎn)市場和使用市場，并從房地產(chǎn)資產(chǎn)市

7、場和使用市場的概念出發(fā)，論述了關(guān)于資產(chǎn)市場和使用市場互動關(guān)系的四象限模型；Abraham和Hendershott(1996)開發(fā)了一個考慮滯后過程在內(nèi)的住宅價格變化模型，模型揭示了住宅價格上漲與住宅建設(shè)本錢、就業(yè)率和收入直接有關(guān)；Stuart A.Gabriel，Joe P.Mattey和William L.Wasche(2003)建立了一個包含供給和需求兩方面因素的住宅價格模型。美國學(xué)者Donald 和Daniel其中為消費者時間偏好的貼現(xiàn)因子，為t時期消費的非耐用商品，為該時期消費的房地產(chǎn)單元數(shù)量其中，為消費者擁有的其他形式的財富如股票、基金等，為消費者當(dāng)期產(chǎn)生的債務(wù)，為當(dāng)期的收入； 為t

8、時期借款利率，為其他形式財富的收益率，為通貨膨脹率，為房地產(chǎn)的折舊率。2中的左邊表示t時期財富的支出形式，包括帶入下期的其他形式的財富、非耐用品的消費、購置房地產(chǎn)的支出和當(dāng)期應(yīng)歸還的債務(wù)。右邊表示財富的收入形式，包括當(dāng)期的收入、當(dāng)期擁有的其他形式的財富、上期購置的房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值和當(dāng)期借入的債務(wù)。結(jié)合其中，假設(shè)效用函數(shù)的具體形式：代入其中。在由于在的一階泰勒展開式為：用一階泰勒展開式近似替代其中為大于小于的常數(shù)，且。其中HCt為t時期新的供給流量，Ht-1為t時期的存量，假設(shè)令：，即總本錢受技術(shù)進步即為供給函數(shù)，可見t期內(nèi)房產(chǎn)供給不僅受預(yù)期價格和本錢的影響，也受市場存量的影響。對于模型其中：；

9、其中Vt為影響房地產(chǎn)需求的各種利率因素論文發(fā)表。對其中 ，即影響當(dāng)期房地產(chǎn)均衡價格的因素主要有：人均收入，各種利率的預(yù)期值，價格的預(yù)期和建造本錢以及當(dāng)期的房地產(chǎn)存量。三、中國房地產(chǎn)價格形成機制的實證分析 商品房銷售價格 房地產(chǎn)需求(Y1t) 商品房銷售面積 房地產(chǎn)供給(Y2t) 商品房施工面積 人均收入(X1t) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 借款利率(X2t) 銀行間拆借市場平均利率 其他資產(chǎn)收益率(X3t) 上證綜指季度收益率 通貨膨脹率(X4t) 消費者價格指數(shù) 土地本錢(X5t) 我國土地交易價格指數(shù) 建造本錢(X6t) 生產(chǎn)資料價格指數(shù) 注釋：1各數(shù)理模型中使用的預(yù)期變量=該變量當(dāng)期數(shù)值+

10、該變量前一期數(shù)值/2。2參照Fair and Jaffee和Raymond文中的做法引入當(dāng)期市場供給和需求之間的盈余率X7t來反響房地產(chǎn)預(yù)期價格增長率。3當(dāng)期房地產(chǎn)市場存量X8t為初期房地產(chǎn)市場存量到前一期的供給的加總。(4)變量Y1tY2t和X8t存在明顯的季節(jié)趨勢，使用Census X12季節(jié)調(diào)整法進行了季節(jié)調(diào)整。二實證結(jié)果及解釋1房地產(chǎn)需求從需求模型1可以看出，影響房地產(chǎn)需求的因素主要有：當(dāng)期居民人均收入，當(dāng)期價格以及預(yù)期價格。人均收入的增長對房地產(chǎn)需求有顯著的正向影響，其彈性系數(shù)為1.5475。即當(dāng)期人均收入增長1%時，需求會增加1.5475%；而價格的t統(tǒng)計量通過了顯著性檢驗，但系數(shù)

11、的經(jīng)濟含義不對，而借款利率對需求的負向作用彈性系數(shù)大于價格的，而證券收益率、通貨膨脹率對需求均存在正向的作用，但是系數(shù)均未通過顯著性檢驗。而由=0.9839可知，模型擬合的很好，由F統(tǒng)計量可知，方程存在顯著的線性關(guān)系，但存在多重共線性的現(xiàn)象。去除幾個變量后得到需求模型2，由需求模型2可知，=0.8398，F(xiàn)統(tǒng)計量的P值為0，可以說明模型的擬合效果很好。影響房地產(chǎn)的因素主要有，當(dāng)期的收入、價格、供需缺口。這三個因素均通過T檢驗，系數(shù)是顯著的，人均收入的增加對房地產(chǎn)需求有較大的拉動作用，變動1%時，會引起需求增長1.238860%，這也說明了影響我國房地產(chǎn)需求的最重要因素是人均收入，這和我國居民的

12、消費觀念有關(guān)。房地產(chǎn)既是耐用消費品也是投資品，衡量房地產(chǎn)需求必須把二者結(jié)合起來，其依據(jù)就是居民的可支配收入。目前，我國政府實行寬松貨幣政策。寬松的貨幣政策能鼓勵房貸者購房，增加房地產(chǎn)的需求。這樣就產(chǎn)生了漲價的市場依據(jù)，但是其中的剛性需求仍是有限的。一方面M2將近20%的增發(fā)量肯定是大于通脹率的，短期流動性增強供求模型，居民的貨幣持有量將翻兩番。另一方面，作為一個滯后變量，物價上漲勢必增加居民資產(chǎn)保值需求。房產(chǎn)作為目前的硬通貨，自物權(quán)法公布以來，保值增值動力已經(jīng)更加凸現(xiàn)。另外，價格下降1%，需求會增長0.24%，供需缺口對我國房地產(chǎn)的需求也存在負向影響作用，但并不是主要因素，我國目前居民對房地產(chǎn)

13、的潛在需求是很大的，但有效需求缺乏，這也是房價居高不下的原因之一。正如不少人所認為的，中國房地產(chǎn)不存在過熱的理由中，最為重要的理由就是由于居者有其屋是一種起碼的剛性需求，中國龐大的人口基數(shù)必然使得住房銷售持續(xù)旺盛。他們認為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場并非供給量過大，而是供求錯位。然而，以中國人口之眾，潛在需求巨大那是毫無疑問的，但是不動產(chǎn)的消化過程是個很漫長的過程，不能因為潛在需求大就認為是供不應(yīng)求。在短短三五年內(nèi)就開發(fā)出需要年到年才能消化完的供給量使得供給遠遠大于市場需求。如果不存在真實的有效需求，政府就得警惕這種需求泡沫的根源在哪里，應(yīng)該如何來防止。因此，政府此次的宏觀調(diào)控的重點要放在如何解決抑制

14、潛在消費力釋放的瓶頸上。如收入分配調(diào)整與公平性、弱勢民眾的收入水平提高、農(nóng)民城市化障礙的解除、壟斷行業(yè)壁壘的去除、政府不當(dāng)管制放松等。表2各模型OLS估計結(jié)果 需求模型 需求模型 供給模型 均衡價格模型(1) 均衡價格模型(2) C -2.094 -3.42 27.507 3.5408 -39.468 (1.096*) 0.297 -0.24 (-0.129*) (0.082*) -0.344 0.06 1.66 (0.0293*) 1.547 1.239 -2.217 0.9634 (0.294*) (0.148*) -0.07 -1.824 -0.392 -0.1061 (-0.247)

15、(0.042*) 0.024 0.147 0.0642 (-0.036) 0.288 2.029 -0.946 -1.686 -6.468 1.18 0.443 -5.36 - 0 -4.522 -9.038 -0.032 -0.173 -0.151 -0.0532 (0.073*) (0.04*) 0.826 -0.02 0.85 0.8 0.9839 0.8398 0.9935 0.9522 0.9447 D-W值 2.51 1.36 2.433 2.232 2.32 注釋：*，*，*分別表示在10%，5%，1%的顯著性水平下顯著。四、結(jié)論與政策建議首先，無論是從我國房地產(chǎn)的供求模型還是最

16、終的均衡價格模型中都可以看出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)需求中投資需求占主導(dǎo)地位，且投資需求對價格拉動力度遠遠大于消費需求。地產(chǎn)投資性需求的作用具有兩重性：一方面供求模型，它是市場經(jīng)濟的滑潤劑，有利于促進房地產(chǎn)市場繁榮，特別是在供過于求的情勢下，投資性購房能夠擴大需求，活潑市場，有助于供求平衡，這種積極作用正是投資性需求得以長期存在的緣由。另一方面，房地產(chǎn)投資的消極作用已經(jīng)凸顯。過度投機增加房地產(chǎn)市場需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，甚至出現(xiàn)房價大起大落的禍害，特別是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情勢下，短期投機性炒作人為抬高房價，不利于實現(xiàn)房價的根本穩(wěn)定。從當(dāng)前的住房租賃市場來看，住房的市盈率

17、;膨脹已經(jīng)是不爭的事實。從2003年35個大中城市數(shù)據(jù)來看，除北京與杭州外，絕大多數(shù)城市房屋銷售價格高于租賃價格。二者的背離意味著資產(chǎn)價格與資產(chǎn)收益率的背離，也意味著投機泡沫的醞釀。同時，有數(shù)據(jù)說明住房二級市場的資本利得稅增幅也低于一級市場購置價格漲幅。說明房市風(fēng)險已經(jīng)較大，住房投資并無利可圖。因此，對房地產(chǎn)投資性需求的政策選擇，應(yīng)把握恰當(dāng)?shù)亩?，國際上通行的適度的量化標(biāo)準(zhǔn)是，投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下；在保護其積極作用的同時，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧├缥飿I(yè)稅調(diào)節(jié)，限制其消極作用，在必要時還可制定法律法規(guī)限制期房轉(zhuǎn)售。今后引導(dǎo)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟開展的宏觀調(diào)控過程中，引導(dǎo)投資者的理性回歸

18、是當(dāng)務(wù)之急。要引導(dǎo)投資渠道趨于多元化，防止資金扎堆現(xiàn)象，以維持房市的內(nèi)生穩(wěn)定性。其次，針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場有效需求缺乏，刺激有效需求是十分必要的論文發(fā)表。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，在絕大多數(shù)城市，居高不下的成交價格與持續(xù)低迷的成交量嚴(yán)重倒掛。因此，熬增加有效供給，促進流通，使支付能力有限的消費者買到適宜的住房，而非一味滿足高端購房群體。當(dāng)前住房需求的潛力之所以未能充分發(fā)揮的另一原因，是因為契稅、評估費和公證費等一系列交易費用的居高不下限制了居民對房地產(chǎn)的購置和轉(zhuǎn)讓。政府應(yīng)當(dāng)隨經(jīng)濟開展、增加收入，排除體制障礙，調(diào)整消費政策，支持居民買房，創(chuàng)造條件使?jié)撛谛枨蟊M快轉(zhuǎn)化為有效需求。具體途徑有：1深化住房制度改革，實現(xiàn)住房分配貨幣工資化，引導(dǎo)消費者愿意;購置商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟆?標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序，降低本錢，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)供求模型，使之與消費需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強購房的承受能力。3完善和開展房地產(chǎn)金融市場，擴大住房消費信貸，支持居民買房。4重視房地產(chǎn)市場總供給和總需求動態(tài)平衡，促進有效需求的形成。第三，利率對房價的影響是不容無視的。利率通過影響住房供給、需求、租金、貼現(xiàn)率等方式來調(diào)節(jié)住房價格，利率和住房價格密切相關(guān)。因此，通過利率來調(diào)節(jié)住房價格的方向是正確的，但是，在我國房地產(chǎn)市場快速開展、房地產(chǎn)市場發(fā)育極不完善、居民收入差距不平衡的環(huán)境下，通過利率來調(diào)節(jié)房價的效果難以